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主文
１原判決を次のとおり変更する。
第１審判決を次のとおり変更する。
(1)上告人が被上告人に対し平成１２年８月３１日
付けでした別紙物件目録記載１の土地の土地課税
台帳に登録された平成１２年度の価格についての
審査の申出に対する決定のうち，価格１億４７８
９万６６９９円を超える部分を取り消す。
(2)被上告人のその余の請求を棄却する。
２訴訟の総費用は，これを２０分し，その１を上告人
の負担とし，その余を被上告人の負担とする。
理由
上告代理人外立憲和ほかの上告受理申立て理由第１の２及び３について
１本件は，別紙物件目録記載１の土地（以下「本件土地」という。）の固定資
産税の納税義務者である被上告人が，三鷹市長により決定され土地課税台帳に登録
された本件土地の平成１２年度の価格について，上告人に対して審査の申出をした
ところ，上告人から，平成１２年８月３１日付けで本件土地の価格を１億５３０５
万７１１６円とする決定（以下「本件決定」という。）を受けたため，本件決定の
うち価格６３０９万０６４６円を超える部分の取消しを求める事案である。
２原審の適法に確定した事実関係等の概要は，次のとおりである。
(1)ア市町村長は，自治大臣が告示する固定資産評価基準によって固定資産の
価格を決定しなければならないところ（地方税法（平成１１年法律第１６０号によ
る改正前のもの。以下「法」という。）４０３条１項，３８８条１項），三鷹市に
おいては，固定資産評価基準（昭和３８年自治省告示第１５８号。平成１２年自治
省告示第２１７号による改正前のもの。以下「評価基準」という。）及びこれに基
づいて定められた三鷹市固定資産（土地）評価事務取扱要領（８三市資発第１１７
号。平成１４年１２月１８日付け１４三市資発第６０号による改正前のもの。以下
「取扱要領」という。）によって土地の評価を行っていた。
イ評価基準には，①市街化区域農地の評価については，沿接する道路の状
況，公共施設等の接近の状況その他宅地としての利用上の便等からみて，当該市街
化区域農地とその状況が類似する宅地の価額を基準として求めた価額（以下「基本
価額」という。）から当該市街化区域農地を宅地に転用する場合において通常必要
と認められる造成費に相当する額を控除した価額によってその価額を求める方法に
よること，②各筆の宅地の評点数は，路線価を基礎とし，画地計算法（各筆の宅
地の立地条件に基づき，個々の宅地の形状に応じた補正を適用して評価額を求める
方法）を適用して付設すること，③この場合において，市町村長は，宅地の状況
に応じ，必要があるときは，画地計算法の附表等について，所要の補正をして，こ
れを適用すること，④一画地は，原則として，土地課税台帳等に登録された１筆
の宅地によるが，１筆の宅地又は隣接する２筆以上の宅地について，その形状，利
用状況等からみて，これを一体を成している部分に区分し，又はこれらを合わせる
必要がある場合においては，その一体を成していると認められる部分の宅地ごとに
一画地とすること，⑤不整形地，無道路地，間口が狭小な宅地等については，そ
の形状等に応じ，評点数を求めること，⑥無道路地については，原則として，当
該無道路地を利用する場合において，その利用上最も合理的であると認められる路
線の路線価に奥行価格補正率表によって求めた補正率（以下「奥行価格補正率」と
いう。），通路開設補正率表によって求めた補正率（以下「通路開設補正率」とい
う。）及びその無道路地の近傍の宅地との均衡を考慮して定める無道路地補正率を
乗じて１㎡当たりの評点数を求め，これに当該無道路地の地積を乗じてその評点数
を求めることなどが定められている。
ウ取扱要領には，市街化区域農地を評価する際の基本価額については，画地計
算法は適用せず，これに代えて，三鷹市内を１２か所に区分して定めた状況類似地
域ごとに，各地域内の宅地の平均路線価格に所定の割合（０．７５）を乗じて得た
価額とすること，その際，各地域内の宅地の平均路線価格は，市街地宅地評価法に
より評定された各路線価格の平均価格とすることなどが定められている。また，画
地計算法を適用した宅地の評価に当たり，無道路地については，奥行価格補正，通
路開設補正及び無道路地補正を適用するが，実際に利用している街路への通路が同
一の所有者に帰属する場合は，通路開設補正は適用しないことなどが定められてい
る。
(2)本件土地及び別紙物件目録記載２の土地（以下「別件土地」という。）は
共有者をすべて同じくする土地であり，被上告人はその共有者の１人である。本件
土地は，別件土地を隔てて幅員約７ｍの街路（以下「南側街路」という。）に接続
する市街化区域農地（畑）である。本件土地と別件土地は，地番，地目を異にして
おり，現況も一体として利用されていない。本件土地への出入りは，別件土地を利
用して行われている。南側街路の路線価は２４万６０００点であり，両土地の形状
等を前提とすると，本件土地に奥行価格補正，通路開設補正及び無道路地補正が適
用されるとした場合の評価基準及び取扱要領に基づく補正率は，それぞれ０．８
１，０．６及び０．６である。
(3)三鷹市長は，評価基準及び取扱要領所定の前記市街化区域農地の評価方法
に基づき，平成１２年１月１日を賦課期日とする平成１２年度の本件土地の価格を
１億９１９９万６８９７円と決定し，これを土地課税台帳に登録した。
(4)被上告人は，上記(3)の価格を不服として，上告人に対し，法４３２条１項
の規定に基づき審査の申出をしたところ，上告人は，上記(1)ウの取扱要領所定の
割合０．７５を無道路地補正率に相当する０．６と修正して適用することとし，平
成１２年８月３１日付けで，本件土地の価格を１億５３０５万７１１６円と減額す
るほかは，被上告人の審査の申出を棄却する旨の本件決定をした。
３原審は，上記事実関係等の下において，次のとおり判断して，本件決定のう
ち本件土地の価格８７６５万６４６１円を超える部分を取り消すべきものとした。
(1)市街化区域農地に係る評価基準の評価手法は，一般的な合理性を有すると
認められるが，三鷹市のような大都市近郊の市街化区域内においては，特段の事情
のない限り，同一の位置にある農地の基本価額が宅地の価額を上回ることは想定し
難いというべきであるから，本件土地の評価額が本件土地を宅地と同様に画地計算
法に従って評価した価額を上回る場合，その限度で違法となるというべきである。
(2)本件土地に画地計算法を適用する場合，通路開設補正については，①本
件土地の利用に当たって通路の開設が必要となることは，これに接して同一の所有
者の土地があるか否かにかかわらないというべきであり，道路の取得，開設費用が
架空の費用であるとはいえないこと，②評価基準が想定する補正率に関する所要
の補正は，当該宅地の客観的状況を考慮した補正であると解すべきであり，無道路
地である当該宅地に通じる別画地に含まれる通路の権利関係を確定した上で補正率
等に補正を加える取扱いをすることを想定しているとは解し難いことを考慮する
と，事実上，同一所有者の土地を利用して街路への通路としている場合につき，通
路開設補正率の適用自体を否定することは，評価基準の想定する所要の補正の範囲
を超えるものというべきであり，このような評価は，その限度で評価基準に従った
評価とはいえないと解すべきである。したがって，本件土地の評価に当たっては，
通路開設補正（補正率０．６）を適用すべきである。
(3)以上によれば，本件土地の１㎡当たりの評点数は，南側街路の路線価（２
４万６０００点）に奥行価格補正率０．８１，通路開設補正率０．６及び無道路地
補正率０．６を乗じた７万１７３３点（小数点以下切捨て）となり，これに本件土
地の地積の平米数（１２８６．６７）を乗じた９２２９万６６９９点（小数点以下
切捨て）が本件土地の評点数となる。本件土地の平成１２年度における価格は，こ
れに基本価額の算出基準日である平成１１年１月１日から同年７月１日までの地価
下落に伴う時価下落修正率０．９７９を乗じた９０３５万８４６８円（１点数当た
り１円。小数点以下切捨て）から本件土地を宅地に造成するための土地造成費相当
額２７０万２００７円を控除した８７６５万６４６１円である。したがって，本件
決定は上記価格を超える限度において違法である。
４しかしながら，原審の上記３の判断のうち，同(1)は是認することができる
が，同(2)及び(3)の判断は是認することができない。その理由は，次のとおりであ
る。
評価基準は，無道路地に対し画地計算法を適用するに当たり，路線価に奥行価格
補正率，通路開設補正率及び無道路地補正率を乗じて１㎡当たりの評点数を求め，
これに当該無道路地の地積を乗じてその評点数を求めることとしているが，ここに
いう通路開設補正率は，当該無道路地が公路に接続しない状態を解消するための通
路を確保するのに必要な費用及び期間に着目した補正率であると解される。そうす
ると，現に自己所有地を通路として使用し，これによって公路に接続している土地
は，たとえ公図上は公路に接していなくとも，新たにこれを公路に接続させる通路
を確保するための費用及び期間を要しないのであるから，通路開設補正を適用しな
い取扱いをすることも許されるものと解するのが相当である。したがって，取扱要
領が上記のような土地について通路開設補正を適用しないものと定めていることに
は合理性があり，この定めが評価基準に反し違法であるということはできず，本件
土地の評価に当たっては，取扱要領に従い，通路開設補正を適用しないで評価すべ
きものである。
これを前提として平成１２年度における本件土地の価格を算定すると，本件土地
の１㎡当たりの評点数は，南側街路の路線価（２４万６０００点）に奥行価格補正
率０．８１及び無道路地補正率０．６を乗じた１１万９５５６点となり，これに本
件土地の地積の平米数（１２８６．６７）を乗じた１億５３８２万９１１８点（小
数点以下切捨て）が本件土地の評点数となる。本件土地の平成１２年度における価
格は，これに前記の時価下落修正率０．９７９を乗じた１億５０５９万８７０６円
（１点数当たり１円。小数点以下切捨て）から前記の土地造成費相当額２７０万２
００７円を控除した１億４７８９万６６９９円である。
５以上によれば，本件土地の評価に当たり取扱要領の定めに合理性がないとし
て通路開設補正を適用すべきものとした原審の判断には，判決に影響を及ぼすこと
が明らかな法令の違反がある。論旨はこの趣旨をいうものとして理由があり，原判
決のうち上記判断に係る部分は破棄を免れない。
その余の上告受理申立て理由は，上告受理の決定において排除された。
そうすると，本件決定のうち価格６３０９万０６４６円を超える部分の取消しを
求める被上告人の請求については，価格１億４７８９万６６９９円を超える部分の
取消しを求める限度において理由があるから認容し，その余の請求は理由がないか
ら棄却すべきである。これと異なる原判決は主文のとおり変更すべきである。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官津野修裁判官今井功裁判官中川了滋裁判官
古田佑紀）
（別紙物件目録）省略

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