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平成２７年１２月１５日判決言渡
平成２６年（行ウ）第３５０号固定資産評価審査決定取消請求事件
主文
１原告の請求を棄却する。
２訴訟費用は原告の負担とする。
事実及び理由
第１請求の趣旨
東京都固定資産評価審査委員会が原告に対して平成２６年１月２９日付けで
した別紙物件目録記載の建物について固定資産課税台帳に登録された平成２４
年度の価格に係る審査の申出に対する決定を取り消す。
第２事案の概要
本件は，別紙物件目録記載の一棟の建物（以下「本件建物」という。）の区
分所有者である原告が，固定資産課税台帳に登録された本件建物の平成２４年
度の価格に不服があるとして地方税法（以下「法」という。）４３２条１項の
規定に基づいてした審査の申出（以下「本件審査申出」という。）について，
裁決行政庁である東京都固定資産評価審査委員会が平成２６年１月２９日付け
で審査の申出を棄却する旨の裁決（以下「本件決定」という。）をしたため，
裁決行政庁の所属する東京都を被告として，本件決定の取消しを求める事案で
ある。
なお，訴状記載の原告の請求は，訴状添付の物件目録によると，固定資産課
税台帳に登録された本件建物の平成２４年度の価格のうち，原告の区分所有に
係る部分についての取消しを求めるもののように読めなくもないが，法４３２
条１項に定める「固定資産税に係る固定資産について固定資産課税台帳に登録
された価格」とは，区分所有に係る家屋にあっては，一棟の建物の価格をいう
ものであり，本件決定も本件建物についてされているから，その取消しを求め
る原告の請求は上記第１の趣旨のものと解される。
１関係法令等の定め
(1)法３４９条（土地又は家屋に対して課する固定資産税の課税標準）１項
は，基準年度に係る賦課期日に所在する家屋に対して課する基準年度の固定
資産税の課税標準は，当該家屋の基準年度に係る賦課期日における価格で家
屋課税台帳又は家屋補充課税台帳に登録されたもの（以下「登録価格」とい
う。）とする旨を定め，同項にいう価格について，法３４１条５号は，適正
な時価をいう旨を定めている。なお法３５２条１項は，区分所有建物の固定
資産税額について，一棟の家屋の価格から算出された固定資産税額を，区分
所有者全員の共有に属する共有部分の持分割合によりあん分した額としてい
る。
(2)法４０３条１項は，市町村長（法７３４条１項により，東京都特別区に
おいては，東京都知事をいう。以下同じ。）は，法３８８条１項の固定資産
評価基準によって固定資産の価格を決定しなければならない旨を定め，同項
に基づき固定資産評価基準（昭和３８年自治省告示第１５８号。以下「評価
基準」という。）が告示されている（乙６）。
東京都の特別区においては，評価基準だけでなく，これに基づいて定めら
れた東京都固定資産（家屋）評価事務取扱要領（以下「取扱要領」といい，
固定資産評価基準と併せて「固定資産評価基準等」という。）により家屋の
評価を行っている（乙１）。
(3)固定資産評価基準等によれば，家屋の評価は，木造家屋及び木造家屋以
外の家屋（以下「非木造家屋」という。）の区分に従い，各個の家屋につい
て評点数を付設し，当該評点数に評点一点当たりの価額（本件では，非木造
家屋の評点一点当たりの価額は１．１０円である。）を乗じて各個の家屋の
価額を求める方法によるものとされているが，その概要は以下のとおりであ
る（乙１，６）。
なお，一棟の家屋に増築された部分があるときは，当該家屋を増築された
部分とその他の部分とに区分して評点数を付設することとされている。
ア各個の家屋の評点数は，再建築費評点数を基礎とし，これに当該家屋
の経過年数等に応じた損耗の状況による減価を考慮した補正（以下「経年
減点補正」という。）を行い，さらに，必要に応じて，建築様式が著しく
旧式になった場合等の需給事情による減価を行うことによって算定される。
イ在来分の家屋（平成２４年度において新たに課税の対象となる家屋
以外の家屋）に係る単位当たり再建築費評点数は，基準年度の前年度
（本件では平成２３年度）における単位当たり再建築費評点に再建築
費評点補正率（平成２４年度に係る非木造家屋の再建築費評点補正率
は０．９６とされている。）を乗じて算定される。
ウ非木造家屋の経年減点補正については，家屋の構造及び用途の別に
応じて定められた「非木造家屋経年減点補正率基準表」から，評価対
象家屋に該当する補正率（以下「経年減点補正率」という。）を適用
することとされている。家屋の用途は，取扱要領において，現況の用
途により判断するものとされ，事務所用建物とは「室内において事務又
は業務を取り扱うことを目的として建築された建物で，通常洋風構造の
家屋」，店舗用建物とは，「専ら物品の販売又は客に飲食，休息，遊技
などをさせることを目的として建築された家屋」と定義されている。ま
た，取扱要領では，家屋の用途が複数にわたる複合用途家屋について
は，主たる用途により，原則として一棟単位で経年減点補正率を適用
するものとされ，複合構造家屋については，一棟単位又は構造別に経
年減点補正率を適用するものとされている。
(4)法４３２条（固定資産課税台帳に登録された価格に関する審査の申出）
１項は，固定資産税の納税者は，その納付すべき当該年度の固定資産税に係
る固定資産について固定資産課税台帳に登録された価格（登録価格）につい
て不服がある場合においては，所定の期間内に，文書をもつて，固定資産評
価審査委員会に審査の申出をすることができる旨を定めている。
２前提事実（争いのない事実，顕著な事実並びに掲記の証拠及び弁論の全趣旨
により容易に認められる事実）
(1)原告は，不動産賃貸業等を目的とする特例有限会社である。
(2)本件建物は，鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付１１階建の構造
として登記された一棟の建物であり，その北東側に「Ａビル」，南西側に
「Ｂビル」との名称が付され，それぞれが区分所有建物となっている。原告
は，本件建物のうち，上記「Ｂビル」との名称が付された部分の区分所有者
である（以下，本件建物のうち原告の区分所有に係る部分を「Ｂビル」とい
い，その余の部分を「Ａビル」という。）。本件建物のうちＡビルは１１階
建であるが，Ｂビルは９階建であり，Ｂビルの屋上には，いわゆるプレハブ
で作られた小屋（以下「本件プレハブ小屋」という。）が設置されている。
（甲２，６，乙５）
(3)東京都知事は，平成２４年３月３０日付けで本件建物について，法３４
１条６号の基準年度に当たる平成２４年度の価格を決定し，東京都渋谷都税
事務所長は同日付けで，これを家屋課税台帳に登録した。これによる登録価
格は，１億０１１５万２８００円であった（甲１，以下「本件登録価格」と
いう。）。
(4)東京都知事による本件建物の登録価格の算出の方法は，以下のとおりで
ある（甲３の１，３の２）。
ア本件建物は，本件プレハブ小屋を除くビル本体部分（以下「本件ビル本
体部分」という。）が昭和５７年に建築された後，屋上の本件プレハブ小
屋部分が昭和６１年に増築されたことから，本件ビル本体部分と屋上の本
件プレハブ小屋部分ごとに評価額を求め，これらを合算することにより，
本件建物全体の評価額を求めることとなる。
イ本件ビル本体部分については，争われることなく確定している平成２３
年度の単位当たり再建築費評点が１１万５４００点であったことから，こ
れに平成２４年度の再建築費評点補正率の０．９６を乗じて，平成２４年
度の単位当たり再建築費評点を１１万０７００点と算出した（１００点未
満切り捨て）。
そして，本件建物の大半が事務所として使用されていることから，固定
資産評価基準の「非木造家屋経年減点補正率基準表」から「事務所，銀行
用建物及び２～７以外の建物」の構造別区分「鉄骨鉄筋コンクリート造・
鉄筋コンクリート造」の経過年数３０年に対応する経年減点補正率０．６
３０８を乗じ（１点未満切捨て），さらに本件ビル本体部分の各区分所有
者の床面積を乗じて，各区分の総評点を算出し，これに評点１点当たりの
価額１．１０円をそれぞれ乗じて合算することにより，本件ビル本体部分
の評価額１億００９０万９１００円を算出した。
ウ次に，本件プレハブ小屋については，争われることなく確定している平
成２３年度の単位当たり再建築費評点が３７，６００点であったことから，
これに平成２４年度の再建築費評点補正率の０．９６を乗じて，平成２４
年度の単位当たり再建築費評点を３６，０００点（１００点未満切り捨
て）と算出し，本件建物の大半が事務所として使用されていることから，
評価基準の「非木造家屋経年減点補正率基準表」から「事務所，銀行用建
物及び２～７以外の建物」の構造別区分「鉄骨造（骨格材の肉厚が３㎜以
下のもの）」の経過年数２４年以上に対応する経年減点補正率０．２００
０を乗じ（１点未満切捨て），さらに屋上の本件プレハブ小屋部分の床面
積（３０．７８㎡）を乗じて，総評点を算出し，これに評点１点当たりの
価額１．１０円を乗ずることにより，本件プレハブ小屋部分の価額２４万
３７００円を算出した。
エ上記のとおり算出された本件ビル本体部分の評価額１億００９０万９１
００円と屋上の本件プレハブ小屋の評価額２４万３７００円を合算するこ
とにより，本件建物の価格１億０１１５万２８００円を算出した。
(5)原告は，平成２４年８月１日，本件登録価格について，要旨，以下の点
に不服があるとして，法４３２条１項の規定に基づき，東京都固定資産評価
審査委員会に対し，本件審査申出をした（甲１，乙１５）。
ア本件登録価格の算定において本件プレハブ小屋に係る床面積が本件建物
の床面積として算入されているが，本件プレハブ小屋は，固定資産税の課
税客体としての家屋に当たらない。
イ本件プレハブ小屋が本件建物の一部をなしているとしても，本件プレハ
ブ小屋の評価が不当に高額である。
ウ本件登録価格は，本件建物の用途を事務所として算定しているが，店舗
とすべきである。
(6)東京都固定資産評価審査委員会は，平成２６年１月２９日，本件審査申
出に対し，①本件プレハブ小屋について，規模，構造，耐久性，使用目的，
利用状況等を総合的に考慮すると，評価庁（東京都知事）が家屋として認定
し，増築と評価したことは妥当である，②本件プレハブ小屋は適正に評価さ
れている，③本件建物の用途を事務所と認定したことは妥当なものであると
し，本件審査申出を棄却する本件決定をした（甲１）。
原告は，平成２６年２月８日，本件決定を受領した。
(7)原告は，平成２６年７月２９日，本件訴えを提起した（顕著な事実）。
３争点
本件の争点は，本件決定の適否であり，具体的には，以下の点である。
(1)本件プレハブ小屋を本件建物の増築部分として評価額を算定したことの
当否
(2)本件プレハブ小屋についての評価の当否
(3)本件建物の用途を「店舗」ではなく「事務所」として評価額を算定した
ことの当否
４争点に対する当事者の主張の要旨
(1)争点(1)（本件プレハブ小屋を本件建物の増築部分として評価額を算定し
たことの当否）について
（原告の主張の要旨）
アＢビルの現況の床面積は１００３．４３㎡であるにもかかわらず，本件
登録価格の算定においては，床面積を１０３４．２１㎡としているが，こ
れは，本件プレハブ小屋を含めて床面積を算定したものである。本件プレ
ハブ小屋は，土台の上に乗せ，ワイヤで引っ張って固定するという簡単な
構造になっており，永続的に土地に定着して使用されているものではなく
固定資産税の課税客体としての家屋たり得ない。
本件登録価格の算定は，課税客体とはならない本件プレハブ小屋を課税
客体に含めたものであり，違法である。
本件プレハブ小屋に係る評価額２４万３７００円は，本件登録価格から
全額控除されるべきである。
イ被告は，本件プレハブ小屋が家屋に該当するかは，固定資産評価審査委
員会に対し審査の申出をすることができる事項（以下「審査申出事項」と
いう。）に含まれないと主張する。
原告は本件登録価格が高すぎると主張して本件審査申出を行い，その理
由の一つとして本件建物の床面積が間違っていると指摘したところ，被告
から本件プレハブ小屋の床面積が加算されていると主張されたことから，
初めて，本件プレハブ小屋が本件建物の一部を構成する家屋に該当するか
どうかが問題点の一つであると明確化されたものである。本件プレハブ小
屋が家屋に含まれるか否かは，数年を要した東京都固定資産評価審査委員
会での審査の過程や本件訴訟の審理の過程でも，争点の一つとして原告及
び被告の双方が主張，反論してきたものであり，訴訟の審理が進んだ段階
になって本件プレハブ小屋が課税客体に当たるかについて別訴を提起せよ
というのは不合理である。
また，本件プレハブ小屋が家屋に該当するかは，本件建物の評価をする
に当たっていかなる床面積を乗じるかというという問題にかかわり，本件
建物の評価と切り離すことのできないほど不可分な関係にある。
（被告の主張の要旨）
ア本件建物は，在来分家屋であることから，平成２４年度価格に係る単位
当たり再建築費評点数は，評価基準第２章第３節四の「在来分の非木造家
屋に係る再建築費評点数の算出方法」及び取扱要領に基づき，基準年度の
前年度（平成２３年度）における単位当たり再建築費評点数に再建築費評
点補正率（０．９６）を乗ずることにより算出しているので，適正妥当な
評価ということができる。
イ原告は，本件プレハブ小屋は家屋に該当しないことから，これを家屋に
該当するものとして，本件登録価格を決定したことが違法であると主張す
るが，本件プレハブ小屋が家屋に該当するかどうかは，課税客体の問題で
あるから，そもそも固定資産評価審査委員会に対する審査申出事項には含
まれないというべきであり，これに関する原告の主張は却下されるべきで
ある。
ウなお，本件プレハブ小屋は，家屋調査票によれば，内部仕上げ，床仕上
げ，電気設備，給排水設備の確認が昭和６２年に行われている。東京都固
定資産評価審査委員会は，それら設備の状況，本件プレハブ小屋の規模，
構造，設置の態様，設置の継続性等を総合的に考慮すると，これを家屋と
認定し，増築と評価したことは妥当であると判断したものである。
(2)争点(2)（本件プレハブ小屋についての評価の当否）について
（原告の主張の要旨）
仮に，本件プレハブ小屋が本件建物の一部であるとしても，本件プレハブ
小屋の評価額を，鉄骨鉄筋コンクリートの構造物と同じ基準で算定されてい
るため，評価額が不当に高額となっており，違法である。
また，本件プレハブ小屋は，本件建物の売却の際に撤去を求められるもの
であり，本件建物の交換価値を減少させることはあっても増加させるもので
はない。
（被告の主張の要旨）
本件プレハブ小屋は，昭和６１年に増築されたときに，軽量鉄骨造の標準
家屋に比準して評価されている。家屋評価計算書においても，本件建物の当
初の構造が鉄骨鉄筋コンクリート造とされているのに対し，増築部分である
本件プレハブ小屋の構造は鉄骨造（骨格材の肉厚３ｍｍ以下のもの）とされ
ていて，平成２４年度の評価額は両者を合算することにより算定されている
から，増築部分を鉄骨鉄筋コンクリートの構造物と同じ基準で算定している
とする原告の主張は前提において失当である。
また，固定資産評価基準等によれば，家屋の評価については，再建築価格
を基準として評価する方法（再建築価格方式）が採用されているのであり，
本件プレハブ小屋が本件建物の交換価値を減少させるとの原告の主張は失当
である。
(3)争点(3)（本件建物の用途を「店舗」ではなく「事務所」として評価額を
算定したことの当否）について
（原告の主張の要旨）
本件建物の登録価格は，本件建物の現況の用途を事務所として築３０年の
経年減点補正率（０.６３０８）を適用して算定している。しかし，本件建
物は，新築当時及び現在において主として店舗として使用されていることか
ら店舗としての築３０年の経年減点補正率（０．５２）を適用すべきである。
店舗としての経年減点補正率を適用すれば，本件建物のうちＢビルについ
て評価額は６３５３万７５００円となることから，本件建物全体の登録価格
は，少なくとも１３７８万１５００円減額されるべきである。
（被告の主張の要旨）
取扱要領によれば，経年減点補正率を適用する際の用途については，現況
の用途により判断することとされており，事務所用建物とは「室内において
事務又は業務を取扱うことを目的として建築された建物で，通常洋風構造の
家屋をいう。」とされ，店舗用建物とは「専ら物品の販売又は客に飲食，休
息，遊戯などをさせることを目的として建築された家屋をいう。」とされて
いるところ，かかる規定に照らしてみると，本件建物の用途について，店舗
に該当する部分は一部しかなく，大半は事務所に該当するものであることは
外観上明らかであることから，原告の主張は失当である。
第３当裁判所の判断
１争点(1)（本件プレハブ小屋を本件建物の増築部分として評価額を算定した
ことの当否）について
(1)原告は，本件プレハブ小屋が固定資産税の課税客体である家屋に該当し
ないにもかかわらず，これを本件建物に含めて本件登録価格を決定したこと
が違法であると主張し，これに対し，被告は，本件プレハブ小屋が家屋に該
当するかどうかは，課税客体の問題であるから，そもそも法４３２条１項の
規定による固定資産評価審査委員会に対する審査申出事項には含まれないと
主張している。
(2)しかしながら，本件では，本件プレハブ小屋を独立の家屋として課税対
象としているものではなく，本件プレハブ小屋を本件建物の増築部分と認定
して，それを本件建物の登録価格の評価に当たって考慮したというものであ
って，かかる認定の適否が問題とされるべきものである。
この点，固定資産課税台帳の一つである家屋課税台帳には，当該家屋の価
格のほか，不動産登記簿に記載されている当該家屋の床面積等の登記事項が
登録されるところ（法３８１条３項，不動産登記法４４条１項），建物の増
築がされたときには，所有者は表題部の変更登記を申請する義務を負う（不
動産登記法５１条１項）ものではあるが，かかる申請がされるとは限らない
ことから，固定資産評価員による固定資産の実地調査（法４０８条）を踏ま
えた上で現況に即した評価とそれに基づく価格の算定がされることが評価制
度上予定されているというべきであり，その意味において増築についての認
定は家屋の価格評価手続の一環ということができる。固定資産評価基準が，
床面積の算定について定める（第２章第３節二２。乙６）とともに，増築さ
れた家屋の評価について，「一棟の家屋に増築された部分があるときは，当
該家屋を増築された部分とその他の部分とに区分して評点数を付設するもの
とする。ただし，実情に応じ増築された部分とその他の部分とに区分するこ
とが困難であると認められる場合においては，これを区分しないで評点数を
付設しても差し支えないものとする。」と定めている（第２章第１節四。乙
６）のも，かかる実情調査の結果を踏まえた家屋の価格評価手法の一端を定
めた趣旨のものといえる。そうすると，本件プレハブ小屋が増築部分である
かどうかの認定は，本件家屋の価格の評価過程の一環を成すものというべき
であって，かかる認定についての不服は，固定資産課税台帳に登録された価
格についての不服（法４３２条１項）に当たると解するのが相当であり，固
定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができる事項（審査申出事
項）というべきである。本件決定も，これと同様の観点から，本件プレハブ
小屋が本件建物の増築部分に当たるか否かが審査対象になるとの前提で判断
を示したものと推測される。
なお，審査申出事項に当たらないとの判断を示したものとして被告が挙げ
る裁判例（乙１２）は，家屋に付着した設備が別個の所有権の対象となり，
別個の課税客体となるかが問題となった事案についてのものであって，本件
とは事案を異にするものというべきである。
(3)以上検討したところを踏まえ，本件プレハブ小屋が本件建物の増築部分
といえるかどうかについて検討する。本件プレハブ小屋は，本件ビル本体部
分の屋上に設置されているものであり，区分所有の対象となる場合を除いて
独立の不動産となるものではないから，本件ビル本体部分への定着の程度等
を勘案し，本件建物の増築部分に当たるかを判断すべきこととなる。
昭和６２年に実施された本件プレハブ小屋の家屋調査票（乙４）及び本件
プレハブ小屋の現状を撮影した写真（甲４，乙５）からは，本件プレハブ小
屋は，通気口を有する基礎の上に構築され，移動を防止するためワイヤで本
件ビル本体部分と強固に止められ，昭和６１年１月３０日の建築時から長期
間にわたり本件ビルの９階屋上部分にあること，屋根及び周壁等によって外
界から遮断され，床面積は３０㎡以上もある鉄骨造の建造物であること，内
部には寝室，クロ－ゼット兼納戸，ユニットバス等があり，本件建物の設備
とつながる形で電気設備や給排水設備が設けられ，現在に至るまで人の居住
の用に利用されていることが認められ，これらを総合的に考慮すると，本件
プレハブ小屋は，社会通念上，本件建物の一部分ということができ，増築部
分に該当するものというべきである。
原告は，本件プレハブ小屋が本件建物の増築部分といえるためには設置面
を壊さない限り分離できない程に本件ビル本体部分に結合していなければな
らない旨主張する。しかしながら，固定資産評価基準に「一棟の家屋に増築
された部分があるときは，当該家屋を増築された部分とその他の部分とに区
分して評点数を付設するものとする。」と定められている（第２章第１節四。
乙６）ことからも明らかなとおり，増築といえるかどうかについては，設置
した部分が設置前の家屋との間で一棟の家屋と評価できるかどうかが問われ
るべきであるところ，両者を一棟の家屋として結合するための工法には様々
なものがあると解されるから，原告の主張するように設置面ないし結合面を
壊さない限り分離できないことをもって増築認定の必須の要件と解すること
はできない。増築といえるどうかは，設置部分と設置前の家屋との物理的な
結合の有無，程度に加えて，設置部分の目的や利用状況等も踏まえた上で，
設置部分と設置前の家屋とが一棟の家屋といえるかどうかとの観点から判断
されるべきものと解するのが相当であるが，本件プレハブ小屋の本件ビル本
体部分との結合状況が既にみたとおりであって，同小屋が仮設工事等の一時
的な目的のために設置されたものではなく，継続的に人の居住の用に供され
ていること等を考慮すれば，本件プレハブ小屋は，本件ビル本体部分と共に
一棟の家屋を成すものということができ，本件建物の増築部分と認められる。
したがって，本件プレハブ小屋は，本件建物の一部分（増築部分）に該当
するというべきである。
２争点(2)（本件プレハブ小屋についての評価の当否）について
(1)原告は，本件プレハブ小屋の評価額が鉄骨鉄筋コンクリートの構造物と
同じ基準で算定されているため，不当に高額となっていると主張する｡しか
し,平成２４年度の本件プレハブ小屋を含む本件登録価格の算定は，前記前
提事実(4)で認定したように，本件建物を本件ビル本体部分と本件プレハブ
小屋とに区分した上で，それぞれについての価格を算定しているところ，本
件プレハブ小屋については，建築当初から軽量鉄骨造の専用住宅に比準して
単位当たり再建築費評点が算出され（乙４，１４）これを引き継いだ平成２
３年度の単位当たり再建築費評点が３万７６００点であったことから，これ
に平成２４年度の再建築費評点補正率の０．９６を乗じて，平成２４年度の
単位当たり再建築費評点を３万６０００点と算出しているのであって，鉄骨
鉄筋コンクリートの構造物と同じ基準で算定しているものではないから，原
告の主張は採用できない。
(2)また，原告は，本件プレハブ小屋は，本件建物の売却の際には，撤去を
求められるようなものであり，交換価値を減少させるとも主張する。これは
被告が行った固定資産評価基準の定めに従った評価方法（再建築費評点数を
基礎とするもの）では適正な評価ができない特段の事情があることを主張す
る趣旨のものと解されるが，本件プレハブ小屋が本件建物の交換価値を当然
に減少させると認めるに足りる事情があるとはいえず，したがって，上記特
段の事情があるとはいえないから，原告の上記主張は採用できない。
３争点(3)（本件建物の用途を「店舗」ではなく「事務所」として評価額を算
定したことの当否）について
(1)原告は，本件建物は，新築当時より，主として店舗として使用されてき
ているものであり，店舗としての経年減点補正率（０．５２）を適用すべき
であると主張する。
(2)経年減点補正率は，通常の維持管理を行うものとした場合において，年
数の経過に応じて通常生ずる減価を基礎として定めたものであるが，建物の
構造別及び用途別にこれを定められているのは，経年による建物の損耗の程
度はその構造のみならず，建物の用途によっても異なるものであるから，こ
れを建物の評価に適切に反映させるためと解される。取扱要領では，家屋
の用途は，現況の用途により判断するものとされ，店舗用建物は「専ら物
品の販売又は客に飲食，休息，遊戯などをさせることを目的として建築され
た家屋」，事務所用建物は「室内において事務又は業務を取り扱うことを目
的として建築された建物で，通常洋風構造の家屋」と定義され，評価基準で
は，「店舗用及び病院用の建物」の経年減点補正率は「事務所，銀行用及び
２～７以外建物」の補正率よりも大きく（評価額が下がる方向に）定められ
ている。これは，不特定多数人が常時来訪し，物品の販売や役務の提供等が
行われる部分が多くを占める建物は，そのような部分が一部に限られる建物
に比して，より損耗の程度が大きいと一般的に評価できるからであり，合理
的なものである。
(3)その上で，取扱要領では，家屋の用途が複数にわたる複合用途家屋に
ついては，主たる用途により，原則として一棟単位で経年減点補正率を
適用するものとされているところ，このような取扱いは，経年減点補正
率の適用が，対象となる建物の現況の用途から想定される損耗の程度を考慮
した上でされるものであることに照らすと合理的なものといえる。そして，
固定資産税の賦課期日（平成２４年１月１日）に近接する同年１１月１２日
に撮影された写真（乙５）を見る限り，店舗又は病院があるのは本件建物の
うちＢビルの低層階部分（１階の店舗及び２階の歯科医院）に過ぎず，他は
事務所であると認められる。そうすると，本件登録価格の算定に当たって，
上記取扱いに基づいて，本件ビル本体部分について，評価基準の定める
「事務所，銀行用建物及び２～７以外の建物」の構造別区分「鉄骨鉄筋コ
ンクリート造・鉄筋コンクリート造」の経過年数３０年に対応する経年減点
補正率０．６３０８を適用したことは合理的であり，その算定は適法に行わ
れたものといえる。
(4)なお，評価基準では，一棟の家屋に増築された部分があるときは，当
該家屋を増築された部分とその他の部分とに区分して評点数を付設するこ
ととし，取扱要領では，複合構造家屋については，一棟単位又は構造別
に経年減点補正率を適用するものとしていることから，経年減点補正率
の適用において，本件ビル本体部分と本件プレハブ小屋部分の用途を区
別せず一律に事務所としての経年減点補正率を適用するのではなく，本
件プレハブ小屋部分については，現況の用途である「住宅，アパート用
建物」の経年減点補正率（乙１６）を適用することが，上記評価基準等
の趣旨により適合するものと考えられなくもない。しかし，本件プレハ
ブ小屋は，昭和６１年に増築されたものであり，固定資産税の賦課期日
（平成２４年１月１日）時点で築２４年を超えており，「事務所，銀行
用建物及び２～７以外の建物」の経年減点補正率によって算定しても
「住宅，アパート用建物」の経年減点補正率によって算定しても補正率
はいずれも０．２００と同一であることから，この点は，本件登録価格
に影響を及ぼさないものである。
４小括
以上のとおり，原告の主張は，いずれも採用することができず，他に本
件において，本件決定が違法であることをうかがわせる証拠は存しない。
したがって，本件登録価格は，平成２４年１月１日における本件建物の適
正な時価を超えないものというべきであり，本件決定は適法である。
第４結論
よって，原告の請求は理由がないからこれを棄却することとし，主文のとお
り判決する。
東京地方裁判所民事第５１部
裁判長裁判官小林宏司
裁判官堀内元城
裁判官水野峻志

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