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平成２７年９月２日判決言渡
平成２６年（行コ）第４８８号不動産取得税還付不許可決定処分取消請
求控訴事件（原審・東京地方裁判所平成２５年（行ウ）第７０５号）
主文
１原判決を取り消す。
２処分行政庁が控訴人に対して平成２４年８月９日付けでし
た，別紙１土地目録記載の不動産の取得に係る不動産取得税
を還付しない旨の処分（２４税セ還第１２８号）を取り消す。
３訴訟費用は，第１，２審を通じ，被控訴人の負担とする。
事実及び理由
第１控訴の趣旨
主文と同旨
第２事案の概要等
１事案の要旨
本件は，別紙１土地目録記載の土地（以下「本件土地」という。）
を取得した控訴人が，東京都立川都税事務所長（以下「本件課税庁」
という。）による平成２３年５月１１日付け不動産取得税賦課処分
（以下「本件賦課処分」という。）に基づき，本件土地に係る不動産
取得税（７９２６万６１００円。以下「本件不動産取得税」という。）
を納付した後，本件土地上に建築された別紙２建物目録記載１ないし
６の各建物（以下，併せて「本件各建物」といい，個別には「Ａ棟」，
「Ｂ棟」などという。）は，地方税法７３条の２４第１項１号及び東
京都都税条例（昭和２５年東京都条例第５６号。以下「本件条例」と
いう。）４８条１項を適用されるべき特例適用住宅に当たり，本件不
動産取得税が減額されるべきであるとして，同法７３条の２７第１項
及び本件条例４８条の４に基づき，本件不動産取得税の還付を求める
旨の申告（以下「本件申告」という。）をしたところ，処分行政庁か
ら，本件不動産取得税を還付しない旨の処分（以下「本件処分」とい
う。）を受けたため，処分行政庁が所属する東京都を被告として，本
件処分の取消しを求める事案である。
原判決は，控訴人の請求を棄却したので，これを不服とする控訴人
が，原判決を取り消し，本件処分を取り消すことを求めて，控訴した。
２関係法令等の定め，前提事実及び争点並びに争点に関する当事者の
主張
(1)関係法令等の定め，前提事実及び争点並びに争点に関する当事者
の主張は，下記(2)のとおり原判決を補正し，下記(3)のとおり控訴
人の当審における補充主張を摘示するほかは，原判決の「事実及び
理由」中の「第２事案の概要」の１ないし３（原判決７頁２行目
の「２」は「３」の誤記と認める。）及び「第３争点に関する当
事者の主張」に記載のとおりであるから，これを引用する。
(2)原判決の補正
ア４頁２行目の「遵守すること」を「遵守することを」に改める。
イ６頁１５行目の「原告に対し，」の次に「本件条例４８条の４
の規定に該当しないとして」を加える。
ウ同２５行目の「審査請求をしたが，」から同２６行目末尾まで
を以下のとおり改める。
「審査請求（以下「本件審査請求」という。）をした。本件審査
請求において，控訴人は，本件処分の理由が抽象的であるので
具体的に説明するよう求めた。これに対し，処分行政庁は，本
件施行令附則６条の１７第２項にいう「居住の用に供するため
に独立的に区画された部分が１００以上ある共同住宅等」は，
１棟ごとに把握されるべきであるから，本件各建物はいずれも
上記の戸数要件を満たさないとの弁明をした（やむを得ない事
情要件については双方いずれからも主張がなかった。）。［甲
１４ないし１６］
東京都知事は，平成２５年５月１６日，本件審査請求を棄却す
る旨の裁決（以下「本件裁決」という。）をした。本件裁決の理
由の骨子は，共同住宅等において，戸数要件は１棟の建物ごとに
判断すべきであるところ，本件各建物はいずれも１００戸未満で
あって戸数要件を満たしていないから，本件減額規定は適用され
ないというものである。なお，本件裁決も，やむを得ない事情要
件の充足の有無については具体的に判断していない。［甲１７］」
エ７頁２行目の「２」を「３」に改める。
オ同１１行目，同１２行目及び９頁１行目の各「共同住宅」を，
いずれも「共同住宅等」に改める。
カ１０頁１５行目の「ことも」を「こと」に改める。
(3)当審における控訴人の補充主張
ア本件各建物のうち，Ｄ棟とＥ棟は，構造上及び利用上の一体性
が認められる。
すなわち，Ｄ棟及びＥ棟は，両棟のみの共用エントランスを有
しており，また，この共用エントランスは，Ｅ棟との一体性及び
外気遮断性を備え，建物の一部となっている。そして，Ｄ棟又は
Ｅ棟に出入りするためには，上記共用エントランスによるしかな
い（非常用出入口等，日常的に使用されることを予定していない
ものを除く。）。
イＤ棟は７１戸，Ｅ棟は６９戸あり，その合計は１４０戸である。
本件土地の地積は２５７５０．２３㎡（①）であり，本件各建
物の１階の床面積の合計は４４５４．３２㎡（②），Ｄ棟とＥ棟
の床面積の合計は１４０３．６７㎡（③）である。したがって，
Ｄ棟及びＥ棟の敷地に相当する８１１４．５７１㎡（＝①×③÷
②）の取得に係る不動産取得税については，本件減額規定に基づ
き不動産取得税の還付が認められるべきである。
第３当裁判所の判断
１当裁判所は，本件各建物が戸数要件を満たした特例適用住宅に該当
しないとして本件不動産取得税の還付をしない本件処分は誤っており，
本件処分は取り消すべきと判断する。その理由は，下記のとおりであ
る。
２本件各建物の一体性について
(1)原判決が説示しているとおり，本件各建物は不動産登記簿上６棟
の建物として登記されていること，本件各建築確認及び本件各完了
検査も本件各建物ごとに行われていること，本件各建物は構造上独
立しており，共用階段や廊下等によって物理的に結合されていない
こと，建築基準法８６条１項の一団地認定は，区域内の各建築物が
同一敷地内にあるとみなす制度であり，各建築物の一体性を認める
ものでないことからは，本件各建物が一体であるとは認められない。
なお，本件各建物の敷地の外部から，内部に入るための共通のエ
ントランスがあるとしても，本件各建物にはそれぞれ独立した（他
の建物を通過することなく利用できる）出入口がある以上，構造上
はもちろん，利用上の一体性を認めさせるものではない。共通の管
理員室や福利施設（コンシェルジュカウンター，ミニショップ，ゲ
ストルーム等）があり，それらが本件各建物の共同住宅等としての
利便性や魅力を増すものであるとしても，利用上不可欠なものとは
いえず，一体性を認めさせるものではない。
(2)控訴人は，当審において，少なくともＤ棟とＥ棟は一体である旨
主張する。
しかし，Ｄ棟には，控訴人の主張する共用エントランスのほか，
Ｄ棟の一部を構成する独立した出入口があると認められる（甲３
０）。したがって，Ｄ棟とＥ棟は，建物の出入りに関して，構造上
はもちろん，利用上も一体の建物とはいえない。
(3)以上のとおりであるから，本件各建物は，一体の建物（１棟の建
物）であるとはいえない。
３本件減額規定の戸数要件の解釈について
(1)本件施行令附則６条の１７第２項によれば，戸数要件は，地方税
法附則１０条の２第２項の規定により読み替えて適用される同法７
３条の２４第１項１号に規定する「特例適用住宅」（本件条例４８
条１項１号の「特例適用住宅」と同じ。）について問題となるもの
である。
地方税法７３条の２４第１項１号は，土地を取得した日から２年
以内に当該土地の上に「特例適用住宅」が新築された場合には，当
該土地の取得に対して課する不動産取得税を減額する旨を定めてい
る。この特例適用住宅とは，本件施行令３９条の２の３第１項各号
に定める住宅をいい，同項は，住宅（「人の居住の用に供する家屋
又は家屋のうち人の居住の用に供する部分で，政令で定めるもの」
をいう〔地方税法７３条４号〕。）を，①共同住宅等以外の住宅と，
②共同住宅等（「共同住宅，寄宿舎その他これらに類する多数の人
の居住の用に供する住宅」をいう〔本件施行令３７条の１６第１号，
地方税法７３条の１４第１項〕。）とに区分した上で，それぞれに
ついて，特例適用住宅に該当するための要件を定めており，後者に
ついては，本件施行令３９条の２の３第１項２号によれば，「居住
の用に供するために独立的に区画された一の部分のいずれかの床面
積が，５０㎡（当該独立区画部分が貸家の用に供されるものである
場合にあっては，４０㎡）以上２４０㎡以下の住宅」とされている。
また，地方税法附則１０条の２第２項及び本件施行令附則６条の
１７第２項は，当該土地の取得が平成１６年４月１日から平成２６
年３月３１日までに行われた場合で，独立区画部分が１００以上あ
る共同住宅等であるときは，当該土地を取得してから特例適用住宅
の新築までの期間（以下「新築期間」という。）を２年以内から３
年以内に伸長し，さらに，同期間が３年を超えると見込まれること
についてやむを得ない事情があると道府県知事が認めた場合は，更
に４年以内に伸長している。
(2)そこで，共同住宅等である特例適用住宅について，法令の規定上，
それが１棟であることが要件とされているか否かについて検討する。
この点，特例適用住宅の新築に係る不動産取得税還付の制度は，
その要件に照らすと，土地を取得してから一定の期間内に，一定
範囲の床面積（ただし，居住の用に供せられる部分）を有する建
物を新築した場合に，徴収済みの不動産取得税のうち所定の金額
を還付するというものであり，これは，居住の用に供せられる部
分の床面積に着目して，一定の居住性を備えた住宅を数多く建築
させて，その供給を促進することを目的とするものと解される。
そのような制度趣旨に鑑みると，その土地の上に建築される共同
住宅等について，１棟で独立区画部分を１００以上有する場合と，
複数棟で合計１００以上有する場合とで違いがあるとはいえない。
また，前記地方税法附則１０条の２第２項により，共同住宅等で
ある特例適用住宅に限って新築期間が伸長されているのは，一定規
模以上の共同住宅等を建設する場合には，費用の調達や工期の観点
から時間がかかることに加え，行政機関に対する各種申請手続や近
隣住民との調整などにも時間を要することが通常であることを考慮
したものであると認められる。そして，共同住宅等が１棟である場
合に加え，複数棟を建築する場合も，戸数が多く大規模な開発とな
れば，行政上の規制を満たすための調査や行政機関との調整事務等
が増大し，また，関係する近隣住民の数が増えて説明等が難航する
ことは珍しくない。そうすると，複数棟を建築する場合であっても，
新築期間を伸長する必要があるというべきである。
以上からは，不動産取得税を軽減することによって一定の居住性
を備えた住宅の供給を促進するという本件減額規定の趣旨等を考慮
すると，取得した土地上に建築される共同住宅等が１棟である場合
と２棟以上である場合とで違いはないのであり，この規定は，取得
した土地上に１棟の共同住宅等が建築される通常の場合を想定して
定められているものであるが，２棟以上の共同住宅等が建築される
場合に適用されることを排除するものではなく，むしろ，そのよう
な場合にも同様に適用されるべきものであると解される。本件減額
規定は，共同住宅等である特例適用住宅について，それが１棟でな
ければならないとするものではなく，複数の棟の共同住宅等で合計
１００以上の独立区画部分がある場合にも適用されると解するのが
相当である。
(3)被控訴人は，文理上，本件減額規定は１棟の共同住宅等で１００
以上の独立区画部分がある場合にのみ適用される旨主張する。
この点，共同住宅等以外の住宅については，地方税法７３条の１
４（不動産取得税の課税標準の特例）第２項及び本件施行令３９条
の３（法７３条の２４第１項の規定の適用に関し必要な事項）が，
共同住宅等以外の住宅の建築後１年以内に当該住宅と一構となるべ
き住宅を新築した場合に，これらの前後の住宅の建築をもって１戸
の住宅の建築とみなしていることから，建物が１戸であることを前
提としていることが明らかである。しかし，共同住宅等についてそ
れが１棟であるべきことは法令の文言上明示されていない。
そもそも，床面積の要件が充足されているか否かの判断において，
共同住宅等以外の住宅については，当然に１戸であるとの判断が前
提となるが，共同住宅等については，独立区画部分であるとの判断
が前提となるのであって，それに加えて，共同住宅等が１棟である
ことは，床面積の要件の判断に本質的なものとはいえない。
なお，建物の完成に関して，建物として構造上独立したものが完
成したか否かの観点から判断すべきであるから，「共同住宅等以外
の住宅」については１戸を単位にするのと同様，「共同住宅等」に
ついては「１棟ごと」に判断することになるとしても，そのことは，
本件減額規定における１００以上の独立区画部分を有する共同住宅
等を「１棟」に限定する理由にはならない。
また，固定資産税にいう家屋が，不動産登記法における「家屋」
と同義であるとしても，本件減額規定はそれらと制度趣旨が異なる
ものであるから，不動産登記法における「家屋」と同義に解する必
要はない。前記のとおり，本件減額規定は，戸数要件については，
共同住宅等の「独立区画部分」を単位としていることが明らかであ
って，更に「１棟」であることが要件となっているとは解されない。
以上のとおりであるから，被控訴人の上記主張は理由がない。
(4)被控訴人は，本件減額規定において，共同住宅等が１棟であるこ
とを要件としないと，複数の建物のどれを対象とするか，敷地の範
囲をどうするか，建築時期をいつとするかが問題となり，実務上混
乱が生じるおそれがあると主張する。
しかし，複数の建物のうちどれを対象とすべきか，また，敷地の
範囲をどうするかについては，建築計画の内容，建物及び敷地の位
置関係，建ぺい率及び容積率等から判断することができると解され
る。なお，敷地の範囲の判断は，新築する共同住宅等が１棟であっ
ても問題となり得るものである。
また，建築時期の認定については，独立区画部分の合計数が累計
で１００以上となる最終の建物の完成時期を基準とすることなどで
的確に判断することが可能であり，それが困難であるとは必ずしも
いえない。
これらの点について，複数の建物を対象とする場合に，１棟に限
定した場合にはなかった判断をすることになり，これまでになかっ
た多少の困難が生じるおそれがあるとしても，そのことをもって，
法令上明文の規定もないのに，本件減額規定を，その制度趣旨に反
して制限的に適用することが正当化されるものではない。
したがって，前記の被控訴人の主張も理由がない。
４結論
以上のとおり，処分行政庁は，戸数要件について，法令上明文の規
定がないのに，本件減額規定の制度趣旨に反する制限的な解釈に基づ
いて本件処分をしたものであるから，本件処分は違法として取り消さ
れるべきである。
なお，本件訴訟においては，やむを得ない事情要件についても双方
が主張立証をしているものの，前記前提事実によれば，本件処分は戸
数要件を満たさないとの理由でされたものであり，本件裁決でもやむ
を得ない事情要件について実質的な判断はされていないものと認めら
れる。そうすると，行政庁の第１次判断権の尊重の観点から，その充
足の有無について当裁判所が判断することは相当でない。また，やむ
を得ない事情要件を充足しないとする余地が仮にあるとしても，それ
を理由に本件処分を維持することは違法な理由の差替えとして許され
ない。したがって，やむを得ない事情要件を満たすか否かについては
判断をしない。
第４以上によれば，本件控訴は理由があるから，原判決を取り消して本
件処分を取り消すこととし，主文のとおり判決する。
東京高等裁判所第１２民事部
裁判長裁判官杉原則彦
裁判官高瀬順久
裁判官朝倉佳秀

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