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主文
　１　　原告の請求を棄却する。
　２　　訴訟費用は原告の負担とする。
事実及び理由
第１　申立て
被告は，原告に対し，金１億３２４８万３３３８円及びこれに対する平成１
６年１月１７日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
第２　事案の概要
１　本件は，原告が，相続した農地の相続税につき，租税特別措置法上の納税猶
予の特例制度（以下「本件特例制度」という。）を利用していたところ，被告の仲
介により当該農地を駐車場に転用して第三者に賃貸したため，本件特例制度の適用
が打ち切られ，猶予されていた相続税並びに延滞税，利子税を支払わなければなら
なくなったとして，被告に対し，仲介契約上の注意義務等違反による債務不履行責
任あるいは不法行為責任に基づき，相続税相当額等の損害賠償の支払を求める事案
である。
２　前提事実（争いのない事実のほか，掲記の証拠等から明らかな事実）
(1)　当事者等
ア　原告は，乗合バスの運転手として稼働していたが，退職後は不動産賃貸
業等を営んでいる者で，その傍ら自ら農業に従事している被告の組合員である（甲
２１）。
イ(ア)　被告は，農業協同組合法に基づき認可され，平成１２年４月３日成
立した法人である農業共同組合であり，宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業
者の免許を受けている。
(イ)　訴外ａ（以下「ａ」という。）は，被告の従業員であり，宅地建物
取引主任の資格を有している者である（甲４）。
　　(2)　原告と被告は，平成１３年春ころ，原告所有の後記本件転用土地につき，
これを訴外株式会社ｂ（以下「訴外会社ｂ」という。）に駐車場として賃貸するこ
とのついての仲介委託契約（以下「本件仲介契約」という。）を締結した。そし
て，その仲介行為は，ａが担当した（争いがない）。
　　　　なお，被告は，訴外会社ｂとも上記駐車場の賃貸借契約の締結に関する仲
介契約を締結してその仲介に当たっていたものであるが，それは訴外会社ｂが依頼
をした仲介業者の株式会社ｃを介しての話であったため，後記のとおり本件賃貸借
契約成立後，訴外会社ｂから支払われた賃料１か月分相当の額の仲介手数料はこれ
を折半してその半額を受け取ったに過ぎなかった。また，本件仲介契約において
は，それが宅地ではなく駐車場の賃貸借を目的とするものであって，本件賃貸借契
約の締結に際しては，宅地建物取引業法３５条所定の重要事項説明書を示しての説
明が不要なものであったこと等のことから，被告は，原告からは，被告組合員に対
するサービスとして行ったとして，仲介手数料を受け取らなかったものである（甲
２，証人ａ）。
(3)　本件特例制度
ア　本件特例制度は，農業経営を安定させる趣旨のもと，農業を営んでいた
被相続人から相続によって農地を取得した相続人（以下「農業相続人」という。）
が，これらの農地を用いて農業経営を営む場合に，通常の評価に基づいて計算した
相続税額のうち，それらの農地が恒久的に農業の用に供されるべき農地として取引
される場合に，通常成立すると認められる価格（農業投資価格）に基づいて計算し
た相続税額を超える部分の税額が猶予されるという制度である。本件特例制度によ
り相続税の納税猶予を受けたときには，一般的に，農業相続人が死亡した場合や相
続税の申告期限の翌日から２０年を経過した場合などに，相続税の支払が免除され
る（租税特別措置法７０条の６第１項参照）。
イ　ただし，本件特例制度の適用を受けた者について，例えば同制度の適用
を受けた農地を他の用途に転用したとき等一定の事情が発生した場合は，当該事情
が発生した日から２か月を経過したとき，納税の猶予が打ち切られ，猶予された相
続税を利子税とともに納付しなければならない（租税特別措置法７０条の６第１項
但書参照）。
(4)　相続税の延納制度（以下「本件延納制度」という。）
本件延納制度とは，国税につき，原則としては金銭で一時に納付すべきで
あるところ，例外的に，申告又は更正・決定により納付することになった相続税額
が１０万円を超え，納期限までに，又は納付すべき日に金銭で納付することを困難
とする事由がある場合，その納付を困難とする金額を限度として，担保を提供する
ことにより，年賦で納めることができるとするものである（甲８）。
(5)　別紙物件目録記載の土地について
ア　原告は，昭和６０年１月２０日までに，別紙物件目録記載１ないし３の
土地（以下併せて「本件特例適用土地」という。）につき，本件特例制度の適用の
申請をして，本件特例制度の適用を受けた。
イ　原告は，平成１３年６月２１日，別紙物件目録記載１，２，４及び５の
土地（以下併せて「本件転用土地」という。）につき，さいたま市農業委員会に対
し，畑から駐車場に転用したい旨の農地法４条１項５号による転用届を提出し，同
日，受理された（以下「本件転用」という。）（甲６）。
ウ　原告と訴外会社ｂは，平成１３年９月１日，本件仲介契約に基づく被告
の仲介を受けて，別紙物件目録記載１，２及び４の土地（以下「本件賃貸土地」と
いう。）につき，以下の約定で賃貸借契約（以下「本件賃貸借契約」という。）を
締結した（甲２）。
(ア)　賃　　料　　　月額２１万円
(イ)　使用目的　　　訴外会社ｂの駐車場及び車の展示場に限る
(ウ)　期　　間　　　平成１３年９月１日から同１６年８月３１日まで
エ　原告は，本件転用並びに本件賃貸借契約締結後，別紙物件目録記載１及
び２の土地（以下併せて「本件特例打切土地」という。）につき，本件特例制度の
適用を打ち切られた。
オ　原告は，本件特例適用土地につき，平成１５年１１月１０日受付で，財
務省による国税局担保物処分の差押を受けた（甲７）。
(6)　被告は，本件転用時及び本件賃貸借契約締結時において，本件特例打切土
地が本件特例制度の適用を受けているか否かについて調査確認をしなかったし，ま
た，本件転用をすれば本件特例制度の適用を打ち切られることについて原告に説明
しなかった（争いがない）。
３　争点及び当事者の主張
本件における争点は，(1)被告あるいは被告の従業員であり，かつ履行補助者
であるａにおいて，原告が本件転用をした上で訴外会社ｂとの間で本件賃貸借契約
を締結するにあたり，原告が本件特例打切土地につき本件特例制度の適用を受けて
いるか否かを，被告が調査確認する義務，さらに，本件転用を行えば本件特例打切
土地につき本件特例制度の適用が打ち切られることを原告に説明する義務があった
か，(2)原告に生じた損害額の２点であり，これらに関する当事者の主張は以下のと
おりである。
(1)　争点(1)
（原告の主張）
ア(ア)　本件特例打切土地の登記簿謄本によれば，同土地につき，昭和５９年
１０月１７日受付で，原告を債務者，大蔵省を抵当権者（取扱庁大宮税務署）とす
る，債権額１億３０７０万８５００円（内訳　相続税額金５６３４万０５００円及
び利子税額金７４３６万８０００円）の抵当権設定登記が経由されている。
本件特例制度の適用を受けている場合，納税猶予期限まで相続税本税を
支払うことがないため，利子税額が相続税額を超えるほど巨額になることがある
が，一方，本件延納制度の適用を受けている場合，延納の期間中，相続税本税を毎
年支払っていくため，相続税本税が減少していき，これに伴って，その相続税本税
にかかる利子税も減少していくので，利子税額が相続税本税を上回るほど巨額にな
ることはない。
(イ)　原告を含む被告の組合員の多くは，急激に都市化が進み，農地の遺産
評価額が高騰しているさいたま市（旧大宮市）において農業に従事している。かか
る地域に土地をもつ被告の組合員の相続税額は多額であり，被告の組合員には，相
続税対策として本件延納制度や本件特例制度を利用している者も多くいるはずであ
るから，被告は，本件特例制度についても詳しい知識を有していた。
ａは，被告における宅地建物取引主任者として被告の組合員の土地活用
を担当し，農地の取引及び農地を相続する組合員の税務にも精通しており，納税猶
予の際の利子税の計算方法も了知していた。
(ウ)　原告及びその妻であるｄは，ａに対し，本件転用及び本件賃貸借契約
締結にあたり，「農地なので何かあると大変だから本件土地を農地から転用して駐
車場として賃貸することは大丈夫か。」という疑念を伝えていた。
(エ)①　平成１１年ころ原告がａに対し，「相続税の延納期間が終了に近づ
いているので土地活用をしたい。」などという話を持ちかけたことはない。また，
平成１３年の初めころ，原告がａに対し，相続税の支払を終えた旨を話したことも
ない。そもそも，原告は，税金や土地活用については素人であり，本件特例制度や
本件延納制度に関する知識を全く有していなかった。
②　仮に原告において上記のような話を持ちかけたとしても，相続税の納
税が終了したにもかかわらず本件特例打切土地に相続税を被担保債権とする大蔵省
の抵当権が抹消されないまま残っている状況は不自然であるので，前記知識を有し
ていたａならば，それから原告の相続税完納の話の誤りに気付く可能性が十分あっ
た。
(オ)　以上からすると，被告あるいはａは，本件転用ないし本件賃貸借契約
の仲介をするに際し，原告が本件特例打切土地に本件特例制度の適用を受けていた
ことを予見することが可能であった。
イ(ア)　ａは，原告に対し，平成１３年３月あるいは４月ころ，頻繁に原告宅
を訪れ，本件賃貸土地を有効活用するため，訴外会社ｂの駐車場及び販売車輌展示
場として，本件賃貸土地を賃貸しないかと執拗に勧誘した。
(イ)　原告が大宮税務署から，納税期限の到来した相続税，利子税及び延滞
税の納税の督促を受けて，平成１５年５月２９日と同年６月９日ころ，ａと被告ｅ
支店のｆを同行して，大宮税務署に納税猶予期限の到来を撤回してほしい旨頼みに
いった際，ａは，同税務署員らに対し，「自分が忙しくて，部下に任せっきりで登
記簿謄本の確認をきちんとしなかったのが悪かった。」旨の弁明をしていた。
(ウ)　被告は，通常の利率より低い利率で，すなわち通常の利率である
「１．６７５％」から「０．８％」も軽減した利率で，原告に対し，納税資金を融
資した。これは，本件特例制度の適用の打ち切りにつき，被告に責任があることを
被告自身が認めたからにほかならない。
(エ)　以上からすると，被告あるいはａには，本件特例打切土地が本件特例
制度の適用を受けていることについて調査確認する義務があり，さらに，原告に対
し，本件特例打切土地が農地以外のものに転用された場合に本件特例制度の適用が
打ち切られることについて説明すべき義務があった。
（被告の主張）
ア(ア)①　本件特例制度の適用を受けるか否かは農業相続人本人の意思によっ
て決定されるべきことであるから，同制度の適用を受けていることを知っているの
は，農業相続人本人と相続に関与した税理士しかいない。本件特例制度の適用を受
けているか否か，受けているとした場合にその内容が網羅的に記載されているの
は，税務署に提出される相続税の申告書であるから，税理士はもちろんのこと，農
業相続人本人及び相続に関与した税理士以外の第三者が，本件特例制度の適用を受
けているか否か判断するのは同申告書をもってするのが通常であり，そもそも登記
簿謄本の記載をもって判断するものではない。
②　本件特例制度の適用を受ける対象となる土地と，同制度の適用を受け
るにあたり担保に供される土地とが同一とは限らないのであるから，登記簿謄本の
記載をもって本件土地に本件特例制度の適用がされているかを確認できるとは限ら
ない。
③　上記のとおり登記簿謄本の抵当権の記載のみから，相続税につき，本
件特例制度の適用を受けているのか本件延納制度の適用を受けているのか判定する
ことは困難である。
相続税の延納期間は原則として５年であるが，それを短縮することも
延長することもでき，納税者の申請により最大限２０年とすることもできる（租税
特別措置法７０条の１０，同施行令４０条の１０）。延納期間中は利子税を納付す
ることになり，延納期間に応じた利子税が担保提供された不動産に設定される抵当
権の被担保債権の一部とされ，それが登記されるので，２０年間の延納の場合に
は，２０年分の利子税額が被担保債権の一部として登記される。
一方，納税猶予の特例の場合，登記されるのが何年分の利子税額にな
るかは，所得税法施行令の別表にある「余命年数表」に基づいて算出される納税者
の余命年数が基準となり，猶予期間が算定され，それに応じた利子税が確定するの
であるから，２０年分の利子税額が被担保債権の一部として登記されないこともあ
る。
したがって，納税猶予であるか延納であるかによって，一律に，抵当
権設定登記の記載内容に違いが生じるわけではない。
(イ)①　ａは，本件特例制度の概要については知っているが，農地に関する
税法の専門家ではないため，同制度の詳細について認識しているわけではない。同
制度は，宅地建物取引業者の関与する領域ではなく，税法の専門家である税理士の
取り扱うべき分野の問題である。ａは，相続税納付対策や本件特例制度について，
組合員から相談を受けた際は，それに応じて専門家である税理士への依頼を勧めて
いた。
②　納税猶予の場合における利子税の計算方法は複雑で，一般的には理解
されておらず，国税当局職員や税務署職員等の特殊な職業にある者が理解している
程度であり，税理士でさえ税務署に提出する抵当権設定登記承諾書の中の「利子税
額」を記載する箇所については白紙にしており，利子税額の算出及びその記載を税
務署職員に委ねているくらいであるから，ａは，その計算方法を知らなかった。
(ウ)　原告及びｄが，ａに対し，本件転用及び本件賃貸借契約締結にあた
り，「農地なので何かあると大変だから本件土地を農地から転用して駐車場として
賃貸することは大丈夫か。」という旨を発言したことはない。
(エ)①　平成１１年ころ，原告は，ａに対し，被告ｅ支店において，「ｇの
相続の税金の支払期間である１５年の延納期間がもうすぐ終わる。税金の支払が終
わってすっきりしたら，土地活用でもしようかと思う。そのときには，相談に乗っ
てもらいたい。」旨の話をした。その後，平成１３年の初めころには，原告は，ａ
に対し，「以前に話をした土地活用の件だけど，相続の税金の支払も済んですっき
りしたので，そろそろ土地活用をしたい。」旨の話をした。
一方で，被告は，原告が本件特例適用土地につき本件特例制度の適用
を受けていること及び同土地が別紙共同担保目録記載の共同担保に供されている事
実を原告から告知されていなかった。
②　原告が，ａに対し，１５年間の延納が終了し，相続税の納付が完了し
た旨を告げている以上，ａとしては，本件特例打切土地について大蔵省を抵当権者
とする抵当権設定登記については，原告が告知した本件延納制度に関わるものであ
ると考えるのが通常である。
本件転用及び本件賃貸借契約締結の時点で未だに当該抵当権は抹消さ
れていなかったが，ａは，後に職権で抹消されるものと考えたものである。
(オ)　以上からすると，被告あるいはａは，本件転用ないし本件賃貸借契約
の仲介をするに際し，原告が本件特例打切土地に本件特例制度の適用を受けていた
ことを予見することは不可能であった。
イ(ア)　ａが，原告に対し，積極的に本件賃貸借契約の締結を執拗に勧誘した
との点については否認する。
(イ)　ａが，大宮税務署において，同税務署員らに対し，「自分が忙しく
て，部下に任せっきりで登記簿謄本の確認をきちんとしなかったのが悪かった。」
旨の弁明をしていたとの点については否認する。
(ウ)　被告が，原告に対し，納税資金を融資するにあたり，利率を通常より
軽減したことは認める。
しかしながら，通常の利率である「１．６７５％」から「０．３％」を
軽減したのは，原告が被告の全事業を利用している組合員であったことが理由であ
り，さらに「０．５％」を軽減したのは，本件特例制度の適用を打ち切られたとい
う非常事態において，被告の組合員たる原告を救済するという趣旨から被告の組合
長の決裁権の裁量の範囲で行ったもので，決して，被告に責任があることを認めた
趣旨ではない。
(エ)　以上からすると，被告あるいはａにおいて，本件特例打切土地が本件
特例制度の適用を受けていることについて調査確認する義務，さらに，原告に対
し，本件特例打切土地が農地以外のものに転用された場合に本件特例制度の適用が
打ち切られることについて説明すべき義務はなかった。
(2)　争点(2)（原告に生じた損害）
（原告の主張）
ア　相続税，利子税及び延滞税　　合計１億２１０６万７３００円
大宮税務署は，平成１５年５月２９日，原告に対し，本件特例打切土地に
つき，本件転用を理由として，これまで猶予していた上記各税の上記合計金額を直
ちに支払うよう督促した。
原告は，相続税本税５６３４万０５００円は被告から融資を受けて納付し
たが，その余は未納であり，平成１５年１１月７日，関東信越国税局より差押書の
送付を受け，本件特例適用土地につき，同月１０日受付で差押を受けた。
上記相続税等合計１億２１０６万７３００円については，原告が被告の勧
めに従って本件転用ないし本件賃貸借契約の締結をしなければ，平成１７年１月２
０日の経過をもってその支払を免除されたのであるから，原告は，被告の注意義務
違反によって上記金額の損害を被ったものである。
イ　弁護士費用　　　１１４１万６０３８円
本件訴訟の提起に際しての弁護士費用は，埼玉弁護士会報酬規定等に照ら
し，上記金額が本件と相当因果関係がある。
ウ　よって，原告は，被告に対し，本件仲介契約における債務不履行責任（信
義則上の保護義務違反〔民法１条２項〕，善良なる管理者の注意義務違反〔民法６
４４条準用〕，信義誠実の義務違反〔宅地建物取引業法３１条〕）あるいは不法行
為責任（使用者責任〔民法７１５条１項〕）に基づく損害賠償請求として，金１億
３２４８万３３３８円及びこれに対する本件の訴状送達の日の翌日である平成１６
年１月１７日から支払済みまで民法所定年５分の割合による遅延損害金の支払を求
める。
（被告の主張）
原告が本件特例適用土地につき差押を受けたことは認めるが，損害に関する
その余の主張は争う。
第３　当裁判所の判断
１　当裁判所が認定した事実
前記前提事実並びに，証拠（甲２，甲３〔枝番を含む〕，甲６，甲７，甲１
０，甲２２，乙１，乙２，乙４，乙８〔枝番及び添付資料を含む〕，乙９）及び弁
論の全趣旨によれば，以下の事実が認められる。
(1)　原告の父であるｇは，同人の妻であるｈとともに，昭和５０年６月３０
日，長男である原告の妻であるｄと養子縁組した。
(2)　ｇは，昭和５９年３月１９日，死亡した。
(3)　土地家屋調査士ｉは，昭和５９年５月１４日，別紙「本件分筆前の別紙物
件目録記載の土地周辺図」記載の土地（さいたま市ｊ区ｋｌ丁目ｍ番ｎ）を別紙物
件目録記載１，２，４及び５の４筆の土地に分筆（以下「本件分筆」という。）す
るための地積測量図を作成した。
(4)　ｏ税理士は，同月２０日，ｈの依頼によって，ｇの遺産につき，遺産分割
協議書の原案を作成した。原告は，その案に沿って成立した遺産分割協議に基づ
き，別紙物件目録記載１ないし５の土地等を相続した。
(5)　本件特例打切土地につき本件特例制度の適用をうけるためには，従来から
原告の自宅が存在する土地への通路として利用されている別紙物件目録記載４の土
地に相当する部分と，自宅付近にある建物の一部が存在している別紙物件目録記載
５の土地に相当する部分（別紙「本件分筆後の別紙物件目録記載の土地周辺図」及
び別紙「本件賃貸借契約締結後の別紙物件目録記載の土地周辺図」の「Ａ」と記載
した建物参照。なお，後者の図面は，本件賃貸借契約締結後に作成されたものであ
るが，「Ａ」と記載した建物は，本件分筆前から同箇所に存在していたものであ
る。）を分筆する必要があったため，ｏ税理士の原告に対するアドバイスに従っ
て，同月２１日，本件分筆が行われた（別紙「本件分筆前の別紙物件目録記載の土
地周辺図」及び同「本件
分筆後の別紙物件目録記載の土地周辺図」参照）。
ｏ税理士は，原告に対し，原告が本件特例適用土地に本件特例制度の適用
を受けるにあたり，納税猶予期間が終了するまでの間，本件特例適用土地を農業以
外の目的で使用してはならない等の注意事項を説明した。
(6)　さいたま市（旧大宮市）農業委員会は，本件特例制度の適用を希望する者
に対し，相続開始から６か月以内に税務署に申告しなければならないこと，及び，
申告の際には，農業委員会が発行する本件特例制度に関する適格者証明書を申告書
に添付して申請しなければならない旨を通知していた。
原告は，相続税申告書提出期限である昭和６０年１月２０日までに，その
手続に従って，相続により取得した土地のうち，本件特例適用土地につき，その後
２０年間農業を営むことを条件に，原告に課された相続税の一部について，本件特
例制度の適用を申請するとともに，昭和５９年９月１９日，当該土地に，別紙共同
担保目録記載の抵当権を設定した上で，本件特例制度の適用を受けることとなった
ことは前記のとおりである。
原告が納付すべき相続税額は８４３８万０８００円であり，原告は，その
内５６３４万０５００円につき，本件特例制度の適用を受けることとなった。
本件特例制度の適用を受けた相続税額金は，昭和８０年（平成１７年）１
月２０日の経過により免除される予定であった（租税特別措置法７０条の６第３５
項４号，相続税法２７条１項）。
(7)　原告は，納付すべき相続税額８４３８万０８００円から本件特例制度の適
用をうけた税額５６３４万０５００円を差し引いた２８０４万０３００円につき，
その内３０４万０３００円については相続開始直後に現金で納付し，残額の２５０
０万円について，大宮税務署に対し，昭和６０年８月３１日から昭和７４年（平成
１１年）８月３１日まで１５年間に渡る本件延納制度の適用の申請をしその適用を
受けることとなった。
(8)　平成１３年２月ころ，ａは，原告に対し，本件賃貸土地をpに駐車場とし
て貸してもらいたい旨提案し，原告宅を訪れて，pが提示している契約条件等の説明
を行った。しかしながら，最終的には合意に至らなかった。
(9)　ａは，平成１３年５月ころ，訴外会社ｂが駐車場と車の展示場に適した土
地を探しているとして，訴外会社ｂを原告に紹介し，原告宅を訪れ，訴外会社ｂの
提示している条件等の契約内容を説明し，原告の意向を確認した。
(10)　原告と訴外会社ｂとが，平成１３年９月１日，本件賃貸借契約を締結し
たことは前記のとおりである。
(11)　原告が，平成１３年６月２１日，さいたま市農業委員会に対し，本件転
用を届け出て，同日，受理されたのは前記のとおりである。
(12)　原告が，本件特例制度の適用を打ち切られ，平成１５年１１月１０日受
付で，本件特例適用土地につき差押を受けたのは前記のとおりである。
２　争点(1)について
(1)　原告は，「本件特例打切土地の登記簿謄本の乙区欄を見れば，抵当権の債
権額の内訳において利子税額金が本税額金を上回っていることから，被告の組合員
の土地活用等の相談に乗り相続税等の問題にも詳しいａであれば，本件土地が本件
特例制度の適用を受けていたことを予見できた。」旨主張するので検討する。
ア　証拠（甲３〔枝番を含む。〕，甲９，甲１４，甲１５，乙８〔枝番及び
添付資料を含む〕，乙９，乙１１，証人ａ）及び弁論の全趣旨によれば，次の事実
が認められる。
　(ア)　被告の組合員の中には市街化区域内に土地を所有する者が多数存在
するため，被告は，土地活用等につき相談を受けることが少なからずある。
　(イ)　ところが，ａは，被告の宅地建物取引業の主任であり，本件特例制
度並びに本件延納制度について一般人よりも詳しい知識を有しているものの，相続
税等税金に関する専門家ではないため，上記のように，被告の組合員から土地活用
等の相談を持ちかけられた際に税金にかかわる話が出てきた場合には，被告におい
ては，その点については，税理士にアドバイスさせることとしていた。
　(ウ)　本件特例制度の適用を受けていた本件特例打切土地に設定された抵
当権の債権額の内訳は，登記簿謄本上，相続税額金５６３４万０５００円であるの
に対し，利子税額金がそれを上回る７４３６万８０００円となっているが，本件延
納制度の適用を受けていた土地（所在：さいたま市q区rs丁目，地番：p番u，地目：
宅地，地積：７２５．５０平方メートル。甲９参照。）に設定された抵当権の債権
額の内訳は，登記簿謄本上，相続税額金２５００万円であるのに対し，利子税額金
がそれを下回る１０６７万９８００円となっている。
　(エ)　本件特例打切土地に設定された抵当権につき，租税特別措置法７０
条の６第３６項に従って，猶予期間中の利子税の利率を年６．６％，猶予期間を２
０年として，本税額５６３４万０５００円を基礎にして，本件における猶予税をお
おまかに計算すると７４３６万９４６０円（＝５６３４万０５００円×６．６％×
２０年）という登記簿謄本に記載されている利子税額（７４３６万８０００円）と
近い数字が算出できる。
　(オ)　税理士が，ある土地が本件特例制度の適用を受けているか，それと
も本件延納制度の適用を受けているかを判断する方法は，通常，相続税の申告書の
記載によっている。
　(カ)　原告は，本件賃貸借に関連する一連の相談をａとした際に，一度も
本件特例打切土地が本件特例制度の適用を受けている旨を説明したことはなく，か
えって，本件特例打切土地が本件延納制度の適用を受けていたと勘違いして，ａに
対し，平成１１年ころ，「１５年の相続税の延納期間がもうすぐ終わる。」とか，
平成１３年初めころ，「１５年に渡ってようやく相続税を支払い終えた。」旨説明
していた。
　(キ)　平成１３年７月当時，本件特例打切土地の上には，鬱蒼と木々が茂
っており，かつ，同土地上にプレハブ小屋が建設されている状態にあったが，ａ
は，原告と本件賃貸借にかかわる相談をした際，本件特例打切土地が上記のような
状態にあることを目撃していた。
イ　上記認定に対し，原告は，「原告が相続税については全然知識を有して
おらず，本件特例制度や本件延納制度等について全然理解をしていないので，ａに
対し，『税金を払い終わった。』等の話をするはずがない。」と主張し，原告の陳
述書（甲２１）及び証人ｄの証言には，その主張に沿う部分が存在する。
しかしながら，前記１の認定事実のとおり，ｏ税理士は，原告に対し，
本件特例制度の適用の申請にあたり本件分筆のアドバイスをしたり，本件特例適用
土地を農地からそれ以外のものに転用した場合に本件特例制度の適用を受けられな
くなること等の注意事項を説明していたのであり，また，証拠（甲９，甲１０，甲
２５・３５頁〔平成１５年７月２５日に，原被告間で本件に関する交渉をした際に
そのやり取りを録音したテープの反訳書〕）によれば，原告が，ａに対し，平成１
１年ころに「もうすぐ１５年に及ぶ相続税の支払が終わる。」旨や，平成１３年初
めころ，「１５年に及ぶ相続税の支払が終わった。」旨を述べたとａが証言するそ
の時期と，実際に原告が本件延納制度の適用を受けた分の相続税の支払を終えた時
期である平成１１年８
月３１日とが客観的に一致すること，本件特例制度の適用を受ける税額が５６３４
万０５００円と非常に高額であること（原告が納付すべき全体の相続税額は８４３
８万０８００円である。），本件特例制度が打ち切られた後の平成１５年７月２５
日における原被告間の交渉で，原告が，「登記簿謄本等の重要な書類をもってきて
相続税の支払が終了している割には不自然であると思われる点を被告が指摘してく
れたならば，原告がざっともう１回確認すれば本件特例制度の適用の話に気付くこ
とができた。」という趣旨にとれる発言をしていることが認められる。さらに，本
件特例制度の適用を受けるためには，農業委員会及び税務署に対する厳格な手続を
経なければならないことから，農地相続人の農業経営の意思及び農地の継続利用管
理の意思が厳格に要
求されているので，本件特例制度の適用を受けるか否かは農地相続人が意思決定を
していることが一般的であって，以上の点を考慮すれば，原告が，そもそも相続税
に関する本件特例制度や本件延納制度について些細な知識さえも一切有しておら
ず，自分が支払うべき相続税について，相続の当初から何も知らなかったなどとい
うことは到底信用できない。
したがって，上記原告の主張を採用することはできない。
ウ　そして，原告は，「原告及びｄが，ａに対し，本件転用及び本件賃貸借
契約締結にあたり，『農地なので何かあると大変だから本件土地を農地から転用し
て駐車場として賃貸することは大丈夫か。』という旨を何度も伝えた。」と主張
し，原告の陳述書（甲２１）及び証人ｄの証言にはその主張に沿う部分があり，ま
た，甲２４及び甲２５のテープの反訳書の中には，平成１５年７月１８日及び同月
２５日に，原被告間で，本件に関する交渉をした際に，上記の原告の主張に沿う原
告あるいはｄの発言に対して，ａあるいはそれ以外の被告側の者が特段，原告ある
いはｄの発言を否定したり，それについて反論したりしている記載がなされていな
い。
しかしながら，まず，原告が，ａに対し，「１５年に及ぶ相続税の支払
が終わった。」旨を述べていたことは前記認定事実のとおりであるし，証拠（証人
ａ）によれば，原告及びｄは，農地の問題よりも本件特例打切土地を駐車場にする
際の造成費用の負担の問題や，原告が育てていた植木の伐採やその後の引き取りの
問題等を心配していたことが認められるので，これらの事実と照らし合わせれば，
原告の陳述書の当該記載部分及び証人ｄの当該証言部分は，これをたやすく措信す
ることはできない。
　さらに，甲２４及び甲２５のテープの反訳書では，原告あるいはｄの発
言に対し，ａあるいはそれ以外の被告側の者が，原告あるいはｄが「農地であるが
転用しても大丈夫か。」と発言したということを否定したり，それについて反論し
たりする発言をしていないとしても，他方で，ａをはじめ被告の側の者が，原告あ
るいはｄが「農地であるが転用しても大丈夫か。」と発言したということを肯定す
る発言もしていないのであり，また，上記のテープの反訳書における原告・被告間
の本件に関する発言内容を全体としてみると，ｄがほぼ一方的に被告の非を咎め，
被告にまくし立てるような状態であり，少なくとも上記発言の存否については被告
側にまともな反論が許されるような状況ではなかったことが認められ，また，既に
認定したとおり，原告
及びｄは，農地の問題よりも造成費用負担の問題等の心配をしていたのであるか
ら，以上の事実を総合すると，甲２４及び甲２５でもって，本件転用時や本件賃貸
借契約締結時ころの時点において，原告あるいはｄが，ａあるいはそれ以外の被告
の従業員に対し，「農地であるが転用しても大丈夫か。」という旨を発言したこと
までは認められない。
エ　前記アの認定事実を総合すれば，本件特例打切土地について前記のとお
りの登記簿謄本の記載があり，ａが一般人よりは本件特例制度につき詳しい知識を
有していたこと及び本件特例打切土地が植木等の畑であったとしても，登記簿謄本
の記載からのみ本件特例制度の適用の有無を判断することは容易ではなく，被告に
おいては，税務相談は税理士に任せていたのであり，さらに，ａが，原告から相続
税の支払が終了した旨を聞いていた上に，客観的に農地として適正に管理されてい
るとはいえない本件特例打切土地の状況を目の当たりにしていたことを考慮すれ
ば，被告あるいはａにおいて，原告が，本件特例打切土地が本件特例制度の適用を
受けていることについて予見可能性があったと認めることはできず，他に原告主張
事実を認めるに足りる証
拠はない。
　　　　　したがって，被告あるいはａに，原告において，本件特例打切土地につ
き本件特例制度の適用を受けていることについての予見可能性があったと認めるこ
とができない以上，被告あるいはａにおいて，本件特例打切土地が本件特例制度の
適用を受けていることについて調査確認する義務があったとは認められず，さら
に，本件特例打切土地が農地以外のものに転用された場合に本件特例制度の適用が
打ち切られることについて原告に説明すべき義務があったことも認められない。
オ　原告は，「仮に原告が相続税の支払が終わった旨の話を持ちかけていた
としても，相続税の納税が終了したにもかかわらず本件特例打切土地に相続税を被
担保債権とする大蔵省の抵当権が抹消されないまま残っている状況は不自然であ
り，土地活用及び税務に精通したａならば，その不自然さに気付き，調査をすれ
ば，本件特例打切土地が本件特例制度の適用を受けていることを予見することが十
分可能であった。」旨主張するところ，確かに，原告において相続税の支払が終了
したとした後，１年以上も経っているにもかかわらず，相続税を被担保債権とする
大蔵省の抵当権が抹消されずに残っているのは客観的には不自然であるが，最大奉
仕の原則（農業協同組合法８条）から導かれる道義的な観点からしても，ａについ
ての前記事情からすると，
同人が，本件特例打切土地につき本件特例制度の適用がされていることを予見する
ことが可能であったとまでは認められないことは前記判断のとおりである。
したがって，上記原告の主張を採用することはできない。
第４　結論
　　　以上によれば，その余の点につき判断するまでもなく，原告の請求は理由が
ないから棄却することとし，訴訟費用の負担につき民事訴訟法６１条を適用して，
主文のとおり判決する。
　　　　　さいたま地方裁判所第２民事部
　裁判長裁判官　　　廣田民生
裁判官　　　中　　山　　幾次郎
裁判官　　　上田真史
【別紙省略】･

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