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　　　　　　　　　　　主　　　　　　　　　　　文
　　　　　　本件控訴を棄却する。
　　　　　　控訴費用は，控訴人らの負担とする。
　　　　　　　　　　　事　実　及　び　理　由
第１　当事者の求めた裁判
　１　控訴人ら
　（１）　原判決を取り消す。
　（２）（主位的請求）
　　　　　被控訴人は，原判決別紙物件目録（１）記載の建物を使用して葬祭場を経営して
はならない。
　　　（予備的請求）
　　　　　原判決別紙予備的請求の趣旨記載のとおり
　２　被控訴人
　　　　　控訴棄却
第２　事案の概要
　１　本件は，宗教法人である被控訴人から原判決別紙物件目録（２）記載の土地（本件借
地）を賃借し，その上の同目録（３）記載の建物（控訴人建物）を所有している控訴人Ａらが
被控訴人に対し，その南側に隣接する被控訴人所有の建物Ｄ（葬儀場）で行われる葬祭に
より，本件借地の借地権価格が下落し，また，控訴人Ｂの営む音楽教室やＡの健康に悪影
響を及ぼし，さらにその葬儀の挙行によって控訴人ら前の通路の通行を妨害されたり，控
訴人建物を覗き見られたり，受忍限度を超える騒音が発生しているなどとして，賃貸借契
約の債務不履行あるいは不法行為による差止め請求として，主位的に建物Ｄを使用して
の葬祭場を営むことの禁止を求めるとともに，予備的にその使用方法について一定の制
限を設けることを求めた事案である。
　原判決は，控訴人らの請求を棄却したため，これに対し，控訴人らが不服を申し立てたも
のである。
　２　以上のほかの事案の概要は，次のとおり付加するほか，原判決の該当欄記載のとお
りであるから，これを引用する。
　（控訴人らの当審における主張）
　（１）　建物所有を目的とする借地権は財産としての価値があり，賃貸人はその財産的価
値を維持する義務があるのであるから，この価値を下げるような行動は許されない。なお，
受忍限度は，生活に対する侵害を問題とするものであり，財産的価値の減少については，
受忍限度を根拠とすることはできない。
　したがって，建物所有目的の土地賃貸人の義務として，葬祭場の営業は認められるべき
ではない。
　（２）　葬儀は予定できるものではないから，その回数が原判決認定のとおり，月２回，４
日間程度であったとしても，それがいつあるか分からない以上，控訴人らは常に緊張を強
いられる。本件葬儀場に公益性がないにもかかわらず，控訴人らが被害がいつあるかと緊
張して生活を送らなければならない状況は受忍限度を超えている。葬儀の時間や騒音の
程度その他葬儀の行われている状況だけを根拠に受忍限度内であるとすることはできな
い。
　（上記主張に対する被控訴人の反論）
　（１）　賃貸人は賃借人に対し，法律で定められた範囲内で賃貸借契約を継続させる義務
を負うものの，賃借人が建物に投下した費用の回収を図る機会を与える以外に，借地権の
財産的価値を維持する義務はない。被控訴人は寺院であり，控訴人建物より以前から存
在していたものであって，その近隣で葬儀が行われることも予定されていたのであるから，
本件建物を葬儀に利用したからといって，控訴人らの借地権価格が極端に減額するとは
いえない。
　（２）　本件葬儀場は，檀家以外にも開放されており，自宅で葬儀を行うことができない近
隣の住民が安価に葬儀を行える場所であって，高度に公共性を有している。また，仮に本
件葬儀場が公共性を有していないとしても，本件葬儀場の利用は，隣地使用としての受忍
限度の範囲内である。なお，葬儀は突然起こるものではなく，その準備が始まり，その後あ
る程度の時間が経過してから会葬者等が来所するのであるから，突然大量の会葬者が来
ることに備えて常に緊張していなければならないことはない。
第３　当裁判所の判断
　　１当裁判所も，控訴人らの請求は理由がないものと判断する。その理由は，次に記載
するとおりである。
　　（１）　本件の事実経過
　　　　　原判決第２の１の前提となる事実（１頁以下）及び証拠（甲５ないし１９６号証，１９８
ないし２１４号証，２１７ないし２５０号証，２６５ないし２８６号証，乙１ないし８号証，原審で
のＢ，被控訴人代表者，なお，書証については枝番を含む。）並びに弁論の全趣旨を総合
すれば，以下の事実が認められる。
　　　　ア　Ａは，昭和２９年ころ，本件借地上の建物を買い受け，被控訴人から本件借地を
賃借するようになった。その賃借に際し，権利金等は授受されなかった。当時，建物Ｄのあ
った場所には，一般の住宅が建っており，昭和５４年ころ，それが取り壊されて現在の建物
が建てられ，平成１１年ころからそれが建物Ｄと呼ばれるようになった。建物Ｄは，その１階
を壇信徒会館として法事等に開放するため，台所と便所以外は広間となっており，２階は
現在の被控訴人代表者夫婦の住居として利用するため，通常の間取りになっていた。被
控訴人代表者らは，平成７年ころまで先代の住職とは別に建物Ｄで生活していたが，その
間，その１階で壇信徒等の法事や葬儀が行われたことがある。
　　　　イ　本件借地の賃貸借契約は，昭和５９年に更新の時期を迎えたが，更新の手続は
されずに推移していた。その後，平成７年ころ，Ａから，娘夫婦を同居させるため，自宅に２
階を増築したいとの相談があった。そこで，被控訴人代表者がこの機会に更新の手続もし
たいと話したところ，Ａから，坪１００万円すなわち約３８００万円で借地権を買い取ってほし
いとの要求が出され，被控訴人が買い取るつもりがないと話したところ，結局，更新の件も
そのままになった。
　　　　ウ　平成７年に被控訴人代表者夫婦が，建物Ｄから本堂の新しい庫裏に移転したの
ち，控訴人らは，建物Ｄが葬祭場として利用されるようになるという話を聞いて，その利用
の差止めを求める調停を申し立てた。同調停が始まった当初，被控訴人は，建物Ｄの葬祭
場としての使用を自粛していたが，平成８年ころから，その利用を再開するようになった。そ
の調停の席でも，本件借地権の買取りの話が出されたが，同年１１月の期日に，被控訴人
は，本件借地権を買い取る意思はなく，買い取るとしても１０００万円以下の金額しか出せ
ない旨回答した（甲２６６号証）。同調停は，平成９年７月に不成立となった。
　　　　エ　建物Ｄでは，被控訴人の本堂で行われる通夜や告別式（葬儀）などに比べ，小
規模な葬儀が行われており，その費用も比較的安価である。被控訴人は，平成１１年５
月，町内会の回覧で，被控訴人の壇信徒以外の一般人にも建物Ｄの葬儀場としての利用
を呼びかけており，他の寺の住職が葬儀を勤める形でも建物Ｄを利用することは可能であ
る（乙５号証）。
　　　　オ　平成１１年８月から平成１４年６月までの間，建物Ｄで執り行われた葬儀の回数
は概ね以下のとおりである（甲２３０号証）。なお，建物Ｄでは連続した２日間で通夜及び告
別式が執り行われるので，建物Ｄが利用される日時は，１回の葬儀につき２日となる。
　　　平成１１年８月から１２月まで合計６回
　　　平成１２年１月から１２月まで合計２４回
　　　平成１３年１月から１２月まで合計３１回
　　　平成１４年１月から６月まで合計１５回
　　　　カ　建物Ｄで行われる通夜は，午後５時ないし６時ころから約２時間程度で，遅くとも
午後８時ころには終了し，告別式も昼間約２時間程度行われる。もっとも，その前後の準備
や後片づけの時間を含めれば，その所要時間はより長くなる。なお，読経の時間は長くて
も５０分程度，木魚を使用する時間は概ね５，６分程度であり，拡声器を用いて挨拶をする
時間は５分以内であって，会葬者が焼香をする時間は，約４０分程度である。建物Ｄで通
夜を行った際，会葬者が建物Ｄの２階に宿泊する頻度は，通夜が行われる回数の約７ない
し８割程度である。
　　　　キ　控訴人建物と建物Ｄとの位置関係は，原判決別紙図面（２）記載のとおりであ
り，その間には約１メートルの幅の通路状の土地がある。建物Ｄで葬儀が行われる際，仕
出し，花，仏具などの搬入をする業者が，その車両を，葬儀が行われる時間帯やその前後
の数時間程度，建物Ｄの西側の道路状の土地（被控訴人道路状土地）やその北側の公道
に通じる私道部分（本件私道部分）付近に駐車することがあるほか，会葬者が，葬儀が行
われる時間の前後に被控訴人道路状土地に立ち止まっていることがある。なお，被控訴人
道路状土地や本件私道部分の幅員は約３．５メートル（両端の草の生えている部分を除い
た有効幅員は３メートル未満）である。控訴人らは，本件私道部分を通行して控訴人建物
北側に位置する公道に出るか，本件私道部分及び被控訴人道路状土地を通行して建物Ｄ
の南側に位置するバス通りに至っている。
　　　　ク　被控訴人は，控訴人らに配慮して，平成１１年９月ころ，焼香の臭いが建物Ｄの
北側に位置する控訴人建物になるべく流れず，また，焼香する会葬者が控訴人建物側に
滞留しないよう，建物Ｄの南側にベランダを設置して，そこに焼香台を設けた。そして，会葬
者が被控訴人道路状土地などから控訴人建物を覗き見るとの控訴人らからの異議申立て
に対し，平成１３年１２月，建物Ｄと控訴人建物との間に鉄製の扉を設置して目隠しとし，被
控訴人通路状土地などから控訴人建物は概ね見えない状態となっている。ただ，建物Ｄは
２階建てであり，２階の窓からは控訴人建物が見通せる状態である。また，被控訴人は，
葬儀関係者に対し，その車両を本件私道部分や被控訴人道路状土地ではなく，被控訴人
の駐車場及び境内地部分に駐車するよう呼びかけている。もっとも，それが常に守られて
いるわけではない。
　　（２）　上記認定事実に基づき，控訴人らの請求の当否について判断する。
　　　　ア　本件で，不法行為を理由とする本件葬儀場（建物Ｄ）の運営の全部あるいは一
部の差止めが認められるか否かは，侵害行為の程度及び態様，被侵害利益の性質及び
内容等を総合的に勘案して受忍限度を超えているかどうかによって判断されるべきであ
る。
　　　　イ　これを本件についてみるに，被控訴人が建物Ｄで葬儀を行う回数は，次第に増
加傾向にあるとはいえ，平成１１年８月から平成１４年６月までの３５か月間で７６回であっ
て，月平均２回程度である。もっとも，葬儀に際しては連続して２日間建物Ｄが利用される
ので，その日数は約４日間となるが，葬儀が実際に挙行される時間は，計４時間程度であ
る。
　それに伴う騒音は，主として読経や木魚，拡声器による挨拶等であるが，これらは葬儀
の時間中続いているわけではなく，上記（１）オ認定のようにその時間は各１時間以下であ
ると考えられる。もっとも，葬儀については，その準備や後片づけも必要であるし，騒音が
厳密にこれらに限られるものではないが，それを考慮しても，このような騒音が社会共同生
活を営む上で，相互に受忍しなければならないような範囲を超えているとは認め難い。
　また，葬儀の際，関係の業者がその車両を建物Ｄの西側の被控訴人道路状土地やその
北側の公道に通じる本件私道部分付近に駐車することにしても，それが控訴人らのその
部分の歩行による通行を妨げるようなものとは認め難い。控訴人らは，建物Ｄの反対側の
方の通路から公道に出ることも可能なのであるから，それによって，控訴人らが家への出
入りができなくなるとか，公道に行けなくなるなどの生活上の具体的な不利益が生じている
とは認め難い。なお，控訴人らは，葬儀参列者が控訴人建物を覗き見るため，生活に支障
を生じているとも主張するが，葬儀参列者がことさら控訴人建物を覗き見るとは考えられ
ず，手持ちぶさたなどの折りに視線がその方に向くということであると考えられる。控訴人ら
の主観的な迷惑感はさておき，客観的にみればそれが受忍限度を越える生活上の利益の
侵害とはいえないと考えられる。
　　　　ウ　控訴人らは，建物Ｄが葬儀場として使用されることで，Ｂが運営している音楽教
室の生徒に心理的な悪影響を及ぼし，生徒数の減少を招いている可能性が強いと主張す
る。しかし，それを客観的に裏付ける証拠はない。
　また，控訴人らは，Ａは，建物Ｄで葬儀が行われることで，自己の葬式を見るような苦痛
を感じるとも主張する。たしかに，Ａの年齢（大正１１年生）に鑑みれば，同控訴人が建物Ｄ
での葬儀の挙行により，心理的な不安感あるいは不快感を覚えていることは推察される。
しかし，そのようないわば心理的，情緒的な被害をもって，人格権としての保護を受けるべ
き生命，身体及び健康についての利益の侵害とはいえない。また，その限度を越えて，Ａ
が建物Ｄでの葬祭場の運営に起因し，疾患等が生じていることを認めるに足りる証拠もな
い。
　　　　エ　また，控訴人らは，建物所有を目的とする借地権は財産としての価値があり，賃
貸人はその財産的価値を維持する義務があるのであるから，この価値を下げるような行動
は許されないと主張する。
　しかし，賃貸人は賃借人に対し，借地借家法で定められた範囲内で賃貸借契約を継続さ
せる義務を負い，それは，賃借人が建物に投下した費用の回収を図る機会を与えるもので
ある。しかし，それ以上に賃貸人は，控訴人ら主張のような意味での借地権の財産的価値
を維持する義務はないと解される。
　借地権の財産的価値は，一般に借地権価格として評価されている。この借地権価格は，
適正な地代額と現に支払っている地代の間に格差があり，借地人に借り得があるとき，そ
れを資本還元することにより算定されるものである（東京高裁平成１２年７月１８日判決金
融商事判例１０９７号３頁，同平成１３年１２月２０日判決金融商事判例１１３４号１３頁）。借
地人に現在この借り得があるとしても，賃貸人には適正な地代に増額するよう求める権利
がある（借地借家法１１条）。賃貸人は，借地人に借り得を得させるよう努める義務はなく，
借地権の財産的価値を維持する義務も存在しないものである。
　もっとも，このようにいうことは，賃貸借契約に基づく借地人の使用収益権及びこれに対
応する賃貸人の使用収益させる義務を否定するものではない。賃貸人がことさらに借地人
に対し，いやがらせあるいは追出し等の不当な目的で行動をした場合には，それが不法行
為あるいは債務不履行になる場合もあると考えられる。しかし，本件で被控訴人がそのよ
うな意図，目的で本件葬儀場を運営しているとは認め難い。
　　　　オ　もっとも，上記のような騒音や通行の支障等が控訴人らに及ぼす影響を考える
に当たっては，単に物理的・数量的な被害のみに着目するのではなく，葬儀という一般的
に人が嫌忌する事柄に伴う騒音や通行の支障であることを考慮する必要があると思われ
る。また，それをもたらしているのが，全くの第３者ではなく，本件借地の賃貸人である被控
訴人であるという面も考慮する必要がある。
　しかし，他方，本件のような葬祭場は，自宅では葬儀を行うことのできない地域住民にと
って，身近で比較的安価に葬儀が挙行できる場所として公益性を有していることは明らか
である。そうすると，それに伴う騒音等の被害は，近隣に住む者にとって不快に感じられる
ことはあろうけれども，一定限度を超えない限りは受忍すべきものと考えられる。
　また，上記（１）クからすれば，被控訴人は，焼香の臭いが控訴人建物になるべく流れな
いよう，さらに，焼香する会葬者が控訴人建物側に滞留しないように配慮し，建物Ｄの南側
にベランダを設置して，そこに焼香台を設けたほか，会葬者が被控訴人道路状土地などか
ら控訴人建物を覗き見ることのないよう，建物Ｄと控訴人建物との間に鉄製の扉を設置し
て目隠しとしたり，葬儀関係者に対し，その車両を本件私道部分や被控訴人道路状土地で
はなく，被控訴人の駐車場及び境内地部分に駐車するよう呼びかけるなど，建物Ｄでの葬
儀場運営に際し，控訴人らに相当程度配慮した対策をとっているものと認められる。むろ
ん，これらの対策が直ちに効を奏し，控訴人らの被る迷惑が完全に解消されるわけではな
いと思われるが，このような被害に関する一定の対策がとられていることは，上記受忍限
度に関する判断に際して考慮されるべき１つの事情である。
　　　　カ　以上のような事情を総合して考えると，本件葬儀場の運営は，控訴人らに対し
て，受忍限度を超える生活利益上の侵害を及ぼしているとは認め難いから，それが控訴人
らに対する不法行為となるものではない。
　なお，控訴人らは，賃貸借契約上の債務不履行をも請求の根拠としているところ，債務
不履行に基づく差止め請求が認められるか否かはともかく，前述のところからすれば，本
件で，被控訴人にその債務不履行があるとも認め難い。
　２　したがって，控訴人らの請求を棄却した原判決は相当で，本件控訴は理由がない。
　よって，主文のとおり判決する。
　（口頭弁論終結の日　平成１４年１０月１７日）
東京高等裁判所第１９民事部
　　　　　裁判長裁判官　　　　　淺　　生　　重　　　機
　　　　　　　　　裁判官　　　　　　及　　川　　憲　　夫
　　　　　　　　　裁判官　　　　　　原　　敏　　　　　雄

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