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　　　　　　　　　主　　　　　　文
１　原告の請求をいずれも棄却する。
２　訴訟費用は，原告の負担とする。
　　　　　　　　　　事実及び理由
第１　請求
　１　被告が，平成１３年８月１日付けで別紙物件目録１記載の各不動産に対して
した差押処分を取り消す。
　２　被告が，平成１３年９月１３日付けで別紙物件目録２記載の各不動産に対し
てした差押処分を取り消す。
第２　事案の概要
　本件は，栃木県上都賀郡ａ町においてゴルフ場を経営し，同ゴルフ場の不動産の
一部を所有する原告が，被告が固定資産税の滞納処分として，原告所有の不動産を
差し押さえたことは，徴収すべき固定資産税に優先する債権の合計額が差押の対象
となった不動産の処分価額を超えるため，無益な差押を禁止する国税徴収法（以下
「法」という。）４８条２項に違反するものであると主張し，被告に対し，差押処
分の取消しを求めた事案である。
１　前提となる事実（証拠を摘示しない事実は，当事者間に争いがない。）
(1)　原告は，ゴルフ場の経営等を目的とする株式会社であり，栃木県上都賀郡ａ町
においてＡゴルフ倶楽部（以下「本件ゴルフ場」という。）を経営し，同ゴルフ場
の敷地の一部及びクラブハウス用建物を所有するほか，同敷地の残余の部分につい
て借地権を有している。（甲５ないし５２）
(2)ア被告は，平成１３年８月１日付けで，原告に対する平成１２年度の固定資産
税（滞納額合計４１３４万０３６０円）の滞納処分として，原告所有の別紙物件目
録１記載の各不動産（本件ゴルフ場の敷地の一部及びクラブハウスとして使用され
る建物。以下「第１不動産」という。）を差し押さえた（ａ税１０８号。以下「第
１差押」という。）。（甲１，５ないし１０）
　イ　被告は，同年９月１３日付けで，原告に対する平成１２年度及び平成１３年
度の固定資産税（滞納額合計５２０９万８２２０円）の滞納処分として，原告所有
の別紙物件目録２記載の各不動産（本件ゴルフ場の敷地の一部。以下「第２不動
産」といい，第１不動産と併せて，「本件不動産」という。）を差し押さえた（ａ
税１３６号。以下「第２差押」といい，第１差押と併せて，「本件各差押」とい
う）。（甲３，１１ないし５２）
(3)　本件各差押当時，本件不動産のうち，別紙物件目録３記載の各不動産（以下
「抵当不動産１」という。）には，以下の各抵当権が設定され，登記がされてい
た。
①　第１順位
　　株式会社Ｂ銀行を根抵当権者，原告を債務者とする平成３年８月３０日設定，
同日受付の極度額８億円の根抵当権設定登記（但し，別紙物件目録３の24記載の建
物については，平成３年９月３日設定，同月２０日受付の極度額８億円の根抵当権
設定登記）
②　第２順位
　　Ｃ株式会社（以下「Ｃ」という。）を抵当権者，原告を債務者，平成３年１１
月２５日工事請負契約に基づく請負代金債権を被担保債権とする，平成７年１０月
１３日設定，同日受付の債権額４億１２００万円の抵当権設定登記（但し，別紙物
件目録３の24記載の建物については，平成５年７月３０日設定，同年８月１２日受
付の抵当権設定登記）
③　第３順位
　　Ｄ工業株式会社（以下「Ｄ工業」という。）を根抵当権者，原告を債務者とす
る平成９年２月３日設定，平成１０年２月２４日受付の極度額１５億円の根抵当権
設定登記
（甲５ないし１２，２１ないし２３，２５ないし２７，３３，３４，３７，４０，
４３ないし４５，４７，４９，５１）
　　また，本件不動産のうち，抵当不動産１を除いた別紙物件目録４記載の各不動
産（以下「抵当不動産２」という。）には，上記③のＤ工業を根抵当権者とする根
抵当権のみが設定され，その旨の登記がされた。（甲１３ないし２０，２４，２８
ないし３２，３５，３６，３８，３９，４１，４２，４６，４８，５０，５２）
　　原告が滞納した固定資産税の法定納期限が,第１差押については全て平成１３
年３月３１日であり，第２差押についてもその大半の税額分の法定納期限が同日で
あって，最も遅いものでも同年７月３１日であるから，上記各根抵当権及び抵当権
（以下，単に「各抵当権」という。）の被担保債権は，法１６条により，いずれも
法４８条２項所定の「差押に係る滞納処分費及び徴収すべき国税に先だつその他の
債権」にあたる。（甲１，３）
(4)　原告は，平成１３年９月５日付けで第１差押に対する異議申立てを行い，同年
１０月１１日付けで第２差押に対する異議申立てを行った。
(5)　被告は，同年９月１３日付けで，原告の第１差押に対する異議申立てを棄却す
る旨の決定をし，同年１０月１６日付けで原告の第２差押に対する異議申立てを棄
却する旨の決定をした。
２　争点及びこれに関する当事者の主張
　　本件各差押は，法４８条２項所定の差押の対象となる不動産の価額が，差押の
ための滞納処分費及び徴収すべき租税に優先する債権の金額の合計額を超える見込
みがない無益な差押に該当し，法４８条２項に違反するか
（被告の主張）
(1)　原告は，法人税申告の際，税務署に提出した原告の平成１１年度（平成１１年
１月１日から同年１２月３１日までの第１４期）決算報告書において，原告所有の
有形固定資産であるコース勘定を６４億８７６９万７１７０円と評価し，同じく，
平成１２年度法人税申告書で同コース勘定を６８億８７６９万７１７０円と自ら評
価している。原告所有の不動産等の平成１３年度固定資産税評価額は，土地の評価
額が合計２億０６７５万７４１５円，建物の評価額が合計９億８７７２万２０６６
円，償却資産課税標準額が合計４億４３８７万３１３８円であり，以上の合計額が
１６億３８３５万２６１９円であった。
　　したがって，本件各差押当時，本件不動産の価額から，本件各差押に優先する
各債権額を合計した金額を控除しても，残額が相当あり，税の徴収に充てることが
できたというべきである。
(2)　優先抵当権の被担保債権額は，弁済等により将来減少する可能性があるとこ
ろ，本件各差押に優先する各抵当権の被担保債権額は，原告が弁済を継続したこと
により，平成１３年７月から平成１５年５月までの間に合計１億０７５０万３０８
９円減少している。本件各差押が無益なものであるかは，後日，公売又は競売が実
施され，配当となった際に判明するものである。
　　また，滞納処分には迅速性が要求されており，差押の際に詳細な財産の評価を
行うことは困難であることも考慮すると，本件不動産の価額が，差押のための滞納
処分費及び差押に優先する債権の金額の合計額をこえる見込みがないとはいえな
い。
　　したがって，本件各差押は，無益な差押にあたらず，法４８条２項に違反する
ものではない。
（原告の主張）
(1)　法４８条２項は「差し押えることができる財産の価額がその差押に係る滞納処
分費及び徴収すべき国税に先だつ他の国税，地方税その他の債権の金額の合計額を
こえる見込がないときは，その財産は，差し押えることができない。」と規定し
て，無益な差押を禁じている。差押が同条項に違反した場合，法７９条１項２号
が，「差押財産の価額がその差押に係る滞納処分費及び差押に係る国税に先だつ他
の国税，地方税その他の債権の合計額をこえる見込がなくなったとき」には，当該
差押を解除しなければならない旨規定することとの均衡からも，差押に優先する抵
当権の被担保債権の総額が，差押当時より，対象となる財産の処分価額を上回る差
押については，当然に取り消されるべきである。
(2)　無益な差押は，差押をしようとする時における差押の対象となる財産の処分予
定価格を基準として判断すべきである。被告が行った第１差押は，平成１３年８月
１日付けであり，第２差押は，同年９月１３日付けであるから，各時点において，
差押財産の処分価格及び優先債権の金額を算定したうえ，抵当不動産１の処分価格
とＢ銀行，Ｃ，Ｄ工業の３社の被担保債権の合計額とを，抵当不動産２の処分価格
とＤ工業の被担保債権の合計額とをそれぞれ比較すべきである。
(3)　本件各差押に優先する各抵当権の被担保債権額は，以下のとおりである。
アＢ銀行
　平成１３年７月３１日現在７億７０００万円
　平成１３年８月３１日現在７億６９５０万円
　平成１３年１０月１日現在７億６３００万円
　　平成１５年４月３０日現在７億４１１０万円
イ　Ｃ
　平成１３年８月１日現在６５５５万円
　平成１３年９月１日現在６５５５万円
　平成１３年１０月１日現在　　６５５５万円
　平成１５年５月末日現在４２５５万円
ウ　Ｄ工業
　平成１３年８月１日現在７億６４７５万２９２０円
　平成１３年９月１日現在７億６３５４万２９８７円
　平成１３年１０月１日現在７億６２３０万７５６７円
　平成１５年５月末日現在７億０９１４万９８３１円
(4)　これに対し，鑑定人Ｅの鑑定（以下「本件鑑定」という。）によると，本件ゴ
ルフ場の評価額は，原告所有不動産の他，借地権を含めた本件ゴルフ場全体を一体
として評価した額が８億７５００万円，抵当不動産１が５億８２６６万円，抵当不
動産２が３７１０万円とされている。本件鑑定の評価時点は，平成１４年１０月１
７日であり，本件各差押より約１年後であるが，我が国の経済情勢については平成
１３年と平成１４年とでほとんど変化がないことなどに鑑みれば，本件各差押時の
処分価格も，本件鑑定評価額と同程度とみることができる。
　　本件ゴルフ場は，首都圏からの交通の便が悪く，来場に要する時間も相当程度
の時間に上る。本件ゴルフ場の立地条件，本件ゴルフ場敷地の約７割が借地である
という事情及び近時の他のゴルフ場の競売価格からすれば，上記鑑定評価額は，通
常の処分価格を大きく上回るものといえるが，同鑑定評価額を基準にするとして
も，本件不動産の処分価格が，本件各差押に優先する各抵当権の被担保債権の総額
を大きく下回ることは明白である。
(5)　したがって，本件各差押は，法４８条１項にいう無益な差押にあたるから，取
り消されるべきである。
第３　争点に対する判断
　１　本件各差押は，固定資産税の滞納処分として行われたところ，法４８条２項
は，「差し押さえることができる財産の価額がその差押に係る滞納処分費及び徴収
すべき国税に先だつ他の国税，地方税その他の債権の金額の合計額をこえる見込が
ないときは，その財産は，差し押さえることができない。」と規定して無益な差押
を禁止し，地方税法３７３条７項は，「前各項に定めるものその他固定資産税に係
る地方団体の徴収金の滞納処分については，国税徴収法に規定する滞納処分の例に
よる。」と規定しているから，本件各差押についても，法４８条２項の適用がある
こととなる。
　　　そして，当該差押が無益な差押にあたるかどうかは，法４８条２項の文言に
より，差し押さえるべき財産の価額（差押をしようとする時点における差押の対象
となる財産の処分予定価額をいう。）と，その差押に係る租税に優先する債権（以
下「優先債権」という。）の金額の合計額とを比較して判断するのが相当である
が，差押処分時に差押の対象となる財産の処分予定価額を正確に評価し，優先債権
の金額を正確に把握することは困難であり，厳密な評価を要求すると租税の滞納処
分の円滑な遂行が期待できなくなるほか，優先債権の額は弁済等によって将来減少
する可能性もあるから，差押処分時において差押の対象となる財産の処分予定価額
がその差押に係る滞納処分費及び徴収すべき租税に優先する債権の金額の合計額を
超える見込みのないことが一見して明らかでない限り，当該差押が法４８条２項に
違反するとして違法となるものではないと解するのが相当である（高松高裁平成１
１年７月１９日判決・租税判例年報１１・７９１頁）。
　２　そこで，まず，優先債権の額及び本件各差押当時の本件不動産の処分予定価
額について検討する。
(1)　優先債権の額について
　　上記前提となる事実(3)に，証拠（甲７０，７７ないし８９）を加えると，優
先債権の額は，上記原告の主張欄(3)（９頁以下）記載のとおりであり，したがっ
て，第１差押当時において１６億００３０万２９２０円の，第２差押に近接する平
成１３年１０月１日において１５億９０８５万７５６７円の優先債権があったこと
が認められる。
(2)　本件各差押当時における本件不動産の処分予定価額について
　　上記前提となる事実に，証拠（甲１ないし５２，６５，６７，７０，７２乙１
の１，２，鑑定の結果）及び弁論の全趣旨を加えると，以下の事実が認められる。
ア　本件ゴルフ場は，栃木県央西部から南西部の林地地域である，ＪＲＧ線Ｈ駅の
北西約２３．０キロメートル，県道上Ａ・Ｆ線南側背後に位置し，交通接近条件が
比較的良好な幹線道路に近接する都市近郊林地及び農村林地に所在する。
　　本件ゴルフ場の敷地は公簿総面積４９万９００８平方メートルであるところ，
そのうちの約６８パーセントにあたる３３万９３５７平方メートルが借地（地主９
名）であり，その余の１５万９６５１平方メートルの敷地が原告の所有である。
イ　本件ゴルフ場には，クラブハウスである本件建物のほか，ゴルフ場関連施設と
して，コース管理施設，避難小屋及び売店等の建物，排水施設，給水設備，散水設
備，調整池，沈砂池等が存在する。
ウ　原告の平成１１年度（平成１１年１月１日から同年１２月３１日までの第１４
期）決算報告書には，有形固定資産として，建物２９億６９４８万５６１７円，土
地２億３９６６万４４４６円，コース勘定６４億８７６９万７１７０円の記載があ
る。
　　また，原告の平成１２年度（平成１２年１月１日から同年１２月３１日までの
第１５期）決算報告書では，有形固定資産として，建物及び土地が上記第１４期決
算報告書の記載と同額とされ，コース勘定６５億２１６８万４９８３円の記載があ
る。
（コース勘定は，土地を加工してゴルフコースを造成するための費用を非償却資産
として計上する勘定科目であるところ，コース勘定に記載された上記価額自体を本
件ゴルフ場の処分予定価額と評価することはできないものの，ゴルフ場の敷地を原
価法に基づいて評価するに際しては，土地の取得価格に造成工事費を加算するので
あるから，本件不動産の処分予定価額を算定するに際し，コース勘定に記載された
上記価額を考慮することには合理性がないとはいえない。）
エ　本件ゴルフ場の平成１３年度固定資産評価額は，１６億３８３５万２６１９円
であり，その内訳は，土地が２億０６７５万７４１５円，建物が９億８７７２万２
０６６円であり，償却資産の課税標準額が４億４３８７万３１３８円である。
　（被告は，平成１３年９月１３日付け及び同年１０月１６日付けで，原告の第１
差押及び第２差押に対する異議申立てを棄却する旨の決定をした際，その理由とし
て，①原告が，平成１２年，法人税申告の際に提出した貸借対照表において有形固
定資産であるコース勘定として６４億８７６９万７１７０円の資産評価をしたこ
と，②平成１３年度における原告所有不動産等の固定資産税課税標準額が１５億３
６５４万円であることを挙げた。）
オ　本件鑑定は，現に営業中のゴルフ場が取引の対象となることは極めて限定的で
あるとして，取引事例比較法を採用せず，本件ゴルフ場の取得原価を基準に処分予
定価額を算定する原価法及び本件ゴルフ場の収益を還元利回りによって資本還元す
る方法で処分予定価額を算定する収益還元法の２方式を採用し，両方式による試算
価格を調整し，収益価格を重視するものの，積算価格との関連も考慮し，平成１４
年１０月１７日（本件各差押の約１３か月ないし１４か月後である。）を評価時点
として，本件ゴルフ場のうち原告の所有不動産及び借地権を一体として評価した価
額が８億７５００万円，抵当不動産１の価額が５億８２６６万円，抵当不動産２の
価額が３７１０万円と算定した。
そして，第１不動産及び第２不動産の公簿面積が本件不動産の総面積に占めるそれ
ぞれの割合により，本件鑑定が算定した本件不動産の処分予定価額を基準として，
第１不動産及び第２不動産の各処分予定価額を算定すると，第１不動産の処分予定
価額が，約２億７５２３万円，第２不動産の処分予定価額が，約３億４４５２万円
である。
３(1)以上で認定した優先債権の額及び本件各差押当時の本件不動産の処分予定価
額に基づき，本件各差押が，無益な差押に当たるか否かを検討すると，本件鑑定の
結果によれば，平成１４年１０月１７日を評価時点とする本件不動産の価額は，６
億１９７６万円（５億８２６６万円と３７１０万円の合計額）であると認められ，
したがって，同評価時点から約１３か月ないし１４か月前であった本件各差押当時
においても，第１不動産及び第２不動産の各処分予定価額が，いずれも上記２(1)に
認定の優先債権の額を下回った可能性がある。
(2)しかしながら，上記２の認定事実に基づいて検討すると，原告の平成１１年度
及び平成１２年度の各決算報告書に記載された土地，建物の価額がそれぞれ２億３
９６６万４４４６円，２９億６９４８万５６１７円（合計３２億０９１５万００６
３円）であり，同各報告書のコース勘定に記載された価額が，それぞれ６４億８７
６９万７１７０円，６５億２１６８万４９８３円であったほか，本件ゴルフ場の平
成１３年度固定資産税評価額が償却資産を含めると合計１６億３８３５万２６１９
円であったのであるから，以上の価額を，本件各差押当時に存在した上記２(1)に認
定の優先債権額と比較すると，本件各差押処分当時，本件各差押のいずれについて
も差押の対象となる財産の価額がその差押に係る滞納処分費及び徴収すべき租税に
優先する債権の金額の合計額を超える見込みのないことが一見して明らかであった
ということはできない。
(3)　したがって，本件各差押は，無益な差押に該当するとはいえず，法４８条２項
に違反するものではない。
第４　結論
　　以上によれば，原告の請求はいずれも理由がないからこれを棄却することと
し，主文のとおり判決する。
宇都宮地方裁判所第１民事部
裁判長裁判官岩　　　田　　　　　　　眞
裁判官松　　　永　　　栄　　　治
裁判官小　　　河　　　好　　　美
（物件目録省略）

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