戻る

主文
１本件控訴をいずれも棄却する。
２控訴費用は，控訴人らの負担とする。
事実及び理由
第１控訴の趣旨
１原判決を取り消す。
２（第１事件）
(1)国土交通大臣が被控訴人都市再生機構に対し平成１７年８月１日付けでし
た小金井都市計画α駅南口第１地区第一種市街地再開発事業に係る施行規程
及び事業計画の変更の認可を取り消す。
(2)被控訴人都市再生機構が平成１７年１２月２日付けでした小金井都市計画
α駅南口第１地区第一種市街地再開発事業に係る権利変換に関する処分を取
り消す。
３（第２事件）
(1)被控訴人都市再生機構が控訴人ａに対し平成１８年２月３日付けでした小
金井都市計画α駅南口第１地区第一種市街地再開発事業に係る明渡請求処分
を取り消す。
(2)被控訴人都市再生機構が控訴人ｂに対し平成１８年２月３日付けでした小
金井都市計画α駅南口第１地区第一種市街地再開発事業に係る明渡請求処分
を取り消す。
(3)被控訴人都市再生機構が控訴人株式会社ｃに対し平成１８年２月３日付け
でした小金井都市計画α駅南口第１地区第一種市街地再開発事業に係る明渡
請求処分を取り消す。
４（第３，４，５事件）
被控訴人都市再生機構の請求をいずれも棄却する。
５（第６事件）
被控訴人都市再生機構は，控訴人ｄに対し，１１０万円及びこれに対する平
成１８年９月７日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
第２事案の概要等（略語は，原判決のそれに従う）。
１第１事件は，小金井都市計画α駅南口第１地区第一種市街地再開発事業原審
以下本件事業というの施行地区内に宅地及び建築物を有していた控訴（「」。）
人ａ及び同ｂが，①被控訴人国に対し，国土交通大臣がした本件事業に係る施
（「」。），行規程及び事業計画の変更に関する認可以下本件変更認可というは
それに先行する都市計画決定並びに本件事業に係る施行規程及び事業計画の認
可以下本件事業認可というに存する違法事由を承継しまた本件変（「」。），，
更認可自体に違法があると主張して，その取消しを求めるとともに，②被控訴
人都市再生機構に対し，同被控訴人が同控訴人らについてした本件事業に係る
権利変換処分以下本件権利変換処分というには関係権利者間の衡平を（「」。）
欠くなどの違法があると主張して，その取消しを求めた事案である。なお，参
加行政庁東京都及び同小金井市は，原審から同事件に参加した行政庁である。
原審第２事件は，被控訴人都市再生機構から本件事業の施行地区内の土地及
び土地上の物件の明渡しの請求以下本件明渡請求処分というを受けた（「」。）
控訴人ａ，同ｂ及び同株式会社ｃが，同処分は，上記①及び②の違法事由を承
継し違法であると主張して，それぞれ，その取消しを求めた事案である。
原審第３事件ないし第５事件は，被控訴人都市再生機構が，本件事業の施行
地区内の原判決別紙物件目録１(2)記載の建物を占有している控訴人ｂ原審第（
３事件被告同目録２(2)記載の建物を占有している控訴人ａ同目録２(3)記），，
載の建物を占有している控訴人株式会社ｃ，同株式会社ｅ，同特定非営利活動
法人ｆ同特定非営利活動法人ｇ同目録２(4)記載の建物を占有している控訴，，
人ｄ以上原審第４事件各被告及び同目録２(5)記載の建物を占有している（，）
控訴人ａ（原審第５事件被告）に対し，本件権利変換処分により被控訴人都市
再生機構が同各建物の所有権を取得したとして，所有権に基づき，各控訴人ら
の占有部分の明渡しを求めた事案である（なお，原審第５事件の相被告ｈに対
する原判決は確定した。。）
，，，原審第６事件は原審第４事件被告である控訴人ｄが同事件の反訴として
同事件原告である被控訴人都市再生機構に対し，同事件の提起は訴権の濫用で
あり違法であると主張して，不法行為に基づき慰謝料等の支払を求めた事案で
ある。
２原判決は，
事業計画の認原審第１事件のうち，①本件変更認可の取消請求については，
可は建築行為等の制限や宅地等の処分制限等の効果が生じるから処分性がある
が，本件変更認可は新たな施行地区の編入を伴うものではなく，新たな法的効
果は生じないから処分性がないとして，訴えを却下し，②本件権利変換処分の
取消請求については具体的な権利変換計画の策定は施行者の合目的的な見地，
からする裁量的判断に委ねられており，権利変換計画が違法といえるかどうか
は，同計画の内容が法令上所定の各要素に照らして社会通念上不相当であり，
その裁量権を逸脱，濫用したといえるかどうかにより決すべきところ，そのよ
うな点は認められないなどとして，請求を棄却し，
（），，原審第２事件本件明渡請求処分の取消請求については明渡請求処分は
事業計画等の認可や権利変換処分という先行処分と連続した一連の手続ではな
く，これらの先行処分の違法性を承継しないから，先行処分の違法性を理由と
して本件明渡請求処分の違法をいうことはできないとして（本件明渡請求処分
固有の違法の主張はない，請求を棄却し，。）
原審第３事件ないし第５事件（所有権に基づく明渡請求）については，控訴
人らが抗弁として主張した本件権利変換処分の無効事由（都市計画決定，本件
事業計画等の認可及び本件変更認可の各違法・無効ないし本件権利変換処分固
有の違法・無効）は認められないとして，請求をいずれも認容し，
原審第６事件（不法行為に基づく損害賠償請求）については，被控訴人都市
再生機構が原審第４事件を提起したことは権利の行使として当然に許されるべ
き行為であり，訴権の濫用に当たると評することはできないなどとして，請求
を棄却した。
原判決を不服として，控訴人らが本件控訴をした。
争点及び争点に関する当事者の主張の概要は原判決の事３争いのない事実等，，「
実及び理由第２の１から３までに摘示されたとおりであるからこれを引用す」，
る。
第３当裁判所の判断
１当裁判所も控訴人らの各請求のうち本件変更認可の取消請求は却下すべき，，
ものでありその他の請求はいずれも理由がなく被控訴人都市再生機構の控訴，，
。，人らに対する建物明渡請求はいずれも理由があるものと判断するその理由は
原判決を次のとおり訂正し控訴理由に対する判断を付加するほか原判決の事，，「
実及び理由第３の１から１１までに説示されたとおりであるからこれを引用」，
する。
（原判決の訂正）
「，」「」(1)１５頁２０行目のそしての次に第一種市街地再開発事業における
を加える。
(2)１７頁２０行目のしたがってから同頁２３行目末尾までをまた被「」「，
控訴人都市再生機構は，事業計画等の認可によって，施行地区内の宅地の所
有者等の法的地位に影響を及ぼす具体的な第一種市街地再開発事業の遂行権
限を付与されることになる法５８条２項前段都市計画法５９条４項し（，）。
たがって，公告された事業計画等の認可は抗告訴訟の対象となる行政処分に
当たると解される」に改める。。
(3)２０頁２３行目冒頭から２１頁４行目末尾までを次のとおり改める。
「，，ところで複数の行政処分によって行政目的が達成される場合であっても
それぞれの行政処分はそれぞれの審査事項と効果を有し，それぞれが抗告訴
訟の対象となるものであり，各処分の違法性は各別に審査されるべきもので
あるから，先行処分の違法性（取消事由）は後行処分に承継されないと解さ
れる。ただし，一定の法律効果のために，複数処分が連続した一連の手続を
構成し，後行処分においても先行処分と同様の違法性審査が予定される場合
には，取消事由たる違法性の承継が認められると解される」。
(4)２１頁１０行目の「この両者」から１１行目の「できない」までを「こ。
の両処分は，第一種市街地再開発事業を構成する一連の手続ではあるが，そ
れぞれが異なる法的効果を有し，先行処分の効果を確定させ，これを前提に
後行処分がされる関係にあり，一定の法律効果のために，複数処分が連続し
た一連の手続を構成するものということはできないから，先行処分の無効は
後行処分を無効ならしめるが，先行処分の取消事由が後行処分の取消事由に
なるものではない」に改める。。
(5)２２頁２５行目冒頭から２３頁９行目末尾までを次のとおり改める。
「以上によれば，都市計画決定の違法（争点６，７）は本件事業計画等の認
（），，可の違法事由として考慮され上記２(1)本件権利変換処分の取消事由に
本件事業計画等の認可についての取消事由たる違法は含まれないが（これに
反する控訴人ａらの主張は採用しない，本件変更認可についての取消事由。）
たる違法は含まれる（上記２(2)。また，本件明渡請求処分において先行処）
分についての取消事由たる違法を主張することはできない上記３もっと（）。
も，先行処分である事業計画等の認可が無効となる場合には，これを前提と
する後行処分である権利変換処分や明渡請求処分も適法根拠を失うこととな
るから，違法性の承継の有無について論ずるまでもなく後行処分の取消訴訟
において同違法を取消事由として争うことが可能であると解される（争点５
ないし７に関する控訴人ａらの主張は，この無効事由の主張をも含むものと
認められる。。）
そこで，事業計画等の認可の違法（争点５ないし７）は，本件権利変換処
分及び本件明渡請求処分の先行処分の無効事由たる違法の主張として検討を
加える」。
(6)２３頁１７行目の②の次に同規定は壁面の位置の制限を道路に「」「，「
面する壁面の位置に限る」ことを明示した規定なのであるから，道路に面す
，「」る壁面の位置の制限の名の下において道路に面しない壁面の位置の制限
を定めることは，法の潜脱行為として許されないところ，１−Ⅱ街区におけ
る壁面の位置の制限（原判決別紙図面２のア）は，実質的には道路に面しな
い北側の壁面を制限しているから，違法，無効である，③」を加える。
(7)２４頁１８行目のしたがってから同頁１９行目末尾までを次のとおり「」
改め，２５頁３行目の「②」を「③」に改める。
都市計画法８条３項２号チに規定する壁面の位置の制限は建築基準「「」，
法５４条（都市計画法８条３項２号ロ参照）に規定する「外壁の後退距離の
限度」が現実の壁面を予定しているのとは異なり，建物が築造されれば当該
道路に面することとなる壁面の位置を規定するものであり壁面の位置の制，「
限」の結果，当該制限の範囲内において建物（壁面）が存在し得ない事態を
排除するものとは解されない。なお，都市計画法８条３項２号リは，特定街
区についての壁面の位置の制限につき，同号チのような限定を加えていない
が，特定街区に関する都市計画は利害関係を有する者の同意が前提となって
いることから都市計画法１７条３項都市計画法施行令１１条壁面の位（，），
置の制限における公益性からの制約に差異が生じたものと解されるのであっ
て高度利用地区における壁面の位置の制限同号チは敷地内に道路に，（），「
接して有効な空間を確保して市街地の環境の向上を図るため必要な場合」で
，，「」「」，あってかつ当該道路に面する壁面の制限に限るという限定を付し
そのような必要性がない場合や，道路にまったく面しない敷地内部の部分の
みに壁面の位置の制限を設けることを禁止し，建築規制の適用を市街地環境
の向上の効果の蓋然性が高い部分に限定するものと解され限るという文，「」
言により，道路に面する建物の壁面が存在する場合の壁面の制限に限る旨を
定めたものと解することもできない。控訴人らは，上記説示のように解する
ならば，都市計画法８条３項２号チは「道路に接する空地について，建物の
建築を禁止することができる」と規定したはずであると主張するが，条文の
規定の仕方は立法技術の問題であり，別の規定の仕方が考えられるからとい
って，上記解釈を否定する理由とはならない上，そもそも壁面の位置の制限
は一切の建物の構造部分が存することを禁ずるものではない（建築基準法５
９条２項。したがって，この点に関する上記(1)①の主張は採用できない。）
次に上記(1)②の主張については確かに原判決別紙図面２のアの壁面の，，
位置の制限は，１−Ⅱ街区のうち南口交通広場に面する東側境界線を始点と
し，その対面する西側境界線を終点として，その間のすべての区間について
「道路に面する壁面」の位置の制限をした結果，各制限の終点までの街区内
部分に建物が存在する余地がなくなったが，これは道路に面する壁面の位置
の制限をすることにより，結果として，１−Ⅱ街区の建物につき北側の外壁
が後退させられる結果となったものであり，これが高度利用地区における壁
面の位置の制限において通常想定された形態と異なるとしても，法の文理に
反し，又は都市計画法の趣旨を潜脱するものとは解されない（なお，上記壁
面の位置の制限により生み出された空地（敷地内通路やコミュニティ広場）
は本件地区計画においても同一の部分が地区施設と位置付けられた上都，，（
市計画法１２条の５第２項３号参照同部分につき壁面の位置の制限同条），（
７項２号参照）が設けられており（争いのない事実等(2)カ，戊６，地区計）
画においても同空地を設けることが予定されている。したがって，この点。）
に関する上記(1)②の主張は採用できない」。
(8)３０頁１４行目の「しかしながら」の次に，次のとおり加える。，
「東京都駐車場条例１７条１項が駐車場整備地区等に一定の面積を超える建
築物を建築しようとする者に駐車場の附置義務を課している趣旨は，駐車場
整備地区等における建物を利用する者の車両の駐車場所を確保して，建物周
辺地域の交通渋滞や交通の混雑を防止する点にあると解されるから，当該建
物が外形上分棟となっている場合であっても，客観的に両棟が一体の建物で
ある場合と同様の態様で一方の棟の利用者が他方の棟に存する駐車場を利用
，，し得る状態にありその機能において一体性を有しているといえる場合には
これらを一体の建物とみて適正な規模の駐車場が整備されていれば特段の不
都合はないというべきであって，条例の定める要件に違背するものではない
と解するのが相当である。
しかるところ，本件におけるＡ部分とＢ部分は，両部分の間に空間はある
ものの，原判決別紙図面１・３・５のとおり，相互に密接して建築されてお
り，本件変更認可に係る事業計画の設計図（設計の概要）でも，２階及び３
階に連絡通路が設けられて両棟が接続されており（原判決２７頁２行目から
７行目まで。なお，建築計画通知の際の設計図面では，さらに４階及び５階
にも連絡デッキが設けられた設計となっている甲６９７０１階のエン。，），
トランス部分はβ街道からの出入口として一体的な空間を共有しており，利
用者は敷地外に出ることなく容易に各棟のエレベーターを行き来することが
可能であること（甲１７の２・３）に照らすと，両建物はその機能上の一体
性を有しているといえる。そして」，
(9)３０頁２６行目末尾に行を改めて，次のとおり加える。
「控訴人らは，①Ｂ部分の利用者がＡ部分に設置された駐車場を利用でき
る保証もないことから，両棟に機能的な一体性はない，②外観上も，各部分
では外壁の素材が異なるから，両建物は別個の建物であると主張する。しか
，，，，し①上記のとおり東京都駐車場条例１７条１項は一定の面積の建物は
一定の規模を有する駐車場を整備すべき旨を定めるものであって，当該駐車
場の権利者が，建物内の各専有部分の所有者と一致すべきことや，建物内の
各専有部分の所有者が駐車場を利用する権利を確保すべきことまでを定めた
ものではなく，一般権利者棟の利用者が権利としてｉ棟に設置された駐車場
を利用できる保証がないとしても，このことをもって，両棟に客観的に機能
的な一体性がないものとも，本件変更認可が東京都駐車場条例違反であると
もいえないし，②外観の素材の違いによって両棟の機能的な一体性が左右さ
，。」れるものとはいえないことは明らかであるから同各主張は採用できない
(10)３６頁２１行目末尾に行を改めて，次のとおり加える。
「また，控訴人らは，平成２１年度の課税台帳では１−Ⅱ街区の方が１−Ⅲ
街区よりも土地単価が高いのに，本件権利変換計画においては１−Ⅲ街区の
方が１−Ⅱ街区よりも土地単価が高く設定されたことは極めて不合理である
と主張するが，権利変換計画における従後資産の価額は，法８１条及び都市
再開発法施行令４６条の規定に従って（本件では平成１７年２月１１日を評
価基準日として）算定されるところ，本件権利変換計画における評価額と異
なる課税評価額が存したというだけでは，当然に本件権利変換計画における
評価過程が不合理であったということはできない」。
(11)４０頁７行目冒頭から４１頁２行目末尾までを次のとおり改める。
「法７３条１項１２号は，権利変換処分により，従前の宅地や建築物に関す
る権利を失い，かつ，当該権利に対応して，施設建築敷地等を与えられない
者に関して，それぞれ失われる宅地等の価額を定めなければならない旨を規
定し，同号の価額は，法８０条１項に基づいて定められ，同価額が法９１条
１項の補償金の基準となるものとされる。そして，上記失われる宅地等の価
額が記載された権利変換計画は施行者により公衆の縦覧に供されて，関係権
利者から施行者への意見提出の機会が与えられ法８３条１項２項提出（，），
した意見書が採択されないとの通知を受けた者は，収用委員会にその価額の
裁決を申請し，裁決に不服がある場合には訴えを提起することができる（法
８５条１項３項以上に照らすと法７３条１項１２号の趣旨は権利変，）。，，
換処分により従前の宅地や建築物に関する権利を失う者については，適正な
補償が受けられるように，取引価額が認められるようなものがあれば，その
価額を権利変換計画に記載することを定めたものと解するのが相当である。
被控訴人都市再生機構が本件権利変換処分に先立ってｊから買い受けた土
地（本件ｋ土地）は，本件事業の施行地区内の土地であるから，権利変換処
分の対象となる。そして，施行者である被控訴人都市再生機構は，本件権利
変換処分により，ｊから買い受けた土地（従前土地）の権利を失うが，被控
訴人都市再生機構は，同権利に対応する施設建築敷地等を取得しない（当事
者間に争いがないから法７３条１項２号に規定する者には該当せず形。），，
式的には法７３条１項１２号に規定する者に該当するが，補償金の支払を受
けるものではないから，上記のとおりの同規定の趣旨に照らして，従前土地
の価額を権利変換計画に記載すべき者には当たらない。そうすると，被控訴
人都市再生機構が本件ｋ土地の価額を権利変換計画に記載しなかったこと
が，同号に反するとはいえない。
これに対し，控訴人らは，①従前資産の価額は，権利変換手続及び清算手
続において重要な事項であるから，各手続の適正・平等を担保するために，
，，，一律に例外なく記載し縦覧することが求められている②個々の地権者が
自らが所有する土地等の従前価額と他の地権者が所有する近隣の土地等の従
前価額とを比較して，自らの土地等の従前価額が適正であるか否かを検討す
る機会を保障するためにも必要不可欠である，③被控訴人都市再生機構は取
得した土地を補償金支払の対象とし，他の地権者と同じ鑑定基準によって評
価された土地の価額相当額を補償金として取得すべきものであり，取得費用
を事業に要した費用法１０３条１項に算入することを認めると施行「」（），
者がどのような価額で土地を取得しようともその全額を事業費に組み込み，
他の地権者に清算金として負担させることができることになり，不正の温床
となると主張する。
しかし，①②は権利変換手続における価額の適正・平等を判断する資料と
して，③は権利変換手続自体の公正を担保するために，権利変換計画に被控
訴人都市再生機構の取得した土地の価額を記載すべきであるとするものであ
るが，法７３条１項１２号に規定する者を権利変換計画に記載する趣旨は上
記のとおりであって，被控訴人都市再生機構の取得した土地の価額が権利変
，，換手続における他の土地等の価額の適正・平等を判断する資料となりまた
土地取得価額の適否を判断する機会となるとしても，これを記載しないこと
が上記規定に違反するものではない。なお，被控訴人都市再生機構が取得土
地に対する補償金を取得し，これを購入代金に充てることとした場合，その
差益・差損を確定的に施行者に帰属させることは，制度上予定されていない
，，。と解されるから差益と同様差損も事業収支に帰属する事業費と解される
そうすると，補償金を取得せずに購入代金額を費用としても，補償金相当分
を施行者が一旦取得してこれを購入代金に充てることとし，その差損を費用
としても，事業からの支出は変わらないから，③の指摘は本件ｋ土地からの
取得価額の適正さに関わるものというべきところ，売買取引における土地の
売買価額は，その所在，環境等による個別性を有するものであって，権利変
換の適正を主眼とする評価と一致するものではなく，被控訴人都市再生機構
が本件ｋ土地購入によりｊに対して特別の利益を与えたものでないことは，
既に説示したとおりである。
したがって，控訴人らの主張はいずれも採用できない」。
「，」「，(12)４８頁３行目のｄはの次に本件店舗部分の明渡しが遅れたのは
，」，被控訴人都市再生機構の事情によるものであったにもかかわらずと加え
同頁５行目のｄはの次に本件店舗部分を被控訴人都市再生機構に対し「，」「
て明け渡すことを約束したにもかかわらずその後同約束に反してと加，，，」
え同頁７行目あるからをあり控訴人ｄが本件店舗部分を明け渡し，「，」「，
たとしても，同人が本件店舗部分の占有を控訴人ａに対して移転すれば，被
控訴人都市再生機構は新たに控訴人ａないしは同人から占有を承継した者に
対して本件店舗部分の明渡しを求める必要が生じるのであるから，控訴人ｄ
が明渡しの意思を有しているだけでは紛争解決が不十分であるとしてと改，」
め４８頁９行目の認められの次にその後も被控訴人都市再生機構に，「，」「
対して占有が移転されないため，占有移転禁止の仮処分による当事者恒定効
を前提として，控訴人ｄに対して」を加える。
，，，。２よって原判決は相当であり控訴人らの本件控訴はいずれも理由がない
なお本件変更認可については被控訴人都市再生機構に対し本件事業認可から，，
の変更部分につき事業遂行権を付与する処分であると解する余地があるが，こ
の場合，控訴人ａ及び同ｂが権利変換の対象となる可能性のある建物の構造，
仕様につき法律上の利害を有し，本件変更認可の取消しを求める法律上の利益
を有するとしても，本件変更認可は事業計画認可の違法性を承継するものでは
なく，本件変更認可に取消事由は認められないから（争点８に関する前記認定
判断本件変更認可の取消請求を棄却すべきこととなるところ不利益変更禁），，
止の趣旨に従い，本件変更認可に係る取消しの訴えを却下した原審判決を維持
することとなるそこで本件控訴を棄却することとして主文のとおり判決す。，，
る。
東京高等裁判所第１１民事部
裁判長裁判官富越和厚
裁判官小野洋一
裁判官大寄麻代

戻る