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主文
１第１事件原告らの同事件被告国に対する訴えを却下する。
２第１事件原告ら及び第２事件原告らの第１事件及び第２事件被告独立行
政法人都市再生機構に対する請求をいずれも棄却する。
３第３事件被告は，同事件原告に対し，別紙物件目録１(2)記載の建物を
明け渡せ。
４(1)第４事件被告Ｐ１は，同事件原告に対し，別紙物件目録２(2)記載の
建物を明け渡せ。
(2)第４事件被告株式会社Ｐ２，同株式会社Ｐ３，同特定非営利活動法
人Ｐ４及び同特定非営利活動法人Ｐ５は，同事件原告に対し，別紙物件
目録２(3)記載の建物を明け渡せ。
(3)第４事件被告Ｐ６は，同事件原告に対し，別紙物件目録２(4)記載の
建物を明け渡せ。
５第５事件被告らは，同事件原告に対し，別紙物件目録２(5)記載の建物
を明け渡せ。
６第６事件反訴原告の請求を棄却する。
７訴訟費用は，各事件を通じ，第１事件原告ら，第２事件原告ら，第３事
件被告，第４事件被告ら，第５事件被告ら及び第６事件反訴原告の負担と
する。
８この判決は，第３項ないし５項に限り，仮に執行することができる。
事実及び理由
第１請求
（第１事件）
１国土交通大臣が独立行政法人都市再生機構に対し平成１７年８月１日付けで
した小金井都市計画α駅南口第１地区第一種市街地再開発事業に係る施行規程
及び事業計画の変更の認可を取り消す。
２被告独立行政法人都市再生機構が平成１７年１２月２日付けでした小金井都
市計画α駅南口第１地区第一種市街地再開発事業に係る権利変換に関する処分
を取り消す。
（第２事件）
１被告が原告Ｐ１に対し平成１８年２月３日付けでした小金井都市計画α駅南
口第１地区第一種市街地再開発事業に係る明渡請求処分を取り消す。
２被告が原告株式会社Ｐ７に対し平成１８年２月３日付けでした小金井都市計
画α駅南口第１地区第一種市街地再開発事業に係る明渡請求処分を取り消す。
３被告が原告株式会社Ｐ２に対し平成１８年２月３日付けでした小金井都市計
画α駅南口第１地区第一種市街地再開発事業に係る明渡請求処分を取り消す。
（第３事件）
主文３，８同旨
（第４事件）
主文４(1)ないし(3)，８同旨
（第５事件）
主文５，８同旨
（第６事件）
被告は，原告に対し，金１１０万円及びこれに対する平成１８年９月７日か
ら支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
第２事案の概要
第１事件は，小金井都市計画α駅南口第１地区第一種市街地再開発事業（以
下「本件事業」という）の施行地区内に宅地及び建築物を有していた同事件。
の原告らが，①被告国に対し，国土交通大臣がした本件事業に係る施行規程及
び事業計画の変更に関する認可（以下「本件変更認可」という）は，それに。
先行する都市計画決定並びに本件事業に係る施行規程及び事業計画の認可（以
下「本件事業認可」という）に存する違法事由を承継し，また，本件変更認。
可自体に違法があると主張して，その取消しを求めるとともに，②被告独立行
政法人都市再生機構（以下「都市再生機構」という）に対し，同被告がした。
本件事業に係る権利変換処分（以下「本件権利変換処分」という）には関係。
権利者間の衡平を欠くなどの違法があると主張して，その取消しを求めた事案
である。
第２事件は，同事件の被告（都市再生機構）から土地及び土地上の物件の明
。，渡しの請求（以下「本件明渡請求処分」という）を受けた同事件の原告らが
同処分は，上記①及び②の違法事由を承継し違法であると主張して，それぞれ，
その取消しを求めた事案である。
第３事件ないし第５事件は，各事件の原告（都市再生機構）が，施行地区内
の建物を占有している各事件の被告らに対し，本件権利変換処分により当該建
物の所有権を取得したと主張して，各事件の被告らの占有部分の明渡しを求め
た事案である。
第６事件は，第４事件被告Ｐ６が，同事件の反訴として，同事件原告（都市
再生機構）に対し，同事件の提起は訴権の濫用であり違法であると主張して，
不法行為に基づき慰謝料等の支払を求めた事案である。
１争いのない事実等（証拠等により容易に認められる事実は末尾に証拠等を記
載した）。
(1)本件事業の施行者と地権者等
ア本件事業は，Ｐ８株式会社（以下「Ｐ８」という）のα駅南口付近の。
土地の再開発を目的とし，都市再開発法（以下「法」という）に基づい。
て行われている第一種市街地再開発事業であり，その施行者は都市再生機
構である。
イ本件事業の施行地区は小金井市に所在し，その面積は約３．４ｈａであ
り，その主たる地権者はＰ９家（Ｐ１０及びその相続人，Ｐ８及び小金）
井市であった。また，第１事件原告Ｐ１及び同株式会社Ｐ７（以下「原告
Ｐ７」という）も施行地区内に不動産を所有していた。。
これらの地権者の土地等の所在の概要は，別紙図面１「従前権利状況
図（乙１９）のとおりである。」
(2)本件事業に係る都市計画決定に至る経緯
ア平成９年，都市再生機構（当時においては住宅・都市整備公団）は，地
権者の団体や小金井市長から，α駅南口において市街地再開発事業を施行
するよう要請を受け，平成１０年４月，同市との間で，同事業に関する基
本協定を締結した（丙１の１ないし３，丙２，３。）
イ小金井市は，平成１２年７月，α駅南口地区市街地再開発事業に係る方
針を発表し，駅に隣接した地区をα駅南口第１地区とし，同地区の開発を
先行させることとした（丙４，戊３。）
ウ平成１２年９月，都市再生機構（当時においては都市基盤整備公団。平
成１６年６月まで同じ）は，同地区に関する施設配置計画案として，３。
つの案（案−１ないし３）を提案した。都市再生機構は，上記計画案を定
めるに当たり「計画のねらい」として，街の新たなコアとしてフェステ，
ィバルコート（市民広場）を設け，街の賑わいや各施設の連携を図る場を
創出すること，用途・機能の異なる各施設は複合施設とせず，単体での施
設計画を目指すことを明らかにした（丙５。）
これに対し，地権者の団体である「街づくり推進会」の中心的な存在で
あった原告Ｐ１と同Ｐ７（以下「原告Ｐ１ら」という）は，別の施設配。
置計画案を作成し，地権者に諮るなどした（甲２２，３３，４５の１ない
し４。）
都市再生機構は，平成１３年７月「α駅南口地区全体説明会」を開催，
し，上記計画案のうちの案−３を基礎とした施設配置図を明らかにした
（丙７，戊１３。案−３は，施行地区の西から順に，①大規模な店舗の）
入居を予定した大規模店舗棟（地上７階地下１階建，②上層部は共同住）
宅，下層部は小規模な店舗の入居を予定した住宅・専門店棟（地上２５階
地下２階建，③小金井市の公益施設やＰ８などの入居を予定した公益施）
設・Ｐ８施設棟（地上１８階地下２階建）を建設し，これらの建物に囲ま
れた場所にフェスティバルコート（市民広場）を設け，α駅付近には駅前
交通広場を設けるという内容であった。
エ上記説明会以後，原告Ｐ１らは，都市再生機構による事業の推進に反対
する立場を採るようになった（甲３３，丙８の１ないし３。）
そして，原告Ｐ１は，同年９月ころ，施行地区内の同人の所有土地にお
いて，別紙物件目録２(1)①記載の建物（以下「本件Ｐ１建物」とい
う）の建設に着工し，同建物（鉄骨造陸屋根４階建の店舗・共同住宅）。
は平成１４年５月ころ完成した（甲６，丙１０の１，２。また，原告Ｐ）
７は，平成１３年１１月ころ，施行地区内の同社の所有土地において，別
紙物件目録１(1)記載の建物（以下「本件Ｐ７建物」という）の建設に。
着工し，同建物（鉄骨造陸屋根４階建の店舗・事務所）は平成１５年１月
ころ完成した（甲８，丙１１の１，２。）
オ小金井市は，都市再生機構の施設配置案を前提とした都市計画を立案し，
平成１４年４月，α駅南口地区において予定している都市計画の概要の説
明会を開催した（丙１２，戊１５の１，２。）
カ本件地区計画及び本件高度利用地区都市計画決定
小金井市は，平成１４年９月２７日，小金井都市計画地区計画を変更し
て本件事業の対象地域に関する地区計画（以下「本件地区計画」とい
う）を決定するとともに，同地域を高度利用地区とする都市計画を決定。
（以下「本件高度利用地区都市計画決定」という）した（戊６，７。。）
本件地区計画は「地区施設の整備の方針」として，区域内に敷地内通，
路やコミュニティ広場（以下「敷地内通路等」という）を設けることを。
定めた。敷地内通路は，歩行者の回遊性を高めるとともに，歩行者・自転
車利用者の利便を図るアクセス動線や散策路として設けるものであり，ま
た，緊急車両の通行路や緊急時における避難通路としての役割を果たすも
のとされた。そして，本件地区計画の「地区整備計画」において，敷地内
通路等の配置及び規模等が定められた。
他方，本件高度利用地区都市計画決定は，建築物の容積率の最高限度の
ほか，壁面の位置の制限等を定めた。同決定による壁面の位置制限によっ
て生み出される空地の中には，本件地区計画では敷地内通路等とされてい
る部分があるが（別紙図面２「本件高度利用地区における壁面の位置の制
限」のアないしオ参照，当該部分に関しては，道路に面するような建物）
の壁面が存在することは予定されていない。
キ本件再開発事業都市計画決定
東京都は，平成１４年９月２７日，α駅南口第１地区第一種市街地再開
発事業（本件事業）に係る都市計画決定（以下「本件再開発事業都市計画
決定」という）をした（甲１２，丁１の１，２。同決定の概要は以下。）
のとおりである。
(ア)施行区域の面積約３．４ｈａ
(イ)建築物の整備建築面積は約１万２２００ｍ，延べ面積（容積２
対象面積）は約８万１３００ｍ，主要用途は商業，２
業務，住宅，公益施設，駐車場等。建築物の高さの
限度は高層部で９５ｍ，その他で６０ｍ。
(ウ)建築敷地の整備建築敷地面積は約１万８１００ｍ。２
(エ)住宅建設の目標戸数約２００戸。面積約２万１０００ｍ。２
(3)本件事業計画等の認可に至る経緯
ア都市再生機構は，平成１５年６月，権利者全体説明会において，事業計
画案を公表し（丙１３，平成１６年２月１８日，国土交通大臣に対し，）
本件事業の施行規程及び事業計画（以下「本件事業計画等」という）の。
認可申請をした（乙３。その概要は以下のとおりである。）
(ア)施行規程
全２１条から成り，目的，事業の種類及び名称，施行地区に含まれる
地域の名称，事業の範囲，事務所の所在地，費用の負担，保留床等の管
理処分の方法等に関する事項を定める。
(イ)事業計画
施行地区，施設建築物の設計の概要，事業施行期間，資金計画等を定
め，施行地区の位置図，施行地区の区域図，施設建築物の設計図等が添
付されている。
上記設計図によれば，施行地区内の施設建築敷地は３つに分けられ，
西から順に「大規模店舗棟（地上７階地下１階建。以下「１−Ⅰ，」
棟」という「住宅・専門店棟（地上２５階地下２階。以下「１−。），」
Ⅱ棟」という「公益・商業業務棟（地上５階地下１階建。以下。），」
「１−Ⅲ棟」という）を建築することとなっている。。
イ小金井市は，同年３月，本件事業計画等を縦覧に付した（乙４。原告）
Ｐ１らは，法５８条３項，１６条２項に基づき，本件事業計画等の認可に
反対する旨の意見書を国土交通省に提出した（乙５ないし７）が，国土交
通大臣は，これを審査し，各意見書を採択すべきではないと認めた（乙８，
９。）
ウ国土交通大臣は，平成１７年１月１２日，法５８条１項に基づき，本件
事業計画等を認可（本件事業認可）し，公告した（甲１３，乙１０の１，
２。）
(4)本件変更認可に至る経緯
ア都市再生機構は，同年７月８日，国土交通大臣に対し，本件事業計画等
の変更の認可申請をした（乙１１。その概要は以下のとおりである。）
(ア)設計の概要の変更（事業計画）
事業計画認可申請後，設計の精査及び権利者調整を行ったため，事業
計画書の「施設建築物の設計の概要」と「設計図」を変更する。
①施設建築物の設計の概要
施設建築物の建築面積を１万２９００ｍから１万２８００ｍに２２
減少し，延べ面積を９万７０００ｍから９万７９００ｍに増加す２２
る。また，住宅の面積を２万１０００ｍから２万２１００ｍに増２２
加する。
②設計図
１−Ⅲ棟（公益・商業業務棟）については「施設分棟に伴う建物，
の形状変更」を行う。同棟は，ホール等に使用する部分（以下「公益
用部分」という）と，商業及び業務に使用する部分（以下「商業・。
業務用部分」という）から成っていたが，このうち，商業・業務用。
部分の形状を，ある程度独立性のある２つの建物様部分に分ける（別
紙図面３「施設建築物平面図」⑥を参照。以下，α駅に近い部分を
「Ａ部分」といい，その余を「Ｂ部分」という。Ａ部分は別紙図面１
「配置計画図」の水色着色部分，Ｂ部分は赤色着色部分である。。）
(イ)施行期間の変更（事業計画）
事業計画認可申請後，市議会の混乱により当初想定していた平成１９
年度内に事業を完了させることが不可能となったことから，施行期間を
平成２０年度までに変更する。
(ウ)事務所の所在地の変更（施行規程）
現地事務所の敷地を仮設用地等として活用する必要が生じたため，現
地事務所を移転する。
イ本件変更認可に係る事業計画に関しては，軽微な変更に当たるとして，
縦覧手続に付されなかった（法５８条４項，都市再開発法施行規則（以下
「規則」という）４条１項。。）
ウ国土交通大臣は，平成１７年８月１日，本件事業計画等の変更を認可
（本件変更認可）し，公告した（甲１４，乙１２の１，２。）
(5)本件権利変換計画及び本件権利変換処分に至る経緯
ア都市再生機構は，平成１７年１月２４日付けで，施行地区内の不動産に
つき，権利変換手続開始の登記をした（甲１ないし１１。）
イ都市再生機構は，土地調書及び物件調書を作成した上，同年８月，権利
変換計画を作成し，公衆の縦覧に供した（乙１３。）
原告Ｐ１らは，土地調書及び物件調書の作成に協力せず，権利変換に関
する協議に応じなかった（丙３０，弁論の全趣旨。そして，原告Ｐ１ら）
は，都市再生機構に対し，権利変換計画に反対する旨の意見書を提出した
（乙１４，１５。都市再生機構はこれを審査した上，採択すべきでない）
と判断した（乙１６ないし１８。）
ウ都市再生機構は，同年１１月１５日，国土交通大臣に対し，権利変換計
画（以下「本件権利変換計画」という）の認可を申請した。同計画にお。
ける配置設計と権利床（地権者等に割り当てられた施設建築物の一部及び
当該施設建築物の存する施設建築敷地の共有持分をいう。以下同じ）の。
割り当て等の概要は以下のとおりである（乙１９（別紙図面４「権利変）
換モデル図」参照。）
(ア)１−Ⅰ棟は大規模店舗棟とし，商業用途の専用部分（約２万３９２
４ｍ。小数点以下切り捨て。以下同じ）を設け，このうち，Ｐ９家。２
（Ｐ１１ほか３名）に約１万２４５９ｍを権利床として割り当てる。２
(イ)１−Ⅱ棟は住宅・専門店棟とし，専用部分として，商業用途のもの
（約３６７６ｍ，業務用途のもの（約６５２ｍ）及び住宅用途のも）２２
の（約１万３５７７ｍ）を設け，このうち，原告Ｐ１には，住宅用途２
の専用部分のうち４階の一部約３５２ｍを権利床として割り当てる。２
(ウ)１−Ⅲ棟は，公益・商業業務棟とし，専用部分として，公益用途の
もの（約６４０１ｍ，商業用途のもの（約２８２０ｍ）及び業務用）２２
途のもの（約６６３ｍ）を設ける。このうち，小金井市には，公益用２
途の専用部分のうち約６０４２ｍを権利床として割り当てる。原告Ｐ２
１には，商業用途の専用部分のうち１階及び２階の各一部（合計約２１
４ｍ）を権利床として割り当てる。原告Ｐ７には，商業用途の専用部２
分のうち１階及び２階の各一部と，業務用途の専用部分のうち３階ない
し５階（合計約９４５ｍ）を権利床として割り当てる。原告Ｐ１らに２
割り当てられたこれらの部分は，いずれも１−Ⅲ棟のうちＢ部分に属す
る（甲１５，１６，１８，１９。他方，Ｐ８には，１−Ⅲ棟の商業用）
途の専用部分の残りの部分を権利床として割り当てる。これらの部分は，
１−Ⅲ棟のうちＡ部分に属する。
(エ)施設建築物敷地には，地上権を設定せず，施設建築物の一部を共有
する者が当該施設建築物の施設建築敷地を共有する。
エ国土交通大臣は，同年１２月１日，法７２条１項に基づき，本件権利変
換計画を認可した（乙２０。）
オ本件権利変換処分
都市再生機構は，上記認可に関して関係権利者に書面で通知し（甲１５，
１６，乙２１の１，２，もって権利変換処分（本件権利変換処分）をし）
た。同処分において，権利変換期日は平成１８年１月２８日とされた。
(6)本件明渡請求処分及び明渡訴訟に至る経緯
ア本件Ｐ７建物関係
(ア)原告Ｐ７は，本件Ｐ７建物のうち別紙物件目録１(2)記載の部分を
占有している。
(イ)都市再生機構は，平成１８年内における工事の着工を予定していた
ことから，原告Ｐ７に対し，法９６条１項に基づき，同年２月３日付け
で，同年３月３１日までに施行地区内の土地及び物件を明け渡すことを
請求し，明渡しに伴う損失補償に係る金員を供託した（甲２７，丙４５，
４６（枝番を含む。。））
イ本件Ｐ１建物関係
(ア)本件Ｐ１建物の各部分はそれぞれ以下の者が占有している。
①別紙物件目録２(2)記載の部分原告Ｐ１（弁論の全趣旨）
，②同(3)記載の部分第４事件被告株式会社Ｐ２，同株式会社Ｐ３
同特定非営利活動法人Ｐ４及び同特定非営利活動法人Ｐ５
③同(4)記載の部分第４事件被告Ｐ６ただし，Ｐ６は，同年９
月８日，上記部分から退去し，Ｐ１に引き渡したが，それに先立ち，
都市再生機構は，Ｐ６に対する占有移転禁止の仮処分を経ている。
④同(5)記載の部分原告Ｐ１及び第５事件被告Ｐ１２（丙３８）
(イ)都市再生機構は，平成１８年内における工事の着工を予定していた
ことから，原告Ｐ１らに対し，法９６条１項に基づき，同年２月３日付
けで，同年３月３１日までに施行地区内の土地及び物件を明け渡すこと
を請求し，明渡しに伴う損失補償に係る金員を供託し又は支払った（甲
２６，２８，丙３１ないし３３（枝番を含む。））
２争点
本件訴訟における争点の概要は，以下のとおりである。
(1)本件変更認可の行政処分性（争点１）
(2)本件変更認可の取消訴訟において，本件高度利用地区都市計画決定，本件
再開発事業都市計画決定及び本件事業認可の違法を主張することができるか
（争点２）
(3)本件権利変換処分の取消訴訟において，本件事業認可及び本件変更認可の
違法を主張することができるか（争点３）
(4)本件明渡請求処分の取消訴訟において，本件事業認可，本件変更認可及び
本件権利変換処分の違法を主張することができるか（争点４）
(5)本件高度利用地区都市計画決定の違法の有無（壁面の位置の制限違反）
（争点５）
(6)本件再開発事業都市計画決定の違法の有無（法３条４号違反等（争点）
６）
(7)本件事業認可の違法の有無（代替案検討の欠如等（争点７））
(8)本件変更認可に固有の違法の有無（縦覧手続の欠如等（争点８））
(9)本件権利変換計画の違法の有無（関係権利者間の衡平原則違反等（争点）
９）
(10)原告Ｐ１に関する本件権利変換処分の違法の有無（争点１０）
(11)Ｐ６に対する第４事件の提起は訴権の濫用といえるか（争点１１）
３争点に関する当事者の主張の概要
別紙「当事者の主張」に記載したとおりである。
第３当裁判所の判断
１本件変更認可の行政処分性について（争点１）
(1)事業計画等の認可の処分性
本件変更認可は法５８条１項後段に基づくものであるが，その処分性を検
討する前提として，それに先立つ施行規程及び事業計画（以下「事業計画
等」という）の認可（法５８条１項前段）が，抗告訴訟の対象となる行政。
処分に該当するかどうかについて検討する。
ア都市再生機構は，一定の市街地再開発事業を施行する権限を法律上付与
されているところ（法２条の２第５項，独立行政法人都市再生機構法１１
条１項３号，市街地再開発事業を施行しようとするときは，事業計画等）
），を定め，国土交通大臣の認可を受けなければならず（法５８条１項前段
国土交通大臣は，この認可をしたときは，市街地再開発事業の種類及び名
称，事業施行期間，施行地区（施行地区を工区に分けるときは，施行地区
及び工区。以下同じ）その他国土交通省令で定める事項を公告しなけれ。
ばならないとされている（法５８条３項，１９条１項。）
そして，事業計画等の認可の公告がされると，施行地区内において，第
一種市街地再開発事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更
若しくは建築物その他の工作物の新築，改築若しくは増築を行い，又は政
令で定める移動の容易でない物件の設置若しくは堆積を行おうとする者は，
都道府県知事の許可を受けなければならず（法６０条２項５号，６６条１
項，これに違反した者がある場合は，都道府県知事は，当該違反者また）
はその承継者に対し，当該土地の原状回復等を命ずることができ（同条４
項，この命令に違反した者に対しては刑罰が科される（法１４１条の２）
第２号。以下「建築行為等の制限」という。。）
また，事業計画等の認可の公告がされると，施行者は，施行地区内の宅
地及び建築物等について権利変換手続開始の登記を申請する義務が生じ，
この登記がされると，当該登記に係る宅地又は建築物の所有権を有する者
等は，その権利の処分をするには施行者の承認を得ることを要し，承認を
得ないでした処分は施行者に対抗することができなくなる（法７０条１項，
２項，４項。以下「宅地等の処分制限」という。。）
さらに，事業計画等の認可の公告がされると，施行地区内の宅地の所有
者等で，その権利の変換を希望せず，自己の有する宅地等に代えて金銭の
給付を希望し，又は自己の有する建築物を他に移転すべきことを希望する
者等は，公告があった日から起算して３０日以内に，施行者に対し，その
旨を申し出ることとされている（法７１条１項，３項。そのため，施行）
地区内の宅地の所有者等は，権利変換を受けるか，施行地区外へ転出して
権利変換計画の対象者から除外されるかの選択を余儀なくされることにな
る（以下「権利変換に関する選択の強制」という。。）
イ他方，都市再生機構が施行者となって行う第一種市街地再開発事業の施
行規程には，事業の種類及び名称，施行地区，事業の範囲，事務所の所在
地，費用の分担に関する事項，施行者が取得する施設建築敷地等の管理処
分の方法に関する事項等を記載し（法５８条３項，５２条２項，また，）
事業計画には，施行地区，設計の概要，事業施行期間及び資金計画を定め
ることとされている（法５８条３項，７条の１１第１項。）
上記の「施行地区」は，その位置を表示した地形図（縮尺２万５０００
分の１以上のもの）により定められ，また「設計の概要」に関しては，，
設計説明書及び設計図が作成される。そして，設計説明書には，施設建築
物，施設建築敷地，公共施設の設計の概要等が記載され，設計図としては，
施設建築物，施設建築敷地，公共施設のそれぞれにつき，平面図又は二面
以上の断面図（縮尺５００分の１以上のもの）が作成される（規則４条，
５条。これらにより，事業施行後における施行地区とその地区内の施設）
建築物等の位置及び形状が判明し，また，従前の資産の代わりに提供され
る施設建築物等の概要や当該事業により設けられる公共施設の概要等が判
明することから，事業計画等の認可が公告されると，当該事業の施行によ
って施行地区内の宅地所有者等の権利にいかなる影響が及ぶかについて，
一定の限度で具体的に予測することが可能となる。
ウそして，第一種市街地再開発事業の事業計画等においては，いったんそ
の認可の公告がされると，特段の事情のない限り，その事業計画等に定め
られたところに従い，施行地区内の宅地及び建築物について，土地調書及
び物件調書の作成が行われ，さらに，権利変換計画が作成されて，権利変
換処分に至ることになる（法７２条以下参照。前記の建築行為等の制限）
や宅地等の処分制限は，このような事業計画等の認可に基づく具体的な事
業の施行の障害となるおそれのある事態が生ずることを防ぐために法的強
制力を伴って設けられているのであり，権利変換期日において権利変換の
効果が生ずるまで，上記の制限が継続し続ける。
エ以上のことからすると，施行地区内の宅地所有者等は，事業計画等の認
可がされることによって，前記のような規制を伴う第一種市街地再開発事
業の手続に従って権利変換処分を受けるべき地位に立たされるものという
ことができ，その意味で，その法的地位に直接的な影響が生ずるものとい
うべきである。したがって，公告された事業計画等の認可は，施行地区内
の宅地の所有者等の法的地位に直接的な影響を及ぼすものとして，抗告訴
訟の対象となる行政処分に当たると解するのが相当である（最高裁判所大
法廷平成２０年９月１０日判決・判例時報２０２０号１８頁参照。）
(2)事業計画等の変更認可の処分性
施行者である都市再生機構は，事業計画等に関する国土交通大臣の認可を
受けた後，事業計画等を変更しようとする場合は，国土交通大臣の認可を受
けなければならないとされている（法５８条１項後段。）
，しかしながら，法は，前記(1)の建築行為等の制限や宅地等の処分制限は
「６０条２項各号に掲げる公告があった」場合に生ずるものであると規定し
（法６６条１項，７０条１項参照，都市再生機構が施行する事業について）
定める法６０条２項５号は「新たな施行地区の編入に係る事業計画の変更」
と規定していることからすると，すべての変更認可について上記の建築行為
等や宅地等の処分の制限が生ずるのではなく「新たな施行地区の編入に係，
る事業計画の変更」の認可の公告があった場合についてのみ，上記の各制限
が認められるにすぎないと解される。また，権利変換に関する選択の強制に
ついても同様であり「事業計画を変更して従前の施行地区外の土地を新た，
に施行地区に編入した場合」に限り，新たに権利変換を希望するか否か等を
），申し出ることとされている（法７１条６項参照。これらの規定からすると
新たな施行地区の編入を伴わない変更の認可については，それが公告された
としても，建築行為等の制限や宅地等の処分制限，さらに権利変換に関する
選択の強制という各効果が新たに生ずるものではなく，当初の事業計画等の
認可による効果が残存する状態にあると解するほかはない。
以上によれば，事業計画等の認可の公告がされることによって，ひとたび，
前記(1)アのような制限を伴う第一種市街地再開発事業の手続に従って権利
変換処分を受けるべき地位に立たされた者については，その後，新たな施行
地区の編入を伴わない事業計画等の変更の認可の公告がされたとしても，そ
のことだけでは，新たな法的効果が及ぶことはない。したがって，上記のよ
うな変更の認可は，施行地区内の宅地の所有者等の法的地位に直接的な影響
を及ぼすものとはいえず，抗告訴訟の対象となる行政処分に当たらないと解
するのが相当である。
なお，このように解すると，例えば，事業計画等の変更が，施設建築物の
構造や床面積に関する変更にとどまり，新たな施行地区の編入を伴うもので
はない場合は，当該変更に係る認可は，行政処分に当たらないこととなる。
このような解釈は，上記のとおり，法６０条２項５号が「新たな施行地区，
の編入に係る事業計画の変更」の有無によって，事業計画等の変更による法
的効果を区別していることから必然的に導かれるものであるといわざるを得
ない。そして，そのように解しても，当該変更の認可の適法性を争う者は，
その後に行われる権利変換処分について抗告訴訟を提起し，権利変換処分の
違法事由の一つとして上記の変更認可の違法を主張し争うことができると解
されるのであり，その救済に欠けることにはならないというべきである。
（これに対し，当該変更が，当初の施設建築物の構造等を抜本的に変化させ
るものであり，変更後の事業計画が，当初の事業計画とは同一性を欠き，事
業計画等の変更ではなく新たな事業計画等の決定であると評価せざるを得な
いような場合は，上記とは別異に解すべき余地があろう）。
(3)本件変更認可の行政処分性
以上を前提として本件変更認可についてみると，前記第２の１(4)におい
て認定したとおり，本件変更認可に係る事業計画等の変更の内容は，施設建
築物の設計の概要，施行期間及び事務所の所在地に関するものであり「新，
たな施行地区の編入」を伴うものではない。また，変更後の事業計画が，当
初の事業計画とは同一性を欠き，事業計画等の変更ではなく新たな事業計画
等の決定であると評価せざるを得ないような場合にも当たらない。
したがって，本件変更認可については，抗告訴訟の対象となる行政処分に
当たると解することはできず，本件変更認可に係る取消訴訟は不適法である
といわざるを得ない。
２本件権利変換処分の取消訴訟で主張できる違法事由の範囲について（争点
３）
上記１のように本件変更認可は行政処分に該当しないと解すべきであるから，
争点２の本件変更認可の取消訴訟において主張できる違法事由の範囲について
は検討する必要がないこととなる。そこで，次に，争点３の本件権利変換処分
の取消訴訟において主張できる違法事由の範囲について検討する。
ところで，上記１で検討したように，事業計画等の認可について行政処分性
を肯定することになると，まず，事業計画等の認可の取消訴訟で主張できる違
法事由の範囲が問題となり，さらに，事業計画等の認可とその後にされる権利
変換処分との間でいわゆる違法性の承継が認められるのか否かが問題となる。
以下，これらの点について検討する。
(1)事業計画等の認可の取消訴訟において主張できる違法事由
本件事業は，都市計画法に基づいて定められる高度利用地区に係る都市計
画の区域について，同法１２条１項４号の再開発事業に係る都市計画を定め
て実施されるものであるから（法３条１号，所定の手続を経てこれらの都）
市計画決定がされることを前提として，法に基づき，第一種市街地再開発事
業に関する事業計画等が定められることとなる。そして，上記の都市計画決
定については，それ自体，未だ直接国民の権利義務を形成しその範囲を確定
するものではなく，抗告訴訟の対象となる行政処分には当たらないと解すべ
きであるから，抗告訴訟でその適否を争うことができない。これらの点から
すると，上記の都市計画決定が違法であることは，事業計画等の認可の取消
訴訟における違法事由として主張することができると解すべきである。
(2)権利変換処分の取消訴訟において主張できる違法事由
第一種市街地再開発事業の施行者は，事業計画等の認可を受けた後，権利
変換計画を作成した上，所定の事項を関係権利者に書面で通知し，もって権
利変換処分を行う（法８６条。この権利変換処分は，施行地区内の土地に）
ついては新たに所有者となるべき者に帰属させるなどの効果を生じさせるも
のであり（法８７条１項，事業計画等の認可とは異なる法的効果を付与さ）
れた別個の処分であることは明らかである。
ところで，処分性が認められる行政行為は，いわゆる公定力を有し，正当
な権限を有する機関によって取り消されるまでは適法であるとの推定を受け，
たとえこれに違法性があったとしても，原則として，取消訴訟などによって
公定力が排除されない限り，その違法性は後行の処分には承継されず，後行
処分の取消事由として主張することはできないと解されるが，例外として，
先行の行政処分と後行の行政処分とが連続した一連の手続を構成し一定の法
律効果の発生を目指している場合は，違法性の承継が認められると解される
（前掲最高裁平成２０年９月１０日大法廷判決における近藤裁判官補足意見
参照。）
しかるところ，事業計画等の認可と権利変換処分は，第一種市街地再開発
事業の手続上，順次行われるものではあるが，前者は，第一種都市再開発事
業全体の概要を示し，施行地区内に宅地等を有する者の権利を包括的に制限
する効果を有するものであるのに対し，後者は，施行地区内の宅地の所有者
等のうち権利変換を受ける者についての権利の個別具体的な帰すうを定める
ものであることからすると，この両者については，連続した一連の手続を構
成し一定の法律の効果の発生を目指すものと評価することはできない。実質
的にみても，事業計画等の認可の公告があったときは，施行者は，関係権利
者に対し，当該事業の概要を周知させるため必要な措置を講ずることとされ
ているから（法６７条，この段階で事業計画等が違法であると主張する関）
係権利者においてその認可の取消訴訟を提起すべきことと解したとしても，
その権利の保護に欠けるところはない。
以上のとおりであるから，事業計画等の認可の違法については，権利変換
処分の取消訴訟における違法事由として主張することができないと解すべき
であり，このことは，事業計画等の認可に固有の違法のみならず，事業計画
等の認可の前提となる都市計画決定（高度利用地区及び市街地再開発事業に
係る都市計画決定）の違法についても同様であるというべきである。これに
対し，事業計画等の認可の後にされた，新たな施行地区の編入を伴わない変
更認可については，独立して抗告訴訟を提起して争うことができないことは
前記のとおりであるから，関係権利者の権利の保護の必要性にかんがみ，当
該変更認可の違法事由を，権利変換処分の取消訴訟において主張することは
許容されると解すべきである。
なお，原告Ｐ１らは，事業計画等の変更認可は，変更部分のみの認可では
なく，当初の事業計画等と一体となってはじめて意味を持ち，変更部分を含
む計画全体の新たなる認可と考えるべきものであるから，当初の事業計画等
の認可の違法は，その内容を含む変更認可の違法となると主張する。しかし
ながら，前記のとおり，新たな施行地区の編入を伴わない変更について，法
は，特に法的効果を付与せず，事業計画等の認可とはその法的効果を峻別し
ているのであるから，このような変更認可をもって新たな認可と考えること
はできず，原告Ｐ１らの上記主張は採用することができない。
３本件明渡請求処分の取消訴訟において主張できる違法事由の範囲について
（争点４）
第一種市街地再開発事業の施行者は，権利変換期日後，事業に係る工事のた
め必要がある場合，施行地区内の土地又は当該土地にある物件を占有している
）。者に対して明渡しを求めることにより，明渡請求処分を行う（法９６条１項
占有者が明渡請求処分を受けたにもかかわらず，期限までに土地等の引渡しを
しない場合，施行者は，市町村長又は都道府県知事に対して代執行を請求する
ことができる（法９８条。このような明渡請求処分は，事業計画等の認可や）
権利変換処分という先行処分とは異なる性格を有する処分であることは明らか
であり，先行処分と連続した一連の手続を構成し一定の法律効果の発生を目指
しているものということはできないし，実質的にみても，明渡請求処分に至る
前の段階において，先行処分について抗告訴訟を提起することを期待しても何
ら酷ではない。したがって，明渡請求処分は，事業計画等の認可や権利変換処
分という先行処分の違法性を承継するものということはできず，本件明渡請求
処分の取消訴訟において，上記の先行処分の違法を主張することはできないと
解すべきである。
４小括
以上によれば，本件訴訟のうち，権利変換処分の取消請求（第１事件）にお
いては，本件変更認可処分固有の違法及び本件権利変換処分固有の違法を争う
ことができ，明渡請求処分の取消請求（第２事件）においては，明渡請求処分
固有の違法のみを争うことができると解される。これに対し，上記の各取消請
求においては，高度利用地区に係る都市計画決定の違法（争点５，再開発事）
業に係る都市計画決定の違法（争点６，事業計画等の認可の違法（争点７））
を争うことはできず，これらの点に関する原告Ｐ１らの主張はいずれも失当で
あるというべきである。
もっとも，原告Ｐ１らは，建物明渡請求（第３ないし第５事件）の抗弁とし
て，本件権利変換処分の無効を主張し，その無効事由として，第１及び第２事
件において主張している取消事由を援用する旨主張していると解されるので，
以下では，その限りにおいて争点５ないし７を検討する。
５本件高度利用地区都市計画決定の違法，無効について（争点５）
(1)原告Ｐ１らは，①高度利用地区に関する都市計画法８条３項２号チの規定
は，高度利用地区における壁面の位置の制限を「当該道路に面する壁面の位
置に限る」と限定しており，当該道路に面するような建物の壁面の存在が予
定されていない場合には壁面の位置の制限をすることはできないと解すべき
であるところ，本件高度利用地区都市計画決定には，道路に面するような建
物の壁面の存在を予定しない壁面の位置の制限を行う部分があるから，違法，
無効である，②壁面の位置の制限は，歩道機能の強化に限って認められるべ
きであり「東京都高度利用地区指定方針及び指定基準」もその旨規定して，
いるところ，本件高度利用地区都市計画決定における壁面の位置の制限のう
ち，自動車の通行を予定する部分（本件地区計画において敷地内通路２号と
された部分）やコミュニティ広場となる部分は，違法，無効であると主張す
る。
(2)検討
高度利用地区とは，用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な
高度利用と都市機能の更新とを図るため，建築物の容積率の最高限度及び最
低限度，建築物の建ぺい率の最高限度，建築物の建築面積の最低限度並びに
壁面の位置の制限を定めるものとして設けられた地区である（都市計画法９
条１８項，８条３項２号チ。このうち，高度利用地区における壁面の位置）
，、の制限については，同法８条３項２号チが「壁面の位置の制限にあつては
敷地内に道路（都市計画において定められた計画道路を含む）に接して有。
効な空間を確保して市街地の環境の向上を図るため必要な場合における当該
道路に面する壁面の位置に限る。次条第１８項において同じ」と定めてい。
るが，これは，高度利用地区内の建築物の利用者等の通行の用に供する空地
や，植え込み等を整備する空地など，市街地の環境の向上に資する有効な空
地を確保すべき場合において，建築物の敷地内のうち，道路に接する部分に
上記のような空地を確保することによって，市街地の環境の向上を図るとい
う目的を達成させようとした趣旨であると解される。
このように，高度利用地区における壁面の位置の制限は，建築物の敷地の
うち，道路に接する部分について，その部分を空地として確保することを要
請するものであるから，これにより，道路に接しない部分について空地を確
保すること（例えば，道路の全部又は一部に接するように建築物を配置し，
道路から見てさらに建物の奥に空地を確保すること）はできないが，その趣
旨にかんがみれば，空地が道路に接するように設けられるのであれば，さら
にその空地の奥に建築物を設ける余地が必ず残されていなければならないこ
とを要求するものではないことは明らかである。したがって，この点に関す
る上記(1)①の主張は採用することができない。
また，壁面の位置の制限により確保される空地の用途については，都市計
画法上，市街地の環境の向上を図るため必要な場合ということ以外に何ら限
定が付されていないのであるから，当該空地の用途は，市街地の環境の向上
に資するものであれば足り，歩道機能の強化のみに限定されると解すること
はできないというべきである。そして，東京都高度利用地区指定方針及び指
定基準（甲２９）は，空地について原則として歩道状に築造すべき旨を規定
するにすぎず，歩道以外の用途の空地を確保することを禁ずるものであると
解することはできず，上記の法の解釈を左右するものではない。したがって，
車両が通行可能な幅員を有する通路や，広場を確保するため，壁面の位置を
制限したとしても，都市計画法に違反するものとはいえない。以上のことか
らすると，上記(1)②の主張は採用することができない。
６本件再開発事業都市計画決定の違法，無効について（争点６）
(1)原告Ｐ１らは，本件再開発事業都市計画決定に関し，①α駅南口広場に面
した位置に小金井市の公共施設を設けることは，再開発地区内外の商業施設
を分断する，②大規模商業施設を設けてＰ１３を入店させることは，周辺の
商店街の衰退を招き，交通集中による大気汚染等をもたらす，③原告Ｐ１ら
が入居するビルの家賃は従前よりも高額になるから，従前の賃借人はこれを
負担することができず，原告Ｐ１らは収入を維持できなくなり，事業上損失
を被ることなどを主張して，これらの点が，法３条４号所定の「当該区域内
の土地の高度利用を図ることが，当該都市の機能の更新に貢献すること」の
要件，法４条２項２号の「良好な都市環境のものとなるように定めること」
の要件，同項３号の「建築物の利用者の利便を考慮し「健全な高度利用形」
態となるように定めること」との要件を満たしていないから，本件再開発事
業都市計画決定には，重大かつ明白な瑕疵があり，無効であると主張する。
(2)この点，前記第２の１(2)キで認定したとおり，本件再開発事業都市計画
決定は，商業，業務，住宅，公益施設等を用途とする大規模な建築物を整備
することをその内容としているから，本件事業が実施されれば，付近の商業
や環境に相応の影響が生ずることが予想される。しかしながら，その影響が
いかなる程度のものかを具体的に認めるに足りる証拠はなく，また，原告Ｐ
１らが事業上の損失を被ることが客観的に確実であることを認めるに足りる
証拠はないから，本件再開発事業都市計画決定について，重大かつ明白な違
法があって無効であると認めることができないことは明らかである。
７本件事業計画等の認可の違法，無効について（争点７）
(1)原告Ｐ１らは，国土交通大臣がした本件事業計画等の認可に関して，①原
告Ｐ１らが提出した代替案の検討をしなかったこと，②都市再生機構と小金
井市が大規模地権者であるＰ９家の意思に盲従するばかりで原告Ｐ１らの意
見に耳を傾けなかったことは適正手続に反するのにこれを看過したことを指
摘し，同認可には，重大かつ明白な瑕疵があるから無効であると主張する。
(2)しかしながら，国土交通大臣が法５８条１項に基づき事業計画等の認可を
行うに当たり，地権者等が提出した代替案との優劣を検討しなければならな
い義務があると解すべき法的根拠も，また，都市再生機構による事業計画の
作成過程における地権者との協議手続の状況を検討すべき義務があると解す
べき法的根拠も見当たらず，法は，同大臣は，地権者等から意見書の提出が
あったときは，その内容を審査して，その採否を決めれば足りるものとして
いる（法５８条３項，法１６条３項。そして，原告Ｐ１らは，これらの規）
定に基づき，国土交通大臣に意見書を提出し（前記第２の１(3)イ，都市）
再生機構による事業計画の作成過程における原告Ｐ１らとの協議における問
題点や，事業計画自体の問題点を指摘したところ，国土交通大臣は，これを
審査した上，上記意見書に係る意見は採択すべきではないと判断しているの
），であって（乙６ないし９，上記の審査に関する法定の手続を履践しており
原告Ｐ１らの指摘するような適正手続に反するものであるとは認められない
から，その点において何ら違法がないことは明らかである。よって，原告Ｐ
１らの上記主張は採用することができない。
８本件変更認可に固有の違法について（争点８）
(1)原告Ｐ１らは，本件変更認可においては，原告Ｐ１らの不利益となる変更
があったにもかかわらず，その縦覧を欠いたこと，また，原告Ｐ１らに割り
当てられた建物には駐車場の設置が予定されていないことなどが違法である
と主張するので，これらの点について検討する。
(2)前記第２の１(4)及び(5)で認定したところに加え，証拠（文中に記載した
もの）及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認められる。
ア都市再生機構が定めた事業計画には，原告Ｐ１らが権利変換を受けるこ
とになる権利床の具体的な位置に関する記載はない（乙１１。）
イ都市再生機構は，本件変更認可に係る事業計画において，１−Ⅲ棟の商
業・業務部分について「施設分棟に伴う建物の形状変更」を行い，その設
計図において，商業・業務部分を，ある程度独立性のある２つの部分（Ａ
部分及びＢ部分）に分けることを示した。同設計図において，Ａ部分とＢ
部分は，それぞれ別の壁を有するが，２階，３階には連絡通路があるよう
に描かれている（乙１１。）
ウ駐車場法２０条は，一定の地区において一定の延べ面積を有する一の建
築物を建築する者は，その建築物又はその敷地内に一定の規模を有する駐
車施設を設けなければならないとすることを条例により定めることができ
るとし，これを受けて，東京都駐車場条例１７条が，その具体的な内容を
定めている。
１−Ⅲ棟は，上記条例の対象となる建築物であるところ，本件変更認可
に係る事業計画の設計図では１−Ⅲ棟に附置すべき駐車施設の具体的な位
置は示されていないものの（乙１１，Ａ部分の一部に機械式立体駐車場）
を設けることが予定されていた（甲１７の３。）
エ都市再生機構は，本件権利変換計画において，Ａ部分の専用部分をＰ８
に割り当て，Ｂ部分の専用部分を原告Ｐ１らに割り当てた。また，Ａ部分
の一部たる機械式立体駐車場については，Ａ部分の専用部分（Ⅲ１０１，
３０１，４０１，５０１）の共用とした（乙１９。）
オ都市再生機構は，１−Ⅲ棟について，公益部分も含めた全体が一の建築
物であるという前提で，東京都建築主事に対しその建築の計画を通知した
ところ，同主事から，平成１９年４月１７日付けで，建築基準関係規定に
適合することの確認（以下「本件確認処分」という）を受けた（建築基。
準法１８条２項，３項，独立行政法人都市再生機構法施行令３４条１項２
号。）
カ原告Ｐ１らは，本件確認処分の取消しを求めて，東京都建築審査会に対
して審査請求を行い，Ｂ部分が独立した建築物であるのに条例上必要な駐
車施設が設置されていないことなどを主張した。同審査会は，平成２０年
２月１８日，１−Ⅲ棟を構成する公益部分，Ａ部分及びＢ部分につき，機
能上，外観上において一体であるとして１−Ⅲ棟を一の建築物として取り
扱うことに合理的な理由がないとはいえず，これら全体を一の建築物とし
て駐車施設の台数算定をした建築計画は東京都駐車場条例に違反している
とはいえないとして，審査請求を棄却する決定をした（甲６０，弁論の全
趣旨。）
(3)検討
ア変更に関する縦覧を欠いたこと等の適否ついて
原告Ｐ１らは，本件認可に係る事業計画等では，本件Ｐ１建物のうちの
商業用途に使用されていた部分と本件Ｐ７建物とについては，１−Ⅱ棟の
権利床が割り当てられる予定であったのに，本件変更認可に係る事業計画
等において，１−Ⅲ棟の商業・業務用部分の権利床が割り当てられること
に変更されたという事実があることを前提として，当該変更は原告Ｐ１ら
にとって重大な不利益をもたらすものであるから，この内容を記載した事
業計画を縦覧に付さず，また，このことについて原告Ｐ１らとの協議を経
ないまま，本件変更認可が行われたことは，法５８条４項，１６条１項，
２項に違反し，また，適正手続に反し違法であると主張する。
しかしながら，権利床の割当てが，原告Ｐ１らが主張するように変更さ
れたという事実を認めるに足りる証拠はないことはもとより，そもそも，
事業計画は，施行地区，設計の概要，事業施行期間及び資金計画を定める
ものであって（法５８条３項，７条の１１第１項，施行地区内に宅地等）
を有する者が権利変換後に取得する権利床の具体的な位置を定めるもので
はなく，それは，権利変換計画において定めることとされている（法７３
条１項１号）のであるから，上記の原告Ｐ１らの主張は，その前提におい
て失当であるといわざるを得ない。
そして，たしかに事業計画で定められる施設建築物は，多数の関係権利
者の権利床の対象となるものであるから，施行者は，事業計画を定める段
階において，権利床の割当て方法について相当程度具体的な見通しを有し
ているのが通常であると考えられるが，上記のとおり，法は，事業計画の
内容として権利床の割当てを定める旨の規定を置いていないのであって，
法は，権利床の具体的な割当てについて不服のある権利者は，後続する権
利変換処分においてこれを争うこととしているものと解される。
なお，法は，事業計画等の認可を得るに先立ち，事業計画を公衆の縦覧
に供すべきことを原則としつつも，政令で定める軽微な変更についてはこ
れを不要とし（法５８条４項，これを受けて定められた都市再開発法施）
行令４条１項によれば，施設建築物の設計の概要の変更で，最近の認可に
係る当該施設建築物の延べ面積の十分の一をこえる延べ面積の増減を伴わ
ないものについては，縦覧を要しないものとされている。前記のとおり，
法は，事業計画の段階では，施設建築物について設計の概要を定めるもの
とし（５８条３項，法７条の１１第１項，その後の段階で細部を変更す）
ることがあり得ることを予定しているものと解されるところ，上記の政令
の定めは，このような法の趣旨と整合するものであって，不合理なもので
はないと解される。
以上のとおりであるから，上記の原告Ｐ１らの主張は，その余の点につ
いて判断するまでもなく，採用できない。
イ駐車施設の設置について
原告Ｐ１らは，本件変更認可において，１−Ⅲ棟の商業・業務部分は，
Ｐ８が入居する予定のＡ部分と，原告Ｐ１らが入居する予定のＢ部分とに
分棟され，Ｂ部分が独立した建築物となったが，Ｂ部分には，東京都駐車
場条例１７条により設置することが義務付けられている駐車施設が設けら
れていないから，違法であると主張する。
もとより施行者は，将来，施設建築物について建築基準法上の確認を得
る必要があるから，事業計画を定める段階において，通常は，建築関連法
規に適合し得る建築物となるように施設建築物及びその敷地の主要な部分
の設計を終えており，事業計画で定める設計の概要について作成する設計
図には，施設建築物敷地の平面図に駐車施設の位置を示すこととされてい
る（法５８条３項，７条の１１第１項，規則５条３項。そして，本件変）
更認可に係る事業計画においても，その認可に先立つ平成１７年６月１６
日付けで「商業業務棟計画調整案（甲１７の３）が作成され，１−Ⅲ棟」
に機械式駐車場を設けることが計画されていたことが認められる。そうす
ると，仮に，事業計画において定めた設計の概要に，建築関連法規に適合
しないという瑕疵があり，設計の一部変更をしても建築関連法規に適合し
得る建築物の建築は不可能であり，将来，違法な建築物を建築することと
なることが不可避であると認められるような場合であれば，そのような事
業計画は，違法であると解する余地があるということができる。
しかしながら，前記で認定したところによれば，本件変更認可に係る事
業計画においては，前記のとおり，都市再生機構は，１−Ⅲ棟について，
公益部分も含めた全体が一の建築物であるという前提で，東京都建築主事
に対しその建築の計画を通知し，同主事から，平成１９年４月１７日付け
で，建築基準関係規定に適合することの確認を受け，東京都建築審査会も
また，平成２０年２月１８日，１−Ⅲ棟を構成する公益部分，Ａ部分及び
Ｂ部分につき，機能上，外観上において一体であるとして１−Ⅲ棟を一の
建築物として取り扱うことに合理的な理由がないとはいえず，これら全体
を一の建築物として駐車施設の台数算定をした建築計画は駐車場条例に違
反しているとはいえないとして，審査請求を棄却する決定をしているので
あって，この建築確認処分がその後取り消されたことを認めるに足りる証
拠はないことからするならば，１−Ⅲ棟に関して上記のような違法をもた
らす瑕疵があったとは認められないというべきである。
以上によれば，上記の原告Ｐ１らの主張は採用することができない。
９本件権利変換計画の違法について（争点９）
(1)原告Ｐ１らは，本件権利変換計画は，Ｐ９家，小金井市等を優遇する一方，
原告Ｐ１らに不利益をもたらすものであって，関係権利者間の衡平原則違反
があるから，法７４条２項，７７条２項前段に違反すると主張するので，こ
れらの点について検討する。
(2)証拠（文中に記載したもの）によれば，以下の事実が認められる。
ア本件Ｐ１建物は，施行地区内の東側部分の南端にあるが，β街道の西側
にある住宅地に所在し，幅員４ｍに満たない私道に面しており，本件事業
に係る地権者の中で最も路線価の低い道路に接していた（丙１７ないし１
９。）
都市再生機構は，Ｐ１が上記建物において賃貸店舗及び賃貸住宅を営ん
でいたこと等を斟酌し，１−Ⅱ棟の４階の住宅用途部分と，１−Ⅲ棟の１
階及び２階の商業用途部分を権利床として割り当てた。本件Ｐ１建物の延
べ床面積は約５１９ｍであったが，割り当てられた権利床の合計は約５２
６７ｍとなった（甲１５，乙１９。）２
イ本件Ｐ７建物は，施行地区内の西側部分の北端にあり，鉄道線路に面し
た位置にあるが，β街道からは離れており，また，α駅の改札口から同建
物に至るには迂回する必要があるため，利便性にやや劣っていた。同建物
は，本件事業に係る地権者の中では２番目に路線価の低い道路に接してい
た（丙１７，１９。）
都市再生機構は，Ｐ７が同建物において賃貸店舗及び賃貸オフィスを営
んでいたこと等を斟酌し，１−Ⅲ棟の１階及び２階の商業用途部分と，３
階から５階の業務用途部分を権利床として割り当てた。本件Ｐ７建物の延
べ床面積は約１３６６ｍであったが，割り当てられた権利床の合計は約２
９４５ｍとなった（甲１６，乙１９。）２
ウ施行地区内の西端には，小金井市公会堂が所在していた。小金井市は，
平成１２年７月「α駅南口地区市街地再開発事業に係る市の方針」を作，
成した。同方針は「まちづくりの目標」の一つとして「シビックセン，，
ターの機能の強化」を掲げ，具体的には，既存の公会堂を建て替えて，市
民の文化振興に資するホールを整備すること，駅前立地を活かした市民主
体のコミュニティ活動・生涯学習活動の場を整備することを実施方針とし
て設け，５０００ｍの面積を有する市民交流センター（文化ホールを含２
む）を建設することを挙げていた（丙４。。）
(3)検討
ア権利変換計画の決定の基準について
権利変換計画は，関係権利者間の利害の衡平に十分な考慮を払って定め
なければならない（法７４条２項）とされ，施設建築敷地に地上権を設定
しないものとして定められる権利変換計画の場合には，施行地区内の宅地
を有する者及び権原に基づき建築物を所有する者に対して与えられる施設
建築物の部分は，それらの者が権利を有する土地又は建築物の位置，地積
又は床面積，環境及び利用状況とそれらの者に与えられる施設建築物の部
分の位置，床面積及び環境とを総合的に勘案して，それらの者の相互間に
不均衡が生じないように，かつ，その価額と従前の価額との間に著しい差
額が生じないように定めなければならないとされている（法１１１条，７
７条２項前段。）
このように，法は，施行者が権利変換計画を定めるに際してどの権利者
にどの施設建築物の部分を与えるかを決める基準について，上記のような
概括的な規定しか置いていないから，施行者は，上記法条所定の基準の範
囲内において，多数の権利者の利益状況を勘案し，施行地区内の宅地等に
ついてそれぞれの権利床を配置していくこととなるところ，権利床等の配
置の方法は一義的に定まらず，多数の選択肢があり得ることに照らすと，
具体的な権利変換計画の策定は，施行者の合目的的な見地からする裁量的
判断に委ねられているものと解すべきである。したがって，権利変換計画
が上記基準に反して違法といえるかどうかは，施行者により策定された権
利変換計画の内容が，上記法条所定の各要素に照らして社会通念上不相当
であり，その裁量権を逸脱，濫用したといえるかどうかにより決すべきも
のと解される。
なお，前記認定のとおり，本件権利変換計画では，施設建築敷地に地上
権を設定しないものと定められているから，二以上の施設建築物がある場
合において各宅地の所有者等に与えられる施設建築敷地等に関し，土地区
画整理法８９条１項所定の照応の原則等の適用を定める法７６条２項及び
法７７条２項後段は適用されない（法１１１条。）
イＰ９家及び小金井市の優遇について
原告Ｐ１らは，本件事業はＰ９家を優遇するものであり，関係権利者間
の利害の衡平に十分の考慮を払うべきであることを定めた法７４条２項に
違反すると主張し，その理由として，①単独でビルを所有したいという要
求を都市再生機構等が受け入れ，Ｐ９家のための街区を設けて１−Ⅰ棟を
作り，②Ｐ９家の相続対策として，単独では売りにくいＰ９家の土地を，
それに隣接する小金井市所有地と一括して民間の開発会社に売却し，これ
らによって保留床が減少したことを指摘する。
しかしながら，そもそも，上記①の点のうち１−Ⅰ棟を作るかどうかと
いう施設建築物の設計の概要に関わる問題は，事業計画等によって定まる
事項であって，権利変換計画によって定まる事項ではない。そして，１−
Ⅰ棟を作ることによりそうではない場合に比較して，保留床がいかなる理
由によっていかなる程度に減少したというのかを示す的確な証拠もない。
また，②の点についても，仮にＰ９家の土地を，隣接する小金井市所有地
と一括して民間の開発会社に売却したことがあったとしても，それは権利
変換計画とは無関係な事柄であることが明らかである。したがって，これ
らの主張は，法７４条２項違反に関する主張として失当といわざるを得な
い。
また，原告Ｐ１らは，小金井市の施設である小金井市公会堂は，もとも
と施行地区の西端に位置し，原告Ｐ１らの建物よりもα駅から離れた場所
にあったところ，本件権利変換計画では，①市の公共公益施設が入居する
１−Ⅲ棟の公益部分は駅前交通広場の正面に設置されているのに対し，原
告Ｐ１らが入居する同棟のＢ部分は同広場の裏側の区画道路に面して配置
されたこと，②同棟の施設建築敷地の土地単価が一律１０４万円に設定さ
れていることが，関係権利者間の利害の衡平に十分に考慮を払ったもので
はないと主張する。
しかしながら，前記のとおり，法は，駅からの距離というような建築物
の位置に関する要素だけではなく，環境や利用状況等の要素を総合して権
利変換計画を定めるべきことを規定しているのであるから，駅からの距離
のみで衡平を論じる上記の原告Ｐ１らの主張はそれ自体不適切なものとい
わざるを得ない。そして，前記(2)ウで認定したところによれば，市の公
共公益施設を駅前交通広場正面に配置することは，小金井市が従前から
「まちづくりの目標」として掲げていた方針に合致するものであり，他方，
もともと本件Ｐ１建物及び本件Ｐ７建物は，本件事業の施行地区内でも路
線価の低い道路に接していたというのであるから，市の公共公益施設を駅
前交通広場の正面に配置し，原告Ｐ１らが入居する部分が同広場の裏側に
配置されたとしても，社会通念上不相当ということはできず，施行者がそ
の裁量権を逸脱濫用し法７４条２項に違反するということはできない。し
たがって，原告Ｐ１らの上記①に関する主張は採用できない。
また，一の施設建築敷地の土地単価が同一になるのは，法が，権利変換
計画は，一個の施設建築物の敷地は一筆の土地なるものとして定めなけれ
ばならないとしており（法７５条１項，当該敷地が一筆の土地である以）
上単価が同一になるのは当然の事柄であるし，実質的に考えても，土地単
価が同一であったからといって，当該施設建築敷地上の施設建築物の権利
床の価値までもが同一となるわけではないのであるから，関係権利者間の
利害の衡平を考慮していないことにはならないことは明らかであって，原
告Ｐ１らの上記②の主張は失当というほかない。
ウＰ１３との不衡平について
原告Ｐ１らは，同原告らの入居場所は，南口広場に面しないため収益性
が悪く，賃料収入が減ることが予想されるのに，１−Ⅰ棟に入居する大規
模商業施設（Ｐ１３）は大きな利益を得られることが確実であるから，本
件権利変換計画は，関係権利者間の利害の衡平に十分の考慮を払ったもの
ではなく，法７４条２項に違反すると主張する。
しかしながら，商業系施設における権利床の収益性の大小は，各権利床
の価値の一要素としてその価格に反映されるべきものであるから，そのこ
とを勘案しないで入居場所間の収益性の大小を比較しても意味がない。ま
た，権利変換後の権利床から得られる具体的な収益の大小は，個別の契約
によって定まるものであって権利変換計画の当否とは関係のない事柄であ
る。これらの点を措くとしても，原告Ｐ１らの賃料収入が従前よりも減少
することを認めるに足りる的確な証拠はなく，むしろ，原告Ｐ１らが入居
するＢ部分は，β街道に面した建物であって，従前の本件Ｐ１建物及び本
件Ｐ７建物に比較して，商業や業務等の用途に供するものとしては良好な
立地条件にあると評価することもでき，他方で，１−Ⅰ棟に入居する大規
模商業施設が大きな利益を得ることが確実であることを認めるに足りる証
拠はない。以上のとおりであるから，原告Ｐ１らの上記主張は採用するこ
とができない。
エ土地単価設定の不均衡について
原告Ｐ１らは，権利変換計画において，１−Ⅱ棟の敷地の単価が１ｍ２
当たり８７万７０００円と設定されているのに対し，１−Ⅲ棟の敷地の単
価が１ｍ当たり１０４万８０００円と設定されているのは，１−Ⅱ棟の２
ほうがα駅の改札から近いこと等に照らし不合理であり，原告Ｐ１らを不
利に扱っていると主張する。なお，上記の数値は「権利変換計画等を分析
した結果判明した（甲２３）ものであることからすると，法７３条１項」
４号，８１条，１１１条により権利変換計画に定められた建築施設の部分
の価額の概算額のうち，土地に関する部分（以下「土地価額」という）。
について指摘しているものであることがうかがわれる。
しかしながら，都市再生機構は，上記の概算額を定めるに当たり，不動
産鑑定士が作成した「α駅南口第１地区第一種市街地再開発事業に係る従
後資産評価業務」に係る報告書（丙６０。以下「業務報告書」という）。
に依拠して，各棟の敷地につき土地原価配分割合を求めた上，各棟の敷地
の土地価額を定めたものであるところ（丙５９，その算定過程に不合理）
な点は見当たらない。
この点，原告Ｐ１らは，業務報告書が，土地の最有効使用を前提とした
評価を行い，実際の施設建築物を前提とした評価をしていないことを非難
するが，業務報告書は，上記のいずれの評価方法を採用すべきかを検討し
た上で，①そもそも土地の価格は当該土地の最有効使用を前提とする土地
利用を基本として形成されるものであり，通常の不動産鑑定評価において
も，土地の最有効使用を前提とした評価が行われていること，②従前土地
の評価においても最有効使用を前提とした評価方法が採用されており，従
前，従後で評価方法を一致させ，整合させるべきであることなどを考慮し
て，土地の最有効使用を前提とした評価を採用したものであるというので
あるから（丙６０，このような評価方法を採用したことについては十分）
に合理性が認められるというべきである。よって，原告Ｐ１らの上記主張
は採用できない。
オ建て替えの制限について
原告Ｐ１らは，小金井市の条例の定めによれば，本件事業の対象区域で
は敷地面積が５００ｍ以上ないと新たな建物の建築ができないこととさ２
れているところ，原告Ｐ１らが共有する１−Ⅲ棟の施設建築敷地の面積は
その共有持分割合を勘案すると３２２ｍにすぎず，原告Ｐ１らが建て替２
えたいと思っても，他の共有者であるＰ８や小金井市の同意がない限りそ
れが実現しない可能性が高いのに対し，Ｐ８や小金井市は単独で建て替え
ができるし，また，１−Ⅱ棟については地権者の共通の利益に基づいて建
て替えが可能であることからすると，原告Ｐ１らは不公平に取り扱われて
いると主張する。
しかしながら，そもそも，１−Ⅲ棟の施設建築物の部分は，区分所有権
の目的とされ（法２条１０号，８号，その建て替えについては，建物の）
区分所有等に関する法律等により規律されることとなるから，Ｐ８や小金
井市が単独で建て替えを行うことができるという原告Ｐ１らの上記主張は，
その前提において誤っている。また，いずれの建物においても，その区分
所有者の共通の利益に基づいて建て替えをすることは可能なのであって，
特に１−Ⅱ棟について将来建て替えが容易であると認めることはできない。
よって，原告Ｐ１らの上記主張は失当というほかない。
(4)駐車施設の設置に関する差別等について
ア原告Ｐ１らは，１−Ⅲ棟の駐車施設がＰ８の権利床として割り当てられ
ており，原告Ｐ１らがそれを使用できることが保障されていないことが，
不当な差別であると主張する。
この点，本件権利変換計画において，１−Ⅲ棟の駐車施設は，Ａ部分に
設けられ，Ｐ８に割り当てられた権利床の共用部分とされていること，他
方，建築確認の手続では，当該駐車施設は１−Ⅲ棟全体の共用のものとさ
れ，それを前提として建築確認がされたことは前記８(2)エないしカで認
定したとおりであり，また，Ｐ８は，原告Ｐ１らに対し上記駐車施設の使
用を許すかどうかにつき回答を留保していること（甲５５，５６）からす
ると，原告Ｐ１らの上記駐車施設の利用権原は確実なものとはいえないこ
とがうかがわれるところである。しかしながら，このことがＰ８と原告Ｐ
１らとの間の不合理な差別といえるかどうかは，Ｐ８に割り当てられた権
利床の価額の評価において上記駐車施設がどの程度勘案されているのか
（共用部分となる駐車施設相当額がどの程度上乗せされているのか）はも
とより，各権利者における駐車需要の大小，他に利用し得る駐車施設の有
無等の諸事情を総合的に考慮して判断されるべきものであって，原告Ｐ１
らが，上記駐車施設を使用することが保障されていないことをもって，直
ちに不合理な差別といえないことは明らかであり，他に不合理な差別であ
ると認めるべき証拠はない。したがって，原告Ｐ１らの上記主張は採用す
ることができない。
イ原告Ｐ１らは，同原告らが入居する予定のＢ部分に駐車施設を設けるこ
ととされていない点が東京都駐車場条例１７条に違反し，本件権利変換計
画の違法事由となると主張するが，上記の点が上記条例に違反するもので
はないことについては前記８(3)イで判断したとおりであるから，原告Ｐ
１らの上記主張は，その前提において失当である。
(5)Ｐ１４からの先行取得等について
ア前記第２の１(3)ウ及び(5)アで認定したところに加え，証拠（文中に記
載したもの）及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認められる。
(ア)本件事業計画等の認可の公告は平成１７年１月１２日にされ，同月
２４日，施行地区内の土地について権利変換手続開始の登記がされた。
(イ)都市再生機構は，同年３月１８日，Ｐ１４から，同社が所有する施
行地区内の土地８８６．１４ｍ（小金井市γ×番１５ほか３筆。以下２
「本件Ｐ１４土地」という）を，１ｍあたり４９万８０００円の価。２
格で取得した（丙５８，甲４０ないし４３。）
(ウ)都市再生機構は，権利変換計画において，本件Ｐ１４土地の西側の
土地（同×番１３ほか）の価額につき，１ｍあたり４７万９０００円２
と評価している（甲５７。）
(エ)都市再生機構は，権利変換計画書において，本件Ｐ１４土地につき，
同機構が「建築施設の部分又は借家権を与えられない者」として所有し
ているものとして記載したが，その権利の価額は記載しなかった（丙２
１。）
イ原告Ｐ１らは，都市再生機構は，権利変換手続開始の登記の後に隣地よ
りも高い単価で本件Ｐ１４土地を取得し，Ｐ１４に特別の利益を与えてい
るところ，他の権利者に対しては同様の機会を与えていないのであるから，
Ｐ１４を特別に優遇したものであると主張する。
この点，法は，施行者が，事業の用に供することを目的として，その裁
量により，施行地区内の土地をその所有者から任意に取得することを禁じ
るものではなく，そのことは，地権者等の権利変換手続開始の登記の後で
あっても異なるところはないと解される（法７０条２項参照）から，都市
再生機構が，権利変換手続開始の登記の後にＰ１４から本件Ｐ１４土地を
取得したことは何ら違法ではない。そして，その価額についても，本件Ｐ
１４土地とその隣地とは，形状，道路付けが異なることがうかがわれるか
ら（甲５７，両土地の価額に上記アで認定したとおり１ｍ当たり１万）２
９０００円程度の差があるからといって，都市再生機構が本件Ｐ１４土地
を取得するに当たり特別の利益を与えたものと断ずることは到底できず，
他に，都市再生機構が特にＰ１４を優遇して土地を買い受けたという事情
を認めるに足りる証拠はない。したがって，原告Ｐ１らの上記主張は採用
することができない。
ウ原告Ｐ１らは，Ｐ１４に対しては法８０条１項に基づいて算定した価額
が支払われるべきであるところ，都市再生機構が本件Ｐ１４土地につき１
ｍあたり４９万８０００円を支払ったことは，隣地の価額が１ｍあた２２
り４７万９０００円であることに照らすと，法８０条１項に違反すると主
張する。
しかしながら，法８０条１項は，権利変換計画における土地等の価額の
算定基準であって，施行者が事業の用に供することを目的として施行地区
内の土地所有者から任意に土地を買い受ける場合の価額を規律するもので
はないから，原告Ｐ１らの上記主張は，その前提において失当である。ま
た，本件Ｐ１４土地とその隣地とは，形状，道路付けが異なり，両土地の
価額に上記アで認定した程度の差があるからといって，本件Ｐ１４土地の
買受価額が不相当と断ずることはできないことは，上記イで判断したとお
りである。したがって，原告Ｐ１らの上記主張は採用することができない。
エ原告Ｐ１らは，都市再生機構が権利変換計画に本件Ｐ１４土地の価額を
記載していないことは，権利変換計画の縦覧を定める法８３条の趣旨に反
し違法であると主張する。
この点，前記のとおり，施行者は，事業の用に供することを目的として，
その裁量により，施行地区内の土地所有者から任意に土地を買い受けるこ
とができると解されるところ，この場合においては，その取得費用が「当
」，該事業に要した費用（法１０３条１項参照）として計上されるにすぎず
当該土地については，権利変換の対象とはならず，施行者が当該所有権を
失うことに関して補償金を受け取ることもないこととなる。
他方，法が，権利変換計画において「施行地区内の宅地…を有する者，
で，権利変換期日において当該権利を失い，かつ，当該権利に対応して，
施設建築敷地又は施設建築物に関する権利…を与えられないもの（法７」
３条１項１２号，１１１条）については，その氏名又は名称，住所，失わ
れる宅地及びその価額を定めるべきものと規定しているのは，権利変換の
対象となる当該宅地については上記価額に基づいて計算される補償金を支
払うべきこととされていること（法９１条１項）から，当該価額を明らか
にする趣旨であると解される。したがって，本件Ｐ１４土地の取得のよう
に施行者が土地を任意取得する場合には，法７３条１項１２号は適用され
ず，権利変換計画にその取得価額を記載する必要はないというべきである。
以上によれば，そもそも本件において，都市再生機構が権利変換計画書
に法７３条１項１２号に該当するものとして本件Ｐ１４土地の名称を記載
したのは，本来は無用のものであったということとなるが，本件Ｐ１４土
地の価額が権利変換計画書に記載されていないことは，同号に違反するも
のではなく，権利変換計画の縦覧を定める法８３条の趣旨に反するもので
もないと解すべきである。
したがって，原告Ｐ１らの上記主張は採用できない。
１０原告Ｐ１に関する本件権利変換処分の違法の有無について（争点１０）
(1)原告Ｐ１は，本件権利変換処分における本件Ｐ１建物等の価格の評価方法
や権利床の割り当て等について違法があると主張するので，これらの点につ
いて検討する。
(2)証拠（文中に記載したもの）及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認
められる。
ア原告Ｐ１は，本件事業の施行地区内に，別紙物件目録２(1)①の建物
（本件Ｐ１建物）及び同②の建物（以下「本件景品交換所建物」とい
う）を所有していた。また，原告Ｐ１は，上記の各建物の敷地となる土。
地（東京都小金井市γ×番３８，同番４４，同番５０及び同番５６。以下
「本件Ｐ１土地」という）と，同土地に接し公衆用道路として使用され。
ている土地（同番６２）の共有持分（３９６００分の２４１４。以下「本
件私道持分」という）とを所有していた。このうち，本件Ｐ１土地と本。
件Ｐ１建物は，同一の抵当権の目的とされてその旨の登記がされていたが，
本件景品交換所建物と本件私道持分には抵当権が設定されておらず，また，
本件景品交換所建物は未登記であった（甲１ないし６，１５，乙２１の
１。）
イ都市再生機構は，本件権利変換計画において，本件Ｐ１土地と本件Ｐ１
建物については，法７３条１項３号に該当する宅地及び建築物に当たると
し，本件景品交換所建物と本件私道持分については，法７３条１項１１号
に該当する宅地及び建築物に当たるとして，以下のとおり，それぞれ価額
を定めた（甲１５，１８，乙２１の１。）
(ア)本件Ｐ１土地１億６６２２万４０００円
(イ)本件Ｐ１建物１億２１０３万円
(ウ)本件景品交換所建物２２８万２０００円
(エ)本件私道持分５８万２０００円
ウ本件Ｐ１土地及び本件Ｐ１建物は，その一部が商業用途に使用され，残
りが住宅用途に使用されていたところ，本件権利変換計画においては，以
下のとおり，権利床が割り当てられた。
(ア)住宅用途の部分について，１−Ⅱ棟の４階（Ⅱ４０４，床面積合）
計３５２．５８ｍ（住宅１４戸。以下「住宅部分」という）。２
(イ)商業用途の部分について，１−Ⅲ棟の商業・業務用部分の１階（Ⅲ
１０２，床面積１４３．２７ｍ，同２階（Ⅲ２０１，床面積７１．））２
４１ｍ（以下「商業部分」という），。２
エ上記ウ(ア)の住宅部分については，１ｍ当たりの平均単価が５１万０２
２００円と評価された（甲１８。他方，他の地権者の中には，１−Ⅱ棟）
の５階の住戸につき１ｍ当たり４２万９９００円で割り当てられた者や，２
同８階の住戸につき１ｍ当たり４８万８３００円で割り当てられた者が２
いた。
オ上記ウ(イ)の商業部分（Ⅲ１０２）については，１ｍ当たり５３万２２
６００円と評価された（甲１８。同部分は，１−Ⅲ棟の商業・業務用部）
分の１階の東側を占めるものであるが，借家権者が占有することを想定し
て〈１〉ないし〈４〉の４つの区画に仕切られている（別紙図面５「配，
置設計図」参照。このうち〈１〉と〈３〉は株式会社Ｐ２の有する借），
家権の対象となる部分〈２〉はＰ６の有する借家権の対象となる部分で，
ある（乙２１の１。）
カ都市再生機構は，法７９条２項の規定に基づき，市街地再開発審査会の
議決を経て，事務所，店舗等の用に供される部分の過小な床面積の基準を
都市再開発法施行令２７条２号が定める下限値である１０ｍと定めた２
（弁論の全趣旨。）
(3)検討
ア複数の宅地，建築物を個別に取り扱ったことの適否
原告Ｐ１は，都市再生機構が，本件景品交換所建物と本件私道持分につ
き，これらを本件Ｐ１土地及び本件Ｐ１建物と一体として権利変換しなか
ったことは，法７３条２項の適用を誤るものであり，関係権利者間の利害
の衡平に十分な考慮を払うべきことを定めた法７４条２項に違反すると主
張する。
この点，法７３条２項は，宅地を有する者が当該宅地の上に建築物を有
し，かつ，当該宅地又は建築物について担保権の登記があるときは，これ
らの宅地又は建築物はそれぞれ別個の権利者に属するものとみなして権利
変換計画を定めなければならないが，宅地と建築物とが同一の担保権の登
記に係る権利の目的となっており，それらのすべての権利の順位が宅地と
建築物とにおいて同一であるとき（同項２号）は，この限りではなく，同
一の権利者に属するものとして権利変換計画を定める旨を定めている。こ
れは，宅地上に建築物があり，それぞれ別個の抵当権が設定されている場
合，権利変換に際し，宅地と建築物とを別個の権利床に移行させないと，
それぞれの抵当権が把握する価値を適切に移行することができず，抵当権
者を害することがあることから，宅地と建築物を別個の権利者に属するも
のとして権利変換をすることを定めたものと解される。
しかるに，前記認定によれば，本件Ｐ１土地と本件Ｐ１建物は共同担保
の目的とされていたのに対し，本件私道持分は抵当権が設定されておらず，
さらに，本件景品交換所建物は未登記であったというのであるから，都市
再生機構が，法７３条２項に従い，本件Ｐ１土地と本件Ｐ１建物とを合わ
せて扱い，それ以外の不動産については，別個の権利者に属するものとし
て別異に扱ったことに特段の違法はないといわざるを得ない。
これに対し，原告Ｐ１は，本件私道持分と本件景品交換所建物には抵当
権が設定されていないのであるから，これらを，本件Ｐ１土地及び本件Ｐ
１建物と合わせて一つとして権利変換したとしても，抵当権者は不測の損
害を被ることはなく，原告Ｐ１もこのような権利変換を希望していたので
あるから，都市再生機構の上記取扱いは違法であり，関係権利者間の衡平
を考慮すべきことを定める法７４条２項にも違反すると主張する。
しかしながら，そもそも，原告Ｐ１が上記のような希望を都市再生機構
に対して申し入れていたことを認めるに足りる的確な証拠はないから，原
告Ｐ１の主張はその前提を欠く。そして，都市再生機構が法７３条２項の
規定するところに従って原告Ｐ１の所有に係る不動産につき権利変換計画
を定めことが適法であることは上記のとおりであり，他にそのことが法７
４条２項に反すると解すべき理由はない。したがって，原告Ｐ１の上記主
張は採用することができない。
イ本件私道部分等を過小床として処理したことの適否
原告Ｐ１は，都市再生機構が，本件私道持分と本件景品交換所建物につ
き，法７９条のいわゆる過小床であるとして金銭補償をしたことは，同条
の適用を誤ったものである旨主張する。
この点，法７９条１項は，権利変換後の居住条件の改善を図る趣旨から，
権利変換の対象となる宅地等が狭小であり，等価原則によって権利床を定
めるとそれが過小となるときは，その床面積を増して適正なものとすべき
ことを定めたものと解される。他方，同条３項は，このような増床の原則
のみを規定しておくと，事業妨害のため故意に過小な床面積を多数生じさ
せることがあり，その場合，増床だけでは対処しえなくなることを考慮し，
例外的に，床面積が著しく過小となるときは，増床を行わず，権利床を与
えないことができる権限を施行者に与えたものと解される。
ところで，前記認定したところによれば，本件事業において事務所，店
舗等の用に供される部分の過小な床面積の基準は１０ｍと定められ，ま２
た，Ⅲ１０２の１ｍ当たりの単価は５０万円を超えるのに対し，本件私２
道持分の価額は５８万２０００円，本件景品交換所建物の価額は２２８万
２０００円であるというのであるから，これに対応する権利床の面積は１
０ｍを大きく下回るのであって，これらは，法７９条３項所定の「床面２
積が著しく過小」な場合に当たるということができる。そして，証拠（甲
５，丙１６）によれば，原告Ｐ１は，本件事業認可に先立つ平成１７年１
月１１日，Ｐ１が共有持分を有していた公衆用道路の一部を３９６００分
の２ずつ合計６２名の者に贈与し（その残余が本件私道持分である，。）
多数の過小床を生じさせる行為をしていたこと，また，原告Ｐ１は，本件
再開発事業都市計画決定がされた後である平成１５年５月に本件景品交換
所建物を新築していたことに照らすと，施行者である都市再生機構が，法
７９条３項に基づいて，本件共有持分及び本件景品交換所建物に対応する
建築物の一部を配分しないことにしたことは適法であると解すべきである。
したがって，原告Ｐ１の上記主張は採用することができない。
ウ床単価の設定の適否
原告Ｐ１は，原告Ｐ１に割り当てられた１−Ⅱ棟４階の住宅部分（Ⅱ４
０４）の１ｍ当たりの床単価が，それよりも上階である５階や８階の住２
宅部分の床単価よりも高いことは不合理であり，権利者相互間の不均衡を
生じさせるものであるから，法７７条２項に違反すると主張する。
前記認定によれば，原告Ｐ１が割り当てられたⅡ４０４の床単価は，１
４戸の住宅の全体で１ｍ当たり５１万０２００円とされたが，５階の特２
定の住戸には１ｍ当たり４２万９９００円のものや，８階の特定の住戸２
には１ｍ当たり４８万８３００円のものがあることが認められる。２
他方，前記認定によれば，１−Ⅱ棟は，地上２５階，地下２階の建物で
あり，４階以上が住宅用途に当てられ，住宅用途に当てられた部分は中央
に設けられた回廊を中心としてその三方に複数の規模の異なる住戸が配置
されるという形態のものであるが，このような建物の各住戸の１ｍ当た２
りの単価は，当該専有部分が属する階層のみならず，当該専有部分が当該
階層において占める位置，規模（面積，方位，日照，眺望，隣棟との関）
係，騒音源との近さ，内装，設備の程度など，様々な要因に左右されるも
のと考えられるところである。例えば，原告Ｐ１に割り当てられたⅡ４０
４のうち北西の角住戸である〈１４〉についてみると，日照が優れないこ
と，隣棟があること，鉄道騒音の影響を受けやすいことなど，同一階層で
あっても他の住戸よりも価格の評価を低くする方向に働く多くの負の要因
が認められる（乙２１の１。そうすると，各住戸の個別的な要因を考慮）
にいれることなく，単に階層が上にあるというだけで，単価が高いと断定
することはおよそ困難である。
しかるに，Ⅱ４０４との比較対照として挙げられた５階及び８階の特定
の住戸については，階層がⅡ４０４の所在する４階よりも上であることを
除けば，他にその価格の評価に影響する要因について何ら主張も立証もさ
れていない。したがって，原告Ｐ１の上記主張は採用することができない
といわざるを得ない。
エ商業部分（Ⅲ１０２）の設計の合理性
原告Ｐ１は，原告Ｐ１に割り当てられた１−３棟の商業部分（Ⅲ１０
２）の４つの区画は，それぞれ，窓がないこと，β街道からみて店舗の存
在が分かりにくいこと，店舗内を見通せないことなどの問題があるため，
店舗として利用するには不向きなものとなっており，これは，都市再生機
構がＰ１に対して嫌がらせをする目的で不当な設計をしたものであると主
張する。
この点，前記認定によれば，都市再生機構は，Ⅲ１０２を原告Ｐ１に割
り当てることとし，借家人の存在を念頭において，間仕切りを行ったもの
であるところ，証拠（甲５２[図Ｅ]，乙２１の１）及び弁論の全趣旨によ
れば，間仕切り自体は，原告Ｐ１が借家人らと協議して変更することが可
能な性質のものであり（本件権利変換処分においても，間仕切りは点線で
示されている，都市再生機構は間仕切りを変更することを許容するこ。）
とを表明しているのであるから，間仕切りの設計が，都市再生機構のＰ１
に対する嫌がらせを目的とするものであったと認めることは困難というほ
かはなく，他に，原告Ｐ１に割り当てられた１−３棟の商業部分（Ⅲ１０
２）の４つの区画について，都市再生機構がＰ１に対して嫌がらせをする
目的で不当な設計をしたものであると認めるに足りる証拠はない。したが
って，原告Ｐ１の上記主張は採用することができない。
１１Ｐ６に対する第４事件の提起と訴権の濫用について（争点１１）
(1)前記第２の１(6)イで認定したところに加え，証拠（文中に記載したも
の）及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認められる。
アＰ６は，別紙物件目録２(4)記載の部分（以下「本件店舗部分）を原」
告Ｐ１から賃借し，店舗として使用していた。
イＰ６と都市再生機構は，平成１８年５月１７日，本件店舗部分の明渡し
及び物件の移転に伴って通常生ずる損失に関する損失補償契約を締結した。
同契約において，都市再生機構は通損補償金を支払うことを約し，Ｐ６は
本件店舗部分を都市再生機構に対し明け渡すことを約した（丙５３。さ）
らに，両者は，都市再生機構が仮店舗を完成させ次第，Ｐ６は速やかに仮
店舗に転居して，本件店舗部分を明け渡すことに合意した。なお，上記の
仮店舗は，同年５月１５日ころの段階では，同年８月初旬ころに完成して
使用できる予定であったが（甲３６，その後，同年９月初旬ころに完成）
して使用できる予定に変更された（甲３７ないし３９。）
ウＰ６は，都市再生機構に対し，本件店舗部分の明渡しは従前の賃貸人で
ある原告Ｐ１に対して鍵を渡して行うのが筋であると主張するようになっ
た。そこで，都市再生機構は，Ｐ６が原告Ｐ１に対して占有を移転するこ
とを阻止するため，同年８月４日，東京地方裁判所八王子支部において占
有移転禁止仮処分の申立てを行い，同月１６日，同仮処分が執行された。
エＰ６は，上記仮処分の執行後も，本件店舗部分の鍵を原告Ｐ１に渡す意
思を有していたところ，都市再生機構は，同月３０日，同支部において建
物明渡請求訴訟（第４事件）を提起した。そして，Ｐ６は，原告Ｐ１に鍵
を渡した。
オＰ６は，同年９月８日，仮店舗に移転し，都市再生機構との間で，仮店
舗に関し，同年９月１１日付けの建物一時使用貸借契約を締結した（甲３
５。）
(2)検討
アＰ６は，都市再生機構が仮店舗を完成させる前にＰ６に対して建物明渡
訴訟（第４事件）を提起したことが違法であると主張する。
しかしながら，前記認定によれば，Ｐ６は，本件店舗部分から転居はす
るものの，本件店舗部分の占有を原告Ｐ１に対して移転する意思を明らか
にしていたというのであるから，都市再生機構が，原告Ｐ１に対する占有
移転を阻止し，土地上にある物件の明渡しを円滑に行うために，Ｐ６に対
して占有移転禁止の仮処分を得ることは十分に合理性が認められ，その本
案訴訟として建物明渡訴訟（第４事件）を提起したことは，本件店舗部分
に関する権利の行使として当然に許される行為というべきであるから，そ
れによってＰ６が同訴訟について応訴の負担を負うとしても，都市再生機
構が建物明渡訴訟（第４事件）を提起したことが訴権の濫用に当たると評
価することはできない。
イまた，Ｐ６は，都市再生機構が，原告Ｐ１らのほかにＰ６を共同被告と
して建物明渡訴訟（第４事件）を東京地方裁判所八王子支部に提起したの
は，原告Ｐ１や同Ｐ７が東京地方裁判所本庁において提訴していた権利変
換処分取消訴訟（第１事件）との併合を困難なものとし，原告Ｐ１らに対
する明渡請求訴訟の判決を先に獲得しようとの意図によるものであって違
法であると主張する。
しかしながら，法律上，建物明渡訴訟（第４事件）と権利変換処分取消
訴訟（第１事件）とは，同一の裁判所において審理しなければならないも
のではないし，また，同支部は，建物明渡訴訟（第４事件）で被告とされ
た者の住所地を管轄する裁判所であり，かつ，明渡訴訟の対象となる不動
産の所在地を管轄する裁判所でもあるのであるから，同訴訟を同支部に提
起することはむしろ当然である。したがって，都市再生機構が，建物明渡
訴訟（第４事件）を同支部に提訴したことが権利の濫用となり違法となる
ということはできない。
ウよって，Ｐ６の主張はいずれも採用することができない。
第４結論
以上によれば，本件変更認可に係る取消しの訴え（第１事件のうち被告国に
対する訴え）は不適法であるからこれを却下することとし，本件権利変換処分
の取消請求（第１事件のうち都市再生機構に対するもの）及び明渡請求処分の
取消請求（第２事件）はいずれも理由がないからこれを棄却することとし，都
市再生機構の明渡請求（第３事件ないし第５事件）はいずれも理由があるから
これを認容することとし，Ｐ６の損害賠償請求（第６事件）は理由がないから
これを棄却することとし，訴訟費用の負担につき，行政事件訴訟法７条，民事
訴訟法６１条，６５条１項を，仮執行の宣言につき民事訴訟法２５９条１項を
それぞれ適用して，主文のとおり判決する。
東京地方裁判所民事第３部
定塚誠裁判長裁判官
谷口豊裁判官
工藤哲郎裁判官
（別紙）
当事者の主張
１本件変更認可の行政処分性（争点１）
（原告Ｐ１らの主張）
最高裁平成４年１１月２６日第一小法廷判決・民集４６巻８号２６５８頁は，
第二種市街地再開発事業における事業計画決定の行政処分性を肯定していると
ころ，第一種市街地再開発事業においても，施行地区内の宅地の所有者等は，
事業計画決定等の公告後３０日以内に，施行者に対し，権利変換又は新たな借
家権の取得を希望しない旨申し出ることにより，他へ転出して権利変換計画の
対象者から除外されるか否かの選択を余儀なくされるのであって，この点にお
ける不利益は第二種市街地再開発事業における場合と異なるものではない。
仮に第一種市街地再開発事業における事業計画決定等の処分性を否定すると，
当該決定等を違法と考えている者は，その段階ではその効力を争うことができ
ず，後に権利変換処分の効力を争うこととなるが，その結果，権利変換処分が
適法とされると，他に転出しようとしても補償金又は移転に伴う損失補償を施
行者から受領することはできないから，このような不利益を避けるには当初か
ら他に転出することを余儀なくされ，事業計画決定等の違法を争う余地は実際
上なくなってしまうこととなる。このような不合理な事態を避けるためにも，
事業計画決定等の処分性を肯定するのが相当である。
なお，最高裁昭和４１年２月２３日大法廷判決・民集２０巻２号２７１頁は，
土地区画整理事業計画の決定について行政処分性を否定したものであるが，第
一種市街地再開発事業においては，事業計画決定等が公告されることにより，
既存建物の取り壊し，再開発ビルの新築という事実に伴う基本的な権利変動が
生じることが確定し，かつそれは不確定な将来においてではなく，差し迫った
一定期間後に生じることが確実という点で土地区画整理事業の場合とは趣を異
にする。
（第１事件被告国の主張）
第一種市街地再開発事業における施行規程及び事業計画は，長期的な見通し
のもとに，当該事業の概要及び当該事業の施行に当たっての基本的枠組みを一
般的，抽象的に定めたにすぎないものであって，利害関係人の権利にどのよう
な変動を及ぼすかを具体的に確定するものではなく，特定個人に向けられた具
体的な処分とは著しく趣を異にするものであり，これらに関する国土交通大臣
の認可もまた，特定の個人の権利関係に対し，直接かつ具体的な変動を及ぼす
ような効果はないというべきであるから，抗告訴訟の対象となる行政処分には
当たらない（最高裁昭和４１年２月２３日大法廷判決・民集２０巻２号２７１
頁参照。施行規程及び事業計画が認可され，公告されると，施行地区内にお）
いて建築物の新築や既存建築物の増築の制限等の効果が生じることになるが
（法６６条，これは，当該事業計画を円滑に遂行するために法律が特に設け）
た効果で，公告に伴う付随的な効果にとどまるというべきである（前掲最高裁
判決参照。）
また，第二種市街地再開発事業について地方公共団体が行った事業計画決定
を抗告訴訟の対象となる行政処分であるとした最高裁判決があるが（最高裁平
成４年１１月２６日第一小法廷判決・民集４６巻８号２６５８頁，①第一）
種市街地再開発事業においては，第二種市街地再開発事業と異なり，事業計画
認可に土地収用法上の事業認定と同一の法的効果が定められておらず，②第
一種市街地再開発事業においても，施行地区内の宅地の所有者等は，権利変換
を希望しない場合には，事業計画決定等の公告の日から３０日以内に，金銭給
付の希望又は建築物の移転の申出をしなければならないが（法７１条，これ）
は，関係権利者の従前の生活形態を極力保護するために現地での権利変換を原
則とした上で，事業の円滑な遂行を図るために，権利変換に代わる金銭給付等
を求める権利を地区内権利者に付与したにすぎないものであって，事業計画の
決定ないし公告そのものの効果として発生するものではなく，また，地区内権
利者は，原則として，再開発後の施設建築敷地，施設建築物の所有権等を取得
することができるところ，これを希望しない場合には，権利変換計画の作成に
支障を生じさせないように，一定期間内にその旨を申し出なければならないこ
ととされているもので，第二種市街地再開発事業における施行地区内の宅地の
所有者等の様に，土地収用法の規定の適用を受ける結果，事業計画決定等の公
告後３０日以内に申出をしない限り，当該宅地所有権等を強制的に収用される
こととは全く不利益の度合いが異なるのであり，同列には論じられない。
２本件変更認可の取消訴訟において，本件高度利用地区都市計画決定，本件再
開発事業都市計画決定及び本件事業認可の違法を主張することができるか（争
点２）
（原告Ｐ１らの主張）
本件高度利用地区都市計画決定の違法及び本件再開発事業都市計画決定の違
法は，いずれも，本件事業認可の違法事由となる。そして，本件事業認可と本
件変更認可との間には違法性の承継が認められるから，本件変更認可の違法事
由として本件事業認可の違法を主張することができる。
仮に違法性の承継が認められないとしても，事業計画等の変更認可は，変更
部分のみの認可ではなく，変更部分も他の計画内容と一体となってはじめて意
味を持ち，変更部分を含む計画全体の新たなる認可と考えるべきものであるか
ら，当初の計画認可の違法は，その内容を含む計画変更認可の違法となる。
（第１事件被告国の主張）
本件高度利用地区都市計画決定の違法及び本件再開発事業都市計画決定の違
法は，本件事業認可の違法事由となる。しかしながら，本件事業認可と本件変
更認可との間には違法性の承継が認められないから，本件変更認可の違法事由
として本件事業認可の違法を主張することはできない。
また，変更認可の効力は，事業計画等が変更される部分についてのみ及ぶも
のであり，事業計画等の全体についての新たな認可をしているものではないか
ら，本件事業認可の違法が直ちに本件変更認可の違法となるものではない。
３本件権利変換処分の取消訴訟において，本件事業認可及び本件変更認可の違
法を主張することができるか（争点３）
（原告Ｐ１らの主張）
本件事業認可及び本件変更認可と本件権利変換処分との間には違法性の承継
が認められるから，本件権利変換処分の違法事由として本件事業認可及び本件
変更認可の違法を主張することができる。
（都市再生機構の主張）
本件事業認可及び本件変更認可と本件権利変換処分との間には違法性の承継
が認められないから，本件権利変換処分の違法事由として本件事業認可及び本
件変更認可の違法を主張することはできない。
４本件土地明渡請求処分の取消訴訟において，本件事業認可，本件変更認可及
び本件権利変換処分の違法を主張することができるか（争点４）
（原告Ｐ１らの主張）
本件事業認可，本件変更認可及び本件権利変換処分と本件土地明渡請求処分
との間には違法性の承継が認められるから，本件土地明渡請求処分の違法事由
として本件事業認可，本件変更認可及び本件権利変換処分の違法を主張するこ
とができる。
（都市再生機構の主張）
本件事業認可，本件変更認可及び本件権利変換処分と本件土地明渡請求処分
との間には違法性の承継が認められないから，本件土地明渡請求処分の違法事
由として本件事業認可，本件変更認可及び本件権利変換処分の違法を主張する
ことはできない。
５本件高度利用地区都市計画決定の違法の有無（壁面の位置の制限違反（争）
点５）
（原告Ｐ１らの主張）
都市計画法８条３項２号チは，高度利用地区について定める壁面の位置の制
限を「当該道路に面する壁面の位置に限る」として限定し，それ以上に地権者
の権利の制限となる壁面の制限を許していない。同規定は，当然にその位置を
制限される壁面の存在を前提としており（だからこそ「壁面の禁止」ではなく，
「壁面の位置の制限」と規定されている，当該道路に面する壁面の存在を。）
前提とする「位置の制限」以外の規制を許容しない趣旨である。また，東京都
の運用基準では，地権者の権利制限との調和の観点から，壁面が面している道
路の歩道機能の強化（歩道スペースのゆとり）に限って壁面の位置の制限を認
めている。さらに，小金井市が決定した地区計画における「地区施設の整備の
方針」では，敷地内通路は，緊急車両以外は，歩行者と自転車の利用が前提と
されており，恒常的な車の出入りは予定されていない。
ところが，本件高度利用地区都市計画決定における壁面の位置の制限は，敷
地内通路２号及びコミュニティ広場等の箇所について，実質的に道路に面しな
い壁面の位置を制限している。例えば，敷地内通路２号は，その西側の終点は
区画道路４号であって，１−Ⅱ街区の建物の壁面の存在を全く予定していない
だけでなく，同建物のうち「当該道路」である「駅前交通広場」に面してい，
ない「北側」の壁面の位置の制限により生み出された空間であることは明らか
である（本件では，そもそも制限部分のほとんどが道路に面する壁面の存在を
予定していない。また，本件の制限部分はいずれも歩道との一体整備とは。）
いえないような空地を設けるものであり，敷地内通路２号には入居者等のため
の駐車場が設置され，これを車道として使用することが前提とされている。
これらは，上記の都市計画法の規定，東京都の運用基準及び小金井市の地区
計画に違反し，本来は小金井市の負担で用地を確保しなければならない広場や
道路について地権者をごまかして，地権者に負担を押しつけたものであって，
違法である。
（第１事件被告国，同参加行政庁小金井市の主張）
都市計画法８条３項２号チが「道路に面する壁面の位置に限る」と規定する
趣旨は，一般的に道路部分の空間が一般公衆の通行，防災上の避難路，緑地の
確保などに一定の役割を果たしており，建築物の敷地内においては道路空間と
連続した空地の確保が市街地環境の向上の上で有効であること等から，壁面の
位置の制限による建築規制の適用を市街地環境の向上の効果の蓋然性が高い部
分に限定することにあり，同規定は，道路空間と連続した空地を確保すること
をもって地域の特性に応じて市街地環境の向上に資することをその目的とし，
当該空地の確保のために壁面の位置の制限を行うことを許容しているのであり，
壁面の予定の有無は壁面の位置の制限を行う際の法的要件ではない。本件高度
利用地区都市計画決定における壁面の位置の制限は適法である。
東京都の運用基準は，裁量権行使の準則であり，これに違背することが当然
に違法となるものではない。しかも，同基準は，歩道機能の強化に限って壁面
の位置の制限を認める趣旨ではないから，本件高度利用地区都市計画決定にお
ける壁面の位置の制限に同基準違反は存在しない。
また，小金井市の地区計画における敷地内通路の整備方針は，敷地内通路の
利用趣旨を概括的に定めたものにすぎず，建築物の利用者が敷地内駐車場を利
用するために車両で通行することを排除することを予定していないから，敷地
内通路に車が通行することをもって地区計画に違背するとはいえない。
さらに，小金井市は，本件における壁面の位置の制限の趣旨等について地権
者に説明し，都市計画手続も適正に行い民意の反映に努めており，地権者をご
まかして負担を違法に押しつけているということはない。
６本件再開発事業都市計画決定の違法の有無（法３条４号違反等（争点６））
（原告Ｐ１らの主張）
(1)土地の高度利用を図り，当該都市の機能の更新に貢献するには，大勢の人
が往来し，営業上最も利用価値の高い駅前広場隣接地は商業ないし業務に供
されるべきである。にもかかわらず，本件事業ではα駅南口広場に面した位
置に小金井市の公共施設（仮称「市民交流センター）が建設されることが」
予定されており，このことにより，再開発地区内に新設される商業床と再開
発区域外の商業が分断され，消費者の流れが分断されるとともに，民間の事
業者にそれにふさわしい立地で営業を行う機会を失わしめ，ひいては小金井
市にとっても固定資産税などの税収が見込めない事態を招くおそれが高い。
また，本件事業では大規模小売店であるＰ１３の進出が予定されているが，
半径１．５ないし１．８㎞圏内を商業圏としているＰ１３の進出により，周
辺の中小の事業者の営業が著しく妨げられ，周辺の商店街が衰退を招くおそ
れが高い。
したがって，本件事業は「当該区域内の土地の高度利用を図ることが，，
当該都市の機能の更新に貢献すること」の条件を満たしておらず，法３条４
号に違反する。
(2)Ｐ１３の進出により，周辺の中小の事業者の営業が著しく妨げられ，周辺
の商店街が衰退を招くおそれが高く，商店街が衰退すれば良好な都市環境を
獲得することは不可能である。また，その駐車場への入庫を待つ車両が住宅
街前の路上に長蛇の列を作ることは確実であり，そうなれば，深刻な大気汚
染及び騒音を惹起し，良好な都市環境を著しく破壊することが確実である。
したがって，本件事業は「良好な都市環境のものとなるように定めるこ，
と」の条件を満たしておらず，法４条２項２号に違反する。
(3)原告Ｐ１らが移転することになっている再開発ビルの家賃は１階で１ｍ２
当たり６０００円とされているが，共益費（エレベーターの設置が必要であ
り，少なく見積もっても１ｍ当たり５００円は必要と思われる）の負担。２
も勘案すれば，従前の賃借人がこれらの賃料等を負担することは不可能であ
り，そうなれば原告Ｐ１らは従前の賃料収入を維持できなくなり，事業上大
きな損失を被ることが避けられない。
したがって，本件事業は「建築物の利用者の利便を考慮し」たとも「健，
全な高度利用形態となるよう定め」たともいえず，法４条２項３号に違反す
る。
（第１事件被告国，同参加行政庁東京都の主張）
本件再開発事業都市計画決定で定めた事項は，名称，施行区域，面積，公共
施設（道路）の配置及び規模，建築物の整備，建築敷地の整備並びに住宅建設
の目標に関する計画であり，このうち建築物の整備に関する事項としては，主
要用途を「商業，業務，住宅，公益施設，駐車場等」と定めるのみで，本件事
業の具体的内容として，市の公共施設（仮称「市民交流センター）の位置，」
Ｐ１３の出店，原告Ｐ１らが権利変換を受ける部分までは定めていない。
したがって，原告Ｐ１らの主張は，本件再開発事業都市計画決定の違法事由
としては失当である。
７本件事業認可の違法の有無（代替案検討の欠如等（争点７））
（原告Ｐ１らの主張）
(1)事業計画等の認可に当たり，代替案の検討を行わなくても当該事業の合理
性が優に認められるといえるだけの事情が存在しないにもかかわらず，代替
案の検討を行わずに事業認可がされた場合は，十分な審査がされたとはいえ
ず，事業認可庁に与えられた裁量を逸脱すると解するべきである。
しかるに，本件においては，α駅南口第一ブロック街づくり推進会が本件
事業において採用されている案（第１案）及び３つの代替案（第２案ないし
第４案）を用意し，地権者らにアンケート調査を行ったところ，２９名中１
４名が第４案を支持し，第１案を支持したのは３名に過ぎなかったのであり，
代替案の検討を行わなくても当該事業の合理性が優に認められるといえるだ
けの事情は存在しないから，本件事業認可は違法である。
(2)都市再生機構及び小金井市は，本件事業の推進に当たって，大規模地権者
であるＰ１１の意思に盲従する一方で，原告Ｐ１ら関係権利者が本件再開発
事業都市計画決定に関する前記の問題点について指摘した上で意見を述べた
にもかかわらず，これに一切耳を傾けず，自らが決めた方針をごり押しする
ことに終始した。また，平成１２年から平成１３年３月ころの段階で，４案
を要望するα駅南口第一ブロック街づくり推進会と都市再生機構との間で話
し合いが行われ，合意形成に向けた努力が重ねられていたにもかかわらず，
都市再生機構は，同年６月に担当者らを異動させ，同年７月に赴任した新た
な担当者らはそれまでの話し合いを一切反故にし，都市再生機構側の案を住
民らに一方的に押しつけた。
このような適正手続違反を看過してされた本件事業認可は違法である。
（第１事件被告国の主張）
法令上，国土交通大臣に対し，法５８条１項の規定に基づき事業計画等の認
可を行うに当たって代替案と比較することを義務付ける根拠はないから，代替
案との比較衡量をしないことが直ちに本件事業認可を違法とするものではない。
また，原告Ｐ１らが適正手続に違反するとして主張する点は，いずれも事業
計画等の認可手続における法定の要件ではなく，本件事業認可を取り消すべき
手続上の瑕疵に該当するものではない。
８本件変更認可に固有の違法の有無（縦覧手続の欠如等（争点８））
（原告Ｐ１らの主張）
(1)本件事業計画の変更において，原告Ｐ１は移転先の一部を，原告Ｐ７は移
転先の全部を，１−Ⅱ街区から１−Ⅲ街区の「商業業務棟」の南側の位置に
変更させられている。しかるに，１−Ⅲ街区の「商業業務棟」の南側はα駅
南口広場に面しないため収益性が低く，大幅な収入減となることが予想され
る。しかも，原告Ｐ１らは「商業業務棟」の北側の所有者であるＰ８及び，
「公益棟」の所有者である小金井市の同意がなければ新たな建物の建築がで
きなくなるという不利益を被る。したがって，これらの変更は，少なくとも
，，原告Ｐ１らにとっては重大な変更であり「軽微な変更」とはいえないから
本件変更について縦覧を行わず，意見書提出の機会を失わせた本件変更認可
は，法５８条４項，１６条１項，２項に違反している。また，上記のような
質的に重大な変更は，都市再開発法施行令（以下「施行令」という）４条。
１項２号にいう設計の「概要」の変更には該当しない。仮に同号の「設計の
概要の変更」が本件のような変更を含む趣旨であるとすれば，同号の規定は
法５８条４項に反して無効である。
(2)都市再生機構は，本件変更認可について，原告Ｐ１らに対して事前に協議
の申し入れも情報提供もしていない。地権者本人が全く知らないうちに入居
先のビルが変更させられるのは，明らかに適正手続の要請に反するものであ
り，しかも，都市再生機構が本件事業に反対でない地権者に対して同様の対
応をするとは想定し難いことに鑑みれば，都市再生機構は，原告Ｐ１らに対
し露骨な報復を行うことで反対派封じを目論んだものにほかならず，憲法３
１条に反する違法な手続である。このような適正手続違反を看過してされた
本件変更認可は違法である。
(3)本件変更認可によって設置が計画されている１−Ⅲ街区の「商業業務棟」
は，北側のＰ８が入居する予定の棟（Ｐ８棟）と，南側の原告Ｐ１らが入居
する予定とされている棟（一般権利者棟）とに分かれている。この一般権利
者棟には，東京都駐車場条例１７条１項により駐車場の附置義務があるが，
駐車場の設置が予定されておらず，本件変更認可には，同条例違反の瑕疵が
ある。
（第１事件被告国の主張）
施行地区内に宅地等を有する者が権利変換後に権利を取得する建築施設の部
分の具体的位置については，権利変換計画において定められるものであり，施
行規程及び事業計画において定められるものではなく，本件変更認可に係る事
業計画等の変更においても，原告Ｐ１らが主張するような変更はされていない
のであるから，原告Ｐ１らの主張は，前提を欠くものであって失当である。
地権者に対する事前の協議申入れや情報提供等は，本件変更認可の手続にお
ける法定の要件ではなく，本件変更認可を取り消すべき手続上の瑕疵に該当し
ない。
本件変更認可に係る事業計画は，駐車場の附置予定の有無等について定める
ものではなく，そもそも，そのようなことは施行規程及び事業計画並びにその
変更において定められるようなものではないから，原告Ｐ１らの主張は，前提
を欠くものであって失当である。
本件変更認可に係る事業計画等の変更の内容は，事務所の所在地，設計説明
書及び設計図，事業施行期間に関するものである。このうち，設計説明書及び
設計図における施設建築物の延べ面積は，当初の事業計画においては９万７０
００ｍ，変更後の事業計画においては９万７９００ｍで，９００ｍの増加２２２
であり，本件事業認可に係る施設建築物の面積の１０分の１を超えない増減で
あるから，本件変更認可に係る事業計画等の変更の内容は，いずれも，施行令
４条の定める軽微な変更に該当し，事業計画等の変更に当たって縦覧手続を要
しないものであった（法５８条４項。なお，施行令４条１項２号の規定は，）
法の趣旨に反するものではない。
９本件権利変換計画の違法の有無（関係権利者間の衡平原則違反等（争点）
９）
(1)配置等の不平等（法７４条２項，７７条２項前段違反。照応の原則違反の
主張を含む）。
アＰ９家の優遇
（原告Ｐ１らの主張）
本件事業において，大規模地権者であるＰ１１の単独でビルを所有した
いという要求を都市再生機構及び小金井市が受け入れ，Ｐ１１のための街
区（１−Ⅰ街区「大規模店舗棟）を作り，またＰ１１に相続が発生した」
際の相続税の支払のため，地形が悪く単独では処分できないＰ１１所有の
土地とそれに隣接する小金井市有地を本件事業の区域から外し，一括で民
間の開発会社に売却するなど，Ｐ１１の利益を重視し続けた結果，保留床
が減少してしまった。このような事態は，事業自体の収益性の大幅な減少
を招くばかりでなく，Ｐ１１以外の地権者などの関係者に多大な不利益を
及ぼすものである。
（都市再生機構の主張）
本件権利変換計画において，１−Ⅰ街区の大規模店舗棟は，Ｐ１１外３
名の権利床及び本件権利変換処分後に法９９条の３第１項の規定に基づき
都市再生機構が公募して決定する特定建築者が取得する保留床によって構
成されており，Ｐ１１のためだけに１−Ⅰ街区を作ったという事実はない。
．なお，Ｐ９家については，本事業区域３．４haのうち,従前資産として１
４haの土地を所有し，その資産に対応してまとまった床を確保できる大規
模店舗棟に権利床を与えたものである。
また，原告Ｐ１らが主張するＰ１１及び小金井市所有の土地に係る土地
取引は，いずれも本件再開発事業都市計画決定前に行われたものであり，
当該土地取引によって同都市計画において定められた施行区域及び本件事
業計画において定められた施行地区を変更したことはなく，当該土地取引
は，本件権利変換処分と何ら関係がない。したがって，Ｐ１１の利益を重
視し続けた結果，保留床が減少したということはない。
イ小金井市の優遇
（原告Ｐ１らの主張）
現在の小金井市の公共公益施設である小金井市公会堂は，本件事業の対
象区域の西端に位置し，原告Ｐ１らの所有地よりもα駅から離れているに
もかかわらず，本件事業では，１−Ⅲ街区において，市の公共公益施設が
駅前交通広場の正面に，原告Ｐ１らの建物が裏通り（区画道路）に面する
位置とされている。しかも，１−Ⅲ街区の土地単価は一律１ｍ当たり１２
０４万円に設定されており，駅前交通広場に面する小金井市も，同広場に
面しない原告Ｐ１らも同じ金額となっている。
都市再生機構は，当初の計画では，原告Ｐ１らについても１−Ⅱ街区を
割り当てていたが，１−Ⅲ街区の当初の案であるＰ８棟と保留床とで１４
階建にする案がＰ８から拒否されたことから，１−Ⅲ街区を５階建にして，
原告Ｐ１らの意見を聞くことなく，一方的に原告Ｐ１らを１−Ⅲ街区の裏
側に封じ込めたものである。
このような権利変換計画は，本件事業に異論を唱える原告Ｐ１らにのみ
大きな不利益を背負わせ，小金井市を優遇するものである。
（都市再生機構の主張）
都市再生機構は，権利変換計画の策定に当たって，原告Ｐ１らが権利変
換計画について都市再生機構との協議に応じなかったことから，原告Ｐ１
らの従前資産の利用状況を鑑み，原告Ｐ１の従前資産のうち住宅に相当す
る部分については，他の権利者と同様に１−Ⅱ棟の住宅部分を与えること
とした。また，原告Ｐ１らの従前資産のうち店舗等に相当する部分につい
ては，従前路面型店舗であったことを考慮して，他店舗の営業時間等の影
響を受ける１−Ⅱ棟のビル内の区画ではなく，各区画の独立性が高く，利
用勝手が従前の形態に近い区画道路３号に面した１−Ⅲ棟の１階を中心と
して，まとまった外向き店舗又は事務所を与えることとした。
他方，小金井市に与えられることとなる公益施設は，小金井市の基本構
想・基本計画において，南北に分断されていた小金井市の一体化を図り，
市民生活の活性化，市民交流・市民文化振興のシンボルゾーンとして位置
付けられ，また，フェスティバルコートとして計画されている外部空間と
の連携を図ることが予定されていることから，公益施設を駅前広場及びフ
ェスティバルコートに面して配置することは，施設建築物及び施設建築敷
地の合理的利用を図るという法７４条１項の規定の趣旨に合致するもので
ある。
さらに，１−Ⅲ街区の施設建築物は１棟の建物であり，法７５条１項の
規定により，施設建築敷地について１筆の土地となるものとして定めてい
る。つまり，小金井市と原告Ｐ１らは１筆の土地を共有していることから，
土地の１ｍ当たりの単価は当然に同一である。ただし，当該土地の共有２
持分は，法７５条３項の規定に基づき，各権利者が取得することとなる施
設建築物の一部の「位置」及び「床面積」を勘案して定めたものであり，
原告Ｐ１らが不当に土地代を多く負担しているわけではない。
なお，原告Ｐ１らの従後資産は，従前資産に比べ，α駅からの距離，道
路付け等の立地条件が向上するものである。また，原告Ｐ１については従
前より広い床面積を，原告Ｐ７については従前借家人に賃貸していた床面
積と同等の床面積を確保している。このように，従後資産は，従前資産に
比べて，原告Ｐ１らにとって不利益なものとはなっていない。
１−Ⅲ街区の施設建築物は，本件事業計画を策定するに当たり，保留床
の需要を鑑みて５階建にしたものであり，原告Ｐ１らが主張するような経
緯はない。また，原告Ｐ１らが主張する経緯と原告Ｐ１らを「１−Ⅲ街区
の裏側に封じ込めた」ことの関係についても何ら論拠がない。
ウＰ１３の優遇等
（原告Ｐ１らの主張）
原告Ｐ１らが移転することになっている１−Ⅲ街区の「商業業務棟」の
南側はα駅南口広場に面しないため収益性が低く，大幅な収入減となるこ
とが予想されることに加え，同再開発ビルの家賃は１階で１ｍ当たり６２
０００円とされているが，共益費（エレベーターの設置が必要であり，少
なく見積もっても１ｍ当たり５００円は必要と思われる）の負担も勘。２
案すれば，従前の賃借人がこれらの賃料等を負担することは不可能であり，
そうなれば原告Ｐ１らの従前の賃料収入を維持することは不可能である。
その一方で，小金井市という巨大な市場に拠点を得たＰ１３は大きな利
益を得られることは確実であり，関係権利者間の利害の衡平を著しく欠い
た事態を招来する。
（都市再生機構の主張）
権利床の従後の賃料は，床所有者と借家人との間で取り決める事項であ
り，権利変換計画において定める事項ではない。また，権利者が従前所有
していた土地建物から得られる賃料を従後においても維持することは，権
利変換計画を定めるに当たっての要件とはされていない。
なお，原告Ｐ１らの従後資産は，従前資産に比べ，α駅からの距離，道
路付け等の立地条件が向上するものである。また，原告Ｐ１については従
前より広い床面積を，原告Ｐ７については従前借家人に賃貸していた床面
積と同等の床面積を確保していることから，従前に比べて，従後は大幅な
収入減が予想されるとの原告Ｐ１らの主観に基づいた主張は根拠がない。
また，Ｐ１３の出店は，本件権利変換計画において定められた事項では
なく，本件権利変換処分により関係権利者間の利害の衡平を著しく欠いた
事態を招来するとの主張は失当である。
エ土地単価設定の不平等
（原告Ｐ１らの主張）
通常，土地の単価は，改札口から近いほど，容積率が高いほど高くなる。
また，商業的にも駅前ロータリーに面する方が面しない方よりも，人の流
れ等から見ても明らかに有利であり金銭的に高く評価されるはずである。
ところが，都市再生機構の土地単価設定によれば，これらの点でいずれも
有利であるはずの１−Ⅱ街区の土地単価が１ｍ当たり約８７万７０００２
円であるのに対し，１−Ⅲ街区はそれより約２０％も割高の１ｍ当たり２
約１０４万８０００円に設定されており，明らかに不合理な逆転現象が生
じている。
これは，都市再生機構が取得して転売する予定の土地の単価を恣意的に
安くし，他方で１−Ⅲ街区に土地を取得することになる小金井市，Ｐ８，
原告Ｐ１らを不利に扱う不平等なものである。
（都市再生機構の主張）
土地の単価については，従後資産価格の構成要素として，法８１条及び
同法施行令４６条において，本件事業に要する費用及び近傍類似の土地の
取引価格等を考慮して定めることが規定されており，都市再生機構は，こ
の規定に従って不動産鑑定士による調査に基づき，適正に定めている。
土地の評価において，改札口からの距離は評価の一要素にすぎず，間口，
奥行，形状，道路付け等の要因も勘案される。例えば間口及び形状につい
ては，１−Ⅱ街区よりも１−Ⅲ街区のほうが優っている。
また，都市再生機構は，１−Ⅲ街区の保留床も取得しており，１−Ⅱ街
区同様その処分によって事業費を回収することから，都市再生機構が土地
単価の安い保留床のみを取得して利益を得ているかのようにいう原告Ｐ１
らの主張は理由がない。
オ建替えの困難性
（原告Ｐ１らの主張）
小金井市の定めにより，本件事業の対象区域においては，土地の面積が
５００ｍ以上ないと新たな建物の建築ができないことになっているとこ２
ろ，１−Ⅱ街区の他の大多数の一般の地権者は，利害や立場に共通する点
が多いため，その共通の利益に基づいて建替えが可能である。
それに対して，１−Ⅲ街区の一般の地権者は原告Ｐ１らの２名だけであ
り，権利変換された土地を面積割合で考えると，両名を合わせても３２２．
８４ｍにしかならず「商業業務棟」の北側の所有者であるＰ８及び，２
「公益棟」の所有者である小金井市の同意がない限りは建替えができない
が，これらの自治体や大手企業と一般の地権者との建替えに対する考え方
は異なるから，一般の地権者の立場から必要な時期に建て替えたいと思っ
ても同意が得られず建て替えられない可能性が強い。
そもそも，原告Ｐ１らの床面積を合算し，それに比例して土地を配分す
ると５１１．６３ｍとなり，建替えが可能な５００ｍを超えるにもか２２
かわらず，これを５００ｍ以下に圧縮しているのは，原告Ｐ１らに対す２
る都市再生機構の嫌がらせとしか言いようがない。
他方，Ｐ８や小金井市は，１−Ⅲ街区において単独で建替えができるの
であり，権利者の均衡を欠く。
このように特定の地権者のみを不公平，不平等に扱う権利変換計画は違
法である。
（都市再生機構の主張）
本件事業において整備される施設建築物は，建物の区分所有等に関する
法律（昭和３７年法律第６９号）に基づく建物であり，建替えを行う際に
は区分所有者間で一定の合意が必要となるが，その合意形成については，
将来において必要となる条件であり，また，原告Ｐ１らの主張する困難性
については，主観に基づくものであることから，その主張には理由がない。
１−Ⅲ棟も同様に区分所有建物であるので，Ｐ８や小金井市が単独で建替
えできるものではない。
また，本件権利変換計画における施設建築敷地の共有持分は，法７５条
３項の規定に基づき，各権利者が取得することとなる施設建築物の一部の
「位置」及び「床面積」を勘案して定めたものであるから，原告Ｐ１らの
独自の計算に基づく施設建築敷地の共有持分及びその共有持分に基づく面
積に根拠はなく，１−Ⅲ街区への権利変換が都市再生機構による嫌がらせ
であるとする原告Ｐ１らの主張は失当である。
(2)駐車場設置に関する差別等
（原告Ｐ１らの主張）
ア本件権利変換処分は，１−Ⅲ街区の「商業業務棟」のうちＰ８棟にのみ
専用の駐車場を附置し，一般権利者棟には駐車場を附置せず，原告Ｐ１ら
とＰ８とを不当に差別するものである。Ｐ８棟の駐車場の管理につきＰ８
が同意を与えているか否かについて，原告Ｐ１らはＰ８に問い合わせをし
たが，Ｐ８は回答を拒否した。したがって，駐車場を原告Ｐ１らが使用す
ることが可能となる保障はない。
イ本件権利変換処分は，１−Ⅲ街区の「商業業務棟」のうちＰ８棟にのみ
専用の駐車場を附置し，一般権利者棟には駐車場を附置しておらず，東京
都駐車場条例１７条１項に違反している。都市再生機構は同建物につき建
築確認を受けているが，１−Ⅲ街区の建物がＰ８棟と一般権利者棟とに分
けられている（分棟である）ことを看過してされた違法な処分である。
（都市再生機構の主張）
ア権利者が取得する権利床に駐車場を附置するかどうかは，施設建築物及
び施設建築敷地の合理的利用，当該権利床の用途等の観点から総合的に判
断するものであり，法令上，各権利床に駐車場を必ず附置しなければなら
ないという趣旨の規定もない。したがって，一部の権利床に対して駐車場
用途の区分所有権又は駐車場用途の共用部分の共有持分が与えられていな
いからといって，直ちに本件権利変換計画の違法事由となるものではない。
また，商業業務棟に係る管理規約において，共用部分である駐車場を原
告Ｐ１らが使用できるように定めることは可能であり，原告Ｐ１らとＰ８
とを不当に差別するものではない。
イ権利変換計画に駐車場の台数を定めなければならないとの趣旨の規定は
ない。したがって，本件権利変換計画が東京都駐車場条例に違反するが故
に違法であるとの原告Ｐ１らの主張は，前提を欠くものであり失当である。
なお，都市再生機構は，１−Ⅲ街区の商業業務棟について，建築基準法に
定める手続に従い，東京都建築主事に対し建築計画を通知し，同建築主事
から，東京都駐車場条例等の駐車場附置義務に係る関係規定にも適合する
適法な計画であり，外形上及び機能的に一の建物として，建築基準法１８
条３項に規定する確認済証の交付を受けている。
(3)Ｐ１４からの先行取得に関する問題
アＰ１４の優遇
（原告Ｐ１らの主張）
本来，転出を希望する地権者は，施行者である都市再生機構にその旨を
申し出て，権利変換計画が認可された後に補償金を受領することになる。
ところが，都市再生機構は，本件事業の対象地のうち，Ｐ１４が所有し
ていた土地を，本件事業認可がなされ権利変換手続開始の登記がなされた
後の平成１７年３月１８日に，売買により取得した。
しかも，都市再生機構がＰ１４から買い取った土地の価格は，隣地の価
格の１ｍ当たり４７万９０００円を上回る４９万８０００円という高値２
であった。Ｐ１４から買い取った土地の面積は，８８６．１４ｍである２
から，Ｐ１４に対して，近傍土地の所有者よりも，１６８３万６６６０円
もの特別の利益を供与したことになる。
都市再生機構は，他の権利者に対し同様の扱いをする旨の広報等をして
おらず，他の権利者に資産買取の機会を与えていない。
このような扱いは，Ｐ１４を特別に優遇するものである。
（都市再生機構の主張）
権利者が早期に転出を希望する場合は，たとえ事業計画認可後で権利変
換手続開始の登記後であっても，権利者は，法７０条２項の規定に基づく
施行者の承認を得れば，その有する従前資産を第三者に譲渡することは可
能であり，かつ，施行者は，事業の遂行に重大な支障が生ずることその他
正当な理由がなければ，当該承認を拒むことができないものとされている
（法７０条３項。さらに，権利者から資産の買取申出があり，事業の用）
に供するために必要と施行者が判断すれば，施行者がその資産を先行的に
買い取ることも可能である。
都市再生機構が先行的に資産を買い取ることについては，積極的に告知
するものではないが（法令上もそのような告知をすべき旨の規定はな
い，権利者から資産の買取申出があれば，同様の取扱いをするもので。）
あり，特定の権利者のみを特別に優遇するものではない。
また，都市再生機構は，Ｐ１４の土地を不動産鑑定評価を踏まえて、近
傍類似の土地の取引価格等を考慮した適正な価額（１ｍ当たり４９万８２
０００円）で買い取っており、本件取引はＰ１４を特別に優遇するもので
はない。
Ｐ１４の土地と隣地との価格差は，評価時点が異なる上，形状，道路付
け等が異なるから，３％強の価格差が生じることに全く問題はない。
イ法８０条１項違反
（原告Ｐ１らの主張）
本来，転出者には，補償金として「近傍類似の土地，近傍同種の建築，
物又は近傍類似の土地若しくは近傍同種の建築物に関する同種の権利の取
引価格等を考慮して定める相当の価額（法８０条１項）が支払われるこ」
とになる。したがって，都市再生機構が，隣地の価格が１ｍ当たり４７２
万９０００円であるのに４９万８０００円という高額でＰ１４から土地を
買い取ったことは，法８０条１項に違反する。
（都市再生機構の主張）
法８０条１項の規定は，権利変換計画における土地等の価額の算定基準
であり，権利変換計画の策定に先立ち施行者が取得した土地の価額の算定
に当たっては，法８０条１項の規定の適用はない。
また，都市再生機構は，不動産鑑定評価を踏まえて，近傍類似の土地の
取引価格等を考慮した適正な評価額（１ｍ当たり４９万８０００円）で２
買い取っている。Ｐ１４の土地と隣地との価格差は，評価時点が異なる上，
形状，道路付け等が異なることから，３％強の価格差が生じることに全く
問題はない。
ウ法８３条違反
（原告Ｐ１らの主張）
都市再生機構は，Ｐ１４から買い取った土地について，権利変換計画書
に価格を記載していない。
法８３条は，権利変換計画を対象物の所有者である地権者だけでなく，
広く一般の公衆の縦覧に供することを定めている。地権者についても，自
己の土地に関する評価だけでなく，他の地権者の土地の評価を含めて権利
変換計画全体の縦覧が規定されていることからすると，その趣旨は，関係
権利者に自己の土地の評価と他の土地の評価を比較検討して，権利変換計
画全体について，意見書提出の機会を与えることにあり，単に補償金等の
対価の授受のためだけに規定されているものではない。なぜなら，単に補
償金等の授受のためだけであるならば，プライバシーの問題からしても，
権利変換の内容を当該補償金を受領する地権者にのみ開示すべきだからで
ある。しかるに，都市再生機構が買い取った土地に関して，価格について
記載をしなければ，関係権利者は価格につき，自己の土地と他の土地との
価格を比較検討することができず，自己の土地が「関係権利者間の利害の
衡平」に十分の考慮を払って適正に評価されているのか否か，他の土地が
適正に評価されているのかどうか，さらに権利変換計画が適正かどうかに
ついて，意見書提出の機会を奪われることになり，都市再生機構の上記措
置は同条の趣旨に反する。
（都市再生機構の主張）
都市再生機構は，本件事業の施行者であり，Ｐ１４から買い取った土地
に相当する権利床を取得するものでも，当該土地に相当する補償金を受領
するものでもないから，権利者と同様に，都市再生機構が取得した土地を
法８０条の規定に基づいて評価し，その価額を権利変換計画に記載する必
要はない。また，記載したとしても，補償金等の対価の授受は発生しない
ことから，その評価額自体には意味はない。
したがって，権利変換計画において，施行者たる都市再生機構が取得し
た土地の評価額を記載していなかったからといって，法８３条に違反する
ものではない。
１０原告Ｐ１に関する権利変換処分の違法の有無（争点１０）
(1)複数の宅地，建築物等を個別に取り扱ったことの違法
（原告Ｐ１の主張）
原告Ｐ１は，従前の資産として，小金井市γ×番３８，同４４，同５０及
び同５６の宅地（本件Ｐ１土地）並びにこれに接する同６２の公衆用道路の
共有持分（本件私道持分）並びに本件Ｐ１土地上の店舗・賃貸マンション
（本件Ｐ１建物）及び本件Ｐ１土地上の景品交換所（本件景品交換所建物）
を所有しているが，本件権利変換計画では，本件Ｐ１土地と本件Ｐ１建物と
で１個の権利とされ，本件私道持分と本件景品交換所建物はそれぞれ別個の
権利と評価されており，これは，法７３条２項を適用して，抵当権の設定さ
れている資産（本件Ｐ１土地，本件Ｐ１建物）と設定されていない資産（本
件私道持分，本件景品交換所建物）とは別個の権利者に属するものとしたこ
とによる。
しかしながら，本件Ｐ１土地及び本件Ｐ１建物には共同担保として抵当権
が設定され，本件私道持分及び本件景品交換所建物には抵当権等の設定がな
いから，原則に戻って，これら全てを１個の権利とし，これに対応して施設
建築物の一部を１個の権利床として原告Ｐ１に与えても，抵当権者は不測の
損害を被ることはなく，所有者の原告Ｐ１もそのような権利変換を希望して
いるために不測の損害を被ることはない。このように不測の損害を被る者が
いない場合に法７３条２項を適用して権利変換計画を作成するのは違法であ
り，このような権利変換計画は法７４条２項に違反する。
（都市再生機構の主張）
法７３条２項の趣旨は，所有者及び担保権者双方にとって，徒に担保価値
の変動を来さないよう適切に担保権を移行させることにあるところ，仮に，
原告Ｐ１の従前資産を１個の権利床として権利変換計画を定めた場合，従前
は抵当権が設定されていなかった資産に従後は抵当権が設定されることにな
り，原告Ｐ１にとっては必要以上に抵当権の範囲が拡大することから何らか
の損害を被る可能性が高いと考えられる。特に，本件権利変換計画の策定に
当たって，原告Ｐ１が権利変換計画について都市再生機構との協議に応じな
かったことから，１個の権利床を得ることを希望している旨の申出もない中
で，上記のとおり何らかの損害を被る可能性が高い権利変換計画を定めるこ
とは適切ではないと判断した。
また，原告Ｐ１に１個の権利床として与えるようにするためには，法７３
条２項ただし書の規定により同項各号の規定に適合する必要があるが，本件
ではこれらのいずれにも該当しない。
以上のことから，都市再生機構は，法７３条２項の規定の趣旨に鑑み，権
利変換計画を定めたもので適法であり，法７４条２項にも違反しない。
(2)本件Ｐ１土地及び本件Ｐ１建物に関する法７７条２項違反
ア床単価の設定の違法（逆転現象）
（原告Ｐ１の主張）
１−Ⅱ街区の２５階建てマンションにおいて，原告Ｐ１に割り当てられ
た４階部分の床単価は１ｍ当たり５１万０２００円に設定されている。２
他方，都市再生機構が他の地権者に割り当てた権利床は，５階部分で１ｍ
当たり４２万９９００円，８階部分で１ｍ当たり４８万８３００円と２２
設定されている。
マンションでは，階が高くなるほど床単価が高くなるのが通常であり，
明らかに不合理な逆転現象が生じている。これは，都市再生機構が，事業
に非協力の意思を示している原告Ｐ１への反感から，不当な単価設定を行
った結果である。このような価格設定は，法７７条２項に違反する。
（都市再生機構の主張）
権利床の価格は，法８１条及び同法施行令４６条の規定に基づき，不動
産鑑定士の調査に基づいて，適正に設定しており，権利者相互間に不均衡
は生じていない。
床の価格については，階数のみでなく，部屋の設備，構造，向き，形状，
眺望等によっても評価される。原告Ｐ１の４階部分の権利床の単価につい
ては，同人が従前建物において１４部屋の単身者用住宅を賃貸経営してい
たことから，当該権利床は１つの区分所有床を１４部屋に区画した単身者
用住宅の形状としており，他のファミリータイプ住宅の権利床と比較して
も１４部屋分の浴室，便所，キッチンの設備費用等が余分にかかるためで
ある。単純に階数のみで比較することは不適切である。
イ不合理な設計
（原告Ｐ１の主張）
原告Ｐ１に権利変換された１−Ⅲ街区の床は，以下のとおり，商業用に
は著しく不向きな物件であり，都市再生機構が計画に反対する原告Ｐ１に
対して嫌がらせをする目的で不当な設計をしたものと言わざるを得ず，原
告Ｐ１と他の地権者との間で著しい不平等，不公平が生じていることは明
らかであり，法７７条２項に違反する。
①「商業Ⅲ−１０２」区画
奥まったところに横幅８０㎝のドアが１つあるのみで窓はない。表通
り（β街道）に面する東側の壁面部分に階段が配置されているため，奥
に店舗があることを指し示す有効な表示もできない。このため「倉庫」
としてしか利用できない。
②「店舗Ａ」区画
入口は奥に横幅８０㎝のドアが１つあるのみで窓はない。東側の壁面
部分に階段が配置されているため，奥に店舗があることを指し示す有効
な表示もできない。
③「店舗Ｂ」区画
入口は南側に横幅８０㎝のドアが１つあるのみで窓はない。表通り
（β街道）に面した部分は階段スペースで，表通りからは店舗内を見通
すことができない。
④「店舗Ｃ」区画
奥行２．６ｍに対し間口が９．３ｍという「うなぎの寝床」である。
賃貸物件としては用途が限定され，相応の賃料を得ることは困難である。
（都市再生機構の主張）
都市再生機構は，原告Ｐ１に対する嫌がらせを目的とするような不当な
設計は行っていない。各区画割は，原告Ｐ１に与えられた１−Ⅲ棟１階の
Ⅲ１０２区画に，従前借家人の借家継続先を確保するために，一つの区分
所有床を間仕切りしたものであり，間仕切りを変更して利用することは可
能である。
①商業Ⅲ１０２＜３＞
従前原告Ｐ１が株式会社Ｐ２に倉庫として賃貸していたことから，当
該部分について株式会社Ｐ２に借家権を与えたものである。
②商業Ⅲ１０２＜１＞（店舗Ａ）
従前原告Ｐ１が株式会社Ｐ２にパチンコの景品交換所として賃貸して
いたことから，当該部分について株式会社Ｐ２に借家権を与えたもので
ある。店舗の表示（看板等）については，本件権利変換計画において定
める事項ではなく，今後のサイン計画等により実現するものである。
③商業Ⅲ１０２＜２＞（店舗Ｂ）
従前原告Ｐ１がＰ６に美容室として賃貸していたことから，当該部分
についてＰ６に借家権を与えたものである。当該店舗は，南面が区画道
路３号に面し，β街道との交差点に位置することから，β街道を南側か
ら駅に向かって進む者からは店舗内を見通すことができる。
④商業Ⅲ１０２＜４＞（店舗Ｃ）
一般的には，間口がわずかで奥行が長大なものを指して「うなぎの寝
床」と呼ぶが，当該部分はその逆であり，間口が広いことで，前面道路
からの見通しが良くなる。
(3)本件私道持分及び本件景品交換所建物につき，過少床としたことの違法
（原告Ｐ１の主張）
権利変換計画の作成に当たっては，零細な権利者等がその意思に反して金
銭補償で追い出されることのないように，原則として，すべての権利者に従
前の権利に対応する権利が与えられるように定めなければならないので，過
少床となる者に対しても，できるだけ増し床することを原則とし，権利者が
希望する場合に限り金銭給付を行うべきである。
ところが，都市再生機構は，原告Ｐ１の意見を聴取することなく，事前の
告知もなく，一方的に本件私道持分及び本件景品交換所建物について金銭補
償をしてしまった。しかも，このような措置は，計画に反対する原告Ｐ１の
権利の割合を小さくするために，都市再生機構が意図的に行ったもので，極
めて悪質かつ不公平なものである。このような権利変換計画は，法７９条１
項に違反する。
（都市再生機構の主張）
都市再生機構は，法７９条２項の規定に基づき，市街地再開発審査会の議
決を経て，事務所，店舗等の用に供される部分の過小な床面積の基準を法施
行令２７条２号が定める下限値である１０ｍと定めた。都市再生機構は，２
本件私道持分及び本件景品交換所建物の価額を２８６万４０００円と評価し
ており，これに対応する権利床を与える場合には，１０ｍの過小な床面積２
の基準に照らし床面積が著しく小となることから，法７９条３項の規定に基
づき，建築施設の部分が与えられないように権利変換計画を定めたもので，
適法である。
権利変換計画を定める場合は，権利者の同意は法定要件ではないが，一般
的には，施行者は，各権利者と協議を行いながら，権利変換計画を策定する。
原告Ｐ１は，本件権利変換計画の策定に当たって，都市再生機構からの協議
の申出に一切応じず，増し床を希望する旨の申出もなかった。このような申
出がない中で，大幅な増し床をした権利床を与え，事業完了時に，法１０４
条１項の規定に基づき，権利者が数百万円の清算金を負担するような権利変
換計画を定めることは，かえって不適切である。
１１Ｐ６に対する第４事件の提起は訴権の濫用といえるか（争点１１）
（Ｐ６の主張）
Ｐ６と都市再生機構は，都市再生機構が仮店舗を完成させ次第，Ｐ６が速や
かに仮店舗に転居して本件建物を明け渡す旨合意したが，都市再生機構は，仮
店舗を完成させる前に，本訴を提起した。
また，都市再生機構が，本訴を八王子支部に提起したのは，本庁に係属して
いた権利変換処分取消訴訟との併合をしにくくし，明渡請求訴訟の判決を先に
獲得しようとの意図によるものである。
（都市再生機構の主張）
Ｐ６は，都市再生機構との間で締結した損失補償契約（以下「補償契約」と
いう）において，占有する部屋を都市再生機構に明け渡すことに合意してお。
り，補償契約締結後，法９７条１項の規定に基づく通損補償金も受領した。と
ころが，Ｐ６は，移転する仮店舗の完成に先立って，本件建物を従前の賃貸人
である原告Ｐ１に対して明け渡すのが筋である旨を再三主張し続けたため，都
市再生機構は，裁判所にＰ６に対する占有移転禁止仮処分申立を行い，その執
行も行われた。このような経緯があるにもかかわらず，Ｐ６は，原告Ｐ１に対
し鍵を引き渡すことを強硬に主張したことから，仮店舗完成前であったが，都
市再生機構は，やむを得ず，本件訴訟を提訴したものである。
都市再生機構が本訴をＰ１らの住所地である小金井市等を管轄する八王子支
部に提起することは当然である。また，処分の取消しの訴えの提起は，処分の
効力，処分の執行又は手続の続行を妨げず，本件権利変換処分及び本件明渡請
求処分の効力を基に，本訴を提起することは正当である。

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