戻る

主文
１本件控訴を棄却する。
２控訴費用は，控訴人の負担とする。
事実及び理由
第１控訴の趣旨
１原判決を取り消す。
２(1)主位的請求
被控訴人が控訴人に対し平成１５年１０月２０日付けでした原判決別紙物
件目録記載の建物に係る平成１５年度固定資産課税台帳の登録価格について
の審査の申出に対する決定のうち，２１億３４８６万２７８２円を超える部
分を取り消す。
(2)予備的請求
被控訴人が控訴人に対し平成１５年１０月２０日付けでした原判決別紙物
件目録記載の建物に係る平成１５年度固定資産課税台帳の登録価格について
の審査の申出に対する決定のうち，２３億７６８２万３６８６円を超える部
分を取り消す。
３訴訟費用は，第１，２審とも被控訴人の負担とする。
第２事案の概要
１本件は，原判決別紙物件目録記載の建物（以下「本件建物」という。）の固
定資産税の納税義務者である控訴人が，その所有する本件建物につき，新潟市
長（以下「市長」という。）により決定され固定資産課税台帳に登録された平
成１５年度の価格２９億７６６７万０５７８円（以下「本件登録価格」という。）
を不服として，被控訴人に対し，地方税法（平成１５年法律第９号による改正
前のもの。以下「法」という。）４３２条に基づき審査の申出をしたところ，
被控訴人からこれを棄却する旨の決定を受けたため，同決定の一部取消しを求
める事案である。
原審が控訴人の請求をいずれも棄却したので，控訴人がこれを不服として控
訴した。
２法令の定め等，前提事実，争点及び争点に関する当事者の主張は，原判決の
の該当部分を次のとおり補正するほかは，原判決「事実及び理由」欄の「第２
事案の概要」の２ないし５に記載のとおりであるから，これを引用する（た
だし，上記引用部分中，「原告」を「控訴人」と，「被告」を「被控訴人」と，
「別表」を「原判決別表」とそれぞれ読み替える。以下の引用部分において同
じ。）。
(1)５頁９行目の次に行を改め次のとおり加え，１０行目の「エ」を「オ」に，
６頁１９行目の「オ」を「カ」に改める。
エ基準年度である平成１２年度（以下｢平成１２基準年度」という｡）
の固定資産評価基準（昭和３８年自治省告示第１５８号。平成１２年
自治省告示第２１７号による改正前のもの。以下「平成１２年基準」
という。）
(ア)家屋の評価
ａ家屋の評価は，木造家屋及び木造家屋以外の家屋（以下「非木
造家屋」という。）の区分に従い，各個の家屋について評点数を
付設し，当該評点数に評点一点当たりの価額を乗じて各個の家屋
の価額を求める方法によるものとする（同基準第２章第１節一）。
ｂ各個の家屋の評点数は，当該家屋の再建築費評点数を基礎とし，
これに家屋の損耗の状況による減点を行って付設するものとする。
この場合において，家屋の状況に応じ必要があるものについては，
さらに家屋の需給事情による減点を行うものとする（同二）。
(イ)非木造家屋の再建築費評価点は，非木造家屋の状況に応じ，「部
分別による再建築評価点数の算出方法」又は「比準による再建築費
評価点の算出方法」のいずれかによって求めるものとする（同第３
節一２）。
部分別による再建築費評価点の算出方法によって非木造家屋の再
建築費評価点を求める場合は，当該非木造家屋の構造の区分に応じ，
当該非木造家屋について適用すべき非木造家屋評点基準表によって
求めるものとし，同評点基準表によって非木造家屋の再建築費評点
数を求める場合においては，各個の非木造家屋の構造の区分に応じ，
当該非木造家屋について適用すべき非木造家屋評点基準表によって
当該非木造家屋の各部分別に標準評点数を求め，これに補正項目に
ついて定められた補正係数を乗じて得た数値に計算単位の数値を乗
じて算出した部分別再建築費評点数を合計して求めるものとする
（同節二）。
(ウ)損耗の状況による減点補正率のうち，経過年数に応ずる補正率
（経年減点補正率）は，通常の維持管理を行うものとした場合にお
いて，その年数の経過に応じて通常生ずる減価を基礎として定めた
ものであって，非木造家屋の構造区分により各々補正率が定められ
ており，鉄骨造りの店舗用建物（骨格材の肉厚が４ミリメートルを
超えるもの）については経過年数１年で０．９８の補正率とされて
いた（同基準第２章第３節五１(1)，別表第１３）。
(エ)平成１２年度から平成１４年度までの各年度における家屋の評
価における評点１点当たりの価額は，１円に｢物価水準による補正
率｣と「設計管理費等による補正率」とを相乗した率を乗じて得た額
とし，非木造家屋については，全市町村を通じ「物価水準による補
正率」が１．００，「設計管理費等による補正率」が１．１０とさ
れていた（同第２章第４節二）。
(2)７頁２１行目の「基準年度である」から２４行目冒頭の「て，」までを「平
成１２基準年度の平成１２年基準に則って，本件建物を骨格材の肉厚が４ミ
リメートルを超える鉄骨造りの非木造家屋の店舗用建物として，」に改める。
(3)１０頁４行目の「理由はなく，」の次に次のとおり加える。
また，本件のように固定資産の価格が固定資産課税台帳に登録されて
いない新築建物の場合には，建物建築価格以外に時価として所有者が承
認したものはなく，何らかの事情で不動産取得税を納付しても，不動産
取得税の課税標準たる価格の時価性が確定したといえる時間的経過はな
いこと，法４０９条２項の定めは，知事の価格の決定・通知が固定資産
評価委員の価格評価の過程に取り込まれて評価の内容となっており，知
事の価格決定における違法は固定資産評価委員の固定資産評価の違法と
なるものというべきであるから，初めての固定資産税課税において知事
の不動産取得税における再建築費の算定に違法性があることが明らかと
なった場合にまで不動産取得税と固定資産税における不動産の評価の統
一を図るという要請が未だ強くはないこと，不動産取得税を納付しなが
ら固定資産税の課税標準を争うのはごく稀な場合に限られるから，かか
る場合に固定資産税の課税を争わせても徴税事務の簡素化を阻害するほ
どの弊害は考えられないことからして，控訴人のように知事の通知があ
った不動産について不動産取得税の賦課決定を争わなかった場合におい
ては，当該固定資産税の登録価格を争うことができると解すべきである。
(4)１０頁８行目の「本件においては，」から１２行目末尾までを次のとおり
改める。
上記のような事情からして，法４０９条２項の「特別の事情」は，法
７３条の２１第１項の「特別の事情」よりも広く解釈されるべきであり，
本件においては，法４０９条２項の「特別の事情」に該当するものとし
て，①本件通知価格（３２億６６０４万１８９１円）は実際の建築価
格２４億８４９０万円に比して不当に高いこと，②この価格差は，平
成１０年から平成１５年までの新潟市内の鉄骨造りの商業建築物の建築
費変動率７７．０２パーセントを看過して，９１．１４パーセント（評
価変動割合０．９３，経年減価補正率０．９８）しか補正していないこ
と，③本件建物の２階床面積を４１６４．８２平方メートルも多く認
定していること，④主体工事，仮設工事等で後記(3)ア(イ)ないし(サ)
のとおりの適正な減点補正等をしていないことといった事情が存してい
る。また，上記①，③，④の事情があるから，県知事の評価には重大か
つ明白な瑕疵がある。
(5)１８頁２３行目の次に行を改め次のとおり加え，２４行目の「(ア)」を
「(イ)」に，１９頁１８行目の「(イ)」を「(ウ)」に改める。
(ア)本件建物の平成１５年度の価格の決定においては，①後記
(イ)又は(ウ)のとおり，平成１０年から平成１５年までの鉄骨造り
の商業用建物の建築費の下落率は，評価に当たって採用された評価
変動割合及び経年減点補正率を大幅に上回るものであったこと，②
本件建物の２階床面積が４１６４．８２平方メートルも多く認定
されていること，③主体工事，仮設工事等で前記(3)ア(イ)ないし
(サ)のとおりの適正な減点補正等をしていないことという評価基準
が定める評価方法によっては，再建築費を適切に算定することがで
きない特別の事情が存している。
したがって，本件建物の平成１５年度の価格は，後記(イ)又は(ウ)
のとおり決定されるべきである。
(6)１９頁６行目の「のであり，」から９行目末尾までを「のであるから，本
件においては０．７７０２程度の補正がされるべきであった。」に改め，２
１行目から２２行目にかけての「評価変動割合と経年減点補正率により，」
を削る。
第３当裁判所の判断
１当裁判所も，控訴人の請求は理由がないから，いずれも棄却すべきものと判
断する。その理由は，原判決の該当部分を次のとおり補正するほかは，原判決
「事実及び理由」欄の「第３当裁判所の判断」の１ないし３に記載のとおり
であるから，これを引用する。
(1)２０頁２３行目から２４行目にかけて，２１行目５行目，１５行目の「評
価員」を「固定資産評価員」に改め，２２頁９行目の「これに」から２１行
目末尾までを次のとおり改める。
これに対し，控訴人は，法４０９条２項が固定資産税の課税標準を
争う途を制限するので憲法７６条２項，８４条にも違反する旨主張す
る。しかしながら，法４０９条２項は，固定資産税の課税基準となる
べき不動産の価格を定める実体規定であるから，上記主張は，憲法上
法律にゆだねられた租税に関する事項の定立について，特定の法律に
おける具体的な課税標準の定めに関する立法政策上の適不適をいうに
帰着するので，違憲の問題を生ずるものではない。したがって，控訴
人の上記主張は採用できない。
また，控訴人は，法４０９条２項の「特別の事情」が法７３条の２
１第１項の「特別の事情」よりも広く解釈されるべきである旨主張す
るが，法７３条の２１第１項も法４０９条２項とともに，道府県知事
と市町村長のする同一不動産の評価を統一させ，徴税事務の簡素化を
図るという趣旨の規定であることにかんがみれば，両条項所定の「特
別の事情」の意義について敢えて異なる解釈をするのが相当であると
する合理的理由は見出し難く，控訴人の上記主張は採用できない。
(4)控訴人は，法４０９条２項の「特別の事情」として，①本件通知
価格（３２億６６０４万１８９１円）は実際の建築価格２４億８４９
０万円に比して不当に高い，②平成１０年から平成１５年までの新
潟市内の鉄骨造りの商業建築物の建築費変動率７７．０２パーセント
を看過して，９１．１４パーセント（評価変動割合０．９３，経年減
価補正率０．９８）しか補正していない，③本件建物の２階床面積
を４１６４．８２平方メートルも多く認定している，④主体工事，
仮設工事等で適正な減点補正等がされていないと主張する。
しかし，いずれも県知事が不動産取得税賦課の際にした本件建物の
評価の誤りを主張するものであり，これらが不動産取得後に生じた特
別の事情に該当しないことは明らかであるから，控訴人の上記主張は，
主張自体失当というべきである（仮に，②の事情に不動産取得後に生
じた事情が含まれているとした場合については，後述する。）。
また，控訴人は，上記①，③，④の事情から本件建物についての県
知事の評価には重大かつ明白な瑕疵がある旨主張するので，検討する。
証拠（甲２の２，３の２）及び弁論の全趣旨によれば，本件建物の
建築請負代金額が２４億８４９０万円であったことが認められる。し
かし，家屋の建築請負代金額は，一般に，請負人と注文者との間のそ
れまでの取引関係，将来の受注への期待，受注時の事情など個別的な
事情によって格差が大きいものといえるから，本件建物についての上
記請負代金額が必ずしも建築当時の適正な時価を示すものとはいえな
いこと，控訴人は，本件建物の建築に当たり当初１０社に建築工事費
用の見積りを依頼し，その中で見積金額が低かった４社に再見積りを
依頼し，これに応じて再見積りをした４社の見積金額は，Ａが２４億
８４９０万円，Ｂが２６億７０７０万円，Ｃが２７億３３２０万円，
Ｄが２８億７０７０円であり，最低価格であったＡと工事請負契約を
締結したものであることは控訴人の自認するところであること，本件
建物の平成１５年１月１日の時点の正常価格について，原審における
鑑定（鑑定人・不動産鑑定士Ｅ）では２６億円と評価しており，Ｆ株
式会社は３４億１０００万円と評価していること（乙１７）にかんが
みれば，本件通知価格がそれにより難いほど著しく適正な価格とかけ
離れて，県知事の価格決定に重大かつ明白な瑕疵があるとは認められ
ない。
また，上記③については，駐車場としての構造物は，外気を分断す
る周壁が施されていないものがほとんどであるから，床面積の判定に
当たっては，厳格な外気分断性を求めることに意味がなく，二方ない
し三方が壁その他の区画で囲まれていれば，その壁その他の区画の一
部が開放されていても，その部分を建物又は床面積と認めて差し支え
ないものであり（乙２５，２６），県知事は，本件建物２階の駐車場
部分４２８６．４４平方メートルについても，屋根があり，北側（店
舗部分側）及び西側にそれぞれ壁などの区画があり，また，東側も壁
（腰壁と垂れ壁）によって囲まれていたことから，この部分も床面積
に算入したものであり（乙１４の１及び２，２７），本件建物の評価
において本件建物２階の延べ床面積の算定に誤りがあるとは認め難い。
したがって，本件通知価格がそれにより難いほど著しく適正な価格と
かけ離れて，県知事の価格決定に重大かつ明白な瑕疵があるとは認め
られない。
さらに，上記④についても，原判決別表Ⅰ及びⅡにおいて再建築費
と控訴人主張の修正額との差が顕著な蛍光灯用器具，ガス設備，空調
マルチシステム，仮設工事及びその他工事の５項目について検討する
と，以下のとおり，控訴人の主張はいずれも理由がない。
ア蛍光灯用器具について
控訴人は，設備の設置面積に誤りがあり，また，本件建物の蛍光
灯の設置個数は，１平方メートル当たりの設置個数が，店舗部分は
０．３３個，風除室部分は０．１７個，事務室部分は０．１６個，
バックヤード部分は０．１１個，屋上駐車場部分は０．０６個にと
どまっており，本件建物の蛍光灯用器具は，密度が低いため，配置
につき補正係数０．５０の減点補正が必要である旨主張する。しか
し，事務所，店舗及び百貨店建物における電気設備の標準評点数の
計算単位は建物の延べ床面積ではなく，蛍光灯が設置されている床
面積であるし（乙１０），また，蛍光灯用器具の標準評点数は，瞬
時点灯式，天井２．８メートル，４０ワット用器具が１．０平方メ
ートル当たり０．４３個程度のものの設置床面積１．０平方メート
ル当たりのものであり，補正項目は，「配置」，「蛍光灯型式」，
「取付」，「点灯」及び「天井高」の５項目であるのに（甲３８），
控訴人の主張においては，これらの項目が考慮されていたものとは
認められないから，控訴人の上記主張は直ちに採用することはでき
ない。
イガス設備について
控訴人は，本件建物における実際のガス設備の設置面積が延床面
積の２７分の１以下である３．６パーセント程度にすぎないから，
計算単位に延べ床面積を使用することに合理性はない旨主張する。
しかし，ガス設備の評点数の計算単位を延べ床面積とする評価基準
（乙１０）そのものが不合理であるとされるべき事情は，本件全証
拠によるも認められないから，同評価基準に則って評価された本件
建物のガス設備についての県知事の評価が不合理であるとはいえな
い。
ウ空調マルチシステムについて
控訴人は，本件建物における空調マルチシステムの設置面積は合
計２４９８０．１４平方メートルであるから，設備の設置面積に誤
りがある旨主張する。しかし，県知事による本件建物の評価に先立
って本件建物の調査がされた平成１４年１０月２３日時点において，
新潟県職員は，本件建物の空調マルチシステムの設置面積を２万６
６８９．４９平方メートルと認定している（乙１４の２，弁論の全
趣旨）ところ，新潟県職員によるこの認定が誤りであったと認める
に足りる証拠はなく，控訴人が主張する設置面積との差異がいつ，
いかなる事情によって生じたか証拠上明らかではないので，県知事
による本件建物の評価において，空調マルチシステムの設置面積に
控訴人が主張するような誤りがあったとはいえない。
エ仮設工事について
控訴人は，本件建物における仮設工事は困難を伴うものではない
ことなどから，仮設工事の工事の難易による補正は０．８６の減点
補正では足りず，工事が最も簡単なものとして補正係数０．７の減
点補正が必要であり，また，本件建物は単純な直方体の組み合わせ
であることなどから，建物の程度の補正についても最も簡易なもの
として補正係数０．８の減点補正が必要である旨主張する。しかし，
本件建物は，その西側及び南側がいずれも市道に近接して建てられ
ており，西側は立体駐車場の出入口となり，建物と一体となってい
るスロープが市道間際までせり出している状態になっていること
（乙３４）からして，仮設工事に困難が伴わないものと断定できる
ような建物とはいえず，控訴人主張のような仮設工事の難易による
補正の必要性があるとは認めらない。また，本件建物は，正方形や
長方形に比して労務費が多くなるＬ字型の建物であり，建物の周囲
には複数の小規模な凸凹の箇所があり（乙１４の２），さらに，本
件建物は２階建ではあるものの，階高は１階が６．０メートル，２
階が５．０２５メートルであり（乙１４の２），評価基準（乙１０）
別表１２の事務所，店舗，百貨店用建物の標準階高である４メート
ル程度よりも階高が高い建物であることにかんがみれば，本件建物
は，控訴人が主張するような減点補正を必要とする建物とは到底認
められない。
オその他工事について
控訴人は，その他の工事の対象となる木工事（床間，敷居，鴨居，
長押等の造作工事）は全くなく，金属工事も棚，鉄製手摺，窓格子
はなく，樋，鉄製階段も建物面積に比して少ないから，最大限の減
点補正がされるべきであり，１．５０の増点補正には根拠がない旨
主張する。しかし，県知事の評価における「その他工事」とは，評
価基準第３節二の非木造家屋評点基準表の部分別区分の(1)から
(13)までに含まれない木工事，金属工事等をいうものであり（甲３
８），控訴人が主張する内容の工事はいずれも例示的なものにすぎ
ず，証拠（乙１４の２）及び弁論の全趣旨によれば，県知事は，本
件建物について，①２階の駐車場への出入口として設けられたス
ロープの通路，②壁面に看板を設置するために建築された床面積
に算入されない３階の工事，③屋上を駐車場とするために施工し
た屋上全体のパラペット及び腰壁などの工事を上記の「その他工事」
であるとして評価をしたものと認められるところ，このような「そ
の他工事」の施工量に照らせば，１．５０の増点補正は十分根拠が
あるものというべきであり，「その他工事」について最大限の減点
補正がされるべきであるとする控訴人の上記主張は採用できなる。
以上によれば，上記④において控訴人が主張するその余の減点補正
等の当否について検討するまでもなく，本件通知価格がそれにより難
いほど著しく適正な価格とかけ離れて，県知事の価格決定に重大かつ
明白な瑕疵があるとは認められない。
(2)２３頁１行目末尾に次のとおり加える。
また，本件通知価格がそれにより難いほど著しく適正な価格とかけ
離れて，県知事の価格決定に重大かつ明白な瑕疵があるとは認められ
ないから，平成１２年基準の当てはめに違法はない。
(3)２４頁７行目の「関係」を「直接関係」に，１２行目末尾の「ない」に次
のとおり加える。
（控訴人は，法３４９条１項所定の適正な時価を推認することができ
ない特別な事情として，平成１０年から平成１５年までの新潟市内の
鉄骨造りの商業建築物の建築費の建築費の下落率が評価に当たり採用
された評価変動率及び経年減点率を大幅に上回っていたを主張するよ
うでもあるから，検討するに，この主張は，評価基準が定める評価方
法をそのまま適用した場合に再建築費を適正に算定することができな
い可能性があるというあくまでも一般的，抽象的な可能性をいうもの
にすぎず，また，その中に不動産取得後に生じた事情があるとしても
どの程度の割合であるかが明らかでない。したがって，それをもって
上記特別の事情が存するということはできない。他に，本件において
上記特別の事情が存することはうかがわれない。）
２よって，原判決は相当であり，本件控訴は理由がないから棄却することとし
て，主文のとおり判決する。
東京高等裁判所第２４民事部
裁判長裁判官都築弘
裁判官北澤章功
裁判官小池喜彦

戻る