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主文
１原判決中控訴人敗訴部分を取り消す。
２被控訴人の利益分配金に係る請求を棄却する。
３訴訟費用は第１，２審を通じて，被控訴人の負担とする。
事実及び理由
第１控訴の趣旨
主文同旨
第２事案の概要
本件は，宅地建物取引業者である被控訴人が，控訴人において被控訴人名義
で行った土地の買取り及び売却の取引について，控訴人に対し，双方間の利益
分配契約に基づき，上記転売に係る利益分配金及び売買代理手数料の合計額か
ら既払額を控除した残額の１１１７万１４６０円並びにこれに対する民法所定
の遅延損害金の支払を求めた事案である。
原審は，利益分配金に係る請求の一部を認容し，その余の請求及び売買代理
手数料の請求を棄却したところ，控訴人が利益分配金の上記一部認容部分を不
服として控訴した。
１前提事実（争いがない事実及び各項掲記の証拠又は弁論の全趣旨により明ら
かな事実）
⑴被控訴人は，不動産の売買，賃貸借及びその仲介，管理に関する業務等を
業とする会社である。
控訴人は，かつて有限会社Ｇの屋号で不動産業を営んでいた際，被控訴人
と仲介行為の取引をするようになった。
控訴人は，平成１０年に刑事事件で有罪判決を受けて服役し，平成１５年
春に出所した。
⑵被控訴人は，平成１６年８月１日，控訴人を被控訴人の従業員として登録
し，控訴人が被控訴人の名義と暖簾を使用して宅地建物取引業（宅建取引
業）の業務を行う旨の合意をした。なお，控訴人は宅建取引業の免許を有し
ていなかった。
控訴人は，被控訴人に対し，平成１７年９月４日ころ，被控訴人の業務に
協力従事するについて一定の事項を厳守履行する旨の誓約書を差し入れた
（甲１６）。その誓約事項には，「良識に基ずく利益配分を別途の計算によ
り享受する事」等が記載されている。
⑶被控訴人は，平成１７年１０月２０日，Ａから，豊田市ａ町ｂ丁目ｃ，同
ｄの各土地（本件土地。公簿面積合計２８４７㎡）を代金４３０６万０５０
０円で購入し，同日，被控訴人は，本件土地を有限会社Ｂに代金８６１２万
１０００円で売却した。Ａから被控訴人，被控訴人からＢへの本件土地の所
有権移転登記手続は，それぞれ平成１８年７月１４日，同月１９日になされ
た。これらの売買取引について，売主及び買主らとの売買交渉や契約手続等
の一切は控訴人が行った（控訴人本人（原審），被控訴人代表者（同））。
以上の一連の取引（本件取引）は，株式会社Ｃ（代表者Ｄ）及び有限会社
Ｅが媒介した。
⑷控訴人は，平成１８年７月１９日，本件取引による利益３７５２万１００
０円を，名古屋銀行豊田営業部の「有限会社Ｆ」名義の預金口座に振り込ん
だ。有限会社Ｆの代表者は控訴人である。
⑸控訴人は，平成１８年８月３０日，被控訴人に利益分配金１５０万円を支
払った（この支払をもって利益分配金を完済とする旨の合意があったか否か
は後述のとおり争いがある。）。
⑹被控訴人は控訴人に対し，平成２０年９月１日付け「未払金督促支払請求
書」（甲７の２）をもって，上記利益の２０％の分配金（７５０万４２００
円）と，Ｂへの売却代金の６％の売買代理手数料（５１６万７２６０円）の
支払を求め，同書面は翌日控訴人に到達した（甲７の４）が，控訴人は，分
配金については既に支払を終えており，売買代理手数料については支払義務
がない旨を同月３日付け回答書で回答した（甲８）。
２争点及び当事者の主張
当事者双方の主張は原判決別紙「当事者の主張」記載のとおりであるからこ
れを引用するが，売買代理手数料の請求部分について被控訴人から不服申立て
はないので，当審における争点は，利益分配金についての合意の有無及び内容
と，その合意が宅地建物取引業法（宅建業法）１３条の名義貸しの禁止の規定
に抵触し，公序良俗違反により無効か否かである。これらについて，当事者双
方の主張を次のとおり敷衍するほか，当審における双方の補足的主張を次項に
付加する。
（被控訴人）
控訴人を被控訴人が雇用する条件は，給与は全て歩合給とし，仲介行為の手
数料や売買・転売等取引行為による純利益等の営業利益の配分率を控訴人８０
％，被控訴人２０％とし，必要経費は控訴人の負担とするというものであった。
したがって，控訴人は，被控訴人に対し，本件取引による利益分配金として，
純利益の２０％に当たる７５０万４２００円を支払わなければならない。これ
を控訴人が上記１⑸のとおり被控訴人に支払った１５０万円とすることを控訴
人と合意した事実はない。
被控訴人と控訴人は雇用契約関係にあり，控訴人が行った本件取引は宅建業
法１３条の名義貸しには該当しないから，上記利益分配契約は有効である。
（控訴人）
被控訴人名義で控訴人が行った仲介行為及び売買代理行為の手数料の配分率
は，控訴人８０％，被控訴人２０％であったが，それ以外の売買・転売等取引
行為によって得た純利益の配分率は，その都度被控訴人と控訴人とが協議する
ことになっていた。本件においては，上記Ｃの代表者のＤ立会いのもと，利益
分配金を１５０万円とすることで合意が成立し，控訴人は上記のとおりこれを
被控訴人に支払済みである。
控訴人は，宅建取引業の免許を有しなかったため，被控訴人の名義と暖簾を
借りて宅建取引をしたのであり，これは強行法規である宅建業法１３条の名義
貸しの禁止に抵触するから，被控訴人と控訴人との間の利益分配にかかる合意
は公序良俗に反して無効である。
控訴人は，形式的には被控訴人の従業員であったが，被控訴人から給与の支
払を受けず，具体的業務遂行について指示を受けることもなく，また出勤する
ことも少なかったから，実質的には被控訴人の従業員ではなかった。
３当審における双方の補足的主張
（控訴人）
⑴原審は，本件の利益分配合意は，被控訴人が控訴人の苦境を慮り，専ら控
訴人を救済する目的により合意されたものであり，また，被控訴人において，
宅建業法１３条を潜脱する目的等の不当な動機があったとも認められず，被
控訴人は公序良俗違反の責めを負わないとした。しかし，被控訴人は，控訴
人に対し給与等の固定的実費を負担せず，利益が発生した場合のみ利益配分
を受けることにより，事業結果のプラス面のみを享受することができたので
あり，これは不当な動機というべきである。
⑵利益分配に関する合意内容について，原審は，仲介業務以外の取引につい
ての利益分配をその都度決定するという合意が成立したことを裏付ける実例
がないこと，仲介か否かで特に配分方法を変える理由がないことを根拠に，
利益分配金を事案を問わず被控訴人２０％，控訴人８０％としている。しか
し，被控訴人が控訴人を従業員として登録し，名義と暖簾を使用させてから
約１年経過後，本件取引の直前になって，「良識に基ずく利益配分を別途の
計算により享受する事」等と記載された誓約書を控訴人が被控訴人宛に差し
入れているのは，仲介業務以外の取引によって得た利益の分配率は，その都
度協議により定める旨の合意であったことを裏付けるものである。
また，仲介業務以外の取引は，仲介業務と異なり，物件購入資金の負担者，
利益の有無，利益額がケースバイケースであり，一律に合理的な利益配分率
を決定するのが困難である。
⑶原審は，本件利益分配の基礎となる利益額は，控訴人主張の１５００万円
でなく，３７５２万円余りと認定するが，控訴人本人が本件取引で得た利益
額は約１００２万円である。
（被控訴人）
仮に，被控訴人と控訴人間の利益配分の合意が公序良俗に違反し無効であっ
たとしても，被控訴人は不法な利益の獲得を企図しておらず，服役を終えて出
所した控訴人から，更生，再起の助力を要請されたために控訴人を雇用し，同
人の社会復帰を願って利益配分率も控訴人を８０％としたのである。そして，
控訴人は，約３年間にわたって上記合意による利益を享受してきたのであり，
それにもかかわらず，上記合意の無効を主張するのは，信義誠実の原則に反し
て許されない。
第３当裁判所の判断
当裁判所は，以下に述べるとおり，被控訴人と控訴人の間の利益分配金に関
する合意は，宅建業法１３条の名義貸しの禁止に抵触する合意の一部をなすも
のであって，裁判上請求することは許されず，その請求は理由がないものと判
断する。
１証拠（控訴人本人（原審），被控訴人代表者（同））及び弁論の全趣旨によ
れば，以下の事実が認められる。
控訴人は，前記のとおり，かつて有限会社Ｇの屋号で不動産業を営んでいた
当時から被控訴人と仲介取引をする間柄であり，刑事事件で有罪判決を受けて
服役し出所した後も，不動産取引の業務に従事していたが，宅建業法所定の免
許は有していなかったところ，平成１６年８月１日，被控訴人との間で，概要
以下のアないしウのとおりの合意をした上，被控訴人の名義を使用して宅建取
引業務を行うことになり，被控訴人から従業者証明書の交付を受けた。
ア被控訴人は，控訴人を被控訴人の従業者として登録する。
イ控訴人は，被控訴人の名義と暖簾を使用して宅建取引業務を行う。
ウ営業利益の配分率を控訴人８０％，被控訴人２０％と定める。ただし，所
要経費は控訴人の負担とする。
しかし，控訴人は，月に４，５日程度被控訴人に出社して１時間程度滞在す
るものの，その宅建取引業務について被控訴人の指示を受けたり，その方針や
計画に従って業務を遂行するという関係にはなく，また，被控訴人から給与の
支給を受けたり，被控訴人において社会保険に加入することもなく，その業務
の実態は，被控訴人の業務とは独立した控訴人自身の判断と営業行為による業
務というべきものであった。
２上記認定事実によれば，控訴人は被控訴人の従業員としての形式をとって宅
建取引業務を行っていたとはいえ，被控訴人の指揮命令を一切受けることなく，
自己の判断と計算により独立して不動産業を営んでいたというべきであって，
実質的に被控訴人とは別個の事業者であったのであり，ただ自らは宅建取引業
の免許を有していなかったことから，宅建取引業を営むための方便として上記
免許を有する被控訴人の名義を使用し，被控訴人はこれを許諾して，その対価
として利益分配金の支払を受けるという関係にあったにすぎないことが明らか
である。
したがって，控訴人と被控訴人との間の上記合意は，宅建業法１３条が禁止
する名義貸しを内容とするものにほかならないというべきである。
被控訴人は，控訴人とは雇用関係にあるのであって，控訴人は被控訴人の従
業員として宅建取引業務を行っており，本件取引も同様であるから，控訴人と
の上記合意は宅建業法１３条が禁止する名義貸しを内容とするものには当たら
ない旨主張する。しかし，上述した諸点のほか，控訴人の宅建取引業務による
営業利益の８０％は控訴人が取得し，被控訴人は残りの２０％の配分を受ける
にすぎず，それに係る所要経費は控訴人が負担するという上記合意の内容にも
照らせば，控訴人が被控訴人の従業員として宅建取引業務を行ったものと認め
ることは困難であり，被控訴人の上記主張は採用することができない。
３そして，上記宅建業法１３条の名義貸しの禁止の規定は行政取締法規の性質
を有するものと解されるけれども，同法は，宅建取引業を営む者について免許
制度を実施し（宅建業法３条），その事業に対し必要な規制を行うことにより，
その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに，宅
建取引業の健全な発達を促進し，もって購入者等の利益の保護と宅地及び建物
の流通の円滑化とを図ることを目的として（同法１条），上記免許を受けない
者が宅建取引業を営むことを禁止し（同法１２条），また，自己の名義をもっ
て，他人に宅建取引業を営ませること等の名義貸しを禁止し（同法１３条）て
おり，同法１２条１項の無免許事業の禁止の違反に対しては刑事罰を設け（同
法７９条），同法１３条１項の名義貸しの禁止の規定の違反に対しても業務停
止や免許取消し等の行政処分（同法６５条，６６条）に止まらず，刑事罰（同
法７９条）を設けるなど，その実効性確保のための厳しい制裁規定を置いてい
ること，同法がこのような規定を定めた背景としては，宅地建物の取引は，住
居や事業活動の場など国民の生活や産業の根幹に関わる重要な取引分野である
上，その取引は一般に高額な取引となることが多く，これを巡る事実的，法律
的な紛争の危険性も少なくないことから，免許を取得した者にのみ宅建取引業
を営ませてこれらの取引を円滑に行わせることにより，購入者らの利益を保護
する必要性が高いこと等の事情があると解されること，これらの諸点に鑑みる
と，同法１３条の名義貸しの禁止の規定に違反する合意は，同法が宅建取引業
を営む者について免許制度を実施した上記の趣旨目的を潜脱してその実現を妨
げ，実質的に無免許による宅建取引業者の営業を可能にし，宅地建物の購入者
らの円滑で安全な取引を阻害する危険を生じさせるものであって，相当強度の
違法性を帯びた合意というべきであり，その私法上の効力としても，公権力を
もって実現することを許容するのは相当ではなく，したがって，これを裁判上
行使することが許されない性質のものというべきである。
そうすると，被控訴人と控訴人間において合意された名義貸しの禁止規定に
違反する合意の一部をなしている本件の利益分配金に係る合意も，これを裁判
上行使することは許されないといわなければならない。なお，控訴人の公序良
俗違反による無効の主張には，上記内容の主張が含まれるものと解することが
できる。
４被控訴人は，控訴人との間で上記合意をしたのは，控訴人が服役後で宅建取
引業の免許も持っていないという苦境にあることに配慮し，同人の更生等に協
力するとの事情によるものであって，その合意内容にも不当なものは含まれて
おらず，また宅建業法１３条を潜脱するなどの不法な動機によるものでもない
として，控訴人が上記合意の無効を主張するのは信義誠実の原則に違反して許
されない旨を主張するが，宅建業法１３条の名義貸し禁止の規定が保護を図っ
ている上述した法益は，上記合意の当事者間の個人的な関係や事情によって左
右されるべき性質のものではなく，また，その合意の実態は，上述したとおり，
宅建業法１３条の名義貸し禁止の規定に抵触するものであることは明らかであ
るから，被控訴人の上記主張は採用することができない。
５そうすると，被控訴人の利益分配金の請求は，その余について検討するまで
もなく理由がない。
第４結論
よって，被控訴人の利益分配金の請求を一部認容した原判決は相当でないか
らこれを取り消し，その部分の被控訴人の請求を棄却することとして，主文の
とおり判決する。
名古屋高等裁判所民事第２部
裁判長裁判官中村直文
裁判官近藤猛司
裁判官下嶋崇

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