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主文
原判決を破棄する。
本件を名古屋高等裁判所に差し戻す。
理由
上告代理人貝阿彌誠ほかの上告受理申立て理由について
以下に摘示する租税特別措置法（以下「措置法」という。）及び都市計画法（以
下「都計法」という。）の各条項は，それぞれ別表記載のものをいう。
１本件は，被上告人らが，その所有する土地を被上告補助参加人（以下「参加
人」という。）に売却した対価について措置法３３条の４第１項１号所定の長期譲
渡所得の特別控除額の特例（以下「本件特例」という。）が適用されるものとして
所得税の申告をしたところ，上告人らから，本件特例の適用は認められないとして
各更正及び過少申告加算税の各賦課決定を受けたので，上記各更正のうち確定申告
額ないし修正申告額を超える部分及び上記各賦課決定（修正申告をした被上告人に
ついては修正申告額を超える本税額に係る部分）の取消しを求める事案である。
２(1)都計法によれば，①都市計画施設の区域内において建築物の建築をし
ようとする者は，政令で定める軽易な行為等を除き，都道府県知事の許可を受けな
ければならず（５３条１項），②都道府県知事は，上記①の許可の申請があった
場合において，当該建築が都市計画施設に関する都市計画に適合し，又は当該建築
物が所定の要件に該当し，かつ，容易に移転し，若しくは除却することができるも
のであると認めるときは，その許可をしなければならないが（５４条），③都道
府県知事は，都市計画施設の区域内の土地でその指定したものの区域（以下「事業
予定地」という。）内において行われる建築物の建築については，上記②にかかわ
らず，上記①の許可をしないことができ（５５条１項本文），④都道府県知事
（土地の買取りの申出の相手方として公告された者があるときは，その者）は，事
業予定地内の土地の所有者から，上記③により建築物の建築が許可されないときは
その土地の利用に著しい支障を来すこととなることを理由として，当該土地を買い
取るべき旨の申出があった場合においては，特別の事情がない限り，当該土地を時
価で買い取るものとする（５６条１項）とされている。
なお，上記各規定により都道府県知事が行うこととされている許可，買取り等に
ついては，都計法等の規定により，地方自治法２５２条の１９第１項の指定都市に
おいては，当該指定都市の長が行うものとされている。
(2)措置法３３条の４第１項１号は，個人の有する資産で措置法３３条１項各
号又は３３条の２第１項各号に規定するものがこれらの規定に該当することとなっ
た場合において，その者がその年中にその該当することとなった資産のいずれにつ
いても措置法３３条又は３３条の２の規定の適用を受けないときは，これらの全部
の資産の収用等又は交換処分等による譲渡については，措置法３１条１項に規定す
る長期譲渡所得の特別控除額の上限は，同条４項所定の１００万円ではなく，５０
００万円とする旨規定しており（これが本件特例である。），措置法３３条１項３
号の３は，土地等が都計法５６条１項の規定に基づいて買い取られ，対価を取得す
る場合等を掲げている。
３原審の確定した事実関係の概要は，次のとおりである。
(1)参加人による公園用地の取得について
ア参加人においては，都市計画施設である公園又は緑地の区域内の土地につい
て，必要に応じて都計法５５条１項の規定による事業予定地の指定をし，事業予定
地内の土地の所有者からの申出を受けて当該土地の買取りを行っていた。
イ参加人による上記の土地の買取りは，次のような手順により行われていた。
すなわち，①上記区域内の土地の地権者で参加人による土地の買取りを希望する
ものが，参加人に対し，仮の土地買取申出書を提出し，②参加人が当該土地を購
入する予算措置を講ずることができた時点で，名古屋市長（以下「市長」とい
う。）において当該土地を事業予定地に指定してその旨の公告をし，③参加人の
担当職員が，地権者に対し，都計法５３条１項の規定による建築許可の申請をする
よう促し，④その申請に対しては，市長が都計法５５条１項本文の規定により建
築不許可の決定をし，⑤地権者から都計法５６条１項の規定による土地買取りの
申出を受けて，市長において地権者との間で当該土地の売買契約を締結するという
ものであった。
なお，参加人においては，上記③の申請に係る申請書に添付すべき建築図面（都
市計画法施行規則３９条参照）として，あらかじめ５，６種類の図面を用意してお
り，地権者が提出した申請書にどの図面を添付するかは，参加人の担当職員が，当
該土地の面積等に応じて適当と思われる図面を任意に選択していた。
(2)被上告人Ｘ∼Ｘ関係１８
ア被上告人Ｘを除く被上告人ら８名（以下「被上告人Ｘ∼Ｘ」という。）９１８
は，第１審判決別紙ａ町の物件目録１記載の土地（以下「ａ町の土地１」とい
う。）を共有しており，被上告人Ｘ（以下「被上告人Ｘ」という。）は，同目録１１
２及び３記載の各土地（以下，それぞれ「ａ町の土地２」などといい，ａ町の土地
１と併せて「ａ町の各土地」という。）を所有していた。
イ市長は，昭和５３年５月２４日，ａ町の各土地を含む近隣地域につき都市計
画決定（名古屋都市計画公園５・５・３６号氷上公園）をした。
ウ被上告人Ｘは，ａ町の各土地につき，具体的な利用計画を有していなかっ１
たが，公園用地に指定されていてその利用，処分が困難であると聞き，参加人に問
い合わせたところ，参加人の担当職員から，建築物の建築は制限されているが，他
に譲渡するのであれば参加人が買い取る意向であり，その対価に対する課税につい
ては本件特例が適用される旨の教示を受けた。そこで，被上告人Ｘは，被上告人１
Ｘ∼Ｘを代表して，ａ町の各土地を参加人に売却する意向を参加人に伝えた。１８
エ市長は，平成１０年５月２５日，ａ町の土地１を事業予定地に指定した。被
上告人Ｘ∼Ｘは，ａ町の土地１につき，同年１１月２７日付けで，市長に対し都１８
計法５３条１項の規定による建築許可の申請をし，同年１２月４日付けで建築不許
可の決定を受け，同月７日付けで，市長に対し都計法５６条１項の規定による買取
りの申出をした。市長は，同１１年２月１日，被上告人Ｘ∼Ｘとの間で，ａ町の１８
土地１を代金１億２１３０万２０００円で買い取る旨の売買契約を締結し，同月１
９日，被上告人Ｘ∼Ｘに対し，上記代金を支払った。１８
また，市長は，平成１１年６月３日，ａ町の土地２及び３を事業予定地に指定し
た。被上告人Ｘは，同年１０月６日付けで，ａ町の土地２につき，市長に対し都１
計法５３条１項の規定による建築許可の申請をし，同月１２日付けで建築不許可の
決定を受け，同月１５日付けで，ａ町の土地２及び３につき，市長に対し都計法５
６条１項の規定による買取りの申出をした。市長は，同年１１月３０日，被上告人
Ｘとの間で，ａ町の土地２を代金５６８３万２０００円で，ａ町の土地３を代金１
７７７万６０００円でそれぞれ買い取る旨の売買契約を締結し，同年１２月２２
日，被上告人Ｘに対し，上記代金を支払った。１
なお，上記の各建築許可申請に係る申請書に添付された建築図面は，いずれも参
加人の担当職員が用意し，ａ町の各土地の面積，形状に合うものを適宜選択して添
付したものであり，被上告人Ｘは，これらの図面が添付されることを知らなかっ１
た。
(3)被上告人Ｘ関係９
ア被上告人Ｘは，第１審判決別紙ｂ町の物件目録１ないし３記載の各土地９
（以下，これらを「ｂ町の各土地」といい，ａ町の各土地と併せて「本件各土地」
という。）を所有していた者である。
イ市長は，昭和４７年１２月６日，ｂ町の各土地を含む近隣地域につき都市計
画決定（名古屋都市計画緑地第７号猪高緑地）をした。
ウ被上告人Ｘは，ｂ町の各土地につき具体的な利用計画を有しておらず，平９
成１０年には，参加人の担当職員の求めに応じて，ｂ町の各土地を参加人が緑地と
して無償で使用することを許諾した。その際，参加人の担当職員は，買取りの予算
措置を講ずることができ次第連絡するので，あらかじめ土地の買取りに関する書類
を提出してほしい旨申し入れた。そこで，被上告人Ｘは，ｂ町の各土地につき，９
仮の土地買取申出書を提出した。
エ市長は，平成１１年６月３日，ｂ町の各土地を事業予定地に指定した。被上
告人Ｘは，ｂ町の各土地につき，同１２年８月９日付けで，市長に対し都計法５９
３条１項の規定による建築許可の申請をし，同月１６日付けで建築不許可の決定を
受け，同月１７日付けで，市長に対し都計法５６条１項の規定による買取りの申出
をした。市長は，同年１０月５日，被上告人Ｘとの間で，ｂ町の各土地を代金合９
計３億６６８３万４８００円で買い取る旨の売買契約を締結し，同月２６日，被上
告人Ｘに対し，上記代金を支払った。９
なお，上記の建築許可申請に係る申請書に添付された建築図面は，参加人の担当
職員が適宜用意したものであった。
４原審は，上記事実関係の下において，被上告人らはいずれも本件各土地の売
却の対価（以下「本件対価」という。）について本件特例の適用を受けることがで
きると判断して，被上告人らの請求を認容した。その理由は，要旨次のとおりであ
る。
(1)都計法５６条１項の文理上，事業予定地内の土地の所有者が当該土地の買
取りの申出を行うためには，現実に都計法５３条１項の建築許可の申請を行うこと
及び同申請に対し不許可決定がされることは要件とされていない。また，都計法５
６条１項は，土地買取りの申出を認めることにより，土地利用制限に対する補償を
行って実質的に地権者の財産権を保護するとともに，併せて都道府県知事等による
土地の先行取得を実現しようとする趣旨に出たものと解することができる。
(2)本件特例は，地権者がその土地を都道府県知事等に買い取ってもらう場合
の譲渡所得について税法上の特典を与えることによって，都計法の上記立法目的を
間接的に実現しようとする政策的意図に出たものということができる。そうする
と，本件特例の適用を受けるためには，具体的な建築意思までは必要ではなく，建
築物の建築が許可されないことを理由に買取りを求めるとの意思が明確であれば足
りるものと解される。
(3)被上告人らは，事業予定地に指定された本件各土地につき，都計法５６条
１項の規定による買取り申出をして，参加人にこれを譲渡したものであり，本件特
例の適用を否定すべき事情はない。
５しかしながら，原審の上記判断は是認することができない。その理由は，次
のとおりである。
(1)都計法５３条１項の許可又は不許可は，都市計画施設の区域内において
「建築物の建築をしようとする者」からの申請に対する応答としてされるものであ
り，都計法５６条１項の規定は，建築物の建築をしようとする土地の所有者が意図
していた具体的な建築物の建築が都計法５５条１項本文の規定により許可されない
場合には，上記所有者は，その土地の利用に著しい支障を来すこととなることか
ら，都道府県知事等に対し，当該土地の買取りを申し出ることを認めたものと解さ
れる。したがって，都計法５６条１項の規定による土地の買取りの申出をするに
は，当該土地の所有者に具体的に建築物を建築する意思があったことを要するもの
というべきである。
また，措置法３３条１項３号の３が都計法５６条１項の規定による土地の買取り
を掲げているのは，土地の所有者が意図していた具体的な建築物の建築が事業予定
地内であるがために許可されないことによりその土地の利用に著しい支障を来すこ
ととなる場合に，いわばその代償としてされる当該土地の買取りについては，強制
的な収用等の場合と同様に，これに伴い生じた譲渡所得につき課税の特例を認める
のが相当であると考えられたことによるものと解される。
そうすると，土地の所有者が，具体的に建築物を建築する意思を欠き，単に本件
特例の適用を受けられるようにするため形式的に都計法５５条１項本文の規定によ
る不許可の決定を受けることを企図して建築許可の申請をしたにすぎない場合に
は，たとい同申請に基づき不許可の決定がされ，外形的には都計法５６条１項の規
定による土地の買取りの形式が採られていたとしても，これをもって措置法３３条
１項３号の３所定の「都市計画法第５６条第１項の規定に基づいて買い取られ，対
価を取得する場合」に当たるということはできない。したがって，上記のような場
合，当該所有者は当該対価について本件特例の適用を受けることができないものと
解するのが相当である。
(2)前記事実関係によれば，被上告人らは，いずれも，本件各土地につき，具
体的な利用計画を有しておらず，被上告人らが市長に対して提出した各建築許可申
請書に添付された建築図面も，参加人の担当職員が適宜選択して添付したものであ
ったというのであるから，被上告人らに具体的に建築物を建築する意思がなかった
ことは明らかである。被上告人らは，当初から参加人に本件各土地を買い取っても
らうことを意図していたものの，本件特例の適用を受けられるようにするため，形
式的に建築許可申請等の手続をとったものにすぎない。参加人による本件各土地の
買取りは，外形的には都計法５６条１項の規定による土地の買取りの形式が採られ
ているものの，被上告人らには，その意図していた具体的な建築物の建築が許可さ
れないことにより当該土地の利用に著しい支障を来すこととなるという実態も存し
ない。したがって，本件対価について本件特例の適用はないというべきである。
６以上と異なる原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違
反がある。論旨は理由があり，原判決は破棄を免れない。そして，被上告人らは，
上告人らによる前記各更正等が信義則に反する旨主張するので，その点について更
に審理を尽くさせるため，本件を原審に差し戻すこととする。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
(裁判長裁判官田原睦夫裁判官藤田宙靖裁判官堀籠幸男裁判官
那須弘平裁判官近藤崇晴）
（別表）
措置法３１条１項平成１４年法律第１５号による改正前のもの
措置法３１条４項平成１６年法律第１４号による改正前のもの
措置法３３条ａ町の土地１の譲渡につき，平成１１年法律第７０号に
よる改正前のもの
ａ町の土地２及び３の譲渡につき，平成１２年法律第１
３号による改正前のもの
ｂ町の各土地の譲渡につき，平成１３年法律第７号によ
る改正前のもの
措置法３３条の２ａ町の土地１の譲渡につき，平成１１年法律第７０号に
よる改正前のもの
ａ町の土地２及び３の譲渡につき，平成１２年法律第１
３号による改正前のもの
ｂ町の各土地の譲渡につき，平成１５年法律第８号によ
る改正前のもの
措置法３３条の４平成１６年法律第１４号による改正前のもの
第１項
都計法５３条１項平成１１年法律第１６０号による改正前のもの
都計法５４条平成１２年法律第７３号による改正前のもの
都計法５５条１現行の規定
項，５６条１項

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