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　　　　　　　　　　　主　　　　文
　　　１　第１審被告の控訴に基づき，原判決を次のとおり変更する。
　　　(1)第１審被告は，第１審原告に対し，第１審原告が第１審被告に対して別紙物
件目録１記載の土地について平成９年７月３０日売買を原因として所有権
移転登記手続をするのと引き換えに，５０８７万２１４０円を支払え。
　　　(2)第１審原告のその余の請求を棄却する。
　　　２　第１審原告の控訴を棄却する。
　　　３　訴訟費用は，第１，２審を通じてこれを２分し，その１を第１審原告の負担とし，
その余を第１審被告の負担とする。
　　　　　　　　　　　　　　事実及び理由
第１　当事者の求めた裁判
　１　第１審原告の控訴の趣旨
　　(1)原判決を次のとおり変更する。
　　(2)第１審被告は，第１審原告に対し，７９１５万４４３２円及びこれに対する平成１０
年３月２０日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
　　(3)訴訟費用は，第１，２審とも，第１審被告の負担とする。
　２　第１審被告の控訴の趣旨
　　(1)原判決中第１審被告敗訴部分を取り消す。
　　(2)第１審原告の請求を棄却する。
　　(3)訴訟費用は，第１，２審とも，第１審原告の負担とする。
第２　事案の概要
　１　事案の概要
　　　本件は，第１審原告が，第１審被告に対し，第１審原告と第１審被告間には，第１審
被告が第１審原告所有の別紙物件目録１記載の土地（以下「本件土地」という。）を
裁判所選任の鑑定人である不動産鑑定士の鑑定評価額の代金額で買い受ける旨
の合意が成立し，上記鑑定人の鑑定評価額７９１５万４４３２円が同合意に基づく本
件土地の売買代金額であるとして，その支払と同金額に対する平成１０年３月２０
日（第１審原告が，第１審被告に対し，第１審原告の第１審被告に対する本件土地
の所有権移転登記手続の履行と引き換えに，同金額の支払をすることを内容とす
る調停の成立を求めた日の翌日）から支払済みまで民法所定の年５分の割合によ
る遅延損害金の支払を求めたところ，第１審被告は，上記鑑定人の鑑定評価額が
鑑定方法等において著しく不適切であるため，上記合意に係る鑑定評価額とはい
えず，売買代金額が確定できないから，上記合意に係る売買は不成立である等と
主張して，第１審原告の請求を争っている事案である。
　　　原審は，第１審被告には上記鑑定評価額を減額修正した６５８３万４１８７円を代金
として支払う義務がある旨判断して，第１審原告の請求を，第１審被告に対して同
金額及びこれに対する本判決が確定した日の翌日から支払済みまで年５分の割
合による遅延損害金の支払を求める限度で認容し，その余を棄却したところ，これ
を不服とする第１審原告及び第１審被告双方がそれぞれ控訴を提起した。
　２　前提事実（証拠記載のない事実は争いがない。）
　　(1)第１審原告による民事調停申立て（甲１，２）
　　　　第１審原告は，平成７年８月，その所有する本件土地等と第１審被告所有の別紙
物件目録２記載の土地等を含む隣接土地との境界に疑義があり，その所有権
の範囲が不明であるとして，隣接土地の所有者である第１審被告，Ａ，国及びＢ
町を相手方として，小浜簡易裁判所に民事調停の申立て（同裁判所平成７年(ノ)
第３７号事件。以下「本件民事調停」という。）をした。
　　(2)本件民事調停手続中における売買合意等
　　　ア　本件民事調停手続中の平成９年２月１７日，第１審原告と第１審被告は，本件
土地の売買について次のとおり合意（以下「本件合意」といい，本件合意によ
る本件土地の売買に関する合意を「本件売買契約」という。）し，合意書（甲
２。以下「本件合意書」という。）を取り交わした。
　　　　①　第１審原告は，第１審被告に対し，本件土地を売却し，第１審被告は，これを
買い受ける。
　　　　②　本件土地の面積は，第１審原告が本件土地として現実に占有している部分
（以下「第１審原告占有部分」という。）の面積と第１審被告が別紙物件目録
２記載の土地（以下「第１審被告所有隣接地」という。）として現実に占有し
ている部分（以下「第１審被告占有部分」という。）の面積との合計面積から
Ｂ町所有地の面積１６９平方メートル及び里道部分の面積を減じた面積に，
本件土地と第１審被告所有隣接地との公簿上の面積比率（３９４５．６５分
の１６９２．６５）を乗じて算出した面積とする。
　　　　③　上記①の売却価格は裁判所が選任した鑑定人が算出した価格とする。
　　　　④　第１審原告と第１審被告は，第１審被告がＢ町所有地を占有していることを確
認し，Ｂ町所有地の処理については第１審被告が責任をもって適正処理す
ることを約束する。
　　　　⑤　本件合意のために要する測量費用及び鑑定費用は，第１審原告１６９２．６
５，第１審被告２２５３の割合で負担する。
　　　イ　本件民事調停手続において小浜簡易裁判所が選任した土地家屋調査士Ｃは，
本件合意に係る第１審原告占有部分と第１審被告占有部分を測量し，平成９
年７月１０日，求積平面図（以下「本件求積平面図」という。）を作成した。
　　　　　上記測量の結果，第１審原告占有部分の面積が４６２４．７４平方メートル，第１
審被告占有部分の面積が６３８９．２１平方メートルであった（甲４中の求積平
面図）。
　　　ウ　第１審原告と第１審被告は，平成９年７月３０日，本件合意に関して，次のとお
り合意（以下「本件追加合意」という。）し，合意書（甲３。以下「本件追加合意
書」という。）を取り交わした。
　　　　①　本件合意③の鑑定人による算出方法を以下のとおりとする。
　　　　　　鑑定人は，本件求積平面図の求積部分のうちＫ１９とＫ４４を直線で結んだ線
の西側部分を対象土地として価格鑑定を行い，１平方メートル当たりの価
格（以下「単価」という。）を算出する。その鑑定に当たっては，対象土地を
現状有姿の状態で評価する（以下，上記対象土地を「売買対象地」とい
う。）。
　　　　②　第１審原告と第１審被告間の売却価格は，上記①によって算出された単価に
本件合意②によって算出された面積を乗じて算出する。
　　　エ　売買対象地は，上記イの第１審原告占有部分と同一の範囲であったため，そ
の面積は４６２４．７４平方メートルであった（甲４中の求積平面図）。
　　(3)不動産鑑定士Ｄによる鑑定の実施（甲４，当審証人Ｄ）
　　　ア　本件民事調停手続において，小浜簡易裁判所は，本件合意に基づく鑑定人と
して不動産鑑定士Ｄ（以下「Ｄ鑑定士」という。）を選任し，Ｄ鑑定士は，売買対
象地の平成９年４月７日現在での現状有姿の状態における適正な土地価格
ついての価額鑑定作業を行い，同年９月１日，不動産鑑定評価書（甲４。以下
「Ｄ鑑定書」という。）を作成し，これを小浜簡易裁判所に提出した（以下，Ｄ鑑
定書の内容を「Ｄ鑑定」という。）。
　　　イ　Ｄ鑑定は，売買対象地が一団の規模を有する画地でありながら，その地形から
異質の個別性を有する部分によって構成されているとして，売買対象地を５つ
の部分に分類した上，取引事例比較法を適用して求めた比準価格を標準とし
て，分集評価法の手法により，次の①ないし④のとおり，売買対象地の平成９
年４月７日現在での単価を１万７２３３円と鑑定した。なお，Ｄ鑑定は，分集評
価法について，規模要因及び形状要因は全体で計量すべきであり，部分評価
（土地利用状況の同質な「構成部分」別による。）と全体評価を混合（結合）し
た考え方によって適正な価格にアプローチすることで，部分価値の集合により
全体価値を判定する手法であると説明している。
　　　　①　売買対象地を地形から次の５つの部分に分類する。
　　　　　　Ｐａ１：西側幅５ｍ町道に微高接面一方路，緩傾斜原野（草木繁茂），６００㎡
（売買対象地中の割合１３．０％）
　　　　　　Ｐａ２：高低差約１５～２５ｍ程度の緩傾斜台地（草木繁茂）及び素取付け傾斜
進入路等（盛土），概測面積１５４０㎡（売買対象地中の割合３３．３％）
　　　　　　Ｐａ３：南側若狭自転車道側の間に，官地が介在する高低差１．５～８ｍの擁
壁，概測面積６０㎡（売買対象地中の割合１．３％）
　　　　　　Ｐａ４：主として上記台地を取り巻く土羽状の法地，概測面積２１７４．７４㎡（売
買対象地中の割合４７．０％）
　　　　　　Ｐａ５：切通し状に町道より引き込み付設された道路敷，概測面積２５０㎡（売
買対象地中の割合５．４％）
　　　　②　上記各土地部分の単価を次のとおり評価する。
　　　　　　Ｐａ１について，取引事例比較法を適用してその標準価格（１平方メートル当た
りの価格。以下同じ。）を１万６２００円とし，これを基準として，Ｐａ１との比
較による標準価格を別表「Ｐａ２～Ｐａ５標準価格の評定（査定）」のとおり，
Ｐａ２につき２万円，Ｐａ３につき１万２２００円，Ｐａ４につき１万３６００円，Ｐａ
５につき２万６２００円と定める。
　　　　③　全体としての画地条件補正
　　　　　　Ｐａ１ないしＰａ５について，上記②で求めた各単価にその概測面積を乗じて，
それぞれの部分価値としての価格を求めた上，売買対象地全体としての個
性に応じた補正をして，売買対象地全体としての価格を判定するため，売
買対象地全体としての画地条件補正率を，開口率補正率（用地転換（開
発）を前提とした宅地見込地の観点から，地域の標準的開口率を考慮して
判定）１．０３，規模補正率及び形状補正率を各１（上記見込地であることか
ら，いずれについても補正不要と判定）とし，結局，これら補正率を通じて
１．０３と判定する。
　　　　④　鑑定評価額の決定
　　　　　　上記③で求めたＰａ１ないしＰａ５について得た部分価値の合計額に対して，上
記③で得た補正率１．０３を乗じて，売買対象地全体としての価格を計算す
ると，その額は７９７０万円（単価１万７２３３円）となる。
　　(4)Ｄ鑑定による本件土地の売買代金額
　　　　Ｄ鑑定で示された単価を基にして，本件合意及び本件追加合意（以下「本件合意
等」という。）に従って本件土地（売買対象地）の代金額を算出すると，その額は
７９１５万４４３２円となる。（計算上明らかな事実）
　　(5)本件民事調停の不成立等（甲４中の求積平面図，甲６，乙１）
　　　ア　Ｄ鑑定後の本件民事調停において，第１審被告は，Ｄ鑑定には鑑定方法等に
基本的な誤りがあるから，Ｄ鑑定による鑑定価格をもって本件合意に係る売
却価格とすることには応じられないとし，かえって，本件合意に係る売却価格
として適切な価格を示すものであるとして，自らが依頼した不動産鑑定士Ｅ作
成の平成９年１１月５日付け不動産鑑定評価書（乙１。以下，同書の内容を「Ｅ
鑑定評価」という。）を提出した。Ｅ鑑定評価の売買対象地の単価は１平方メ
ートル当たり７８５０円であった。
　　　イ　平成１０年３月１９日の本件民事調停期日において，第１審原告と第１審被告
は，本件合意②中の里道部分の面積が１３８平方メートルであることを確認す
る旨合意したが，売買代金額についての合意成立の見込みがなかったため，
同調停は不成立等により終了した。
　　(6)原審裁判所による鑑定の実施と当裁判所による鑑定の実施（記録上明らかな事
実）
　　　ア　原審は，Ｄ鑑定が売買対象地の価格鑑定の方法として採用した分集評価手法
の当否等を鑑定事項として，不動産鑑定士Ｆ（以下「Ｆ鑑定士」という。）に対し
て鑑定を命じたところ，同不動産鑑定士は，鑑定を実施し，その結果を平成１
３年１０月４日付け鑑定書をもって報告した（以下，この鑑定書を「Ｆ原審鑑定
書」といい，その内容を「Ｆ原審鑑定」という。なお，Ｆ原審鑑定については，原
審記録上その結果陳述がされた旨の記載がないが，当事者双方は，原審及
び当審において，Ｆ原審鑑定に基づく弁論を行っているから，遅くとも当審に
おいて，その結果陳述をしたものと認めるのが相当である。）。　
　　　イ　当裁判所は，平成９年７月１０日時点及び鑑定実施時点での本件土地の適正
価格を鑑定事項として，Ｆ鑑定士に対して鑑定を命じたところ，同不動産鑑定
士は，鑑定を実施し，その結果を平成１６年５月１８日付け鑑定書をもって報
告した（以下，この鑑定書を「Ｆ当審鑑定書」といい，その内容を「Ｆ当審鑑定」
という。）。
　　　　　Ｆ当審鑑定は，本件土地を売買対象地として，その平成９年７月１０日時点にお
ける１平方メートル当たり価格を１万１０００円とし，鑑定実施時点（平成１６年
３月２４日）における同価格を７８００円とした。
　３　争点
　　(1)Ｄ鑑定による鑑定価格は本件合意③の価格といえるか否か（争点１）
　　(2)Ｄ鑑定による鑑定価格は本件合意③の価格といえない場合，新たに原審でされ
たＦ原審鑑定あるいは当審でされたＦ当審鑑定による鑑定価格を本件合意③の
価格ということができるか（争点２）
　　(3)同時履行の抗弁の成否と遅延損害金の起算日（争点３）
　４　争点に関する当事者の主張
　　(1)争点１について
　　　《第１審原告の主張》
　　　ア　本件合意③は，第１審原告と第１審被告間の本件土地の売買契約という法律
関係の一内容である売買代金の基礎となる単位面積当たりの価格決定を第
三者の判断に任せてそれに従う旨の合意であり，いわゆる仲裁鑑定契約に
該当する。そして，Ｄ鑑定は，本件合意に基づき裁判所が選任した不動産鑑
定士のした鑑定であるから，当事者はもとより，裁判所も，Ｄ鑑定による鑑定
価格に拘束される。もっとも，Ｄ鑑定について，Ｄ鑑定士が自ら鑑定作業をせ
ず，これを無資格者に委ねたなどのため不動産鑑定士による鑑定に値しない
ような重大な瑕疵がある場合には，上記拘束力を有するものではないが，第
１審被告がＤ鑑定について主張する瑕疵は鑑定の方法の合理性や妥当性を
問題にするにすぎず，上記重大な瑕疵には当たらないし，Ｄ鑑定には，第１審
被告が主張するような瑕疵も存在しない。
　　　イ　仮に本件合意③が仲裁鑑定契約ではないとしても，本件合意③が上記趣旨の
ものである以上，Ｄ鑑定について，不動産鑑定士が通常一般的に行う不動産
価額鑑定手法から逸脱したものでない限りは，本件合意に係る売買契約の売
買代金額はＤ鑑定による鑑定価額により確定するところ，Ｄ鑑定には上記逸
脱はないから，上記売買代金額は本件追加合意に従ってＤ鑑定により７９１５
万４４３２円と確定された。
　　　《第１審被告の主張》
　　　ア　本件合意③が仲裁鑑定契約であることは争う。
　　　イ　Ｄ鑑定には，次のようなの根本的な誤りがあり，通常の不動産鑑定手法を逸脱
しているから，Ｄ鑑定による鑑定価額が本件合意に係る売買契約の売買代金
額とはならない。
　　　　①　鑑定対象となった本件土地の形状について誤認があること
　　　　　　すなわち，本件土地は，Ｄ鑑定がされた平成９年７月当時から，全体として渦
巻き状に造成され，頂上部分に約５００平方メートルの平坦地があるという
形状（上記平坦地のほかはそのための法面という形状）であった。ところ
が，Ｄ鑑定では，本件土地が現況図（甲１６）のとおりの形状であって，北側
の町道より低い位置に２段の平坦地があるとし，その下段の平坦地Ｐａ１，
上段の平坦地Ｐａ２などに５分類して時価を鑑定しているから，鑑定の最低
限度の適正条件である現状を誤認するという根本的な誤りがある。
　　　　②　「現状有姿」の鑑定条件に相違し，「素造成」であるとして造成費用を加算した
誤りがあること
　　　　　　Ｄ鑑定では，「現状有姿」が鑑定条件となっていたにもかかわらず，本件土地
を「素造成地」であるとし，標準地との比較における現状の価格（これには，
本件土地を「素造成」するまでに要した費用も含まれている。）に今後宅地
とするために要する造成費用を加算して，本件土地の時価を鑑定している
が，本件土地を「現状有姿」において宅地見込み地の林地として鑑定する
場合には，今後宅地造成に要する費用は全て「現状有姿」としての本件土
地の価格から控除されるべきであるから，Ｄ鑑定には，減額すべき造成費
用を加算するという根本的な誤りがあり，適正な価格から著しく高額な金額
となっている。
　　(2)争点２について
　　　《第１審原告の主張》
　　　　仮にＤ鑑定について，通常の鑑定方法を逸脱した点があるため，これをそのまま
本件合意③に係る鑑定価格とすることができないとしても，本件合意③は，本件
売買契約について，裁判所が選任した中立的な不動産鑑定士が鑑定した本件
土地の価格から算出した単価を基準として売買代金を確定するとの合意である
から，裁判所が選任する不動産鑑定士は特定されておらず，裁判所が選任した
中立的な不動産鑑定士であれば同合意に適うから，当初の小浜簡易裁判所の
みならず，本件売買契約に関する紛争が係属する裁判所が選任した中立的な
不動産鑑定士がした鑑定価格によっても上記売買代金を確定することができ
る。したがって，本件売買契約についての売買代金の確定が不能であるというこ
とはない。
　　　　そして，原判決が説示するとおり，Ｄ鑑定の瑕疵についてはＦ原審鑑定により補
正されたから，仮にＤ鑑定をそのまま本件合意③に係る鑑定価格とすることがで
きないとしても，Ｄ鑑定及びこれを補正するＦ原審鑑定により，本件売買契約の
売買代金額は，原判決認定のとおり６５８３万４１８７円と確定された。
　　　　また，控訴審裁判所が選任したＦ鑑定士によるＦ当審鑑定は，本件合意③に適う
ところ，本件売買契約の売買代金額は，本件追加合意書が作成された平成９年
７月３０日時点の時価単価１万１０００円（Ｆ当審鑑定の同月１０日時点の鑑定価
格と同額）に基づいて算出されるべきであるから，その額は５０８７万２１４０円と
なる。
　　　《第１審被告の主張》
　　　　不動産売買契約において，売買代金額は最も重要な要素であるところ，本件合
意③に従って選任された不動産鑑定士によるＤ鑑定が上記(1)の第１審被告主
張のとおりの根本的な誤りの存在の故に無効なものであるから，本件売買契約
は，売買代金額の確定が不能であるため，有効な契約として不成立又は無効な
契約である。
　　　　仮にそうでないとしても，第１審原告の本件請求は，小浜簡易裁判所が選任した
鑑定人によるＤ鑑定を根拠とするものであるところ，第１審被告が再三にわたり
指摘したとおりＤ鑑定に根本的な誤りがあり，そのことが本件訴訟の審理を通じ
て明らかとなった以上，第１審原告が本件請求を維持することは信義則上許さ
れないから，その棄却を求める。
　　(3)争点３について
　　　《第１審原告の主張》
　　　ア　第１審原告は，本件民事調停期日である平成１０年３月１９日，Ｄ鑑定に従って
確定された本件売買契約の売買代金７９１５万４４３８円の支払を内容とする
調停の成立を求めたが，第１審被告は，これを拒否した。第１審原告は，その
際，第１審被告に対し，第１審被告から上記売買代金の支払がされるのであ
れば，いつでも本件土地について所有権移転登記手続に応ずる準備をしてい
る旨伝えたから，第１審被告には上記所有権移転登記手続との同時履行の
抗弁はなく，したがって，第１審被告は，同月２０日から上記売買代金支払義
務について履行遅滞にある。
　　　イ　仮に本件売買契約の売買代金額が，Ｄ鑑定により確定されず，Ｄ鑑定及びこれ
を補正するＦ原審鑑定により原判決が認定するとおり６５８３万４１８７円と確
定されたとしても，そのことは，原判決の送達により第１審被告にも明らかとな
ったから，第１審被告は，原判決の受領後は履行遅滞にある。
　　　《第１審被告の主張》
　　　　第１審被告の第１審原告に対する本件売買契約に基づく売買代金の支払と第１
審原告の第１審被告に対する本件土地の所有権移転登記手続の履行とは同時
履行の関係にあるから，第１審被告は，上記所有権移転登記手続の履行がある
まで，上記売買代金の支払を拒絶する。
第３　当裁判所の判断
　１　争点１について
　　(1)本件売買契約の成立とその内容
　　　ア　前記前提事実及び弁論の全趣旨によれば，第１審原告は，その所有する本件
土地等の所有権の範囲が不明であるため，その範囲を明らかにする必要が
あるとして，第１審被告らを相手方として本件民事調停の申立てをしたところ，
本件民事調停手続が係属中の平成９年２月１７日，相手方の一人である第１
審被告との間で，上記紛争を解決するための手段として，第１審原告所有の
本件土地を第１審被告に売り渡すこと（本件合意①），その売買代金額を裁判
所が選任した鑑定人（不動産鑑定士）が算出した価格とすること（本件合意
③）等を内容とする本件合意をし，次いで，同年７月３０日，本件合意②に係る
第１審原告占有部分と第１審被告占有部分についての測量結果を踏まえて，
本件合意③に係る鑑定人による価格算出の対象となる土地（売買対象地）の
範囲と面積の確定及び売買代金決定のための具体的な算出方法を内容とす
る本件追加合意をしたことが認められる。
　　　　　上記事実によれば，第１審原告と第１審被告は，本件合意等により，第１審原告
がその所有の本件土地を第１審被告に売り渡し，その売買代金額は，本件土
地の範囲として合意した売買対象地４６２４．７４平方メートル（本件求積平面
図の求積部分のうちＫ１９とＫ４４を直線で結んだ線の西側部分）について裁
判所が選任した鑑定人が算出した単価に上記面積を乗じて算出した金額とす
る旨合意したのであるから，第１審原告と第１審被告は，本件追加合意をした
平成９年７月３０日には，第１審原告が第１審被告に対して本件土地を上記方
法で定まる売買代金額で売却する旨の本件売買契約を締結したものというべ
きである。
　　　イ　そして，本件売買契約の売買代金額は，本件合意等において，具体的な金額と
して合意されたわけではないが，上記アのとおり，本件合意等により，その額
を算出する方法が具体的に合意されたのであり，同方法でその額を確定する
ことが可能であることは明らかであるから，本件売買契約が，売買代金額が
確定できないために不成立あるいは無効であるということはできないのであ
り，有効に成立したものである。
　　　　　もっとも，本件合意等により合意された事項は，不動産売買契約における売買
目的物及び売買代金額に限られていて，通常の不動産売買契約において通
常取り決められる売買代金の支払時期及び方法，所有権移転の時期，所有
権移転登記手続の時期及び方法等の履行に関する事項，当事者の一方の
債務不履行があった場合の解除に関する事項等についての取決めはされて
いないが，これらの事項は，それについて合意がない場合には民法の諸規定
の適用により補充されるべきものであるから，上記事項について取決めがな
されていないからといって，本件売買契約の内容が確定していないということ
はできない。
　　(2)本件売買契約の売買代金額とＤ鑑定との関係
　　　ア　前記前提事実(3)アのとおり，Ｄ鑑定士は，本件売買契約の内容をなす本件合
意③に係る不動産鑑定士として，本件民事調停手続が係属する小浜簡易裁
判所が選任した不動産鑑定士であるから，Ｄ鑑定士が売買対象地についてそ
の価格の鑑定をしたＤ鑑定で出された単価は，Ｄ鑑定が，その方法及び内容
において，専門職である不動産鑑定士のした鑑定と評価することができない
程の著しい瑕疵あるいは欠陥があって，本件合意③に係る「価格」に該当しな
いとされる特段の事情のない限りは，本件合意の当事者である第１審原告と
第１審被告において，本件土地の売買代金額算定の基礎となり，これに売買
対象地の面積を乗じて算出された金額を上記売買代金額となることを承認せ
ざるを得ないものというべきであり，この点は本件合意③がいわゆる仲裁鑑
定契約であるか否かにはかかわらないものである。
　　　イ　第１審被告は，前記第２，４(1)第１審被告主張欄記載のとおり主張するところ，
同主張は上記アで指摘した特段の事情の存在を主張するものと解されるの
で，以下検討する。
　　　　(ｱ)Ｄ鑑定の手法及び内容は，前記前提事実(3)イに記載したとおりであって，そ
の採用した分集評価法の手法により，売買対象地の平成９年４月７日現在
での単価を１万７２３３円と鑑定したところ，証拠（甲４，１６，原審及び当審
証人Ｄ（原審は書面尋問））によれば，Ｄ鑑定では，売買対象地が現況図
（甲１６）のとおりの形状であって，北側の町道より低い位置に２段の平坦地
があるとし，売買対象地を地形によりＰａ１ないしＰａ５の５つの部分に分類
（下段の平坦地がＰａ１で面積約６００平方メートル，上段の平坦地がＰａ２
で面積約１５４０平方メートルとする。）とした上，Ｐａ１については，これを
「西側幅５ｍ町道に微高接面一方路，緩傾斜原野（草木繁茂）」の宅地見込
み地とし，その標準価格を取引事例比較法を適用して１万６２００円と定
め，次いで，これを基準として，Ｐａ１との比較で，Ｐａ２についてその標準価
格を定め，法面と私道をなすＰａ３ないしＰａ５について，宅地見込み地であ
るＰａ１，Ｐａ２のための不可欠の土地として，その標準価格を順次２万円，１
万２２００円，１万３６００円，２万６２００円と定めているから，Ｐａ１が上記の
ような地形の宅地見込み地であり，その標準価格がＤ鑑定が採用した額と
なること及びＰａ２の面積が概ね上記のようなものであることは，Ｄ鑑定にお
いて基本的，かつ重要な前提となっていることは明らかである。
　　　　(ｲ)ところが，証拠（甲１４ないし１６，乙１，２，５，６，Ｆ原審鑑定，Ｆ当審鑑定）によ
れば，本件土地は，Ｄ鑑定がされた平成９年７月当時から，全体として渦巻
き状に造成され，頂上部分に約５００平方メートルの平坦地があるという形
状（上記平坦地のほかはそのための法面及び私道という形状）であったの
であり，Ｄ鑑定におけるＰａ１に相当する平坦地は存在せず，また，Ｐａ２に
相当する平坦地の面積はＤ鑑定の約１５４０平方メートルの３分の１程度し
かなかったことが認められるから，Ｄ鑑定には，鑑定の前提となる基本的，
かつ重要な事実についての誤認があり，したがって，「現状有姿」の鑑定条
件をも満たさないものであったものである。
　　　　　　また，Ｄ鑑定では，売買対象地のうち法面及び私道をなすＰａ３ないしＰａ５の
標準価格について，Ｐａ１の標準価格との比較で，これらがＰａ１，Ｐａ２の宅
地見込み地のための不可欠の土地としてその標準価格を上記のとおりＰａ
１のそれぞれ７５パーセント，８４パーセント，１６２パーセントと定めるが，Ｆ
原審鑑定にあるとおり，これら土地は，上記宅地見込み地のための不可欠
の土地ではあるが，宅地として利用できる土地ではないから，上記のような
高額な標準価格を定めること（特に，Ｐａ５の私道部分がＰａ１のみならず，Ｐ
ａ５のそれをも上回ること）は著しく合理性を欠くものというべきであり，Ｄ鑑
定には，この点でもその手法あるいは内容に看過できない誤りがある。
　　　　　　原審（書面尋問）及び当審証人Ｄの証言中には，上記認定判断に反する部分
があるが，採用できない。
　　　　(ｳ)したがって，Ｄ鑑定には，その手法又は内容に著しい瑕疵あるいは欠陥があ
って，本件合意③に係る「価格」に該当しないとされる特段の事情（上記ア
の特段の事情）があるというべきであるから，Ｄ鑑定で出された売買対象地
の単価をもって本件売買契約における売買代金額を算定することはできな
い。
　２　争点２について
　　(1)本件合意等は，前記のとおり，小浜簡易裁判所に本件民事調停手続が係属中に
第１審原告と第１審被告間に成立した合意であるから，第１審原告と第１審被告
は，本件合意当時，同簡易裁判所が本件民事調停手続において売買対象地の
時価を鑑定するために選任する不動産鑑定士のことを念頭において本件合意
③のとおり合意したものと推認され，したがって，本件合意③の「裁判所の選任
する鑑定人が算出した価格」とは，直接には，同簡易裁判所が上記鑑定のため
に選任する不動産鑑定士による鑑定価格を意味するものと解される。
　　　　しかしながら，本件合意等は，前記のとおり，第１審原告がその所有する本件土
地等の所有権の範囲が不明であるため，その範囲を明らかにする必要があると
して，第１審被告らを相手方として本件民事調停の申立てをしたことが契機とな
って，上記紛争を解決するための手段として，本件民事調停手続が係属中に成
立した合意である上，その合意は，調停手続とは別に，合意書（本件合意につき
甲２，本件追加合意につき甲３）を取り交わす方法で成立しているところ，上記各
合意書には，その合意が本件民事調停手続が係属する間のみ効力がある旨等
その効力の存続を制限する定めはないから，本件合意等が，本件民事調停手
続の終了により，その効力が当然に失われるものではなく，また，本件合意等に
おいて，上記鑑定人として不動産鑑定士を選任する裁判所も，裁判所に選任さ
れる不動産鑑定士も特定されていないのである。これらの諸事情を併せ考える
と，本件合意③は，本件売買契約の売買代金額を，裁判所が選任した中立的な
不動産鑑定士が鑑定した本件土地の価格から算出した単価により売買価格を
確定するとの趣旨の合意にすぎず，上記不動産鑑定士を選任する裁判所を小
浜簡易裁判所に特定あるいは限定する趣旨までは含まないものとして合意され
たものと解するのが相当である。
　　　　そうすると，小浜簡易裁判所が本件民事調停手続において売買対象地の時価を
鑑定するために選任した不動産鑑定士による鑑定が何らかの事由により本件
合意③に係る「価格」に該当しないため，同不動産鑑定士による鑑定価格により
本件売買契約の売買代金額を確定できないからといって，直ちに本件売買契約
の売買代金額の確定が不能となるものということはできないのであり，その旨を
いう第１審被告の主張は採用できない。
　　(2)そして，前記前提事実及び弁論の全趣旨によれば，第１審原告は，小浜簡易裁
判所が本件民事調停手続において売買対象地の時価を鑑定するために選任し
た不動産鑑定士によるＤ鑑定の鑑定価格が本件合意③に係る「価格」に該当
し，これにより本件売買契約の売買代金額が確定したとして，本件民事調停手
続において第１審被告にその履行を求めたが，第１審被告がこれを争ったため，
同調停が不成立で終了したこと，そのため，第１審原告は，上記履行を求めて
本件訴訟を提起したところ，Ｄ鑑定について本件合意③に係る「価格」該当性が
争点となって審理が行われるに至り，当審において，当事者双方の申請により，
本件土地（その範囲は売買対象地）についての平成９年７月当時等の価格を鑑
定事項としてＦ鑑定士が選任され，その鑑定結果がＦ当審鑑定となったことが認
められるから，本件訴訟においてされたＦ当審鑑定による鑑定価格は，その手
法及び内容について著しい瑕疵あるいは欠陥があって，本件合意③に係る「価
格」に該当しないとされる特段の事情（上記１(2)アの特段の事情）がない限り
は，上記「価格」に該当するものと解するのが相当である。
　　　　なお，Ｆ原審鑑定は，Ｄ鑑定の当否を主たる鑑定事項としてされたものであって，
そこに提示されている鑑定価格は，Ｄ鑑定の手法のかなりの部分を所与のもの
として，Ｄ鑑定の一部を自己の見解に従って修正した場合の仮定的な鑑定価格
であるから，Ｄ鑑定とあいまっても，本件合意③に係る「価格」に該当するものと
いうことはできない。したがって，Ｆ原審鑑定で提示されている鑑定価格を基にし
て本件売買契約の売買代金額を確定することはできず，Ｆ原審鑑定によりＤ鑑
定が補正されて上記売買代金額が確定された旨の第１審原告の主張は採用で
きない。
　　(3)Ｆ当審鑑定については，その手法及び内容について著しい瑕疵あるいは欠陥が
あって，本件合意③に係る「価格」に該当しないとされる特段の事情があること
は，当事者双方からは何の指摘がなく，また，Ｆ当審鑑定の鑑定書を精査して
も，その手法及び内容について瑕疵あるいは欠陥があるものと認めることはでき
ない。
　　　　そして，本件売買契約は，上記１のとおり，平成９年７月３０日に成立したものであ
るから，その売買代金の額は，特段の合意が認められない以上，その成立時に
おける本件土地の価格と合意されたものというべきであるから，本件売買契約
の売買代金の額は，Ｆ当審鑑定中の同月１０日時点での鑑定価格である１平方
メートル当たり１万１０００円（上記鑑定価格の時点は本件売買契約成立時であ
る同月３０日とはわずか２０日の違いでしかなく，その間に不動産価格について
考慮に値するような変動があったことを窺わせる証拠はないから，同月３０日の
鑑定価格も上記鑑定価格と同一であると推認する。）をもって本件追加合意に従
って算出すると，５０８７万２１４０円となるものである。
　　(4)第１審被告は，第１審原告の本件請求が信義則に反して許されない旨主張する
が，その主張するような事情をもって，第１審原告の本件請求が信義則に反する
ものということはできないから，第１審被告の上記主張は採用できない。
　３　争点３について
　　(1)第１審原告は，平成１０年３月１９日の本件民事調停期日において，第１審被告
に対してＤ鑑定の鑑定価格に基づく売買代金額７９１５万４４３８円の支払を内容
とする調停の成立を求めたが拒否され，その際，第１審被告に対し，上記売買
代金の支払の際には，いつでも本件土地について所有権移転登記手続に応ず
る準備をしている旨伝えたから，第１審被告主張の同時履行の抗弁は消滅した
旨主張するが，既に説示のとおり，Ｄ鑑定によっては本件売買契約の売買代金
額は確定しないのであるから，同日当時においては，第１審被告が第１審原告
に対して支払うべき売買代金額は確定していなかったのであり，第１審被告にお
いて上記売買代金の支払義務を履行する余地もなかったのである。
　　　　そのような状況において，仮に第１審原告が上記のような口頭の提供をしたから
といって，第１審被告が履行遅滞となることはないし，本件土地について所有権
移転登記手続との同時履行の抗弁を失うものでもないことは明らかである。
　　(2)Ｆ原審鑑定によりＤ鑑定が補正されて上記売買代金額が確定された旨の第１審
原告の主張が採用できないことは，上記２(2)のとおりであるから，そのことを前
提として，第１審被告が原判決の受領の時に原判決認容額について履行遅滞と
なる旨の第１審原告の主張も採用できない。
　　(3)そして，上記２で説示したとおり，本件売買契約の売買代金額はＦ当審鑑定の平
成９年７月当時の鑑定価格をもって本件追加合意に従って算出することにより５
０８７万２１４０円と確定され，同金額での第１審被告の売買代金支払義務は履
行可能な状態となったものである。しかし，以後において，第１審原告が，第１審
被告に対し，本件売買契約に基づき第１審原告から第１審被告に対してなすべ
き本件土地の所有権移転登記手続義務について履行の提供をしたことについ
ての主張立証はない。そうすると，第１審被告の本件売買契約に基づく売買代
金支払義務とは同時履行の関係にある上記所有権移転登記手続義務について
の履行の提供がない以上，第１審被告の上記売買代金支払義務のみが履行遅
滞となることがないことは明らかである。
　　　　そして，第１審被告が主張する同時履行の抗弁は理由がある。
　４　結論
　　　以上によれば，第１審原告の請求は，第１審被告に対し，第１審原告が第１審被告
に対して本件土地について平成９年７月３０日売買を原因として所有権移転登記手
続をするのと引き換えに，５０８７万２１４０円の支払を求める限度で理由があり，そ
の余は失当として棄却すべきである。
　　　よって，第１審被告の控訴は一部理由があるから，第１審被告の控訴に基づき，原
判決を上記趣旨に変更し，第１審原告の控訴は理由がないから，これを棄却する
こととし，訴訟費用の負担につき民事訴訟法６７条，６４条，６１条を適用して，主文
のとおり判決する。
　　　　　名古屋高等裁判所金沢支部第１部
　　　　　　　　　裁判長裁判官　　　長　　　門　　　栄　　　吉
　　　　　　　　　　　　裁判官　　　渡　　　邉　　　和　　　義
　　　　　　　　　　　　裁判官　　　田　　　中　　　秀　　　幸
別表（省略）
別　紙
　　　　　　　　　　物　件　目　録　１
(1)福井県大飯郡Ｂ町甲１４０字乙２番
　　　雑種地　　　６８７平方メートル
(2)同所３番２
　　　山林　　　　１７８平方メートル
(3)同所３番４
　　　雑種地　　　　５０平方メートル
(4)同所４番２
　　　畑　　　　４．６５平方メートル
(5)同所５番２
　　　畑　　　　　１５２平方メートル
(6)同所１１番１
　　　雑種地　　　３９３平方メートル
(7)同所１２番１
　　　山林　　　　２２８平方メートル
別　紙
　　　　　　　　　　物　件　目　録　２
(1)福井県大飯郡Ｂ町甲１４０字乙１番
　　　宅地　　　　６２１平方メートル
(2)福井県大飯郡Ｂ町甲１４１字丙１番１
　　　雑種地　　　４３６平方メートル
(3)同所１１番１
　　　宅地　　　　９１２平方メートル
(4)同所１４番２
　　　宅地　　　　２８４平方メートル

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