戻る

（原審・宇都宮地方裁判所平成１２年(行ウ)第２号開発不許可処分取消請求事件（原審言渡日平
成１２年１０月２５日））
　　　　　主　　　　　　文
１　本件控訴を棄却する。
２　控訴費用は控訴人の負担とする。　
　　　　　事実及び理由　
第１　控訴の趣旨
　　１　原判決を取り消す。
　　２　被控訴人が平成１１年１２月２７日付けでした宇都宮市a町字bc番ｄ外５筆における
遊技場の建築を目的とする控訴人の開発許可の申請を不許可とした処分を取り消す。
　　３　訴訟費用は、第１、２審とも、被控訴人の負担とする。
第２　事案の概要
　　１　本件は、控訴人が、市街化調整区域内で所有していたパチンコ店につき道路改良
事業の障害物として移転補償を受けて収用されたのを受けて、同規模の店舗建築を市街
化調整区域内で実施することを計画して開発許可を申請したところ、被控訴人においてこ
れを不許可としたため、同処分の取消しを求めた事案である。原審が請求を棄却したこと
から、控訴人が本件控訴を提起した。
　　２　争いのない事実は、原判決２頁１１行目から７頁３行目まで記載のとおりであるか
ら、これを引用する。ただし、原判決６頁１４行目の「建築されるものであること」の次に「（以
下「１年要件」という。）」を加え、同２０行目の「書面」の次に「（以下「５９年通知」という。）」
を加える。
　　３　争点
　　　本件申請にかかる開発行為につき、１年要件の充足が開発許可の要件となり、都市
計画法３４条１０号ロの要件を欠くこととなるか。
　（控訴人の主張）
　　(1)　本件申請への１年要件の不適用
　　　　本件申請は、収用対象事業の支障物件とされ、構外再築として移転補償を受けて
収用された従前の遊技場に代わる遊技場の建築の許可を求めるものである。土地収用と
開発許可は別個の制度であることは当然であるが、土地収用法７７条は、収用土地上の
物件の移転が構造上可能であり、経済的である場合には物件の収用と併せて物件の移転
も一定の要件のもとに許容する旨を規定するものであり、このような行政に対する法的義
務に基づき、栃木県も上記遊技場の収用を行うに際し、法３４条１０号ロの解釈・運用とし
て、控訴人に対しても一定条件を付して開発許可を与えるという形で土地収用と開発許可
とが関連づけられた。したがって、構外再築というのも、移転工法の一つとしての意味に理
解するのは正当でなく、まさに上記のような行政の法的義務や土地収用と開発許可の関
連づけを示すものと理解するのが相当である。そうすると、被控訴人としては、本件申請に
つき、収用時における提案基準により、その適否を判断すべきである。
　　　　　そして、提案基準には１年要件はないうえ、本件申請の対象である建築物は、上
記の構外再築として、従前とほぼ同一の用途，規模及び構造で建築される建築物である
から、提案基準を充たす。
　　　　　したがって、本件申請に係る開発行為は法３４条１０号ロの要件を充足している。
　　(2)　１年要件の非周知等
　　　　控訴人は、上記のとおり土地収用時に、行政側から、将来の構外再築につき、特に
期限を定められることもなく開発許可が与えられるとの仕組みを理解したからこそ、収用に
応じたものである。また、控訴人は、具体的な開発許可に関しても被控訴人側と協議をし
つつ準備してきたものであり、その間、被控訴人から移転期限の制限がない旨の説明も受
けており、その事情は、平成５年１２月１３日付けの「収用対象事業に伴う物件移転補償証
明書」（甲３。以下「本件補償証明書」という。）中の「(6)　移転期限」の事項欄が２本線で抹
消されていることにも表われている。被控訴人は、前回の開発許可申請（平成１０年１０月）
において初めて１年要件を指摘したもので、控訴人にとっては不意打ちに等しいものであ
る。
　　　　のみならず、１年要件については、平成９年７月７日発行の栃木県開発許可ハンド
ブックに記載されているすぎず、それ以前の栃木県開発許可事務要綱では市街化調整区
域に関する１年要件はなかったものであり、国民において１年要件を知ることはできず、ま
た運用としての１年要件が周知されていたとの事実もない。
　　　　このような事情によれば、本年申請に対し開発許可の適否を審査するにつき１年要
件を課すのは相当でない。
　（被控訴人の主張）
　　(1)　本件申請に１年要件を適用することの適法性　　
　　　　本件申請の適否は、申請時における行政内部の運営基準である運営規程に従って
判断すべきであり、運営規程に含まれる１年要件についても当然に審査基準となる。
　　　　ところで、１年要件は、公共事業の円滑な執行と被収用者の生活権の保護との調和
を図る観点から規定されたものである。すなわち、被収用者において収容後の一定期間経
過後も市街化調整区域内に移転しない場合には、もはや同人の生活の基盤である住宅や
事業用建築物を市街化調整区域内に確保させる必要性が低く、その後は市街化区域内へ
の移転のみを許容することとしても著しく適切を欠くとはいえず、法３４条１０号ロの「市街
化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められ」るともいえないということを
根拠とするものである。そして、栃木県開発審査会は、被収用者に速やかに生活の再建を
含め法的安定性を確保する必要がある一方、再築のための開発申請に要する期間として
は通常１年あれば十分であることなどの事情を総合的に勘案して１年要件を定めたもので
あり、合理的な規定といえる。
　　　　１年要件のうち期間の起算点は「既存の建築物の移転又は除去を承諾した日」と規
定されているところ、これは「補償契約を締結した日」を意味するものとして、また、同期間
の終期である「１年以内に建築される」こととは、「補償契約締結後１年以内に開発許可申
請がされること」を意味するものとして、それぞれ運用されているうえ、申請者は、開発申請
に先立って必ず補償契約を締結しなければならないとはされていない。さらに、大規模な建
築物等のため移転に時間を要する場合や、市街化調整区域内における開発許可を取得し
た後でなければ補償契約を締結しないという者のために、被控訴人は、補償契約前であっ
ても租税特別措置法施行規則１５条の「公共事業用資産の買取等の申出証明書」（起業者
が買取りの申し出の際、被収用者に交付するもので、収用等に伴う租税特別措置法上の
課税の特例を受ける場合に必要となる書類）等が発行されていれば、その段階でも開発許
可を申請することができるとされていることからすれば、上記１年という期間が著しく短期
で、被収用者の移転が期間的に不可能となることはないから、期間としても妥当なもので
ある。
　　　　本件申請に係る遊技場は、控訴人所有の従前の遊技場が収用対象事業の施行に
より除去しなければならないこととなり、それに代わるべきものとして建築されるものである
が、本件申請は、従前の遊技場の移転又は除去を承諾した平成６年１月から約５年１１か
月後になされたものであるから、運営規程の定める１年要件を充足しない。
　　　　　よって、本件申請に係る開発行為は法３４条１０号ロの要件を充足しないから、被
控訴人が本件申請を不許可としたのは適法である。
　　(2)　１年要件の周知性・控訴人の認識
　　　　１年要件については、栃木県が公刊し市販している「栃木県開発許可ハンドブック」
にも記載されており、また、一般に開発許可の申請手続等については、そのほとんどを専
門家が担当しているものであるところ、被控訴人は、栃木県とともに同申請手続に改正の
あった場合には、その都度、行政書士会及び土地家屋調査士会等の関連業界に対し説明
会を実施しており、さらに、住民においても、関係部署の窓口で開発許可にかかる提案基
準や運営規程を見ることができる態勢になっていた。のみならず、５９年通知以後現在ま
で、実質的には一貫して１年要件に基づき開発許可申請の適否が審査されるという運用
がされおり、収用後に開発許可申請を予定する移転対象者に対しては、収用の起業者が
同人らに対し１年要件を説明してきているものである。
　　　　本件では、控訴人代表者であるＥ及び同社のＦ部長（以下「Ｆ部長」という。）が、平
成５年夏以降ころ、宇都宮土木事務所を訪れ、収用における補償金の早期支払を要請し
ていた。その後、控訴人から収用の事実を証明するものを出してほしい旨の申し入れがさ
れたことから、同土木事務所が、控訴人に対して「土地収用該当事業用地買取等証明書」
（以下「本件買取等証明書」という。乙１８はその書式。）を交付したところ、水戸や浦和に在
住するという者から同土木事務所に対して本件収用に関する照会の電話がかかってくるよ
うになり、控訴人が収用移転に関する権利を第三者に譲渡しようとしているのではないかと
疑われたため、同土木事務所から控訴人に対し、同権利を第三者に譲渡することができな
い旨を伝達した。その後、同土木事務所は控訴人に対し、補償契約締結に先立って本件
補償証明書を交付したが、その際、①本件補償証明書が開発許可のうえで使用すること
ができるのは１年間であること、②同証明書はオールマイティではないこと、③同証明書は
収用対象事業によって移転する必要のある控訴人だけに有効なものである旨をそれぞれ
説明した。さらに、同土木事務所は、第三者から本件収用に関する問い合わせがあったり
したことから、念のため、補償契約締結後にＦ部長を同事務所の招き、上記①ないし③の
趣旨に対する理解を確認したところ、Ｆ部長においてこれを十分承知している旨の回答が
あった。また、控訴人は、栃木県知事との間で補償契約を締結した平成６年１月６日及び
同月１０日から１年を経過する直前である同年１２月１２日付で被控訴人宛てに「物件移転
補償期間延長のお願い」と題する書面を提出しているところ、同書面中には、収用対象事
業の施行に伴う建築制限に期限の制約のあることを認識したうえで、同期間の延長を要望
する内容となっていることも上記の経過に沿うものである。
　　　　なお、本件補償証明書中の「(6)　移転期限」の事項欄が２本線で抹消されているの
は、同事項欄には、補償契約締結の時点で決定される権利消滅及び土地上物件の移転
の時期である移転期限が記載されるところ、本件補償証明書を発行した時点では補償契
約が締結されていなかったのであるから、上記移転期限も決定されていなかったことによ
るものである。そもそも、本件補償証明書は、収用対象事業に伴い支障物件の移転等の
補償を受けた者、あるいは、補償を受ける予定の者であることを証明するものであって、開
発許可申請のためだけに交付されるものではない。
　　　　以上によれば、控訴人において１年要件の実質的内容を十分認識していたというこ
とができ、本件申請につき１年要件を含めた運営規程をもって審査することは何ら問題が
ない。
第３　裁判所の判断
　　１　当裁判所も、控訴人の本件請求は理由がなく棄却すべきものと判断するが、その理
由は、原判決１０頁１１行目から同２１行目までを以下のとおり訂正するほか、原判決「第３
　争点に対する判断」記載のとおりであるから、これを引用する。
　　　「２　控訴人は、土地収用法７７条が、収用土地上の物件の収用と併せて物件の移転
も一定の要件のもとに許容する旨を規定しており、この規定に基づき、栃木県も控訴人所
有の上記遊技場の収用を行うに際し、法３４条１０号ロの解釈・運用として、控訴人に対し
ても一定条件を付して開発許可を与えるという形で土地収用と開発許可とが関連づけられ
ていること、構外再築とは上記のような行政の法的義務や土地収用と開発許可の関連づ
けを示すものと理解するのが相当であり、本件申請ついては、１年要件は適用されず、上
記収用時における提案基準により、その適否を判断すべきであると主張する。
　　　　　　しかし、土地収用法７７条は、その規定文言から明らかなとおり、移転料の補償
に関するものであり、構外再築に関する根拠ないし要件を定める規定ではない。したがっ
て、栃木県が上記収用にあたり同条に基づき、法３４条１０号ロの解釈・運用として、控訴
人に対して一定条件を付して開発許可を与えるという形で土地収用と開発許可とを関連づ
ける行為をしたとする主張はその前提を欠く。のみならず、上記収用に際して栃木県が控
訴人主張のような関連づけを行ったことを認めるに足りる証拠はまったくない。
　　　　　　また、控訴人は、本件補償証明書中の「(6)　移転期限」の事項欄が２本線で抹消
されていることをもって、本件申請に関しては移転期限（１年要件）の制限がない旨を被控
訴人が表明したと主張するが、証拠（甲３のうちの本件補償証明書部分、証人Ｇ）によれ
ば、同事項欄には、補償契約締結の時点で決定される権利消滅及び土地上物件の移転
の時期が記載されるものであること、本件補償証明書を発行した時点では栃木県知事と控
訴人の間には補償契約が締結されていなかったことが認められるから、上記抹消の事実
は上記移転期限が決定されていなかったことを示すにとどまり、本件申請に関し１年要件
を適用しない旨の表示といえないことは明らかである。
　　　　　　なお、後記各証拠及び弁論の全趣旨によれば、１年要件については、被収用者
に速やかに生活の再建を含め法的安定性を確保する必要がある一方、再築のための開
発申請に要する期間としては通常１年あれば十分であることなどの事情を総合的に勘案し
て１年要件を定められたこと、１年要件の期間の起算点である「既存の建築物の移転又は
除去を承諾した日」とは「補償契約を締結した日」であり、同期間の終期である「１年以内に
建築される」とは「補償契約締結後１年以内に開発許可申請がされること」であるとして運
用されていること、構外再築による開発許可の申請については、補償契約締結の先行が
要件とはされておらず、移転に時間を要したり、市街化調整区域内における開発許可を取
得した後でなければ補償契約を締結できない等の場合には、租税特別措置法施行規則１
５条の「公共事業用資産の買取等の申出証明書」等が発行されていれば、その段階でも開
発許可を申請することができるとされていることが認められる。そうすると、１年要件が定め
る期間が被収用者の移転が期間的に不可能とするような著しく不適当な内容であるとはい
えない。
　　　　３　控訴人は、１年要件につき被控訴人から説明を全く受けておらず、一般的にも、
平成９年７月７日に発行された栃木県開発許可ハンドブックからその旨の記載されている
すぎず、それ以前の栃木県開発許可事務要綱では市街化調整区域に関する１年要件は
存在しなかったから、控訴人のみならず国民一般において１年要件を知ることはできず、ま
た運用としての１年要件が周知されていたとの事実もないから、本件申請において１年要
件をもって判断するのは相当でない旨主張する。
　　　　　　しかし、証拠（甲３、乙１８、乙１９、乙２０、乙２１、証人Ｇ）及び弁論の全趣旨によ
れば、本件では、補償契約締結前である平成５年夏以降ころ、控訴人代表者Ｈ及びＦ部長
が宇都宮土木事務所を訪れ、同担当者であったＧに対して収用における補償金の早期支
払を要請していたこと、その後、控訴人からの要請により、収用の事実を証明する趣旨で、
同土木事務所が控訴人に対して本件買取等証明書を交付したところ、間もなく水戸や浦和
に在住するという者から同土木事務所に対し同収用に関する照会があるなど、控訴人が
収用移転に関する権利を第三者に譲渡しようとしているのではないかと疑われたため、上
記ＧがＦ部長に対し、あらためて同権利を第三者に譲渡することができない旨を伝達したこ
と、その後、同土木事務所は控訴人に対し、補償契約締結に先立って本件補償証明書を
交付したが、その際、①本件補償証明書が開発許可のうえで使用することができるのは同
証明書発行の日から１年間であること、②同証明書はオールマイティではないこと、③同証
明書は収用対象事業によって移転する必要のある控訴人だけに有効なものである旨をそ
れぞれ説明したこと、更にその後、第三者から同土木事務所に対し本件収用に関する問
い合わせがあったりしたことから、補償契約締結後、上記Ｇは念のためにＦ部長を同事務
所に呼び出したうえ、上記①ないし③の趣旨に対する理解を確認したところ、Ｆ部長におい
てこれを十分承知している旨の回答があったこと、控訴人は、被控訴人に対し、栃木県知
事との間で補償契約を締結した平成６年１月６日及び同月１０日から１年を経過する直前
である同年１２月１２日の日付で「物件移転補償期間延長のお願い」と題する書面を提出
し、同書面中で、収用対象事業の施行に伴う建築制限の期限につき延長を要望したことが
認められる。
　　　　　　以上によれば、担当者Ｇにおいて１年要件の期間の始期に関する理解及びＦ部
長に対する説明に不十分なところがあり、また、上記Ｇが証人尋問において平成９年７月７
日に発行された栃木県開発許可ハンドブック以前における１年要件の根拠（５９年通知）を
明確に証言できなかったものの、同人は、ほぼ一貫して控訴人側に対して１年要件の内容
を告げてきているということができ、かつ、控訴人においても、Ｆ部長が上記Ｇに対し、その
趣旨を了解している旨その都度回答しているうえ、１年要件の終期が差し迫った時期に同
期限の延長を被控訴人に対し要望しているものであるから、控訴人において１年要件を認
識していたということができる。
　　　　　　なお、一般に、開発許可の申請手続等の実務については、その大半を行政書士
や土地家屋調査士等の専門家が処理しているとみられるところ、提案基準及び５９年通知
や運営規程の知識は、同事務処理を担当する者にとって不可欠のものであり、その周知
状況は申請事務を所管する被控訴人においても当然関心のあるところと推認され、このよ
うな事情と証拠（乙２２の１ないし１４）を併せ考慮すると、平成５年以降、１年要件のみなら
ず５９年通知による申請期間の要件についても、申請者ら手続利用者に対しては十分周
知されていたことが認められ、したがって、本件申請に対する被控訴人の不許可処分を違
法とすべき事由は存しない。
　　　　４　以上のとおり、本件申請につき、１年要件が適用されるべきでないとの控訴人の
主張はいずれも採用することができない。」
　　２　そうすると、控訴人の本件請求を棄却した原判決は相当であり、本件控訴は理由が
ないから棄却することとし、主文のとおり判決する。
　　東京高等裁判所第７民事部
　　　　　裁判長裁判官　　奥　山　興　悦
　　　　　　　　　　裁判官　　山　崎　まさよ
　　　　　　　　　　裁判官　　沼　田　　　寛

戻る