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（原審・東京地方裁判所平成１２年（ワ）第１９５４９号保証金返還請求事件（原審言渡日平成１３年
５月３０日））
　　　　　主　　　　　　文
１　一審被告の本件控訴に基づき，原判決を次のとおり変更する。
　(1)　一審被告は，一審原告に対し，７０万５０００円及びこれに対する平成１２年９月８日
から支払済みまで年６％の割合による金員を支払え。
　(2)　一審原告のその余の請求を棄却する。
２　一審原告の本件控訴を棄却する。
３　訴訟費用は，第１，２審を通じ，これを１０分し，その９を一審原告の負担とし，その余を
一審被告の負担とする。
４　この判決の１，(1)は，仮に執行することができる。
　　　　　事実及び理由
第１　控訴の趣旨
（一審被告）
１　原判決中一審被告敗訴部分を取り消す。
２　上記部分に係る一審原告の請求を棄却する。
３　訴訟費用は，第１，２審を通じ，一審原告の負担とする。
（一審原告）
１　原判決を次のとおり変更する。
　一審被告は，一審原告に対し，１０６２万８７５０円及びこれに対する平成１２年９月８日か
ら支払済みまで年６％の割合による金員を支払え。
２　訴訟費用は，第１，２審を通じ，一審被告の負担とする。
第２　事案の概要
１　本件は，保証金を差し入れてビルの１室をその所有者から賃借していた一審原告が，
同物件の所有権を競売により取得するとともに賃貸人たる地位を承継した一審被告に対
し，保証金返還債務も承継したとして，保証金残額及びこれに対する催告の日の翌日以降
の商事法定利率年６％の割合による遅延損害金の支払を求めた事案である。
　原審は，保証金のうち敷金相当額として一審被告が引き継ぐべき金額は８９０万円である
としたうえ，８９０万円から一審被告が引き継ぐ前に賃料に充当された金額合計３０２万５０
００円を控除し，この残額５８７万５０００円について保証金契約に基づく１５％の償却をし，
償却後の４９９万３７５０円から別件和解による２１０万円を控除し，残額２８９万３７５０円を
もって，一審被告が一審原告に対して返還を要する保証金額とした。（8,900,000－
3,025,000＝5,875,000　5,875,000×0.85＝4,993,750　4,993,750－2,100,000＝2,893,750）
　一審原告と一審被告は，これを不服として，それぞれ控訴した。
２　前提となる事実
　次のとおり付加，訂正するほか，原判決２頁６行目から５頁７行目まで記載のとおりであ
るから，これを引用する。
　(1)　原判決２頁９行目の次に改行して「一審原告は，Ｃ（注：Ｃは一審原告有限会社Ｂ代
表者清算人である。）が昭和５５年６月１１日に設立したものであり，当初Ｃの住所地を本店
所在地としていたが，昭和５８年４月に本件建物に本店を移転した。なお，一審原告は，平
成１２年８月３１日，社員総会の決議により解散している。（甲１０）」を加える。
　(2)　原判決２頁１４行目の次に改行して「なお，本件建物については昭和５４年１１月１２
日付けでＤ工務店の所有権保存登記が経由されている。（甲１の１）」を加える。
　(3)　原判決３頁８行目の「改定）」の次に「と」を加える。
　(4)　原判決４頁１行目の「載され」の次から末尾までを「，２回目に定められた最低売却価
額の前提となった評価人の評価（平成１０年１１月２０日付け補充書及び平成１１年１月２９
日の電話照会回答による。）において，保証金１００万円が差し入れられていた３階事務所
部分については保証金に対応する借家権減価額が７５万円とされたのに対し，保証金１８
００万円が差し入れられていた１階店舗部分（本件建物）については保証金に対応する借
家権減価額が３２０万０４００円（26,670,000×0.6×0.2＝3,200,400）とされた。（甲第１の１，
７の２，乙１～４，６）」に改める。
　(5)　原判決４頁１０行目の「平成１１年１１月分」を「平成１１年１月分」に改める。
３　当事者の主張
　次のとおり訂正するほか，原判決５頁８行目から６頁２２行目まで記載のとおりであるか
ら，これを引用する。
　原判決６頁１９行目の「敷金部分は」から２２行目までを「敷金部分は賃料月額２５万円の
１０か月相当分の２５０万円である。したがって，一審被告が一審原告に返還すべき額は，
２５０万円に１５％の償却をし（2,500,000×0.85＝2,125,000），更に別件和解による２１０万
円を控除した残額２万５０００円(2,125,000－2,100,000＝25,000）に過ぎない。」に改める。
第３　当裁判所の判断
１　一審被告が引き継いだ返還債務の額
　本件賃貸借契約は，本件建物についてＤ工務店の所有権保存登記が経由される前の昭
和５４年１０月２９日に，期間３年（昭和５４年１１月１６日から昭和５７年１１月１５日まで），
目的書籍店使用，賃借人Ｃとして締結されたものであるが（甲９の１），その後２回賃借人を
Ｃとして更新され（甲９の２，３），３回目の更新時に賃借人が一審原告に変更され（甲９の
４），更に２回賃借人を一審原告として更新されたものであり（甲５，９の５），本件建物の新
築時から平成１２年８月１０日までの間，約２１年にわたって継続していたものである。
　本件賃貸借契約においては，本件保証金を延滞賃料や損害賠償金など本件賃貸借契
約に基づき賃借人が賃貸人に負担する金銭債務の弁済に充当することができる旨に定め
られていること，他に敷金名目の金銭の差し入れはされていないこと，本件保証金の返還
時期が賃貸借契約終了時とされていること，本件保証金の返還額について償却が定めら
れていること等からすると，本件保証金に敷金としての性質を有する部分があることは否
定できない。
　しかしながら，１８００万円という金額は，昭和５４年当時の賃料月額２５万円の７２か月
分，その後の賃料最高月額３２万円の約５６か月分に相当しており，その全体が賃貸人の
賃借人に対する債権の担保のためであったというには高額に過ぎ，本件保証金のうちの
かなりの部分は消費貸借の目的とされたものというべきである。
　そして，平成１１年１月１１日にＤ工務店と一審原告の間で後記充当合意が成立する前の
段階において現実に１２か月分の賃料滞納が生じていたこと，その額は減額合意後の賃
料月額２５万円によれば合計３００万円であり，減額前の賃料月額３０万円によれば合計３
６０万円になること，一審被告は，本件建物について保証金に対応する借家権減価額とし
て３２０万０４００円が控除されて決定された最低売却価額に基づき本件建物を取得してい
ること，賃料が当初の月額２５万から２５万７０００円，２７万円，２９万円，３２万円に増額さ
れた後３０万円，２５万円に減額されていること等を総合考慮すると，本件保証金のうち敷
金の性質を有する部分の額は，本件賃貸借契約が平成６年１２月２０日付契約書（甲２）に
よって更新された時点での賃料月額３０万円の１１か月分に相当する３３０万円と解するの
が相当である。
　なお，Ｄ工務店と一審原告は，平成１１年１月１１日に本件保証金のうちの８９０万円まで
を賃料に充当する旨合意し，これに基づき本件保証金のうちの合計３０２万５０００円を賃
料に充当しているのであるが，この合意当時，既に競売手続が進んでおり，やがてＤ工務
店が本件建物の所有者でなくなることが予想されていたうえ，本件保証金のうちの消費貸
借を目的とする部分についてＤ工務店にこれを返還する資力があるとは考え難い状況に
あったことからすると，この充当合意によって本件保証金のうちの消費貸借を目的とする
部分につき一審原告がＤ工務店から債権の回収を図ったことが窺えるのであり，したがっ
て，この充当合意における８９０万円という額は，本件保証金のうちの敷金の性質を有する
部分の額を決定するための指標とはなり得ず，また，この充当合意に基づき一審原告によ
って回収された３０２万５０００円は，契約書（甲５）の文言上は敷金の扱いをしているように
は見えるが，実質的には債権の回収であって，本件保証金のうちの敷金の性質を有する
部分には含まれないというべきである。
　以上によれば，一審被告は，本件建物の所有権を競売によって取得したことにより賃貸
人の地位を承継し，本件保証金のうち敷金の性質を有する３３０万円についての返還債務
を前賃貸人から引き継いだというべきである。
２　一審被告が一審原告に対して返還すべき額
　前記１の３３０万円について本件保証金契約に基づき１５％の償却をすると２８０万５０００
円となる。(3,300,000×0.85＝2,805,000）
　そして，一審原告と一審被告は別件和解によりこのうちの２１０万円を一審被告が賃貸人
になった後の未払賃料２１０万円と相殺しているから，本件において一審被告が一審原告
に返還すべき額は２８０万５０００円から２１０万円を控除した残額７０万５０００円となる。（
2,805,000－2,100,000＝705,000）
　したがって，一審原告の一審被告に対する本件請求は，７０万５０００円及びこれに対す
る平成１２年９月８日から支払済みまで年６％の割合による遅延損害金の支払を求める限
度で理由がある。
３　結論
　よって，これと一部異なる原判決を一審被告の本件控訴に基づき変更し，一審原告の本
件控訴は理由がないからこれを棄却することとし，主文のとおり判決する。
　　東京高等裁判所第７民事部
　　　　　裁判長裁判官　　奥　山　興　悦
　　　　　　　　　　裁判官　　杉　山　正　己
　　　　　　　　　　裁判官　　山　崎　まさよ

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