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主　　　　文
１　原判決主文第２，３項を次のとおり変更する。
２　被控訴人らは，控訴人に対し，連帯して８４万００９４円を支払え。
３　訴訟費用は，第１，２審を通じて，全部被控訴人らの負担とする。
４　本判決は，第２項に限り，仮に執行することができる。
事実及び理由
第１　控訴の趣旨
主文と同旨
第２　事案の概要
１　本件は，
(1)　別紙物件目録記載の家屋（以下「本件市営住宅」という。）を所有し
て管理する控訴人が，
ア　本件市営住宅の賃借人である被控訴人Ａに対し，
(ｱ)　使用料不払を理由に賃貸借契約が解除されたとして，賃貸借契約
終了に基づく，本件市営住宅の明渡しと，
(ｲ)　滞納使用料及び解除後の使用料相当損害金の支払を，
イ　連帯保証人である被控訴人Ｂに対し，ア(ｲ)の支払を
各請求したところ，
(2)　原審が，控訴人の請求のうち，(1)ア(ｱ)の明渡し並びにア(ｲ)及びイの
うち滞納使用料全額の支払を認容したものの，解除後の使用料相当損害金
については，同損害金の額を定める北九州市営住宅条例（以下「本件条
例」という。）４０条４項（甲３）の規定が，公営住宅法（以下「法」と
いう。）４７条の委任の範囲を逸脱した違法なものであり無効であるとし
て，一部を棄却したので，
(3)　控訴人が，敗訴部分を不服として控訴した事案である。
なお，当審係属中，被控訴人Ａが，平成１６年５月６日，仮執行の宣言
を付した原判決を債務名義とする強制執行により本件市営住宅を明け渡し
たとして，控訴人は，(1)ア(ｲ)及びイについて，同明渡日までの使用料相
当損害金６２万４０１４円及び滞納使用料２１万６０８０円の合計８４万
００９４円の確定支払請求に変更した。
２　前提事実
当事者間に争いのない事実並びに括弧内掲記の証拠及び弁論の全趣旨によ
れば，次のとおり認められる。
(1)　控訴人は，本件市営住宅を所有している。
(2)　控訴人は，法及び本件条例に基づき，平成１３年１１月８日，被控訴
人Ａに対し，次のとおり市営住宅の使用を許可し，賃貸した（以下「本件
賃貸借契約」という。）。
ア　使用目的　　住宅用
イ　使用料　　１か月１万１３００円（ただし，平成１４年４月分から
１か月１万４３００円，同１５年４月分から１か月１万４
１００円に改訂）
ウ　支払期限　　毎月末日
エ　使用期限　　定めなし
オ　その他　　本件賃貸借契約が解除され，明渡しの請求があった場合
は，明渡しの請求のあった日の翌日から明渡しの日までの
近傍同種の住宅の家賃（法施行令３条）の２倍に相当する
額の損害を賠償しなければならない。
その他の本件条例及び同施行規則並びにこれに基づく指
示を遵守すること。
(3)　被控訴人Ｂは，平成１３年１１月８日，本件賃貸借契約における被控
訴人Ａの一切の債務につき連帯保証した。
(4)　被控訴人らは，控訴人の再三にわたる請求にもかかわらず，平成１４
年３月分，同１４年６月分から同１５年８月分までの使用料合計２２万４
８００円（１１，３００円＋１４，３００円×１０月＋１４，１００円×
５月＝２２４，８００円）を納入しなかった（甲６）。
(5)　控訴人は，被控訴人Ａに対し，平成１５年９月８日，(4)の滞納使用料
２２万４８００円を納入指定期限（当該通知が到達した日の翌日から１４
日以内）までに納入しないときは，法３２条及び本件条例４０条の規定に
より，本件賃貸借契約を解除し，明渡しを請求する旨の通知をし，同通知
は，同月１０日到達した（甲１）。
(6)　同被控訴人は，(5)の納入指定期限までに全額納入をしなかった。
(7)　同被控訴人は，同１５年１２月１日，控訴人に対し，使用料として２
万円を納入した。
(8)　同被控訴人は，同１６年５月６日，仮執行の宣言を付した原判決を債
務名義とする強制執行により，本件市営住宅を明け渡した（甲１７，１
８）。
(9)　被控訴人らの滞納使用料は，(4)の滞納使用料に，同１５年９月１日か
ら同月２４日までの滞納使用料を加算し，(7)の２万円を控除した２１万
６０８０円（１１，３００円＋１４，３００円×１０月＋１４，１００円
×５月＋１４，１００円×２４日÷３０日－２０，０００円）である。
(10)　本件条例は，控訴人は，入居者に対して，入居者が使用料を３月以上
滞納したときは，当該公営住宅の明渡しを請求できるものとし（４０条１
項２号），同号の規定に該当することにより同項の請求を行ったときは，
当該請求を受けた者に対して，請求の日の翌日から当該公営住宅の明渡し
を行う日までの期間について，毎月，近傍同種の住宅の家賃の額の２倍に
相当する額の金銭を損害賠償金として徴収することができる（同条４項）
と定めている（甲３）。
(11)　平成１５年度の近傍同種の住宅の家賃の認定額は，１か月４万２２０
０円である（甲５，１３ないし１６）。
　３　争点及び争点に関する当事者の主張
(1)　争点
当審における争点は，控訴人が，被控訴人らに対し，本件条例４０条４
項に基づいて算出された損害賠償金を請求できるか否かであるところ，そ
の前提として，同条例が法に違反し無効なものであるか否かである。
(2)　控訴人の主張
ア(ｱ)　本件条例は，
ａ　３月以上の使用料滞納を公営住宅の明渡事由とし（４０条１項２
号），
ｂ　控訴人が，同号該当を理由に明渡請求を行ったときは，同請求の
日の翌日から当該公営住宅の明渡しを行う日までの期間について，
毎月，近傍同種の住宅の家賃の額の２倍に相当する額の金銭を損害
賠償金として徴収することができると定めているところ（同条４
項），
ｃ　同項は，債務不履行における損害賠償額の予定に関する規定であ
り，
ｄ　被控訴人らは，同規定の適用を承認したのであるから，
(ｲ)　被控訴人らは，
ａ　明渡しの請求を受けた日の翌日である平成１５年９月２５日か
ら，本件市営住宅の明渡日である同１６年５月６日まで，
ｂ　同１５年度の近傍同種の住宅の家賃の額である１か月４万２２０
０円の２倍に相当する１か月８万４４００円の割合により計算した
６２万４０１４円（８４，４００円÷３０日×６日＋８４，４００
円×７月＋８４，４００円÷３１日×６日＝６２４，０１４円）の
損害賠償金を支払う義務がある。
イ　原判決は，本件条例４０条４項が，法４７条による条例への委任の範
囲を逸脱した違法な規定であるから法的効力を有しないとして，損害賠
償請求の一部を棄却したが，これは，次のとおり，同法の解釈適用を誤
ったものである。
(ｱ)　法は，
ａ　３２条３項において，同条１項１号の不正入居の場合についての
み近傍同種の住宅の家賃の額の２倍に相当する額以下の損害賠償を
請求できる旨定め，
ｂ　使用料滞納の場合など同条１項２号以下の場合については，同条
３項のような規定を置いていないが，
ｃ　これは，同条１項１号の不正入居の場合と同項２号以下の場合と
で，損害賠償額に格差を設けなければならないものとして，同項２
号以下の場合の損害賠償額を制限する趣旨ではなく，
ｄ　かえって，同条４項において，同条３項の規定が，同条１項２号
以下の場合について，事業主体が損害賠償請求をすることを妨げる
ものではない旨定めているのであるから，
ｅ　同条１項２号以下の場合についての損害賠償請求に関する規定
を，条例に設けるか否か自体を，各事業主体（地方公共団体）の事
情に応じて，その判断に委ねた趣旨である
と解釈すべきである。
(ｲ)　本件条例４０条４項は，
ａ法の委任（４７条）に基づき，(ｱ)ｅに相当する債務不履行にお
ける損害賠償額の予定に関する規定であり，
ｂ　被控訴人らが本件条例４０条４項の規定の適用を承認したこと
は，損害賠償額の予定の約定に該当するところ，このように合意し
た予定額については，民法４２０条１項によって，裁判所はその額
を増減することはできないものとされ，
ｃ　公序良俗に反するような過大な額を予定した場合にのみ，例外が
認められるところ，
ｄ　控訴人においては，公営住宅への入居を希望する者が極めて多
く，しかも応募倍率はますます増加している状況であり，不正入居
の場合に限らず，明渡請求を受けた者を速やかに退去させ，公営住
宅の入居希望者を入居させる必要に迫られていることから，
ｅ　控訴人は，使用料滞納など不正入居以外の場合についても，近傍
同種の住宅の家賃の額の２倍に相当する額を損害賠償額の予定とす
ることによって，明渡請求を受けた者の速やかな退去を図ったもの
で，
ｆ　この判断には合理性があり，地方公共団体に委ねられた判断の権
限を適切に行使して制定された規定であるから，
法４７条による条例への委任の範囲を逸脱した違法な規定ではない。
(3)　被控訴人らの主張
控訴人の主張は争う。本件賃貸契約における損害賠償額の約定は高額に
すぎるので，心情的に納得がいかない。
第３　当裁判所の判断
１　当裁判所は，本件条例４０条４項が，法４７条による条例への委任の範囲
を逸脱した違法な規定であるとは解されないと判断するもので，控訴人の請
求は全部認容するのを相当と判断する。その理由は，以下のとおりである。
２　法は，
(1)　国及び地方公共団体が協力して，健康で文化的な生活を営むに足りる
住宅を整備し，これを住宅に困窮する低額所得者に対して低廉な家賃で賃
貸し，又は転貸することにより，国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与
することを目的とするものであって（１条），
(2)　公営住宅の管理については，第３章で規定するところ，
(3)ア　３２条１項は，公営住宅の明渡しを請求できる場合を規定し，
イ　同条３項は，同条１項１号に規定する不正入居者に対し，
(ｱ)　入居した日から請求の日までの期間については，近傍同種の住宅
の家賃の額とそれまでに支払を受けた家賃の額との差額に年５分の割
合による支払期後の利息を付した額の金銭を，
(ｲ)　請求の日の翌日から当該公営住宅の明渡しを行う日までの期間に
ついては，毎月，近傍同種の住宅の家賃の額の２倍に相当する額以下
の金銭を徴収することができる
旨規定し，
ウ　同条４項は，同条３項の規定は，同条１項２号から５号までの規定
に該当することにより事業主体が当該入居者に損害賠償の請求をする
ことを妨げるものではない旨規定し，
(4)　４７条は，事業主体は，この法律で定めるもののほか，公営住宅の管
理について必要な事項を条例で定めなければならないと規定している。
３　本件条例４０条は，
(1)　法３２条と同趣旨の規定であり，
ア　同条例４０条１項２号は，使用料を３か月以上滞納したときは，明渡
しを請求することができる旨，
イ　同条４項は，アの明渡しの請求を行った場合，請求の日の翌日から当
該公営住宅の明渡しを行う日までの期間について，毎月，近傍同種の住
宅の家賃の額の２倍に相当する額の金銭を損害賠償金として徴収するこ
とができる旨を規定している。
(2)　そこで，(1)イの規定が，法４７条による条例への委任の範囲を逸脱し
た違法な規定であると認められるか否かを検討する。
ア　まず，不正入居以外の理由により明渡しの請求を受けた場合につい
て，条例で損害賠償金の額について定めることができるのは，次の理由
から明らかである。すなわち，法は，
(ｱ)　不正入居者については，明渡しの請求を受けてから明渡しを行う
日までの損害賠償金の額を具体的に定めているものの，
(ｲ)　使用料滞納等不正入居以外の理由により明渡しの請求を受けた場
合の損害賠償金の額については，具体的な定めをしていないが，
(ｳ)　一方，不正入居以外の理由により明渡しの請求を受けた場合の損
害賠償を明確に制限した条項はなく，
(ｴ)　そもそも，当事者は債務の不履行に付き損害賠償の額を予定する
ことができるのであるから（民法４２０条１項），
不正入居以外の理由により明渡しの請求を受けた者に対し，損害賠償請
求をするか否か，するとしてその額をいくらにするかについては，各地
方公共団体の事情に応じて，条例に設けるか否か自体を，その判断に委
ねたものと解されるからである。
イ　次に，使用料滞納により明渡しの請求を受けた者に対し，不正入居者
に対する損害賠償金の額の上限と同額の損害賠償金の額を定めたこと
が，違法であるか否かについて検討する。
(ｱ)　法において損害賠償額の予定を定めた趣旨及びその額の意味
ａ　法３２条１項１号該当の不正入居者について，法は，２(3)イの
とおり規定しているところ，同不正入居者は，違法に入居した者で
あるので，同(ｱ)のとおり，入居から明渡しの請求を受けるまでの
期間について，近傍同種の住宅の家賃の額と支払済みの家賃の額と
の差額に利息を付して徴収することができる旨定めることで対応し
ていると解されるところ，明渡しの請求を受けてから明渡しを行う
日までの損害賠償金については同(ｲ)のとおり規定している。
ｂ　また，法２９条６項は，高額所得者が同条１項に基づき，公営住
宅の明渡し請求を受けたにもかかわらず，明渡期限到来後も明け渡
さない場合について，近傍同種の住宅の家賃の額の２倍に相当する
額を上限とする損害賠償請求ができると規定するが，これは，この
規定によって高額所得者の速やかな明渡しの促進を図り，もって，
２(1)の法の目的に合致させているものと解される。
ｃ　すなわち，高額所得者に対する損害賠償額の上限が近傍同種の住
宅の家賃の額の２倍に相当する額とされるのは，
ⅰ　本来，損害賠償額の予定（民法４２０条）は，当事者間の契約
に基づくものであり，公序良俗に反さない限り，その契約に定め
られれば足りるはずであり，
ⅱ　契約内容が，公営住宅法令及び条例等によって定められる公営
住宅の使用関係においては，法及び法に基づく条例で規定されれ
ば足り，公序良俗に触れるような著しく高額なものでない限り，
許容されるとも解されるが，
ⅲ　立法によって規律しようとする以上，その立法趣旨に合理性が
なければならないと考えられるところ，
ⅳ　高額所得者が，明渡期限の到来後も公営住宅に居住し続けるこ
とによって，本来，公営住宅に入居できたはずの住宅困窮者が入
居できなくなってしまうため，新たに公営住宅を建設しなければ
ならず，国及び地方公共団体は，当該建設に要した費用分の支出
を余儀なくされ，本来得ることができたはずの費用（機会費用）
を失ったことになり，この機会費用はおおむね近傍同種の住宅の
家賃と一致するから，
ⅴ　明渡期限後の高額所得者に対しては，当該公営住宅の占有に係
る公営住宅の利用の対価相当額と，機会費用に相当する損害賠償
を求めることができ，その額は，近傍同種の住宅の家賃の額の２
倍に相当する額ということになり（甲７の２００頁参照），
ⅵ　さらに，明渡期限後も近傍同種の住宅の家賃相当額の損害賠償
金しか徴収できないとすれば，明け渡しても明け渡さなくても高
額所得者にとって不利益はなく，そうであれば，速やかな明渡し
を図ることができず，ひいては法の趣旨に合致しないことになる
から，ｂの規定は，合理性があると解される。
ｄ　とすると，不正入居者と異なり，本来適法に入居したにもかかわ
らず，高額所得者になった者についても，明渡期限後の損害賠償金
の額の上限を近傍同種の住宅の家賃の２倍の額に相当する額として
いるのであるから，不正入居者について，同２倍額を上限とする損
害賠償金の額を定めたのは，不正入居者に対する懲罰的なものでは
なく，あくまでも法の趣旨に合致するよう明渡しの促進を図った規
定であると解するのが妥当であり，このことは，この立法の趣旨か
らも肯定されるものである（甲８の５８頁，９参照）。
(ｲ)　本件条例４０条４項の意味
ａ　控訴人が，その条例において３(1)イのとおり定めるのは，
ⅰ　控訴人においては，公営住宅への入居を希望する者が極めて多
く，
ⅱ　しかも，応募倍率はますます増加している状況であり，
ⅲ　同条例４０条１項１号の不正入居者の場合に限らず，同項２号
から５号まで，又は７号該当を理由に，明渡請求を受けた者を速
やかに退去させ，
ⅳ　公営住宅の入居希望者を入居させる必要に迫られていることか
ら，
上記事情を背景に，明渡しの請求を受けた者の速やかなる明渡しの
促進を図ろうとしたことも理解できるところである（甲１１）。
ｂ　しかも，(ｱ)ｄのとおり，明渡期限後の損害賠償金の額の趣旨
は，明渡しの促進を図るというものであり，使用料滞納者を不正入
居者と必ずしも別異に扱う必要はなく，各地方公共団体の事情に応
じて定めることができるというべきである。
ｃ　このことは，平成８年１０月１４日（旧）建設省住総発第１５３
号「公営住宅管理標準条例（案）について」（甲１０）と題する住
宅局長から各都道府県知事あて通知によっても，明らかにされてい
る。
ｄ　そして，その損害賠償金の額は，不正入居者の場合の損害賠償金
の額の上限を上回るものではないのであるから，公序良俗に反する
ほど高額であると認められるものではない。
(ｳ)　したがって，本件条例４０条４項は，法の委任の範囲を逸脱した
違法な規定であるとは解されない。
４　まとめ
(1)　以上のとおり，
ア　本件条例４０条４項が法４７条の委任の範囲を逸脱した無効な規定で
あるとは解されないのであり，
イ　また，第２の２(2)及び(3)のとおり，被控訴人らは，明渡しの請求を
受けた場合には，明渡しを行う日までの期間，近傍同種の住宅の家賃の
額の２倍に相当する損害賠償金を支払う旨を承認し，
ウ　かつ，本件市営住宅の近傍同種の住宅の家賃の額は，第２の２(11)の
とおり１か月４万２２００円と認められるので，
(2)　被控訴人らは，控訴人に対し，連帯して，
ア　明渡しの請求を受けた日の翌日である平成１５年９月２５日から明渡
しを行った日である同１６年５月６日まで，１か月８万４４００円の割
合による金員６２万４０１４円（計算は，第２の３(2)ア(ｲ)ｂのとお
り。），
イ　滞納使用料である２１万６０８０円（第２の２(9)参照）
の合計８４万００９４円を支払う義務がある。
(3)　以上によれば，
ア　被控訴人Ａに対する本件市営住宅の明渡し（原判決主文第１項）は相
当であり，
イ　控訴人が当審において変更した金員請求も，すべて理由があるから，
これと異なる原判決主文第２，３項は一部不当である。
５　結論
よって，本件控訴は理由があるから，原判決主文第２，３項を４(3)イの
趣旨に従って変更することとして，主文のとおり判決する。
福岡高等裁判所第１民事部
裁判長裁判官　　簑　　　田　　　孝　　　行
裁判官　　岸　和　田　　　羊　　　一
裁判官　　藤　　　田　　　光　　　代
（別紙物件目録省略）

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