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（原審・東京地方裁判所平成７年（行ウ）第１４１号固定資産評価審査決定取消請求事件（原審言
渡日平成１１年３月３０日））
　　　　　主　　　　　　文
１　原判決中控訴人敗訴部分を取り消す。
２　被控訴人の請求を棄却する。
３　訴訟費用は，第１，２審とも，被控訴人の負担とする。
　　　　　事　　　　　　実
第１　当事者の求める裁判
１　控訴人
　　　主文と同旨
２　被控訴人
　　　本件控訴を棄却する。
第２　事案の概要
（本判決における略語は，原判決９頁２行目の次に行を改めて
「　なお，関係法令・条例・通達等は，いずれも本件当時のものである。」を，同１０頁１１行
目の「「」の次に「「」をそれぞれ加えるほかは，原判決別紙「略語一覧」に記載のとおりであ
る。）
　　事案の概要は，次のとおり訂正し，又は付加するほかは，原判決の「第二　事案の概
要」に記載のとおりであるから，これをここに引用する。
１　原判決本文３頁１０行目の「被告」を「都知事」と，同１１行目の「として、」を「としてした
審査の申出に対して被控訴人がした同審査申出を棄却する旨の」とそれぞれ改め，同５頁
８行目の次に行を改めて次のとおり加える。
「（当審における主張）
　１　控訴人
　　(1)　「適正な時価」の算定基準日について
　法３４９条１項は，「登録価格」を基準年度に係る賦課期日における価格と規定している
のではなく，あくまで「課税標準」を基準年度に係る賦課期日における価格と規定している
にすぎない。そうすると，「登録価格」と「課税標準」とが乖離している現行法の下では，審
理の対象は，あくまで，「課税標準」が賦課期日の価格として適正か否かに限定されるべき
である。
　また，同項は，課税標準を「基準年度に係る賦課期日における価格」と規定しているので
はなく，「基準年度に係る賦課期日における価格で土地課税台帳に登録されたもの」と規
定している。これは，法が各市町村長に土地課税台帳に価格を登録するに当たり種々の
手続を履践するよう求めていることから，課税標準を単に賦課期日における価格ではなく，
法の要求する種々の手続を履践した上で賦課期日に課税台帳に登録することができる価
格とする趣旨と解される。そうすると，「適正な時価」を求めるに当たり，賦課期日を算定基
準日とする必要はなく，種々の手続を履践して賦課期日に課税台帳に登録可能な時点を
算定基準日とすることで足りることになる。
　　(2)　本件標準宅地ケの価格が適正であることについて
　　本件鑑定評価書ケは，不動産鑑定士の鑑定評価であるから，明らかな誤りが
認められない限り，その評価額及び価格変動率は専門家の判断として尊重されるべきで
ある。また，基準値価格に基づく比準価格は規範性を有するとしても１００パーセントの規
範性があるとはいえないし，仮に１００パーセントの規範性があるとしても，「適正な時価」と
は，正常な条件の下における取引価格であるから，１０パーセントから２０パーセント程度
の幅をもった価格であるというべきであり，本件標準宅地ケの価格は「適正な時価」の範囲
内にある。
　２　被控訴人
　　(1)　「適正な時価」の算定基準日について
　法は，固定資産税の賦課期日は当該年度の初日の属する年の１月１日とすると定め（３
５９条），また，土地に対する基準年度の固定資産税の課税標準は当該土地の基準年度
に係る賦課期日における価格とすると定めている（３４９条１項）。したがって，平成６年度
の固定資産税の賦課期日は同年１月１日における価格（適正な時価）である。すなわち，
平成６年度の固定資産税の課税標準たる価格は，同年１月１日現在における適正な時価
でなければならない。
　　(2)　本件標準宅地ケの価格が適正でないことについて
　本件鑑定評価書ケは，不動産鑑定士という専門家の判断であるとしても，無条件でそれ
を是認することはできない。特に近隣の地価公示価格，基準地価格等と明らかな相違があ
る場合には，これを是認することはできない。
また，登録価格の設定により個別の具体的・確定的な固定資産税額が決定されるもので
あるから，登録価格の数値が１０パーセントから２０パーセント程度もの幅をもった価格でよ
いという主張は，全くの暴論である。」
２　原判決別紙「価格決定の経緯及び根拠」２頁６行目の「サ」及び同１２行目の「ケ」の次
に「（１平方メートル当たり。以下同じ）」をそれぞれ加え，同５頁３行目から同４行目にかけ
ての「〇・八七」を「０・９５」と改める。
３　原判決別紙「被告の主張(一)」２０頁２行目の「２２日」を「２１日」と改める。
第３　証拠
　　本件記録中の書証目録及び証人等目録に記載のとおりであるから，これをここに引用
する。
　　　　　理　　　　　　由
１　当裁判所は，被控訴人の本件請求は理由がないから棄却すべきものと判断する。その
理由は，次のとおり訂正し，付加し，又は削除するほかは，原判決の「第三　当裁判所の
判断」に記載のとおりであるから，これをここに引用する。
　(1)　原判決本文６頁２行目の「判断は」の次に「，次のとおり加えるほかは」を，同行目か
ら同３行目にかけての「枠組み」の次に「について」を，同行目の次に行を改めて
　　「　なお，控訴人は，法３４９条１項は，登録価格を基準年度に係る賦課期日における価
格と規定しているのではなく，あくまで課税標準を基準年度に係る賦課期日における価格
と規定しているにすぎないから，登録価格と課税標準とが乖離している現行法の下では，
審理の対象は，登録価格の正当性ではなく，課税標準が賦課期日の価格として適正か否
かである旨主張する。しかしながら，同条項は，基準年度の土地又は家屋に対して課する
基準年度の固定資産税の課税標準を，当該土地又は家屋の基準年度に係る賦課期日に
おける価格で土地課税台帳等に登録されたものとすると定めており，登録価格を課税標準
とする趣旨であることは明らかである。また，本件訴えは，都知事が決定した登録価格に
ついての審査請求を棄却した本件審査決定の一部取消しを求めるものであるから，審理
の対象が登録価格の正当性であることは当然である。控訴人の主張は，採用することがで
きない。」
をそれぞれ加え，同８行目から同７頁５行目までを次のとおり改める。
　　「　　以上のとおり，本件標準宅地ケの路線価を１４５０万点，本件標準宅地サの路線価
を２３７０万点とし，前記控訴人の算出方式に当てはめて本件土地の適正な時価を求める
と，控訴人主張に係る本件価格となる。
　　　四　以上によれば，控訴人のした本件審査決定に違法はなく，被控訴人の本件請求
は理由がない。」
　(2)　原判決別紙「適正な時価と登録価格の違法判断の枠組みについて」について
　　ア　７頁８行目の「から」の次に「（３８８条１項，３８９条１項，４０３条１項）」を加える。
　　イ　８頁１行目の「評価をする」を「算定する」と改める。
　　ウ　１６頁９行目の「）」の次に「及び登録価格が賦課期日における客観的時価を上回っ
ていないか否か」を加える。
　(3)　原判決別紙「本件標準宅地ケの価格について」について
　　ア　２頁２行目の「取引事例地」から３頁６行目末尾までを「取引事例法による比準価格
を算出するに当たっては，全取引事例地につき事情補正を１００分の１００，取引事例地ｂ
及びｄの平成２年１２月並びに取引事例地ｅの同年７月の各取引時点と平成４年１月１日の
価格時点との間の時点修正率をいずれも１００分の９３，事例地の個別的要因の標準化補
正の率を取引事例地ｂにつき１０２分の１００，取引事例地ｄ及びｅにつきいずれも１００分
の１００，地域格差補正率を取引事例地ｂにつき８６分の１００，取引事例地ｄにつき６５分
の１００，取引事例地ｅにつき９３分の１００とし，これらの率による補正等を加えた結果，取
引事例地ｂから２７３０万円，取引事例地ｄから２７００万円，取引事例地ｅから２７２０万円と
の試算価格を得，これら取引事例地はいずれも近隣地域又は類似地域内にあることか
ら，これらの試算価格を相加平均した額とほぼ同額である２７２０万円をもって本件標準宅
地ケの取引事例法による比準価格としたこと，収益還元法による収益価格については，支
払賃料等を資料とし，還元利回りを３．５パーセントとして算出し，その結果２０３０万円とい
う数値を得たこと，基準地の価格から求められる比準価格を算出するに当たっては，基準
地を基準地番号中央Ｂの土地とし，その平成３年基準値価格（平成３年７月１日時点にお
ける評価額）である２２７０万円を基礎とし，これに時点修正率を１００分の９４，個別的要因
の標準化補正率を１００分の１００，地域格差補正率を８７分の１００とし，これらの率による
補正等を加えた結果２４５０万円の比準価格を得たこと，これらの比準価格等から，取引事
例法による比準価格は多数の信頼度の高い取引事例から導かれた実勢を反映した価格
である点，収益価格は理論的な価格であり，近年における地価上昇が顕著であるが，賃料
の上昇が地価の上昇より遅れがちなため収益価格は低額になる傾向がある点及び基準
地の価格から求められた比準価格との均衡にも十分留意しながら，結論として，取引事例
法による比準価格を重視した上，収益価格を酌量して鑑定評価額を２４５０万円と査定した
ことが認められる。
　　　二　本件鑑定評価書ケの信用性について」と改める。
　　イ　９頁２行目から１１頁１１行目までを次のとおり改める。
「５　前記１記載④の点につき検討するに，本件鑑定評価書ケは，平成４年３月２５日を鑑
定評価時点として本件標準宅地ケの同年１月１日時点の価格を鑑定評価したものである
から，同年７月１日時点の基準地価格を参考とすることは時間的に不可能であり，この点
を根拠として鑑定の不当をいうことはできない。また，前記一のとおり，本件標準宅地ケの
鑑定評価額は，取引事例法による比準価格，収益還元法による収益価格及び基準地の
価格から求められる比準価格を勘案して査定されたものであって，基準地価格から求めら
れた比準価格が直ちに鑑定評価額とされているものではないことが明らかである。したが
って，被控訴人の主張は，採用することができない。
６　前記１記載⑤の点に係る被控訴人の主張は，平成４年７月１日時点あるいは平成５年
１月１日時点における価格決定についての不満をいうものにすぎず，本件鑑定評価書ケの
正確性，信用性を疑わせるものとは認められない。」
　　ウ　１２頁１０行目の「当該不動産鑑定士は、」の次に「Ｃ地区の地価がいわゆるバブル
崩壊に伴い平成３年秋以降下落し始めたものの，平成４年１月にいわゆる土地融資の総
量規制が解除され，金利の低下傾向がみられたこと及び」を加える。
　　エ　１３頁５行目から同１１行目までを次のとおり改める。
　　　「２　被控訴人は，本件鑑定評価書ケが鑑定資料の一つとして用いている基準地番号
中央Ｂの土地の公示価格が平成３年７月１日時点では２２７０万円，平成４年７月１日時点
では２０００万円であり，その間の下落率は１１．８９パーセントであるから，平成４年１月１
日から同年７月１日までの間における下落率は，その２分の１の５．９５パーセントとなると
し，これに比較して，前記４．１パーセントの時点修正率は過小にすぎる旨主張する。
　しかしながら，一般的に地価下落率は土地の立地条件，形状等によって異なるも
のであるから，基準地番号中央Ｂの土地の下落率が直ちに本件標準宅地ケの下落率と同
一であると認めることはできない。ちなみに，証拠（本件鑑定評価書ケ及び平成３年基準地
価格）によれば，本件標準宅地ケ及び基準地番号中央Ｂの土地はいずれも中高層の店
舗，事務所ビルが建ち並ぶ商業地域にあるが，本件標準宅地ケから地下鉄Ｃ駅までの距
離は５０メートルであるのに対し，基準地番号中央Ｂの土地から同駅までの距離は８０メー
トルであること等両土地間に立地条件に差異のあることが認められる。被控訴人の上記主
張は，採用することができない。
　　　　３　以上によれば，本件標準宅地ケの平成４年７月１日時点の価格を２３４０万円とし
たことは相当であって，これが違法であるということはできない。」
　　オ　１７頁１１行目の「別表Ａ３」を「原判決別紙原告の主張(三)別表Ａ３（以下「別表Ａ３」
という。なお，以下，同別紙添付の各別表は，同様に略記する。）」と改める。
　　カ　２２頁２行目から同３行目にかけての「精確性」を「正確性」と改め，同９行目の「原告
は」の次に「，別表Ａ２記載のとおり」を加え，同１０行目から同１１行目にかけての「、別表Ａ
２記載の方法により」を削る。
　　キ　２３頁９行目の「比較して、」を「比較し，平成５年１月１日から平成６年１月１日まで
の間の平均」と改める。
　　ク　２５頁８行目の「修正」の次に「及び相続税路線価との調整」を加える。
　　ケ　２６頁２行目から２８頁８行目までを次のとおり改める。
　　　「　以上によれば，都知事が本件標準宅地ケの平成４年７月１日における価格２３４０
万円に同日から平成５年１月１日までの地価変動に応じた修正及び相続税路線価との調
整を勘案してマイナス１１．１パーセントの時点修正をし，さらに，その７割に相当する価格
を下回る１４５０万円をもって本件標準宅地ケの平成６年１月１日（賦課期日）時点における
価格とし，これに基づく路線価を１４５０万点としたことにはなお合理性が認められるという
べきである。」
　(4)　原判決別紙「本件標準宅地サの価格について」について
　　ア　２頁１行目から同２行目にかけての「取引事例地」から３頁５行目末尾までを「取引
事例法による比準価格を算出するに当たっては，事情補
　　　　正を取引事例地１及び３につきいずれも１００分の１００，取引事例地２につき１３０分
の１００，取引事例地１及び３の平成３年３月並びに取引事例地２の平成２年１１月の各取
引時点と平成４年１月１日の価格時点との間の時点修正率を取引事例地１及び２につきい
ずれも１００分の９６，取引事例地３につき１００の９３，事例地の個別的要因の標準化補正
の率を取引事例地１及び３につきいずれも１０３分の１００，取引事例地２につき１００分の１
００，地域格差補正率を取引事例地１につき７０分の１００，取引事例地２につき６０分の１０
０，取引事例地３につき７５分の１００とし，これらの率による補正等を加えた結果，取引事
例地１から４５１０万円，取引事例地２から４５３０万円，取引事例地３から４４７０万円との
試算価格を得，これらの試算価格は近似しており相互に妥当性が検証されているとして，
これらの試算価格のおおむね中庸値である４５００万円をもって本件標準宅地サの取引事
例法による比準価格としたこと，収益還元法による収益価格については，支払賃料等を資
料とし，還元利回りを３．５パーセントとして算出し，その結果３３９０万円という数値を得た
こと，基準地の価格から求められる比準価格を算出するに当たっては，基準地を基準地番
号中央Ｄの土地とし，その平成３年基準値価格（平成３年７月１日時点における評価額）で
ある３８００万円を基礎とし，これに時点修正率を１００分の９６，個別的要因の標準化補正
率を１００分の１００，地域格差補正率を８８分の１００とし，これらの率による補正等を加え
た結果４１５０万円の比準価格を得たこと，そして，これらの比準価格等から，取引事例法
による比準価格は市場の実態を反映した実証的価格である点や収益価格は元本である
地価の上昇に比較して賃料の持つ遅行効により相対的に低位に求められることなどから，
最近における地価動向を十分考慮の上，市場の実態を反映した取引事例法による比準価
格を中心に，収益価格を考慮し，基準値価格から求められた比準価格との均衡に留意の
上鑑定評価額を４１５０万円と査定したことが認められる。
　　　二　本件鑑定評価書サの信用性について」と改める。
　　イ　２０頁３行目から同４行目にかけての「精確性」を「正確性」と改め，同１０行目の「原
告は」の次に「，別表Ａ２記載のとおり」を加え，同１１行目から２１頁１行目にかけての「、別
表Ａ２記載の方法により」を削る。
　　ウ　２１頁１０行目の「比較して、」を「比較し，平成５年１月１日から平成６年１月１日まで
の間の平均」と改める。
　　エ　２３頁９行目の「修正」の次に「及び相続税路線価との調整」を加える。
　　オ　２４頁３行目の「五」を「六」と改める。
２　よって，当裁判所の上記判断と異なる原判決は一部不当であり，本件控訴は理由があ
るから，原判決中控訴人敗訴部分を取り消し，被控訴人の本件請求を棄却することとし
て，主文のとおり判決する。
　　東京高等裁判所第２０民事部
　　　　　裁判長裁判官　　石　井　健　吾
　　　　　　　　　　裁判官　　大　橋　　　弘
　　　　　　　　　　裁判官　　植　垣　勝　裕

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