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主文
本件控訴を棄却する。
控訴費用は，Ｙの負担とする。
事実及び理由
第１控訴の趣旨
１原判決を取り消す。
２Ｘの請求を棄却する。
第２事案の概要
１本件は，建物（テナントビル）を買い受けて各テナントに対する賃貸人の地
位を承継したＸが，テナントであるＹに対して，Ｙが貸室の使用を許諾してい
た関連会社が，貸室の一部を，風俗営業を営む関連会社もしくは顧客に性病検
査等のために使用させたのは用法違反であるから賃貸借契約を解除したなどと
して，貸室の明渡しと賃料相当損害金の支払を求めている事件である。原審が，
Ｘの請求を認容したところ，Ｙが控訴した。
２当事者の主張
(1)請求原因及びこれに対する認否は，次の点を付加訂正するほかは，原判決
「事実」欄の「第２当事者の主張」第１，２項記載のとおりであるから，
これ（原判決２頁６行目から３頁２１行目まで）を引用する。
ア請求原因(6)の末尾に，「本件貸室では，上記(4)のような性病検査等が
行われていたものであり，Ｙはそれに深く関与しているのであるから，上記
更新拒絶には正当事由がある。」を加える。
イ請求原因に対する認否(3)を次のとおり改める。
「同(6)前段の事実は認めるが，同後段は否認する。Ｘの更新拒絶には正当
事由がない。」
(2)抗弁
ア（従前の主張）
Ｙには，Ｘの無催告解除を有効とするまでの背信性はない。本件の場合
には，以下のような諸事情があるから，信頼関係を破壊しない特段の事情が
あるというべきである。
(ア)Ａ社は，Ｂ社（以下「Ｂ社」という。）から本件貸室の一部の提供
を依頼され，取引先を失うことをおそれ，不本意ながら提供したに過ぎ
ず，積極的に提供したわけではないし，対価も受領していない。
また，Ａ社は，本件貸室の全部を日常的，常習的に使用させたわけで
はなく，１９６．４１６平方メートルの本件貸室内の打ち合わせ用の個
室（約６平方メートル）を月に１回の割合で１回につき２ないし３時間
程度使用させたに過ぎない。
(イ)Ｘは，平成１５年半ばころから，派手な格好の若い女性が本件貸室
に出入りするようになったことを知り，そのころ，性病検査用の綿棒の
ケースをゴミ箱内に発見し，平成１６年１１月には，止血用の脱脂綿が
玄関ホールに捨てられていたにもかかわらず，同月２５日付け「お知ら
せ」で，脱脂綿を本件貸室内において処理するように注意しただけであ
り，Ａ社に上記検査を中止するように申し入れたりすることもなかった。
また，同年８月の更新時に異議を述べることもなかった。
そして，Ａ社は，Ｘの上記注意に従い，血液採取に用いた脱脂綿の処
理についての告知書を作成し，被採取者が脱脂綿等を本件貸室外に持ち
出すことがないように配慮した。
(ウ)Ａ社が本件貸室の一部を使用させていた時期に，本件ビルの他のテ
ナントから，Ｘに対する苦情やクレームはなかった。
(エ)ＹがＸから本件貸室の用法遵守義務違反を理由にした解除通知を受
けた後は，Ａ社は，Ｂ社に本件貸室の使用をさせていない。
(オ)Ａ社がＢ社に本件貸室の一部を使用させていたのは，Ａ社独自の判
断であり，Ｙは，一切報告を受けておらず，Ｃ作成の報告書（甲１０）
が提出され，Ａ社に事情を問い質すまで，Ａ社がＢ社に本件貸室の一部
を使用させたことを知らなかった。そのため，Ｙは，本件訴訟において，
当初，Ｂ社による使用を否定したのであり，積極的に虚偽を述べたもの
ではない。
イ（当審での新主張）
Ｘの解除の意思表示は権利の濫用に当たる。すなわち，Ｘの本件賃貸借
契約の解除は，平成１５年５月から長期間にわたってＹ側の用法違反がある
ことを認識しながら，何らの注意もせず，また，平成１６年８月には何ら異
議を述べずに更新をしているのに，突然解除の意思表示をしたもので，権利
の濫用である。
(3)抗弁に対する認否及び反論
ア(ア)抗弁ア(ア)前段の事実は不知，同後段の事実は認める。
(イ)同(イ)ないし(エ)の事実はいずれも認める。
しかし，(イ)については，Ｙが本件貸室において性病検査を実施して
いるという確証を得るために，Ｙが主張するような申入れをしなかった
のである。
(ウ)については，性病検査をしなければならないような風俗嬢が，本
件ビルに２年３か月にわたり，累計で１０００人ないし１５００人以上
出入りしていたという事実が発覚すれば，Ｘの企業イメージは重大な打
撃を受け，まして，そのような風俗嬢の仕事に関係する企業であるＹが
本件ビルに入居したままであるとすれば，無洗米という食品を扱ってい
るＸは致命的な影響を受けることになる。
また，(エ)については，Ｙ及びＡ社は，風俗嬢に不特定の遊客（男
性）を相手に性交類似行為をさせることを内容とする風俗業を行ってい
るＤ団体の母体であり，そうでなくとも，Ｄ団体と密接な関係を有して
いるのであり，本件貸室を性病検査のために使用することを止めたから
といって，Ｙが性病検査が必要な風俗嬢の仕事に深く関係している企業
であることには何ら変わりはない。
(ウ)同(オ)の事実は不知ないし否認する。
(エ)Ｙは，Ｘの本件賃貸借契約の解除の意思表示に対し，本件貸室内で，
性病検査，血液検査を実施した事実はないと回答し，平成１７年７月１
４日付準備書面では，広告のモデルとなる女性の出入りはあるが，性病
検査等を受診するために多数の女性が出入りしていたわけではない旨主
張し，その後，同年９月１６日付準備書面で，取引先であるＢ社から頼
まれて，風俗嬢の採血場所を提供しただけであると主張するに至り，さ
らに，最終的には，賃借人の従業員の健康診断と同視できるなどという
主張をするに至っているのであって，ＹとＤ団体との関係を考慮すると，
ＸとＹの信頼関係は，すでに破壊されているというべきである。
イ抗弁イは否認ないし争う。ＹないしはＡ社は，風俗嬢をして性病検査が
必要なような性交類似行為をさせることを業とするＤ’団体を関連会社もし
くは顧客としている企業であるから，解除権の行使は正当であり，無催告で
の解除も許される。
第３当裁判所の判断
１債務不履行解除について
(1)請求原因(1)ないし(3)及び(5)はいずれも当事者間に争いがないから，同
(4)について判断するに，甲１０，１５，原審証人Ｃ，同Ｅ及び各項の末尾に
掲記する証拠並びに弁論の全趣旨によれば，次の事実が認められる。
ア本件ビルには，Ｘ，Ｘの持株会社であるＦ社，Ｙの他，約１０社がテナ
ントとして入居している。（甲１６）
イＡ社は，Ｙの子会社であり，広告代理業等を目的とする会社であって，
横浜に本社が，札幌，福岡に支社があり，代表者は，商業登記簿上はＧ（Ｙ
代表者）とＨとなっているものの，実務は専らＨが取り仕切っている。（甲
９，乙１∼５，原審証人Ｉ）
ウＡ社は，風俗嬢の性病検査のために必要な血液や検体（子宮頸管内の上
皮細胞等）を採取する場所として，平成１４年１１月から平成１７年１月ま
で，毎月１回程度，本件貸室内の打ち合わせ用の個室（約６平方メートル）
を使用させた。その際には，同所において，Ｊ社（以下「Ｊ社」という。）
の担当者が，１回につき，２ないし３時間の間に，４０ないし５０名程度の
風俗嬢から血液や検体を採取していた。（甲７，８（いずれも枝番を含む），
１２）
エ上記性病検査について，Ａ社は，ホームページの作成を依頼された取引
先であるＢ社から，同社の従業員である風俗嬢の血液を採取する場所を提供
するよう依頼され，やむなく本件貸室の一部を無償で使用させたと主張して
いるところ，Ｂ社は「Ｄ団体」なる企業集団に属する会社であり，Ｄ団体は，
横浜，東京，札幌，福岡において風俗店の経営を展開しており，福岡店は平
成１４年１１月に開店している。これらの店舗内では，ヘルスコンパニオン
と称する女性従業員（風俗嬢）による男性客に対するきわどい性的サービス
が行われる。そして，Ｄ’団体は，衛生面の取組みとして，Ｊ社と提携して
風俗嬢に対する月１回以上の検診を行うことをホームページで公開している。
（甲７，８（いずれも枝番を含む），１２）
もっとも，Ｄ”団体に関するホームページへの書き込みによれば，Ｄ団
体の会社名はＡ社，社長がＨで，もと札幌支社の所在地がＫホテルであった
などとされており，Ａ社については事実と合致している点があり，同社とＤ
団体との密接な関連を窺わせるものがある。（甲１１，原審証人Ｉ）
(2)上記認定事実によれば，Ｙの関連会社であり，本件貸室を実際に使用して
いるＡ社は，いわゆるテナントビルの一室である本件貸室の一部を，Ｄ’団体
の店舗の開店当初から，上記のように多数の風俗嬢の性病検査のために必要な
血液や検体を採取する場所として，定期的に使用させていたものであって，仮
にＹの主張するとおり，Ａ社の取引先であるＢ社からの依頼によりやむなく使
用させたものであったとしても，それが，不動産業，広告請負業及びそれらに
通常関連ないし付帯する業務のための事務所以外の目的に使用してはならない
との約定に違反することは明らかである。そして，身近な場所で，多数の風俗
嬢の性病検査のために必要な血液や検体が採取されるなどということは，一般
人をして強い警戒心や忌避の感情を喚起せしめないではおかない性質の行為で
あるから，上記のような約定のもとに本件貸室を賃貸していたＸにとってはま
ことに遺憾なことであって，その約定違反の程度は極めて重大かつ悪質なもの
といわざるを得ない。また，Ａ社の違反行為は，Ｙの違反行為と同視すること
ができるから，Ｘの本件無催告解除は，特段の事情のない限りは有効であると
解され，本件賃貸借契約は終了したことになるものというべきである。
この点につき，Ｙは，風俗嬢の採血場所を提供していただけで，それは従
業員の健康診断と変わるところはないなどと主張するが，風俗嬢の性病検査の
ために行われる採血を従業員の健康診断の際の採血と同視することができない
のは当然であって，Ｙの上記主張は採用できない。
なお，Ｘは，Ａ社は，Ｄ’団体の関連会社そのものであるとも主張すると
ころ，上記(1)エ後段のような事実に照らせば，それが強く疑われはするもの
の，その書き込みの正確性が完全に担保されているわけではないので，これを
認めるまでには至らない。
(3)そこで，進んで，抗弁について判断する。
ア抗弁ア(ア)後段の事実，同(イ)ないし(エ)の事実は，いずれも当事者間
に争いがなく，証拠（乙５，原審証人Ｉ）及び弁論の全趣旨によれば，同
(ア)前段の事実がほぼそのとおり認められる。
イしかしながら，抗弁ア(ア)後段の事実が認められるからといって，上記
(2)で見たＡ社の違反行為の程度・内容を軽視してよいということにはなら
ない。また，同前段の事情はＸの全く与り知らないことであるから，抗弁ア
の判断に際して重きを置くべき事情ではない。
ウまた，抗弁ア(イ)の事実をもって，Ｘがこのような違反行為を事実上許
容していたとみなすことはできない。そればかりか，証拠（甲７，８（いず
れも枝番を含む。），１０，１２，１５，原審証人Ｃ，同Ｅ）及び弁論の全
趣旨によれば，以下の事実が認められるのであって，Ｘ側が早い時期から事
態を正確に把握していたとは必ずしも言い難いのである。
(ア)本件ビルの管理人は，平成１５年中頃，本件貸室に派手な女性が出
入りしていることに気付き，また，そのころ，本件ビルの掃除婦から，
ＭＸ綿棒の空のケースが３階のゴミ箱に入っていたことを知らされ，そ
れをもらったことから，これらの事実をＸ監査役に報告した。
(イ)Ｘ監査役は，平成１６年３月ころ，本件貸室に派手な感じの女性が
出入りしていると報告を受け，管理人に動向を観察するように指示した。
(ウ)管理人は，同年９月６日に閲覧したＡ社のホームページで，同社が
Ｄ’団体のホームページを企画制作していること，Ｄ’団体が風俗店を
経営していることを知り，そのことをＸ監査役に報告した。
(エ)管理人は，同年１０月に，採血用脱脂綿が放置されており，同年１
１月２４日にも同脱脂綿が放置されていたことから，Ｘ監査役に相談し，
翌２５日に，Ａ社に「お知らせ」という文書を交付して，遺棄物につい
ては，本件貸室内で処理することを求めた。Ａ社は，早速，「検診お疲
れさまでした」という表題の掲示をして，来所した風俗嬢に，使用した
脱脂綿はゴミ箱に捨てるように指示した。
(オ)管理人は，翌月２１日に，本件貸室内にＪ社の検査資材が積まれて
いることを発見し，その後である同月２９日にＤ団体のホームページで，
Ｄ’団体の衛生面をＪ社が担当していることを知って，そのころ，Ｘ監
査役に報告した。
(カ)Ｘ監査役は，平成１７年１月に，本件ビルで，女性が携帯電話で
「Ｄ団体です」と話しているのを聞きつけ，本件貸室に出入りする女性
数を調べるよう管理人に指示し，管理人が同月１９日に調べたところ，
５３名の出入りがあった。
エまた，抗弁ア(ウ)のとおりであるとしても，それは偶々実害がなかった
というにすぎない。本件ビルはテナントビルであるが，風俗業関係のテナ
ントが入っている形跡はないのであって，上記(1)で認定したところによれ
ば，定期的に性病検査を必要とするような業務に従事している風俗嬢が，
本件ビルに２年３か月にわたり，延べ１０００人以上も出入りして，性病
検査を受けていたことになるのであり，このような事実が発覚すれば，一
般には強い警戒心と嫌悪感を持たれ，本件ビルのオーナーとしてのＸの見
識や企業体質が問われ，企業イメージが重大な打撃を受けるであろうこと
は見易いところである。また，上記検査のために，長期間にわたり本件貸
室を提供していたＡ社ひいてはＹの見識や企業体質も問われるのは必定で
あるところ，Ｙにおいては，上記のような風俗嬢に対する性病検査をもっ
て従業員の健康診断と同視できるなどと強弁してやまないことも勘案する
ならば，そのようなＹが本件ビルに入居したままであるときには，無洗米
という食品を扱っているＦ社（甲１４）の持株会社であるＸにとって，致
命的な影響を受ける可能性もあることを否定できない。
オさらに，抗弁ア(エ)は極めて当然のことにすぎない。また，同(オ)につ
いては，Ａ社は本件貸室についてＹの利用補助者であるから，仮にＹが上記
違反行為の事実を知らなかったとしても，そのことがＹにとって特に有利に
斟酌すべき事情になるわけではない。
(4)以上によれば，Ｘの主張するように，Ｙ及びＡ社が，いわゆる風俗嬢に不
特定の遊客（男性）を相手に性交類似行為をさせることを内容とする風俗業を
行っているＤ団体の母体であるか否かはともかくとして，Ａ社ひいてはＹの上
記違反行為について，Ｘとの信頼関係を破壊するに足りない特段の事情がある
とはいえず，Ｙの抗弁アは採用し難い。
(5)Ｙは，当審において抗弁イを追加したが，その実質は，抗弁アを権利濫用
の法理として構成し直したにすぎない。Ｘの本件賃貸借契約の解除は，上記の
とおり有効であって，Ｘの解除権の行使を権利の濫用として無効とすべき事情
は存しないから，抗弁イは理由がない。
２以上によれば，その余の点（更新拒絶及びその正当事由の有無）について検
討するまでもなく，Ｘの本訴請求は理由があるから，これを認容した原判決は
正当であって，本件控訴は理由がない。
福岡高等裁判所第３民事部
裁判長裁判官西理
裁判官有吉一郎
裁判官吉岡茂之

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