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主文
１原告の請求を棄却する。
２訴訟費用は原告の負担とする。
事実及び理由
第１請求
被告は，原告に対し，９億９８７０万４７７０円及びこれに対する平成２０
年１２月１６日から支払済みまで年６分の割合による金員を支払え。
第２事案の概要等
１事案の要旨
本件は，普通地方公共団体である原告が，信託業務を営む銀行である被告
（当時の商号はＡ信託銀行株式会社）との間で，原告を委託者兼受益者，被
告を受託者，原告が所有していた別紙物件目録（省略）記載の土地（以下
「本件土地」という。）を信託財産として本件土地上に建物（以下「本件建
物」という。）を建設し，これを賃貸することを目的として本件土地及び本
件建物（以下「本件信託不動産」という。）を管理運営する旨の信託契約
（以下「本件信託契約」という。）を締結し，甲駅周辺土地区画整理事業用
地土地信託事業（以下「本件信託事業」という。）を実施したところ，被告
の本件信託契約上の義務違反により損害を被ったと主張して，被告に対し，
９億９８７０万４７７０円及びこれに対する被告が本件信託事業に関する最
終計算書を作成した日の翌日である平成２０年１２月１６日から支払済みま
で商事法定利率年６分の割合による遅延損害金の支払を求める事案である。
原告は，被告の本件信託契約上の義務につき，被告は，要旨，(1)本件信託
事業に関する事業計画が想定する事業予想を実現できるような内容の事業計
画等を作成する義務（以下「本件作成義務」という。），(2)当該事業計画が
想定する事業予想を実現すべく本件信託事業を遂行する義務（以下「本件遂
行義務」という。）を負っていた旨主張し，被告が上記各義務に違反したこ
とによって，原告に，Ⅰ本件建物にフィットネスクラブを入居させたことに
よる振動問題に起因する振動対策調査，防振対策工事費等の損害５１２４万
円（以下「第１損害」という。），Ⅱ本件建物の振動問題を原因として一部
テナントについて，一定期間，賃料の減額を余儀なくされたことによるその
減額分の損害３５７２万２６５０円（以下「第２損害」という。），Ⅲ開業
当初のテナントリーシングに失敗して，事業計画で想定した入居率を達成で
きなかったことによる得べかりし賃料及び共益費の損害７億２４６９万２９
３９円（以下「第３損害」という。），Ⅳ上記第１ないし第３損害の発生に
伴って信託財産が負担しなければならなくなった借入金に対する借入利息相
当額の損害１億８７０４万９１８１円（以下，第１損害，第２損害，第３損
害に対応して，それぞれ，「損害Ⅰ」，「損害Ⅱ」，「損害Ⅲ」という。）
の各損害が生じたとして，その賠償を求めている。
２前提事実（当事者間に争いがないか，掲記の各証拠及び弁論の全趣旨によ
り容易に認められる事実）
(1)当事者
原告は，普通地方公共団体である。
被告は，信託業務及び銀行業務等を目的とする株式会社である（旧商号は
Ａ信託銀行株式会社。Ａ信託銀行株式会社は，平成２４年４月１日，Ｂ信託
銀行株式会社及びＣ信託銀行株式会社を吸収合併し，商号変更によりＤ信託
銀行株式会社となった。）。被告は，平成２年当時，大阪地区で５７案件の
不動産信託案件を受託済みであった。
(2)本件信託契約の締結に至る経緯
ア本件土地
本件土地は，原告が昭和３６年から施行している甲駅周辺土地区画整理
事業により市有地が集合換地された面積４８６４㎡の土地で，甲駅の北西
約５００ｍに位置する。
イ本件提案競技の実施
(ア)昭和６１年法律第７５号による地方自治法の改正により，地方公共
団体における普通財産の公有地信託が可能になったところ，原告は，
平成２年１月２５日開催の甲駅周辺土地区画整理事業に関する事業用
地有効利用専門委員会において，公有地信託制度を活用して本件土地
の開発を進める方向性を決定した。原告は，平成２年６月，本件土地
を信託し，第三者に主として賃貸することにより土地及び施設の管
理・運営を行うことを信託の目的とすること及び信託の受託者の選定
に当たりコンペ方式によることを決定し，甲駅周辺土地区画整理事業
用地・土地信託事業計画提案競技審査委員会（以下「本件審査委員
会」という。）を組織した。
(イ)原告は，平成２年７月，「甲駅周辺土地区画整理事業用地土地信託
事業計画提案競技募集要項」（甲１。以下「本件募集要項」という。）
を公表し，甲駅周辺土地区画整理事業用地土地信託事業計画提案競技
（以下「本件提案競技」という。）に対する提案を募集した。
本件募集要項では，提案競技の趣旨として，「甲駅前の土地を対象
として，都心の形成・地域の振興発展に資する開発を目指して，資産
の有効活用を図るために実施するものであ」ることが示され，「体育
健康の増進と文化向上等を目的とする地域のシンボル的なものとなる
開発」等５つの計画目標及び「信託期間中に事業に伴う借入金を完済
すること」等の計画条件が設定され，事業の実施方法として，「最優
秀提案の提案者には，提案競技の提案に基づき対象地を信託する。最
優秀提案の提案者は，提案競技の提案に基づき信託土地の開発必要施
設の建設および事業経営・管理を行わなければならない」と規定され，
仮契約の締結について，原告は，「本提案競技終了後，最優秀提案の
提案者を受託予定者と定めて，提案競技の提案に基づき，信託の基本
事項について協議を行い，次の事項について平成３年７月をめどに仮
契約を締結する。」と規定されていた。
(ウ)本件募集要項は平成２年７月に配布され，同年１１月に応募書類の
受付を行ったところ，本件提案競技には，被告を含め５件の応募登録が
あった。
被告は，同年８月３日，「募集要項の内容を了承したうえ（略）申
し込みます」と記載された登録申込書（甲３０）を提出して，本件提
案競技に参加を申込み，同年１１月ころ，原告に対し，事業計画概要
説明書（甲２。以下「本件概要説明書」という。），「施設計画書
（設計図）」（甲３３。以下「本件施設計画書」という。）及び「資
金計画書・収支計画書・管理運営計画書」（甲３４。以下，本件概要
説明書及び本件施設計画書と併せて「本件概要説明書等」という。）
を提出した。
(エ)本件審査委員会は，建築計画，都市計画，建築意匠等の研究者らを
委員として組織され，平成２年７月９日から平成３年３月１１日まで，
５回にわたり審査委員会を開催して本件提案競技に対する応募登録の審
査を行ったが，審査においては，必要に応じて，都市計画・建築計画な
どの物的計画面及び収支計画・管理運営などの経営計画面の両面につい
て，詳細な調査，検討を行った比較資料を作成し，また，ヒアリングに
より提案者の意図を正確に把握した上で慎重に審議を行った。その結果，
被告による応募登録第１号が最優秀提案に選ばれた。
（乙７０，７１の１～７）
ウ本件事業計画の提出
被告は，平成３年１０月，「甲駅周辺土地区画整理事業用地・土地信
託事業計画案事業計画書」（甲３。以下「本件事業計画」という。）を
原告に提出した。本件事業計画の内容は，概ね，次のようなものであった。
(ア)施設概要等
ａ本件土地上に信託財産として，賃貸することを目的とした本件建
物を建設する。
ｂ工期
平成４年７月１日から平成６年７月３１日まで（延べ２５か月）
ｃ構造・規模
地下２階，地上２１階建，法定延床面積３万９８４７．１２㎡
ｄテナント構成
オフィス（７～１９階），飲食店（１～３，２０階），フィット
ネスクラブ（４階），楽器，住宅設備等のショールーム（１，２
階），コンサートホール（１階）等
（甲３・８，９頁）
(イ)信託期間中の収支見積り
ａ収入の前提条件（賃料）
一般オフィス以外の施設については建築工事竣工時までに全ての
テナント確定を行うので初年度から１００％の稼働率としている。
一般オフィスについては，若干の空室ロスを見込んだ９８％の稼働
率としている。
ｂ信託配当，市税収入の概要
年平均信託配当５億３０８８万２０００円
年平均市税収入を含む原告の収入８億７５１２万７０００円
ｃ信託期間中（平成６年から平成３３年までの２８年間）の収支見
積り
累計９４３億８６６７万７０００円の賃料等の収入により借入金
を全額返済し，かつ，原告に対し，１６２億３１７８万円の信託配
当を交付する。
（甲３・１２，１４，１７～２２頁）
(ウ)資金の使途及び借入金の調達方法
ａ本件信託事業の本件建物竣工までの初期事業費
２０４億６３０１万１０００円
ｂ初期事業費の調達
被告からの借入金（長期プライムレート（平成２年１１月１日現
在８．０％）マイナス０．３％（変動））１７９億８７２９万９
０００円
本件建物入居テナントからの敷金２３億２３５５万円
本件建物入居テナントからの保証金１億５２１６万３０００円
ｃ本件建物竣工後の資金調達
被告からの借入金（長期プライムレート（平成２年１１月１日現
在８．０％）マイナス０．３％（変動））１５４億８７２９万９
０００円
被告からの借入金（長期プライムレート（平成２年１１月１日現
在７．８％）マイナス０．５％（変動））２５億円
被告からの追加借入金（短期プライムレート（変動））２億０
８６２万２０００円
ｄ本件建物竣工後，各テナントから収受する敷金（無利子）及び保
証金（無利子）を全額借入金の返済に充当する。
（甲３・１１～１３頁）
(エ)事業工程表
平成３年４月から同年５月までキーテナント誘致期間
同年６月から同年１１月までキーテナント調整期間
平成４年７月着工
（甲３・２５頁）
エ本件信託契約の締結
原告は，平成３年７月２９日，被告との間で，原告を委託者兼受益者，
被告を受託者，本件土地を信託財産とする土地信託仮契約を締結し，同年
１１月１日，要旨以下の内容の本件信託契約を締結した（甲４）。原告は，
同日付で，本件土地について，信託を登記原因として被告に対し，所有権
移転及び信託の登記手続を行った。
（甲４）
(ア)信託の目的（２条）
被告は，本件土地の上に本件建物を信託財産として建設し，これを賃
貸することを目的として，本件信託不動産を管理運用するものとする。
(イ)信託事業の目標（３条）
被告は，被告の作成した本件事業計画に基づき，本件土地を有効に活
用するとともに，本件土地を含む地域の振興，発展に資するための核
として開発するものとする。
(ウ)信託期間（４条）
平成３年１１月１日から平成３３年１０月３１日までの３０年間
(エ)本件建物の設計・監理及び施工（７条１，２，５項）
ａ被告は，本件建物の設計・監理を建築士事務所等に請け負わせるこ
とができる。（１項）
ｂ被告は，本件建物の建設等を建設業者に請け負わせることができる。
（２項）
ｃ被告は，本件建物の基本設計，実施設計の内容及び設計・監理契
約，建設工事等請負契約に関する請負代金の額，支払方法，工期そ
の他主な事項について，事前に原告と協議しなければならない。
（５項）
(オ)信託不動産の運用（１３条１項１～３号）
被告は，本件信託不動産の賃貸にあたっては，次により行うものとす
る。
ａ賃貸料その他の賃貸条件の設定にあたっては，近傍類似の賃貸建
物の賃貸条件を参考とし，適正な賃貸条件の設定に努めなければな
らない。この場合，あらかじめ原告に賃貸条件を通知する。（１
号）
ｂ本件信託不動産の全部又は一部を適正な方法により，募集，選定
した相手方に賃貸する。この場合，公有地の土地信託の事業目的に
留意して選定するものとする。（２号）
ｃ賃借人の募集，選定方法についてはあらかじめ原告に通知し，そ
の選定結果についても速やかに原告に通知する。（３号）
(カ)苦情処理等（１４条）
被告は，本件信託事業の遂行にあたって，本件信託不動産の賃借人及
び地域住民等からの苦情の申し出に対し，窓口を設置する等苦情相談
体制の整備を行い，誠意をもって迅速かつ適切に対応，処理するもの
とする。
(キ)善管注意義務（１５条）
被告は，本件建物の建設工事及び本件信託不動産の管理，運用その他
信託事務について，善良なる管理者の注意をもって処理しなければな
らない。
(ク)信託の元本（１７条１～６号）
この契約においては，次に掲げるものを信託の元本とする。
ａ信託不動産
ｂ信託不動産の賃貸に伴い受け入れた敷金等
ｃ第２７条の借入金
ｄ信託不動産の代償として取得した財産
ｅ第２７条の借入金の債務及び信託不動産の賃貸に係る敷金等の返還
債務
ｆその他前各号に準ずる資産及び債務
(ケ)信託の収益（１８条１号）
この契約においては，次に掲げるものを信託の収益とする。
信託不動産の賃貸から生ずる賃貸料
(コ)受益権の内容（１９条）
原告が受益者として有する受益権の内容は，第１７条の信託の元本及
び第１８条の信託の収益その他この契約による信託の利益の一切を享
受する権利とする。
(サ)諸費用の負担（２２条１項）
被告は，信託財産に関する公租公課及び登記費用，設計・監理費用，
各種調査費用，建設工事等請負代金，電波障害対策費，借入金・敷金
等の返済金及び利息，広告宣伝費用，信託不動産の修繕・保存・改良
の費用，損害保険料その他信託事務の処理に必要な費用を信託財産か
ら支弁する。
(シ)諸費用の支払不足の措置（２３条）
被告は，信託財産に属する金銭が上記(サ)の諸費用等の支払に不足
する場合においては，あらかじめその処理方法について原告と協議し
なければならない。
(ス)必要資金の借入れ及び担保提供（２７条１項）
被告は，本件建物の建設等その他信託の事務処理に必要な資金を，
信託財産の負担において，金２０５億円を限度として借り入れること
ができる。この場合，被告を受託者とする他の信託財産からの借入れ
を含むものとする。
(セ)報告事項及び報告期日（３４条１，２項）
ａ被告は，第３２条の信託の収支計算並びに信託財産の現況及び運営
状況について，計算期日（第３１条により毎年３月末日）の翌日か
ら５０日以内に原告に報告しなければならない。
ｂ被告は，計算期日までに翌計算期以降の事業計画を原告に報告し
なければならない。
(ソ)信託財産の引渡し（４１条２項４号）
被告は，信託終了時に敷金等の返還債務，借入金債務，その他の債務
（信託終了時に支払を要する費用を含む。）が残存する場合には，こ
の処理方法について原告と協議の上，これを処理する。
(タ)損害賠償（４５条１項）
原告は，被告がこの契約に定める義務を履行しないため若しくは信託
契約に反する行為を行ったため損害を受けたとき，又は管理の失当によ
り信託財産に損害を生じさせたときは，その損害の賠償を被告に請求す
ることができる。
(3)本件信託事業の実施
ア本件信託事業の開始
被告は，本件建物を建設するため，平成４年４月２３日，Ｅ・Ｆ・Ｇ
建設共同企業体との間で請負契約を締結し，同年６月１９日に起工式を行
い，平成５年２月２０日に高層棟鉄骨建方を開始し，本件建物は平成６年
７月２９日に竣工した。
本件建物は，平成６年９月６日，Ｈという名称で，オフィス施設，飲食
施設などから成る複合機能ビルとして開業した。
（甲７の１）
イ本件信託事業の状況
(ア)テナントの入居率
本件建物のテナントの入居率は，平成６年度は，オフィス施設は６６．
６８％，飲食施設は４２．４７％，ショールーム施設は６３．０５％，
フィットネスクラブ施設は０％であり，平成７年度は，オフィス施設
は７４．０１％，飲食施設は４２．４７％，ショールーム施設は７１．
３６％，フィットネスクラブ施設は１００％であった。平成８年度は，
オフィス施設は６６．８４％，飲食施設は４２．４７％，ショールー
ム施設は７１．３６％，フィットネスクラブ施設は１００％であった。
（甲８，１０）
(イ)フィットネスクラブの振動問題
ａ被告は，平成８年３月１日，Ｉ株式会社（以下「Ｉ」という。）と
の間で，本件建物のフィットネスクラブ施設の賃貸借契約を締結し
（乙７３），同日，Ｉは，本件建物の４，５階においてフィットネ
スクラブを開業した。
被告は，同月，平成６年１０月に本件建物の６階に入居したＪ株式
会社（以下「Ｊ」という。）が，フィットネスクラブから騒音及び
振動が発生している旨の苦情を述べているとの連絡を受けた（以下，
この苦情を発端とする本件建物の振動問題を「本件第一次振動問
題」という。）。
（甲７の１，８，３６の２，乙７３，８９）
ｂ被告は，平成１４年２月２０日，Ｉ，Ｋ株式会社（以下「Ｋ」と
いう。）との間で，賃借人地位承継契約を締結し（甲３８），Ｋは，
同年３月３１日，Ｉから本件建物のフィットネスクラブ施設の賃借
人の地位を承継した。Ｋは，同年５月３日，同施設において営業を
開始した。
被告は，平成１６年１１月には，同年１０月に本件建物の６，７
階に入居した株式会社Ｌ（以下「Ｌ」という。）から，平成１７年
５月には，平成１５年１０月に本件建物の８ないし１１階に入居し
た株式会社Ｍ（以下「Ｍ」という。）から，それぞれ振動に関する
苦情を受けた（以下，これらの苦情を発端とする振動問題を「本件
第二次振動問題」という。）
（甲１３の２，１６，３８～４０，乙５５の１・２）
(ウ)収支状況
本件信託事業の収支は，平成６年度ないし平成８年度は赤字であっ
たが，平成９年度から毎年単年度黒字を計上するようになった。
被告は，平成７年１月，原告に対し，本件信託事業終了時に約９２
億円の債務が残存するおそれがあることを報告した。
平成１８年１月２５日に原告によって設置された土地信託事業検討
会議は，平成１９年４月，本件信託事業終了時には約９２億円の負債
が残存する見込みであることを報告し，本件信託事業については，被
告において時期を失することなく適切な方法で，できるだけ高い価格
で売却することが望ましい旨の抜本的施策の方向性を示した。
（甲５・２９頁，１８・１１，１２頁）
(4)本件信託事業の終了
ア本件信託契約の変更
原告は，被告との間で，本件信託契約を賃貸型から処分型へと変更する
ことについて協議し，平成１９年７月２５日付で，本件信託契約の変更契
約を締結した。（甲２０）
イ本件信託不動産の売却
被告は，平成２０年３月２４日，Ｎ投資法人（以下「Ｎ」という。）を
売却先候補者に選定し，Ｎとの間で，平成２０年３月２８日付けで本件信
託不動産の売買契約を締結し，同年４月２５日，代金１９５億８９８０万
円（本件信託不動産１９２億５１００万円，建物消費税３億３８８０万
円）で売却して本件信託不動産を引き渡し，本件信託事業は終了した。
（甲２３の１・２）
ウ決算の不承認及び損害賠償請求
本件信託事業は平成２０年１２月１５日に終了し，被告は，同月１６日，
原告に対し，信託財産状況報告書及び決算報告書を提出した。被告は，原
告に対し，残余財産の支払を了した。
これに対し，原告は，平成２１年２月２５日，被告には本件信託事業の
処理に際し善管注意義務違反の事実が存し，この善管注意義務違反により
信託財産が被った損害については本件信託契約４５条に基づき被告から補
填されるべきものであるにもかかわらず，信託財産状況報告書にはかかる
補填又は損害賠償金の記載がないため上記信託財産状況報告書の内容を承
認できない旨被告に対して通知した。
原告は，同年８月１１日，被告の上記善管注意義務違反による損害を９
億９８７０万４７７０円と査定し，被告に対し，同額及びこれに対する平
成２０年１２月１６日から支払済みまでの遅延損害金の賠償を求めたが，
被告はこれを拒否した。
（甲２３の１・２，２５～２７）
(5)本件信託事業の収支概況
本件信託財産における平成１９年度末日現在の負債残高は約１４９億円で
あり，本件信託不動産の売却により，原告は平成２０年相続税路線価により
算定した概算土地価格約３１億円の本件土地を失ったものの，約４１億円の
売却益を得た。
本件信託事業において，原告に信託配当がなされたことは一度もなかった。
被告は，本件信託事業にかかる信託報酬として，６億０３６８万３０００
円を取得した。
３争点
(1)本件建物の振動問題に係る被告の債務不履行の有無及び振動問題を原因
とする損害（第１損害，第２損害）の発生の有無
(2)本件建物における初期テナントリーシングに係る被告の債務不履行の有
無及び得べかりし賃料及び共益費の損害（第３損害）の発生の有無
(3)第１損害ないし第３損害に伴う不要な借入金に係る金利相当分の損害
（損害ⅠないしⅢ）の発生の有無
(4)第３損害に係る損害賠償請求権の消滅時効の成否
第３争点に関する当事者の主張
１争点(1)本件建物の振動問題に係る被告の債務不履行の有無及び振動問題
を原因とする損害（第１損害，第２損害）の発生の有無
（原告の主張）
(1)被告が一般的に負う義務
被告は，本件信託契約上，次のような本件作成義務及び本件遂行義務を
負っていた。
ア本件作成義務
被告は，(ア)本件提案競技に参加するに際しては，後日追加費用を負担
することなく当該事業計画等に沿った信託事業の遂行を実現するように，
十分に内容を吟味した上で事業計画概要説明書，資金計画書，収支計画書，
管理運営計画書等を作成する義務を負い，(イ)本件信託契約を締結するに
際しては，後日追加費用を負担することなく当該事業計画等に沿った信託
事業の遂行を実現するように，十分に内容を吟味した上で土地信託事業計
画等を作成する義務を負い，(ウ)本件信託事業を遂行するに際しては，や
むなく土地信託事業計画等を変更する必要が生じた場合には，できる限り
変更の範囲を限定し，しかも変更後に追加費用を負担することなく変更後
の事業計画に沿った信託事業の遂行を実現するように，十分に内容を吟味
した上で変更すべき義務を負う（本件提案競技を実施して本件信託契約締
結に至る経緯，本件信託契約３条，信義則）。
本件作成義務は本件信託契約締結前の義務であるが，登録申込書の提出
等本件信託契約締結に至る経緯を考慮すれば，原告被告間には契約締結前
から法的関係が生じているといえる。
イ本件遂行義務
被告は，信義則上，(ア)本件信託契約締結後は，土地信託事業計画等に
沿った状況を実現できるように信託事業を遂行すべき義務を負い，(イ)本
件信託事業遂行中に，土地信託事業計画等が実現困難な状況に至ったとき
には，当該状況，原因等，対処可能な対策を検討すべき義務を負う（本件
提案競技を実施して本件信託契約締結に至る経緯，本件信託契約３条）。
ウ原告と被告との間には，事業執行型信託における情報力，交渉力の点で
格差があるから，被告は，上記各義務を履行するに当たって，管理者の注
意の程度として，事業執行型信託の専門家として通常要求される程度の注
意を必要とする（旧信託法（大正１１年法律第６２号。以下「旧信託法」
という。）２０条，本件信託契約１５条及び金融機関の信託業務の兼営等
に関する法律２条によって準用される信託業法（平成１６年法律第１５４
号）２８条２項）。被告は，原告が都市計画，市街地開発事業を展開して
おり，不動産の開発，分譲，賃貸等に関しては専門家である旨主張し，確
かに，原告は宅地開発，住宅地の環境整備，既存の市街地における商業，
業務地の基盤整備等について一定の実績を有するが，本件で問題となる専
門性は民間活力を活用しての土地の有効利用との観点に基づいた事業執行
型信託についての専門性であって，これと原告の専門性は同列には論じら
れない。
(2)第１損害，第２損害に関する被告の義務違反
ア被告は，本件作成義務として，Ⅰ本件提案競技に応募してから最優秀案
として選ばれる平成３年３月までの間及びⅡ平成３年１０月に本件事業計
画を原告に提出する際のそれぞれの時点において，設計事務所又は建設業
者に対し，フィットネスクラブ導入を計画していることを説明して，日本
建築学会の「建築物の振動に関する居住性能評価指針・同解説」（乙５２。
同年４月出版。以下「本件指針」という。）やその出版以前に学会内部で
検討されていた基準以上の振動障害が生じない建物を設計施工するように
指示し，また，本件建物が上記のような振動障害が生じない建物であるか
どうかを質問し，回答を得ておく義務を負っていた（以下，上記Ⅰの時点
における義務を「本件作成義務Ⅰ」といい，上記Ⅱの時点における義務を
「本件作成義務Ⅱ」という。）。しかるに被告はこれらの義務に違反し，
本件指針における基準以上の振動障害が生じる鉄骨大スパン構造（鉄骨造
の建築物において，梁やスラブ，柱の強度を強くして，長い梁を造り，柱
と柱の距離を長くすることにより，空間等の有効活用を目的とした構
造。）の建物を提案した。
イ被告は，本件遂行義務として，Ⅰ平成６年７月の本件建物竣工後テナン
ト配置時点において，本件事業計画では上下階に影響の少ない高層棟と低
層棟の接続階となる４階に配置することを予定していたフィットネスクラ
ブの配置を４，５階の鉄骨大スパン構造部に変更し，かつ，大梁間を繋ぐ
小梁を削除しているところ，構造評定の審議の中で，鉄骨大スパン構造は
一般事務所利用としても振動上問題はないかという質疑がなされており，
被告は鉄骨大スパン構造の振動上の不利を認識しているにもかかわらず，
フィットネスクラブを鉄骨大スパン構造上に配置するのであれば，事前に，
設計事務所又は建設業者に対し，本件指針における基準以上の振動障害が
生じないかどうか質問し，回答を得ておくべき義務（以下「本件遂行義務
Ⅰ」という。），Ⅱ平成８年３月の第１回目の振動に関するクレーム（本
件第一次振動問題）を通じて，フィットネスクラブからの騒音・振動に係
るクレームが申し立てられるリスクを認識し又は認識し得たのであるから，
Ｉの退去後は５階にはフィットネスクラブを入居させないか，仮に入居さ
せるとしても後継テナントに振動問題が生じた場合には直ちにプログラム
の中止を求めることができる等の対応策を賃貸借契約の中に盛り込むべき
義務（以下「本件遂行義務Ⅱ」という。），Ⅲ本件第一次振動問題を通じ
て，フィットネスクラブからの振動に対するクレームが申し立てられるリ
スクを認識し又は認識し得たのであるから，建設業者に対し，振動対策工
事を実施させる際，当該振動対策を本件指針における基準以上の振動障害
を生じさせない内容のものとするように指示し，又は当該振動対策がその
ような内容になっているかを質問し，回答を得ておくべき義務（以下「本
件遂行義務Ⅲ」という。），Ⅳ本件第一次振動問題を通じて，フィットネ
スクラブからの振動に対するクレームが申し立てられるリスクを認識し又
は認識し得たのであるから，建設業者が平成８年に実施した振動対策が本
件指針における基準以上の振動障害を生じさせるものか否かを把握した上
で，Ｉの退去後は５階にはフィットネスクラブを入居させないか，仮に入
居させるとしても後継テナントに振動問題が生じた場合には直ちにプログ
ラムの中止を求めることができる等の対応策を賃貸借契約の中に盛り込む
べき義務（以下「本件遂行義務Ⅳ」という。）を負っていた。しかるに被
告はこれらの義務に違反し，建設業者に質問することなくそのまま振動対
策を実施させ，漫然とＩの地位をＫに承継する形式でフィットネスクラブ
を本件建物の５階に入居させた。
(3)損害
上記(2)の被告の義務違反により，原告は振動対策調査，防振対策工事費
の負担を強いられ，別紙「防振対策工事及び調査経費負担の損失」のとおり，
５１２４万円の損害を受け（第１損害），また，フィットネスクラブの上部
の階に入居するテナントとの間で，振動を理由に賃料の減額を余儀なくされ，
原告は別紙「賃料の損失」のとおり，３５７２万２６５０円の損害を受けた
（第２損害）。
（被告の主張）
(1)被告が一般的に負う義務について
被告は，本件信託契約上，原告が主張するような義務はいずれも負わない。
ア本件作成義務について
原告は，計画どおりの信託事業が遂行できるような内容の事業計画等を
作成すべき義務がある旨主張する。しかし，本件信託契約締結以前のこと
は契約内容とは関係がなく，本件信託契約には契約以前のことを債務の内
容とする旨の特約も存在しない以上，本件信託契約上の債務とはなり得な
い。
イ本件遂行義務について
原告は，被告に本件事業計画を実現すべき義務がある旨主張する。しか
し，信託契約における事業計画は信託契約締結時点の景気や経済予測等一
定の前提に基づいた予測であって，前提事実が異なれば，事業計画どおり
に信託事務を遂行することができないことは明らかであるから，受託者は
事業計画を実現すべく努力することを引き受けるのみであって，事業計画
そのものの実現を債務として引き受けることはあり得ない。本件信託契約
において被告が負うのは善管注意義務であって，一定の結果の実現を目的
とする義務ではない。本件信託契約においても，被告が事業計画を実現す
る義務を負うことを定める特約は存在せず，むしろ，本件信託契約３条が
「信託事業の目標」の見出しのもとに「信託土地を含む地域の振興，発展
に資するために開発する」として本件信託事業の目標を定めていること，
本件信託契約には他にも被告が上記義務を負わないことを前提とした努力
条項，原告による監視監督条項等が多数存在していることからすれば，被
告が本件事業計画を実現すべき義務を負わないことは明らかである。本件
で，被告は原告に都度協議願いを提出し，原告の了承を得て本件信託事業
を遂行してきたのであり，被告に義務違反はない。
ウ原告は，本件信託について被告は専門家であって原告は素人であり理解
能力が不足していたかのように主張するが，原告は，幅広く都市計画，市
街地開発事業を展開し，不動産の開発，分譲，賃貸等に関しては専門家で
あるところ，本件でも，原告の担当部局である建設局が本件事業計画を見
た上で，建設等各界の専門家からなる審査委員会が審査検討して本件信託
契約の締結に至ったものであって，被告に比して原告は素人で理解能力が
不足していたということはないから，原告と被告との間の格差が，被告が
上記義務を負う根拠となるものではない。
(2)第１損害，第２損害に関する被告の義務違反について
ア原告は，被告は上記原告の主張(2)のような義務を負っていたのにこれ
に違反した旨主張する。しかし，被告は一流の設計事務所又は建設業者
に業務発注しており，原告の主張する振動障害などの問題が生じないこ
とは当然のこととして発注している。後記イのとおり，本件建物に振動
障害が生じることは同設計事務所や建設業者においても予見不可能であ
ったところ，同設計事務所又は建設業者において予見不可能なことまで
被告において指示し，質問して回答を得ておくべき義務は存在しない。
被告は，設計事務所及び建設業者と密接に交渉を重ね，詳細な説明を受
けた上で，発注し，請負業務を遂行させており，振動問題のみならず設
計・施工上のあらゆる問題について検討・協議を行いながら業務を遂行
してきたものであって，被告に義務違反はない。
イ本件建物に振動が発生したことについて被告が何らかの責任を負うのは
同振動が受忍限度を超えた場合に限られるところ，平成８年に生じた本件
第一次振動問題は，株式会社Ｅ（以下「Ｅ」という。）による無償の防振
対策工事によって，平成９年９月には業務上ほぼ支障のない状態となった
ことが確認されて解決され，その後振動は受忍限度の範囲に収まっていた
し，平成１６年以降に生じた本件第二次振動問題については，振動が受忍
限度を超えるものであったかどうかは判明していない。本件建物の建築評
定において，Ｒの委員らはフィットネスクラブの設置によって振動問題が
発生する可能性について意識していなかったこと，フィットネスゾーンの
内装設備工事を担当し，防振対策工事を実施したＥも振動問題の発生を予
見できなかった旨述べていたこと，振動に関するクレームを申し立ててい
たテナントが，振動対策工事実施後，当初契約上の改定基準額を上回る条
件での賃料改定に応じたこと，Ｅによる防振対策工事実施後約８年の間，
他のテナントから振動クレームはなかったこと，平成１４年５月にＫが開
業してから再び振動クレームが申し立てられた平成１６年１１月までの間
に，Ｋの会員数は約１２００人から約１６００人まで急激に増加したこと，
平成１６年以降の振動問題の原因は，調査の結果，フィットネスの運動に
よって生じる水平振動により鉛直振動が誘発されたもので，会員数の増加
や習熟度の向上等が影響していることが判明したこと等振動問題の経過に
照らせば，平成８年７月に実施した防振対策工事は当時の状況の振動対策
としては十分なものであり，仮に受忍限度を超えた振動が生じていたとし
ても，そのような振動問題が発生することは，Ｉの５階への入居が決定し
た平成７年の時点においても，ＩからＫへの地位承継が決定した平成１４
年の時点においても，被告はもちろん，被告が発注した設計事務所又は建
設業者においても，予見することは不可能であった。
ウ原告は，平成１７年１月には既に本件信託不動産の売却を検討していた
ため，その売却時にはできるだけ高く売却できるように被告に要請してい
た。そのため，被告は，本件信託不動産の評価を高めておくため，営業政
策的見地から，本件信託事業の運営でトラブルが起きているといった評判
ができる限り生じないように配慮して穏便に振動問題を処理する必要に迫
られ，原告とも協議しながら事態の収拾をすることとし，本件の振動の調
査，対策工事，Ｋとのプログラム変更等についての粘り強い交渉及び賃料
の減額等の対策を原告の了解の下で実施してきた。その結果，平成１６年
以降の振動問題は解消し，本件信託不動産は高値で売却することができた
から，被告に義務違反はない。
(3)損害について
原告の主張は争う。上記(2)のとおり，第１損害として主張する費用はい
ずれも被告が原告の同意を得て実施した調査及び工事の費用であり，営業
政策的見地からの振動問題の処理のための費用であるから，その支出によ
って原告に損害は生じていない。第２損害についても，原告の公共的立場
と本件建物の信用性からの営業的観点等総合的に判断し，原告と協議を続
け，原告の了解の上で賃料減額をしたものである。
２争点(2)本件建物における初期テナントリーシングに係る被告の債務不履
行の有無及び得べかりし賃料及び共益費の損害（第３損害）の発生の有無
（原告の主張）
(1)第３損害に関する被告の義務違反
ア被告は，本件遂行義務として，Ⅴ本件事業計画において，本件建物竣
工時点で，一般オフィス以外の施設については１００％の，一般オフィ
スについては９８％の入居率を実現すべく表示したのであるから，竣工
時には，一般オフィス以外については１００％の，一般オフィスについ
ては被告が設定した９８％のあるべき入居率を実現すべき義務（以下
「本件遂行義務Ⅴ」という。），Ⅵ本件事業計画において，本件建物竣
工時点で，一般オフィス以外の施設については１００％の，一般オフィ
スについては９８％の入居率を実現すべく表示したのであるから，リー
シング活動を行うに際しては，竣工時には，一般オフィス以外について
は１００％の，一般オフィスについては被告が設定した９８％のあるべ
き入居率を実現すべき義務（以下「本件遂行義務Ⅵ」という。），Ⅶ平
成２年当時，大阪地区における受託済みの不動産信託案件として計５７
案件を扱う不動産管理信託の専門家であり，そこで培った事業実績を有
していたのであるから，本件信託事業におけるテナントリーシングに関
し，一般オフィス部門については，全国主要都市のオフィスビル・倉
庫・店舗等の仲介及び企画コンサルタントを事業となすＯ株式会社が公
表する甲地区年次データにおける平均入居率（平成６年度は７８．２
２％，平成７年度は９１．９１％，平成８年度は９４．２７％であった。
ただし，平成６年度は新築ビルの平均入居率，平成７，８年度は既存ビ
ルの平均入居率によっている。甲２２）程度の入居率（以下「本件入居
率」という。）を実現すべき義務（以下「本件遂行義務Ⅶ」という。）
を負っていたにもかかわらず，これらの義務に違反し，平成６年度ない
し平成８年度においてあるべき入居率及び本件入居率を実現しなかった
（本件遂行義務Ⅴは結果の実現を目的とする結果債務であり，本件遂行
義務Ⅵ及びⅦは結果を実現するために一定の注意義務を尽くすことを内
容とする手段債務である）。
イ本件遂行義務Ⅵ及びⅦについて，具体的には，被告は，(ア)平成３年
１０月に本件信託契約を締結し，本件事業計画を提出する時点では，主
要なフロアについては具体的なテナントとの入居契約（予約）を締結し
ておくべき義務を，(イ)本件建物竣工１年前までの時点では，本件建物
が１フロアの大スパン構造で小規模テナント向きの小割りのできない構
造である以上，フロアの相当部分については入居の確約を得ておくべき
義務を，(ウ)本件建物の竣工時及び開業時までにはモデルルーム等を用
いた内覧会を多数実施してリーシング活動を行うべき義務を，それぞれ
負っていたが，被告はこれらの義務に違反し，機を逸した不十分なリー
シング活動しか行わなかった。
(2)損害
上記(1)の被告の義務違反により，本件建物における平成６年度から平成
８年度のテナント入居率が低率にとどまり，原告は，得べかりし賃料及び
共益費の損害として，別紙「第３損害計算書」のとおり，７億２４６９万
２９３９円の損害を受けた。
（被告の主張）
(1)第３損害に関する被告の義務違反について
ア被告は，本件信託契約上，原告が主張するような義務はいずれも負わな
い。
原告は，被告が本件事業計画に記載された入居率を実現する義務を負
う旨主張するが，前記１のとおり，計画に過ぎない本件事業計画が債務の
内容となることなどあり得ない。
本件遂行義務Ⅶについても，月額賃料の設定を度外視して，本件信託
契約締結時に表示すらされていなかった本件入居率を実現する義務を被告
が負うことなどあり得ない。しかも，本件入居率自体，甲駅周辺地域の正
確な平均入居率のデータではないから，これが被告の義務違反の具体的指
標になるものでもない。
原告が前記(1)イにおいて具体的行為義務として主張するものは，いず
れも結果を実現すべきことを主張するものであり，信託契約における善管
注意義務としての具体的な行為義務とはいえない。
イ被告が実施してきたリーシング活動にもかかわらず当初事業計画どおり
の入居契約ができなかったのは，本件事業計画を策定した平成３年以降，
経済企画庁や日銀及び民間の有力シンクタンクでも予測できなかった急激
な経済状況の悪化が進行したこと及び阪神淡路大震災等のためであって，
被告の善管注意義務違反によるものではない。
むしろ，本件建物のテナントリーシングは平成６年に竣工した甲駅周
辺地域の他のビルに比べて入居率が高かったこと，平成９年以降の本件建
物の入居率は，甲駅周辺地域のみならず大阪ビジネス地区のビルの平均入
居率をも上回る入居率で推移してきており，特定の年度のみを取り上げて
義務違反というのは相当でないこと，本件建物の収益力が評価されて原告
は本件信託不動産の売却により約４１億円の高額な売却益を得たことなど
に照らせば，被告に義務違反はない。
(2)損害について
原告の主張は争う。
３争点(3)第１損害ないし第３損害に伴う不要な借入金に係る金利相当分の
損害（損害ⅠないしⅢ）の発生の有無
（原告の主張）
本件信託契約１７条，２２条及び２７条によれば，本件信託事業遂行に必
要な金銭は，被告が本件信託財産の負担において借り入れており，この借入
金が信託の元本を構成することとされ，しかも，当該借入金の返済金，利息
も信託財産で負担することとなっている。第１損害ないし第３損害に伴って
信託財産から外部に流出した金額又は外部からの帰属不足に相当する金額は，
結果的に借入金によって賄われ，かかる借入金に対する元金及びこれに対す
る金利相当分は，本来，被告が信託財産に前記１(3)，２(2)のような損害を
与えなければ，信託財産として負担の必要がなかった金員である。したがっ
て，被告の前記１(2)，２(1)の各義務違反行為と被告の借入れに伴う金利相
当額の損害との間には因果関係があり，これも被告の義務違反によって生じ
た損害である（なお，借入金の元本については，第１損害ないし第３損害と
して評価済みである。）。
前記１(2)，２(1)の被告の各義務違反により，原告は信託財産の負担にお
いて借入れ，その金利相当の負担を余儀なくされ（本件信託契約１７条３号，
２２条１項，２７条１項），借入金の金利相当額の損害として，第１損害，
第２損害，第３損害のそれぞれに対応して，別紙「損害Ⅰないし損害Ⅲ計算
書」のとおり，損害Ⅰとして１６４万７７９４円，損害Ⅱとして７７万０３
３８円，損害Ⅲとして１億８４６３万１０４９円の損害を受けた。
（被告の主張）
原告の主張は争う。
なお，本件信託事業にかかる借入金のほとんどが長期借入金であるが，長
期借入金の契約は約定弁済以外の弁済方法は認められていないから，各年度
に発生した損害を翌年度４月１日時点で全額借入の返済に充当することがで
きたことを前提とする原告の主張には根拠がない。また，短期借入金は，長
期プライムレートではなく短期プライムレートの適用のもと返済をしている
から，この点でも原告の主張には根拠がない。
４争点(4)第３損害に係る損害賠償請求権の消滅時効の成否
（被告の主張）
仮に第３損害に係る損害賠償請求権が認められる場合であっても，原告の
主張する債務不履行の時期及び第３損害を原告が知った時期から１０年を経
過しても原告は権利行使をしなかったのであるから，権利を行使することが
できる時から商法所定の５年又は民法所定の１０年の時効期間を経過してお
り，上記請求権は時効により消滅している。
（原告の主張）
本件には旧信託法が適用されるところ，旧信託法には受任者の任務違反行
為に基づく損失填補責任について消滅時効を定めた規定はなく，期間制限は
ないと解されてきたこと，原告が被告の義務違反及びこれによる損害を算定
できるのは被告から最終計算書を受領し，その内容を検討して以降になるこ
とからすれば，本件の損害賠償請求権について消滅時効は問題にならない。
第４当裁判所の判断
１本件建物の振動問題に関する認定事実
前記前提事実並びに後掲各証拠及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実が
認められる。
(1)被告は，本件概要説明書（甲２）において，本件建物の構造計画につい
て「高層棟の基準階中央部分にスパン約２６ｍの無柱空間を実現するとと
もに建物全体の剛性を確保する。大スパン部分の変形・振動性状について
も留意している。」と説明して鉄骨大スパン構造を提案し，本件施設計画
書（甲３３）において，本件建物の４階にフィットネスクラブを設置する
旨提案した。（甲２，３３）
(2)被告は，株式会社Ｐ（以下「Ｐ」という。）に本件建物の設計を発注し
た。被告本店開発事業部事業推進室第一課の課長代理Ｑ及び同室建築課の
職員２名は，本件信託事業の専任担当者として，Ｐとの間の本件建物の設
計施工に関する打合せに全て出席し，振動については当時の技術水準に従
って検討していた。Ｑは，平成３年から平成８年まで本件信託事業の専任
担当者であり，Ｑ及び同室建築課の職員は，全員が一級建築士の資格を有
していた。
被告は，平成３年６月，原告に対し，本件建物の大スパン構造部の主要
梁（大梁）に直交する小梁を一部削除することを含めて建築工事費を圧縮
することを検討している旨説明し，原告の了解を得た。
（乙１０４・２頁，１０７，証人Ｑ３頁）
(3)被告は，平成４年１月１０日，評定を受けることが適当であると認める
旨の原告の行政指導を受けて，本件建物につき建設大臣の認定を受けるた
め，財団法人Ｒ（以下「Ｒ」という。）に対し，評定申込書（乙１４）を
提出した。
被告が高層建築物構造評定委員会（以下「評定委員会」という。）に提出
したＰ作成の高層建築物構造評定委員会資料「（仮称）Ｓ新築工事」３階柱
壁４階梁床伏図，４階柱壁５階梁床伏図（甲５９）は，本件建物の大スパン
構造部の主要梁（大梁）に直交する小梁が存在することを前提にした内容で
あった。同月から同年２月にかけて，Ｒにおいて評定委員会が開かれたが，
同年１月２０日の評定委員会において，委員の一人から，スラブが非常に大
きいが，振動周期やたわみはどれくらいかとの質問がされたところ，被告は，
大スパン梁部は振動数４．２Ｈｚ，振幅１６μｍ（訂正４．７Ｈｚ，１３
μｍ）程度で，本件指針に照らし振動障害等の問題は生じないと考えている
旨回答するとともに，本件指針に基づき，振動障害の有無について，加力は
２人歩行を仮定し，６ｋｇの荷重を高さ５ｃｍから自由落下させた場合の算
定式も提示した。Ｒは，同年３月１６日，本件建物は構造耐力上支障ないも
のと評定し，被告に対し，評定書及び評定報告書（乙５３の２）を交付した。
建設大臣は，同年４月２３日，被告に対し，本件建物に用いる特殊な建築
材料及び構造方法については建築基準法第３８条の規定に基づき，同法施行
令第３章の規定によるものと同等以上の効力を有するものと認め，構造計算
については同法施行令第８１条の２の規定に基づき，構造耐力上安全である
ことを確かめることができるものと認める旨の認定書（乙５３の１）を交付
した。
（甲５９，乙１４，５２，５３の１・２）
(4)被告は，平成４年５月，原告に対し，評定委員会に提出した図面の大ス
パン構造部の主要梁（大梁）に直交する小梁を一部削除した図面をもって
建築確認を申請し，同年６月，建築基準法５９条の２第１項の規定による
許可通知書を受理し，建築確認通知書を受理した。
被告は，同年７月，上記のとおり小梁を一部削除した内容の甲駅周辺土地
区画整理事業用地・土地信託事業「（仮称）Ｓ新築工事」（原契約図・構造
図）（甲６０）をもとに，設計監理者をＰ，施工者をＥ・Ｆ・Ｇ建設共同企
業体として，本件建物の仮設工事に着手した。同月における甲駅周辺土地区
画整理事業用地・土地信託事業「（仮称）Ｓ新築工事」（スポーツセンター
設計図）（甲６１）には，フィットネスクラブの配置は本件建物の４階で
あることが記載されていた。
（甲６０，６１，弁論の全趣旨）
(5)ア被告は，フィットネスクラブの誘致において，誘致先企業から本件建
物の４階のみでは狭いとの意見があったことから，平成５年９月２２日，
原告に対し，フィットネスクラブの配置を本件建物の４，５階にするこ
とを報告した。（乙６，１０４・８頁）
イ被告は，平成６年４月から，本件建物のオフィス内装工事，テナント
Ｃ工事，外構工事を施工し，諸官庁検査受検を経て，同年７月２９日，
本件建物の竣工及び引渡しを行った。そして，本件建物は同年９月６日
に開業した。同年７月３１日における「Ｈ新築工事竣工図（建築）」
（甲６２）には，フィットネスクラブの配置が４，５階であることが記
載されていた。（前記前提事実(3)ア，甲７の１，６２）
(6)ア被告は，平成７年９月６日，原告に対し，協議願（乙５４の２）を提
出し，本件建物のフィットネス施設の賃借人について，選定方法を随意
契約方式，選定先をＩとすること等に関し協議を申し入れ，原告は，同
日，協議確認書（乙５４の１）をもって，異議なしの回答を通知した。
（乙５４の１・２）
イ被告は，平成７年１１月１５日，原告に対し，協議願（乙１１）を提
出し，本件建物の４・５階フィットネスゾーンに関わる内装設備工事発
注について，発注先をＥとすること等に関し協議を申し入れ，原告は，
同月１７日，協議確認書（乙１２）をもって，異議なしの回答を通知し
た。上記協議願の添付書類である内装工事平面図，断面図には，４階に
ロッカー室等，５階にスタジオ，トレーニングジム等を配置する旨が記
載されていた。被告は，同月２０日から平成８年２月２０日まで，Ｅの
施工によりフィットネスゾーンの内装設備工事を実施した。Ｅは，上記
施工に係る設計について，Ｐに対して建築法等法関係についてのみ相談
して助言を受けたが，５階のスタジオの振動が上階に影響することは想
定していなかった。（甲３６の３，乙１１，１２）
ウ被告は，平成８年３月１日，Ｉとの間で，本件建物の４，５階の賃貸
借契約を締結し（乙７３），Ｉは，同日，フィットネスクラブを開業し
た。上記賃貸借契約には，「Ｉは，本賃貸借部分内の使用・運営に関し，
施設利用者及び第三者等から苦情の申出，損害賠償の請求等があったと
きは，すべてＩの責任と費用負担により誠意をもって解決にあたり，Ａ
信託（被告。以下同じ。）に迷惑，損害を及ぼしてはならない。なお，
万一Ａ信託が損害を被った場合には，Ｉはこれを賠償しなければならな
い。」旨の条項（１６条２項）があった。（前記前提事実(3)イ(イ)ａ，
乙７３）
(7)アＴ株式会社は，平成８年３月２２日，被告に対し，本件建物の６階に
入居したＪから，同月５日に，フィットネスクラブからの騒音及び振動
が発生している旨の苦情があった旨の連絡をした。Ｅは，同月２９日，
振動に関する実情調査を行い，同年４月１２日，フィットネスクラブに
おける騒音，振動を測定したところ，「シェイプアップ」等６つのプロ
グラム実施中に６階又は７階中央部に揺れがあったこと及び特に６階中
央部の振動は７２ｄｂであったことが判明した。Ｅは，被告と対応策に
ついて協議し，Ｐにも報告した上で，同年６月から同年７月まで，振動
対策工事を無償で実施した（以下，この工事を「本件第一次振動対策工
事」という。）。（前記前提事実(3)イ(イ)ａ，乙８９，証人Ｕ３～４
頁）
イＥは，平成８年８月１日，被告に対し，「ＨＶ振動・騒音対策報告
書」（乙８９。以下「本件振動報告書」という。）を提出し，フィットネ
スクラブでエアロビクスを実施している時の本件建物の６階における振動
レベルは，振動対策工事実施前と実施後とを比較すると，大梁においては
６６ｄＢから約５７ｄＢ（３回の平均値）に，スラブにおいては７２ｄＢ
から約５７ｄＢ（３回の平均値）に，それぞれ改善されたことを示した上
で，全く無感のレベルではないが，工場や道路振動などの最も厳しい規制
値（６０ｄＢ）はクリヤしているとし，また，今回のことは過去に例のな
いことであるとしつつ，振動に関しては起振階の上階に発生するという，
言わば盲点をつかれた形で発生したもので，我々建築技術者としては予見
し得なかったことを残念に思うとともに深く反省するところである旨の報
告をした。（甲３６の２，乙８９）
ウＰは，平成８年８月７日，被告に対し，「ＨＶ振動・騒音対策報告
書について」と題する書面（甲３６の３。以下「本件意見書」という。）
を提出し，設計時からの経緯として，フィットネスクラブのスタジオ・ジ
ムは，上下階に影響の少ない高層棟と低層棟の接続箇所である本件建物の
４階において設計を行っていたが，当初の計画に基づいたテナント誘致が
困難となったため，完成後改めて場所を変更してテナント誘致が進められ
た旨，テナントの内装設計については，Ｅから建築法等法関係についての
み相談を受け，助言を行ったものである旨，本件第一次振動対策工事は構
造面も振動対策面も妥当であり，同工事によって，対策後の効果が顕著に
表れている旨の報告をした。（甲３６の３）
エ被告は，平成８年８月２８日，原告に対し，通知書（甲３６の１），本
件振動報告書及び本件意見書を提出し，フィットネスクラブの振動に関す
る苦情があったこと，Ｅはフィットネスクラブが５階に計画された際，Ｐ
に対して防振等の設計仕様について問い合わせをしていなかったが，今回
実施した対策工事は妥当なものであり，これにより振動が低減されたこと，
ただし，上記工事完了後も振動を体感する旨の申入れがあったことから引
き続きＥにおいて調査対応し，被告も引き続き騒音・振動問題の解決に向
け注力していくことを報告した。（甲３６の１）
(8)被告は，平成９年９月１日，Ｊから，振動が業務上ほぼ支障のない状態
に至ったとの確認を受けたため，Ｊとの間で，平成８年１１月１日から平
成９年１０月３１日までの賃料・共益費は現行のまま据え置き，同年１１
月１日から平成１０年１０月３１日までの賃料・共益費を，当初契約上の
改定基準額を上回る条件（賃料については，３９３３円／㎡を上回る４１
２９円／㎡）で増額改定する旨の変更契約（甲３７）を締結し，その旨原
告に通知した。上記変更契約において，被告は，この騒音・床振動が再発
した場合はフィットネスクラブとの調整を被告において行うことを確認し
た。なお，Ｊは，平成１５年１２月１２日ころ，本件建物から退去した。
被告は，上記変更契約締結後平成１６年１１月に振動について苦情（後記
(10)）を受けるまでの間，本件建物のテナントからフィットネスクラブに
よる振動に関する苦情を受けたことはなかった。（甲３７，乙１３，１０
５・２～３頁，証人Ｕ２頁）
(9)ア被告は，平成１４年２月１８日，原告に対し，協議願（乙５５の２）
を提出し，Ｉ及びＫとの間で賃借人地位承継契約書を締結することにつ
いて協議を申し入れ，原告は，同月２０日，協議確認書（乙５５の１）
をもって，異議なしの回答を通知した。被告は，同日，Ｉ及びＫとの間
で，同年３月３１日限りＫが賃借人の地位を引き継ぐ旨の賃借人地位承
継契約書（甲３８）を締結し，Ｋは，同年５月３日からフィットネスク
ラブの営業を開始した。なお，同契約書には，Ｋは被告とＩとの間にお
いて締結した賃貸借契約及び各変更契約並びに覚書等の全てを了承する
旨の条項があったが，Ｋが開講するフィットネスプログラムが原因で振
動問題が生じた場合には被告が直ちにプログラムの中止を求めることが
できることその他何らかの措置を求めることができることを内容とする
条項はなかった。（前記前提事実(3)イ(イ)ｂ，甲３８，３９，乙５５の
１・２）
イＫの個人会員数は，平成１４年５月末には１２００人であったが，平成
１５年４月には１２１３人，平成１６年４月には１４００人，同年１１月
には１５８８人に増加した。（乙８６の１～３）
(10)被告は，平成１６年１１月，本件建物の６，７階に入居したＬから振
動に関するクレームがあったとの連絡を受け，同月から，株式会社Ｗ（以
下「Ｗ」という。）による本件建物の６階テナントの床防振対策測定調査
を実施した。被告は，同年１２月１日，原告に対し，上記クレームを受け
てＫのエクササイズによる振動について調査を実施し，対策等を検討中で
あることを報告し，調査等の費用が発生することを申し入れたところ，原
告は，調査実施について了承する旨回答した。なお，同日ころ，原告にお
いては本件信託不動産の売却が検討されていた。Ｗは，同月１３日及び同
月１４日，本件建物の５，６階において振動調査を実施し，平成１７年１
月２７日，被告に対し，「フィットネスクラブ振動測定報告書」（乙６
７）を提出し，フィットネスクラブにおけるエクササイズ実施中の６階床
の振動加速度レベルは６７ｄＢであった旨，防振対策としてフィットネス
ステージの防振支持と６階床に動吸振器（ＴＭＤ）を設置することが考え
られる旨報告した。被告は，同年２月２８日，上記調査費用として１１５
万５０００円を支出した。（甲１３の２，１４，乙５７，６７）
(11)ア原告と被告は，平成１７年１月１３日，本件信託不動産の売却につ
いて協議する中で，被告が，Ｌからの振動に関する苦情について，フィ
ットネスのスタジオ部分に免振の措置を施したいが，工事費は信託勘定
から支弁することになること及びＬの賃料についてフリーレントの期間
延長を検討したいことを申し入れると，原告は，同年３月末までに本件
建物をいつでも売却できる状況に持っていきたい旨，Ｌの賃料は５０％
減額とするか，フリーレントの期間を延長する場合は期間に区切りを付
けてほしい旨述べ，Ｌからのクレーム対応については被告に任せる旨の
意向を示した。（乙５８，５９）
イ原告と被告は，平成１７年２月３日，本件信託不動産の売却に関して協
議を行う中で，被告が，本件建物の振動問題についてＫのフィットネスフ
ロアの工事を実施すること，工事の間スタジオが１か月間使用できず，そ
の間賃料を取れないことを報告したところ，原告は，Ｋをなるべく休業さ
せないよう，工事期間を１週間程度に短縮することを再検討するよう要請
し，同月１０日の協議においても，引き続き工事期間の短縮を要請した。
（乙６０，６１）
ウ被告は，平成１７年３月２４日，原告に対し，協議願（甲１３の２）を
提出し，本件建物５階のＫ内フィットネススタジオの床を解体後コイルス
プリング・パネルを設置する防振対策工事を実施することについて協議を
申し入れ，原告は，協議確認書（甲１３の１）をもって，異議なしの回答
を通知した。被告は，同月２７日から４月４日まで，Ｅの施工により，防
振対策工事を実施し，４３０５万円を支出した（以下，この工事を「本件
第二次振動対策工事」という。）。（甲１３の１・２）
エＥ及びＷは，本件第二次振動対策工事による効果を確認するため，平成
１６年１２月１３日及び平成１７年５月１６日に振動測定調査を実施し，
同月３１日，被告に対し，「Ｈ床振動調査測定報告書」（乙６８）を提出
し，上記防振対策によって６５ｄＢ（大半の人が振動を感じ始めるレベ
ル）を超える回数は大きく減少し，体感的に振動を感じる時間は短くなっ
たが，ピークについては体感振動が残っている旨報告した。（乙６８）
オ原告と被告は，平成１７年４月２６日，本件信託不動産の売却に関して
協議を行う中で，被告が，振動対策工事が完了したが，振動が収まってお
らず追加工事が必要になる旨説明したところ，原告は，振動対策工事に４
０００万円かけており，これ以上金を出せない，３００～４００万円の追
加なら考えられるが，テナントを退去させる対応策も考えてほしい旨述べ
た。（乙９７）
(12)被告は，平成１７年５月，本件建物の８ないし１１階に入居したＭか
ら振動に関する苦情があったとの連絡を受け，同月３１日，Ｍから振動状
況のヒアリングを行った。（前記前提事実(3)イ(イ)ｂ，甲４０）
(13)アＫでは，平成１４年に日本に導入された「ボディアタック」という
フィットネスプログラムが実施されていたが，振動に関する苦情が生じ
たのは同プログラム実施の際が最も多かった。（乙９９，１００，弁論
の全趣旨）
イＥ及びＷは，平成１７年６月６日に振動調査を実施し，同年１１月，被
告に対し，「Ｈ床振動測定調査報告書（８階～１１階）」（乙６９）を提
出し，本件建物の８～１１階の床振動は５階床で「ボディアタック」の運
動により生じる水平振動によって，鉛直振動が誘発されていると考えられ
ること，「ボディアタック」の運動のうち「飛び上がって，足を広げて着
地し閉じて着地を繰り返す」特定のリズムの運動は，５階の床で２．８Ｈ
ｚ前後の水平振動を誘発すること，クレーム発生の原因として，フィット
ネスの参加者が習熟し運動のリズムがそろったこと等が推測されることを
報告した。（乙６９）
ウ原告と被告は，平成１７年６月３０日，振動問題等に関する協議を行い，
原告は，Ｋに対しては，あるメニューの運動で特定の動き・周波数が問題
であれば，インストラクターに当該具体的な動きを伝え，改善するように
お願いすれば良く，今後いかに金を掛けずに対策を行っていくかが重要で
ある旨述べ，被告は，Ｋに対し振動の原因である運動プログラム変更を申
し入れ了解を取り付けた旨説明した。（乙９８）
(14)ア被告は，平成１７年８月，Ｌとの間で，同年６月から同年８月分の
賃料について，平成１６年１１月の入居後に発生した床の振動問題が現
時点において解決していないことから，本件建物の６，７階の賃貸借契
約の賃料起算日は平成１７年６月１日とする旨，賃料は，当面の間，本
件建物の６階６０１号室は規定賃料の７０％，同７階７０３号室は規定
賃料の８０％に減額する旨合意した。（甲１５）
イ被告は，平成１８年１月，Ｍとの間で，本件建物の賃貸借契約の賃料
について，平成１７年５月に発生した床の振動問題が現時点において解
決していないことから，同年７月分賃料より当面の間，月額８７３万２
１００円に減額する旨合意した。（甲１６）
(15)Ｋは，平成１８年４月５日，被告との間で，フィットネスメニューの
変更及び機器測定調査のスケジュールについて打合せを行い，同月１２日
から同月１７日まで，「ボディアタック」，「オリジナルエアロ」等９つ
のプログラムについて，総じて，足の動きを少なくし，上半身や手の運動
を多くするメニュー変更をすることとした。（乙９３）
(16)被告は，平成１８年４月７日，原告に対し，協議願（甲１７の２）を
提出し，本件第二次振動対策工事に関する機器測定調査の実施について，
協議を申し入れ，原告は，同日，協議確認書（甲１７の１）をもって，異
議なしの回答を通知し，併せて，具体実施にあたっては，早急に振動問題
の解決が図られるよう申し入れる旨の同年３月３１日付けの通知（甲４
４）の趣旨を踏まえ，対応するよう申し添えた。被告は，同月９日から同
月２５日まで，Ｅの施工により，機器測定調査を実施し，７０３万５００
０円を支出した。（甲１７の１・２，４４）
(17)被告は，平成１８年５月から同年６月まで，Ｋとの間で協議を行い，
フィットネスプログラムの変更の合意に達した。Ｋは，同年７月１日，会
員に対し，「ボディアタック」を廃止し，「オリジナルエアロ」を昼間か
ら夜間に変更する等，振動に対する影響の大きいスタジオプログラムの一
部を同年８月から改定することを通知した。（乙９５，１０５・６頁，証
人Ｕ５頁）
(18)被告は，平成１９年４月２４日，原告に対し，協議願（甲４６の１）
を提出し，Ｋとの間で，Ｋが既に平成１８年８月から実施しているスタジ
オプログラムの取止め及び時間変更を継続すること，スタジオプログラム
の実施にあたり，上層階テナントの床振動がスタジオプログラム実施の期
間中にわたり，各階（６階～２０階）上層階テナントの床中央部において，
原則として６５ｄＢ以下となるように運用すること等を内容とする覚書を
締結することについて協議を申し入れ，原告は，同月２５日，協議確認書
（甲４６の２）をもって，協議内容については，本件信託契約書１４条の
苦情処理等の範疇であると解するので，被告において適切に処理されたい
旨，本覚書の締結だけでは過去の賃料減額を含めた振動問題の解決にはな
らないので，早急な解決を申し入れた同年３月２９日付けの通知（甲４
５）のとおり早急な解決を図られたい旨通知した。被告は，本件建物の売
却に備えて，同年５月１０日，Ｋとの間で，上記内容の覚書（甲４７。以
下「本件覚書」という。）を締結した。（甲４５，４６の１・２，４７，
乙１０５・６頁）
(19)被告は，平成１９年５月，Ｍとの間で，平成１７年５月に発生した床
の振動問題についてはＫとの間で本件覚書が締結されたことから，同年６
月分賃料より賃貸借契約記載金額とすることについて合意した。
被告は，平成１９年５月２３日，Ｌに対し，上記(14)アのとおり減額され
た賃料を約定賃料に戻してほしい旨申し入れ，同年７月，Ｌとの間で，平成
１７年５月に発生した床の振動問題についてはＫとの間で本件覚書が締結さ
れたことから，同年９月分賃料より賃貸借契約記載金額とすることについて
合意した。
（甲１９，２１）
(20)被告は，平成２０年３月２７日，Ｎに対し，本件信託不動産の売却に
関する重要事項説明書（乙７４）において，本件建物の現状について，平
成８年に本件建物４，５階の入居テナントであるフィットネスクラブ
（Ｋ）からの振動問題が発生したため，被告は調査・対策工事（間柱設置，
防振床ダンパー工事）を実施し，さらにフィットネスメニューの変更等が
行われ，現在は経過観察中であること，現在の本件建物の賃借人との賃貸
状況につき特筆すべき事項として，被告は，Ｌ及びＭとの間で本件建物の
振動を原因とする賃料減額措置を講じていたが，平成１９年５月及び同年
９月には同措置は終了していることを説明した。被告は，同月２８日付け
で，Ｎとの間で，本件信託不動産の売買契約を締結して，同年４月２５日
に引き渡し，約４１億円の売却益を上げた。（前記前提事実(4)イ，(5)，
乙７４）
２鑑定人Ｘ及び同Ｙによる鑑定意見（以下「本件鑑定意見」という。）
(1)本件建物５階の鉄骨大スパン構造部にフィットネスクラブを設ける場合，
平成４年ないし平成８年当時の技術水準・知見に照らすと，上層部に，室
内にいる人の多くが揺れを感じて苦情を申し立てる程度（７０ｄＢ前後）
の振動障害が生ずることを予測することは，日本建築学会に所属する平均
的な水準の建築技術者には困難であった。
(2)本件建物の大スパン構造部の主要梁（大梁）に直交する小梁の一部の削
除は，本件建物の上層部の室内に居る人の多くが揺れを感じて苦情を申し
立てる程度（７０ｄＢ前後）の振動障害が生ずることについて影響を与え
るものではない。
(3)本件第一次振動対策工事は，上層部において，室内にいる人の多くが揺
れを感じて苦情を申し立てる程度（７０ｄＢ前後）の振動が生ずることを
防止する観点からみて，技術的に適切なものであった。
３争点(1)（本件建物の振動問題に係る被告の債務不履行の有無及び振動問題
を原因とする損害（第１損害，第２損害）の発生の有無）について
(1)本件作成義務（総論）について
ア原告は，被告は，(ア)本件提案競技に参加するに際しては，後日追加費
用を負担することなく当該事業計画等に沿った信託事業の遂行を実現する
ように，十分に内容を吟味した上で事業計画概要説明書，資金計画書，収
支計画書，管理運営計画書等を作成する義務を負い，(イ)本件信託契約を
締結するに際しては，後日追加費用を負担することなく当該事業計画等に
沿った信託事業の遂行を実現するように，十分に内容を吟味した上で土地
信託事業計画等を作成する義務を負い，(ウ)本件信託事業を遂行するに際
しては，やむなく土地信託事業計画等を変更する必要が生じた場合には，
できる限り変更の範囲を限定し，しかも変更後に追加費用を負担すること
なく変更後の事業計画に沿った信託事業の遂行を実現するように，十分に
内容を吟味した上で変更すべき義務を負う旨主張する。
イそこで，検討するに，前記前提事実によれば，本件信託契約の締結に至
る経緯について，原告は，平成２年７月，本件募集要項を公表し，本件提
案競技に対する提案を募集したこと，本件提案競技には，被告を含め５件
の応募登録があったこと，被告は，同年１１月ころ，原告に対し，「事業
計画概要説明書」，「施設計画書」及び「資金計画書・収支計画書・管理
運営計画書」（本件概要説明書等）を提出したこと，原告が組織した本件
審査委員会は，平成３年３月まで，本件提案競技に対する応募登録の審査
を行い，被告による応募登録が最優秀提案に選ばれたこと，被告は，同年
１０月，原告に対し，「甲駅周辺土地区画整理事業用地・土地信託事業計
画案事業計画書」（本件事業計画）を提出したこと，原告と被告は，同
年１１月，本件信託契約を締結したことが認められる。
上記事実のとおり，被告は，原告に対し，本件概要説明書等を提出し
たが，上記の一連の経緯に照らすと，これらの書類の提出は，被告が原告
の本件提案競技に対して行った提案であって，その時点における被告の企
画の概要を示したものにとどまると認められる上，その後には原告が組織
した本件審査委員会による審査が予定されていることに照らすと，被告が
上記書類を提出しても，被告の提案が本件審査委員会によって必ずしも採
用されるとは限らないのであるから，被告が，本件提案競技に参加する時
点で，原告が前記(ア)のとおり主張するような本件概要説明書等の作成義
務を負うと解することはできないというべきである。
ウまた，上記事実のとおり，被告は，本件信託契約の締結に先立ち，原告
に対し，本件事業計画を提出したが，前記前提事実(2)ウで認められる本
件事業計画の内容に照らすと，本件事業計画の提出は，その時点における
経済情勢や景気動向等を前提として被告が信託期間中の収支予測を示した
ものであると認められ，上記の経済情勢や景気動向等が変化すれば上記収
支予測も変更されるものと解されるのであるから，被告が，本件信託契約
を締結する時点で，原告が前記(イ)のとおり主張するような本件事業計画
の作成義務を負うと解することも困難というべきである。
エこのように，被告において本件信託契約の締結時点で原告が前記(イ)の
とおり主張するような本件事業計画の作成義務を負うものと解することが
困難である以上，本件事業計画の実現が本件信託契約の債務の内容となっ
ていると解することもできないといわざるを得ない。そうすると，仮に本
件信託事業を遂行するに際して本件事業計画を変更する必要が生じた場合
であっても，本件事業計画の実現を前提とした上でその変更の範囲をでき
る限り限定しなければならないと解することも困難であり，被告が，本件
信託事業を遂行する過程で，原告が前記(ウ)のとおり主張するような本件
事業計画を変更すべき義務を負うものとは解されない。
オしたがって，原告の主張は採用することができない。
(2)第１損害及び第２損害に係る具体的な本件作成義務Ⅰ及びⅡについて
原告は，Ⅰ本件提案競技に応募してから最優秀案として選ばれる平成３年
３月までの間及びⅡ平成３年１０月に本件事業計画を原告に提出する際のそ
れぞれの時点において，設計事務所又は建設業者に対し，本件建物が本件指
針以上の振動障害が生じない建物であるかどうかを質問し，回答を得ておく
義務を負っていた旨主張する。
本件信託契約（甲４）において，被告は，本件建物の設計・監理又は建設
等を建築士事務所等又は建設業者に請け負わせることができるとされ（７条
１，２項），実際に，Ｐに設計監理を，Ｅ・Ｆ・Ｇ建設共同企業体に本件建
物の建築工事を請け負わせている。そして，本件概要説明書及び本件事業計
画によれば，被告は，本件建物を鉄骨大スパン構造とすること及び本件建物
の４階（上下階に影響の少ない高層棟と低層棟の接続箇所）にフィットネス
クラブを設置することを想定し，提案をしていたものであり，そうすると，
被告は，設計業者及び建築請負業者に対し，上記の想定された構造の下で，
想定された利用形態に適した，支障のない建物の設計施工を依頼したものと
考えるのが合理的である。
ところで，本件鑑定意見は，平成４年ないし平成８年当時の技術水準・知
見に照らすと，本件建物５階の鉄骨大スパン構造部にフィットネスクラブを
設ける場合に，本件建物の５階から上層部への振動の影響を予測することは，
当時日本建築学会に所属する平均的な水準の建築技術者には困難であったと
いうものであるところ，その理由として，平成３年４月時点における本件指
針の内容は，Ⅰ建築物床の鉛直振動と，Ⅱ強風による建築物の水平振動，に
大別されているが，本件指針からは，本件のような上層階への振動障害の影
響に関する事項は出てこないこと，当時のいくつかの会社（２社名称省略）
の技術研究報告を見ても，上層階への振動の影響を報告した事例は見当たら
ず，当時出版されていた建築構造関係の専門図書によっても，振動源から上
層階への振動の影響を記述したものは見当たらないこと，中高層建物におけ
る上下振動が明確に認識されたのは，平成７年兵庫県南部地震（阪神淡路大
震災）の時であるといわれていることなどが挙げられており，他にこれと異
なる知見は証拠上うかがわれないことからすると，本件鑑定意見を採用する
のが相当である。また，本件建物の内装設備工事を施工したＥは，本件振動
報告書において，起振階の上階に振動が生ずることを予見し得なかった，本
件の振動問題は過去に例を見ないことであった旨の報告をしている。これら
の点を総合すれば，平成４年ないし平成８年より前の時点であるⅠ本件提案
競技に応募してから最優秀提案として選ばれる平成３年３月までの間及びⅡ
平成３年１０月に本件事業計画を原告に提出する際のいずれの時点において
も，被告は（被告が設計監理又は建設を発注することが想定される建設業者
においても），本件建物にフィットネスクラブを入居させた場合，本件指針
における基準以上の振動障害が生ずることを予見することは困難であったと
いわざるを得ない。そうであるとすると，被告に，設計事務所又は建設業者
に対し，本件指針以上の振動障害が生じない建物を設計施工するように指示
し，また，本件建物が振動障害を生じない建物であるかどうかについて質問
し，回答を得ておくべき義務があったと認めることは困難というほかない。
加えて，前記認定事実によれば，被告の一級建築士の資格を有する専任担
当者は，設計監理を担当したＰとの間の本件建物の設計施工に関する打合せ
に全て出席し，振動問題についても当時の技術水準に従って検討していたも
のと認められるから，被告は，５階にフィットネスクラブを設置することに
よって本件建物に振動問題が生じないかどうかについて，相応の検討を行っ
ていたものというべきである。
したがって，被告が本件作成義務Ⅰ及びⅡを負い，これらの義務に違反し
た旨の原告の主張は採用することができない。
(3)本件遂行義務（総論）について
ア原告は，被告は，(ア)本件信託契約締結後は，土地信託事業計画等に沿
った状況を実現できるように信託事業を遂行すべき義務を負い，(イ)本件
信託事業遂行中に，土地信託事業計画等が実現困難な状況に至ったときに
は，当該状況，原因等，対処可能な対策を検討すべき義務を負うなどと主
張する。
イそこで，検討するに，前記前提事実によれば，本件信託契約の内容につ
いて，本件信託契約における本件信託事業の目標は，被告が本件事業計画
に基づき本件土地を有効に活用することなどとされていること，被告は，
本件信託不動産の賃貸料その他の賃貸条件の設定に当たっては，近傍類似
の賃貸建物の賃貸条件を参考とし，適正な賃貸条件の設定に努めなければ
ならないとされていること，被告は，本件信託不動産の管理，運用その他
信託事務について，善良なる管理者の注意をもって処理しなければならな
いとされていること，被告は，計算期日までに翌計算期以降の事業計画を
原告に報告しなければならないとされていることが認められる。
このように，本件信託契約における本件信託事業の目標は，被告が本
件事業計画を実現することとされているものではない。また，本件信託契
約書上，本件信託不動産の管理等の信託事務については，被告の善管注意
義務が定められており，本件事業計画に記載された収益の実現を保証する
ような趣旨の条項はなく，被告は，本件信託不動産の運用について，適正
な賃貸条件の設定に努めるべきとの努力義務を負うにとどまり，本件事業
計画における賃料に入居率を乗じた収入の獲得義務が課せられているもの
ではない。さらに，被告には，当該事業年度の事業計画を毎年提出するこ
とが義務づけられており，本件信託契約において事業計画が変更されるこ
とが予定されているものということができる。そうすると，本件信託契約
が事業執行型の信託であり，被告が不動産信託について相応の専門家であ
ることを考慮しても，本件信託契約が本件事業計画の実現を内容とするも
のであると認めることは困難であるから，被告が，原告が前記(ア)及び
(イ)のとおり主張するような義務を負うものとは解されない。
ウしたがって，原告の主張は採用することができない。
(4)第１損害及び第２損害に係る具体的な本件遂行義務ⅠないしⅣについて
ア本件遂行義務Ⅰについて
原告は，フィットネスクラブの配置を４，５階の鉄骨大スパン構造部
に変更し，かつ，小梁を削除したことをとらえて，本件遂行義務Ⅰを主張
するが，本件鑑定意見は，被告が平成４年５月に本件建物の大スパン部の
大梁に直交する小梁の一部を削除したことは，本件建物の振動障害が生ず
ることについて影響を与えるものではないとしている上（大梁が床の鉛直
方向の剛性を高めるための部材ではないこと及び床荷重はすべて大梁で受
けていることを理由とするものであり，上記意見を採用するのが相当であ
る。），平成４年ないし平成８年当時の技術水準・知見に照らし，被告は
もとよりＥにおいても，本件建物の５階の鉄骨大スパン構造部にフィット
ネスクラブを設ける場合，５階から上層部への振動の影響を予測すること
は困難であったというべきことは前記(2)で説示したとおりであるから，
被告において，平成６年７月ころ，設計事務所又は建設業者に対し，フィ
ットネスクラブの配置により本件指針における基準以上の振動障害が生じ
ないかどうか質問し，回答を得ておくべき義務があったものとは解されな
い。仮に，被告が上記の点について設計事務所又は建築業者に対し質問し
ていたとしても，Ｅが振動障害について予見することができない以上，防
振対策等を立てることも期待することはできないのであるから，この点か
らも被告が上記義務を負うとはいえない。
また，前記認定事実によれば，構造評定の審議において，鉄骨大スパ
ン構造が振動との関係で問題がないかを問われたのに対し，被告は，本件
指針の算定式を示した上で問題がない旨回答し，審議の結果，認定書が交
付されたというのであるから，被告は，鉄骨大スパン構造部における振動
について，当時の知見及び技術水準の下で相応の検討を行っていたものと
いうことができ，被告に義務違反は認められない。
イ本件遂行義務Ⅱについて
前記認定のとおり，被告はＪとの間で，振動がほぼ業務上支障のない
状態に至ったとの確認を受けて，当初契約上の改定基準額を上回る条件で
賃料を増額改定したこと，平成８年のＪによる振動苦情の後，Ｉ及びＫが
継続してフィットネスクラブを開業していたにもかかわらず，被告は，約
８年の間，本件建物の振動に関する苦情を受けていなかったこと，本件第
二次振動問題が生じたのは，平成１４年に日本に導入されたＫの「ボディ
アタック」というプログラムの特定のリズムの動きやプログラム参加者の
習熟，Ｋの会員数の増加等複合的な要因によるものと考えられることに加
えて，本件鑑定意見においても，本件第一次振動対策工事は，上層部にお
ける振動障害を防止する観点からみて，技術的に適切なものであったとし
ていることに照らせば，被告が，本件第一次振動問題を通じて，フィット
ネスクラブからの騒音・振動に係るクレームが再度申し立てられるリスク
を認識し，又は認識し得たものということはできず，この点を前提として
被告が本件遂行義務Ⅱを負うものとは解されない。
また，前記認定事実のとおり，原告は，被告がＩ及びＫとの間で，４，
５階にフィットネスクラブを入居させること及び振動問題が生じた場合は
直ちにプログラムの中止を求めることができることなどを内容とする条項
のない賃借人地位承継契約を締結することについて，被告からの協議願を
異議なく承認しているものであるから，この点に関し，被告には原告主張
に係る義務違反があったとはいえない。
さらに，上記賃借人地位承継契約（乙７３）においては，苦情の申出
があったときはＩの責任と費用負担により解決に当たらなければならない
旨のＩとの間の賃貸借契約の条項（１６条２項）はＫも承継することとさ
れており，被告は上記条項に則ってＫに本件第二次振動問題の解決を求め
ることも可能であったが，前記認定事実によれば，本件第二次振動問題に
かかる調査や本件第二次振動対策工事は，原告の了承の下，被告において
費用を支出して実施され，一定の効果を上げたこと，原告と被告との間で
は，平成１７年ころから本件信託不動産の売却に向けた協議が行われてい
る中，被告は，できるだけ費用をかけない対策を求める原告の要請に応じ，
Ｋとの間の「ボディアタック」の廃止を含むプログラムの変更に関する本
件覚書の締結をもって本件第二次振動問題を収束させたこと，被告は，本
件覚書を締結した平成１９年５月中に，Ｍ及びＬに対し賃料減額措置の終
了について申し入れ，同年６月分及び同年９月分の賃料から約定金額とす
ることについて合意したこと，被告は，平成２０年３月，Ｎに対し，重要
事項説明書において振動問題の経過を説明した上で本件信託不動産を売却
し，約４１億円の売却益を上げたことが認められ，これらの事実に鑑みれ
ば，被告は，原告の意向を尊重して相応の措置を執り，本件第二次振動問
題の解決に当たったものというべきであり，被告に義務違反は認められな
い。
ウ本件遂行義務Ⅲについて
上記イで説示したとおり，被告が，本件第一次振動問題を通じて，フ
ィットネスクラブからの騒音・振動に係るクレームが再度申し立てられる
リスクを認識し，又は認識し得たということはできないから，このことを
前提として被告が本件遂行義務Ⅲを負うものということはできない。
また，本件第一次振動対策工事は，本件第一次振動問題を解決するた
めに実施されたものであり，振動障害が生じないような内容の工事である
ことが前提となっていた上，上層部における振動障害を防止する観点から
みて技術的に適切なものであったのであるから，それにもかかわらず，被
告が重ねて，建設業者に対して，振動障害を生じさせないような内容の振
動対策とするよう指示する義務や，そのような内容の振動対策であるかど
うかを質問し，回答を得ておくべき義務があったとは解されない。
エ本件遂行義務Ⅳについて
上記イで説示したとおり，被告が，本件第一次振動問題を通じて，フ
ィットネスクラブからの騒音・振動に係るクレームが再度申し立てられる
リスクを認識し，又は認識し得たということはできないから，このことを
前提に被告が本件遂行義務Ⅳを負うものとは解されない。
また，上記イ及びウで説示したとおり，本件第一次振動対策工事は技
術的に適切なものであった上，原告はＩ及びＫとの間の賃借人承継契約の
締結について異議なく承認しているほか，被告は，原告の意向も尊重しな
がら，必要な措置を執り，本件第二次振動問題の解決に当たったものとい
うべきであるから，被告には原告主張に係る義務違反があったとはいえな
い。
(5)したがって，被告が，第１損害，第２損害に関して本件遂行義務Ⅰない
しⅣを負い，これらの義務に違反した旨の原告の主張は採用することがで
きない。
４本件建物における初期テナントリーシングに関する認定事実
前記前提事実並びに後掲各証拠及び弁論の全趣旨によれば，次の事実が認
められる。
(1)被告は，本件事業計画において，テナント構成の概要を示し，フィット
ネスクラブとビジネススクールはＺ，コンサートホールは株式会社ａ（以
下「ａ」という。），音楽のプロムナードはｂ等が候補企業である旨記載
していた。（甲３・９頁）
(2)ア被告は，平成３年ころ，Ｚやａ等，原告が要請していた体育健康関連
と文化向上に向けてのキーテナント（スポーツセンター，フィットネス，
コンサートホール，音楽系のショールーム等）候補企業に対し，本件提
案競技実施時の出店意向を持続させるよう継続的に往訪活動を行ってい
た。（乙１０４・３頁，証人Ｑ８頁）
イ被告は，Ｚが，本件提案競技の前から，本件建物にフィットネスクラブ
及びビジネススクールを開業して入居する意向を示していたことから，同
年４月から同年９月まで，Ｚとの間で協議を重ね，同年１０月には，Ｚが
平成４年４月から開設準備室を開く予定である旨の連絡を受けた。被告は，
原告に対し，テナントリーシングの状況その他本件信託事業の進展状況に
関し，定期的に報告等を行う会議を行っており，上記協議内容についても
報告をしていた。
被告は，同年６月２８日，本件信託事業の基本計画中間報告会を行い，
キーテナント誘致活動状況を含む事業推進活動状況を報告した。
（乙１０４・３～４頁，１０６，１０７，証人Ｑ５，８頁）
ウ原告は，そのころ，被告に対し，飲食テナントについては，雑居ビル化
しないように，本件建物の１，２，３及び２０階の全部の区画を同一テナ
ントに一括貸しするよう要請した。（乙１０４・４頁，証人Ｑ９頁）
(3)被告は，平成３年には，（１０社名称省略）等３０社以上の企業に対し，
リーシング活動を行った。（乙１０４・３～４頁）
(4)被告は，平成４年４月から同年１２月まで，Ｚとの間で，本件建物の入
居に関する協議を続けた。
被告は，同年１０月，原告に対し，「甲駅周辺地区の貸ビル市場動向につ
いて」と題する書面（乙２５）を提出し，甲地区の新築ビルの空室率の伸び
は大きく，賃料設定が高すぎるとテナントが決まらないケースが出てくると
考えられる旨報告した。
被告は，同年，音楽のプロムナードの候補企業であるｂやｃに対して誘致
活動を継続して行ったほか，同年１０月，ａとの間で入居に関する覚書を取
り付けた。
（乙２５，１０４・４～５頁）
(5)被告は，平成４年には，（１０社名称省略）等７０社以上の企業に対し，
リーシング活動を行った。（乙１０４・６頁）
(6)ア被告は，平成５年１月ころ，Ｚから，Ｚの経済環境が悪化してきたた
め，経済条件を緩和してほしいとの要請を受けるようになり，同年４月
ころから，Ｚが入居しない場合に備えて，（３社名称省略）等，フィッ
トネスクラブのテナント候補企業２０社以上に対するリーシング活動を
開始した。（乙１０４・７～８頁）
イ被告は，平成５年４月２８日，原告に対し，テナント誘致活動状況につ
いて，コアーテナント（コンサートホール・ショールーム・フィットネス
等の低層階テナント）は，押並べて各企業とも業績不芳であり，賃貸条件
の下方修正，協議の暫時凍結の傾向である旨，Ｚは，生徒数減少に伴い予
備校収入が減少しており，初期投資・ランニング面共に当初の水準維持が
難しいため，賃料等の条件について緩和を求めている旨を報告した。（乙
２４，１０８）
ウ被告は，平成５年５月，原告に対し，「甲駅周辺地区の貸ビル市場動向
について」と題する書面（乙２６）を提出し，甲地区の新築ビルの空室率
の伸びは大きく，実際の契約賃料は今後下落していくものと思われる旨報
告した。（乙２６）
(7)被告は，平成５年には，（１０社名称省略）等２８０社以上の企業に対
し，リーシング活動を行った。（乙１０４・９～１１頁）
(8)原告と被告は，平成５年７月１６日，原告の建設局北部方面土地区画整
理事務所長，被告の開発事業部長が参加する定例会議を開催した。その際，
被告は，原告に対し，想定のテナント入居率（本件建物全体では，開業１
年目は６３．０％，２年目は８６．２％，３年目は９３．１％，オフィス
では，１年目は５０％，２年目は８０％，３年目は９０％），賃料及び金
利（長期プライムレート年７．３％）の下では，本件信託事業終了時に，
配当が０円となり，借入債務が約４２億円残存するおそれがある旨報告し
た。原告は，想定金利が当時の水準より高いので，これを当時の水準まで
引き下げると収支はどのくらい改善されるのか質問したところ，被告は，
長期プライムレートを年５．３％と想定すると，配当は約１００億円にな
ると考えられる旨説明した。
被告は，「中間見直し方策について」と題する書面（乙２２）において，
大阪市内全域の賃貸市況低迷に加え，甲地区新築ビル供給が顕著であること，
大口テナント情報が希少な上，ビル間での競合が激化していることから，オ
フィスゾーンのリーシング率引上げが課題であること，コアテナントゾーン
（音楽関係ショールーム，フィットネス，ビジネススクール等）は，不況の
影響からテナント候補の出店意欲が減退しており，賃料の大幅引下げ，かつ
テナント工事部分のビル側負担を前提としたリーシングが必要になること，
フィットネスゾーンについては，Ｚの事業化の結論が遅くなり，代替テナン
トリーシングを再開すること，飲食ゾーンについては，開業後の管理運営面
を考えた時には，一括賃貸が好ましいが，２０階スカイラウンジ，３階カフ
ェテリアの出店評価は厳しく，一括貸しは困難であり，２０階スカイラウン
ジの他用途（オフィス等）への転用を検討することが必要であることなどを
報告し，特にフィットネスクラブは東京でも供給過剰であり撤退していると
ころも多く，Ｚは出店についてすぐに結論を出せない状況であり，今結論を
迫るとすればＮＯといわざるを得ないとの回答である旨口頭で説明をした。
また，被告は，「中間見直し方策について」と題する書面（乙２２）におい
て，「全体スケジュール」として，平成６年９月に開業する前提で，オフィ
スは平成５年７月に公募し，直ちにテナントリーシングを実施し，平成６年
１月に予約契約を締結する旨，飲食は同年２月からリーシングを実施し，同
年６月に開業準備・賃貸借契約を締結する旨を記載した。
これに対し，原告は，スカイラウンジは本件信託事業における目玉であり，
他用途への転用は難しく，残す方向で検討されたい旨，フィットネスクラブ
については，原告から，プールを作ってほしいとの地元要望を考慮して，フ
ィットネスクラブにおいてプールを実現したいという話があったところ，フ
ィットネスクラブの誘致に苦戦しているようであり，他に転用するのか検討
も必要なのではないか，供給過剰であれば転用について説得可能であると思
う旨の意見を述べた。被告は，同年９月からプール製作を開始しなければな
らないことから，Ｚの代替テナントに対する誘致活動を強化する旨回答した。
（甲６８，６９，乙２２，１０７，１１０，証人ｄ４～１０頁）
(9)被告は，平成５年７月２７日，５大新聞紙の朝刊に，本件建物の賃貸オ
フィス募集（公募）を実施する旨掲載した。原告と被告との間には，テナ
ントとの間の賃貸借契約の締結時期を公募の後とする旨の合意や契約締結
手続を競争入札等に制限する旨の合意はなかった。（乙５，１０４・６頁，
証人Ｑ２２～２４頁）
(10)ア被告は，平成５年８月２６日，原告に対し，リーシング活動状況と
して，フィットネスクラブについては，Ｚの事業化促進と並行して，
（３社名称省略）他７社に代替テナントリーシング活動中であるが，総
じて新規出店に関し動きが鈍いこと等を報告した。（乙５）
イ原告と被告は，平成５年９月２２日，同年９月度の定例報告を開催した。
被告は，Ｚ，（２社名称省略）等１７社にフィットネスクラブのリーシン
グ活動を行っていることを報告した。原告は，フィットネスクラブの候補
先をできるだけ早く探すよう求め，候補先がない場合，ｅとｆのように複
数の候補先が組んでフィットネスクラブを出店できないかと述べたが，被
告は，好況になるまでフィットネスゾーンを凍結する等抜本的な対応策を
考えておく必要がある旨回答した。（乙６，１１３，証人ｄ１１頁，証人
Ｑ１４頁）
ウ被告は，平成５年１０月２８日ころまでＺとの間で本件建物への入居に
ついて交渉を継続したが，新規事業について理事会決定ができない状態で
あるとのことであったため，Ｚとの交渉を中断した。（乙１０４・７頁）
(11)原告と被告は，平成５年１０月２８日，同年１０月度の定例報告を開
催した。被告は，フィットネスゾーンについて学校法人ｅと協議に入りた
い旨報告した。被告は，テナントリーシング状況について，甲地区におい
て平成６年から平成７年初めにかけて供給過剰のピークが来ることが見込
まれる旨説明し，テナント獲得のためフリーレントを実施することを提案
したが，原告は，公有地の場合，フリーレントというのは市議会に通らな
いとして，フリーレントを実施することに難色を示した。被告は，本件建
物にテナントが入っていなければ意味がなく，一日も早く満室にしていく
のが肝要である旨述べたが，原告は，優良なテナントを入居させて初めて
良いビルになるもので，拙速なリーシング活動で優良でないテナントを入
居させることは避けたい旨述べた。（乙７の１・２）
(12)被告は，Ｏから株式会社ｇ（以下「ｇ」という。）がオフィス移転計
画を有する旨の情報を入手したことから，平成５年１１月１１日，原告に
対し，ｇの誘致に当たり原告の協力を要請し，これに対し原告は，協力を
至急検討する旨，フリーレントの実施は難しいが，段階賃料を導入するこ
とについてはやむを得ない旨述べた。ｇは，平成６年８月１０日，被告と
の間で賃貸借契約を締結し，本件建物の１５ないし１８階に入居した。
被告は，原告に対し，原告の外郭団体である財団法人ｈ及びｉ株式会社を
本件建物のテナントとして紹介するよう依頼し，上記各団体は，同月２６日，
それぞれ，被告との間で賃貸借契約を締結し，本件建物に入居した。
（甲７の１，８，乙１１４，証人Ｑ１５～１６頁）
(13)被告は，平成６年４月１８日，原告に対し，平成５年度事業実績報告
を行った。被告は，フィットネスについては，現状確たる候補先はなく，
フィットネス事業者は甲の立地条件が悪いと判断している上，新規出店の
意欲がほぼない旨報告した。原告は，フィットネスゾーンについては地元
議員の関心が高く，なんとしても実現してほしい旨述べた。被告は，飲食
テナントについては，原告の要請に基づき，２０階，３階を核として１，
２階の小区画とのまとめ貸しを基本にリーシング活動を行ってきたが，候
補先が極めて少ない上，業態が少なく１，２階とのまとめ貸しは困難であ
り，候補先は３社しかないこと，株式会社ｊ（以下「ｊ」という。）は２
０階の単独借りを希望しており，２０階については単独貸しの誘致活動が
必要となってきている旨報告した。原告は，１，２，３及び２０階の４区
画の中で複数区画の合せ貸しなら検討の余地がある旨述べた。（乙９，１
０，２７，証人Ｑ９頁）
(14)被告は，平成６年４月２５日，原告に対し，平成６年度事業計画書の
補足資料として「テナント誘致方策」と題する書面（乙１６の１）を提出
し，フィットネスクラブについて，原告の従来からの地元説明の経緯を踏
まえて事業の継続性第一に誘致に臨むこと，飲食テナントについて，３階
カフェテリアと１階・２階各１区画をまとめ貸しすることで事業の安定化
を図ること，現在２０階と３階の具体候補先は３社に絞られており，原告
との個別協議に基づき，柔軟な経済条件と工事仕様をもって成約に努めて
いくこと等の方策を示した。（乙１６の１，２７）
(15)被告は，原告の意向を受けて，平成６年３月から，本件建物の２０階
に出店を希望していたｊに対し，２０階とともに１階にも出店することを
要請したが難色を示されたため，原告との間で，同年４月以降，ｊについ
て１階との合せ貸しではなく２０階単独で出店することができるよう交渉
したが，原告は，２０階のみの単独での賃貸は難しい旨回答した。被告は，
原告の上記回答をｊに伝えたところ，ｊが２０階以外の飲食区画を借り増
すことは不可能であると回答したため，再度，原告とｊの２０階単独出店
について協議した。原告は，地元に対しては本件建物の飲食ゾーンは複数
区画のまとめ貸しであるとして，単独出店の申出を断ってきている経緯が
あるため，ｊの２０階単独出店を了解するかどうかは非常に難しい問題で
あるとして回答をしなかった。被告は，同年６月，ｊから，本件建物に出
店することを辞退する旨の申入れを受けた。
被告は，同年３月，株式会社ｋ（以下「ｋ」という。）から，本件建物
の２，３階に出店を検討することの了解が得られ，同年６月以降，原告か
ら１，３階の合せ貸しでもよいとの了解を得て，同年８月，ｋの１，３階
への出店が決まった。
（乙１７～２１，１０４・１５頁，証人Ｑ１１～１２頁）
(16)ア被告は，平成６年８月，ａ，ｂ及びｃとの間で本件建物の賃貸借契
約を締結した。（甲７の１，乙１０４・１４頁）
イ被告は，平成６年には，（１０社名称省略）等延べ２４０社以上の企
業に対し，リーシング活動を行った。（乙１０４・１２～１４頁）
ウ被告は，本件建物が竣工した後の同年８月から同年１２月まで，現地で
の内覧会を合計３７回実施した。（乙１０４・１４頁）
(17)原告は，平成７年ころから，被告に対し，オフィスのリーシングに当
たってはできるだけワンフロア全体を賃貸するよう要請した。なお，本件
建物は，大スパン構造でフロアに柱が少なく，フロア全体を使えることを
特徴としていたが，ワンフロアを個別に区切って賃貸することにも支障は
なかった。
被告は，同年３月３１日，原告に対し，平成７年度事業計画書を提出し，
テナントリーシングの現状として，オフィスの情報は面積が１００坪を越え
ると情報件数は激減し，柔軟に小割対応をしている周辺ビルと比べて１フロ
ア貸しに限定する場合オフィスの情報不足が発生すること，テナント交渉に
おいてフリーレントが常態化しており，本件建物の段階賃料ではフリーレン
トを相応に対応している他案件に対抗できないこと等の課題があることを報
告した。
原告と被告は，同年９月１２日及び同月２９日，協議を行ったが，原告は，
テナント区画は１フロア貸しを原則とする旨，金融業者等は避けてじっくり
絞りたい旨，飲食テナントについて，２０階と１階又は２０階と２階の合せ
貸しを行うことを地元に対し明言してきた（地元の賃借希望を断ってき
た。）ことから，１階又は２階のみの単独出店は絶対に不可である旨を確認
した。
（甲８，乙１１１，１１２，証人Ｑ１０，１７，２８～２９，３２頁）
(18)被告は，平成７年７月２６日，Ｉから，フィットネスクラブとして入
居する旨の内定を取り付け，同年９月８日には，賃貸借についての確約書
を入手した。被告は，平成８年３月１日，Ｉとの間で本件建物の賃貸借契
約を締結し，Ｉは，同日，フィットネスクラブを開業した。（前記前提事
実(3)イ(イ)，甲９の１・５頁，乙１０４・１７頁）
(19)被告は，平成７年には，（１０社名称省略）等延べ７０社以上の企業
に対し，リーシング活動を行った。被告は，同年１月から同年１２月まで，
現地での内覧会を合計４８回実施した。（乙１０４・１６～１７頁）
(20)被告は，平成８年には，（１０社名称省略）等延べ４０社以上の企業
に対し，リーシング活動を行った。被告は，同年１月から同年１２月まで，
現地での内覧会を合計４３回実施した。（乙１０４・１７～１８頁）
(21)平成９年度から平成１９年度までの本件建物の入居率は，本件建物全
体でみると，平成９年度は９５．４２％，平成１０年度は９３．９９％，
平成１１年度は９２．６２％，平成１２年度は９３．８７％，平成１３年
度は１００％，平成１４年度は９９．２１％，平成１５年度は８９．３
３％，平成１６年度は９４．４２％，平成１７年度は９４．７２％，平成
１８年度は９４．３９％，平成１９年度は９７．０６％であった。
これをオフィス部分でみると，平成９年度は１００％，平成１０年度は９
７．７１％，平成１１年度は９５．５３％，平成１２年度は９５．１３％，
平成１３年度は１００％，平成１４年度は９８．７３％，平成１５年度は８
２．９２％，平成１６年度は９１．０６％，平成１７年度は９２．６７％，
平成１８年度は９３．４１％，平成１９年度は９７．６９％であった。
（乙４１～５１）
(22)甲地区の貸しビルの空室率の推移をみると，既存・新築ビル平均では，
平成元年は０．６７％，平成２年は０．３８％であったが，平成３年には
３．５３％に上昇し，平成４年は８．７０％，平成５年は１３．２３％，
平成６年は１３．２９％，平成７年は１０．６６％であった。また，これ
を新築ビルでみると，平成元年は０．００％，平成２年は０．００％，平
成３年は３５．４６％，平成４年は６２．９３％，平成５年は２８．４
９％，平成６年は２１．７８％，平成７年は５１．７１％であった。
甲地区の貸しビルの実質賃料の推移をみると，既存・新築ビル平均では，
平成元年は３５７１円／㎡，平成２年は４５３３円／㎡，平成３年は５６
０１円／㎡，平成４年は５５５７円／㎡，平成５年は５１３６円／㎡，平
成６年は４８８８円／㎡，平成７年は４７９５円／㎡であった。また，こ
れを新築ビルでみると，平成元年は３８３８円／㎡，平成２年は４５５３
円／㎡，平成３年は６２９０円／㎡，平成４年は６８２２円／㎡，平成５
年は５６２３円／㎡，平成６年は５５３１円／㎡，平成７年は５６４９円
／㎡であった。
（乙２６，３９，４０）
(23)日本の国内総生産の上昇率は，昭和６２年は６．１％，昭和６３年は
６．４％，平成元年は４．６％，平成２年は６．２％であったが，平成３
年は２．３％，平成４年は０．７％，平成５年は－０．５％，平成６年は
１．５％，平成７年は２．３％，平成８年は２．９％，平成９年は０％，
平成１０年は－１．５％であった。
経済企画庁は，平成２年８月の経済白書（乙７８の１）において，「今回
の景気上昇局面は長期拡大の様相を呈しているものといえよう」として，将
来にわたって好況が継続するものと予測しており，平成４年の経済白書（乙
７８の２）においても，「日本経済は８７年から，長期にわたり高い成長を
続け，９０年末頃より拡大テンポの減速がみられ，９１年後半には低い成長
へ減速し，調整過程に入ったと考える」，「『バブル』の崩壊自体は設備投
資の回復を緩やかにする要因ではあるが，回復に深刻な悪影響を与えるもの
ではない」と分析し，平成５年の経済白書（乙７８の３）においても，日本
経済は「９３年後半からは回復への動きを示すものと考えられる」と予測し，
日本銀行も，平成４年２月，日本銀行月報（乙７９）において，「わが国経
済は，目先長期調整局面が続くとしても，景気が失速するリスクは小さいと
みられる」と分析していた。
（乙７５，７８の１～３，７９）
５争点(2)（本件建物における初期テナントリーシングに係る被告の債務不履
行の有無及び得べかりし賃料及び共益費の損害（第３損害）の発生の有無）
について
(1)第３損害に係る具体的な本件遂行義務Ⅴについて
原告は，被告は本件遂行義務Ⅴ（本件事業計画において表示していた入居
率を実現すべき義務・結果債務）を負い，これに違反した旨主張する。
しかしながら，本件信託契約における本件信託事業の目標は本件事業計画
に基づいて土地を有効活用することであり，本件信託契約が事業執行型の信
託で，被告が不動産信託について相応の専門家であることを考慮しても，本
件信託契約が本件事業計画の実現を内容とするものとは解されないことは前
記３(3)で説示したとおりである。そうであるとすると，受託者である被告
が結果債務として，本件事業計画どおりの入居率や収益を実現すべき債務を
負うものとも解されない。仮に，原告が主張するように，本件信託契約によ
って，被告が本件事業計画どおりの稼働率，賃料収入を実現することを結果
債務として負担するものとしたというのであれば，借入債務は完済されるは
ずであるところ，本件信託契約（甲４）においては，被告は借入金の返済金
その他信託事務の処理に必要な費用を信託財産から支弁する（２２条１項）
こととされ，信託終了時に借入金債務その他の債務が残存する場合には被告
はその処理方法について原告と協議の上処理する（４１条２項４号）ものと
定めており，借入債務等が残存することがあり得ることを想定しているもの
と考えられる。さらに，本件事業計画に記載された本件建物の稼働率は，前
記前提事実(2)ウ(イ)のとおりであるところ，これは，平成３年当時の経済
状況，不動産市況，特に貸しビルの稼働状況を前提として，その当時におけ
る経済見通しの下で実現可能であろうと考えられたものであり，前提となる
経済状況等が急激にかつ長期に悪化した場合には，稼働率もその影響を受け
ることは当然である。その上，前記認定事実４(23)によれば平成３年ないし
平成４年以降の経済状況の悪化は一般的に予測されていたとはいえないこと
も併せ考慮すれば，被告が本件事業計画において示した稼働率を実現すべき
義務があると解することは不合理であるというべきである。したがって，本
件信託契約においては，被告が，原告の主張するような結果債務として本件
事業計画に記載した稼働率を実現する債務を負っていたものと解することは
できない。
なお，前記認定事実によれば，被告は，平成５年に至って，本件建物の想
定入居率を本件事業計画に記載された稼働率から下方修正した上で，想定さ
れる収支を原告に示し，テナントリーシングの方策を見直すことを提言して
いたものであるところ，本件事業計画が平成３年当時の不動産市況，経済見
通しを前提とするものであることは上記説示のとおりであること，前記認定
のような経済状況の悪化は一般的に予測されていたとはいえないこと，平成
４年ないし平成５年当時のいわゆるバブル経済崩壊後の経済状況の見通しは
総じて早期の回復予測をたてるなど悲観的なものではなかったことに照らせ
ば，被告が平成５年７月１６日に至るまで中間見直しを提案しなかったこと
をもって受託者としての義務に違反するとはいえない。
したがって，原告の上記主張は採用することができない。
(2)第３損害に係る具体的な本件遂行義務Ⅵについて
原告は，被告は本件遂行義務Ⅵ（本件事業計画において表示していた入居
率を実現すべき義務・手段債務）に違反した旨主張する。以下，本件遂行義
務Ⅵの具体的内容として原告が主張する３つの義務（第３の２(1)イの(ア)
ないし(ウ)）について検討する。
ア本件事業計画を提出した平成３年１０月の時点で，主要なフロアについ
ては具体的なテナントとの入居契約（予約）を締結しておくべき義務につ
いて
前記認定事実４によれば，被告は，本件提案競技の時点で，本件概要
説明書にテナント候補企業について記載するなどして，主要なフロアにつ
いては具体的な候補企業を想定し，本件事業計画の事業工程表においても，
本件建物の着工の１年以上前からキーテナントとの交渉を予定していたこ
と，被告は平成３年から，キーテナント候補企業に対して，本件提案競技
時の出店意向を持続させるように継続的に往訪活動を実施していたことが
認められる。しかしながら，本件建物開業の約３年も前である平成３年１
０月の時点において，その後の経済情勢の見通しも定かではない中，テナ
ント候補企業に入居契約（予約）を締結させることが一般的であることを
うかがわせる事情は証拠上見当たらず，上記のような被告の交渉予定が示
されていたことから直ちに，被告が原告主張の上記義務を負うものと解す
ることは困難であるというべきである。なお，被告は，上記のとおり候補
企業の出店意向を持続させるべく往訪活動を展開するなどして，その時点
で行うことのできる相応のリーシング活動を実施していたものというべき
であり，被告には上記義務違反も認められない。
イ本件建物が大スパン構造である以上，その竣工１年前までの時点で，フ
ロアの相当部分について入居の確約を得ておくべき義務について
(ア)前記３(3)の認定説示のとおり，本件信託契約における本件信託事
業の目標は，被告が本件事業計画に基づき本件土地を有効に活用する
ことなどとされており，被告は，本件信託不動産の賃貸料その他の賃
貸条件の設定に当たっては近傍類似の賃貸建物の賃貸条件を参考とし，
適正な賃貸条件の設定に努めなければならないとされ，また，信託事
業の遂行に当たり善管注意義務を負うにとどまることからすると，本
件事業計画に示した入居率を実現することが本件信託契約の内容とな
っているものとは解されない。そうすると，受託者として，被告が原
告主張の上記義務を負うものと解することも困難である。また，前記
認定事実４(17)によれば，本件建物は，大スパン構造でフロアに柱が
少なく，フロア全体を使えることを特徴としていたが，ワンフロアを
個別に区切って賃貸することにも支障はなかったことが認められ，本
件建物が小割りのできない構造であるともいえないことも考慮すれば，
原告の上記主張は採用することができない。
(イ)本件信託契約は事業執行型の信託であり，かつ，被告が不動産信託
事業の経験豊かな信託銀行であることからすれば，信託事業の専門家
として原告が信頼していたことは容易に推認されるが，一方で，原告
も我が国有数の大規模な公共団体であり，普通財産たる土地の有効利
用を目的とする土地信託に関する経験を有する（甲１８）ところであ
る。果たして，本件信託契約においては，賃貸条件，賃借人の募集，
選定方法等について原告に対する通知を義務付けるほか，多くの事項
について，被告が原告の方針を確認しながら適宜協議を申し出て，原
告がそれを承認するというやり取りが繰り返されたことは前記第４の
１及び４で認定したとおりである。
また，前記認定事実４のとおり，被告は，原告から，本件信託事業
の目標達成にふさわしいテナントを入居させるよう求められ，その意
向に沿ってテナントリーシングを行っていたものである。例えば，フ
ィットネスクラブについては，地元の要望を考慮して原告が実現を強
く希望していたものであるところ，平成５年７月の時点では確実な候
補先がなく，原告もフィットネスクラブが供給過剰ならば転用の検討
も必要ではないかという意見を述べた時期があったが，その後，原告
が，フィットネスクラブは是非実現してほしい旨の意向を示したため，
被告は，候補企業に対するリーシング活動を継続し，平成７年７月に
至ってＩから入居する旨の内定を取り付けた。また，飲食ゾーンにつ
いては，原告は，当初，雑居ビル化することを避けるため，本件建物
の１，２，３及び２０階の４つの区画を同一テナントに一括貸しする
ことを要請したことから，被告は上記要請に従ってリーシング活動を
行っていたが，平成５年７月に至っても候補先がなく，２０階単独で
の出店を検討していたｊが２０階単独出店を認められないことを理由
に出店を辞退するに至り，その後，１，３階の合せ貸しでもよい旨の
原告の了解を得て，平成６年８月にｋが１，３階に出店することが決
まった。オフィスゾーンについては，原告は，一貫してワンフロア貸
しを強く要請したほか，被告が平成５年１０月ころからテナント獲得
のためフリーレントの実施を提案したが，原告は公有地信託であるこ
とを理由にこれを拒否し，フリーレントではなく，賃料の段階的な設
定などで対応しなければならなかった。被告は，ｇが事務所移転を検
討している旨の情報を入手し，併せて原告の外郭団体の誘致も含めて
原告に協力を要請して誘致に成功したこともあった。本件建物の平成
９年度の入居率は，本件建物全体では９５．４２％，オフィス施設で
は１００％に達し，平成１０年度以降も，本件建物全体，オフィス施
設ともに，平成１５年度以外は全て９０％以上を維持していたことは
前記認定のとおりである。
このように，被告は，経済状況が悪化する中，原告の意向に沿いつ
つ，積極的にテナントリーシング活動を行ってきたところ，結果的に
平成９年度以降は高い入居率を達成したものと認められるのであって，
被告は，信託事業に係る専門家として通常要求される程度の注意義務
を尽くしてリーシング活動を行ったものというべきであり，原告主張
に係る前記義務違反も認められない。なお，原告は，被告が平成５年
７月に示した改善方策（乙２２）を実施しなかった旨主張するが，上
記説示に照らし採用することができない。
ウ本件建物の竣工時及び開業時までに，モデルルーム等を用いた内覧会を
多数実施してリーシング活動を行うべき義務について
本件信託契約書上，被告が本件建物竣工後開業までに内覧会を多数実
施する方法でテナントリーシング活動を行うべき義務を定めた条項はなく，
被告は，適正な方法により募集選定した相手方に賃貸するものとされてい
る（本件信託契約１３条１項２号）のであって，原告主張の上記義務を負
うものとは解されない。そして，前記認定事実によれば，被告は，本件建
物の竣工後の平成６年から平成８年まで，内覧会を合計１２８回実施した
上，上記イで説示したとおり，原告の意向に沿いつつテナントリーシング
活動を行い，結果的に平成９年度以降は高い入居率を達成していたもので
あり，被告には原告主張に係る義務違反は認められない。
(3)第３損害に係る具体的な本件遂行義務Ⅶについて
原告は，被告は本件遂行義務Ⅶ（本件入居率を実現すべき義務・手段債
務）を負い，これに違反した旨主張する。
しかしながら，本件入居率については本件事業計画ないし本件信託契約に
おいて明記されてはおらず，本件信託契約の受託者として被告が本件入居率
を実現する義務を負っていたものと認めることは困難であるし，本件入居率
を平成６年から平成８年までの甲地区の貸しビルの平均的入居率という意味
に解したとしても，これが原告と被告との間で入居率に関する基準として認
識されていたとも認められない。したがって，被告が平成２年当時，大阪地
区における受託済みの不動産信託案件として合計５７案件を扱う事業者であ
るとしても，そのことから直ちに原告主張の上記義務を負うものとは解され
ない。
また，本件遂行義務Ⅶの具体的内容として原告が主張する３つの義務違反
（第３の２(1)イの(ア)ないし(ウ)）についても，上記(2)で説示したとおり
認めることはできない。
(4)したがって，被告が，第３損害に関して本件遂行義務ⅤないしⅦを負い，
これらの義務に違反した旨の原告の主張は採用することができない。
６以上によれば，被告には，原告主張に係る債務不履行は認められないから，
それによる第１損害ないし第３損害の発生を前提とする金利相当分の損害賠
償義務（争点(3)）がないことも明らかである。
７よって，原告の請求は，その余の点について判断するまでもなく，理由が
ないからこれを棄却することとし，主文のとおり判決する。
大阪地方裁判所第２２民事部
裁判長裁判官相澤眞木
裁判官中川博文
裁判官横井裕美

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