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判決　平成１４年６月２７日　神戸地方裁判所　平成１２年(行ウ)第２８号　固定
資産評価審査決定取消請求事件
　　　１　原告の請求を棄却する。
　　　２　訴訟費用は原告の負担とする。
　　　　　　　　　事実及び理由
第１　請　求
　　　被告が平成１２年３月３０日付けでした，別紙物件目録記載１ないし３の土
地（以下，「１土地」「２土地」「３土地」といい，以上の土地をあわせて「本件
各土地」という。）に対する平成１０年度固定資産課税台帳登録価格についての原
告の審査申出を棄却する旨の決定（以下「本件審査決定」という。）のうち，別紙
原告主張の評価額記載の金額を超える部分を取消す。
第２　事案の概要
　１　事案の骨子
　　　本件各土地を所有する原告は，兵庫県芦屋市長（以下「芦屋市長」とい
う。）が評価額を決定し，固定資産課税台帳に登録した本件各土地の平成１０年度
の価格について，平成１０年３月２４日，被告に対し審査の申出をした。
　　　本件は，被告が平成１２年３月３０日付でした原告の審査申出を棄却する旨
の決定に対し，同審査決定は違法であるとして，同決定のうち，平成１０年度固定
資産課税台帳登録価格について，別紙原告主張の評価額記載の金額を超える部分の
取消しを求める事案である。
　２　前提事実
　　　以下の事実のうち，文章の末尾に証拠を掲げた事実は証拠等によって認定し
た事実であり，それ以外は当事者間に争いがない事実である。
　　(1)　当事者，本件土地
　　　　原告は，平成１０年１月１日（平成１０年度の固定資産税課税の基準日）
以前から，芦屋市に所在する本件各土地を所有している。
　　　　他方，被告は，地方税法４２３条に基づき芦屋市に設置された，固定資産
課税台帳に登録された事項に対する不服申立てを審査決定する機関である。
　　　　本件各土地は，阪急芦屋川駅の北東側に隣接し，阪急軌道敷以北の芦屋川
から宮川との間に位置する。
　　(2)　固定資産課税台帳登録価額等
　　　ア　本件各土地の平成９年度の固定資産評価額は，別紙被告主張の評価額１
ないし３の各(1)記載のとおりであった（この金額自体については，原告も違法であ
るとは主張していない）。
　　　イ　芦屋市長は，本件各土地の平成１０年度の価格（固定資産評価額）を別
紙被告主張の評価額１ないし３の各(2)記載のとおりの金額と一旦は決定し，固定資
産課税台帳に同各価額を登録した。なお，別紙被告主張の評価額１ないし３の各(2)
記載の金額は，別紙被告主張の評価額１ないし３の各(1)記載の金額に減価修正率
０.９３（減価率７％）を乗じた金額である。
　　　ウ　ところが，芦屋市長は，被告が本件審査申出を審理中の平成１１年３月
２３日，地方税法４１７条１項の規定により，次の(ア)ないし(ウ)のとおり，本件
各土地に関する平成９年度，同１０年度の固定資産評価額を修正（減額）した。同
修正によって算定された価格（別紙被告主張の評価額１ないし３の各(3)記載の金
額）を，以下「最終決定額」という。
　　　　(ア)　本件各土地のうち，一部公衆道路として利用されている土地があっ
たため，以下のとおり課税地積の修正をした。
　　　　　ａ　１土地について９６４．９４㎡から９２４．８７㎡に修正
　　　　　ｂ　２土地について５５２．３４㎡から５３６．０１㎡に修正
　　　　　ｃ　３土地について４５６．５３㎡から４２９．４６㎡に修正
　　　　(イ)　本件各土地について，二方路線加算を行う際，二方路線の高低差を
考慮する必要があり，芦屋市固定資産（土地）評価取扱要領第３章第３節７に従っ
て，１㎡当たりの評点を３２万５８００から３２万５６００に高地補正をした。
(ウ)　本件各土地の上記修正後１㎡当たりの評点（３２万５６００）を踏
まえて，修正価格（最終決定額）を以下のとおり算定した（１０円未満切り捨
て）。
　　　　　ａ　１土地は２億８００５万８０３０円
　　　　　ｂ　２土地は１億６２３０万８１１０円
　　　　　ｃ　３土地は１億３００４万３９１０円
　　(3)　審査決定等
　　　　原告は，平成１０年３月２４日，被告に対し，本件各土地の平成１０年度
の登録価格について審査申出をしたところ，被告は，平成１２年３月３０日付け
で，原告の審査申出を棄却する旨の決定（本件審査決定）をし，同決定書は，同年
４月１日，原告に送付された。
　　(4)　関係規定等
　　　ア　評価基準
　　　　　固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続は，地方税法３
８８条１項の規定に基づく固定資産評価基準（昭和３８年自治省告示第１５８号，
以下「評価基準」という。）に定められている。平成９年度（基準年度）の価格
は，評価基準第１章第１２節経過措置の一により，平成８年１月１日の地価公示価
格等の７割を目処に評定し，さらに同経過措置の二により，平成８年７月１日まで
の間に地価の下落がある場合には修正を加えることができるものとされている。
　　　イ　地方税法附則１７条の２と修正基準
　　　　(ア)　ところが，平成９年度の税制改正において，地方税法附則１７条の
２の規定により，平成１０年度又は平成１１年度において地価の下落が見られる場
合には，同条１項の規定に基づく「平成１０年度又は平成１１年度における土地の
価格に関する修正基準」（平成９年自治省告示第１２６号，以下「修正基準」とい
う。）によって，土地の価格を簡易な方法で修正する特例措置が講ぜられた。
(イ)　土地価格の修正方法については，修正基準に概要次のように定めら
れている。
　　　　　ａ　都道府県地価調査価格及び不動産鑑定士等による鑑定評価価格を活
用し，平成８年１月１日から平成９年７月１日まで（平成１０年度の下落修正の場
合）の下落状況を把握する。
　　　　　ｂ　用途地区（住宅地区，商業地区等の区分）を基本に宅地を区分し，
その区分毎に評価基準第１章第３節及び第１２節一によって求めた価格（平成８年
１月１日の価格）に，ａによって把握した下落状況からみて最も適切であると判断
した修正率を乗じて，平成１０年度の価格とする。
　　　　　　　ただし，用途地区内の宅地の価格の下落状況に幅があり，用途地区
毎に修正率を適用することが不適当であると認める場合には，用途地区をさらに区
分することができる。
　　　　　ｃ　平成９年度において，評価基準第１章第１２節二による価格の修正
（平成８年１月１日から平成８年７月１日までの地価の下落に応じた修正）を行っ
た宅地については，次の(ａ)又は(ｂ)のいずれか低い価格によってその価格を求め
る。
　　　　　　(ａ)　平成９年度における修正を行った後の価格
　　　　　　(ｂ)　前記ａ及びｂにより修正を行った価格
　３　争点
　　　本件各土地の平成１０年度の固定資産税課税台帳登録価格を是認した同年度
の本件審査決定は適法か。具体的には，芦屋市長が採用した本件各土地評価に対す
る下落修正率７％は適法か，それを踏まえて算定した本件各土地の同年度の固定資
産税課税台帳登録価格は適法か。
　４　争点に関する当事者の主張
　　(1)　被告の主張
　　　　本件各土地の平成１０年度固定資産評価額は，別紙被告主張の評価額１な
いし３の各(1)（平成９年度固定資産評価額）に０.９３（下落修正率）を乗じた金
額（別紙被告主張の評価額１ないし３の各(2)）に，前記２(2)ウ記載のとおり課税
地積の修正及び高地補正を加えたものであり，別紙被告主張の評価額１ないし３の
各(3)（最終決定額）記載の金額である。本件各土地の平成１０年度の下落率（平成
９年度固定資産評価額に対する下落率）が７％である理由は，次のとおりである。
　　　ア　地区区分
　　　　　芦屋市長は，修正基準に従い，芦屋市の宅地評価において，市域を南北
に北から阪急軌道敷，ＪＲ軌道敷，国道２号線，阪神軌道敷，国道４３号線，臨港
線，埋立地域に区分し，東西は芦屋川と宮川で区切り，また，町名により価格が変
わる傾向があることから，原則として町を単位として類似する町については合わ
せ，類似しないところは切り離して，面的な広がりを持つ地区に区分した。
　　　　　そして，本件各土地を含む面的な広がりを持つ単位として，甲町の全部
（平成９年度の標準宅地番号２５－１ないし３〔以下，番号のみを表示す
る。〕），乙町の一部（１３－３），丙町の一部（２３－３）を合わせた地域を一
つの地区（以下「Ａ地区」という。）とした。
　　　イ　下落率
　　　　(ア)　芦屋市長は，平成１０年度におけるＡ地区（本件各土地も含まれ
る。）の標準宅地は，県地価調査地点（甲町ｃ番）の北側１００ｍ程度の位置に所
在し，同標準宅地の平成８年１月１日の価格は，県地価調査地点の価格より比準し
て求められることから，本件各土地の価格の下落率についても，比準元の県地価調
査地点の下落率と同じと判断して，その下落率を採用した。
　　　　(イ)　すなわち，平成８年１月１日から平成８年７月１日までの下落率は
３％である。平成８年７月１日から平成９年７月１日までの下落率は４％である。
したがって，平成８年１月１日から平成９年７月１日までの下落率は６.９％とな
る。
　　　　　　ところが，平成９年度における評価に際し，芦屋市長は，既に，平成
８年１月１日から平成８年７月１日までの下落修正５％を行っているので，平成１
０年度の下落率は２％となる。
　　　　(ウ)　しかし，阪急軌道敷以北の芦屋川から宮川までの間にある５地区
（以下「本件５地区」という。Ａ地区も含まれる）については，過去の地価動向に
あまり大きな差がないこと，Ａ地区に隣接する丁町，丙町の下落がＡ地区よりも大
きいこと等との均衡を考慮して，Ａ地区についても同じ７％の下落率を適用した。
(エ)ａ　なお，芦屋市長は，阪急軌道敷以北の芦屋川から宮川までの間に
ある次の５地区（別紙区分表１参照，本件５地区）について，同じ７％の下落率を
適用している。
(ａ)　Ａ地区（本件各土地が存在する地区）
　　　　　　(ｂ)　Ｂ地区
　　　　　　(ｃ)　Ｃ地区
　　　　　　(ｄ)　Ｄ地区
(ｅ)　Ｅ地区
ｂ　本件５地区の下落率は，別紙一覧表(1)記載のとおりであり，いずれ
の地区においてもその下落率は７％以下であるから，芦屋市長の判断は適正であ
る。
　　(2)　原告の主張
　本件各土地の平成１０年度固定資産評価額は別紙原告主張の評価額１ない
し３記載の金額であり，本件各土地の平成１０年度の下落率（平成９年度固定資産
評価額に対する下落率）は少なくとも９.４％以上である。芦屋市長が下落率を７％
と認定したことについては，以下のような誤りがある。
　　　ア　地区区分の誤り
　　　　(ア)　修正基準によれば，「市町村長は，用途地区内の宅地の価格の下落
状況に幅があり，用途地区ごとに修正率を適用することが不適当であると認める場
合には，用途地区をさらに区分することができる。」と定められているところ，以
下のような事情からすると，芦屋市長が採用した区分けよりもより細分化すべきで
あった。
(イ)　芦屋市長が主張するＡ地区を同一の状況類似地区として評価するこ
とは，以下のような事情からして，適切でない。
　　　　　ａ　Ａ地区の中には，都市計画法上の用途地区区分上，第１種低層住居
専用地域（建ぺい率４０％，容積率８０％）と第１種中高層住居専用地域（建ぺい
率６０％，容積率２００％）が併存し，渾然一体となっている。
　　　　　ｂ　Ａ地区のうち阪急沿線地域は，平成８年以前は併用住宅区分で，北
側の山手側高級住宅区分とは相違する。
　　　　　ｃ　Ａ地区内には，標準宅地として芦屋市甲町ｂ番地の県地価調査地点
の北側１００メートルの地点が存在していたが，被告は，同地をもってＡ地区全体
を代表する標準宅地として適切でないことを認めた。その結果，Ａ地区内には，そ
の下落率を算定するための適切な標準宅地が存在しなくなった。
ｄ　Ａ地区の路線価は，２％から９％まで大きな幅があった（甲４）。
概ね北の山手側の下落率が低く，南の阪急沿線の下落率が高い。
　　　(ウ)　芦屋市長は，平成１４年度において，Ａ地区を２地区にさらに細分
化しており，同細分化は原告が本件で主張した都市計画法上の用途地域区分と合致
している。平成１０年度においても，平成１４年度と同様に細分化して，Ａ２地区
の下落率を算定し，それを適用すべきであった。
　　　イ　適用すべき下落率
　　　　(イ)　本件各土地の平成１０年度の評価額の平成９年度の評価額に対する
下落率は，甲第２号証の１・２（不動産鑑定士作成の不動産鑑定評価書）のとおり
９.４％である。
　　　　　　Ａ地区の下落率は，９．４％の下落率を示していた土地（本件各土
地）が存在していた以上，少なくとも９．４％を採用すべきであった。
　　　　(ウ)　本件各土地を含む都市部のように地価の高い地域では，神戸市が採
用しているように（甲３），下落率が１％刻みの小区分で細かく設定して処理すべ
きである。
　しかるに，芦屋市長は，神戸市と相違し，大区分によってその下落率
の算出をしている。
第３　当裁判所の判断
　１　平成９年度の税制改正について
固定資産税の評価額は，地方税法３４９条の規定により，３年毎の基準年度
（平成９年度が該当）に決定され，第２年度及び第３年度においては，地目の変換
及び分合筆があった場合を除き，原則として基準年度の価格に据え置くこととされ
ている。そして，固定資産の評価の基準，実施方法及び手続は，固定資産評価基準
に定められている。ところが，平成９年度の税制改正において，地方税法附則１７
条の２の規定により，平成１０年度又は平成１１年度において地価の下落が見られ
る場合には，修正基準によって土地の価格を修正する特例措置が講じられた。
地価の上昇局面においては，価格の据え置きは納税者に不利益をもたらすも
のではないが，地価の下落局面においては，第２年度又は第３年度に係る賦課期日
における価格が基準年度の価格を下回ることになり，納税者は当該年度における価
格を上回る価格に基づく税負担を求められることになる。このような状況下，地価
の下落局面において顕著となる納税者不利の状況を改善するという要請と，課税事
務と課税コストの増大をできる限り抑えるという要請とを調和させるため，平成１
０年度又は平成１１年度においてさらに地価の下落傾向が見られる場合には，市町
村長の判断により修正基準によって修正（減額）した価格を課税標準とすることが
できる特例措置を講ずることとされた。
　　　以上の次第で，本件各土地の平成１０年度の固定資産税の評価額について
は，前記第２の２(4)イで検討した地方税法附則１７条の２，修正基準が特に問題と
なる。
　２　事実の認定
　　　証拠（乙１，乙３）及び弁論の全趣旨によると，次の事実が認められる。
　　(1)　芦屋市長が本件各土地の下落修正率を７％とした理由
　　　ア　下落状況の把握
　　　　　芦屋市長は，修正基準に従い，平成９年度（基準年度）に区分した全市
域を平成１０年度の時点修正を行ううえで更に集約し，県の地価調査及び不動産鑑
定士による鑑定評価を活用して，平成８年１月１日から平成９年７月１日までの地
価の下落状況を把握した。
　　　イ　地区区分
　　　　　そして，芦屋市長は，修正基準に従い，芦屋市の宅地評価において，市
域を南北に北から阪急軌道敷，ＪＲ軌道敷，国道２号線，阪神軌道敷，国道４３号
線，臨港線，埋立地域に区分し，東西は芦屋川と宮川で区切り，また，町名により
価格が変わる傾向があることから，原則として町を単位として類似する町について
は合わせ，類似しないところは切り離して，面的な広がりを持つ地区に区分した。
　　　　　そして，本件各土地を含む面的な広がりを持つ単位として，甲町の全部
（２５－１ないし３），乙町の一部（１３－３），丙町の一部（２３－３）を合わ
せた地域を一つの地区（Ａ地区）とした。
　　　　　なお，Ａ地区内には，都市計画法上第１種低層住居専用地域（建ぺい率
４０％，容積率８０％）と第１種中高層住居専用地域（建ぺい率６０％，容積率２
００％）が混在しているが，これらは同一の用途地域（住宅地区中の住居専用地
域）に属する。
　　　ウ　下落率
　　　　(ア)　芦屋市長は，平成１０年度におけるＡ地区（本件各土地も含まれ
る。）の標準宅地は，県地価調査地点（甲町ｃ番）の北側１００ｍ程度の位置に所
在し，同標準宅地の平成８年１月１日の価格は，県地価調査地点の価格より比準し
て求められることから，本件各土地の価格の下落率についても，比準元の県地価調
査地点の下落率と同じと判断して，その下落率を採用した。
　　　　(イ)　すなわち，平成８年１月１日（平成７年７月１日の地価調査価格を
標準宅地鑑定の際に時点修正した価格４９万１５８２円／㎡）から平成８年７月１
日（同時点の県地価調査価格４７万７０００円／㎡）までの時点修正率は，０.９７
（４７万７０００円÷４９万１５８２円）（下落率３％）である。
　　　　　　平成８年７月１日（同時点の県地価調査価格４７万７０００円／㎡）
から平成９年７月１日（同時点の県地価調査価格４５万８０００円／㎡）までの時
点修正率は，０.９６（４５万８０００÷４７万７０００円）（下落率４％）であ
る。
　　　　　　したがって，平成８年１月１日から平成９年７月１日までの時点修正
率は，０.９３１（０.９７×０.９６）（下落率６.９％）となる。
　　　　　　ところが，平成９年度における評価に際し，芦屋市長は，既に，平成
８年１月１日から平成８年７月１日までの下落修正５％を行っているので，平成１
０年度の下落率は２％（０.９３１÷０.９５０＝０.９８０）となる。
　　　　(ウ)　しかし，阪急軌道敷以北の芦屋川から宮川との間にある住宅地域５
地区（本件５地区，Ａ地区も含まれる）については，過去の地価動向にあまり大き
な差がないこと，Ａ地区に隣接するＢ地区，Ｃ地区の下落がＡ地区よりも大きいこ
と等との均衡を考慮して，Ａ地区（本件各土地も含まれる。）についても，本件５
地区と同じ７％の下落率を適用した。
(エ)　なお，芦屋市長は，阪急軌道敷以北の芦屋川から宮川までの間にあ
る次の５地区（別紙区分表１参照，本件５地区）について，同じ７％の下落率を適
用している。
ａ　Ａ地区（本件各土地が存在する地区），Ｂ地区，Ｃ地区
　　　　　ｂ　Ｄ地区
　　　　　ｃ　Ｅ地区
(2)　被告による検証
　　　　被告は，芦屋市長の前記(1)のアないしウの認定判断について，次のとおり
検証した。
　　　ア　芦屋市長の前記(1)アの判断及び同ウの計算に誤りがない。
イ　本件５地区についての各下落率及び各下落率の平均値は，別紙一覧表(1)
(ア)の「８・７・１～９・７・１までの下落率」欄，同(イ)の「８・７・１～９・
７・１までの下落率の平均値」欄に記載のとおり，いずれも７％以下である。
　　　ウ　本件５地区に存する地価公示地点（５ポイント）と県地価調査地点（２
ポイント）の平成８年１月１日から平成９年７月１日まで，及び平成８年７月１日
から平成９年７月１日までの各地点毎の価格及び下落率は，別紙一覧表(2)記載のと
おりである。
　　　　　本件５地区に存する地価公示地点（５ポイント）と県地価調査地点（２
ポイント）の平成８年１月１日から平成９年７月１日まで，及び平成８年７月１日
から平成９年７月１日までの下落率の平均値は，別紙一覧表(3)記載のとおりであ
る。
　　　エ　別紙一覧表(3)のｂ欄記載のとおり，Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄ・Ｅ・Ｈの７ポイン
ト全体の下落率平均値は６.２％，Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄの４ポイントの下落率平均値は
５.８％，Ｂ・Ｃ・Ｄの３ポイントの下落率平均値は６.７％であって，いずれも７
％未満である。
また，別紙一覧表(3)のｄ欄とａ欄を比較すれば明らかなように，ｄ欄の
芦屋市長が適用した下落率平均値の方が，ａ欄の地価公示価格及び県地価調査価格
による下落率平均値よりも，Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄ・Ｅ・Ｈの７ポイント，Ａ・Ｂ・Ｃ・
Ｄの４ポイント，Ｂ・Ｃ・Ｄの３ポイントのいずれにおいても，１２.６％対１１.
８％，１１.７％対１０.４％，１１.７％対１１.３％と上回っている。
オ　したがって，別紙一覧表(2)の⑧欄のＣ・Ｄ・Ｆ・Ｇの４ポイントの下落
率，同⑪欄のＣ・Ｆ・Ｇの３ポイントの下落率が７％を越え，また，別紙一覧表(3)
のｃ欄のＡ・Ｂ・Ｃ・Ｄ・Ｅ・Ｈの７ポイントの下落率平均値が７.４％であり，同
Ｂ・Ｃ・Ｄの３ポイントの下落率平均値が７.３％となっているが，本件５地区の平
成１０年度下落率の適用として７％を越える数値を採用することは，妥当性を欠き
適切ではない。
カ　被告は，以上の検証の経過を踏まえ，本件各土地を含むＡ地区に対する
平成１０年度の下落率につき，その利用状況や地価動向が類似する丁町，丙町等の
隣接地区と同じ率の下落率７％とした芦屋市長の判断は，地価公示価格及び県地価
調査価格の下落率の平均値から誤りがあるとは認められず，適切妥当であると判断
した。
３　検　討
(1)　下落修正率７％の妥当性
ア妥当性
　　　　　前記２の(1)（芦屋市長が本件各土地の減価率を７％とした理由），
同(2)（被告による検証）によると，被告主張の減価率７％は，固定資産評価基準，
地方税法附則１７条の２，本件修正基準に従った合理的なものであり，納税者の利
益を配慮した適切妥当な減価割合であることが認められる。
　　　イ　妥当性の裏付け
　　　　(ア)　路線価の下落率との対比
　　　　　ａ　本件各土地の西側，東側及び南側の平成８年１月１日，平成９年１
月１日，平成１０年１月１日の相続税路線価格を見ると，一番大きな下落率となる
南側路線価は次のようになっている（甲４，弁論の全趣旨）。
　　　　　　(ａ)　平成８年１月１日が４２万円
　　　　　　(ｂ)　平成９年１月１日が４０万５０００円
　　　　　　(ｃ)　平成１０年１月１日が３５万円
　　　　　ｂ　平成９年７月１日の路線価を上記(ア)ａ(ｂ)と(ア)ａ(ｃ)の平均値
である３７万７５００円とすると，平成８年１月１日から平成９年７月１日までの
下落率は１０.２％となる。
　これに対して，芦屋市長は，本件各土地の平成９年度の下落率を５
％とし，平成１０年度の下落率を７％としているから，平成９年度と平成１０年度
で合計１１.７％の下落率を認定していることになる。
　　　　　ｃ　固定資産評価額と異なり，毎年路線価の見直しが行われている相続
税路線価から算出した下落率と比較しても，なお，芦屋市長の行った下落率の方が
大きいのである。
　　　　　　　この事実からも，被告主張の減価率７％は，納税者に加重な固定資
産税を課することのないように配慮した妥当なものであることが裏付けられる。
　　　　(イ)　本件各土地の鑑定評価額との対比
　原告提出に係る不動産鑑定評価書（甲２の２）は，本件各土地の平成
９年７月１日時点での評価額合計を７億７６００万円と鑑定している。これに対
し，芦屋市長が行った下落修正後の本件各土地の固定資産評価額合計は５億７２４
１万００５０円（別紙被告主張の評価額の１ないし３の各(3)〔最終決定額〕の合計
額）である。
　　　　　　芦屋市長の固定資産評価額は原告主張の鑑定評価額の７３.８％であ
り，ほぼ評価基準どおりの７割評価になっており，この点からも減価率７％の妥当
性が裏付けられる。
(2)　前記認定に反する原告主張の検討
ア地区区分の誤り
(ア)　原告は，芦屋市長が大区分のままで下落修正を行ったことは違法で
あるとして，前記第２の４(2)アのとおり主張する。
(イ)　しかし，修正基準は，「用途地区等を基本に宅地を区分し，その区
分毎に修正率を適用する。」と規定しており，価格修正の措置が，基準年度におけ
る状況類似地区の区分とは異なり，用途地区等というより広い区分を想定してい
る。
　　　　　　これは，下落修正の措置が，３年に一度の基準年度の評価替えとは違
い，地価下落に対応するための臨時的な措置であるからであり，ここでいう「用途
地区等を基本に宅地を区分」する理由は，価格修正の措置が，限られた時間の中で
ある程度簡易な方法で行うものであり，面的に一定の広がりを持った地域を単位と
して修正する必要があるからである。そこで，地価の下落状況は，商業地区と住宅
地区の間に典型的に見られるように，用途地区毎に異なる傾向を示していることか
ら，用途地区等別に修正率を適用することとされているものである（乙４－２０４
７・６頁，２０４７・１２頁）。
　　　　　　修正基準は，用途地区をさらに細分化する（例えば，住居専用地域を
更に第１種低層住居専用地域と第１種中高層住居専用地域に細分化する）ことを，
積極的に求めているものではないのである。
(ウ)　また，修正基準では，同一用途地区内に複数の下落率がある場合に
は，市町村長が地価の下落を最も適切に反映していると判断する率を適用すること
となるが，地域の状況によっては，そのうちの最大の下落率を適用しても差し支え
ないこととされている（乙４－２０４７・１２頁）。
　　　　　　つまり，必ずしも下落率を細かくし，用途地区を細分化する（例えば
住居専用地域を更に第１種低層住居専用地域と第１種中高層住居専用地域に細分化
する）必要はなく，同一用途地区（例えば大区分である住宅地区）なら同一の率で
もよいのであり，用途地区を細分化するか否かについては，市町村長の判断（適切
な裁量権の行使）に任されているのである。
　　　　　　そして，芦屋市長が，Ａ地区を第１種低層住居専用地域と第１種中高
層住居専用地域に細分化しなかったことについて，その裁量権の行使に逸脱，濫用
の違法があったことを認めるに足る的確な証拠がない。
(エ)　この点につき，原告は，修正基準には，「用途地区内の宅地の価格の
下落状況に幅があり，用途地区毎に修正率を適用することが不適当と認める場合に
は，用途地区をさらに区分することができる。」と定められていることや，本件５
地区の下落率には４％から７％まで３％もの開差があり，同じＡ地区内でも下落率
に明らかな差があることを根拠に，用途地区をさらに区分して評価しなければなら
なかったと主張する。
　　　　　　しかし，芦屋市長は，平成１０年度の修正率を，住宅地区について，
阪急沿線より北側の芦屋川から東は７％，西は５％としており，把握した下落状況
から判断して，用途地区を細分化していることが窺える（乙３，別紙区分表２参
照）。
　　　　　　しかも，芦屋市長は，平成１０年度における地価下落状況を把握する
ため，阪急沿線以北の芦屋川から宮川までの間にある住宅地域５地区（本件５地
区）の下落状況を調査しており，その調査結果によると，Ａ地区（本件各土地が存
在する地区）の下落率は４％にすぎないが，Ａ地区の下落率も，最も下落率の大き
なＥ地区の下落率７％と同一の下落率としたのであるから（前記２(1)ウ(ウ)(エ)，
別紙一覧表(1)参照），Ａ地区に土地を所有する納税者（原告を含む）の権利が違法
に侵害されているとはいえないのである。
イ　神戸市の修正率との比較
(ア)　１％きざみ
　　　　　　原告は，「神戸市は，１％刻みで小区分しており，芦屋市でも，１％
刻みで小区分して処理しなければ，場所による不均衡が発生し，適切な課税をする
ことができない。」と主張する。
　　　　　　しかし，神戸市の下落率は，最大でも４％までがほとんどであり，下
落率が低いため，神戸市長が発表した地区区分では，結果的に１％刻みになったも
のと思われる（甲３，乙３，弁論の全趣旨，別紙区分表２参照）。
　　　　　　したがって，芦屋市は１％刻みで小区分していないが，そのために，
芦屋市に土地を所有する者は，神戸市に土地を所有する者に比べて，過重な固定資
産税を負担しているなどとはいえない。
(イ)　大区分
　　　　さらに，原告は，「芦屋市長が，神戸市のように小区分ではなく，大
区分のままで下落修正を行ったことは違法である。」と主張する。
　　　　　　しかし，別紙区分表２（乙３）からも明らかなように，芦屋市及び神
戸市ともに色分けした部分毎に異なった修正率で下落修正をしており，芦屋市の区
分が神戸市に比べて大きいとはいえず，また，神戸市が１％刻みで下落修正してい
るからといって，神戸市の下落修正の区分が小さいともいえないのである。
ウ　不動産鑑定評価書に基づく本件各土地の下落率
　　　　(ア)　原告の主張
　　　　　　原告は，次のとおり主張する。
　　　　　ａ　不動産鑑定評価書（甲２の１・２）によると，本件各土地の平成１
０年度の下落率は９．４％である。
ｂ　Ａ地区の下落率も，少なくともこの９・４％を採用すべきであり，
芦屋市長が採用した下落率７％は高すぎて違法である。
　　　　(イ)　検　討
　　　　　ａ　一定の面的な広がりを持つ地域での地価下落
　　　　　　　地方税法附則１７条の２で規定されている「当該市町村の区域内の
自然的及び社会的条件から見て類似の利用価値を有すると認められる地域」とは，
当該市町村内においてその利用状況や環境が類似する一定の面的広がりを持った地
域を指すが，修正事務の簡素化を図る観点から，修正基準においては，市街地宅地
評価法における用途地区等を基本として，地価下落による修正を行うこととしてい
るのである（乙４－２０４７・８頁）。
　したがって，今回の据え置き年度の価格の修正は，一定の面的な広
がりを持つ地域において地価が下落した場合に価格を修正するものであり，面的な
修正に必要な下落率を把握すれば足り，必ずしも全ての土地の下落を把握しなけれ
ばならないものではない（乙４－２０４７・５頁）から，原告が行った不動産鑑定
評価（甲２の１・２）により，直接個別の土地について下落修正をおこなわなけれ
ばならないものではない。
　ｂ　不動産鑑定評価書による下落率の疑問
　しかも，不動産鑑定評価書（甲２の１・２）による本件各土地の平
成１０年度の下落率９．４％自体についても，以下のとおりの疑問がある。
　(ａ)　本件各土地の鑑定書（甲２の１・２）は，次のとおり本件各土
地の評価額を鑑定している。
　　　ⅰ　平成８年７月１日の価格（甲２の１）
　　　　　　　下記の比準価格及び収益価格を関連づけ，更に地価公示法に基
づく地価公示（標準地）価格との均衡を考慮して，本件各土地の平成８年７月１日
時点での評価額を４３万５０００円／㎡と鑑定している。
記
　　　　　　　　　比準価格（取引事例比較法）　　　　４５万６０００円／㎡
　収益価格（収益還元法）　　　　　　２７万６０００円／㎡
　　　規準価格（地価公示価格との関連）　４３万８０００円／㎡
　　　ⅱ　平成９年７月１日の価格（甲２の２）
　　　　　　　下記の比準価格及び収益価格を関連づけ，更に地価公示法に基
づく地価公示（標準地）価格との均衡を考慮して，本件各土地の平成９年７月１日
時点での評価額を３９万３０００円／㎡と鑑定している。
記
　比準価格（取引事例比較法）　　　　４２万２０００円／㎡
　収益価格（収益還元法）　　　　　　２５万８０００円／㎡
　規準価格（地価公示価格との関連）　４０万５０００円／㎡
　　　　　　(ｂ)　上記ⅰ，ⅱの比準価格，収益価格，規準価格の下落率を計算す
ると，次のとおりとなる。
　　　　　比準価格　　　　７．４％
　　　　　収益価格６．５％
　　　　　規準価格　　　　７．５％
　　　　　　(ｃ)　上記各鑑定書によると，鑑定金額の基礎となった比準価格等の
下落率が６．５％から７．５％となっているのに，どうして鑑定評価額のみがそれ
を２％弱上回る９．４％の下落率となるのか，必ずしも明らかでない。
　　　　　　　　また，平成８年７月１日の鑑定評価額は，規準価格４３万８００
０円／㎡とほぼ同額の４３万５０００円／㎡であるのに，どうして，平成９年７月
１日の鑑定評価額は，規準価格４０万５０００円／㎡よりも相当低い３９万３００
０円／㎡となるのか，その理由が必ずしも明らかでない。
　　　　　　(ｄ)　以上の次第で，原告主張の基になっている本件各土地の鑑定評
価書の下落率９．４％には疑問がある。
(3)　まとめ
以上の認定判断を総合すると，本件各土地の平成１０年度の下落率（平成
９年度固定資産評価額に対する下落率）７％は妥当なものであり，低すぎて違法な
下落率であるとは認められない。
第４　結論
　１　以上によると，本件各土地の平成１０年度固定資産評価額は，別紙被告主張
の評価額１ないし３の各(1)（平成９年度固定資産評価額）に０.９３（下落修正
率）を乗じた金額（別紙被告主張の評価額１ないし３の各(2)）に，前記第２の
２(2)ウ記載のとおり課税地積の修正及び高地補正を加えたものであり，別紙被告主
張の評価額１ないし３の各(3)（最終決定額）記載の金額となる。
　２　したがって，固定資産課税台帳に登録した本件各土地の平成１０年度の価格
に誤りはなく，被告が平成１２年３月３０日付でした原告の審査申出を棄却する旨
の決定（本件審査決定）は正当であり，原告の本訴請求（本件審査決定の取消請
求）は理由がないから棄却することとし，主文のとおり判決する。
神戸地方裁判所第２民事部
裁判長裁判官　　紙　　浦　　健　　二
　　　　　　裁判官　　中　　村　　　　　哲
　裁判官　　秋　　田　　志　　保
（別紙）
　　　　　　　　　物件目録
１　１土地
　　芦屋市甲町ａ番２
　　　　　宅　　地　　　　　９６４．６４平方メートル
２　２土地
　　芦屋市甲町ａ番６
　　　　　宅　　地　　　　　５５２．３４平方メートル
３　３土地
　　芦屋市甲町ａ番７
　　　　　宅　　地　　　　　４５６．５３平方メートル･
（別紙）
　　　　　　　　　原告主張の評価額
１　１土地　　　　２億３３８９万６８１６円
２　２土地　　　　１億３３８８万４５６０円
３　３土地　　　　１億１０６６万０６７２円･
（別紙）
　　　　　　　　　被告主張の評価額
１　１土地
　(1)　平成９年度における修正を行った価格（平成９年度固定資産評価額）
　　　３億１４３７万７４５０円
　(2)　修正基準第２節二及び三によって修正を行った後の価格
　　　２億９２３７万１０２０円
　(3)　最終決定額（平成１０年度固定資産評価額）
　　　２億８００５万８０３０円
２　２土地
　(1)　平成９年度における修正を行った価格（平成９年度固定資産評価額）
　　　１億７９９５万２３７０円
　(2)　修正基準第２節二及び三によって修正を行った後の価格
　　　１億６７３５万５７００円
　(3)　最終決定額（平成１０年度固定資産評価額）
　１億６２３０万８１１０円
３　３土地
　(1)　平成９年度における修正を行った価格（平成９年度固定資産評価額）
　　　１億４８７３万７４７０円
　(2)　修正基準第２節二及び三によって修正を行った後の価格
　　　１億３８３２万５８４０円
　(3)　最終決定額（平成１０年度固定資産評価額）
　１億３００４万３９１０円

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