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　　　　　　　主　　　文
１　原告の請求をいずれも棄却する。
２　訴訟費用は原告の負担とする。
　　　　　　　事実及び理由
第１　請求
１　第１事件
　被告大阪市固定資産評価審査委員会が原告に対し平成１２年２月７日付けでした
別紙物件目録記載の土地に係る平成１１年度固定資産課税台帳登録価格についての
審査申出を棄却する旨の決定を取り消す。
２　第２事件
　被告大阪市は，原告に対し，金５２万３０７２円を支払え。
第２　事案の概要
　本件は，原告が，被告大阪市固定資産評価審査委員会（以下「被告委員会」とい
う。）に対し，大阪市長が平成１１年４月１６日付けで地方税法（以下「法」とい
う。）４１７条１項の規定により別紙物件目録記載の土地（以下「本件土地」とい
う。）に係る平成１１年度の固定資産課税台帳登録価格を修正した後の登録価格に
ついて不服があるとして，被告委員会に対して審査の申出をしたところ，被告委員
会がこれを棄却する旨の決定をしたため，同決定の取消しを求め（第１事件），被
告大阪市に対し，大阪市長が本件土地につき時価を超える価格を決定して固定資産
課税台帳に登録したことにより，不当に高額の固定資産税，都市計画税及び不動産
取得税（以下「固定資産税等」という。）を課され，また本件訴訟において本件土
地の適正な時価を立証するために鑑定料を支出することを余儀なくされて損害を被
ったなどと主張して，国家賠償法１条１項に基づき損害賠償を請求し（第２事件）
た事案である。
１　争いのない事実等
（１）　前提事実
ア　本件土地は，別紙図面１記載のとおり，大阪市α区β４番３，同４番４，同４
番５，同２３０番１３及び同２３０番１４の各土地に囲繞され直接街路に沿接しな
い無道路地であり，南東側に位置する街路（都市計画道路γ線（δ筋））（以下
「本件街路」という。）からの距離は約１４．７メートルである。本件土地，同４
番３の土地及び同４番２の土地（以下「４番２の土地」という。）上には，木造瓦
葺２階建ての２戸１棟の居宅（以下「本件建物」という。）が存在するが，本件土
地は，建築基準法上の接道要件（建築基準法４３条１項）を満たさないため，単独
での再建築は不可能である（甲７）。
イ　大阪市α区β４番１５，同４番１６，同４番２０，同４番１４，同４番１８，
同４番１７及び同４番１９の各土地（以下，上記各土地をそれぞれ「４番１５の土
地」等という。）は，いずれも本件街路の拡幅用地として，４番１５の土地は同４
番７の土地から，４番１６の土地は同４番６の土地から，４番２０の土地は同４番
５の土地から，４番１４の土地は同４番４の土地から，４番１８の土地は同４番１
２の土地から，４番１７の土地は同４番１１の土地から，４番１９の土地は同４番
３の土地から，それぞれ分筆されたものであり（以下，上記各分筆前の各土地をそ
れぞれ「４番７の土地」等という。），被告大阪市は，４番２０の土地については
平成１０年１月８日，４番１４の土地については平成８年１０月１６日，４番１８
の土地及び４番１７の土地については平成９年９月１９日，４番１９の土地につい
ては同年１１月２５日，各土地所有者から買い受け，それぞれ所有権移転登記ない
し共有者全員持分全部移転登記を経由した（甲４９，５０，５５ないし５７）。
ウ　本件土地の登記簿上の地積は６５．７８平方メートルであり，４番４の土地は
７１．４０平方メートル，４番１２の土地は２１．８１平方メートルである（甲４
８，５８，乙１２，１４の２）。
エ　原告は，平成１０年１１月１４日，本件土地を所有していたＡから代金１００
万円で本件土地を買い受け（甲１，６），同月１９日に所有権移転登記を経由した
本件土地の所有者であり（甲５８），本件土地に対する平成１１年度の固定資産税
の納税義務者である。
オ　大阪市長は，平成１１年４月１６日付けで後記キの修正が行われるまで，本件
土地を本件街路に沿接する不整形地と認定して評価しており，かかる評価に基づい
てその価格を決定し固定資産課税台帳に登録していた。なお，当初，平成１１年度
の本件土地の登録価格は１２７４万６０００円であった（甲２）。
カ　原告は，平成１１年３月３０日，被告委員会に対し，上記平成１１年度の登録
価格について審査の申出をした（以下「別件審査申出」という。）（乙２９）。
キ　大阪市長は，平成１１年４月１６日付けで，本件土地が本件街路に沿接する不
整形地ではなく無道路地であることが判明したとして，法４１７条１項に基づき，
本件土地に係る平成９年度ないし平成１１年度の登録価格を修正し（以下「本件修
正」という。なお，本件修正による修正前の本件土地に係る平成９年度ないし平成
１１年度の登録価格を「平成９年度価格」ないし「平成１１年度価格」といい（こ
れらを合わせて「本件各価格」という。」），修正後の登録価格を「本件修正後の
平成９年度価格」ないし「本件修正後の平成１１年度価格」という（これらを合わ
せて「本件修正後の各価格」という。）。），そのころ，原告にこれを通知した
（甲１４，乙４４の１ないし３）。なお，本件修正後の平成１１年度価格は１０２
３万円であった。
ク　原告は，平成１１年５月１０日，被告委員会に対し，本件修正後の平成１１年
度価格について審査の申出をし（以下「本件審査申出」という。）（甲５９の
１），同月１１日，別件審査申出を取り下げた（乙３０）。
ケ　被告委員会は，平成１２年２月７日，原告の本件審査申出を棄却する旨の決定
（以下「本件決定」という。）をし，同月１０日付けで同決定書謄本を送付して原
告にこれを通知した（甲３）。
コ　原告は，平成１２年４月２７日，第１事件に係る訴えを提起した。
（２）　法令の定め等
ア　課税標準等
（ア）　固定資産税の賦課期日は，当該年度の初日の属する年の１月１日であり
（法３５９条），基準年度（昭和３１年度及び昭和３３年度並びに昭和３３年度か
ら起算して３年度又は３の倍数の年度を経過したごとの年度，法３４１条６号）に
係る賦課期日に所在する土地に対して課する基準年度の固定資産税の課税標準は，
当該土地の基準年度に係る賦課期日における価格で固定資産課税台帳（土地課税台
帳等）に登録されたもの（登録価格）である（法３４９条１項）。そして，この場
合の価格とは「適正な時価」をいう（法３４１条５号）。
（イ）　基準年度に係る賦課期日に所在する土地に対して課する基準年度の翌年度
（第２年度）及び翌々年度（第３年度）の固定資産税の課税標準は，原則として，
基準年度の固定資産税の課税標準の基礎となった価格で固定資産課税台帳に登録さ
れたものであるが，第２年度又は第３年度において，地目の変換等の特別の事情が
あるため，基準年度の固定資産税の課税標準の基礎となった価格によることが不適
当であるか又は当該市町村を通じて固定資産税の課税上著しく均衡を失すると市町
村長が認める場合には，当該土地に類似する土地の基準年度の価格に比準ずる価格
で固定資産課税台帳に登録されたものである（法３４９条２項，３項）。
（ウ）　登録価格の決定に際する固定資産の評価については，自治大臣（現総務大
臣，以下同じ。）が評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続を定め，これを告
示しなければならないとされ（平成１１年法律第１６０号による改正前の法３８８
条１項，以下同じ。），同規定に基づいて固定資産評価基準（昭和３８年１２月２
５日自治省告示第１５８号，以下「評価基準」という。）が告示されているとこ
ろ，市町村長は，評価基準によって固定資産の価格を決定しなければならない（平
成１１年法律第１６０号による改正前の法４０３条１項，以下同じ。）。
（エ）　市町村長は，固定資産評価員又は固定資産評価補助員に当該市町村所在の
固定資産の状況を毎年少なくとも１回実地に調査させ（法４０８条），固定資産評
価員から評価調書を受理した場合は，これに基づいて固定資産の価格等を毎年２月
末日までに決定し（平成１４年法律第１７号による改正前の法４１０条，以下同
じ。），直ちにこれを固定資産課税台帳に登録して（平成１１年法律第１５号によ
る改正前の法４１１条１項，以下同じ。），毎年３月１日から同月２０日までの
間，固定資産課税台帳又はその写しを関係者の縦覧に供しなければならず（平成１
１年法律第１５号による改正前の法４１５条１項，以下同じ。），土地に対する固
定資産税の課税標準価格は，固定資産課税台帳に登録されて当該台帳が縦覧に供さ
れた後，縦覧期間を経過することによって確定する。
（オ）　市町村長は，法４１５条１項の規定によって固定資産課税台帳又はその写
しを縦覧に供した日以後において固定資産の価格等の登録がなされていないこと又
は登録された価格等に重大な錯誤があることを発見した場合においては，直ちに固
定資産課税台帳に登録された類似の固定資産の価格と均衡を失しないように価格等
を決定し，又は決定された価格等を修正して，これを固定資産課税台帳に登録しな
ければならず，この場合においては，遅滞なく，その旨を当該固定資産に対して課
する固定資産税の納税義務者に通知しなければならない（法４１７条１項）。
（カ）　固定資産税の納税者は，その納付すべき当該年度の固定資産税に係る土地
について固定資産課税台帳に登録された事項について不服があるときは，縦覧期間
の初日からその末日後１０日までの間において，又は法４１７条１項の通知を受け
た日から３０日以内に，固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができる
（平成１１年法律第１５号による改正前の法４３２条１項，以下同じ。）。
イ　評価基準（ただし，平成１０年自治省告示第８７号による改正前のもの，以下
同じ。）における土地の評価方法の概要
（ア）　宅地の評価（評価基準第１章第３節一）
　現況が宅地である土地の評価は，各筆の宅地について評点数を付設し，当該評点
数を評点１点当たりの価額に乗じて各筆の宅地の価額を求める方法による。
（イ）　評点数の付設（同第３節二）
　各筆の宅地の評点数は，市町村の宅地の状況に応じ，主として市街地的形態を形
成する地域における宅地については「市街地宅地評価法」（路線価式評価法）によ
って付設する。本件土地は主として市街地的形態を形成する地域の中にある宅地で
あり，市街地宅地評価法が適用されるところ，市街地宅地評価法による評点数の付
設方法は次のとおりである。
ａ　地区区分と標準宅地の選定
　市町村の宅地を商業地区，住宅地区，工業地区，観光地区等（以下「用途地区」
という。）に区分し（必要に応じ，商業地区にあっては繁華街，高度商業地区
（Ⅰ，Ⅱ），普通商業地区等に，住宅地区にあっては高級住宅地区，普通住宅地
区，併用住宅地区等に，工業地区にあっては大工場地区，中小工場地区，家内工業
地区等に，それぞれ区分する。），各用途地区を，街路の状況，公共施設等の接近
の状況，家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便等からみて相当に相違する地域
（以下「状況類似地域」という。）ごとに，当該地域の主要な街路に沿接する宅地
のうち，奥行，間口，形状等の状況が当該地域において標準的なものと認められる
ものを標準宅地として選定する。
ｂ　路線価の付設
　標準宅地について，売買実例価額から評定した当該標準宅地の単位地積当たりの
適正な時価に基づき，当該標準宅地の沿接する主要な街路について路線価を付設
し，主要な街路以外のその他の街路については，近傍の主要な街路の路線価を基礎
とし，主要な街路に沿接する標準宅地とその他の街路に沿接する宅地との間におけ
る宅地利用上の便等の相違を総合的に考慮して，その単位地積当たりの路線価を付
設する。
　なお，標準宅地の適正な時価は，売買が行われた宅地の売買実例価額の内容を検
討し，正常と認められない条件がある場合においてはこれを修正して当該宅地の正
常売買価格を求め，当該宅地と標準宅地の位置，利用上の便等の相違を考慮し，上
記正常売買価格から評定する。
ｃ　各筆の宅地の評点数の付設
　各筆の宅地の評点数は，路線価を基礎とし，「画地計算法」（路線価を基礎とし
て当該路線に沿接する各画地について，それぞれの画地の奥行，間口，街路との状
況等が宅地の価格に及ぼす影響を，標準画地のこれらの状況との比較において計量
しようとするもの）を適用して付設する。
　なお，市町村長は，宅地の状況に応じ，必要があるときは，画地計算法の付表等
について，所要の補正をして適用する。
（ウ）　評点１点当たりの価額の決定及び指示平均価額の算定（同第３節三）評点
１点当たりの価額は，自治大臣又は都道府県知事が指定する指示平均価額に宅地の
総地積を乗じ，これをその付設総評点数で除した額に基づいて市町村長が決定す
る。
（エ）　経過措置（同第１２節）
ａ　宅地の評価において，標準宅地の適正な時価を求める場合には，当分の間，基
準年度の初日の属する年の前年の１月１日（平成８年１月１日）の地価公示法によ
る地価公示価格及び不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価から求められ
た価格等を活用することとし，これらの価格の７割を目途として評定する（第１２
節一）。
ｂ　平成９年度の宅地の評価においては，市町村長は，平成８年１月１日から平成
８年７月１日までの間に標準宅地等の時価が下落したと認める場合には，上記評価
方法により求めた評価額に修正を加えることができる（第１２節二）。
ウ　大阪市における土地の評価
（ア）　大阪市においては，評価基準に基づいて，固定資産評価実施要領（昭和３
９年３月２５日財評第１１６号，以下「実施要領」という。）を定め，評価基準及
び実施要領（以下「評価基準等」という。）によって固定資産の評価を行っている
ところ，実施要領は，無道路地，不整形地及び建築基準法上建築が不可能な土地の
評価について，次のとおり評価基準を補正している。
（イ）　無道路地については，原則として奥行価格補正割合法（当該無道路地の奥
行距離に応じ奥行価格補正率表（実施要領第２編付表１）によって奥行価格補正率
を求める。）によって計算した単位地積当たり評点数に，実際利用している街路に
接する土地（以下「前地」という。）の奥行距離に応じ，前地補正率表（同付表
８）によって求めた補正率を乗じて単位地積当たり評点数を求め，これに地積を乗
じて評点数を求め，付近の土地との均衡上必要があるときはさらに３０パーセント
以内の評点数を控除することができる（同別表３の８）。
（ウ）　不整形地については，計算上の奥行又は実際奥行のいずれかの奥行により
奥行価格補正割合法等によって計算した単位地積当たり評点数を求め，これに地積
を乗じて評点数を求めるものとされ，付近の宅地との均衡上必要があるときは計算
上の奥行と実際奥行との奥行価格補正率の差，不整形の程度，位置及び地積を考慮
し，その状況に応じて不整形度を判断し，不整形地補正率表（同付表４）により求
めた補正率によって評点数を補正する（同別表３の７）
（エ）　建築基準法上建築が不可能な土地の評価については，建築が可能な付近の
類似する土地との均衡を考慮して路線価を付設するが，路線価の付設に際し考慮し
難い場合は，２０パーセントの評点数を控除することができ，この場合は当該土地
の利用状況等を考慮してさらに１０パーセント以内の評点数を控除することができ
る（同第２編第９章３）。
エ　平成１０年度又は平成１１年度における土地の価格の特例
　平成１０年度及び平成１１年度分の固定資産税については，当該市町村の区域内
の自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域におい
て地価が下落し，かつ，市町村長が，土地に対して課する平成１０年度及び平成１
１年度の固定資産税の課税標準を法３４９条２項ないし６項の規定する価格（以下
「修正前の価格」という。）とすることが固定資産税の課税上著しく均衡を失する
と認める場合は，当該土地の修正前の価格を自治大臣が定める基準（以下「修正基
準」という。）によって修正した価格（以下「修正価格」という。）で固定資産課
税台帳に登録されたものを課税標準とすることができ（平成１１年法律第１６０号
による改正前の法附則１７条の２第１項，以下同じ。），同規定に基づき修正基準
（平成９年８月５日自治省告示第１２６号）が告示されている。
（３）　固定資産税及び都市計画税の賦課決定及び納付
　本件土地に係る平成１１年度ないし平成１４年度の固定資産税及び都市計画税に
ついて，次のとおり賦課決定がなされ，原告は，被告大阪市に対し，これらの賦課
決定に従い固定資産税合計６万６０００円及び都市計画税合計２万９４００円を納
付した。
ア　固定資産税
（ア）　平成１１年度　２万１０００円
（イ）　平成１２年度　１万６２００円
（ウ）　平成１３年度　１万４８００円
（エ）　平成１４年度　１万４０００円
イ　都市計画税
（ア）　平成１１年度　１万０２００円
（イ）　平成１２年度　　　６９００円
（ウ）　平成１３年度　　　６３００円
（エ）　平成１４年度　　　６０００円
２　争点
（１）　本件審査手続において主張し得る実体上の違法事由の範囲
（被告委員会の主張）
　本件審査申出は，法４１７条１項の規定に基づく修正が行われた後の登録価格に
対する審査の申出であるところ，同規定に基づく修正後の価格に対する審査手続に
おいて審査申出人が主張し得る事由は，当該登録価格等を修正することの当否に限
られる。すなわち，法４１７条１項の規定により，市町村長が固定資産の価格等が
登録されていないことを発見して新たに固定資産の価格等を決定した場合には，そ
もそもそれ以前に確定した登録価格等が存在しないのであるから，基準年度の登録
価格等を争うのと同様，主張し得る事由に制限は存しないが，固定資産の登録価格
等について新たな修正を行った場合には，登録価格等それ自体がいったん適法に確
定して争い得ないものとなっているのであるから，当該修正の当否に限ってこれを
争うことが認められるにすぎないものと解すべきである。
　本件においては，平成９年度価格が登録された土地課税台帳が縦覧に供された後
に審査申出が行われておらず，上記価格は法的に確定しているから，原告は，本件
審査手続において，本件土地を無道路地と認定した上での補正率適用の適否並びに
法附則１７条の２第１項及び修正基準に従って適用された修正率の適否以外の事由
を主張することはできない。
　原告は，本件修正は実質的には新たな価格決定とみるべきであると主張するが，
本件修正が法４１７条１項の規定に基づいて行われた「決定された価格」の修正で
あり，新たに本件土地の価格を決定したものでないことは文言上明らかであるし，
本件各価格は本件修正時において有効に存在するものであるから，この点からみて
も，本件修正が本件土地の価格を新たに決定したものでないことは明白である。被
告委員会は，本件修正の当否以外の事項についても判断した上で本件決定を行って
いるが，これは，市町村長が行う固定資産の評価を中立な立場で審査する権利救済
機関としての被告委員会の性質上，審査申出事項をできるだけ広く考慮した結果に
すぎない。
（原告の主張）
　一般的には，法４１７条１項に基づき登録価格が修正された場合，当該修正に不
服のある者の固定資産評価審査委員会に対する審査申出事項は，修正された登録価
格の修正率とその修正価格の当否に限られ，修正前に確定していた登録価格そのも
のに対し審査申出をすることはできないとする考え方もあり得る。しかし，本件修
正は，実質的には大阪市長が新たに本件土地に係る平成１１年度の価格決定を行っ
たものといえるから，修正の当否のみならず決定された価格が適正な時価を超えて
いるということも審査申出事項となるというべきであり，現に，被告委員会もこの
点につき審査している。
　仮にこれが認められないとしても，後記（２）のとおり，大阪市長の行った平成
９年度価格の決定は，無道路地である本件土地を街路に沿接する土地と誤認して評
価したという重大かつ明白な瑕疵があり無効である。そうすると，平成９年度価格
は初めからなかったこととなり，これを基礎とする平成１０年度価格及び平成１１
年度価格も無効なものとなるから，固定資産の価格等が登録されていなかった場合
と同様に，被告委員会に対する審査申出事項には制限がないものと解すべきであ
る。
　したがって，本件審査手続においては，本件修正の当否のみならず，本件修正後
の平成１１年度価格全体が本件土地の適正な時価を超えているということも主張し
得るというべきである。
（２）　本件各価格が無効であるか否か
（原告の主張）
ア　瑕疵の重大性について
　大阪市長は，平成９年度価格の決定の際，本件土地を街路に沿接する不整形地と
誤認して本件土地を評価し，価格を決定したのであるが，固定資産の評価において
当該土地が無道路地であるか否かはその評価額に大きな影響を与える重要な要素で
あり，無道路地として評価される場合と街路に沿接する土地として評価される場合
とではその評価額に相当な差が生じることは明らかであるから，この点に関する誤
認は重大な瑕疵というべきである。
イ　瑕疵の明白性について
　瑕疵が明白であるというのは，処分成立の当初から，誤認であることが外形上客
観的に明白である場合を指し，また，瑕疵が明白であるかどうかは，処分の外形
上，客観的に誤認が一見看取し得るものであるかどうかにより決すべきであって，
行政庁が怠慢により調査すべき資料を見落としたかどうかは，処分に外形上客観的
に明白な瑕疵があるかどうかの判定に直接関係を有するものでないとされる（最高
裁昭和３６年３月７日第三小法廷判決・民集１５巻３号３８１頁）が，次のとお
り，平成９年度価格の決定時において，本件土地が無道路地であることは客観的に
明白であった。
（ア）　昭和３８年１１月２８日に当時の４番４の土地から４番１２の土地を分筆
する際の土地表示変更登記申請書に添付された地積測量図（甲１７，乙４０）によ
れば，本件土地が無道路地であることは明らかであり，また，上記申請書及び地積
測量図は，法３８２条による通知として法務局から大阪市長に交付され，大阪市長
はこれを土地課税台帳に記載することになっている。
（イ）　平成９年度価格の決定当時，本件土地及びその周辺の土地上には別紙図面
２記載のとおり建物が建っており，本件土地から本件街路へ至る通路がないことは
現地をみれば明らかであった。なお，Ａは，本件土地から本件街路に出るため，４
番５の土地上の建物と４番４の土地上の建物との間の幅員約１メートルの空間を事
実上通行していたが，同空間は建物の屋根や建物の張出部分が各所に出ており，か
つ，その北西側の２３０番１４の土地との境界には高さ２メートルのコンクリート
造の塀が築造され，外形上，不特定多数人が通路として利用し得る様相を呈するも
のではなかった。
（ウ）　大阪市住之江区役所税務課備付けの地籍図（乙３８，４１，４２）には，
本件土地の一部として，４番４の土地及び４番１２の土地と４番３の土地及び４番
１１の土地との間に，本件土地から本件街路に至る通路状の土地（以下「本件通路
部分」という。）が記載されているが，遅くとも昭和６３年８月２２日には，公図
上は本件通路部分の記載はなく（甲１６の１），本件土地が無道路地であることは
明らかであった。なお，公図に記載された土地の位置，形状，隣接土地との境界は
現況と概ね一致しており，公図は，土地の位置関係，地番配置関係及び地形を証明
するために最も価値の高い証拠であって，地籍図より一般的に信用性が高いもので
ある。また，法４０８条により義務づけられる現地調査の際は，当然対象土地付近
の公図又は定期的に公図と照合してこれと合致していることが確認されている地籍
図等の資料を持参し，これと現地を照合することが要求されるから，本件土地の現
地調査の際，上記公図ないし地籍図と本件土地を照合すれば，公図の記載が正しく
地籍図の記載が誤っていることは容易に認識することができた。このことは，別件
審査申出の後，大阪市長において本件土地の現地調査等を行って直ちに本件修正を
していることからも明らかである。
（エ）　大阪市長の補助者である大阪市建設局職員は，本件街路拡幅用地の買収の
ため，平成７年１０月２４日及び２６日，土地の境界，所有関係及び地上建物との
関係等につき，現地で本件土地及び周辺土地の所有者から説明を受けた上，平成８
年２月１９日付けで境界確認図（甲１９）を作製しているが，同図によれば本件土
地が無道路地であることは明らかである。さらに，大阪市建設局職員は，４番２
０，４番１４，４番１８，４番１７及び４番１９の各土地の分筆登記手続のための
地積測量図（甲６１ないし６５）を作製した上，これらの土地を買収しているが，
本件土地については買収を行っていない。
ウ　瑕疵の治癒について
　後記（３）のとおり，本件修正後の各価格も本件土地の適正な時価を著しく超え
ており，本件修正は適正なものとはいえないから，本件修正によって平成９年度価
格の決定の瑕疵が治癒されることはない。
（被告委員会の主張）
ア　固定資産の価格決定が無効となる場合
　行政処分は，一般に，当該処分に重大かつ明白な瑕疵が存する場合に無効とされ
るが，課税処分については，課税要件の根幹に関する内容上の過誤が存し，徴税行
政の安定とその円滑な運営の要請を斟酌してもなお，不服申立期間の徒過による不
可争的効果の発生を理由として被課税者に当該処分による不利益を甘受させること
が著しく不当と認められるような例外的事情のある場合にのみ無効となるとされて
いる。このことは固定資産税の課税標準たる土地の価格の決定にも妥当するという
べきであるから，市町村長の行う価格決定が無効となるのは，当該決定が法ないし
評価基準等の規定に明白に違反するような例外的事情のある場合に限られると解す
べきである。
　本件においては上記例外的事情は存在しないというべきであるが，次のとおり，
大阪市長が本件土地を本件街路に沿接する不整形地と誤認したことは重大かつ明白
な瑕疵に当たらないので，いずれにしても平成９年度価格の決定は有効である。
イ　瑕疵の重大性について
　法４１７条１項は「重大な錯誤」を発見した場合に修正を行うこととしている
が，実務では軽微な錯誤があるにすぎない場合にも同規定により価格の修正を行っ
ている。本件修正は，画地の補正をする際の不整形地補正率の適用を無道路地のも
のに変更したにすぎず，標準宅地の選定や状況類似地域の把握といった価格決定の
根幹に関わる要件について変更したものではないから，本来的な意味の「重大な錯
誤」には該当しない。
　したがって，大阪市長が，本件土地を本件街路に沿接する不整形地と誤認したこ
とは重大な瑕疵であるとはいえないと解すべきである。
ウ　瑕疵の明白性について
（ア）　本件土地は，昭和３３年３月２２日に当時の４番４の土地（地積４８坪１
０，約１５９．００平方メートル）から分筆されたものであるが，分筆申告書及び
添付の地積測量図（乙３７）によれば，上記分筆後の４番４の土地（地積２８坪２
０，約９３．２２平方メートル）と当時の４番３の土地との間に本件通路部分が存
在し，同通路部分を含めた本件土地の地積は１９坪９０（約６５．７８平方メート
ル）とされている。本件通路部分はそのころの公図（乙３９）及び昭和３８年１月
改訂の地籍図（乙３８）にも記載されているが，昭和３８年１１月２９日に上記分
筆後の４番４の土地（地積２８坪２０，約９３．２２平方メートル）から４番１２
の土地が分筆された際の土地表示変更登記申請書及び添付の地積測量図（乙４０，
甲１７）では本件通路部分が消滅している。仮に，本件通路部分を消滅させて本件
土地を無道路地とする登記が行われたとすれば，当然本件土地の地積が減少するは
ずであるが，本件土地の登記地積は昭和３３年３月２２日の分筆当時の６５．７８
平方メートルのまま変更されていないことから，かかる内容の登記申請は行われな
かった可能性が高い。そして，住之江区役所税務課備付けの地籍図（乙４１，４
２）には昭和３８年１１月２９日以後も本件通路部分が記載されており，また，法
務局から本件土地及びその隣接土地に係る公図の訂正をした旨の通知がなされなか
ったことから，本件修正が行われるまで，本件土地は本件街路に沿接する不整形で
あると認定されていた。なお，別件審査申出後に行った調査の際，法務局の担当者
からは，本件土地が無道路地となった時期及び経緯について納得のいく説明は得ら
れなかったが，法務局の公図が訂正されていることを確認して住之江区役所税務課
職員が実施した実地調査等を踏まえ，本件修正が行われたものである。
　かかる経緯に照らせば，本件土地を本件街路に沿接する不整形地と誤認したこと
はやむを得ないものというべきであり，これが明白な瑕疵であるとはいえない。
（イ）　大阪市においては毎年１回土地に係る実地調査を実施しているが，ある土
地が無道路地であるか否かは実地調査により直ちに判明するものではなく，当該土
地ないし隣接地の所有者等からの聞取りによりはじめて判別し得るものも実際には
多く存する。本件土地についても，境界確認図（甲１９）によれば，４番４の土地
上の建物と４番５の土地上の建物との間には幅員約１メートルの通路が存在し，本
件建物の居住者は同通路を利用して本件街路に至っていたものであるところ，同通
路が土地評価上の「道路」であるか否かは，道路法や建築基準法等の法令の規定の
みならず，不特定多数人がその通路を利用し得る状況にあったか否かを基本として
判断されなければならないのである。
　また，公図は，もともと測量技術が未だ十分に発達していなかったときに１筆の
土地ごとに測量して作成した図面を寄せ集めて作られたものであるため，各筆の土
地相互間の細部の形状等については不正確な場合も少なくなく，登記実務上は，不
動産登記法１７条の「地図」ではなく「地図に準ずる図面」とされている。さら
に，公図は各土地の位置関係のみを示したもので，利用状況は原則として記載され
ていないから，公図を閲覧ないし持参の上調査しても当該土地が無道路地であるか
否かが直ちに判明するものではない。
（ウ）　境界確認図（甲１９）は，買収予定地の正確な地積の確定及び分筆に伴う
登記手続の円滑な実施のため，大阪市建設局測量明示課職員の責任において作製さ
れ，所轄の法務局に提出されているものであるが，かかる境界確認図を法務局から
区役所に送付する取扱いにはなっていない。なお，本件街路拡幅用地の買収のため
に調査や交渉を担当していたのは固定資産の評価権限を有しない大阪市建設局職員
であるから，仮に同局職員が本件土地を無道路地と認識していたとしても，直ちに
大阪市長がその旨を認識したことにはならない。
エ　瑕疵の治癒
　仮に大阪市長が本件土地を街路に沿接する不整形地であると誤認したことが重大
かつ明白な瑕疵に当たるとしても，大阪市長は，本件修正により，本件土地が無道
路地であることを理由として本件各価格を修正したのであるから，本件修正により
上記瑕疵は治癒されたものとみるべきである。
（３）　本件土地の適正な時価
（被告委員会の主張）
ア　「適正な時価」（法３４１条５号）の意義
　「適正な時価」とは，評価基準等に従った評価額をいうと解すべきである。すな
わち，全国の膨大な数の固定資産を各市町村長が評価するにあたり，評価方法の統
一が図られなければ，地域による評価の著しい不均衡が生じて課税の公平が担保さ
れず，税務行政の適正な執行に重大な支障が生じることは明らかであるところ，か
かる事態を回避して課税の公平を確保するため，自治大臣が評価基準を定め，各市
町村長はこれを遵守することが義務づけられているのである。そして，大阪市長
は，評価基準に基づき，大阪市の土地の実情を考慮して実施要領を定め，評価基準
等の範囲内において適正な裁量権を行使し，評価の均衡に配慮しながら価格を決定
しているのであるが，本件のように訴訟となったケースについてのみ，評価基準等
に従わずに価格を決定し得るとすれば，課税の公平性を維持し得ず，税務行政の適
正な執行に重大な支障が生じることになる。
　したがって，固定資産の評価額が「適正な時価」であるか否かは，あくまで，そ
の評価方法が評価基準等に照らして適法かつ妥当であるか否かにより判断されるべ
きものである。なお，市街地宅地評価法（路線価式評価法）は，「路線価の付設」
とこれに基づいて各画地の評点を算出する「画地計算法の適用」の二つの段階に分
けられており，建築不可能な無道路地であることによる減価要因は，路線価を付設
する際にではなく画地計算法を適用する際に考慮されるものであるから，無道路地
とそうでない土地とを同一の路線価で評価することはなんら不合理なことではな
い。
イ　本件土地の適正な時価
　上記のとおり，本件土地の適正な時価は，固定資産評価基準等に従って評価・決
定された本件修正後の各価格である。
　原告が本件土地の時価の根拠とする鑑定評価書（甲７）は，標準画地の選定及び
価格の算定，本件土地の個性率の判定方法等が適切でなく，同鑑定評価書による本
件土地の評価額は客観的合理性及び妥当性を欠いている。
　また，Ａと原告との間の売買契約おいては，本件建物の無償使用借人が死亡する
まで当該無償使用を認めるという極めて買主に不利な条件が付されており，原告
は，本件土地を自由に使用収益できない土地として買い受けている。土地の評価に
おいては，地上権，借地権等が設定されているものについては，これらの権利が設
定されていない土地として評価するものとされており（評価基準第１章第１節
三），上記のような条件の下で原告が買い受けた売買価格は，更地評価を原則とす
る固定資産評価額とは到底相容れないものである。
（原告の主張）
ア　「適正な時価」（法３４１条５号）の意義
　「適正な時価」とは，客観的交換価値，すなわち不特定多数人間の自由な取引に
おいて通常成立する取引価格をいう。法が自治大臣等において評価基準を定めるこ
ととしたのは，適正な時価を求めるための方法を委任したものであるから，評価基
準に基づき市町村長が決定した固定資産の価格が通常の時価を超える場合は，その
決定は違法である。
　土地の時価は，本来，鑑定評価理論に従って個々の土地を個別的に評価すること
により最も正確に算定し得るものである。大量の固定資産の評価を迅速に行うた
め，評価基準等を定める必要があることは否定できないとしても，評価基準等を形
式的に適用して評価した結果，評価額が当該土地の客観的時価を超えることは当然
あり得るのであって，このような場合にも当該評価額を基礎として固定資産税を課
することは，かえって課税の公平に反する。なお，評価基準等において採用されて
いる路線価方式は，一つの街路に面した一定の広い範囲の区域の土地につき，均一
に評価額を定めるものであるから，街路に沿接する土地と無道路地，建築可能な土
地と建築不可能な土地，無道路地でも通行権のある通路が確保されている土地とそ
うでない土地とがいずれも同一の路線価となるという不合理な点がある。
イ　本件土地の適正な時価
　本件土地は，無道路地で建築基準法上建築が不可能という極めて価値の低い土地
であり，不動産鑑定士Ｂの不動産鑑定評価書（甲７）のとおり，平成１１年１月１
日における適正な時価は２５９万円を上回ることはない。上記鑑定においては，取
引事例比較法及び収益還元法を併用して標準画地の更地価額を算定し，階層別・位
置別効用比較差に着目する試算，表地全面買収コストに着目する試算及び表地の進
入路買収コストに着目する試算を総合的に適用して無道路地としての本件土地の個
性率を求めた上で個別具体的に本件土地の適正な評価額を算定しており，評価基準
等を機械的に適用したものよりも正確な評価であるといえる。実際，原告はＡから
本件土地を代金１００万円で買い受けたが，１００万円でも原告のほかに買手がつ
かなかったのである。
（４）　本件修正の適否
（被告委員会の主張）
　固定資産の「適正な時価」が評価基準等に従った評価額であることは前記（３）
のとおりであるが，本件修正は評価基準等に従って適正になされているから，本件
修正後の平成１１年度価格は本件土地の適正な時価を上回るものではない。なお，
本件修正における無道路地補正率０．７０及び建築が不可能なことによる補正率
０．８０は，いずれも評価基準等の定める最大の率である。
（原告の主張）
　前記（３）のとおり，固定資産の「適正な時価」とは，当該不動産の客観的交換
価値をいうから，本件修正が評価基準等に従ってなされていたとしても，修正後の
価格が時価を超えるものである以上，本件修正は違法であるというべきであるが，
本件土地の鑑定評価書（甲７）によれば，４番４の土地に対する本件土地の適正個
性率は０．１２であるから，本件修正でなされた減価補正は少なすぎ，本件修正後
の平成１１年度価格１０２３万円は平成１１年１月１日当時の本件土地の適正な時
価２５９万円を著しく上回っている。
　なお，実施要領は，無道路地の減価補正率を３０パーセント以内，建築基準法上
建築が不可能な土地の減価補正率を２０パーセントと定めているが，建築不可能な
無道路地は街路に沿接する建築可能な土地と比して著しく価値が低いものであり，
かかる減価補正では不十分である。
（５）　手続上の違法性の有無
（原告の主張）
　被告委員会は，原告が本件修正後の平成１１年度価格は本件土地の時価を上回る
ものであり違法であると主張したにもかかわらず，本件決定において，上記登録価
格が本件土地の時価を上回るか否かについて判断をしていないから，本件決定は違
法である。
（被告委員会の主張）
　原告の上記主張は争う。
（６）　被告大阪市の責任
（原告の主張）
　前記（２）のとおり，本件土地を本件街路に沿接する不整形地と誤認してなされ
た平成９年度価格の決定は無効であり，これに基づき登録された本件各価格も無効
であるところ，無効な登録価格を基礎とする課税標準によりなされた課税処分も当
然無効であるから，原告に対してなされた平成１１年度ないし平成１４年度の固定
資産税等の賦課決定はいずれも無効である。
　そして，前記（２）のとおり，大阪市長ないしその補助者は，昭和３８年１１月
２８日ころには４番１２の土地の土地表示変更登記申請書添付の地積測量図（甲１
７，乙４０）の送付を受け，また，平成７年１０月２４日及び２６日には，境界確
認図（甲１９）を作製するために現地で本件土地等の所有者から説明を受けて本件
土地の境界等を確認しているから，昭和３８年１１月２８日ころないし平成７年１
０月２４日ころの時点では本件土地が無道路地であることを認識していた。それに
もかかわらず，大阪市長は，住之江区役所税務課備付けの地籍図の訂正を怠り，そ
の結果として本件土地を本件街路に沿接する不整形地と誤認したのであるから，上
記誤認につき大阪市長に過失があることは明らかである。なお，大阪市内に存する
土地に対する固定資産税の賦課・徴収も，大阪市が行う土地の買収も，ともに大阪
市長の行政上の権限に基づく行為であり，大阪市長の手足となる補助者の担当が，
建設局職員と固定資産評価員とに分けられていても，最終決定権は大阪市長が有す
るのであるから，土地買収の補助者である建設局職員の認識は大阪市長の認識と評
価されるものである。
　仮に大阪市長が本件土地が無道路地であることを認識したとは認められないとし
ても，前記（２）のとおり，本件土地が無道路地であることは客観的に明白で格別
の調査を要せずして容易に認識し得たものであるから，大阪市長がこれを認識して
いなかったということは，法４０８条により義務づけられた現地調査等の必要な調
査を怠っていたということになり，いずれにしても大阪市長には過失があったと認
められる。
　よって，被告大阪市は，国家賠償法１条１項に基づき，無効な平成９年度価格の
決定により原告に生じた損害を賠償すべき責任を負う。
（被告大阪市の主張）
　大阪市長の行った平成９年度価格の決定が有効であることは前記（２）のとおり
であるが，仮に本件土地を本件街路に沿接する不整形地と誤認したことについて大
阪市長に過失があったとしても，後記（７）のとおり，原告はなんら損害を被って
いないから，被告大阪市が損害を賠償する責任を負うことはない。
　なお，仮に大阪市建設局職員が本件土地を無道路地と認識したとしても，直ちに
大阪市長がこれを認識したことにならないことは前記（２）のとおりであるが，大
阪市建設局職員は固定資産評価員でも固定資産評価補助員でもなく，他方，住之江
区税務課職員は固定資産評価補助員であるから，これらの職員の得た認識に対する
法的評価が異なるのは制度上やむを得ない。
（７）　原告の損害
（原告の主張）
　原告が，無効な平成９年度の価格決定ないし課税処分により被った損害は，次の
とおり，合計５２万３０７２円である。
ア　固定資産税及び都市計画税
　本件土地の平成１０年１月１日ないし平成１１年１月１日当時の適正な時価は２
５９万円を上回ることがないから，平成１１年度ないし平成１４年度の適正な固定
資産税額及び都市計画税額は次のとおり合計３万４５２８円である。よって，原告
が現実に賦課・徴収された固定資産税（６万６０００円）及び都市計画税（２万９
４００円）の合計９万５４００円と上記適正税額との差額６万０８７２円が原告に
生じた損害となる。
（ア）　固定資産税
４３万１６６６円（価格の６分の１）×１００分の１．４＝６０４３円（４年度分
合計税額２万４１７２円）
（イ）　都市計画税
８６万３３３３円（価格の３分の１）×１００分の０．３＝２５８９円（４年度分
合計税額１万０３５６円）
イ　不動産取得税
　原告は，平成１１年４月２３日付けで，大阪府なにわ南府税事務所長から，本件
土地の取得につき２１万４０００円の不動産取得税の賦課決定を受け，同賦課決定
に従いこれを納付した。しかし，原告が本件土地を取得した平成１０年１１月１４
日時点の本件土地の適正な時価２５９万円によれば，原告が納付すべき不動産取得
税額は次のとおり５万１８００円となるから，原告は，これと上記納付額との差額
１６万２２００円の損害を被った。
１２９万５０００円（価格の２分の１）×１００分の４＝５万１８００円
ウ　不動産鑑定料
　原告は，本訴請求に不可欠な本件土地の適正な時価の立証を行うために不動産鑑
定を行い，不動産鑑定士に対し鑑定料として３０万円を支払った。平成９年度価格
の決定により時価を著しく超えた価格が登録され，これが基準となって違法に固定
資産税等を課されたのであるから，これに対する救済を求めるためには，本件訴え
を提起し，適正な時価についての鑑定を行うことが不可欠である。したがって，上
記鑑定料は違法な平成９年度価格の決定と因果関係のある損害である。
（被告大阪市の主張）
ア　固定資産税及び都市計画税
　大阪市長は，本件修正後，平成１１年度の固定資産税及び都市計画税について
は，固定資産税を２万１０００円，都市計画税を１万０２００円とする課税額の修
正を行った上，平成１１年８月２３日，原告に対し，差額の７６００円を還付し
た。また，平成１２年度ないし平成１４年度の固定資産税及び都市計画税は，いず
れも本件土地が無道路地であるとの評価に基づく登録価格を基礎として賦課された
ものである。
　したがって，原告が，大阪市長の行った平成９年度価格の決定により過分の固定
資産税及び都市計画税を負担した事実はなく，原告には損害が発生していない。
イ　不動産取得税
　仮に大阪市長の行った平成９年度の価格決定により原告が過分の不動産取得税を
負担したとしても，上記決定に基づく損害は，本件街路に沿接する不整形として評
価された本件土地の価格に基づいて賦課された不動産取得税額と，無道路地として
評価された価格に基づいて賦課されるべき不動産取得税額との差額にとどまるもの
であるから，原告が主張する本件土地の適正な時価に基づく不動産取得税額との差
額については，平成９年度の価格決定との間に因果関係がないというべきである。
ウ　不動産鑑定料
　原告が平成９年度価格の決定に基づく登録価格を是正するためには，単に本件土
地が無道路地であることを立証すれば足り，本件土地の「適正な時価」を立証する
必要は全くないから，平成９年度価格の決定と原告の鑑定料の支出との間には因果
関係がない。
第３　争点に対する判断
１　争点（１）（本件審査手続において主張し得る実体上の違法事由の範囲）につ
いて
（１）　本件土地の価格決定等
　証拠（甲２，３，１４，５９の１及び２，乙１ないし５，１０，２５，２９，３
０，４４の１ないし３）及び弁論の全趣旨を総合すれば，次の事実が認められる。
ア　本件土地の評価
（ア）　標準宅地の選定
　本件土地は，大阪市α区内の併用住宅地区に区分される地区のうち，ε１番１１
付近所在の宅地（以下「本件標準宅地」という。）を標準宅地として選定された状
況類似地域内に所在する土地とされた。
（イ）　標準宅地の適正な時価の評定及び主要な街路の路線価の付設
　本件標準宅地の価格調査基準日（平成８年１月１日）における鑑定評価額は１平
方メートル当たり５９万５０００円であり，その７割の価額である１平方メートル
当たり４１万６０００円が平成９年度の本件標準宅地の評価額とされ，これにより
本件標準宅地が沿接する主要な街路（ζ線）の路線価は４１万６０００点とされ
た。
（ウ）　本件街路の路線価の付設
　本件修正が行われるまで本件土地は本件街路と沿接する不整形地と認定されてい
たところ，本件街路と本件標準宅地が沿接する街路との間における街路の状況，公
共施設等の接近の状況，家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便等の相違を総合的
に勘案した結果，本件標準宅地が沿接する街路の方が優れていることから，本件街
路の路線価は３６万７０００点とされた。
（エ）　本件土地の評点数の付設及び評価額の算出
　本件土地が本件街路に沿接する不整形地であることを前提として，奥行価格補正
率０．９７（実施要領付表９）及び不整形地補正率０．８１（実施要領付表４）が
適用され，さらに，建築基準法上建築が不可能な土地であることによる補正率０．
８０を適用することとされ（実施要領第９章３），本件街路の路線価３６万７００
０点にこれらの補正率を乗じて単位地積当たりの評点数が求められた。
　そして，同評点数に地積６５．７８平方メートルを乗じ，さらに評点１点当たり
の価額（１円）を乗じた結果，本件土地の評価額は１５１７万４０００円と算定さ
れた（千円未満切り捨て，以下同じ。）
イ　平成９年度価格の決定等
　平成８年１月１日から同年７月１日までの間に大阪市内全域にわたって地価の下
落が認められたことから，大阪市長は，評価基準第１章第１２節二により，上記１
５１７万４０００円を修正して本件土地の平成９年度の価格を１４４１万５０００
円と決定し，固定資産課税台帳に登録して関係者の縦覧に供した。
ウ　平成１０年度価格の決定等
　大阪市内全域にわたって引き続き平成９年７月１日までの間にも地価の下落が認
められたことから，大阪市長は，法附則１７条の２第１項及び修正基準に基づき，
上記イの平成９年度の修正を行う前の本件土地の価格１５１７万４０００円に時点
修正率０．８８を乗じた１３３５万３０００円を平成１０年度の価格と決定し，固
定資産課税台帳に登録して関係者の縦覧に供した。
エ　平成１１年度価格の決定等
　大阪市内全域にわたって引き続き平成１０年７月１日までの間にも地価の下落が
認められたことから，大阪市長は，法附則１７条の２第１項及び修正基準に基づ
き，上記イの平成９年度の修正を行う前の本件土地の価格１５１７万４０００円に
時点修正率０．８４を乗じた１２７４万６０００円を平成１１年度の価格と決定
し，固定資産課税台帳に登録して関係者の縦覧に供した。
オ　別件審査申出
　原告は，平成１１年３月３０日に行った別件審査申出において，本件土地が無道
路地で建物が建築できない土地であるから客観的交換価値（時価）は約１００万円
であり，原告がＡから買い受けた価格も１００万円であると主張して，決定価格を
２００万円とすることを求めた。
カ　本件修正
　大阪市長は，別件審査申出を受けて本件土地を調査したところ，本件土地が無道
路地であることが判明したため，画地計算法における補正率の適用を次のとおり変
更して本件土地の評価額を算定した（なお，建築基準法上建築が不可能な土地であ
ることによる補正率０．８０の適用については変更がない。）。
　すなわち，不整形地補正率は適用しないこととし，他方，無道路地であることの
補正として，本件土地の奥行距離が１０．４０メートルであるため奥行価格補正率
を０．９９（実施要領付表９），前地（４番４の土地）の奥行距離が１４．６６平
方メートルであるため前地補正率を０．９１（実施要領付表１０）とし，さらに，
付近の土地との均衡を考慮して無道路地補正率を０．７０とし（実施要領別表３の
８），本件土地が実際利用している街路である本件街路の路線価３６万７０００点
にこれらの補正率を乗じて単位地積当たりの評点数を求め，これに地積６５．７８
平方メートルを乗じ，さらに評点１点当たりの価額（１点）を乗じて，本件土地の
評価額が１２１７万９０００円と算定された。そして，平成９年度については評価
基準第１章第１２節二により，平成１０年度及び平成１１年度については法附則１
７条の２第１項及び修正基準により，上記評価額をそれぞれ修正し，本件修正後の
平成９年度価格を１１５７万円，平成１０年度価格を１０７１万７０００円，平成
１１年度価格を１０２３万円としてそれぞれ固定資産課税台帳に登録した。
キ　本件審査申出
　原告は，平成１１年５月１０日に行った本件審査申出において，別件審査申出に
おける主張と同様の主張をし，決定価格を２００万円と変更することを求めた。
（２）　本件審査手続において主張し得る実体上の違法事由の範囲
ア　上記のとおり，大阪市長は，本件各価格について，平成９年度価格の決定の際
に本件土地を本件街路に沿接する不整形地と誤認して評価したことに基づく重大な
錯誤があることを発見したとして，法４１７条１項に基づき，本件修正を行ったこ
とが認められる。
イ　ところで，法は，原則として，基準年度の土地について，第２年度及び第３年
度においては基準年度の価格を据え置くこととし，基準年度の登録価格をもって第
２年度及び第３年度の登録価格とみなすこととしている（法４１１条２項）とこ
ろ，この場合の第２年度及び第３年度の土地の価格については，地目の変換等法３
４９条２項１号に掲げる特別の事情により同条２項，３項，５項の各ただし書の適
用を受けることを主張する場合を除いては審査の申出をすることができず（法４３
２条１項ただし書），また，法附則１７条の２第１項の規定による修正がなされた
土地の価格については，当該土地に係る当該年度の前年度分の固定資産税の課税標
準の基礎となった価格についての不服を審査の申出の理由とすることができない
（法附則１７条の２第８項）としている。これは，原則として，基準年度の価格に
ついてのみ，法４３２条１項所定の期間内に限って審査の申出を認め，審査の申出
がないまま同期間を経過したときにはもはやこれを争い得ないものとして，固定資
産課税台帳の登録内容を早期に確定させることにより，徴税行政の安定とその円滑
な運営を確保しようとしたものと解される。
　そうすると，法４１７条１項の規定による修正が行われた時点で，修正前の登録
価格につき審査申出期間が経過してすでにこれを争い得なくなっていた場合に，た
またま同規定による修正が行われたことにより，いったんは争い得なくなった事項
を改めて争い得るとするのは，上記法の趣旨に反するというべきであり，また，他
の納税者との公平を害することにもなるから，法４１７条１項の規定による修正が
行われた場合であっても，修正前の登録価格について審査申出期間の経過によりす
でに争い得なくなっていたときは，修正後の価格に対する審査申出において審査申
出人が主張し得るのは当該修正に係る事項に限られるものと解するのが相当であ
る。
ウ　上記（１）の認定事実によれば，平成１１年度価格については原告が別件審査
申出を行っているが，平成９年度価格及び平成１０年度価格については本件土地に
対する固定資産税の納税者から審査申出期間内に適法な審査申出がなされていない
から，原告は，本件修正が行われた時点では，平成９年度価格及び平成１０年度価
格についてはもはや争い得なかったものといわざるを得ない。
　したがって，原告が本件修正後の平成１１年度価格についての本件審査手続にお
いて主張し得るのは，本件修正後の平成１１年度価格に関する本件修正及び法附則
１７条の２第１項の規定に基づく平成１１年度の時点修正に係る事項のみに限定さ
れ，上記事項以外の事項についての不服を主張することはできないと解するのが相
当である。
エ　もっとも，平成９年度価格の決定が無効である場合には，平成９年度価格及び
これを基礎とする平成１０年度価格及び平成１１年度価格も効力を有しないことと
なるから，形式的には本件各価格に対して法４１７条１項の規定による修正が行わ
れたとしても，実質的には上記修正時点で新たに本件修正後の各価格が決定された
ことになり，そうすると，本件修正がなされた時点において本件各価格に対する審
査申出期間が経過していたとしても，本件修正後の各価格に対する審査手続におい
て主張し得る事由は制限されることがないものと解される。
　したがって，本件各価格が無効である場合は，原告は，本件審査手続において，
本件修正に係る事項以外の事項についても主張することができることになる。そこ
で，後記２において，本件各価格が無効であるか否かにつき検討することとする。
２　争点（２）（本件各価格が無効であるか否か）について
（１）　固定資産の価格決定が無効であると解される場合
　原告は，本件土地が無道路地であることを看過してなされた平成９年度価格の決
定は無効であり，同決定に基づく平成９年度価格並びにこれを基礎とする平成１０
年度価格及び平成１１年度価格も無効であると主張するところ，平成９年度価格の
決定に，本件土地を本件街路に沿接する不整形地と誤認して評価基準等の適用を誤
った瑕疵があることは前記１において認定したとおりである。しかし，固定資産の
価格決定は，法４１０条に基づき市町村長が行う行政処分であるところ，行政処分
が無効であるというためには，単に処分に瑕疵があるというだけでは足りず，その
瑕疵が重大かつ明白であると認められることが必要である。そして，瑕疵が明白で
あるというのは，処分成立の当初から，処分の要件に関する認定が誤りであること
が外形上，客観的に明白であることを指し，また，瑕疵が明白であるかどうかは，
処分の外形上，客観的に誤認が一見看取し得るものであるかどうかにより決すべき
ものと解するのが相当である。なお，被告委員会は，固定資産の価格決定を課税処
分と同一視し，価格決定が無効となるのは当該決定の根幹に関する内容上の過誤が
存し，不服申立期間の徒過による不可争的効果の発生を理由として固定資産税の納
税義務者に当該処分による不利益を甘受させることが著しく不当と認められるよう
な例外的事情のある場合に限られると主張するが，固定資産の価格決定は課税処分
そのものではなく，一般に処分庁と被課税者との間にのみ存するものともいえない
から，これを課税処分と同様に解することはできないというべきである。
　そこで，以下，大阪市長が本件土地を本件街路に沿接する不整形地と誤認して評
価基準等の適用を誤ったことが重大かつ明白な瑕疵に当たるか否かを検討する。
（２）　重大性
　市街地宅地評価法の適用される宅地の評価においては，当該土地が無道路地であ
るか否かはその評価額に大きな影響を及ぼす重要な要素であるというべきであり，
本件土地の平成９年度の価格についても，本件土地を本件街路に沿接する不整形地
として評価した場合の評価額は１４４１万５０００円，無道路地として評価した場
合の評価額は１１５７万円とされ，約３００万円もの差が生じている。
　よって，大阪市長が本件土地の平成９年度の価格を決定するに当たり，本件土地
を本件街路に沿接する不整形地と誤認して評価基準等の適用を誤ったことは重大な
法規違反であり，重大な瑕疵に当たると解するのが相当である。
（３）　明白性
ア　証拠（甲１７ないし４９，５１ないし５６，５８，６１，６３，６４，乙１
２，１３，１４の１ないし３，１５，３５，３７ないし４３）及び弁論の全趣旨を
総合すれば，次の事実が認められる。
（ア）　昭和３３年３月２０日，当時の大阪市α区β４番４の土地（地積４８坪１
０・約１５９．００平方メートル）から本件土地が分筆されたが，同分筆の際の土
地分筆申告書及び地積測量図（昭和３３年３月１５日実測）（乙３７）によれば，
上記分筆後の４番４の土地の地積は２８坪２０（約９３．２２平方メートル），本
件土地の地積は１９坪９０（約６５．７８平方メートル）であり，また，上記分筆
後の４番４の土地と当時の４番３の土地との間に，本件土地の一部として，幅０．
５間（約０．９メートル），地積４坪７０（約１５．５３平方メートル）の本件通
路部分が存在していた。
（イ）　Ａ（旧姓○○）は，昭和３３年３月２５日，上記分筆前の４番４の土地の
所有者であったＣから本件土地を買い受け，同月２９日に所有権移転登記を経由
し，原告は，平成１０年１１月１４日，Ａから本件土地を買い受け，同月１９日に
所有権移転登記を経由しているが，登記簿上，本件土地について分筆や地積の更正
等がなされた形跡はなく，本件土地の地積は現在に至るまで６５．７８平方メート
ルのままで推移している。
（ウ）　昭和３８年１１月２９日，当時の４番４の土地から４番１２の土地が，当
時の４番３の土地から４番１１の土地がそれぞれ分筆されたところ，４番１２の土
地が分筆された際の土地表示変更登記申請書及び地積測量図（昭和３８年１１月１
５日作製）（甲１７，乙４０）によれば，上記分筆前の４番４の土地の地積は２８
坪２０（約９３．２２平方メートル），分筆後の４番４の土地の地積は２１坪６０
（約７１．６４平方メートル），４番１２の土地の地積は６坪６０（約２１．８１
平方メートル）であるが，上記地積測量図及び４番１１の土地が分筆された際の地
積測量図（昭和３８年１１月１５日作製）（甲６６）のいずれにも本件通路部分の
記載はない。
（エ）　Ｄは，昭和３８年１０月１７日，売買により４番１２の土地及び４番１１
の土地を取得して同年１２月１３日に所有権移転登記を経由し，Ｅ，Ｆ及びＧ（旧
姓○○）は，昭和４２年５月２５日，贈与により４番４の土地を取得して同年６月
８日に所有権移転登記を経由した。
（オ）　昭和３３年３月２０日，本件土地が当時の４番４の土地から分筆されたこ
ろの公図（乙３９）には本件通路部分の記載があったが，昭和６３年８月２２日に
閉鎖された公図（甲１６の１）及びその後の公図（甲１６の２）には本件通路部分
が記載されていない。
（カ）　住之江区役所税務課備付けの地籍図（乙３８，４１，４２）には，別件審
査申出により本件土地が無道路地であることが判明して訂正されるまで，上記
（ウ）の当時の４番４の土地及び４番１２の土地と上記（ウ）の当時の４番３の土
地及び４番１１の土地との間に，本件通路部分が記載されていた。
（キ）　被告大阪市は本件街路の拡幅を計画していたところ，平成７年１０月２４
日及び２６日，道路用地として４番４の土地等本件街路に沿接する土地の一部を買
収するため，同市建設局職員が現地において関係土地所有者等の立会の下で土地の
境界の確認を行った上，平成８年２月１９日，別紙図面２のとおり本件土地周辺の
境界確認図（甲１９）を作製し，Ａ，４番４の土地共有者代表Ｅ及びＤを含む関係
各土地所有者から，同図に記載された境界のとおり相違ないことを承諾する旨の署
名押印を得た。また，上記境界確認図（甲１９）が作製されたころ，本件土地及び
その周辺の土地上には，別紙図面２記載のとおり建物が存在しており，Ａは，本件
土地から本件街路に出るために，４番５の土地上の建物と４番４の土地上の建物と
の間の約１メートル幅の部分を事実上通行していた。
（ク）　平成８年１０月２４日，４番１４の土地が４番４の土地から分筆され，４
番１４の土地について，同年１１月５日，同年１０月１６日売買を原因として，
Ｅ，Ｆ及びＧから被告大阪市に対する共有者全員持分全部移転登記が経由された。
また，平成９年１０月９日，４番１８の土地が４番１２の土地から，４番１７の土
地が４番１１の土地からそれぞれ分筆され，４番１８の土地及び４番１７の土地に
ついて，同月２０日，同年９月１９日売買を原因として，Ｄから被告大阪市に対す
る所有権移転登記が経由された。なお，上記各分筆申請の際の地積測量図（甲６
１，６３，６４）は，大阪市建設局職員が作製した。
イ（ア）　上記のとおり，遅くとも昭和６３年８月２２日までには，公図上，本件
土地が無道路地であることを示す境界線が引かれ，境界確認図（甲１９）が作製さ
れた平成８年２月１９日当時，本件土地，４番４の土地及び４番１２の土地等の所
有者も本件土地等の境界が別紙図面２記載のとおりである旨確認していたこと，ま
た，本件通路部分が存在したと考えられる部分には建物が存在して通路は存在せ
ず，大阪市が本件街路の拡幅用地として買収した土地の中に本件通路部分は存在し
なかったことが認められる。さらに，４番１２の土地及び４番１１の土地が分筆さ
れる際の土地表示変更登記申請書添付の地積測量図には本件通路部分の記載がない
ところ，大阪市において，法務局との取り決めにより，大阪市の各区役所の税務課
職員が概ね毎月１回程度所管の法務局又はその出張所に赴き，新たに受け付けられ
た表示登記の申請書の写しの交付を受けることで法３８２条１項に規定する通知の
処理がなされていることは当事者間に争いがない。
（イ）　他方，上記アの認定事実によれば，昭和３３年３月２０日に当時の４番４
の土地から本件土地が分筆された時点では，本件土地の一部として本件通路部分が
存在していたと認められることから，その後，本件通路部分は本件土地から分筆さ
れて４番１２の土地が分筆される前の４番４の土地又は４番４の土地及び４番１２
の土地に合筆されたものと推認されるところ，登記簿上は，本件土地から本件通路
部分が分筆されて他の土地に合筆された形跡はなく，住之江区役所税務課備付けの
地籍図においても，本件修正が行われるまでは本件通路部分が記載されていた。
　また，４番１１の土地及び４番１２の土地の分筆の際の地積測量図が法務局から
大阪市長に送付されていたとしても，本件土地は上記各分筆の対象地ではない上，
４番１２の土地の分筆のための地積測量図では４番１２の土地が測量されているの
みで，当時の４番４の土地の正確な地積等は明らかでなく，上記各地積測量図に従
って本件土地分筆の際の地積測量図が訂正された事実も認められないから，上記各
地積測量図に示された本件土地と当時の４番４の土地との境界が正確なものである
ことが明らかであるとはいえないし，公図（旧土地台帳附属地図）は，当該土地の
境界を示す重要な資料ではあるが，当初は租税徴収を目的として作成されたという
沿革及び作成当時の測量技術からみて，必ずしも精度が高いものであるとはいえな
いことから，公図において本件通路部分の記載がないことから直ちに本件土地が無
道路地であると認定することができるとはいえない。
　さらに，本件土地等の所有者が本件土地等の境界が別紙図面記載のとおりである
ことを確認しており，本件通路部分が存在すべき土地上に建物が存在していたとし
ても，土地の境界は登記官が分筆又は合筆の手続をなすことによってはじめて変動
するものであって，隣接地所有者間の合意や事実上の利用状況によって定まるもの
ではなく，また，現実の利用状況と土地の境界が一致しないことも少なくないか
ら，かかる事実のみで本件土地の境界が明らかになるということもできない。
（ウ）　以上のような事情を総合すれば，本件土地の平成９年度価格の決定時にお
いて，本件通路部分が実際には存在せず，また，本件土地と４番４の土地との境界
が別紙図面１記載のとおりであることが何人の判断によっても明らかであったとは
いえないというべきであるから，本件土地が無道路地であることが外形上，客観的
に明白であったとは認められない。
　よって，大阪市長が本件土地を本件街路に沿接する不整形地と誤認して評価基準
等を適用したことが明白な瑕疵であるということはできない。
（４）　小括
　以上によれば，平成９年度価格の決定に重大かつ明白な瑕疵があったとは認めら
れず，本件各価格はいずれも一応有効に存在していたものと認められるから，前記
１のとおり，原告が本件修正後の平成１１年度価格についての本件審査手続におい
て主張し得るのは，本件修正後の平成１１年度価格に関する本件修正及び法附則１
７条の２第１項の規定に基づく平成１１年度の時点修正に係る事項に限られるもの
というべきである。
３　争点（４）（本件修正の適否）について
（１）　原告は，本件修正においては，無道路地でかつ建築基準法上建築が不可能
なことによる減価補正が少なすぎるため，本件修正後の平成１１年度価格は本件土
地の適正な時価を著しく上回っていると主張する。
　ところで，固定資産税は，固定資産の価値に着目して課される財産税であると解
されるから，その課税標準の基礎となる固定資産の「適正な時価」とは，正常な条
件の下に成立する当該固定資産の取引価格，すなわちその客観的な交換価値をいう
ものと解するのが相当である。もっとも，法は，全国に大量に存在する固定資産の
評価を適正・迅速に行い，各市町村における評価方法の不統一により評価の不均衡
が生ずることを防止するために，市町村長が固定資産の価格を決定するには，自治
大臣が定めた評価基準という統一的な基準によって行わなければならないとし（法
４０３条１項），市町村長に評価基準に従って固定資産の評価を行うべきことを義
務づけているところ，かかる法の趣旨からすれば，評価基準自体が不合理である，
あるいは違法であるというような特段の事情がない限り，固定資産の評価が評価基
準に従って適正に行われている以上，その価格は固定資産税の課税標準として適正
な価格とみるべきである。
（２）　評価基準は，無道路地の評点算出法として，原則として，実際利用してい
る路線に接する土地とあわせて算出した評点数から，無道路地以外の土地に相当す
る評点数を控除して算出した評点数を基礎とし，その無道路地の近傍の宅地との均
衡を考慮して，その３割以内の評点数を控除した評点数によるものとしている（評
価基準第１章別表第３，７（２））。そして，市町村長は，宅地の状況に応じ，必
要があるときは，画地計算法の付表等について，所要の補正をして適用することが
認められているところ（評価基準第１章第３節二４），前記争いのない事実等にお
いて認定したとおり，大阪市においては，評価基準に基づいて実施要領を定め，無
道路地については，原則として当該無道路地の奥行距離に応じて奥行価格補正率を
求め，これに前地の奥行距離に応じて求めた補正率を乗じて単位地積当たり評点数
を求め，さらに付近の土地との均衡上必要があるときは３０パーセント以内の評点
数を控除することができるとしているのであり，これは基礎となる評点数を求める
際の補正率を補正したにとどまるものであるから，評価基準の許容範囲内のもので
あると解される。
　原告は，実施要領の定める無道路地の評点算出法自体が，著しく価値の低い無道
路地であることによる減価補正としてはその程度が不十分で合理性を欠くとも主張
するところ，一般に，無道路地は，直接街路に沿接する土地に比し著しくその利用
が制限されるためその価格も減少するものであるが，本来無道路地には原則として
民法上囲繞地通行権が認められるものであるし，無道路地であっても，街路に沿接
する隣接地と一体的に利用することや街路に沿接する隣接地に通路を開設すること
により無道路の状態を解消することは可能である。さらに，無道路地でかつ建築基
準法上の接道要件を満たさないために建物を建築することが不可能な土地について
は，実施要領は，無道路地であることの補正とは別に路線価の付設の際にこれを考
慮することとし，これを行い難い場合は２０パーセントの評点数を控除することと
し，さらに当該土地の利用状況等を考慮して１０パーセント以内の評点数を控除す
ることができるとしている。なお，原告は，実施要領の定める建築基準法上建物が
建築できないことによる補正方法も不合理であると主張するが，平成９年度価格の
決定に際する評価では本件建物が建築不可能な土地であることに基づき２０パーセ
ントの評点数が控除されており，本件修正においてはこの点は修正されていないの
であるから，原告は，本件修正の対象となっていない建築不可能なことによる補正
率の適否を争うことはできないものと解される。
　かかる事情を考慮すると，無道路地について，上記のような補正方法を定めた実
施要領が特に不合理であるということはできず，他にこれを違法とするような特段
の事情は認められないというべきである。
（３）　そして，前記１において認定したとおり，大阪市長は，本件土地の奥行距
離が１０．４０メートルであるため奥行価格補正率を０．９９，前地である４番４
の土地の奥行距離が１４．６６平方メートルであるため前地補正率を０．９１と
し，さらに，付近の土地との均衡を考慮して無道路地補正率を０．７０として，本
件修正を行ったのであり，上記各補正率の適用はいずれも実施要領に従って適正に
なされたものであると認められる。
　よって，本件修正後の平成１１年度価格は，本件土地の適正な時価を超えるもの
ではないから，原告の本件審査申出を棄却した本件決定に違法な点は存しないとい
うべきである。
４　争点（５）（手続上の違法性の有無）について
　原告は，被告委員会は，本件決定において，本件修正後の平成１１年度価格が時
価を上回るものであるか否かについて判断をしていないと主張するが，前記２のと
おり，そもそも本件審査申出において審査の対象となるのは本件修正及び法附則１
７条の２第１項の規定に基づく平成１１年度の修正に係る事項に限られるものであ
るし，証拠（甲３）によれば，被告委員会は，上記各修正の適否も含めて本件土地
の評価全体について，これが評価基準等に従って適正になされたものと認定した上
で本件修正後の平成１１年度価格が適正なものであると判断しており，本件決定に
原告の主張するような違法はない。
５　争点（６）（被告大阪市の責任）及び（７）（原告の損害）について
（１）　原告は大阪市長による本件各価格の決定が無効であるとして，また，無効
な登録価格を基礎とする課税標準による固定資産税等の賦課決定も当然無効である
として，被告大阪市に対し国家賠償請求をしている。ところで，行政処分の違法を
理由として国家賠償請求を行う場合，取消訴訟により当該処分を取り消して公定力
を排除しておく必要があるか否かが問題となるが，国家賠償請求訴訟は行政処分の
効力そのものを問題とするものではなく，取消訴訟とは目的，要件及び効果を異に
するものであるから，公定力ないし取消訴訟の排他的管轄の制度に反せず，当該処
分に重大かつ明白な瑕疵があり無効である場合はもちろん，取り消し得べき瑕疵が
あるにとどまる場合であっても，当該処分を取り消すことなく国家賠償請求を行い
得るものと解される。しかしながら，課税処分の違法を理由とする国家賠償請求に
おいて，国家賠償法に基づく請求と過納金の還付請求が同一内容であるような場合
にも直ちに国家賠償請求が可能であるとすると，実質的には，当該課税処分を取り
消すことなく過納金の返還請求を認めたのと同一の効果が生じることとなり，不服
申立期間の制限等により課税処分を早期に確定させて徴税行政の安定とその円滑な
運営を確保しようとした法の趣旨が没却される結果を招来することから，課税処分
の違法を理由とする国家賠償請求については，当該課税処分が無効なものでなく取
り消し得べきものにとどまる場合は，これを取り消した上でなければ，国家賠償請
求はなし得ないものと解するのが相当である。
　原告の被告大阪市に対する請求のうち，平成１１年度分ないし平成１４年度分の
固定資産税等の過剰徴収金額相当額の損害賠償請求は，直接は大阪市長の価格決定
の違法を理由とする請求であると解されるが，実質的には，本件土地に対する固定
資産税等の賦課決定の違法を理由とする請求というべきであり，その内容は被告大
阪市ないし大阪府に対する過誤納金の返還請求と同一である。そして，原告は，本
件土地の登録価格が無効であることから当然に固定資産税等の賦課決定も無効であ
るとするが，平成１１年度価格が無効であるといえないのは前記２で説示したとお
りであり，平成１２年度以降の登録価格が無効であることを窺わせる事情も認めら
れないから，これらの価格を基礎とする課税標準によりなされた固定資産税等の賦
課決定が当然無効であるとはいえず，他にこれらの賦課決定が無効であることを窺
わせる事情は認められない。したがって，原告は，固定資産税等の賦課決定を取り
消してその公定力を排除した上でなければ，国家賠償法に基づいてその過剰徴収金
額相当額の損害賠償を請求することはできないというべきである。
　よって，原告の被告大阪市に対する請求のうち，固定資産税等の過剰徴収金額相
当額の損害賠償請求については，その余の点につき判断するまでもなく理由がな
い。
（２）　次に，原告は，大阪市長が本件土地が無道路地であることを看過して時価
を著しく超える価格を決定，登録したことから，これを是正するために本件土地の
適正な時価を立証することが必要となり，そのために不動産鑑定を行って鑑定料を
支払うことを余儀なくされたとして，鑑定料相当額の損害賠償を請求している。
　しかし，平成９年度価格の決定の瑕疵は，大阪市長が無道路地である本件土地を
本件街路に沿接する不整形地であると誤認して評価基準等を適用したというもので
あるから，原告が上記価格決定による登録価格の是正を求めるためには，本件土地
が本件街路に沿接する不整形地ではなく無道路地であることを立証すれば足り，本
件土地の時価を立証する必要はない。したがって，原告が本件土地の時価を立証す
るために鑑定料を支払ったとしても，上記瑕疵のある平成９年度価格の決定との間
には因果関係がないというべきである。
　よって，原告の被告大阪市に対する請求のうち，鑑定料相当額の損害賠償請求に
ついても，大阪市長の過失の有無等のその余の点につき判断するまでもなく理由が
ない。
６　結論
　以上によれば，原告の請求はいずれも理由がないから棄却することとし，主文の
とおり判決する。
大阪地方裁判所第二民事部
裁判長裁判官　三浦潤
裁判官　千松順子
裁判官林俊之は転補につき署名押印することができない。
裁判長裁判官　三浦潤

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