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　　　　　　　　　主　　　　文
　　　　　一、　原判決をとりけす。
　　　　　二、　被控訴人の請求を棄却する。
　　　　　三、　被控訴人は別紙目録記載の建物部分（原判決添付図面参照）をそ
れぞれ同目録記載のとおり控訴人らに明渡せ。
　　　　　四、　訴訟費用は第一、二審とも被控訴人の負担とする。
　　　　　　　　　事　　　　実
　控訴代理人は主文と同旨の判決をもとめ、被控訴代理人は控訴棄却の判決をもと
めた。
　当事者双方の事実上の主張、証拠の提出、援用、認否はつぎのとおり附加訂正す
るほか原判決の事実らんにしるすところを引用する。
　（控訴人の主張）
　（一）　本件建物の賃借人たる訴外松立産業株式会社が控訴人会社へ本件建物を
転貸したのは昭和三十二年三月二十八日で、みぎ建物につき強制競売申立の登記の
なされた同年三月十三日以後であるが、みぎ転貸について建物賃貸入訴外Ａの承諾
のあつたのみぎ登記前昭和三十一年暮でろである。賃貸人たる所有者にたいする建
物差押の效果は当該所有者の建物利用処分の権能を制限するものであるが建物賃貸
借人の独自固有の利用処分権を制限するものではない。競売により建物の所有権を
取得した者は前所有者たる建物賃貸人の地位を当然引継ぐものである。したがつて
本件においても旧所有者Ａが賃借人たる訴外松立産業株式会社に競売申立登記前に
与えた転貸借承諾の效果は競落人である被控訴人が当然引継ぐべきものであるから
被控訴人は競落による本件建物所有権取得後前記訴外会社控訴人会社にたいし建物
を転貸することを容認すべきことは当然の理である。さらにつけ加えれば本件の場
合は競売申立登記以前の承諾にもとずく転貸借であつて建物所有者であるＡが控訴
人会社にたいして新たに建物を賃貸したものではない。Ａと、松立産業株式会社と
の間の従前の賃貸借は継続しているのである。本件のような場合転貸借を競落人た
る被控訴人に対抗できないとすることは不動産競売の差押債権者や競買申出人のた
め強制競売の目的を達成させるに差支えない限度で所有者の利用、処分の権限えお
制限するという本来の趣旨をきまえない論である。
　（二）　訴外Ａから訴外松立産業株式会社のたいする本件建物賃貸および同訴外
会社から控訴人会社にたいするみぎ建物転貸についてはみぎ各貸借のなされるさい
それぞれ同訴外会社および控訴人会社の取締役会においてその承諾をした。かりに
明示の承諾がなかつたとしても、昭和三十四年十月一日までの間に暗默の承諾をし
た。かりにみぎ承諾の事実が認められないとしても昭和三十四年十月一日同訴外会
社および控訴人会社の各取締役会において事後承認して、みぎ各貸借喫約め追認を
した。
　（三）　控訴人会社以外の各控訴人は控訴人会社からいずれも、賃料一ケ月金千
円毎月末日払、期間は控訴人会社に在職中の約で、つぎの日ごろにそれぞれ本件建
物を再転借したものである。控訴人Ｂは昭和三十二年十月、控訴人Ｃ、同Ｄ、Ｅ、
Ｆは各同年三月、控訴人Ｇ、同Ｈは各同年五月、控訴人Ｉは同年四月、控訴人Ｊは
昭和三十三年一月、控訴人Ｋは同年三月、控訴人Ｌは昭和三十二年三月、控訴人Ｍ
は同年六月、控訴人Ｎ、同Ｏは各同年五月。
　（四）　訴外Ａは昭和三十一年十二月ごろ訴外松立産業株式会社にたいし同会社
が本件建物を将来設立さるべき控訴人会社に転貸するとともに控訴人会社が将来従
業人となるべき者に再転貸することをもあらかじめ承諾したものである。
　（五）　かりに控訴人会社以外の控訴人らの転貸借が適法と認められないとすれ
ば控控訴人会社を除くそ他の控訴人らは本訴のおいて（昭和三十六年四月二十六日
午前九時三十分の口頭弁論期日）、本件建物にたいする各自己のためにする占有の
意思を放棄し、もつぱら控訴人会社のために本件建物を所持するものとするから控
訴人会社以外の控訴人らにたいする被控訴人の本件請求は棄却さるべきである。
　（六）　被控訴人は控訴人もにたいし、原判決の仮執行宣言にも必ずき昭和三十
四年十一月五日および翌六日の二回にわたり別紙目録記載の建物の各控訴人らの占
有部分（原判決添付図面参照）について強制執行をもその引渡を受けたものである
から、本案判決変更の場合控訴人らはみぎ強制執行になり占有を奪われた当該各古
有に係りし建物部分の返還をもとめるため民事訴訟法第一九八条第二項の規定によ
り主文第三項のとおり原状回復の裁判をもとめる。
　（被控訴人の主張）
　（一）　本件建物については昭和三十二年三月初訴外Ａの債権者Ｐから強制競売
の申立があり、同月十三日競売申立の登記がなされた。みぎ登記は建物にたいし差
押の効力が生し、爾後その処分を禁止されることになるから本件建物がもし訴外松
立産業株式会社に賃貸されていたとすればその後所有者である松浦は、同訴外会社
がみぎ建物を控訴人会社に転貸するについてその承諾を与えることができなくなる
わけである。控訴人は、この点について、松浦はあらかじめ松立産業株式会社にた
いしみぎの承諾を与えていたものであるから競売申立登記後に同会社が控訴人会社
に本件建物を転貸したのは有効であると主張する。しかしながら建物の引渡によつ
て賃貸借がなされた場合、その賃貸借は借家法第一条によつて対抗力を有するけれ
ども、その場合、賃借権の譲渡また転貸につき賃貸人があらかじめ承諾していたか
どうかは当事者間の意思表示の問題であつて外形から識別することは困難であるか
らこれにまで対抗力を与えることはできない。賃借権に登記のある場合でもその譲
渡または転貸を認めるにはその旨の登記が別に必要な点から考えてもそのことは容
易に理解できる。本件の場合松浦が松立産業株式会社にたいしあらかじめ本件建物
を控訴人会社に転貸する承諾を与えていたとしてもそれは前述のように第三者に対
抗できないのであるから、けつきょく控訴人会社はその転借権を被控訴人に対抗で
きないこと疑問の余地がない。
　（二）　訴外Ａが本件建物を訴外松立産業株式会社に賃貸しついで同会社がこれ
を控訴人会社に転貸するにつきそれぞれその当時各会社の取締役会の明示あるいは
黙示の承諾を得た事実、またみぎ両会社が昭和三十四年十月一日それぞれ取締役会
においてみぎ賃貸借および転貸借を追認したとの事実はいずれもこれを否認する。
　（三）　かりにみぎ両会社の本件建物貸借に関する行為が無権代理行為で追認が
可能なものであるとしても、本件建物にたいする競売申立登記のなされた昭和三十
二年三月十三日当時にはいまだ追認なく、貸借は効力を生じていないのであるから
本件建物はなんら賃貸借関係のない状態で差押をうけたものであり、したがつて被
控訴人としてもその状態において競落したものといわざるをえない。
　しかして民法第一一六条によれば無権代理行為の追認は原則として契約のときに
遡つて効力を生ずるものであるが、第三者の権利を害する場合は追認はその効力を
生じない。したがつて控訴人会社はその転借権を被控訴人に対抗できないものであ
る
　（四）　控訴人主張の（三）の事実を認める。
　（五）　同（四）の事実を否認する。
　（六）　同（五）の主張を争う。
　（七）　同（六）の事実のうち控訴人主張のとおり強制執行あつた事実は認め
る。
（証拠関係）（省略）
　　　　　　　　　理　　　　由
　本件建物はもと訴外Ａの所有であつたところ、被控訴人が横浜地方裁判所昭和三
十二年（ヌ）第二三号不動産強制競売事件において同年十月十日競落によりみぎ建
物の所有権を取得し、昭和三十三年三月二十日その旨の登記を了したこと、控訴人
らが被控訴人主張のとおり、本件建物をそれぞれ占有していたところ、被控訴人が
控訴人らにたいし原判決の仮執行宣言にもとずき昭和三十四年十一月五日および翌
六日の二回にわたり強制執行しその引渡を受けたことは当事者間に争ないところで
ある。
　被控訴人は前記所有権にもとずき控訴人らにたいし本件建物り明渡をもとめ、控
訴人らはそれぞれみぎ建物について有効な転貸借または再転貸借あるがゆえに建物
を占有する正権原があると主張するので、みぎ権原の有無についで判断する。
　一、　控訴人東永興業株式会社の転借権
　原審ならびに当審ゆおげる控訴人会社代表者Ａの尋問の結果（各第一、二回）、
原審証人Ｑの証言、成立に争ない甲第二号、乙第一号証、同第十三号証、みぎＡ各
尋問の結果によつて真正に成立したものと認められる乙第二ないし四号証、同第五
号証の一、二、三、同第六ないし八号証の各一、二、同第九号証の一、二、三をあ
わせると、東栄興業株式会社（同会社は昭和三十一年一月二十日松立産業株式会社
と商号変更、昭和三十四年九月二十日東永紙器株式会社と商号変更した）は昭和二
十八年六月十日、当時本件建物の所有者であつた訴外松宏宏から本件建物を期間は
同日より昭和三十八年六月十日まで、期間中の賃料金八十五万円の約定で賃借し、
賃借物件の引渡およびみぎ賃料の支払を了したが、のち昭和三十一年六月十日みぎ
賃借期間を昭和四十一年六月十日とし、延長した期間の賃料は昭和三十八年に支払
う旨約したこと、昭和三十二年三月十八日控訴人会議社設立されると同会社は松立
産業株式会社から本件建物を期間は同日から昭和四十一年六月七日まで、みぎ期間
中み賃料金八十五万円で転借し賃借物件の引渡をうけ賃料のうち三十万円は昭和三
十二年四月二十八日支払済であること、みぎ転貸借については、昭和三十一年暮ご
ろには控訴人会社が間もなく設立せられる運びになつておりかつ松立産業株式会社
および控訴人会社はいずれもＡの同族会社であつたところから、控訴人会社設立の
あかつきにはこれに本件建物を使用でしむべく、みぎ昭和三十一年十二月ごろにあ
らかじめ賃貸人のＡから松立産業株式会社に転貸の承諾を与えていたことはなおい
みぎ建物賃貸借および転貸借をなすについては契約当時、Ａは松立産業株式会社あ
るいは控訴人会社の取締役であつたところから契約締結のさい当事者である松立産
業株式会社ならびに控訴人会社の各取締役会の承認を経たこと、以上の事実を認め
ることができる。甲第十三号証の一、二の各記載、当審証人Ｒの証言のうちそれぞ
れみぎ認定に抵触する部分はたやすく信用あおがたく、甲第十ないし十二号証、同
第十九号証二よるも以上認定をくつがえすにたらず、他にこれを左右し得る証拠は
ない。
　みぎの次第で訴外Ａと松立産業株式会社との本件建物賃貸借、同会社と控訴人会
社とのみぎ建物転貸借についてはそれぞれ各の取締役会の承認を経ているのである
から被控訴人の主張する商法第二六五条違反の抗弁は採用に由ないとごるである。
　ところで本件建物については、昭和三十二年三月十三日本件建物強制競売による
競売申立の登記がなされた競落当事者間に争ないところであつて、被控訴人は、前
記松立産業株式会社と控訴人会社間になきれた件建物転貸借はみぎ登記によつて差
押の効力が発生したのちになされたものであるから控訴人の転借権を競落人である
被控訴人に対抗できないと主張するので審究するに、みぎ競売申立登記のなされた
当時のおける本件建物の所有者は訴外Ａであつて、同訴外人はみぎ登記ののちは建
物について差押の効力をさまたげるような処分行為をすることができないこともち
ろんである。しかし同訴外人が松立産業株式会社にみぎ建物を賃貸したのは前記認
定のとおり、みぎ登記の日以前であるからこの賃貸借は建物競落人たる被控訴人に
対抗しうべきものである。つぎに建物の賃借人てある松立産業株式会社が控訴人会
社に本件建物を転貸した行為は、みぎ競売申立の登記ののちであることは前記認定
のとおりである。しかし、本件建物にたいする差押は建物の所有者たるＡにたいし
なされたものであるから、これにより同人は本件建物につきみぎ差押の効力をさま
たげるような行為を禁ぜられるこというまでもないが、第三者である松立産業株式
会社の行為が差押により直接制限を受けるものではない。すなわち同会社の本件転
貸借行為そのものはたとえ競売申立の登記ののちになされたものであつても直接こ
れを禁じる趣旨の規定はない。ただみぎ転貸借が賃貸人ならびにその承継人に対抗
しうるためには賃貸人の転貸にたいする承諾が必要であるからその承諾行為が競売
申立の登記ののちになされたため競落人によつて否定せられ、その結果転貸借行為
もまた差押債権者に対抗できない結果となるおそれを<要旨>生じる。しかし本件に
おいては前記認定のとおり本件建物の所有者であるＡは賃借人である松立産業株
式会社にたいし本件差押の登記の以前においてあらかじめ同会社の控訴人会
社にたいする本件建物の転貸を承諾していたのであつて、みぎ承諾の有効なかぎり
松立産業株式会社の控訴人会社にたいする本件建物の転貸借行為は、松立産業株式
会社の有する賃借権の範囲内の行為というべきで、控訴人会社の転借権もまた被控
訴人に対抗し得るものと解さざるを得ない。
　被控訴人はＡが松立産業株式会社にあらかじめ本件建物を控訴人会社に転貸する
につき承諾を与えたとしても、みぎ承諾を第三者たる被控訴人に対抗できない旨主
張する。しかし建物の賃貸借において建物の引渡があつたときは、そののちみぎ建
物の所有権を取得したものは前賃貸人の地位をそのまま承継すること借家法第一条
によりあきらかで、この場合前賃貸借契約の内容たる特約もそのまま新所有者に移
転するのであつて、新所有者の善意悪意を問わぬところと解さざるを得ない。よつ
て本件においてＡの松立産業株式会社にたいしあらかじめ与へた本件転貸の承諾も
建物の競落人たる被控訴人につき効力を有するものというべきである。みぎに反す
る被控訴人の主張は採用できない。
　してみると被控訴人会社は本件建物にたいする転借権にもとずいてこれを占有す
る権利があるものというべきで被控訴人の、同控訴人にたいする建物明渡の請求は
棄却をまぬがれぬところである。
　二、　控訴人東永興業株式会社以外の控訴人らの再転借権
　控訴人会社を除くその余の控訴人らがそれぞれその主張の日時その主張のような
約定で本件建物部分を控訴人東永興業株式会社から再転借したことは当事者間に争
のないところである。そして前段認定のとおり昭和三十一年十二月ごろ本件建物の
もと所有者Ａは、みぎ建物を訴外松立産業株式会社に賃貸したさいに、同会社にた
いし将来設立せらるべき控訴人会社にみぎ建物を転貸するについてあらかじめ承諾
を与えたのであるが、当審における控訴人会社代表者Ａ本人尋問の結果（第一回）
によると、控訴人会社は物品の運送を目的とする会社であるところがら控訴人会社
はみぎ転借建物に運転手その他の従業員を居住せしむべく予定せられていたこと、
そこでＡは松立産業株式会社が控訴人会社に本件建物を転貸することを承諾すると
同時に控訴人会社が従業員にみぎ建物を再転貸することをも承諾した事実を認める
ことができみぎ認定をくつがえすにたる証拠はない。
　そうすると、Ａは、その所有の本件建物につき競売申立の登記をうける以前に控
訴人会社からその他の控訴人らにたいする本件建物の転貸について承諾を与えたも
のというべきであり、みぎ控訴人会社の再転貸は被控訴人に対抗し得べきものであ
ること前示松立産業株式会社の控訴人会社にたいする転貸行為とその理を一にする
ものである。
　したがつて控訴人会社以外の控訴人らの本件建物占有もまた正権原にもとずくも
のというべきで、被控訴人のみぎ控訴人らにたいする本件明渡の請求も失当で棄却
をまぬがれない。
　以上の次第で被控訴人の控訴人らにたいする請求を認容した原判決は失当でとり
けすべきものである。
　そこで控訴人らの原状回復の申立について案じるに、被控訴人が控訴人らにたい
し原判決の仮執行宣言にもとずき昭和三十四年十一月五日および翌六日の二回に控
訴人らの本件各建物占有部分について強制執行しその引渡を受けたことは当事者間
に争ないところである。ところで原判決は前段に判示したとおりの理由により失当
で変更をまぬがれないから民事訴訟法第一九八条第二項に則り、控訴人らかみぎ強
制執行により失つた本件建物にたいするそれぞれの占有回復を被控訴人に命ずべき
ものである。
　よつて訴訟費用の負担については民事訴訟法第九六条第八九条を適用し主文のと
おり判決する。
　（裁判長判事　牧野威夫　判事　谷口茂栄　判事　満田文彦）

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