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         主    文
     本件上告を棄却する。
     上告費用は上告人の負担とする。
         理    由
 上告代理人今泉三郎の上告理由第一点について。
 所論の点に関する原審の判断は、正当として是認することができ（最高裁昭和二
八年（オ）第七五五号同二九年一月一四日第一小法廷判決・民集八巻一号一六頁、
最高裁昭和二七年（オ）第一〇六九号同二九年七月二二日第一小法廷判決・民集八
巻七号一四二五頁参照）、原判決に所論の違法はない。論旨は、採用することがで
きない。
 同第二点について。
 所論の点に関する原審の認定判断は、原判決挙示の証拠関係に照らし是認するこ
とができ、原判決に所論の違法はない。論旨は、採用することができない。
 同第三点について。
 原審は、被上告人が任意競売手続において昭和四五年一〇月一六日本件家屋を競
落し同年一一月二一日競落代金の支払を完了してその所有権を取得し同月二六日そ
の所有権移転登記を経由したこと、および、上告人が本件家屋の一部を占有してい
ることを認定したうえ、上告人が昭和四四年九月一日本件家屋の前所有者から右占
有部分を、期限を昭和四六年八月三一日までとして、賃借しその引渡を受けた旨の
上告人の主張につき、右賃貸借は同日限り終了しているものと判断し、かつ、右の
賃貸借に際し上告人が前所有者に差し入れたという敷金の返還請求権をもつてする
同時履行および留置権の主張を排斥して、被上告人の所有権にもとづく本件家屋部
分の明渡請求を認容したものである。
 そこで、期間満了による家屋の賃貸借終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人
の敷金返還債務が同時履行の関係にあるか否かについてみるに、賃貸借における敷
金は、賃貸借の終了後家屋明渡義務の履行までに生ずる賃料相当額の損害金債権そ
の他賃貸借契約により賃貸人が賃借人に対して取得することのある一切の債権を担
保するものであり、賃貸人は、賃貸借の終了後家屋の明渡がされた時においてそれ
までに生じた右被担保債権を控除してなお残額がある場合に、その残額につき返還
義務を負担するものと解すべきものである（最高裁昭和四六年（オ）第三五七号同
四八年二月二日第二小法廷判決・民集二七巻一号八〇頁参照）。そして、敷金契約
は、このようにして賃貸人が賃借人に対して取得することのある債権を担保するた
めに締結されるものであつて、賃貸借契約に附随するものではあるが、賃貸借契約
そのものではないから、賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金
返還債務とは、一個の双務契約によつて生じた対価的債務の関係にあるものとする
ことはできず、また、両債務の間には著しい価値の差が存しうることからしても、
両債務を相対立させてその間に同時履行の関係を認めることは、必ずしも公平の原
則に合致するものとはいいがたいのである。一般に家屋の賃貸借関係において、賃
借人の保護が要請されるのは本来その利用関係についてであるが、当面の問題は賃
貸借終了後の敷金関係に関することであるから、賃借人保護の要請を強調すること
は相当でなく、また、両債務間に同時履行の関係を肯定することは、右のように家
屋の明渡までに賃貸人が取得することのある一切の債権を担保することを目的とす
る敷金の性質にも適合するとはいえないのである。このような観点からすると、賃
貸人は、特別の約定のないかぎり、賃借人から家屋明渡を受けた後に前記の敷金残
額を返還すれば足りるものと解すべく、したがつて、家屋明渡債務と敷金返還債務
とは同時履行の関係にたつものではないと解するのが相当であり、このことは、賃
貸借の終了原因が解除（解約）による場合であつても異なるところはないと解すべ
きである。そして、このように賃借人の家屋明渡債務が賃貸人の敷金返還債務に対
し先履行の関係に立つと解すべき場合にあつては、賃借人は賃貸人に対し敷金返還
請求権をもつて家屋につき留置権を取得する余地はないというべきである。
 これを本件についてみるに、上告人は右の特約の存在につきなんら主張するとこ
ろがないから、同時履行および留置権の主張を排斥した原審判断は正当として是認
することができ、原判決に所論の違法はない。論旨は、採用することができない。
 よつて、民訴法四〇一条、九五条、八九条に従い、裁判官全員一致の意見で、主
文のとおり判決する。
     最高裁判所第一小法廷
         裁判長裁判官    下   田   武   三
            裁判官    大   隅   健 一 郎
            裁判官    藤   林   益   三
            裁判官    岸       盛   一
            裁判官    岸   上   康   夫

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