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事件番号：平成１８年(ワ)第１７１３号
事件名：建物耐力補強工事請求事件
裁判年月日：Ｈ１９．９．１９
裁判所名：京都地方裁判所
部：第３民事部
結果：棄却
登載年月日：
判示事項の要旨：既存不適格建物を目的物とした賃貸借契約において，賃貸
人に，民法６０６条所定の修繕義務として，目的物に建築基
準法の基準を満たす耐震工事をする義務があるとは認められ
なかった事例。
主文
１原告の請求をいずれも棄却する。
２訴訟費用は原告の負担とする。
事実及び理由
第１請求
１被告は，原告に対し，別紙物件目録１及び２記載の建物（以下「本件建物」とい
う。）につき，別紙建物耐力補強工事目録記載の青色部分のとおりコンクリート新
設工事を施工せよ。
２被告は，原告に対し，本件建物につき，別紙建物耐力補強工事目録記載の緑色部分
のとおり鉄骨格子耐力壁設置工事を施工せよ。
３被告は，原告に対し，本件建物につき，別紙建物耐力補強工事目録記載の桃色部分
のとおりブレース他鉄骨補強工事を施工せよ。
４被告は，原告に対し，本件建物につき，別紙建物耐力補強工事目録記載の黄色部分
のとおり木造耐力壁設置工事を施工せよ。
第２事案の概要
１本件は，本件建物の賃借人である原告が，賃貸人である被告に対し，民法６
０６条１項の修繕義務に基づき，別紙建物耐力補強工事目録記載の各工事（以下
「本件工事」という。）の施工を求めた事案である。
２前提事実（争いがないか，証拠上明白な事実）
(1)当事者等
ア原告は，東京都渋谷区内に本店を有し，ブライダルの企画・運営並びにレス
トラン店舗の運営を主な営業とする株式会社であり，ウィークデーはレストラ
ン，週末はブライダルの会場として使用するレストランクラブの運営を多数手
がけてきた。
イ被告は，別紙物件目録１記載の建物を所有し，同目録２記載の建物を使用あ
るいは賃貸に供する権利を保有している株式会社であり，長らく京都市ａ区ｂ
町の鴨川沿いの本件建物において川床料理を中心とする料亭「Ａ」を経営して
きたものである。
ウ本件建物は，５棟（甲１３，甲１７）からなり，登記簿上は二つに区別され
ているが（甲１の１・２），外見上は一体となっており，古い部分は築８０年
を超えており，全体として，建築基準法３条２項にいう既存不適格建物である。
(2)本件建物の賃貸借契約成立に至る経緯
ア被告は，本件建物において，料亭を経営していたが，平成１１年６月こ
ろ，店舗を一時休業し，旅館として建て替えることを検討していたところ，
建築士であるＢから，飲食ビルとして建て替えて，１階部分で被告が和食
店を営業し，２階部分以上を賃貸することを提案され，賃貸先として，原
告を紹介された。
イＢの紹介を受けた原告代表者は，平成１１年７月，本件建物を視察した
ところ，本件建物の持つ和の雰囲気を気に入り，被告に対し，本件建物を
建て替えることなく，レストランクラブ運営に適するように改装し，本件
建物のイメージを壊さずにブライダルレストラン事業を行いたいとの申出
をした。
ウその結果，平成１１年１２月２５日，原告と被告との間で，被告が，本
件建物について，平成１２年３月末日までに，原告と協議の上で，レスト
ラン及びブライダルホールとしての機能を充足できるように改装し，レス
トラン及びブライダル営業業務を原告に委託することを骨子とする覚書が
締結された（乙２）。
エそこで被告は，Ｂ及び間組等との間で，本件建物の内装工事を目的とし
た契約を締結して，平成１２年１月末から，原告の意向を反映させた本件
建物の改装工事を行わせ，同年４月末には完成した。この改装費合計２億
７０００万円ないし２億８０００万円は，被告が支出した。
オ原告は，上記改装工事が終了した平成１２年５月１日，被告から本件建
物の引渡しを受け，レストランクラブ「Ｃ」をオープンさせた。
本件建物の地階は，厨房，倉庫，１階は，事務室，レストラン，カフェ，
ワイン室，２階は，控え室，３階に，宴会場，控え室，４階は，宴会場，
屋上として，それぞれ使用されている。
カ原告は，平成１２年５月ころ，営業委託契約から本件建物の賃貸借契約
に切り替えることを希望し，同年７月１０日，被告を相手方として，調停
を申し立て（京都簡易裁判所平成１２年（ユ）第７２号），平成１４年５
月８日，大要以下の内容の調停が成立した（甲２）。
(ア)原告と被告は，平成１１年１２月２５日に取り交わした覚書に記載
された営業委託契約の予約契約を平成１２年５月１日限り合意解除した
ことを確認する。
(イ)原告と被告は，平成１２年５月１日，本件建物のうち別紙物件目録
１記載の建物を目的とする建物賃貸借契約を締結したことを確認する。
(ウ)原告と被告は，平成１４年５月３１日限り，上記の建物賃貸借契約
を解約することに合意し，同時に，以下の約定にて，従前の賃貸借契約
の目的物に別紙物件目録２記載の建物を加えた本件建物を目的とする定
期建物賃貸借契約を締結する（以下「本件賃貸借契約」という。但し，
別紙物件目録２記載の建物の地下１階部分は，使用貸借である。）。
ａ使用目的レストラン運営事業，ブライダル運営事業
ｂ賃貸期間平成１４年６月１日から同２４年５月３１日まで
ｃ賃料月額７５０万円
(3)その後本訴提起に至る経緯
ア原告は，被告に対し，平成１４年５月８日の調停成立時，本件建物を毀
損しない外部からの調査方法で構造調査を行うことの同意を求めたところ，
被告は，同意した。
イそこで原告は，一級建築士を擁する株式会社環建築設計事務所及びテク
ノインターフェイス株式会社に対し，本件建物の構造調査を依頼し，同社
から，Ｂ建築設計事務所の現有資料を前提に，同事務所でのヒヤリング及
び現地調査等を経て，平成１４年８月２６日付けの「『Ａ』（Ｃ）耐震事
前診断報告書」（甲３）の提出を受け，前記改装工事によっては，大地震
時の構造安全性は改善されておらず，本件建物の鉛直支持能力（通常時で
の支持能力）及び耐震性能（地震時等の短期支持能力）に疑問がある旨の
報告を受けた。
ウ上記の報告を踏まえて，原告は，被告に対し，本件建物の安全性の根拠
について説明を求め，被告からの回答がない場合は，原告自ら調査をする
旨何度か申し入れたところ（甲４の１・２，甲６の１・２，甲８の１・２，
甲９の１・２），被告は，一級建築士であるＤ及びＥに対し，本件建物の
構造調査を依頼し，平成１５年１月１７日付けの「Ａ木造建物の構造検討
の概要」と題する書面（乙６の１）により報告を受け，その結果を，原告
に対し，平成１５年１月２２日付け「本件建物の構造検討結果について」
と題する書面（甲１０）により，報告するとともに，構造調査の結果に基
づき，本件建物について，株式会社ニカク工務店に補強工事（以下「旧補
強工事」という。）を行わせ，合計１５７万５０００円を支出した（乙６
の２，乙７）。
エ被告が行った上記構造調査は，長期荷重時及び短期荷重時（地震・風圧
・積雪）で検討を行う原則的な方法ではなく，本件建物が，現行建築基準
法の適用が除外される既存不適格建築物であり，水平耐力を現行の基準に
適合させることは極めて難しいと判断されたことから，長期荷重時におけ
る柱，梁の構造の安全性とその補強方法の検討に重点を置いた方法となっ
ている。
そして，調査の結果，一部の柱及び梁の部材の中で，長期荷重に対して
耐力不足の部材が発生しており，直ちに建物の崩壊につながる危険はない
が，今後の長期の使用に対して構造補強の必要があると判断されたため，
被告は，１３本の柱を補強する旧補強工事を行った。
オ原告は，被告を相手方として，当庁に対し，本件建物について構造調査
を行うことの妨害禁止を求める仮処分を申し立て（当庁平成１５年（ヨ）
第４２０号），当庁は，平成１５年８月２５日，これを認容する仮処分決
定をした（甲１１）。
また，原告は，被告を相手方として，同内容の本件建物についての構造
調査妨害禁止を求める訴訟（当庁平成１５年（ワ）第２６９１号）を提起
した（甲１２）。
カ一級建築士であるＦらは，上記訴訟提起後の平成１５年１２月下旬から
平成１６年４月５日まで，本件建物を調査し，「Ｃ耐震診断報告書」（甲
１３）を作成した。
この調査は，本件建物が既存不適格建物であることを前提としながらも，
本件建物には，構造上耐力が不足しており，現在も床の沈下，柱の傾斜が
進行していることから，二次応力の影響が心配されること，大地震時，建
物に深刻な被害が予想されることが指摘され，建物の補強に際しては，慎
重なる調査と構造計算により劣化部署の補修と予期せぬ部署でのリスクを
想定し補強により耐力に余裕を持たせるべきこと，当面建物の荷重を減ら
すことなどが提言されている。
キ上記訴訟については，平成１７年１月２８日，原告の請求を認容する旨
の判決が言い渡された（甲１２）。
クそこで，原告は，被告を相手方として，当庁に対し，本件建物について
本件工事を自ら行うことの妨害禁止を求める仮処分を申し立てたが（当庁
平成１７年（ヨ）第１４１号），当庁は，平成１７年５月１９日，被保全
権利及び保全の必要性のいずれについても疎明がないとして，却下する決
定をした（乙１）。
３争点
本件建物について，被告には，本件工事を行う義務があるか。
４争点に関する当事者の主張
(1)原告の主張
賃貸借契約において，賃貸人は賃貸目的物を使用収益させる義務を負っており，
かつ当該義務に基づき賃貸物の正常な使用収益に耐えうるだけの修繕義務を負う。
この修繕義務の内容は，賃貸人が負う「使用収益させる義務の内容」により決
せられると解されるところ，この「使用収益」とは社会的に相当な安全性が確保
された使用収益でなければならず，本件のように多数の集客を前提とした建物賃
貸借契約においては，賃貸借の目的に供された建物は，建物自重や積載荷重に耐
えられるだけの安全性を有していること，通常の状態において毀損・破壊が生じ
ないという通常時の安全性はもちろん，地震等の災害に代表される緊急時におけ
る安全性も含む安全性を保持しなければならず，これを確保する義務は，賃貸人
の修繕義務に当然含まれている。
本件賃貸借契約の使用目的は，「ブライダル運営事業，レストラン運営事業」
であり，多数の集客を前提とした使用目的であり，このことは被告も十分知悉し
ていたところ，本件建物の構造は，前提事実記載のとおり，耐震性能の見地から，
また建物自重・積載荷重を支える通常の支持性能向上の見地からも修繕・補強の
必要性があり，現状では本件建物の安全性に不十分なものがあることが判明して
いる。本件のように公に開かれた多数人の来場・滞在が予定される建物は，通常
の使用目的に比して特に建物の安全性（通常時の安全性，地震時等緊急時の安全
性）が重視されることは言うまでもなく，現状のままでは，本件賃貸借契約の目
的に即した使用収益に著しい支障が生じていることは明白である。
したがって，原告は，被告に対し，本件建物について，本件工事の施工を求め
る。
(2)被告の主張
賃貸人の修繕義務が発生するためには，目的物について修繕の必要性のあるこ
とが要件である。そして，民法の定める「修繕義務」とは，賃貸借契約の締結時
にもともと設備されているか，あるいは設備されているべきものとして契約の内
容に取り込まれていた目的物の性状を基準として，その破損の為に使用収益に著
しい支障の生じた場合に，賃貸人が賃貸借の目的物を使用収益に支障のない状態
に回復すべき作為義務をいうのであって，当初予定された程度以上のものを賃借
人において要求できる権利まで含むものではない。
本件建物は，既存不適格建物であり，被告は，通常の使用については安全
なように平成１５年に旧補強工事を行っており，耐震性能を備えた工事まで
行う義務はない。
原告は，現在，本件建物においてレストランクラブ「Ｃ」の営業を続けており，
賃貸人の負担する修繕義務の要件のうちの修繕の必要性を欠いている。
また，原告が本訴において訴求する工事は，修繕工事の範疇を超え，正しく改
築改造に該当する。かかる賃貸借目的物に対する改造改築請求権なるものは，民
法上賃借人に認められるものではない。
第３争点に対する判断
１賃貸借契約における賃貸人は，目的物を賃借人に使用収益させる義務を負い
（民法６０１条），その当然の結果として，目的物が契約によって定まった目
的に従って使用収益できなくなった場合には，これを修繕すべき義務を負う
（同法６０６条）。
そして，この修繕義務の内容は，当該契約条件のもとであるべきものとして
契約内容に取り込まれていた目的物の性状を基準として判断されるべきであり，
仮に目的物に不完全な個所があったとしても，それが当初から予定されたもの
である場合には，それを完全なものにするべき修繕義務を賃貸人は負わないと
いうべきである。
２原告は，本件建物について，耐震性能の見地から，また建物自重・積載荷重を支
える通常の支持性能向上の見地からも修繕・補強の必要性があると主張し，被告に
対し，本件工事の施工を求めている。
しかし，前提事実記載の本件賃貸借契約成立に至る経緯からすると，原告は，
本件建物の持つ古い和の雰囲気を特に気に入り，被告に対し，本件建物を建て
替えることなく，改装して，本件建物のイメージを壊さずにブライダルレスト
ラン事業を行いたいとの申出をし，営業委託を経て，レストランクラブ「Ｃ」
をオープンさせたもので，その後，平成１４年５月８日成立の調停で，本件建
物について本件賃貸借契約を締結したものである。
してみると，原告は，本件建物が，古い部分は築８０年を超えており，全体と
して，建築基準法３条２項にいう既存不適格建物であることは，当然認識していた
と認められ，本件建物が既存不適格建物であって，同法が定める基準に適合す
る建物と同等の耐震性能を有していないことは，本件賃貸借契約締結時に当然
に前提とされていたものと認めるのが相当である。
したがって，被告に，本件賃貸借契約に基づく修繕義務として，本件建物に
建築基準法２０条が定める構造耐力を備えさせるべき義務があるとは認められ
ない。
また，乙１４の２及び乙１４の３によれば，当庁の専門家調停委員が本件建
物を逐一確認したところによると，本件建物は，被告の行った旧補強工事によ
って，災害が起こらない時の通常の使用に対して構造上安全である程度には補
強されていることが認められる。
そして，原告は，本件建物を賃借（業務受託）して以来，レストランクラブ
「Ｃ」を経営し，本件賃貸借契約の目的とされたレストラン運営事業，ブライ
ダル運営事業を継続して営んできており，その間本件建物の構造耐力が欠けて
いることによって原告の事業に支障を及ぼすような状態が生じたことや，その
使用収益が現に損なわれたことを認めるに足りる証拠はない。
３以上の点を総合すると，被告に，本件賃貸借契約に基づく修繕義務として，
本件工事を行う義務があるとは認められない。
第４結論
以上のとおり，原告の被告に対する本訴請求は理由がないので，棄却するこ
ととする。
京都地方裁判所第３民事部
裁判長裁判官中村隆次
裁判官谷口園恵
裁判官向健志
（別紙物件目録及び別紙建物耐力補強工事目録省略）

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