戻る

主文
１被告株式会社Ａ１は，原告ら各自に対し，それぞれ別紙一覧表の
「損害額」欄記載の金額及びこれに対する平成１９年６月９日から支
払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
２原告らの被告株式会社Ａ１に対するその余の請求及び被告Ａ２に対
する請求をいずれも棄却する。
３訴訟費用は，原告らに生じた費用の２分の１と被告株式会社Ａ１に
生じた費用との合計の５分の１を同被告の，５分の４を原告らの負担
とし，原告らに生じた費用の２分の１と被告Ａ２に生じた費用を原告
らの負担とする。
４この判決は，第１項に限り，仮に執行することができる。
事実及び理由
第１請求
被告らは，原告ら各自に対し，連帯してそれぞれ別紙一覧表の「請求額」欄
記載の金額及びこれに対する平成１９年６月９日（訴状送達の日の翌日）から
支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
第２事案の概要
１本件は，それぞれ被告株式会社Ａ１（以下「被告Ａ１」という。）から土地
を購入するとともに，同土地上に建物を建築することを被告Ａ１に請け負わせ
るなどした原告らが，同土地に産業廃棄物が埋設されていることが契約締結後
に判明したとして，①被告Ａ１に対しては，主位的には土地の売買契約及び建
物の建築請負契約等の錯誤無効，瑕疵担保責任若しくは説明義務違反に基づく
契約解除又は詐欺取消しを主張して被告Ａ１に支払った売買代金及び請負代金
等の返還を求め，予備的には瑕疵担保責任，説明義務違反又は民法７０９条
（詐欺）に基づく損害賠償として上記代金相当額の金員及び慰謝料の支払を求
め，②被告Ａ１の代表者である被告Ａ２に対しては，詐欺を理由に民法７０９
条又は商法２６６条の３（平成１７年法律第８７号による削除前のもの。以下
単に「商法２６６条の３」という。なお，原告らは，根拠条文として会社法４
２９条を挙げるが，会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律７８条
により，会社法の施行日（平成１８年５月１日）前の行為に基づく損害賠償責
任については，なお従前の例によるものとされているから，商法２６６条の３
に基づく請求と解することができる。以下同じ。）に基づき損害賠償として上
記と同額の金員の支払を求める事案である。
２前提事実（証拠等の摘示のない事実は，当事者間に争いがない。）
(1)ア被告Ａ１は，土地の購入及び販売，建物の建築及び設計，建物の購入
及び販売並びに不動産の仲介等を目的とする株式会社である。
イ被告Ａ２は，被告Ａ１の代表取締役である。
(2)被告Ａ１は，平成１５年１２月ころ，Ｃから，別紙物件目録１∼６記載
の土地を買い受けてその所有権を取得した（甲２∼７の各２，甲１６∼１８，
乙１４）。
(3)ア原告らは，それぞれ別紙一覧表の「契約日」欄の日に，被告Ａ１との
間で，被告Ａ１から「代金」欄の「土地」欄の金額で「対象の土地建物」欄
の各別紙物件目録記載の土地を買い受ける旨の契約を締結するとともに，被
告Ａ１に対して「代金」欄の「建物」欄の金額で上記各土地上に各別紙物件
目録記載の建物を建築することを請け負わせる旨の契約（ただし，原告Ｂ６
については被告Ａ１から建物を買い受ける旨の契約）を締結した（以下，別
紙物件目録１∼６記載の各土地及び各建物をそれぞれ総称して「本件各土
地」，「本件各建物」といい，各原告の個別の土地建物については，それぞ
れ「原告Ｂ１方敷地」，「原告Ｂ１方建物」のようにいう。また，上記の本
件各土地の売買契約を総称して「本件各売買契約」，本件各建物の請負契約
（原告Ｂ６方建物の売買契約を含む。）を総称して「本件各請負契約」とい
い，本件各売買契約と本件各請負契約とを総称して「本件各契約」といい，
本件各契約に係る代金を「本件各代金」という。）。
イ本件各売買契約には，瑕疵担保責任は宅地建物取引業法４０条に基づき
物件の引渡日から２年とする旨の特約（以下「本件特約」という。）が付
されている（甲２∼７の各１）。
(4)原告らは，それぞれ，別紙一覧表の「引渡日」欄の日に，被告Ａ１から
本件各土地及び本件各建物の引渡しを受け，被告Ａ１に対し，本件各代金を
支払った。
(5)本件各契約が締結された当時，本件各土地の地中には，いわゆるコンク
リートガラ及びビニール片等の産業廃棄物が埋設されており，現在も同地中
にこのような産業廃棄物が埋設されている。
(6)原告らは，それぞれ，別紙一覧表の「解除日」欄の日に，被告Ａ１に対
し，上記(5)の産業廃棄物が本件各土地に埋設されていることが隠れた瑕疵
に当たり，被告Ａ１は瑕疵担保責任を負うとして，本件各契約を解除する旨
の意思表示をした。
(7)原告らは，平成２１年５月２０日に被告Ａ１に送付された準備書面をも
って，被告Ａ１による詐欺を理由に本件各契約を取り消す旨の意思表示をし
た（記録上明らかな事実）。
(8)被告Ａ１は，平成２２年３月１９日に原告らに交付された準備書面をも
って，本件各契約につき錯誤無効，瑕疵担保責任若しくは説明義務違反によ
る解除又は詐欺取消しが認められたときは，被告Ａ１が本件各土地及び本件
各建物の明渡しを受け，かつ所有権移転登記手続を受けるまでは本件各代金
の返還を拒絶する旨の意思表示をした（記録上明らかな事実）。
３争点及びこれに対する当事者の主張
(1)本件各契約につき錯誤無効，瑕疵担保責任若しくは説明義務違反による
解除又は詐欺取消しが認められるか
ア原告らの主張
(ア)錯誤無効
原告らは，居住目的で本件各契約を締結したものであるところ，本件
各土地には注射針等を含む産業廃棄物が大量に埋設されており，そのよ
うな土地を処分するときの客観的取引価格は零であって，原告らは，本
件各契約を締結した時にこれらの事実を認識していれば，本件各契約を
締結することはなかった。このことは，通常人を基準とし，一般取引上
の通念に照らしても明らかである。
よって，原告らは，廃棄物の存在につき要素の錯誤に陥り，本件各契
約を締結したものであるから，本件各契約はいずれも無効である。
仮に，上記の原告らの錯誤が動機の錯誤に当たるとしても，被告Ａ１
は本件各土地の地中に産業廃棄物が埋設されているという重要事項を原
告らに説明しなかったのであり，原告らは居宅を建築する目的で本件各
土地を購入したものであるから，地中に産業廃棄物が埋まっていないと
いうことは明示又は黙示に本件各契約の内容になっている。
(イ)瑕疵担保責任に基づく解除
ａ居宅の建築を目的とする土地の売買にあっては，産業廃棄物が地中
に埋設されていないことが通常の性質として当事者間に予定されてい
るというべきであり，本件各土地の地中に産業廃棄物が存在すること
は，原告らにおいて通常の注意をもってしても発見できない隠れた瑕
疵に当たる。被告Ａ１は地盤改良工事を行っているが，これはあくま
で現在ある本件各建物を想定したものであるから，将来の増築や建替
えを考えると，これによって本件土地の耐性が修補されているとはい
えない。そして，原告らは，本件各土地の地中に産業廃棄物が埋設さ
れていることにより，本件各土地上に建築された本件各建物において
平穏な日常生活を送ることができず，今後同所に居住を継続すること
はできない。また，本件各建物を取り壊さない限り産業廃棄物を撤去
することも不可能であるから，上記瑕疵を修補することもできない。
本件各請負契約は本件各売買契約とは別に締結されているが，実質
的には居宅の購入という同一目的のための同一当事者間における一体
の契約であるから，民法６３５条ただし書の適用はなく，本件各契約
全体に同法５７０条が適用されるものというべきである。
そうすると，本件各土地には隠れた瑕疵が存在し，瑕疵の修補も不
可能であって，平穏な日常生活を送るという原告らが本件各契約を締
結した目的を達することもできないから，原告らは，瑕疵担保責任に
基づき，本件各契約を解除することができる。
ｂ原告らは，被告Ａ１から，本件各土地にコンクリートガラ等が埋設
されている旨の説明を本件各契約を締結する前に受けたことはなかっ
たし，それ以外の産業廃棄物が埋設されている旨の説明を受けたこと
もなかったから，本件各土地に産業廃棄物が埋設されていることが隠
れた瑕疵に当たらないということはできないし，原告らが上記瑕疵の
存在を追認したというような事実もない。
ｃ被告Ａ１は，地中の産業廃棄物の存在という瑕疵の存在を知りなが
らこれを原告らに告げなかったから，売主の瑕疵担保責任の期間を引
渡しから２年間に制限する本件特約は無効である。
(ウ)説明義務違反に基づく解除
原告らは，居住目的で本件各契約を締結したものであるから，建物の
敷地に産業廃棄物が埋設されていることは，本件各売買契約のみならず，
本件各請負契約に付随する説明義務の対象となる事項というべきである。
被告Ａ１は，本件各契約が締結される前の平成１６年４月１５日には，
本件各土地の地中に産業廃棄物が埋設されているという，宅地の形質，
環境に関する事項で，原告らが当該土地を買い受けるかどうかを判断す
るに当たって重要な影響を及ぼす事項（宅地建物取引業法４７条１号
ニ）を認識していた。それにもかかわらず，被告Ａ１は，原告らに対し
て産業廃棄物の存在について説明することを怠ったのであるから，説明
義務違反の責任を負う。
そして，上記のとおり，本件各土地の地中に産業廃棄物が存在するこ
とにより，原告らが本件各契約を締結した目的を達することができない
から，原告らは，債務不履行に基づき本件各契約を解除することができ
る。
(エ)詐欺取消し
被告Ａ１及びその代表者である被告Ａ２は，本件各土地の地中に産業
廃棄物が大量に埋設されていることを知りながら，このことを原告らに
告げずに，原告らとの間で本件各契約を締結し，原告らから本件各代金
を受領した。
この被告らの行為は不作為による欺罔行為に当たり，原告らは，この
欺罔行為により，本件各土地の地中に産業廃棄物があるとは思わず，上
記(ア)のとおり錯誤に陥り，本件各契約を締結したのであるから，詐欺
を理由に本件各契約締結の意思表示を取り消すことができる。
イ被告らの主張
(ア)錯誤無効について
被告Ａ１は，本件各契約の締結に先立ち，原告らに対し，本件各土地
からコンクリートガラやビニール片等が出土した旨説明しているから，
原告らは，本件各契約を締結した時点において産業廃棄物の存在を知っ
ていた。したがって，原告らに錯誤があったということはなく，仮に錯
誤があったとしても，原告らには重大な過失がある。なお，本件各土地
全体にわたって産業廃棄物が大量に埋設されている事実はないし，埋設
されている産業廃棄物の中に注射針等の医療系廃棄物が含まれている事
実もない。
また，本件各契約の締結について原告らに錯誤があったとしても，そ
れは動機の錯誤にとどまり，この動機は被告Ａ１に表示されていない。
そして，被告Ａ１は，本件各土地について深さ１ｍ前後の範囲で産業
廃棄物を撤去し，地盤の改良工事も行っており，また，本件各土地の土
壌から有害物質も検出されていないから，本件各土地における原告らの
住宅建築及び生活には何らの支障もなく，要素の錯誤にも当たらない。
(イ)瑕疵担保責任に基づく解除について
ａ上記のとおり本件各土地に産業廃棄物が埋設されているとしても，
本件各土地全体にわたって大量に埋設されているわけではなく，特に，
原告Ｂ２方敷地及び原告Ｂ４方敷地については，埋設されている産業
廃棄物は極めて少ない。また，原告らの心理的不安はともかく，地盤
沈下のおそれや土壌汚染による人体への影響等はなく，原告らの住宅
建築及び生活に何らの支障を及ぼすものではない。したがって，本件
各土地は宅地としての性能に欠けるところはなく，瑕疵があるとはい
えない。
ｂまた，被告Ａ１は，本件各契約の締結に先立ち，又は，その締結の
際に，被告Ａ１の負担で杭打ち工事等を実施することとなったことと
併せて，本件各土地からコンクリートガラやビニール片等が出土した
旨原告らに告げているから，本件各土地に隠れた瑕疵があるというこ
ともできない。さらに，被告Ａ１は，平成１６年１１月の原告Ｂ２方
敷地の浄化槽工事の際にペットボトル等の産業廃棄物が出土した旨を
原告らに告げている。したがって，原告らは，産業廃棄物が本件各土
地に埋設されていることを知りながら，本件各土地及び本件各建物の
引渡しを受けたのである。
ｃ本件各請負契約は本件各売買契約とは別個の契約であり，本件各建
物は既に完成しているのであるから，本件各土地に瑕疵があることを
もって本件各請負契約を解除することはできない（民法６３５条ただ
し書）。
ｄ原告らは，本件各土地に産業廃棄物が埋設されていることを別紙一
覧表の「引渡日」欄記載の本件各土地及び本件各建物の引渡時までに
は知ったから，１年の除斥期間（民法５７０条，５６６条３項）が既
に経過している。また，本件各売買契約には，いずれも被告Ａ１が瑕
疵担保責任を負う期間を物件引渡しの時から２年間に限る旨の本件特
約があり，原告Ｂ６については，引渡しから本件各契約の解除の意思
表示まで２年を経過しているから，被告Ａ１は瑕疵担保責任を負わな
い。
(ウ)説明義務違反に基づく解除について
被告Ａ１は，上記(イ)ｂのとおり，本件各契約の締結に先立ち，原告
らに対し，本件各土地からコンクリートガラやビニール片等が出土した
ことを説明し，平成１６年１１月の原告Ｂ２方敷地の浄化槽工事の際，
ペットボトル等の産業廃棄物が出土した旨を原告らに告げているのであ
るから，原告らに対する説明義務を尽くしている。
また，被告Ａ１は，本件各契約を締結した時点において，上記浄化槽
工事の際やその後に本件各土地から出土したような廃棄物が本件各土地
に埋設されているとは認識していなかったから，これらの廃棄物の存在
についてまで説明義務を認めることはできない。
(エ)詐欺取消しについて
被告らが原告らを欺罔して本件各契約を締結させたとの原告らの主張
事実は否認する。
(オ)同時履行の抗弁
本件各契約につき錯誤無効，瑕疵担保責任若しくは説明義務違反によ
る解除又は詐欺取消しが認められた場合には，被告Ａ１は，本件各土地
及び本件各建物の明渡し及び被告Ａ１への所有権移転登記手続を受ける
まで，本件各代金の返還を拒絶する。
(2)瑕疵担保責任又は説明義務違反を理由とする損害賠償請求の当否
ア原告らの主張
本件各土地に産業廃棄物が埋設されていることをもって，本件各契約の
目的を達することが不可能とは認められず，瑕疵担保責任又は説明義務違
反に基づく解除が認められないとしても，前記(1)ア(イ)及び(ウ)のとお
り，本件各土地には瑕疵があり，被告Ａ１には説明義務違反があるから，
被告Ａ１は，原告らに対し，瑕疵担保責任又は説明義務違反に基づく損害
賠償義務を負う。
そして，土地に産業廃棄物が埋設されていると知りながら当該土地を購
入する者はいないから，本件各土地の客観的な取引価値は零であり，その
ような土地上に建築された本件各建物の客観的な取引価値も零である。し
たがって，原告らは，それぞれ，本件各代金額に相当する損害を被った。
イ被告らの主張
前記(1)イ(イ)及び(ウ)のとおり，本件各土地に瑕疵はなく，被告Ａ１
に説明義務違反はないから，被告Ａ１は損害賠償義務を負わない。
また，前記(1)イ(イ)ｄのとおり，瑕疵担保責任については除斥期間が
経過している。
本件各土地及び本件各建物は客観的に無価値であるとはいえず，原告ら
が本件各代金額に相当する損害を被っているとはいえない。本件各建物に
ついては瑕疵は全くなく，本件各土地についても，深さ約２ｍまでの産業
廃棄物を除去するための費用を差し引いた金額が本件各土地の評価額とさ
れるべきであって，その除去費用相当額が損害というべきである。なお，
除去費用を算定するに当たっては，産業廃棄物の埋設状況は各原告らの土
地ごとに異なるから，これを考慮して算定すべきである。また，原告Ｂ２
に関しては，浄化槽設置工事の際に産業廃棄物が出土したことにかんがみ，
代金から５０万円を減額している。
(3)詐欺の不法行為等に基づく損害賠償が認められるか
ア原告らの主張
前記(1)ア(エ)のとおり，原告らは，被告Ａ１の欺罔行為により錯誤に
陥って本件各契約を締結し，被告Ａ１に対し本件各代金を支払い，これに
より同額の損害を被った。そして，被告Ａ２は，被告Ａ１の代表取締役と
して上記欺罔行為を行ったのであるから，被告Ａ１と連帯して民法７０９
条又は商法２６６条の３に基づく責任を負う。
また，原告らは，一生に一度の買い物として本件各土地を居住目的で購
入し，本件各建物を建築したが，その後，産業廃棄物の存在を知り，日常
生活上，極度の不安感に襲われ，平穏な生活を送ることを妨げられたから，
本件各代金額に相当する損害のてん補を受けるだけでは回復されない精神
的損害を被った。この精神的損害を金銭に評価すると，原告ら各自につき
３００万円が相当である。
イ被告らの主張
上記(1)イ(エ)のとおり，被告らが原告らを欺罔したという事実はない。
第３当裁判所の判断
１認定事実
前記前提事実，後掲証拠及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認められ
る。
(1)被告Ａ１は，平成１５年１２月ころ，宅地として分譲する目的で，Ｃか
ら，本件各土地を含む一団の土地を買い受けた。この土地については，平成
１６年５月７日，被告Ａ１へ所有権移転登記がされた上，同月２８日，分筆
及び合筆により，宅地６筆（本件各土地）及び道路部分２筆となった。本件
各土地は，市街化調整区域内に属し，第２種住居専用地域に準じた規制（絶
対高さ規制１０ｍ等）に服している。
（甲２∼７の各１・２，甲１１，１３∼１８，乙５，１８）
(2)本件各土地においては，平成１６年３月から造成工事が開始されたが，
同年４月ころ，同工事中にコンクリートガラやビニール，電気コードが掘り
出されたことから，被告Ａ１は，同年４月中旬ころまでに，本件各土地を深
さ１ｍ前後掘削し，掘り出されたコンクリートガラ等を処分した。これらの
搬出には４ｔトラックで延べ２０∼３０台を要し，処分費用はＣが負担した。
原告らは，いずれも本件各契約の締結後に，被告Ａ２から，コンクリート
ガラは取った旨の説明を受け，本件各土地にコンクリートのがれき程度のも
のが埋まっていたものと認識した。
（甲１２，１９の７，甲２７∼３２，乙１の１∼２５，乙５，１４，２３，
証人Ｄ，原告Ｂ１・同Ｂ２・同Ｂ３・同Ｂ４・同Ｂ５・同Ｂ６・被告Ａ２各
本人，弁論の全趣旨）
(3)原告らは，それぞれ，自らの居宅の建築を目的として，前記第２，２(3)
のとおり，被告Ａ１との間で本件各契約を締結した。本件各契約のうち本件
各売買契約には，被告Ａ１が負う瑕疵担保責任の期間を，本件各土地の引渡
日から２年間とする旨の本件特約がある。
（甲２∼７の各１，甲１１，乙１３，弁論の全趣旨）
(4)被告Ａ１は，Ｅに委託し，平成１６年６月１８日，原告Ｂ６方敷地及び
原告Ｂ５方敷地について地盤調査を行った後，同月２４日から同月２６日に
かけて，上記各敷地につき，それぞれ９か所を深さ約４∼６ｍにわたって掘
削して固化剤を注入する湿式箱状改良工法による地盤改良工事を行った。そ
の際，上記各敷地のいずれにおいても，地表から深さ約１∼３ｍの間にプラ
スチック等の廃棄物が埋設されており，その総量は２ｔトラックで２∼３台
分ほどであった。
上記各敷地以外の本件各土地については，被告Ａ１は，同年８月，Ｆに委
託して，各土地にそれぞれ長さ６ｍの鋼管杭を約３０本打設する鋼管杭打設
工法による地盤改良工事を行った。鋼管杭打設工法を選択したのは，地中に
コンクリートガラが残存しているため，土地を深く掘削することが困難であ
ったからである。
（甲１９の７，甲３５，乙７∼１０，乙１７，証人Ｄ）
(5)平成１６年１１月２２日，原告Ｂ２方敷地内において浄化槽埋設工事が
行われていた際，ペットボトルやビニール，生ごみ等の廃棄物が出土した。
この際に原告Ｂ２は立ち会っており，同原告は，隣接する敷地の所有者であ
る原告Ｂ３にもこの旨を連絡した。
これを受け，被告Ａ１は，同年１２月１日に，原告Ｂ２方敷地及び原告Ｂ
３方敷地において試掘をしたが，事前に原告Ｂ２及び同Ｂ３に対してその日
に試掘を行う旨を連絡しなかったため，同原告らはこれに立ち会うことがで
きなかった。この試掘に際しては，それぞれの敷地について各２∼３か所の
地点を約１ｍ掘り下げた。同原告らは，試掘された後の穴に廃棄物がなかっ
たこと等から，当該浄化槽の周り以外には廃棄物は埋設されていないと考え
た。
（甲３１，３２，乙１１，１４，証人Ｄ，原告Ｂ２・同Ｂ３各本人）
(6)原告らは，前記第２，２(4)のとおり，それぞれ別紙一覧表の「引渡日」
欄の日に，被告Ａ１から本件各土地及び本件各建物の引渡しを受け，本件各
代金を被告Ａ１に支払った。原告Ｂ２は，代金を精算するに際し，上記(5)
のとおり廃棄物が出土したことを理由として５０万円の値引きを受けた。
（乙１６の１∼３，原告Ｂ２・被告Ａ２各本人）
(7)被告Ａ１従業員のＧは，平成１８年８月１８日，被告Ａ２に対し，３０
００万円を払わなければ，本件各土地を掘り起こし，産業廃棄物が埋まって
いることを世間に明らかにする旨申し向けて同被告を恐喝した。これに対し，
被告Ａ２はＧを解雇したが，Ｇは，同月２２日ころ，原告らに対し，本件各
土地には注射針等を含む産業廃棄物が大量に埋設されているなどと記載され
た文書を示した。
なお，Ｇは，平成１９年６月１２日，被告Ａ２に対する上記恐喝未遂事件
について，さいたま地方裁判所において懲役１年６月，執行猶予３年の有罪
判決を受けた。
（甲８，２７∼３２，乙４，１４，被告Ａ２本人）
(8)原告らは，上記(7)の文書を受けて，平成１８年９月１０日，加須市役所
生活環境課及び埼玉県東部環境管理事務所の各職員の立会いの下，本件各土
地のそれぞれについて深さ約２ｍにわたって試掘を実施した（この試掘を以
下「平成１８年９月試掘」という。）。この際，地表から約１．５ｍの深さ
で黒色の液体が浸み出し，木くず，がれき，廃プラスチック，ビニール，ア
スファルトコンクリート等の廃棄物が掘り出されるなど，いずれの土地から
も廃棄物が出土した。
（甲１９の１∼３，甲２０，２６，３３，３４，乙１２）
(9)当裁判所が選任した鑑定人Ｈが平成２０年１２月１７∼１９日にかけて
本件各土地において地質調査を行ったところ，別紙廃棄物埋設状況①及び同
②のとおり，別紙調査位置図の各調査地点において，表層から地山に至るま
での間に，コンクリートガラ，鉄筋コンクリート片，がれき，アスファルト
廃材，ビニールくず，紙くず，鉄くず，針金，木片，木くず，ゴム片等の種
々の建築系廃棄物が埋設されていた（鑑定の結果）。
(10)原告らは，それぞれ，被告Ａ１から本件各土地及び本件各建物の引渡し
を受けてから現在に至るまで，本件各建物に居住しているが，本件各建物に
ついては，いずれも地盤沈下等の不具合は生じていない。
また，平成１８年９月試掘の際に採取された上記黒色の液体は，木くず等
が嫌気性の状態で地中に埋められ，金属硫化物が生成されたために黒色にな
ったものであり，有害というわけではない。そして，上記黒色の液体や同じ
く平成１８年９月試掘の際に採取された土壌に含まれる成分（カドミウム，
六価クロム，鉛，ひ素，シアン，有機りん等）を検査した結果，ひ素につい
て，原告Ｂ２方敷地の土壌において加須市環境保全条例による基準値（以下
「基準値」という。）を１ℓ当たり０．００７ｍｇ上回ったほかは，いずれ
も基準値を下回っていた。
（甲１９の３・５，乙２の１∼１０，乙１３，弁論の全趣旨）
(11)被告Ａ１は，平成１８年４月３０日，Ｉとの間で，本件各土地の近隣に
所在する加須市ａ町ｂ番ｃ及び同所ｄ番の土地（合計２３７２㎡）を４５０
０万円で同社に売却する旨の契約を締結した。その際，被告Ａ１は，Ｉに対
し，この土地には廃棄物が埋設されていたが，深さ約５ｍまで撤去したもの
の，深さ７ｍ位まで廃棄物が埋設されている可能性があるので，建物建築の
際には地盤補強工事を施した方が望ましいことを説明し，同社との間で瑕疵
担保責任を負わない旨を合意している。
（甲２２，乙２１，２２）
２争点(1)（本件各契約につき錯誤無効，瑕疵担保責任若しくは説明義務違反
による解除又は詐欺取消しが認められるか）について
(1)錯誤無効の主張について
本件各土地には，前記１(8)及び(9)のとおり，コンクリートガラ，アスフ
ァルト片等のさまざまな種類の廃棄物（産業廃棄物）が埋設されている。し
かしながら，本件各土地に埋設されている廃棄物の中には医療系の廃棄物は
含まれておらず（原告らは，廃棄物の中には注射針等の医療系廃棄物も含ま
れている旨主張し，これに沿う証拠（甲８）もあるが，平成１８年９月試掘
の際や，当裁判所の鑑定の際の調査においても医療系廃棄物が出土したこと
はうかがわれないことに照らせば，医療系廃棄物が本件各土地に埋設されて
いるとまでは認めることはできない。），平成１８年９月試掘の際に本件各
土地から浸み出した黒色の液体は有害なものではなく，当該液体や本件各土
地から採取された土壌についても，わずかに原告Ｂ２方敷地の土壌について
ひ素が基準値を上回ったにすぎないことからすれば，本件各土地の地中に埋
設されている廃棄物は，原告らの健康に悪影響を与えるものではないものと
認めることができる。また，本件各土地については，前記１(4)のとおり地
盤改良工事が行われており，同(10)のとおり本件各建物には現在に至るまで
地盤沈下等の不具合が生じていないことからすれば，本件各建物の安全性は
確保されているものと認めることができる。
そうであるとすれば，原告らが本件各土地を購入した価格ではともかく，
ある程度減価した価格で本件各土地を購入する者がいることは当然想定され
るのであって，原告らが居宅の建築目的で本件各土地を購入したことを勘案
しても，一般取引上の通念に照らして，本件各土地を購入する者がいないと
か，本件各土地の客観的価値が零であると認めることはできないから，原告
らが本件各契約を締結した時点において，本件各土地には廃棄物が埋設され
ていないとの錯誤に陥ったとしても，これが要素の錯誤に当たるものと認め
ることはできない。したがって，原告らが本件各土地に廃棄物が埋設されて
いることにつき錯誤に陥ったか否か，錯誤に陥ったことにつき重過失がある
か否か等の点について判断するまでもなく，本件各売買契約が錯誤により無
効であると認めることはできず，同様に本件各請負契約が無効であると認め
ることもできない。
(2)瑕疵担保責任又は説明義務違反に基づく解除の主張について
ア(ア)上記(1)のとおり，原告らは居住目的で本件各契約を締結したもの
であるところ，本件各土地に埋設されている廃棄物が原告らの健康に被
害を与えたり本件各建物の安全性に影響を与えたりするものではなく，
したがって，本件各土地及び本件各建物において日常生活を送る上で格
別の支障があるとは認められないが，前記のような大量の廃棄物が広範
囲にわたって埋設されているという嫌悪すべき事情があり，これに加え
て，将来増改築する場合，本件各建物の建築の際のように，地盤改良工
事あるいは廃棄物の撤去のために費用を要することも予想されることか
らすると，本件各土地は，通常有すべき性質を欠いているというべきで
あり，この意味において瑕疵があるということができる。
(イ)被告らは，原告Ｂ２方敷地及び原告Ｂ４方敷地については，埋設さ
れている産業廃棄物は極めて少なく，瑕疵には当たらない旨主張する。
そのように主張する根拠は，当裁判所の鑑定の結果に基づくものと考え
られるが，同鑑定においては，本件各土地の各１か所（原告Ｂ５方敷地
については２か所）について機械ボーリングによる調査，各３∼７か所
についてハンドオーガーによる調査が，それぞれ行われたにすぎず，こ
れらの調査結果から原告Ｂ２方敷地及び原告Ｂ４方敷地について埋設さ
れている廃棄物が極めて少ないと即断することはできず，かえって，前
記１(5)のとおり，原告Ｂ２方敷地内からはペットボトルやビニール，
生ごみ等の廃棄物も出土していることからしても，上記各敷地における
廃棄物の埋設状況が他の本件各土地のそれと著しく異なるとは認め難い
のであって，被告らの上記主張は採用することができない。
(ウ)また，被告らは，被告Ａ１において，本件各契約の締結の際あるい
はこれに先立ち，前記１(2)の廃棄物が出土した旨を原告らに告げてお
り，同(5)の平成１６年１１月２２日に廃棄物が出土した旨もそのころ
原告らに告げた旨主張し，被告Ａ２も，その陳述書（乙１４）及び本人
尋問においてこれに沿う陳述をしている。
しかしながら，原告らは，前記１(2)の被告Ａ２の説明によって，本
件各土地にはコンクリートのがれき程度のものが埋まっていたが，それ
は除去されたものと認識していたのであるし，平成１６年１１月２２日
に廃棄物が出土したことについては，原告Ｂ２及び同Ｂ３以外の原告ら
が知っていたと認めるには足りない上，原告Ｂ２及び同Ｂ３についても，
その後の同年１２月１日の試掘には立ち会うことができず，試掘後の穴
に廃棄物がなかったことから，それ以上には廃棄物が本件各土地に埋設
されていないと考えたのであるから，結局，原告らにおいて，本件各土
地及び本件各建物の引渡しを受けた後である平成１８年９月試掘のころ
までに本件各土地に前記のような種々の産業廃棄物が大量に埋設されて
いると認識していたとは認められない。
したがって，原告らが上記のような産業廃棄物の存在を認識して本件
各契約を締結したとか，同廃棄物の存在を容認して本件各土地及び本件
各建物の引渡しを受けたと認めることはできないから，同廃棄物の存在
が隠れた瑕疵に当たることは明らかである。
(エ)被告らは，原告らは本件各土地に産業廃棄物が埋設されていること
を本件各土地及び本件各建物の引渡しを受けるまでには知っていたとい
うべきであるから，仮に被告Ａ１に瑕疵担保責任が認められたとしても，
１年の除斥期間が既に経過している旨主張するが，上記(ウ)のとおり，
原告らが上記引渡し時において本件各土地に大量の産業廃棄物が埋設さ
れていることを認識していたとは認めることができない上，前記１(3)
のとおり，本件各売買契約には，被告Ａ１が負う瑕疵担保責任の期間を，
本件各土地の引渡日から２年間とする本件特約があるのであるから，民
法５７０条の適用は排除されていると解すべきであり，上記主張はその
前提を欠く（なお，原告Ｂ６については，後記のとおり同条の適用が認
められる。）。
ところで，被告らは，原告Ｂ６については，引渡しから解除の通知ま
でに２年間が経過しているから，本件特約により被告Ａ１は瑕疵担保責
任を負わない旨主張する。しかしながら，被告Ａ１は，本件各契約を締
結する前の平成１６年４月ころに行われた造成工事の際に本件各土地か
らコンクリートガラ等の廃棄物が出土し，本件各土地を深さ１ｍ前後掘
削して，４ｔトラックで延べ２０∼３０台を要する量の廃棄物を搬出し
たというのであるから，その当時においても本件各土地に更にコンクリ
ートガラを中心とする廃棄物が埋まっている可能性があることを予測し
得たものであり，また，本件各土地を調査することにより，廃棄物の埋
設状況を容易に把握することができたにもかかわらず，そのような調査
をすることなく，原告Ｂ６に対して廃棄物がなお存在する可能性がある
ことについての説明もしないまま，同原告との間で本件各契約を締結し，
その後も同原告に原告Ｂ６方敷地及び原告Ｂ６方建物を引き渡すまでの
間に前記１(4)のとおり原告Ｂ６方敷地から廃棄物が出土しているのに，
同原告に上記のような説明もせず，原告Ｂ６方敷地における廃棄物の埋
設状況を調査することもせずに同原告に原告Ｂ６方敷地及び原告Ｂ６方
建物を引き渡したという事実経過に照らすと，民法５７２条の趣旨に照
らし，同原告に対し，信義則上本件特約の効力を主張することはできな
いと解するのが相当である。この場合，同原告との関係では，原告Ｂ６
方敷地の売買契約に関して同法５７０条が適用されることになると解さ
れる。そして，同原告が原告Ｂ６方敷地に大量に産業廃棄物が埋設され
ていることを知ったのは，上記(ウ)のとおり，平成１８年９月試掘の際
と認められ，同原告が被告Ａ１に対して契約解除の意思表示をしたのは，
別紙一覧表のとおり平成１８年１２月１９日であるから，結局，被告Ａ
１は，同原告に対しても瑕疵担保責任を負うべきものと認められる。
(オ)進んで，本件各土地につき上記の瑕疵があることにより，原告らが
本件各売買契約を解除することができるかについて検討する。
原告らは，日々起居する家の下に大量の廃棄物が埋まっていることに
よって平穏な日常生活を送るという本件各契約の目的を達することがで
きない旨主張するけれども，上記(ア)のとおり，本件各土地の地中に産
業廃棄物が埋設されているからといって，原告らが本件各土地及び本件
各建物において日常生活を送ること自体に支障はなく，このことは心理
的な嫌悪感にとどまるものであるし，将来の増改築の際にも地盤改良工
事ないし廃棄物の撤去に費用を要することが予想されるという程度のも
のであることからすると，本件各土地に上記の瑕疵があるからといって，
これにより本件各契約の目的を達することができないと認めることはで
きず，原告らは，民法５７０条，５６６条１項前段により本件各契約を
解除することはできないというべきである。
イまた，被告Ａ１が，本件各契約を締結した際に，本件各土地にコンクリ
ートガラを主体とした廃棄物が埋設されていたことを認識していたとして
も，平成１８年９月試掘や当裁判所の鑑定によって明らかになったような
種々の種類の産業廃棄物が大量に埋設されていることまでを実際に認識し
ていたと認めるに足りる証拠はなく，上記ア(オ)のとおり，本件各土地に
廃棄物が埋設されていることによって，本件各契約を締結する目的を達す
ることができないということもできないから，原告ら主張の説明義務違反
を理由に本件各契約を解除することもできないというべきである。
(3)詐欺取消しの主張について
上記のとおり，被告Ａ１において，本件各契約の締結時に，本件各土地に
種々の種類の産業廃棄物が大量に埋設されていることまで認識していたと認
めるに足りる証拠はないから，被告Ａ１が原告らを欺罔して本件各契約を締
結させたと認めることはできない。したがって，詐欺取消しを前提とする原
告らの主張は採用することができない。
３争点(2)（瑕疵担保責任又は説明義務違反を理由とする損害賠償請求の当
否）について
(1)前記２(2)のとおり，本件各土地には種々の産業廃棄物が大量に埋設され
ているという瑕疵があるから，被告Ａ１は，この瑕疵により原告らが被った
損害を賠償すべき義務がある。
(2)そこで，原告らが被った損害の額について検討する。
原告らは，本件各土地の客観的な取引価値は零であり，そのような土地上
に建築された本件各建物の客観的な取引価値も零である旨主張するけれども，
既に説示したところからすると，本件各建物には瑕疵はなく，本件各土地に
ついても，客観的な取引価値が零であると認めることはできない。
そして，Ｊ作成の不動産鑑定評価書（乙１８）は，廃棄物が埋設されてい
ることによって，本件各土地につきいずれも２６％減額して評価されるとい
うものであるが，不動産業者である被告Ａ１の代表者である被告Ａ２は本件
各土地に廃棄物が埋設されていると知っていたら本件各土地を購入すること
はない旨本人尋問において供述していること，同評価書は減価要因として廃
棄物が埋設されているという心理的嫌悪感を挙げているところ，前記のとお
り，将来増改築される際には，地盤改良工事や廃棄物の撤去に費用を要する
ことが予想され，このことも減価要因と認められること，前記１(11)の事実
などを勘案すると，本件各土地の価額は，上記の瑕疵の存在により，当該瑕
疵がない場合と比較して５０％減価するものと認めるのが相当である。
証拠（乙１８）によれば，本件各土地に廃棄物が埋設されていないとした
場合の評価額は別紙一覧表の「廃棄物がない場合の評価額」欄記載の金額で
あると認められ，この金額から５０％減額した額は同表の「評価額」欄記載
の金額となるところ，当該金額と本件各土地の代金との差である同表の「損
害額」欄記載の金額が上記瑕疵により原告らがそれぞれ被った損害として被
告Ａ１が賠償すべき額と認められる（原告Ｂ２に関しては，前記１(6)のと
おり５０万円の値引きを受けており，同原告に係る「損害額」欄記載の金額
は，この５０万円を控除した後の金額である。）。
(3)また，仮に，被告Ａ１に説明義務違反が認められるとしても，それに基
づく損害の額は，上記(2)の瑕疵担保責任に基づく損害の額を超えるもので
はないと認められる。
４争点(3)（詐欺の共同不法行為等に基づく損害賠償が認められるか）につい
て
前記２(3)のとおり，本件各契約の締結に関して被告らが原告らを欺罔した
と認めるに足りる証拠はないから，被告らの共同不法行為に基づく損害賠償
請求（被告Ａ２については，商法２６６条の３に基づく請求も）はいずれも
理由がない。
５結論
以上によれば，原告らの被告Ａ１に対する請求は，それぞれ別紙一覧表の
「損害額」欄記載の額及びこれに対する訴状送達の日の翌日である平成１９年
６月９日から支払済みまで年５分の割合による金員の支払を求める限度で理由
があるが，その余の請求については理由がなく，被告Ａ２に対する請求は理由
がない。
よって，主文のとおり判決する。
さいたま地方裁判所第６民事部
裁判長裁判官加藤正男
裁判官村主幸子
裁判官谷藤一弥
（別紙物件目録，廃棄物埋設状況及び調査位置図省略）

戻る