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主文
１⑴一審被告の控訴に基づき，原判決中，一審被告敗訴部分を取
り消す。
⑵上記部分につき，一審原告の請求をいずれも棄却する。
２⑴一審原告の控訴を棄却する。5
⑵一審原告の当審における附帯控訴に基づく追加請求を棄却
する。
３訴訟費用は，第１，２審を通じ，すべて一審原告の負担とする。
事実及び理由
第１控訴の趣旨等10
１一審原告の控訴の趣旨
⑴原判決中，一審原告敗訴部分を取り消す。
⑵一審被告は，一審被告が消費者との間で，住宅の賃貸借契約（以下「原契
約」という。）から生ずる原契約賃借人の原契約賃貸人に対する賃料債務等に
つき一審被告が保証を受託するとともに，同保証委託契約に基づく原契約賃15
借人の一審被告に対する求償債務等について連帯保証人から保証を受ける
ことを内容とする消費者契約（以下「本件差止対象契約」という。）を締結す
るに際し，次のアからエまでの契約条項を含む消費者契約の申込み又は承諾
の意思表示を行ってはならない（なお，原判決別紙１契約条項目録（以下，
単に「契約条項目録」という。）中，「甲」は原契約賃貸人を，「乙」は原契約20
賃借人を，「丙」は連帯保証人を，「丁」は一審被告をそれぞれ意味する。原
判決別紙３においても同じ。）。
ア契約条項目録記載の１３条１項のような，家賃債務保証受託者である一
審被告に原契約賃貸人と原契約賃借人間の賃貸借契約（原契約）を無催告
解除する権限を付与する趣旨の条項25
イ契約条項目録記載の１３条１項のような，一審被告が原契約の無催告解
除権を行使することについて，原契約賃借人に異議がない旨の確認をさせ
る趣旨の条項
ウ契約条項目録記載の１４条１項のような，一審被告が原契約賃借人に対
して事前に通知することなく原契約賃貸人に対する保証債務を履行するこ
とができるとする条項5
エ契約条項目録記載の１４条４項のような，一審被告が原契約賃借人に対
し求償権を行使するのに対し，原契約賃借人及び連帯保証人が原契約賃貸
人に対する抗弁をもって一審被告への弁済を拒否できないことをあらかじ
め承諾する条項
⑶一審被告は，上記⑵アからエまでに係る条項が記載された契約書ひな形が10
印刷された契約書用紙を廃棄せよ。
⑷一審被告は，その従業員らに対し，原判決別紙２の内容記載の書面を配布
せよ。
２一審原告の附帯控訴の趣旨（一審原告は，当審において，原判決主文第１項
及び第２項に係る請求の予備的請求として，次の請求を追加した。）15
一審被告は，一審被告が消費者との間で本件差止対象契約を締結するに際し，
次の⑴から⑷までの契約条項の全部を含む消費者契約の申込み又は承諾の意思
表示を行ってはならない。
⑴契約条項目録記載の１８条２項２号のような，原契約賃借人が賃料等の支
払を２か月以上怠り，一審被告において合理的な手段を尽くしても原契約賃20
借人本人と連絡がとれない状況の下，電気・ガス・水道の利用状況や郵便物
の状況等から原契約の目的たる賃借物件（以下，単に「賃借物件」という。）
を相当期間利用していないものと認められ，かつ，賃借物件を再び占有使用
しない原契約賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するときに，原契
約賃借人が明示的に異議を述べない限り，賃借物件の明渡しがあったものと25
みなす権限を一審被告に付与する条項
⑵契約条項目録記載の１８条３項のような，一審被告が，同目録記載の１８
条２項２号に基づき，原契約賃借人が賃料等の支払を２か月以上怠り，一審
被告において合理的な手段を尽くしても原契約賃借人本人と連絡がとれない
状況の下，電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から賃借物件を相
当期間利用していないものと認められ，かつ，賃借物件を再び占有使用しな5
い原契約賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するときに，原契約賃
借人が明示的に異議を述べない限り，賃借物件の明渡しがあったものとみな
す場合において，一審被告が本件建物内等に残置する原契約賃借人の動産類
を任意に搬出・保管することに原契約賃借人が異議を述べないとする条項
⑶契約条項目録記載の１９条１項のような，一審被告が，同目録記載の１８10
条２項２号に基づき，原契約賃借人が賃料等の支払を２か月以上怠り，一審
被告において合理的な手段を尽くしても原契約賃借人本人と連絡がとれな
い状況の下，電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から賃借物件を
相当期間利用していないものと認められ，かつ，賃借物件を再び占有使用し
ない原契約賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するときに，原契約15
賃借人が明示的に異議を述べない限り，賃借物件の明渡しがあったものとみ
なし，同目録記載１８条３項に基づき本件建物内等に残置する原契約賃借人
の動産類を任意に搬出・保管する場合において，原契約賃借人が当該搬出の
日から１か月以内に引き取らないものについて，原契約賃借人は当該動産類
全部の所有権を放棄し，以後，一審被告が随意にこれを処分することに異議20
を述べないとする条項
⑷契約条項目録記載の１９条２項のような，一審被告が，同目録記載の１８
条２項２号に基づき，原契約賃借人が賃料等の支払を２か月以上怠り，一審
被告において合理的な手段を尽くしても原契約賃借人本人と連絡がとれな
い状況の下，電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から賃借物件を25
相当期間利用していないものと認められ，かつ，賃借物件を再び占有使用し
ない原契約賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するときに，原契約
賃借人が明示的に異議を述べない限り，賃借物件の明渡しがあったものとみ
なし，同目録記載１８条３項に基づき本件建物内等に残置する原契約賃借人
の動産類を任意に搬出・保管する場合において，一審被告が搬出して保管し
ている原契約賃借人の動産類について，原契約賃借人が，その保管料として5
月額１万円（税別）を一審被告に支払うほか，当該動産類の搬出・処分に要
した費用を一審被告に支払うとする条項
３一審被告の控訴の趣旨
⑴主位的控訴の趣旨
ア原判決中，一審被告敗訴部分を取り消す。10
イ上記部分につき，一審原告の請求を棄却する。
⑵予備的控訴の趣旨
ア原判決中，一審被告敗訴部分を取り消す。
イ上記部分につき，本件を大阪地方裁判所に差し戻す。
第２事案の概要15
１本件訴えの概要等
⑴本件は，適格消費者団体である一審原告が，家賃債務保証業を営む事業者
である一審被告に対し，本件差止対象契約（住宅の賃貸借契約（原契約）か
ら生ずる原契約賃借人の原契約賃貸人に対する賃料債務等につき一審被告
が保証を受託するとともに，同保証委託契約に基づく原契約賃借人の一審被20
告に対する求償債務等について連帯保証人から保証を受けることを内容と
する消費者契約）に含まれる各条項は消費者契約法８条１項３号又は１０条
に規定する消費者契約の条項に該当してその効力が否定されるものである
として，同法１２条３項に基づき，前記第１の１⑵アからエまで及び同２⑴
から⑷までの各条項を含む消費者契約の申込み又は承諾の意思表示の差止25
め（同２の請求は，同⑴を含む消費者契約の申込み又は承諾の意思表示の差
止請求が認容されない場合の予備的請求である。），前記第１の１⑵アないし
エ及び同２⑴の各条項が記載された契約書用紙の廃棄及び一審被告従業員
らに対する原判決別紙２の内容記載の書面の配布を求める事案である。
⑵原審は，一審原告の請求のうち前記第１の２⑴に係る部分（ただし，従業
員らに対する書面配布の請求を除く。）を認容し，その余の請求を棄却した5
ところ，当事者双方が控訴し，一審原告は，附帯控訴の上，当審において，
上記予備的請求を追加した。
２前提事実（当事者間に争いがないか，掲記の証拠等により容易に認定するこ
とができる事実。以下，書証番号は，特記しない限り，各枝番を含む。）
⑴一審原告は，消費者契約法１３条の定めるところにより内閣総理大臣の認10
定を受けた適格消費者団体である（甲１）。
⑵一審被告は，賃貸人から家屋（住居）を賃借しようとする賃借人から保証
委託契約の申込みを受けてこれを締結し，賃貸人と保証契約を締結する事業
（家賃債務保証業）を営む事業者であり，不特定かつ多数の消費者である賃
借人及び連帯保証人との間で，「住み替えかんたんシステム保証契約書」と題15
する契約書（乙３９）を用いて家賃債務保証等に係る契約（以下「本件契約」
という。）を締結している。現在，一審被告が消費者たる原契約賃借人及び連
帯保証人との間で締結している家賃債務保証等に係る契約（本件契約）の具
体的な内容は，原判決別紙３のとおりである（以下，同別紙中の略称は，特
に定義することなく同様に用いることがある。）。20
⑶一審原告は，一審被告に対し，平成２８年８月１日，消費者契約法４１条
１項に基づき，本件契約につき，書面による差止請求をし（甲５），同年１０
月２４日，大阪地方裁判所に本件訴えを提起した。
３争点
本件における争点は，当審における新請求（予備的請求）に係る争点として，25
「本件契約１８条２項２号，同条３項，１９条１項及び同条２項が一体として
消費者契約法に違反するか（争点１６）」を付加するとともに，「消費者契約法
違反が認められる場合の従業員らに対する書面配布の要否（争点１７）」を付
加するほかは，原判決「事実及び理由」中，「第２事案の概要等」の２のとお
りであるから，これを引用する。
ただし，引用に係る原判決に「本件被告解除権付与条項」とあるのは，いず5
れも「本件契約１３条１項前段」に，「本件異議不存在確認条項」とあるのは，
いずれも「本件契約１３条１項後段」に読み替える。
４争点に関する当事者の主張
争点に関する当事者の主張は，次のとおり補正し，後記５で「当審における
当事者の補充主張」を，後記６で「争点１６（本件契約１８条２項２号，同条10
３項，１９条１項及び同条２項が一体として消費者契約法に違反するか）につ
いての当事者の主張」を，後記７で「争点１７（消費者契約法違反が認められ
る場合の従業員らに対する書面配布の要否）についての一審原告の主張」を付
加するほかは，原判決「事実及び理由」中，「第２事案の概要等」の３のとお
りであるから，これを引用する。15
⑴原判決６頁２行目から５行目までを次のとおり改める。
「また，本件契約１３条１項前段は，原契約賃借人が支払を怠った賃料等及
び変動費の合計額が賃料３か月分以上に達したときという要件のみをもっ
て一審被告による無催告解除を許容している。一審被告は，本件契約１３条
１項前段の適用に当たっては，信頼関係破壊に関する従前の判例法理が妥当20
する旨主張するが，その旨の文言は含まれていないのであり，消費者契約法
３条１項１号の規定する明確性の原則からしても，そのような解釈は採用す
ることができない。
さらに，本件契約において，原契約賃貸人による解除については，「原契約
における甲乙間の信頼関係が破壊された場合には」との文言が含まれており25
（１３条４項），これとの対比からしても，一審被告の主張は採用し得ない。」
⑵原判決６頁１８行目の「原契約賃借人は，」の次に「最高裁昭和４３年判決
のいう催告しなくてもあながち不合理とは認められないような事情の不存
在や，」を加える。
⑶原判決６頁２３行目の「本件被告解除権付与条項は，」を「消費者契約法１
０条にいう任意規定（法令中の公の秩序に関しない規定）には，一般的な法5
理等も含まれるところ（最高裁平成２２年（オ）第８６３号，同年（受）第
１０６６号同２３年７月１５日第二小法廷判決・民集６５巻５号２２６９
頁），本件契約１３条１項前段は，一般的には契約当事者にしか認められない
解除権を，」に改め，同じ行から２４行目にかけての「同契約の解除権限を」
を削る。10
⑷原判決７頁９行目から１０行目にかけての「民法５４１条または民法上の
一般法理」を「民法５４１条，５４２条及び一般的な法理」に改める。
⑸原判決７頁１５行目の「課するものではない。」の次に「原契約賃借人は，
解除事由がある場合には，解除を受容しなければならない地位に置かれるの
であって，そのような地位に置かれた以上，賃貸人以外の者が解除権を行使15
したからといって，原契約賃借人に具体的な不利益（原契約賃貸人の解除に
よる場合を超える格別の不利益）が生ずることはない。」を加える。
⑹原判決８頁５行目の「原契約賃借人に対し，」の次に「委任契約である保証
委託契約に基づき，その事務を遂行するに当たり，」を加える。
⑺原判決１０頁２行目の「また，」から同頁５行目の末尾までを削る。20
⑻原判決１１頁１行目の「原契約を」の次に「無催告で」を加える。
⑼原判決１２頁１２行目の「本件被告解除権付与条項」から同頁１３行目の
「不合理性」までを「一審被告が解除権を行使するという点については争え
ないが，解除事由の不存在のほか，催告しなくてもあながち不合理とは認め
られないような事情の不存在や，原契約当事者間の信頼関係不破壊」に改め25
る。
⑽原判決１４頁８行目の「同人の」を「本件契約の」に改め，同頁９行目の
「原契約賃貸人に対する抗弁」を「原契約賃借人の有する原契約賃貸人に対
する抗弁」に改める。
⑾原判決１４頁１３行目の「を理由とする賃料減額請求（民法６１１条１項）
による賃料の減額」を「による賃料の減額（民法６１１条１項）」に改める。5
⑿原判決１４頁１５行目の「民法４６３条１項で準用する民法４４３条１項」
を「民法４６３条１項」に改め，同頁２２行目及び同頁２３行目から２４行
目にかけての「・４４３条２項」をいずれも削る。
⒀原判決１５頁５行目及び同頁８行目の「・４４３条１項」並びに同頁２１
行目，同頁２３行目及び１６頁１行目の「・４４３条２項」をいずれも削る。10
⒁原判決１６頁５行目の「本件契約の連帯保証人は，」の次に「保証の付従性
に基づき，」を加える。
⒂原判決１６頁７行目の「一般的法理」及び同頁１２行目の「一般法理」を
いずれも「一般的な法理」に改める。
⒃原判決１６頁１２行目の「・４４３条１項」を削る。15
⒄原判決１６頁１６行目の冒頭に「仮に，本件契約１４条１項及び同条４項
が消費者たる原契約賃借人の利益を一方的に害するものとして消費者契約
法１０条違反であるとされるのであれば，連帯保証人は，消費者であるか否
かにかかわらず，保証の付従性に基づき，一審被告に対して，上記各条項が
消費者契約法１０条違反である旨を主張し得るのであるから，」を加える。20
⒅原判決１７頁８頁の「賃貸人に求償権」を「原契約賃借人に求償権」に改
める。
⒆原判決１７頁１２行目の「民法４４３条１項において」を「民法４６３条
１項が，委託を受けた保証人に」に改め，同じ行から１３行目にかけての「連
帯債務者」を「保証人」に改め，同頁１４行目から１５行目にかけての「こ25
のような趣旨」から同頁１６行目の「当てはまる。」までを削る。
⒇原判決１８頁９行目の「よって，」の次に「原契約賃借人としては，」を加
え，同頁１０行目から１１行目の「行使すべきこととすれば」を「行使する
機会があるのであって」に改め，同頁１２行目の「・４４３条１項」を削る。
(21)原判決２２頁８行目の「①ないし④の要件」の次に「（以下「本件４要件」
という。）」を加える。5
５当審における当事者の補充主張
⑴一審原告の補充主張
ア本件契約１３条１項前段が消費者契約法に違反するか（争点１から３ま
で）について
(ｱ)契約条項は，裁判規範としてだけではなく，裁判外紛争解決規範，行10
為規範としての機能も有するところ，その場合には，通常，契約条項の
文言が重視される。本件契約１３条１項前段についてみれば，消費者は，
信頼関係破壊等に関する従前の判例法理など理解することができない
のに対し，事業者たる一審被告は，上記判例法理を知っているが，契約
条項にその文言が含まれていない以上，一審被告から消費者に対して上15
記判例法理が説明されることを期待することはできない。したがって，
少なくとも，本件契約１３条１項前段は，行為規範として機能する場面
においては，原契約賃借人が支払を怠った賃料等及び変動費の合計額が
賃料３か月分以上に達したときという要件のみをもって一審被告によ
る無催告解除を許容する趣旨として機能することとなる。20
消費者契約法１２条３項に基づく差止訴訟は，消費者紛争の防止によ
る消費者保護を目的としているところ，同訴訟においては，事業者が将
来において当該条項の使用を継続した場合の消費者の不利益が考慮さ
れれば足りるのであり，この点において，既に締結された契約に基づき
発生した法的紛争について妥当な結論を得る必要がある個別訴訟とは25
異なる。信頼関係破壊等に関する判例法理は，個別訴訟において妥当な
結論を得るために，限定的な範囲内において契約の条項を有効とする解
釈手法にすぎず，紛争の事前防止を目的とする差止訴訟において用いら
れるべき解釈手法ではない。賃借人保護のための法理である信頼関係破
壊の法理が，消費者紛争の防止を目的とする差止訴訟において，判例法
理を反映させない契約条項を作成・使用している事業者を免責する方向5
で機能するとすれば，本末転倒である。
また，裁判所による限定的な解釈を行わなければ効力を認められない
ような条項は，その解釈について疑義が生じない明確なものであるとは
いえないから，消費者契約法３条１項１号に反する。
したがって，消費者契約法１２条３項に基づく差止訴訟である本件に10
おいては，本件契約１３条１項前段は，その文言どおり，原契約賃借人
が支払を怠った賃料等及び変動費の合計額が賃料３か月分以上に達し
たときという要件のみをもって一審被告による無催告解除を許容する
条項であると解釈した上で，消費者契約法１０条該当性を判断すべきと
ころ，上記解釈を前提とすれば，同条項が消費者契約法１０条に違反し15
て無効であることは明らかである。
(ｲ)仮に，本件契約１３条１項前段について，信頼関係破壊等に関する判
例法理が妥当するとしても，本件契約においては，一審被告による無催
告解除権行使の要件の方が，本件契約１３条４項の定める原契約賃貸人
による無催告解除権行使の要件よりも緩やかである（前者の方が後者よ20
り広範囲である）から，本件契約１３条１項前段が一審被告に無催告解
除権限を付与していることによる原契約賃借人の不利益は大きいもの
といえ，消費者契約法１０条に該当するものといえる。
イ本件契約１３条１項後段が消費者契約法に違反するか（争点４から７ま
で）について25
(ｱ)一審被告が主張するように，原契約賃借人は一審被告が解除権を行使
するという点について争えないというにすぎないのであれば，本件契約
１３条１項前段のみで足りるのであり，同項後段は，積極的な意味を有
しない確認的な規定ということとなるが，そのような解釈は不自然であ
る。むしろ，同項後段に文言上何らの留保もなく，「異議がないことを確
認する」と念を押していることからすれば，同項後段は，仮に一審被告5
が無効な解除権を行使したとしても，原契約賃借人においてはこれを争
う権利を放棄するという趣旨に解するのが自然である。
(ｲ)上記解釈によれば，本件契約１３条１項後段は，一審被告が違法に無
効な無催告解除をし，原契約賃借人に損害を発生させた場合にも，その
損害賠償責任の全部を免除する条項であるといえるから，消費者契約法10
８条１項３号に該当し，また，同法１０条にも該当する。
ウ本件契約１４条１項及び同条４項が消費者契約法に違反するか（争点８
から１１まで）について
本件契約１４条１項及び同条４項が存在することにより原契約賃借人
が受ける不利益（二重払いによる不利益や原契約賃貸人に対し有していた15
相殺等の抗弁を主張する機会を失うことによる不利益）は大きいものとい
うべきである。一審被告の事前通知義務が免除されている以上，毎月同じ
事態が繰り返されることは想定されるのであり，二重払いの不利益が生じ
るのが賃料等の１か月分や更新料等程度にとどまるということはできない。
また，一審被告としては，事前通知義務を免除されなくても，保証債務20
の履行の度に原契約賃借人に対し事前通知をすることができるようにコス
トの算定をすれば足りるのであって，そのコストが削減できないともいえ
ない。事前通知義務が免除されないことによる一審被告の不利益は大きく
ない。他方で，原契約賃借人が原契約賃貸人に対し対抗できる事由を有し
ている場合でも，原契約賃貸人や管理業者にその旨通知することはあり得25
ても，これを家賃債務保証業者である一審被告に通知しようとは思い付か
ないのが通常であり，これを消費者たる原契約賃借人に期待するのは無理
がある。
以上によれば，本件契約１４条１項及び同条４項は消費者契約法１０条
に違反し無効である。
エ本件契約１８条２項２号が消費者契約法に違反するか（争点１２から１5
５まで）について
(ｱ)本件契約１８条２項２号が消費者契約法に違反するかを判断するに当
たって，同条３項，１９条１項及び同条２項の内容を考慮することは妨
げられないというべきである。そうであるところ，原判決第２の３⑿で
摘示されている一審原告の主張のとおり，本件契約１８条２項２号は，10
本件契約１８条３項，１９条１項及び同条２項と相まって，一審被告に
よる自力救済を正当化するものである。
(ｲ)占有権の放棄の意思表示は，積極的に明示されなければならないので
あって，特に，賃借物件内に動産類を残置しているなど所持の事実をそ
のままにしている場合には，積極的・明示的な意思表示もないのに，客15
観的・外形的な事実から占有の放棄の意思表示を推認し，占有権が消滅
したと判断することはできないというべきである。そうすると，本件契
約１８条２項２号は，原契約賃借人がなお占有権を有している場合にま
で，賃借人の占有権が消滅したものとして賃借物件を明け渡したものと
みなし，賃借人において明渡しの事実を争うことをできなくするもので20
あるから，民法における原則と例外を逆転させるものである。また，本
件契約１８条３項等は，同条２項２号の適用を前提として，一審被告に
よる動産類の搬出・保管，処分を許容するものであり，一審被告による
違法な自力救済を許容するものである。
このような点からすれば，本件契約１８条２項２号は，本件契約１８25
条３項，１９条１項及び同条２項と相まって，消費者契約法８条１項３
号に該当し，あるいは，同法１０条に該当するものというべきである。
(ｳ)一審被告は，消費者契約法８条１項３号に関し，事業者の責任を排除
する条項（責任排除条項）と事業者の義務を排除する条項（義務排除条
項）は区別されるべきで，消費者契約法８条１項３号は責任排除条項に
のみ適用される旨主張する。しかし，使用者の義務を排除することによ5
って義務違反があり得ないこととなり，責任が生じなくなるのであるか
ら，義務排除条項は究極の責任排除条項ともいうべきものであって，義
務の排除という体裁を繕えば同号の適用を免れられるとするのは著し
く不当である。
⑵一審被告の補充主張（本件契約１８条２項２号が消費者契約法に違反する10
か（争点１２から１５まで）について）
ア賃借物件の明渡しは，原契約賃借人の事務に属し，これを第三者である
一審被告が代わって行う場合には，賃借人本人の意思又は利益に反するこ
とが明らかである場合を除き，事務管理として違法性が阻却される。本件
契約１８条２項２号は，基本的には事務管理が成立し得る場面を念頭に置15
き，これを民法の抽象的な規定にゆだねるのではなく，契約条項をもって
明文で具体的に要件を定めるものである。すなわち，本件契約１８条２項
２号（並びに同条３項，１９条１項及び同条２項）は，事務管理の要件を
敷衍したものであり，任意規定の適用による場合に比して原契約賃借人の
権利を制限し，又は義務を加重するものとはいえない。20
イ本件契約１８条２項２号が定める本件４要件をいずれも満たす場合で
あって，原契約賃借人が明示的に異議を述べないときに，賃借物件の明渡
しがあったものとみなされることにより原契約賃借人が不利益を受ける
という場合は，現実には全く想定されないか，仮に想定されるとしても，
極めて限定的な場合にすぎない（現に，一審原告においても，そのような25
場合を具体的に例示することができていない。）。なお，本件４要件は，一
審被告の主観的判断が入る余地が極力排除され，かつ，その適否は客観的
に判断することができるようになっているから，本件契約１８条２項２号
の要件を満たさないにもかかわらず，誤って同条項が適用される場合とい
うのはにわかに想定し難いし，その適否については事後的に検証すること
ができる。そうすると，同条項の要件を満たさない場合にもこれが適用さ5
れ，それにより原契約賃借人が不利益を受けるという可能性をあえて考慮
する理由はないというべきである。
他方で，同条項が適用されることにより，原契約賃借人（及び連帯保証
人）は，原契約賃借人が適式に賃借物件の明渡しをせずに生活の本拠を他
に移したような場合であっても，賃料相当損害金の支払といった以後の責10
任を免れることができ，極めて大きな利益を享受することができる。一審
被告もまた，同条項を適用することにより，誰一人として望まないような
無用な法的手続を回避し，円滑な明渡し及び保証責任からの解放を実現す
ることができる。
ウそもそも，本件契約１８条２項２号は，同号所定の要件を満たす場合に，15
一審被告に賃借物件の明渡しがあったものとみなす権限を付与する条項
にすぎず，同条項それ自体によって，直ちに原契約賃借人の権利が制限さ
れ，又はその義務が加重されるような事態は生じ得ないことからしても，
本件契約１８条２項２号が消費者契約法１０条に該当しないことは明ら
かである。20
６争点１６（本件契約１８条２項２号，同条３項，１９条１項及び同条２項が
一体として消費者契約法に違反するか）についての当事者の主張
⑴一審原告の主張
仮に，本件契約１８条２項２号それのみでは消費者契約法違反といえない
としても，一審原告が争点１２から１５までについて主張するところからす25
れば，本件契約１８条２項２号，同条３項，１９条１項及び同条２項は一体
として，一審被告による自力救済を正当化するものとして，消費者契約法８
条１項３号に該当し，あるいは，同法１０条に該当するものというべきであ
る。
⑵一審被告の主張
ア事業者に対し，一定の権限を付与するにすぎない条項については，消費5
者契約法８条１項３号該当性を認める余地はないところ，一審被告におい
て賃借物件内に残置した動産類を任意に搬出・保管することに原契約賃借
人が異議を述べないとする本件契約１８条３項や，一審被告において随意
に動産類を処分することに原契約賃借人が異議を述べないとする本件契
約１９条１項は，いずれも一審被告に対して一定の権限を付与する条項に10
すぎず，一審被告の不法行為により原契約賃借人に生じた損害を賠償する
責任を免除する趣旨を含むものではないから，これらの条項が消費者契約
法８条１項３号に該当することはない。
また，本件契約１９条２項は，原契約賃借人が一定の費用負担を約する
条項にすぎないから，消費者契約法８条１項３号に該当する余地はない。15
イ一審被告が上記５⑵で主張するところによれば，本件契約１８条２項２
号と同条３項，１９条１項及び同条２項とを一体として見たとしても，こ
れらの条項が消費者契約法１０条に該当するということはできない。
７争点１７（消費者契約法違反が認められる場合の従業員らに対する書面配布
の要否）についての一審原告の主張20
一審被告が従業員らに対し契約書用紙の廃棄を命じたとしても，従業員らに
おいて，契約書用紙の廃棄をしなければならない理由や，廃棄を命じられた契
約書用紙を使った契約の締結が禁じられる根拠を十分に理解しないことが考え
られ，一審被告によって消費者契約法違反の契約が締結される危険性を完全に
排除することができない。原判決別紙２の内容記載の書面が従業員らに配布さ25
れて初めて，従業員らにおいて契約書用紙を廃棄することの重要性を十分に認
識でき，上記危険性を解消することが可能となる。
したがって，従業員らに対する書面配布を求める部分を含め，一審原告の請
求は認容されるべきである。
第３当裁判所の判断
１本件契約１３条１項前段が消費者契約法に違反するか（争点１から３まで）5
について
⑴本件契約１３条１項前段の解釈（争点１）について
ア本件契約１３条１項前段は，一審被告は，原契約賃借人が支払を怠った
賃料等及び変動費の合計額が賃料３か月分以上に達したときは，無催告に
て原契約を解除することができるものとすることを定めており，その文言10
のみからすれば，原契約賃借人が支払を怠った賃料等及び変動費の合計額
が賃料３か月分以上に達したときという要件のみをもって一審被告によ
る原契約の無催告解除を許容する趣旨とみる余地がないではない。
しかしながら，家屋の賃貸借契約において，一般に，賃借人が賃料を１
か月分でも遅滞したときは催告を要せず契約を解除することができる旨を15
定めた特約条項については，賃貸借契約が当事者間の信頼関係を基礎とす
る継続的契約関係であることに鑑み，賃料が約定の期日に支払われず，こ
のため契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認め
られないような事情が存する場合に，無催告での解除権の行使を許す旨を
定めた規定であると解されている（最高裁昭和４３年判決）。また，賃料の20
不払に対し賃貸人からの催告があったにもかかわらず，なお賃料が支払わ
れない場合であっても，当事者間の信頼関係を破壊するものとは認められ
ない特段の事情があるときは，債務不履行による賃貸借契約の解除は認め
られないものと解されている（最高裁昭和３７年（オ）第７４７号同３９
年７月２８日第三小法廷判決・民集１８巻６号１２２０頁等）。そして，こ25
れらの解釈は，最高裁判所における判例法理として確立しており，これを
前提とした裁判実務が数十年という長期間にわたり確固たるものとして定
着してきていることは裁判所に顕著である。そして，上記判例法理は賃貸
借契約が当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約関係であることを根
拠とするものであり，賃貸借契約のこのような契約類型としての性質は今
日においても変わるところがないことからすれば，上記判例法理は，現時5
点において賃貸借契約を規律する実体法規範の一部を成しているというこ
とができる。また，上記のような判例法理の根拠に鑑みると，上記判例法
理は，契約当事者である賃貸人による解除権の行使の場合に限らず，賃貸
人から解除権行使の権限を付与された者による当該解除権の行使の場合に
も当然に適用されるものというべきである。10
そうすると，一般的に，家屋の賃貸借契約においては，上記判例法理が
前提とされているのが通常であると解されるところ，本件契約についても，
一審被告は，本件において，上記判例法理を前提としている旨主張してい
るほか，現に，一審被告が賃料不払のあった原契約賃借人に対し送付して
いる通知書（乙３）にも「賃料等の滞納の事実は本件賃貸借契約上の重大15
なる債務不履行であり，当事者間の信頼関係を破壊する特段の事情に相当
致します」との文言が記載されており，本件記録によっても，一審被告が
あえて本件契約の適用について上記判例法理を除外していることをうかが
わせる事情は何ら見当たらない。
以上によれば，本件契約においては，上記判例法理が当然の前提とされ20
ていると解することができるというべきであり，これは，原契約賃貸人に
よる解除権の行使に限らず，一審被告が本件契約１３条１項前段によって
付与された解除権を行使する場合にも妥当するものということができる。
イ(ｱ)これに対し，一審原告は，消費者契約法１２条３項に基づく差止訴訟
においては，契約の条項は文言どおり解釈されるべきであって，限定的25
な解釈をすべきではないとして，本件契約１３条１項前段には上記判例
法理は適用されない旨主張する。
確かに，消費者契約法が，消費者と事業者とでは情報の質及び量並び
に交渉力に格差があること等に鑑み，事業者に対し，消費者契約の条項
を定めるに当たっては，消費者契約の内容が，その解釈について疑義が
生じない明確なもので，かつ，消費者にとって平易なものになるよう配5
慮することを求めている（同法１条，３条１項１号）ことに加え，同法
の定める差止請求制度は，個別具体的な紛争の解決を目的とするもので
はなく，契約の履行などの場面における同種紛争の未然防止・拡大防止
を目的として設けられたものであることをも勘案すると，同法１２条３
項に基づく差止訴訟においては，当該消費者契約の条項の文言を基礎と10
した解釈が優先されるべきであるといえる。
しかしながら，上記アのとおり，賃貸借契約におけるいわゆる無催告
解除特約の効力や，賃料不払を原因とする債務不履行による賃貸借契約
の解除の要件に関する上記判例法理は，賃貸借契約を規律する実体法規
範の一部を成しているということができるのであって，契約の文言上は，15
上記判例法理を適用する旨が定められなかったとしても，特にこれを排
除することが明らかとされているなど特段の事情のない限り，当該契約
にも上記判例法理が適用されると解するのが相当であり，このことは，
消費者契約法１２条３項に基づく差止訴訟であるか，個別具体的な紛争
の解決を目的とする一般の民事訴訟（個別訴訟）であるかによって異な20
るところはないというべきである。
上記のとおり，消費者契約法自体や同法が定める差止請求制度の趣
旨・目的に照らせば，消費者契約の条項の文言を基礎とした解釈が優先
されるべきであるとしても，そのことから直ちに，明示的な文言がない
限り，上記判例法理のような一般的・抽象的に妥当する規律を適用する25
ことまでが禁じられるというべき合理的根拠を見いだすことは困難で
ある。
したがって，一審原告の上記主張は，採用することができない。
(ｲ)また，一審原告は，原契約賃貸人による解除を定めた本件契約１３条
４項では信頼関係の破壊が無催告解除の要件である旨明示されている
のであるから，その対比からしても，同条１項は判例法理を適用しない5
旨定める趣旨である旨主張する。しかしながら，一審被告は，本件契約
１３条４項において信頼関係の破壊を無催告解除の要件として定めて
いるのは，原契約賃貸人は，原契約賃借人に賃料等の不払があっても一
審被告から保証債務の履行を受けることにより経済的損失を容易に回
復することができるのであり，このような地位にある原契約賃貸人が原10
契約を解除するには，積極的な要件（原契約賃貸人において主張立証責
任を負うべき事実）として信頼関係が破壊されたことが必要であるとい
う趣旨によるものである旨主張するところ，この主張には相応の合理性
があるということができる。このような本件契約１３条４項の規定の趣
旨に鑑みると，同項が信頼関係の破壊を無催告解除の要件として規定し15
ているからといって，同条１項前段が上記判例法理の適用を排除する趣
旨を含むものであると解することはできない。
したがって，一審原告の上記主張は，採用することができない。
ウ以上によれば，本件契約１３条１項前段は，上記アのいわゆる無催告特
約の効力に関する判例法理が適用されることにより，原契約賃借人が支払20
を怠った賃料等及び変動費の合計額が賃料３か月分以上に達したことと
いう要件のほか，契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合
理とは認められないような事情があることを要件として，一審被告による
無催告解除権の行使を認める規定であると解される（なお，本件契約１３
条１項前段による賃貸借契約の解除にも上記アの賃料不払を原因とする25
債務不履行による賃貸借契約の解除の要件に関する判例法理が適用され
るが，無催告解除の要件を満たす場合には，通常，当事者間の信頼関係を
破壊するものとは認められない特段の事情を欠く場合が多いと考えられ
る。）。
⑵本件契約１３条１項前段の消費者契約法１０条該当性（争点２及び争点３）
について5
ア解除の要件の点について
民法５４１条及び５４２条は，賃貸借契約にも適用があるものと解され
るところ，本件契約１３条１項前段は，民法５４２条１項の定める事由以
外の事由がある場合にも，同法５４１条の履行の催告なく原契約を解除す
ることを認める点において，任意規定の適用による場合に比し，消費者で10
ある原契約賃借人の権利を制限するものであるというべきである。
もっとも，上記⑴で説示したとおり，一審被告が上記条項に基づいて無
催告解除権を行使するためには，上記条項が明文をもって定める，原契約
賃借人が支払を怠った賃料等及び変動費の合計額が賃料３か月分以上に達
したことという要件に加えて，上記⑴アのいわゆる無催告解除の効力に関15
する判例法理の適用により，契約を解除するに当たり催告をしなくてもあ
ながち不合理とは認められないような事情があることが要件となるものと
解される。そうであるところ，そもそも，賃借人の賃料支払義務が賃貸借
契約の要素を成す賃借人の基本的かつ重要な債務であることからすれば，
賃借人が支払を怠った賃料等及び変動費の合計額が賃料３か月分以上に達20
するという事態は，それ自体が，賃貸借契約の基礎をなす当事者間の信頼
関係を大きく損なう事情というべきであり，そのことに加えて，契約を解
除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような
事情がある場合に，原契約賃借人が原契約の解除前に履行の催告を受けら
れない不利益の程度がさして大きくないことは，おのずから明らかという25
べきであるから，上記条項は，信義則に反して消費者である原契約賃借人
の利益を一方的に害するものとはいえない。
なお，一審原告は，一審被告による無催告解除権行使の要件の方が，本
件契約１３条４項の定める原契約賃貸人による無催告解除権行使の要件よ
りも緩やかであるから，本件契約１３条１項前段が一審被告に無催告解除
権限を付与していることによる原契約賃借人の不利益は大きい旨主張する5
が，本件契約１３条１項前段の消費者契約法１０条後段該当性を検討する
に当たって，本件契約１３条４項の要件と比較すべき合理的根拠は見当た
らないから，一審原告の上記主張は，採用することができない。
したがって，本件契約１３条１項前段が，無催告解除を認めている点に
ついては，消費者契約法１０条に該当するものとは認められない。10
イ解除権行使の主体の点について
(ｱ)解除権とは，一定の事由が生じたときに，契約の当事者が一方的意思
表示により契約を終了させる権利であり，契約の拘束力から契約当事者
を解放することを目的とするものであるが，民法上，解除事由が発生す
ることにより当然に契約が終了するとはされておらず，解除権を行使し15
て契約を終了させるかどうかは，解除権者の意思にゆだねられている
（民法５４１条，５４２条）。このような解除権の内容，性質，目的等に
照らせば，解除権は，通常は，契約当事者に認めれば足りるのであり，
民法もこれを当然の前提としているということができる。
そうであるところ，契約当事者以外の第三者に解除権を認めると，解20
除権者の有する契約を終了させるかどうかの意思決定の自由が阻害さ
れ得ることとなるが，これを，当該契約の相手方（解除権の行使を受け
る当事者）から見れば，本来の解除権者以外の者の意思決定により契約
を終了させられる地位に立つことを意味する。上記のとおり，民法は，
解除権を行使して契約を終了させるかどうかを解除権者の意思にゆだ25
ねているから，契約の相手方としては，解除事由が発生したからといっ
て直ちに契約を終了させられることはなく，当該解除権者と交渉し，そ
の了解を得るなどして，契約を終了させられる事態を避けることもでき
るのであるが，契約の相手方がこのようにして契約の終了を回避する機
会を有するのは，民法が上記のような制度を採用した結果であるという
ことができ，そのような機会を有することをもって，契約の相手方が有5
する法律上の利益と位置付けることも必ずしも不可能・不合理ではない。
しかるに，契約当事者以外の第三者に解除権が認められれば，契約を終
了させられる事態を避けるために交渉し，理解を得るなどしなければな
らない相手が増えるのみならず，賃貸借契約が当事者間の信頼関係を基
礎とする継続的契約関係であることからすると，契約の相手方にとって，10
契約当事者以外の者に対する上記のような交渉等は，契約当事者の場合
と比べてより困難なものとなるであろうことは容易に推測されるので
あり，その分，契約を終了させられる可能性が増すということができる。
そうであるとすれば，本件契約１３条１項前段が，原契約の当事者で
ない一審被告に解除権を付与している点については，任意規定の適用に15
よる場合に比し，原契約賃貸人の権利を制限するものであるというのみ
ならず，消費者である原契約賃借人の権利を制限する側面も有するとい
うべき余地がある。
(ｲ)そこで，本件契約１３条１項前段が一審被告に解除権を付与している
ことが信義則に反して消費者である原契約賃借人の利益を一方的に害20
するものに当たるか否かについて検討する。
ａ本件契約において，一審被告は，原契約賃貸人に対し，①賃料等
の支払債務，②光熱費等の変動費（ただし変動費上限額まで）の支
払債務，③原契約終了の日の翌日から賃借物件の明渡し済みまでの
賃料等相当損害金の支払債務（ただし最長で４８か月分），④原状回25
復費用，早期解約違約金及び更新料の支払債務（ただし合計して賃料
２か月分が限度）について，保証債務を負うとされている（本契約６
条１項，５項）が，賃料等及び変動費（上記①及び②）の支払債務の
保証範囲については，特に期間の限度が設けられていない（なお，保
証範囲につき期間の限度が設けられていないこと自体は，保証契約の
内容として，別段，不自然・不合理なものとはいえない）。したがって，5
本件契約を締結した原契約賃貸人は，原契約賃借人が賃料その他の債
務の履行を遅滞した場合でも，一審被告の資力に問題が生じない限り
は，一審被告からその保証債務の履行を受けることができ，そのうち
賃料等及び変動費については，そのほぼ全額について，回収リスクを
免れることができる。他方で，一審被告は，原契約賃借人に債務不履10
行が発生した場合には，保証債務として，原契約賃貸人に対しその不
履行分を支払い，よって，原契約賃貸人に代わって原契約賃借人によ
る未払リスクを負担することとなるが，賃料等及び変動費については，
保証範囲に期間の限度がないため，その後も原契約賃借人が債務不履
行を継続した場合には，それに伴い限度なく保証債務が増大し，その15
分の経済的負担を負い続けることとなる。すなわち，本件契約の締結
により，原契約賃貸人は，原契約が継続している限り，原契約賃借人
による賃料等及び変動費の支払状況について特に注意せずとも，賃料
等を概ね確実に全額受領することができる地位を取得する反面，一審
被告は，原契約賃借人による賃料等及び変動費の不払を填補し，かつ，20
原契約賃借人から求償債務の支払を受けられないリスクを負担する
こととなり，しかも，その負担は，債務不履行の継続に伴い限度なく
増大するおそれがある。そうすると，原契約賃借人に賃料等及び変動
費の支払債務の不履行があった場合に，本来，原契約の解除権を有す
る原契約賃貸人には，少なくとも経済的観点からは，あえて原契約を25
解除すべき動機に乏しいと考えられる反面，一審被告としては，上記
債務不履行が継続することに伴い限度なく経済的負担を負い続ける
という事態を避けるために，早期に原契約を終了させる動機を有する
こととなる。
そこで，このような本件契約をめぐる原契約賃貸人と一審被告との
利害状況に鑑み，民法の原則を修正して，原契約賃借人による債務不5
履行のうち，特に一審被告の負う経済的負担が拡大していく危険の高
い賃料等及び変動費の不払が一定の範囲を超えた場合に，原契約の解
除権を原契約の契約当事者でない一審被告にも付与し，もって，原契
約が継続することにより一審被告の経済的負担が限度なく増大してい
く事態を，一審被告自らが解消することができるようにしたのが，本10
件契約１３条１項前段の規定の趣旨であるということができる。
そして，このような本件契約１３条１項前段の趣旨・目的には，相
応の合理性があるということができる。
ｂ他方で，原契約賃借人は，上記のとおり，本件契約１３条１項前段
の適用により，原契約の契約当事者でない一審被告の判断によって，15
原契約を終了させられるという不利益を受けることとなるところ，上
記ａに説示した本件契約に基づき一審被告が負う保証債務の内容，原
契約賃借人による賃料等及び変動費の不払により負うこととなるリ
スクの大きさに加えて，一審被告が家賃債務保証業を営む株式会社で
あることにも鑑みると，上記⑴アのいわゆる無催告解除の効力に関す20
る判例法理の適用を前提とした上記条項の定める無催告解除の要件
を満たす場合に，原契約賃借人が一審被告の上記条項に基づく解除権
の行使によって原契約を終了させられる可能性は，原契約賃貸人のみ
が解除権を有する場合と比較して，相当程度増すことになると考えら
れ，その程度は必ずしも小さいとはいえない。もっとも，そうである25
としても，上記のとおり，そもそも，上記条項が無催告解除の要件と
して明文をもって定める，賃借人が支払を怠った賃料等及び変動費の
合計額が賃料３か月分以上に達するという事態は，それ自体が，賃貸
借契約の基礎を成す当事者間の信頼関係を大きく損なう事情という
べきであることに加えて，契約を解除するに当たり催告をしなくても
あながち不合理とは認められないような事情がある場合に初めて，一5
審被告の上記条項に基づく解除権の行使がその効力を有する（なお，
上記条項による賃貸借契約の解除にも上記⑴アの賃料不払を原因と
する債務不履行による賃貸借契約の解除の要件に関する判例法理が
適用されることは，上記説示のとおりである。）ことに鑑みると，これ
らの判例法理の適用を前提とした上記条項による無催告解除の要件10
を満たす場合に一審被告が上記条項に基づく解除権を行使し得るも
のとすることによって原契約賃借人が受ける上記のような不利益の
程度は，必ずしも大きいということはできず，なお限定的なものにと
どまるというべきである。
ｃ以上のとおり，本件契約１３条１項前段が原契約の契約当事者でな15
い一審被告に解除権を付与していることについては，相応の合理性が
ある反面，これによる原契約賃借人の不利益は限定的なものにとどま
るものということができることからすれば，本件契約１３条１項前段
が一審被告に解除権を付与していることが信義則に反して消費者で
ある原契約賃借人の利益を一方的に害するものに当たるということ20
はできない。
ｄこれに対し，一審原告は，本件契約１３条１項前段により，一審被
告に解除権が付与されていることにより，解除権の行使及びその後の
明渡訴訟という法律事務を一審被告が継続的・組織的に扱うことにな
り，弁護士法７２条が想定する弊害が生ずるおそれがある旨主張する。25
しかしながら，既に説示したところからすれば，一審被告は，飽くま
でも自らの利益のために自らに付与された解除権を行使するという
ことができる。また，上記条項は，飽くまでも一審被告に原契約の解
除権を付与するものであって，その後の賃借物件の明渡請求権の行使
を一審被告が行うことまで許容する趣旨を含むものでないことは明
らかである。したがって，一審原告の上記主張は，採用することがで5
きない。
また，一審原告は，保証委託契約に基づき原契約賃借人に対し善管
注意義務を負担する一審被告に対して原契約の解除権を付与する点で，
本件契約１３条１項前段には利益相反性があると主張する。しかしな
がら，受任者たる保証人が，保証受託契約に基づき善管注意義務を負10
うからといって直ちに，委任者たる主債務者の不利益になる行為のす
べてが禁じられるとは解されないところ，受任者たる保証人は委任者
たる主債務者に対し保証債務を履行すべき義務を負うものではないこ
とからすれば，保証人たる一審被告がその保証債務の負担を軽減する
ために，原契約を解除することが上記善管注意義務に違反すると解す15
べき合理的根拠は見いだし難い。したがって，一審原告の上記主張は，
採用することができない。
さらに，一審原告は，本件契約は消費者である原契約賃借人におい
て他の業者を選択する機会がないため，市場による是正が機能せず，
情報の質及び量並びに交渉力の格差により消費者が契約を余儀なくさ20
れる場合の典型例であると主張するところ，確かに，弁論の全趣旨に
よれば，近時の家屋の賃貸借契約においては，賃貸人が家賃債務保証
業者を選定し，賃借人に対し，当該業者との保証委託契約の締結を求
めるのが一般的であり，賃借人において家賃債務保証業者を選択する
のは現実には困難であることがうかがわれる。しかしながら，賃借人25
として，当該業者の約款内容に不満があるのであれば，他の賃借物件
を選択することも考えられるのであり，上記のような事情があるから
といって，直ちに，他の一般的な消費者契約と比較して，特に市場に
よる是正が機能しない契約であると認めることはできない。一審原告
の上記主張は，採用することができない。
⑶小括5
以上によれば，本件契約１３条１項前段が消費者契約法１０条に該当する
ということはできない。
したがって，一審被告に対し，契約条項目録記載の１３条１項のような，
家賃債務保証受託者である一審被告に原契約を無催告解除する権限を付与
する趣旨の条項を含む消費者契約の申込み又は承諾の意思表示の差止め等10
を求める一審原告の請求は，理由がないというべきである。
２本件契約１３条１項後段が消費者契約法に違反するか（争点４から７まで）
について
⑴本件契約１３条１項後段は，同項前段を受けて，原契約賃貸人，原契約賃
借人及び連帯保証人は，同項前段の場合に一審被告が原契約についての解除15
権を行使することに対して，異議はないことを確認する旨規定するところ，
同項の文言を素直に読めば，同項後段は，同項前段によって一審被告に解除
権が付与されたことを前提に，一審被告がこれを行使することについて，原
契約賃借人を含む他の契約当事者に異議がないことを確認する趣旨にすぎ
ないと解するのが相当であり，同項前段の要件を満たさないにもかかわらず，20
一審被告が解除権を行使した場合に，原契約賃借人が一審被告に対して取得
する損害賠償請求権等の法的権利を放棄させたり，そもそも無効と解される
べき一審被告の解除権の行使について，これを争う利益を放棄させたりする
との趣旨を読み取ることはできない。
これに対し，一審原告は，一審被告が解除権を行使するという点について25
争えないというにすぎないのであれば，本件契約１３条１項前段のみで足り
るのであり，同項後段は，積極的な意味を有しない確認的な規定ということ
となるが，そのような解釈は不自然である旨主張するが，消費者契約におい
て，明確性等の観点から，同じ意味内容を別の観点から規定することには，
相応の理由があるのであって，何ら不自然ということはできない。したがっ
て，一審原告の上記主張は採用することができない。5
⑵以上のとおり，本件契約１３条１項後段は，その文言の通常の意味からし
て，一審原告が主張するように，原契約賃借人が有すべき損害賠償請求権を
放棄させたり，原契約賃借人において一審被告による解除権行使の効力を争
う権利を放棄させたりする条項であるとは解されないから，同条項が消費者
契約法８条１項３号に該当するものとはいえず，また，同法１０条に該当す10
るものともいえない。
したがって，契約条項目録記載の１３条１項のような，一審被告が原契約
の無催告解除権を行使することについて，原契約賃借人に異議がない旨の確
認をさせる趣旨の条項を含む消費者契約の申込み又は承諾の意思表示の差
止め等を求める一審原告の請求は，理由がないというべきである。15
３本件契約１４条１項及び同条４項が消費者契約法に違反するか（争点８から
１１まで）について
⑴原判決の引用
当裁判所は，原判決と同様，本件契約１４条１項及び同条４項は消費者契
約法１０条に該当しないものと判断する。その理由は，当審における一審原20
告の補充主張に対する判断も含め，次のとおり補正するほかは，原判決「事
実及び理由」中，「第３争点に対する判断等」の７から９までのとおりであ
るから，これを引用する。
ア原判決４３頁２０行目の「すなわち」から同頁２４行目の「４４３条１
項）。」までを「民法４６３条１項によれば，委託を受けた保証人が，主債25
務者にあらかじめ通知しないで債務の消滅行為をしたときは，主債務者は，
債権者に対抗することができた事由をもって当該保証人に対抗すること
ができるとされている。」に改める。
イ原判決４３頁２６行目の「民法４６３条１項」から同じ行の「よれば，」
までを削り，４４頁２行目の「債権者に対抗することができる事由」を「債
権者に対抗することができた事由」に改める。5
ウ原判決４４頁３行目の「そして，」から同頁５行目の「事前に」までを「こ
れに対し，保証人は，民法４６３条１項に基づき，債務の消滅行為をする
こと（保証債務を履行すること）をあらかじめ」に改める。
エ原判決４４頁６行目の「したがって，」から同頁８行目の「止まらず」ま
でを「そうすると，本件契約１４条１項は，直接的には，一審被告が保証10
債務を履行するに際し，原契約賃借人に対する事前の通知義務を免除する
ことを規定するものであるが，これは，」に改め，同頁９行目の「「債権者
に対抗することができる事由」（民法４６３条１項・４４３条１項）」を「「債
権者に対抗することができた事由」（民法４６３条１項）」に改める。
オ原判決４４頁１２行目の「債権者に対抗することができる事由」を「債15
権者に対抗することができた事由」に改め，同頁１４行目から１５行目に
かけての「債権者に対抗することができる事由（民法４６３条１項・４４
３条１項）」を「債権者に対抗することができた事由」に改める。
カ原判決４４頁２１行目の「主債務者は，」の次に「主債務につき絶対的消
滅事由があったにもかかわらず，その後に，保証人から保証債務を履行し20
たとして求償金の請求を受けたときは，」を加える。
キ原判決４５頁２行目の「金員支払等」を「債務の消滅行為（保証債務の
履行）」に改め，同頁３行目の「・４４３条２項」を削る。
ク原判決４５頁６行目の「保証債務」から同頁７行目の「ときは，」までを
「債務の消滅行為（保証債務の履行）をしたときは，当該保証人は，」に改25
め，同頁８行目の「・４４３条２項」を削る。
ケ原判決４５頁１０行目の「・４４３条１項」並びに同頁１３行目，同頁
１８行目及び４６頁６行目から７行目にかけての「・４４３条２項」をい
ずれも削る。
コ原判決４６頁１０行目から同頁１５行目までを次のとおり改める。
「エ以上によれば，受託保証人である一審被告の主債務者である原契約賃5
借人に対する事前通知義務を免除する旨の本件契約１４条１項は，一審
被告が債務の消滅行為（保証債務の履行）をした後の原契約賃借人に対
する求償金請求について，一審被告による事前通知がなくても，①原
契約賃借人による一審被告に対する「債権者に対抗することができた事
由」を主張することを妨げるとともに，②一審被告による債務の消滅10
行為（保証債務の履行）より前に原契約賃借人が弁済その他の債務消滅
行為をしていた場合であっても，その旨を一審被告に通知していないと
きには，民法４６３条２項に基づき，一審被告が善意でした自らの債務
消滅行為を有効なものとみなすことを可能とする点で，民法のみが適用
される場合とは異なる効果を有するものといえる。」15
サ原判決４７頁５行目の「・４４３条２項」を削る。
シ原判決４７頁８行目から４８頁６行目までを次のとおり改める。
「本件契約１４条４項は，原契約賃借人及び連帯保証人は，一審被告から
本件契約１４条２項に基づく償還請求を受けたときに，原契約賃貸人に対
する抗弁をもって，一審被告への支払を拒むことができないことをあらか20
じめ承諾する旨を定めているところ，上記説示のとおりの本件契約１４条
１項の有する効果を前提として同条４項の文言を素直に読めば，上記⑴エ
のとおり，本件契約１４条１項及び民法４６３条２項の適用により，一審
被告による事前通知がなくても，①原契約賃借人による一審被告に対す
る「債権者に対抗することができた事由」を主張することが妨げられるこ25
と及び②一審被告による債務の消滅行為（保証債務の履行）より前に原
契約賃借人が弁済その他の債務消滅行為をしていた場合であっても，その
旨を一審被告に通知していないときには，一審被告の債務消滅行為が有効
なものとみなされ得ることを，原契約賃借人及び連帯保証人においてあら
かじめ承諾する旨を約する条項と解するのが相当であり，これらに該当せ
ず，本来は原契約賃貸人に対する抗弁を一審被告に対して主張することが5
できる場合についてまで，広く抗弁を主張する権利を放棄するような内容
を含むものとは解されない。」
ス原判決４８頁１０行目の「本件契約」から同頁１７行目の「効果がある。」
までを「受託保証人である一審被告の主債務者である原契約賃借人に対す
る事前通知義務を免除する旨の本件契約１４条１項は，一審被告が債務の10
消滅行為（保証債務の履行）をした後の原契約賃借人に対する求償金請求
について，一審被告による事前通知がなくても，①原契約賃借人による
一審被告に対する「債権者に対抗することができた事由」を主張すること
を妨げるとともに，②一審被告による債務の消滅行為（保証債務の履行）
より前に原契約賃借人が弁済その他の債務消滅行為をしていた場合であ15
っても，その旨を一審被告に通知していないときには，民法４６３条２項
に基づき，一審被告が善意でした自らの債務消滅行為を有効なものとみな
すことを可能とするものであり，本件契約１４条４項は，以上の内容につ
いて，原契約賃借人及び連帯保証人があらかじめ承諾する内容の条項であ
る。」に改め，同頁１９行目から２０行目にかけての「・４４３条１項及び20
２項」を削る。
セ原判決４９頁１４行目の「保証債務を支払った」を「保証債務を履行し
た」に改め，同じ行及び同頁１８行目の「・４４３条２項」をいずれも削
る。
ソ原判決５０頁１７行目から１８行目にかけての「このようなやり取りが25
行われれば，」を「この段階では，民法４６３条２項又は本件契約１４条３
項の適用により一審被告のした債務の消滅行為が有効とされ，原契約賃借
人は一審被告からの求償金請求に応じなければならないとしても，原契約
賃借人は原契約賃貸人に対し支払済みの賃料等と同額の不当利得返還請
求権を取得することとなるから，その時点で直ちに，当該債権と翌月の賃
料等の支払債務とを相殺することができる。このような状況においては，5
原契約賃借人が上記相殺をしたことを一審被告に知らせないということ
はにわかに考え難いから，一審被告と原契約賃借人との間で上記のような
やり取りが行われれば，」に改める。
タ原判決５０頁１９行目の「避けられる。」の次に「また，このような事態
が一度発生し，二重払いのリスクが具体化した場合においては，原契約賃10
借人に，賃料等の支払の度に一審被告にその旨の通知をすることを期待す
るのが困難とはいえないところ，この通知をしさえすれば，原契約賃借人
は民法４６３条２項及び本件契約１４条３項の適用を免れることができ，
その後に保証債務が履行されたとしても，それに先立つ自らのした弁済を
有効とすることができる。」を加える。15
チ原判決５０頁２２行目の末尾に「一審原告は，一審被告の事前通知義務
が免除されている以上，毎月同じ事態が繰り返されることは想定される旨
主張するが，上記のとおり，契約当事者が通常想定される行動をとる限り，
同じ事態が繰り返されるとは考え難いから，一審原告の上記主張は採用す
ることができない。」を加える。20
ツ原判決５０頁２３行目から５１頁２行目までを削る。
テ原判決５１頁８行目の「場合，」を「場合のうち，」に改め，１２行目の
「このようなときには」から同頁２６行目の末尾までを「このようなとき
については，上記①の場合について説示したところが同様に妥当するので
あって，原契約賃借人の不利益はあながち大きいものとはいえない。」に改25
める。
ト原判決５２頁１行目の「また，」の次に「上記②の場合のうち，」を加え，
同頁５行目から６行目にかけての「・４４３条１項」を削る。
ナ原判決５２頁９行目から５３頁１行目までを次のとおり改める。
「(ｲ)しかし，原契約賃借人は，上記と同様に，将来発生する賃料等債務を
受働債権とする相殺をすることによって，自らの債権回収を図ることが5
できるから，結局，この場合も，上記①の場合と同様に，原契約賃借人
の不利益はあながち大きいものとはいえない。」
ニ原判決５３頁４行目から１５行目までを削り，同頁１６行目の「エ」を
「ウ」に改める。
ヌ原判決５４頁６行目の「そして，」から同頁８行目の「否定できない。」10
までを削る。
ネ原判決５５頁１行目の「賃借物件を」から同頁２行目の「宅地建物取引
業者」までを削り，同じ行の「いえない。」を「いえず，原契約賃借人にこ
れを期待することが特に不合理であるともいえない。」に改める。
ノ原判決５５頁１２行目から１４行目までを削る。15
⑵小括
よって，契約条項目録記載の１４条１項のような，一審被告が原契約賃借
人に対して事前に通知することなく原契約賃貸人に対する保証債務を履行
することができるとする条項を含む消費者契約，並びに，契約条項目録記載
の１４条４項のような，一審被告が原契約賃借人に対し求償権を行使するの20
に対し，原契約賃借人及び連帯保証人が原契約賃貸人に対する抗弁をもって
一審被告への弁済を拒否できないことをあらかじめ承諾する条項を含む消
費者契約の申込み又は承諾の意思表示の差止め等を求める一審原告の請求
は，いずれも，理由がない
４本件契約１８条２項２号が消費者契約法に違反するか（争点１２から１５ま25
で）について
⑴本件契約１８条２項２号の消費者契約法８条１項３号該当性（争点１３）
について
ア本件契約１８条２項２号は，本件４要件を満たす場合には，原契約賃借
人が明示的に異議を述べない限り，賃借物件の明渡しがあったものとみな
すことができる権限を一審被告に付与する条項である。そして，本件契約5
１８条２項２号により賃借物件の明渡しがあったものとみなされた場合
にも，同条３項，１９条１項が適用されるところ，本件契約１８条３項は，
原契約賃借人は賃借物件内に残置した動産類について，原契約賃貸人又は
一審被告においてこれを任意に搬出・保管することに異議を述べない旨規
定し，１９条１項は，一審被告が搬出して保管している動産類のうち，原10
契約賃借人が当該搬出の日から１か月以内に引き取らないものについて，
原契約賃借人はその所有権を放棄し，一審被告が随意に処分することに異
議を述べない旨規定する。
これらの条項は，いずれも一審被告に各条項所定の一定の権限を付与す
るものであり，本件契約１８条２項にいう「乙が明示的に異議を述べない15
限り」との規定は，原契約賃借人が明示的に異議を述べることにより一審
被告がその付与された権限，すなわち，賃借物件の明渡しがあったものと
みなすことができる権限の行使を阻止することができる旨を定めたものに
すぎず，また，本件契約１８条３項及び１９条１項にいう「異議を述べな
い」との規定は，一審被告がこれらの条項により付与された権限を行使す20
ることについて原契約賃借人に異議がないことを確認する趣旨にすぎない
と解するのが，その文言に素直で自然な解釈というべきであり，それを超
えて，一審被告が本件４要件を満たさないにもかかわらず，又は原契約賃
借人が明示的に異議を述べているにもかかわらず，賃借物件の明渡しがあ
ったものとみなして一審被告が本件契約１８条３項，１９条１項により付25
与された権限を行使したり，あるいは，本件契約１８条３項又は１９条１
項により付与された権限を行使するに際し，故意又は過失により原契約賃
借人に損害を与えたりしたような場合にまで，これにより一審被告が原契
約賃借人に対して負うこととなる不法行為に基づく損害賠償責任の全部を
免除する趣旨を読み取ることはできない（本件契約１８条２項２号は，そ
の充足の有無が一審被告の主観的な判断と離れて客観的に定まることを当5
然の前提として本件４要件を規定したものと解されることは，後記⑵オに
おいて説示するとおりである。）。
なお，本件４要件を満たす場合に一審被告に賃借物件の明渡しがあった
ものとみなす権限を付与する旨の本件契約１８条２項２号の規定が消費者
契約法１０条，民法９０条その他の消費者契約法８条１項３号以外の法令10
の規定（強行規定）により無効とされる結果，本件４要件を満たす場合に
も一審被告がした本件契約１８条２項２号の規定による権限の行使及びそ
れを前提とする原契約賃貸人及び一審被告による本件契約１８条３項，１
９条１項の規定による権限の行使それ自体が一審被告らに対する不法行為
を構成することとなる余地があるとしても，消費者契約法の目的（１条）15
及び第２章第２節（消費者契約の条項の無効）の各規定に鑑みると，上記
のような場合は同法８条１項３号による規制の対象とはならないものと解
するのが相当というべきである。
イ以上によれば，本件契約１８条２項２号が消費者契約法８条１項３号に
該当するものということはできない。20
⑵本件契約１８条２項２号の解釈（争点１２）等について
ア本件契約１８条２項２号は，本件４要件を満たすとき（①原契約賃借
人が賃料等の支払を２か月以上怠り，②一審被告が合理的な手段を尽く
しても原契約賃借人本人と連絡がとれない状況の下，③電気・ガス・水
道の利用状況や郵便物の状況等から賃借物件を相当期間利用していない25
ものと認められ，かつ，④賃借物件を再び占有使用しない原契約賃借人
の意思が客観的に看取できる事情が存するとき）は，原契約賃借人が明示
的に異議を述べない限り，一審被告において賃借物件の明渡しがあったも
のとみなすことができる旨規定し，本件契約１８条３項は，原契約賃借人
は，同条２項により賃借物件の明渡しがあったものとみなされた場合であ
っても，賃借物件内に残置した動産類については，原契約賃貸人及び一審5
被告において，これを任意に搬出・保管することに異議を述べない旨規定
する。そうであるところ，仮に，本契約１８条２項２号が原契約賃借人が
なお賃借物件を占有している場合にも適用されるとすれば，原契約賃貸人
及び一審被告が，この場合に同条３項に基づき賃借物件内の動産類を搬出
することは，原契約賃借人の賃借物件に対する占有を解くことを意味する10
こととなり，同号は，本件４要件を満たす場合において，原契約賃借人が
なお賃借物件を占有しているときにも，一審被告に対し賃借物件について
の原契約賃借人の占有を否定して賃借物件の明渡しがあったものとみな
す権限を付与する規定であり，同条３項は，原契約賃貸人及び一審被告に
原契約賃借人の賃借物件に対する占有を解く権限を付与する規定という15
ことになる。一審原告は，このような解釈を前提として，本件契約１８条
２項２号が一審被告による自力救済を正当化する条項であって，消費者契
約法１０条に該当する旨主張している。
イそこで，本件契約１８条２項２号が，原契約賃借人がなお賃借物件を占
有している場合にも適用されるものであるかにつき検討するに，上記のと20
おり，本件契約１８条２項２号においては，上記①ないし③の要件が一体
となり，これと上記④の要件とが「かつ」で結ばれているところ，まず前
半の①ないし③の要件について見ると，これらの要件すべてを満たす場合
というのは，原契約賃借人が，賃料等の支払を２か月以上怠り，電気・ガ
ス・水道の利用状況や郵便物の状況等から賃借物件を相当期間利用してい25
ないものと認められ，一審被告が合理的な手段を尽くしても連絡が取れな
い状況にあるというのであるから，このような場合には，原契約賃借人と
しては，既に賃借物件を住居として使用しておらず，かつ，その意思を失
っている蓋然性が極めて高いということができる。もっとも，これらの３
要件を満たす場合においても，原契約賃借人が賃借物件内に同所での居住
生活に必要な動産類の相当部分をそのままの状態で残置しているなど，原5
契約賃借人が賃借物件についての占有の意思を確定的に放棄し，あるいは，
賃借物件の所持を完全に失っていると見るには合理的な疑いが残る場合
が排除されない。
そこで，上記④の要件についてみるに，同要件は，「賃借物件を再び占有
使用しない原契約賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するとき」10
というものであるところ，上記要件にいう原契約賃借人が賃借物件を再び
占有使用しない意思を有している場合とは，すなわち，原契約賃借人が賃
借物件についての占有の意思を放棄している場合にほかならないというべ
きであるから，同要件は，原契約賃借人の賃借物件についての占有を放棄
する意思が客観的に看取できる事情が存することを，上記①ないし③の要15
件に加えて一審被告に対し賃借物件についての原契約賃借人の占有を否定
して賃借物件の明渡しがあったものとみなす権限を付与するための要件と
して規定したものと解される。
そうすると，本件４要件は，一般に，原契約賃借人が賃借物件の所持を
失い，あるいは，賃借物件についての占有の意思を失っている蓋然性が高20
い場合の徴表とされる，原契約賃借人が賃料等の支払を２か月以上怠って
いること（①），（原契約賃貸人からその権限を付与された）一審被告が合
理的な手段を尽くしても原契約賃借人本人と連絡がとれない状況にあるこ
と（②），電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から原契約賃借人
が賃借物件を相当期間利用していないものと認められること（③），を原契25
約賃借人が賃借物件についての占有権の喪失を認めるために必要な要件と
して規定するととともに，上記３要件を満たす場合においてもなお，原契
約賃借人の賃借物件についての占有権の消滅を認めるには合理的な疑いが
残る場合が排除できないことに鑑み，原契約賃借人の賃借物件についての
占有を放棄する意思が客観的に看取できる事情が存すること（④）を要件
として加えることにより，原契約賃借人が賃借物件について占有する意思5
を最終的かつ確定的に放棄した（ことにより賃借物件についての占有権が
消滅した）ものと認められるための要件をその充足の有無を容易かつ的確
に判断することができるような文言で可能な限り網羅的に規定しようとし
たものであると解される。
もっとも，本件４要件の趣旨を上記のように解することができるとして10
も，上記④の要件も原契約賃借人の賃借物件についての占有を放棄する意
思を客観的に看取できる事情から推認するものであるから，上記①ないし
③の要件を満たした上で，かつ，上記④の事情が認められる場合において
も，原契約賃借人が実際にはなお賃借物件についての占有の意思を最終的
かつ確定的に放棄していないような場合など，少なくとも理論上は，原契15
約賃借人の賃借物件についての占有権が消滅していない場合を完全に排除
することができないことは否定できない。
しかしながら，本件４要件を満たした上でなお賃借人の賃借物件につい
ての占有権が消滅していない場合は現実にはほとんど考え難いというべき
であり，このことは，本訴において一審原告からそのような場合に該当す20
る具体例が一切示されていないことからも裏付けられるところである。の
みならず，原契約賃借人の賃借物件に対する占有が消滅していない場合に
本件契約１８条２項２号を適用することは，同条３項により，原契約賃貸
人及び一審被告に対し，民事訴訟手続及び民事執行手続によらずに原契約
賃借人の占有を解く権限，すなわち，自力救済権限を付与することになる25
ところ，そのような権限の行使が自力救済として適法とされる場合はほと
んど考え難く，他方で，本件契約１８条２項２号が上記のとおり明確かつ
平易な文言でもって上記①ないし③の要件を規定するとともに，これらの
３要件を満たす場合においてもなお，原契約賃借人の賃借物件についての
占有権の喪失を認めるには合理的な疑いが残る場合が排除できないことに
鑑み，上記④の要件を加えることにより，原契約賃借人が賃借物件につい5
て占有する意思を最終的かつ確定的に放棄した（ことにより賃借物件につ
いての占有権が消滅した）ものと認められるための要件をその充足の有無
を容易かつ的確に判断することができるような文言で可能な限り網羅的に
規定しようとしている趣旨からすれば，同号が本件４要件を満たしている
にもかかわらずなお原契約賃借人の賃借物件についての占有権が消滅して10
いない場合に原契約賃貸人及び一審被告に対し自力救済として原契約賃借
人の占有を解く権限を付与する趣旨を含むものと解するのは困難というべ
きであって，同号は，本件４要件を満たすことにより，原契約賃借人が賃
借物件の使用を終了してその賃借物件に対する占有権が消滅しているもの
と認められる場合において，一審被告に対し，賃借物件の明渡しがあった15
ものとみなす権限を付与する趣旨の規定であると解するのが，無理のない
合理的な解釈というべきである。
ウところで，本件契約１８条２項２号において一審被告が本件建物の明渡
しがあったものとみなすことができるための要件につき，原契約による賃
貸借契約関係が終了していることは要件とされていない。もっとも，本件20
４要件を満たすことにより原契約賃借人の賃借物件に対する占有権が消
滅しているものと認められる場合は，原契約賃借人が賃借物件の使用を終
了する趣旨で賃借物件について占有する意思を放棄したものと合理的に
解される。また，仮に一審被告により賃借物件の明渡しがあったものとみ
なされたにもかかわらず，原契約による賃貸借関係が継続するとすれば，25
原契約賃貸人は，なお原契約賃借人に対し賃借物件を貸す債務を負い続け，
他の第三者との間で新たに賃貸借契約を締結することは原契約賃借人に
対する債務不履行となり得ることとなるし，他方で，原契約賃借人も，な
お賃料債務を負い続けることとなるが，このような結論が，上記のような
要件の下で賃借物件の明渡しがあったものとみなすことができるとした
上記条項の趣旨・目的に沿わないことは明らかである。そうすると，上記5
条項に基づき一審被告により賃借物件の明渡しがあったものとみなされ
た場合には，その時点で原契約が継続していたとしても，原契約は当然に
終了することとなるものと解するのが本件契約の解釈として自然かつ合
理的である。すなわち，本件契約１８条２項２号は，本件４要件を満たす
ことにより，原契約賃借人が賃借物件の使用を終了してその賃借物件に対10
する占有権が消滅しているものと認められる場合に，一審被告に対し，賃
借物件の明渡しがあったものとみなし，原契約が継続している場合にはこ
れを終了させる権限を付与する趣旨の規定であると解される（なお，上記
１で説示したところからすれば，この場合であっても，当事者間の信頼関
係を破壊するものとは認められない特段の事情がある場合には，原契約は15
終了しないと解すべき余地があるが，本件４要件の内容からすれば，これ
らの要件を満たす場合には，一般に当事者間の信頼関係は破壊されている
ものということができるのであって，本件４要件を満たすにもかかわらず
上記特段の事情が認められるという例は現実にはにわかに想定し難いと
いうべきである。）。20
エ上記イ及びウにおいて検討したところによれば，本件契約１８条２項２
号は，原契約賃借人から明渡しがされたとは認められないものの，本件４
要件を満たすことにより，原契約賃借人が賃借物件の使用を終了してその
賃借物件に対する占有権が消滅しているものと認められる場合において，
原契約賃借人が明示的に異議を述べない限り，一審被告に対し，賃借物件25
の明渡しがあったものとみなし，原契約が継続している場合にはこれを終
了させる権限を付与する趣旨の規定であると解するのが相当である。
オ一審原告は，原契約賃借人が賃借物件内に動産類を残置しているなど所
持の事実をそのままにしている場合には，積極的・明示的な意思表示もな
いのに，客観的・外形的な事実から占有放棄の意思表示を推認し，占有権
が消滅したと判断することはできない旨主張する。しかしながら，占有者5
が占有物の所持（物に対する事実的な支配）を維持している場合には，占
有者において積極的に賃借物件を占有する意思を放棄する旨の意思表示
をしない限り占有権は失われないものと解されるものの，この意思表示に
つき，一般の意思表示とは異なり，黙示の意思表示によることはできない
とする法的根拠を見いだすことはできず，客観的・外形的な事実から占有10
の放棄の意思表示を推認することが許容されないと解することはできな
い。したがって，一審原告の上記主張が，占有を放棄する旨の意思表示は
黙示によってはすることができないという趣旨であるとすれば，これを採
用することはできない。
また，一審原告は，例えば，原契約賃借人が海外で入院を余儀なくされ15
たり，刑事手続により身柄を拘束されたりして，その意思によらずに賃借
物件を使用することができない状況となったような場合に，本件契約１８
条２項２号の要件を満たすにもかかわらず占有権を失っていない場合があ
り得る旨主張する。しかしながら，このような場合，原契約賃借人は，賃
借物件での生活を継続する中で，突発的に帰宅できなくなったにすぎない20
と考えられるから，賃借物件での居住生活に必要な動産類がそのままの状
態で残置されていたり，電気・ガス・水道の利用契約が存続し，電気の使
用が継続していたりするなど，原契約賃借人が賃借物件を再び占有使用す
る意思の存在をうかがわせるに足りる外形的事実や客観的状況が複数存在
するのが通常であり，少なくとも上記④の要件を満たすとは考え難い。上25
記イで説示したとおり，本件契約１８条２項２号を合理的に解釈すれば，
原契約賃借人が賃借物件の占有権を失っていない場合には同条項が適用さ
れることはないと解されるから，一審原告の上記主張は採用することがで
きない。
一審原告は，本件契約１８条２項２号は，同条３項等の規定と相まって，
原契約賃借人に賃借物件を任意に明け渡す意思がないにもかかわらず，原5
契約賃貸人及び一審被告において，民事訴訟手続や民事執行手続を経ずに
明渡債務の履行を得ること，すなわち，違法な自力救済を行うことを目的
として設けられた条項であるとして，本件契約１８条２項２号は原契約賃
借人が賃借物件をなお占有している場合にも適用される旨主張する。この
点については，確かに，証拠（甲３，８～１５，１７～２８，３５，３６10
～３９，乙３０～３２）及び弁論の全趣旨によれば，家賃債務保証業者の
中には，その利益を追求するあまり立退きの強要等を含む違法な自力救済
と評すべき余地のある行為を行う者も少なくないという社会実態があるこ
とがうかがわれ，現に，一審被告においても，過去に，裁判所において，
その従業員による退去の勧告が社会通念上許容される限度を超えるもので15
あり不法行為に該当すると判断された事案等があったことが認められる。
しかし，上記イにおいて説示した本件４要件の定め方及びその趣旨等に鑑
みると，これらの事情があるからといって，直ちに本件契約１８条２項２
号が賃借物件について原契約賃借人の占有が残っている場合にまで原契約
賃貸人及び一審被告に対し自力救済としてその占有を解く権限を付与する20
ことを目的とした条項であると解するのは困難である。また，本件契約１
８条２項２号においては，一審被告において本件４要件の充足の有無を認
定した上で，原契約賃貸人及び一審被告において同条３項，本件契約１９
条１項，２項の権限を行使する仕組みが定められているものの，本件４要
件の充足の有無の認定を専ら一審被告の主観的な判断にゆだねる趣旨まで25
読み取ることはできず，原契約賃借人の賃借物件に対する占有権の消滅を
可能な限り客観的な徴表及び事情によって認定しようとする趣旨が同号の
規定の文言からもうかがわれることに鑑みても，同号はその充足の有無が
一審被告の主観的な判断と離れて客観的に定まることを当然の前提として
本件４要件を規定したものと合理的に解釈されるのであり，このことから
しても，同条項が原契約賃借人の占有が残っている場合にまで原契約賃貸5
人及び一審被告に対し自力救済としてその占有を解く権限を付与すること
を目的とした条項であるとは解されない。
以上のとおり，本件契約１８条２項２号が賃借物件について原契約賃借
人の占有が残っている場合にまで原契約賃貸人及び一審被告による自力救
済としてその占有を解くことを目的とする条項であるとして，原契約賃借10
人の占有が残っている場合にも適用されるとする一審原告の上記主張は，
採用することができないというべきである。
なお，一審原告は，本件契約１８条２項２号は，賃借人の関与なしに，
一審被告において本件４要件の充足の有無を判断した上，これを満たすと
判断した場合，原契約賃借人の賃貸物件についての占有を放棄する意思の15
有無のいかんにかかわらず，賃借物件の明渡しがあったものとみなして，
原契約賃貸人及び一審被告が同条３項の基づく残置した動産類の搬出，保
管等を行うことにより原契約賃貸人の目的物返還請求を実現させるもので
あるから，現場対応における一審被告による本件４要件についての恣意的
な認定とそれに基づく原契約賃貸人及び一審被告による動産類の搬出等の20
権限行使により，原契約賃借人がなお賃借物件の占有を失っておらず，原
契約に基づく賃借物件の使用権原が残っているにもかかわらず，その意に
反して原契約賃借人の占有を侵害し，原契約を終了させるといった行動を
誘発するおそれがあるといった趣旨の主張もするところ，確かに，一審被
告による本件契約１８条２項２号の運用の場面において一審原告が主張す25
るような契約条項を逸脱した違法な運用を招来するおそれが残ることは否
定することができない。しかしながら，消費者契約法は，消費者と事業者
との間の情報の質及び量並びに交渉力の格差に鑑み，消費者の利益の擁護
を図るために，８条ないし１０条において，事業者の損害賠償の責任を免
除する条項その他の消費者の利益を不当に害することとなる条項の全部又
は一部を無効とするとともに，適格消費者団体に対し，８条から１０条ま5
でに規定する消費者契約の条項を含む消費者契約の申込み又はその承諾の
意思表示の停止等（差止め）を請求する権限を付与するものであるから，
本件契約１８条２項２号の客観的規範内容が消費者契約法８条ないし１０
条の規定によりその全部又は一部が無効と判断される場合は格別，そうで
ない限り，一審原告が主張するような契約条項を逸脱した違法な運用を招10
来するおそれがあることのみを理由として，消費者契約法１２条３項に基
づく差止め請求権を行使することは，およそ認められないものというべき
である（なお，消費者契約の条項がその文言ないし規定の仕方等により事
業者の誤った適用を誘発するおそれのあるものである場合に消費者契約法
１０条後段に該当すると解し得るかについては後記⑶ウにおいて説示す15
る。）。したがって，一審原告の上記主張は，主張自体として失当といわざ
るを得ず，採用することができない。
⑶本件契約１８条２項２号の消費者契約法１０条該当性（争点１４及び争点
１５）について
ア上記⑵のとおり，本件契約１８条２項２号は，原契約賃借人からの明渡20
しがされたとは認められないものの，本件４要件を満たすことにより，原
契約賃借人が既に賃借物件の使用を終了してその賃借物件に対する占有
権が消滅しているものと認められる場合において，原契約賃借人が明示的
に異議を述べない限り，一審被告に対し賃借物件の明渡しがあったものと
みなし，原契約が継続している場合にはこれを終了させる権限を付与する25
条項であり，同条項により賃借物件の明渡しがあったものとみなされた場
合，原契約賃借人は，賃借物件内に残置した動産類について，原契約賃貸
人又は一審被告によってこれを任意に搬出・保管されることを甘受すべき
地位に立ち（同条３項），その後，当該動産類を１か月以内に引き取らない
場合には，その所有権を失い，以後一審被告によって随意にこれを処分さ
れることも甘受すべき地位に立つこととなる（１９条１項）。これらの条項5
がなければ，原契約賃借人は，賃借物件に対する占有を失っているとはい
え，民事訴訟手続及び民事執行手続を経ずに賃借物件内の動産類を搬出・
保管され，あるいはこれを処分されることはないのであるから，これらの
条項は，任意規定の適用による場合に比し，消費者である原契約賃借人の
権利を制限するものであるということができる。10
また，上記⑵オのとおり，本件契約１８条２項２号は，原契約による賃
貸借関係が終了していない場合にも適用され，その場合には，原契約賃貸
人からの契約解除の意思表示等を受けることもなく，一審被告により賃借
物件の明渡しがあったものとみなされて一方的に原契約を終了させられる
こととなるから，この点においても，任意規定の適用による場合に比し，15
消費者である原契約賃借人の権利を制限するものであるということができ
る。
イもっとも，上記⑵で検討・説示したとおり，本件契約１８条２項２号が
適用される場合というのは，原契約賃借人からの明渡しがされたとは認め
られないものの，本件４要件を満たすことにより，原契約賃借人が賃借物20
件の使用を終了して，その賃借物件に対する占有権が消滅しているものと
認められる場合であるところ，このような場合，原契約賃借人は，通常，
原契約に係る法律関係の解消を希望し，又は予期しているものと考えられ
るのであり，原契約に係る自らの債務を現実に履行する意思を失うのみな
らず，むしろ，これを免れることを希望し，他方で，賃借物件内に残置し25
た動産類については，その占有権のみならず，その所有権をも放棄する意
思を有するか，少なくとも原契約賃貸人等においてこれを処分等すること
によりその所有権を侵害されてもやむを得ないとの意思を有しているも
のと考えられる。そうであるとすれば，本件４要件を満たすことにより，
原契約賃借人が賃借物件の使用を終了してその賃借物件に対する占有権
が消滅しているものと認められる場合に，一審被告により賃借物件の明渡5
しがあったものとみなされたとしても，そのことにより原契約賃借人が受
ける不利益は，その後に原契約賃貸人及び一審被告により賃借物件内の動
産類を搬出・保管ないし処分され得るという点も含め，必ずしも大きいも
のとはいえない。むしろ，本件契約１８条２項２号が適用されることによ
り，原契約賃借人は，自ら現実の明渡しをする債務を免れるとともに，そ10
の連帯保証人と共に賃料等ないし賃料等相当損害金の更なる支払義務を
免れるという利益を受けることができ，このような原契約賃借人が得られ
る利益は小さくないということができる。以上に加え，本件契約１８条２
項２号においては，原契約賃借人が明示的に異議を述べないことが要件と
されており，原契約賃借人としては明示的に異議を述べさえすれば同号に15
基づく一審被告の権限の行使及びこれを前提とする同条３項及び本件契
約１９条１項に基づく原契約賃貸人及び一審被告の権限の行使を阻止す
ることができる。このように，原契約賃貸人及び一審被告による上記各条
項に基づく賃借物件の明渡しの実現は，賃借物件内に残置した動産類の搬
出・保管ないし処分をも含めて，通常は原契約賃借人の意思に反するもの20
ではないと考えられ，仮に原契約賃借人の意思に反する場合には，原契約
賃借人は明示的に異議を述べることにより，一審被告による本件契約１８
条２項２号に基づく権限の行使及びそれに続く原契約賃貸人及び一審被
告による同条３項，１９条１項に基づく権限の行使を阻止することができ
るものとされているのである。25
他方で，原契約賃貸人及び一審被告は，原契約賃借人が賃借物件の使用
を終了して，その賃借物件に対する占有権が消滅しているものと認められ
るにもかかわらず，原契約賃借人が賃借物件内に動産類を残置等し，しか
も，原契約賃貸人や一審被告に対してその連絡をしないため，一審被告が
合理的手段を尽くしても原契約賃借人と連絡が取れないことから，法的な
意味における賃借物件の明渡しが実現されない場合に，本件契約１８条２5
項２号，同条３項及び１９条１項により，速やかに原契約を終了させて，
民事訴訟手続及び民事執行手続を経ることなく賃借物件の明渡しを実現す
ることができるとともに，一審被告は未払賃料等及び賃料等相当損害金の
支払義務を免れることができることとなり，上記のように法的な意味にお
ける賃借物件の明渡しが実現されない事態が現実には少なくないと認めら10
れる（弁論の全趣旨）ことにも鑑みると，本件契約１８条２項２号及びこ
れを前提とする本件契約１８条３項，１９条１項によって原契約賃貸人及
び一審被告が受ける利益は大きいということができる。
以上によれば，本件契約１８条２項２号のみならず，これを前提とする
同条３項，本件契約１９条１項の各条項は，相応の合理性を有するものと15
いうことができる反面，これによる原契約賃借人の不利益は限定的なもの
にとどまるものということができることからすれば，本件契約１８条２項
２号が信義則に反して消費者である原契約賃借人の利益を一方的に害する
ものということはできない。
ウなお，上記⑵イで説示したとおり，本件４要件のうち，上記①ないし③20
の要件については，その内容からして，その充足の有無を客観的，外形的
事実等により比較的容易に判断し得るものであるといえるのに対し，上記
④の要件（賃借物件を再び占有使用しない原契約賃借人の意思が客観的に
看取できる事情が存するとき）は，その規定内容がやや抽象的であり，そ
の充足の有無については，上記①ないし③の要件に関する具体的事情や，25
賃借物件内の状況その他一切の事情を総合して個別・具体的に判断するほ
かないものと考えられるところ，本件における一審被告の主張内容からし
ても，的確に上記判断をすることは必ずしも容易ではない場合があると考
えられる。そして，上記のとおり，本件契約１８条２項２号においては，
一審被告において上記④を含む本件４要件の充足の有無を認定した上で，
原契約賃貸人及び一審被告において同条３項，本件契約１９条１項等の権5
限を行使する仕組みが定められており，本件４要件の充足の有無の認定を
専ら一審被告の主観的な判断にゆだねる趣旨ではないと解されるものの，
その運用の場面において一審被告により上記④の要件の充足の有無につ
いて誤った判断がされることにより，原契約賃借人になお賃借物件の占有
が認められる場合にも，一審被告において賃借物件の明渡しがあったもの10
とみなし，賃借物件内に残置された動産類の搬出等によってその占有を解
かれることとなる（違法な自力救済を受ける）事態が発生する危険性を否
定することができない。そうすると，上記イのとおり，本件契約１８条２
項２号は，無理のない合理的な解釈により確定される規範的内容それ自体
は，信義則に反して消費者である原契約賃借人の利益を一方的に害するも15
のということはできないものの，上記のようにその要件（本件４要件）の
うちにその規定内容がやや抽象的なもの（上記④の要件）が含まれている
上，一審被告においてこれらの要件の充足の有無を認定した上で，原契約
賃貸人及び一審被告において同条３項，本件契約１９条１項等の権限を行
使する仕組みが定められていることにより，その運用の場面において，原20
契約賃借人が誤って違法に賃借物件に対する占有を失う現実的な危険を
負うという点をとらえて，任意規定の適用による場合に比し，消費者であ
る原契約賃借人の権利を制限するものであるという余地がないではない。
しかしながら，消費者契約法は，消費者と事業者との間の情報の質及び
量並びに交渉力の格差に鑑み，事業者の損害賠償の責任を免除する条項そ25
の他の消費者の利益を不当に害することとなる条項の全部又は一部を無効
とする等のほか，消費者の被害の発生又は拡大を防止するため適格消費者
団体が事業者等に対し差止請求をすることができることとすることにより，
消費者の利益の擁護を図り，もって国民生活の安定向上と国民経済の健全
な発展に寄与することを目的とし，３条において，事業者に対し，消費者
契約の条項を定めるに当たっては，消費者の権利義務その他の消費者契約5
の内容が，その解釈について疑義が生じない明確なもので，かつ，消費者
にとって平易なものになるよう配慮することを努力義務として，また，消
費者に対し，消費者契約を締結するに際しては，事業者から提供された情
報を活用し，消費者の権利義務その他の消費者契約の内容について理解す
るようにすることをその努力義務として規定した上，８条ないし１０条に10
おいて，事業者の損害賠償の責任を免除する条項その他の消費者の利益を
不当に害することとなる条項の全部又は一部を無効とするとともに，適格
消費者団体に対し，８条から１０条までに規定する消費者契約の条項を含
む消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の停止等（差止め）を請求
する権限を付与するものである。このような消費者契約法の目的及び規律15
の内容，仕組みに鑑みると，同法は，消費者契約の条項が同法１０条によ
り無効とされるか否かを，合理的な解釈により確定される当該条項の客観
的規範内容それ自体が同条の要件に該当するか否かによって判断すべきも
のとしているのであって，当該条項の内容が事業者の誤った運用を招来す
るおそれがありそれによって消費者が不利益を受けるおそれがあることを20
理由に当該条項を無効とすることは，同法の予定しないところであると解
するのが相当というべきである。
仮にこの点を措くとしても，上記①ないし③の要件は，その内容からし
て，比較的容易にその充足の有無を判断し得るものといえるところ，これ
らの要件すべてを満たす場合には，原契約賃借人としては，既に賃借物件25
を住居として使用しておらず，かつ，その意思を失っている蓋然性が極め
て高いということができるのであって，このような場合に原契約賃借人が
賃借物件について占有する意思を最終的かつ確定的に放棄した（ことによ
り賃借物件についての占有権が消滅した）と認められるか否かは，通常は，
賃借物件内に残置された動産の種類，内容，量，残置の態様その他の賃借
物件内の状況や，その後の原契約賃借人による賃料等の支払状況，原契約5
賃借人の音信状況，電気・ガス・水道の利用状況の推移等の客観的，外形
的事実から容易に判断可能な場合が多いと考えられ，事業者による的確な
判断が困難な場合は現実にはかなり少ないのではないかと考えられる（賃
借物件内に同所での居住生活に必要な動産類の相当部分をそのままの状態
で残置しているような場合には，通常は，上記④の要件を満たさないと判10
断されるであろうが，その後も原契約賃借人からの賃料等の支払がされな
いまま，原契約賃借人との連絡が取れない状況が続き，電気・ガス・水道
の利用状況等にも変化が見られないような場合には，上記④の要件を充足
するとの判断が可能となることもあろう。）。そうであるとすれば，上記④
の要件の充足の有無について事業者によって誤った判断がされることによ15
り原契約賃借人が違法な自力救済として賃借物件の占有を解かれその占有
を失うという危険性を否定することができないとしても，そのことによる
不利益の程度は必ずしも大きいとはいえず，限定的なものにとどまるもの
ということができるのであって，他方で，上記のとおり，本件契約１８条
２項２号は相応の合理性を有するものということができることからすれば，20
上記のような原契約賃借人の負う危険性を否定することができないことを
もって，同号が信義則に反して消費者である原契約賃借人の利益を一方的
に害するものということはできない。
エ以上によれば，本件契約１８条３項，１９条１項及び同条２項の内容を
踏まえたとしても，本契約１８条２項２号が消費者契約法１０条に該当す25
るものということはできない。
⑷小括
したがって，契約条項目録記載の１８条２項２号のような，原契約賃借人
が賃料等の支払を２か月以上怠り，一審被告において合理的な手段を尽くし
ても原契約賃借人本人と連絡がとれない状況の下，電気・ガス・水道の利用
状況や郵便物の状況等から賃借物件を相当期間利用していないものと認め5
られ，かつ，賃借物件を再び占有使用しない原契約賃借人の意思が客観的に
看取できる事情が存するときに，原契約賃借人が明示的に異議を述べない限
り，賃借物件の明渡しがあったものとみなす権限を一審被告に付与する条項
を含む消費者契約の申込みまたは承諾の意思表示の差止め等を求める一審
原告の請求は，いずれも理由がない。10
５争点１６（本件契約１８条２項２号，同条３項，１９条１項及び同条２項が
一体として消費者契約法に違反するか）について
上記４で説示したところからすれば，本件契約１８条２項２号，同条３項，
１９条１項及び同条２項を一体としてみたとしても，これらの条項が消費者契
約法８条１項３号に該当し，又は，同法１０条に該当するということはできな15
い。したがって，一審原告の当審における附帯控訴に基づく予備的請求も理由
がない。
６結論
以上によれば，一審原告の請求はいずれも理由がないから棄却すべきところ，
これを一部認容した原判決は失当であって，一審被告の控訴は理由があるから，20
原判決中，一審被告敗訴部分を取り消して，その部分につき一審原告の請求を
棄却し，一審原告の控訴は理由がないから，これを棄却することとする。また，
一審原告の当審における附帯控訴に基づく予備的請求も理由がないから，これ
を棄却することとする。
よって，主文のとおり判決する。25
大阪高等裁判所第７民事部
裁判長裁判官西川知一郎
裁判官栩木有紀
裁判官森田亮10

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