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　　　　　　　　　判　　　　　　　　　決
　　　　　　　　　　主　　　　　　　　　文
１　原告らの請求をいずれも棄却する。
２　訴訟費用は原告らの負担とする。
　　　　　　　　　　事　実　及　び　理　由
第１　請求
　１　栃木県収用委員会が平成１２年８月２８日付けでした別紙裁決目録記載１の権利
取得裁決（栃収平成１１年第１号）のうち，原告Ａに対する損失補償金額に関する
部分を，合計２億４８２５万５８０３円と変更する。
　２　栃木県収用委員会が同日付けでした同目録記載２の権利取得裁決（栃収平成１１
年第２号）のうち，原告Ａに対する損失補償金額に関する部分を合計１億３８８８万
２３２９円と，同Ｂに対する損失補償金額に関する部分を合計５３６０万９１６６円と，
同有限会社Ｃに対する損失補償金額に関する部分を合計２億５０１３万４９１９円
と，各変更する。
　３　栃木県収用委員会が同日付けでした同目録記載３の権利取得裁決（栃収平成１１
年第３号）のうち，原告Ｂに対する損失補償金額に関する部分を，合計１億１３０６
万１５９３円と変更する。
　４　栃木県収用委員会が同日付けでした同目録記載４の権利取得裁決（栃収平成１１
年第４号）のうち，原告Ｂに対する損失補償金額に関する部分を合計２億２３６２万
９１０２円と，同有限会社Ｄに対する損失補償金額に関する部分を合計１億９７９４
万３７４２円と，同有限会社Ｅに対する損失補償金額に関する部分を合計３２０１万
７９４６円と，各変更する。
　５　被告は，原告Ａに対し，２億４０６８万１９７５円及びこれに対する平成１２年１０月１
４日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
　６　被告は，原告Ｂに対し，２億８０１７万９３００円及びこれに対する平成１２年１０月１
４日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
　７　被告は，原告有限会社Ｃに対し，７７４０万円及びこれに対する平成１２年１０月１４
日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
　８　被告は，原告有限会社Ｄに対し，１億６０２２万４０００円及びこれに対する平成１２
年１０月１４日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
　９　被告は，原告有限会社Ｅに対し，３０００万円及びこれに対する平成１２年１０月１４
日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
第２　事案の概要
　　　本件は，栃木県収用委員会による別紙裁決目録記載１ないし４の各裁決（以下，そ
れぞれ「本件裁決１」ないし「本件裁決４」といい，一括して「本件各裁決」という。）
における土地所有者ないし関係人である原告らが，本件各裁決で定められた損失
補償金額は，収用による残地の地価の下落や営業上の損失を考慮せずに算出さ
れたものであり，相当な金額ではないと主張して，起業者である被告に対し，土地
収用法（以下「法」という。）に基づき，本件各裁決のうち損失補償金額に関する部
分を上記第１の１ないし４のとおり相当な補償金額に変更すること，並びにかかる
相当な補償金額の各原告ごとの合計額から既払額を差し引いた残額及びこれらに
対する本件各裁決において権利取得の時期として定められた日の翌日から各支
払済みまでの遅延損害金の支払を求めた事案である。
　１　争いのない事実等（証拠を摘示しない事実は，当事者間に争いがない。）
　　(1)ア　原告Ａ（以下「原告Ａ」という。）は，昭和５３年１２月２３日，別紙物件目録記載
１ないし４の各土地（ただし，いずれも平成１１年５月２７日付け分筆の前のも
の。以下，同目録記載の番号に従って「本件従前地１」ないし「本件従前地４」
という。）を相続により取得し，以後これらを所有している（甲５ないし８）。
　　　イ　原告Ｂ（以下「原告Ｂ」という。）も，昭和５３年１２月２３日，同目録記載５ないし８
の各土地（ただし，いずれも平成１１年５月２７日付け分筆の前のもの。以下，
同目録記載の番号に従って「本件従前地５」ないし「本件従前地８」という。）を
相続により取得し，以後これらを所有している（甲９ないし１２）。
　　　　　原告Ｂは，本件各裁決以前から，本件従前地６を有限会社Ｏに賃貸していた。
同社はこれを有限会社Ｐに転貸し，同社はこれを，その隣地において経営し
ているカラオケ店舗（以下「本件カラオケ店舗」という。）の駐車場として使用し
ていた。
　　　ウ　原告有限会社Ｃ（以下「原告Ｃ」という。）は，倉庫業等を目的とする会社であ
る。同社は，本件各裁決以前から，本件従前地３ないし５の借地権を有し，そ
の上に同目録記載９の建物（附属建物も含めて倉庫２棟。以下「本件各倉庫」
という。）を所有し（甲１３），これらを賃貸業に供していた。
　　　エ　原告有限会社Ｄ（以下「原告Ｄ」という。）は，不動産賃貸業を目的とする会社で
ある。同社は，本件各裁決以前から，本件従前地７及び８の借地権を有し，そ
の上に，同目録記載１０の建物（８階建てのマンション「Ｑハイツ」。以下「本件
マンション」という。）を所有するとともに（甲１４），これに含まれる３ＤＫの部屋
２２室，２ＤＫの部屋１１室及び貸店舗３戸を賃貸業に供していた。
　　　オ　原告有限会社Ｅ（以下「原告Ｅ」という。）は，生鮮食料品，総合食料品の販売等
を目的とする会社であり，本件各裁決以前から，本件マンションの１階の一部
を賃借し，同所においていわゆるコンビニエンスストアを経営していた（甲４，
原告Ａ）。
　　(2)被告は，いわゆる県道鹿沼環状線（栃木県鹿沼市ａ内の県道板荷玉田線との交
差点を起点とし，同市ｂ内の国道２９３号線及び国道３５２号線との交差点を終点
とする，延長６２２５メートルの路線）のうち，栃木県鹿沼市ｃ地内の鹿沼市道１２
５９号線交差部を起点とし，ＪＲ日光線前原踏切（以下「本件踏切」という。）を通
り，同市ｄ地内の鹿沼市道３２６号線交差部を終点とする部分（延長５３６メート
ル）について，既存の道路（幅員約１１メートル）を拡幅の上，本件踏切の線路を
跨ぐ高架橋道（高さ約７メートル）を設置して立体交差させ，その両脇に側道（幅
員約５メートル）を設置することを主たる内容とする事業（以下「本件事業」とい
う。）を計画し，これに関して，平成１０年３月３１日付けで，法所定の事業の認定
を受け，同日告示された（甲１，乙２３の３）。
　　(3)被告は，平成１１年３月２３日，栃木県収用委員会（以下「本件委員会」という。）
に対し，法に基づき，本件従前地１ないし８（以下，一括して「本件各従前地」とい
う。）のうち，本件事業の施行のために必要となる部分について，権利取得裁決
の申請及び明渡裁決の申立てをした。
　　　　本件各従前地について，同年５月２７日付けで，それぞれ，上記申請にかかる部
分（それぞれ別紙物件目録記載１１ないし１８の各土地となる。以下，番号順に
「本件収用地１」ないし「本件収用地８」といい，一括して「本件各収用地」という。
乙４２ないし４９）とその余の部分（それぞれ別紙物件目録記載１ないし８の各土
地の現況となる。以下，同目録記載の番号に従って「本件残地１」ないし「本件残
地８」といい，一括して「本件各残地」という。）とに分筆する旨の登記がされた。
　　　　なお，本件事業の対象地，本件各従前地及び本件各収用地の大まかな位置関
係は，別紙地形図のとおりである（乙１４）。本件従前地３ないし５においては，本
件各倉庫の底地の一部が，本件従前地６においては，本件カラオケ店舗の駐車
場の一部が，本件従前地７及び８においては，本件マンションの住戸用駐車場
のうち８台分（従来は全部で３３台分あった。）及び店舗用駐車場の全部が，そ
れぞれ収用対象となる（原告Ａ）。本件各従前地は，いずれも幅員約１１メートル
の道路に平面的に面していたが，本件事業が施行された場合の本件各残地
は，いずれも幅員約５メートルの側道に面し，かつ，この側道をはさんで高架橋
道に面することとなる。
　　(4)本件委員会は，上記の各申請及び各申立てについて，平成１２年８月２８日付け
で，本件各収用地すべての収用を認める本件各裁決及びこれに伴う明渡裁決
をした（甲１ないし４）。
　　　　本件各裁決においては，権利取得の時期はいずれも同年１０月１３日とされた。
各裁決における各人に対する補償金総額は，それぞれ以下のとおり算定され
た。
　　　ア　本件裁決１における原告Ａに対する補償金総額
　　　　　本件収用地１及び２の１平方メートル当たりの価格に各面積を乗じ，これに，事
業認定時から土地収用法４６条の４第１項所定の支払期限までの修正率を乗
じて，土地所有権に対する補償金の総額を６８４９万９１７２円と算定した。
　　　　　また，本件収用地１及び２についての，建物移転料，工作物移転料，立竹木補
償料，動産移転料，仮住居補償及び移転雑費の合計額を，３４３９万０８３６円
と算定した。
　　　　　以上を合計し，補償金総額を１億０２８９万０００８円と算定した。
　　　イ　本件裁決２における原告Ａに対する補償金総額
　　　　　本件収用地３及び４の１平方メートル当たりの価格に各面積を乗じ，そこから，
各収用地に設定されている借地権の価格を差し引き，これに，事業認定時か
ら土地収用法４６条の４第１項所定の支払期限までの修正率を乗じて，土地
所有権に対する補償金の総額を４３５６万６１４９円と算定した。
　　　ウ　本件裁決２ないし４における原告Ｂに対する補償金総額
　　　　　いずれにおいても，当該各収用地の１平方メートル当たりの価格にその面積を
乗じ，そこから，各収用地に設定されている借地権（本件裁決３においては転
借地権も含む。）の価格を差し引き，それに，事業認定時から土地収用法４６
条の４第１項所定の支払期限までの修正率を乗じて，土地所有権に対する補
償金の総額を，順に１６７１万３８４６円，４６７２万６９７３円及び４６６７万９７４
２円と算定した。
　　　エ　本件裁決２における原告Ｃに対する補償金総額
　　　　　本件収用地３ないし５の１平方メートル当たりの借地権価格に各面積を乗じ，こ
れに，事業認定時から本件裁決２の日までの修正率を乗じて，借地権に対す
る補償金の総額を４０９１万３１９７円と算定した。
　　　　　また，本件収用地３ないし５についての，建物移転料を１億０８１５万７１４０円，
工作物移転料を４１２万６６００円，立竹木補償料を１６２万７０００円，移転雑
費を５１３万３９００円，家賃減収補償を１３５万１３５０円，家賃欠収補償を１１
４２万５７３２円と算定した。
　　　　　以上を合計し，補償金総額を１億７２７３万４９１９円と算定した。
　　　　　なお，上記建物移転料は，本件各倉庫をすべて本件残地３ないし５内に再築す
ることは建ぺい率との関係で困難であるため，そのうち１棟及びこれに関連す
るコンクリートブロック造平家建倉庫を本件残地３ないし５内に再築し，もう１
棟及びこれに関連する木造平家建事務所を他の土地に再築することを前提と
する費用額である。上記家賃減収補償は，１棟を本件残地３ないし５に再築す
る工事期間中に家賃減収が生じるため，１１０日分の家賃収入の額として算
定したものである。上記家賃欠収補償は，本件各裁決以前に，本件各倉庫の
借主２社が，本件の収用との関係で事前に退去し，それにともない家賃の欠
収が生じたため，各退去の月から本件裁決２の月までの実質家賃収入の合
計額として算定したものである。
　　　オ　本件裁決４における原告Ｄに対する補償金総額
　　　　　本件収用地７及び８の１平方メートル当たりの借地権価格に各面積を乗じ，これ
に，事業認定時から本件裁決４の日までの修正率を乗じて，借地権に対する
補償金の総額を３１６８万２４４２円と算定した。
　　　　　また，本件収用地７及び８についての，工作物移転料及び立竹木補償料の合計
額を，６０３万７３００円と算定した。
　　　　　以上を合計し，補償金総額を３７７１万９７４２円と算定した。
　　　カ　本件裁決４における原告Ｅに対する補償金総額
　　　　　自動販売機６台の移転に伴う営業補償費の額を２０１万７９４６円と算定した。
　　(5)本件各裁決において定められた損失補償金額に相当する金員は，現在までにす
べて各原告に支払われた。
　　(6)原告らは，同年１１月１３日，本件訴えを提起した。
　２　争点及びこれに対する当事者の主張
　　(1)本件各収用地の収用により，本件各残地について，法７４条１項による補償を要
する損失が生じるといえるか。仮に生じるといえる場合，その相当な補償金額は
いくらか。
　　　（原告らの主張）
　　　　本件各従前地は，幅員約１１メートルの県道に面し，平面的な利用が可能であっ
たところ，本件事業の施行により，本件各残地は，その面する道路が幅員約５メ
ートルの測道となり，かつ立体的な構造となり，その利用には大きな制約が生じ
るから，その価格は下落する。このような事業による損失についても，法７４条１
項による補償の対象である「損失」に該当するというべきである。かかる影響は
告示日において予見できるし，その損失額の算定も可能である。
　　　　本件事業による本件各残地の価格下落の率は５０パーセントを下回らない。した
がって，相当な補償金額は，本件各残地の１平方メートル当たりの価格（本件残
地２につき１２万９０００円。その余の本件各残地につき１３万２０００円）の半額
に各実測面積を乗じた額であり，本件残地１については２０４１万４４６０円，本件
残地２については１億２４９５万１３３５円，本件残地３については４７７５万２９００
円，本件残地４については４７５２万１３２０円，本件残地５については３６８９万５
３２０円，本件残地６については６６３３万４６２０円，本件残地７については４６５
８万３４６０円，本件残地８については１億０９９６万５９００円である。
　　　（被告の主張）
　　　　法７４条１項が「土地の一部を収用し，又は使用することに因って」と規定するの
みで，「収用又は使用される土地上の起業に因って」などとは規定していないこ
と，事業による損失は収用の対象となった者のほかに近傍の土地所有者も被る
ものであり，これを損失に含めるのは起業利益と収用損失との相殺を禁じた法９
０条の趣旨に反することなどからすれば，法７４条１項所定の「損失」とは，収用
による権利剥奪又は制限に起因する損失を意味し，収用の目的である事業の
施行の結果生じる損失すなわち事業損失は含まないというべきである。原告Ａ
及び原告Ｂは起業による残地の価値の下落を主張しているのであるから，その
損失は事業損失にあたり，同条１項の「損失」には該当しない。
　　　　仮に事業損失が損失補償の対象になるとしても，本件事業の結果本件各残地に
生じる不利な要素は，わずかに交通上の利用面における不便さであり，土地利
用そのものの面にはほとんど現れず，他方，本件事業の施行には，本件踏切に
よる交通遮断の解消，本件踏切で車両が一時停止することによる排気ガスの減
少，同車両の発進後の低速度走行によるエンジン音，振動などの減少，踏切事
故防止態勢の確立など，付近一帯の環境を向上させる有利な要素もあるのであ
り，これらを総合的に考慮すれば，本件事業の施行により本件各残地の交換価
値・利用価値はむしろ高まると考えられるから，本件各残地に損失は発生してい
ないというべきである。
　　(2)本件収用地３ないし５の収用により，原告Ｃの営業に関して，法８８条による補償
を要する損失が生じるといえるか。生じるとして，その相当な補償金額はいくら
か。
　　　（原告らの主張）
　　　　本件収用地３ないし５の収用により，本件各倉庫のうち１棟を残地に移転し，もう
１棟を別の土地に移転させることを余儀なくされる。本件残地３ないし５に接面す
る道路も，幅員約５メートルの側道となり，進入できる車両にも制約を受ける。
　　　　本件各倉庫はその程度等からして今後１５年程度は賃貸可能なものである。した
がって，補償金額としては，別の土地に移転する１棟分の賃料月額４３万円の１
５年間分，合計７７４０万円とするのが相当である。
　　　（被告の主張）
　　　　原告Ｃは，本件収用地３ないし５についての借地権価格の補償及び本件各倉庫
の移転に関する補償を受けており，残地内に移転した倉庫及び他の土地に移転
した倉庫をそれぞれ賃貸すれば損失は生じないのであるから，補償の必要はな
い。
　　(3)本件収用地６の収用により，原告Ｂの営業に関して，法８８条による補償を要する
損失が生じるといえるか。生じるとして，その相当な補償金額はいくらか。
　　　（原告らの主張）
　　　　本件収用地６の収用により，本件カラオケ店舗の駐車場が減少し，立地条件も悪
化するのであるから，本件従前地６の賃貸事業に関して，その解約ないし賃貸
条件の低下による損失が生じることは明らかである。
　　　　現に平成１２年１０月から，その地代を，従前の月額４７万円から月額３０万円に
下げざるを得なくなった。補償金額としては，その差額である１７万円の１０年
分，合計２０４０万円とするのが相当である。
　　　（被告の主張）
　　　　上記地代の値下げは賃貸面積の減少によるものであり，土地の減少については
既に補償されているから，補償の必要はない。
　　(4)本件収用地７及び８の収用により，原告Ｄの営業に関して，法８８条による補償を
要する損失が生じるといえるか。生じるとして，その相当な補償金額はいくらか。
　　　（原告らの主張）
　　　　本件収用地７及び８の収用により，本件マンションに関して，高架道路の下となる
こと，行き止まりの側道にしか面しなくなること，交通に伴う騒音，高架に伴う日
照障害，駐車場の減少・消滅などが生じ，入居者の減少や賃貸条件の低下によ
る損失が生じることは明らかである。
　　　　現に，平成１２年２月から，３ＤＫの部屋２２室の賃料については月額６万８０００
円から４万６０００円に，２ＤＫの部屋１１室の賃料については月額６万３０００円
から４万１０００円に，それぞれ値下げせざるを得なくなり，月額合計７２万６０００
円の減収となった。１階部分の貸店舗３戸については，賃料月額合計２９万円で
あったところ，３店舗すべてが撤退する意向である。補償金額としては，各部屋
部分については入居率を７５パーセントとして１６年分で合計１億０４５４万４０００
円，店舗部分については１６年分で合計５５６８万円，合わせて１億６０２２万４０
００円とするのが相当である。
　　　（被告の主張）
　　　　本件収用及び本件事業により，本件マンションに受忍限度を超えるような日照被
害は生じないこと，排気ガス・騒音等は従前よりも減少することが予想されるこ
と，側道に面することにより，従前よりも安全性が高くなり，マンションとしてはそ
の方が好ましいとの評価も可能であることなどからして，本件収用が原因で本件
マンションの賃料が下落するという根拠はなく，補償の必要はない。
　　(5)本件収用地７及び８の収用により，原告Ｅの営業に関して，法８８条による補償を
要する損失が生じるといえるか。生じるとして，その相当な補償金額はいくらか。
　　　（原告らの主張）
　　　　原告Ｅは，本件収用により駐車場がなくなること及び立地条件が悪化することに
より，店舗の移転等を考えざるを得ず，同移転に伴う損失が生じる。同店舗は，
その場所からしても，駐車場を一体として利用できて初めて，コンビニエンススト
アの営業という賃貸借の目的を達することが可能となる。また，従前は接面道路
の両方向からの集客が可能であったところ，一方のしかも側道にのみ面する状
態になれば，その営業に影響が生じることは明らかである。
　　　　相当な補償金額としては，３０００万円とするのが相当である。
　　　（被告の主張）
　　　　被告は，原告Ｅに建物を賃貸している原告Ｄに対し，駐車場部分の借地権に対す
る損失の補償をしているから，原告Ｅは，原告Ｄに対して駐車場の確保を要求す
べきである。また，被告は，原告Ｅに対し，店舗が面している道路の交通量を確
保すべき義務を負っているわけではなく，同原告は，被告が管理する道路に面し
て営業していたことにより反射的な利益を得ていたにすぎないから，本件事業に
よりかかる反射的利益が失われたとしても，補償の必要はない。
第３　当裁判所の判断
　１　争点(1)について
　　(1)上記争いのない事実等(1)及び(2)によれば，本件各収用地の収用及びその後の
本件事業の施行により，本件各残地の接面道路が幅員約１１メートルの県道本
道から幅員約５メートルの側道に変わって，本件各残地は，高架橋道の脇の土
地となり，したがって，本件各残地について価格を低下させる方向に働く要因が
生じることが認められる。
　　(2)ア　しかしながら，証拠（甲１ないし４，２３，乙３の１，４の１，５の１及び６の１，２
２，２３の１ないし３）及び弁論の全趣旨によれば，県道の両脇に設置される側
道は高架下を東西に通ずる市道により互いに接続されること，高架橋道が設
置されることにより，周辺の騒音，日照阻害等が飛躍的に増大するとまでは
いえないことに加えて，本件事業の施行により，本道の利用者数自体は増加
する可能性が高く，また，本件踏切で一時停止する車両がなくなることによる
排気ガスの減少，同車両の発進によるエンジン騒音などの減少，踏切事故の
危険性の減少など，周辺地域の環境を向上させる要因も生じ得ること，本件
各残地についても，本道との接面がなくなることにより住環境が向上する面も
あることが認められる。
　　　　　これらの事情をも総合すると，上記(1)の各要因の存在を前提としても，本件事
業の施行により本件各残地の価格が低下することを肯認することは困難であ
るといわざるを得ない。
　　　イ　この点に関し，証拠（甲２１ないし２５，証人Ｒ）によれば，Ｒ不動産鑑定士は，本
件各従前地の価格については，宅地部分を１平方メートル当たり１３万２０００
円，農地部分を１平方メートル当たり１２万９０００円とする本件各裁決の認定
を適正と認めるとともに，本件各従前地を含む地域はいわゆる商住混在地で
あったところ，本件事業の施行により，本件各残地を含む地域は商業的・業務
的用途の混在する住宅地に移行するとし，これを前提として，本件各残地の
周辺にある県道から離れた一般の住宅地に所在する宅地の取引事例３例
（その地積は，順に１５８平方メートル，３０７平方メートル及び２７７平方メート
ルであり，１平方メートル当たりの取引価格は，順に５万８６２７円，５万７４７３
円及び３万４２５３円である。）を採用し，これらに画地規模の相違を含めて地
域格差等による補正を加えて比準価格７万３５００円を算出し，また，同じく一
般の住宅地に所在する土地の公示価格（その地積は２１６平方メートル，公示
価格は１平方メートル当たり５万４８００円である。）を採用し，これに環境条件
等による補正を加えて規準価格７万３３００円を算出し，これらをもとに，本件
各裁決による収用後の本件各残地の価格について，宅地部分については１
平方メートル当たり７万３３００円，農地部分については１平方メートル当たり７
万１８６３円と評価する鑑定評価書（甲２３。以下「Ｒ鑑定」という。）を作成して
いることが認められる。
　しかしながら，証拠（乙１２，１４，証人Ｓ）によれば，本件従前地の近隣地域
は，概ね県道鹿沼環状線沿線に形成された近隣商業地域に属し，一部住宅
地や農地も介在することが認められるところ，上記争いのない事実等(1)ない
し(3)，本件各収用地の鑑定評価を担当したＳ不動産鑑定士の意見（乙２，３
８，証人Ｓ）に鑑みると，本件事業の告示の日において，本件各残地を含む地
域の性質につき，本件事業によって住宅地に移行する蓋然性が高いとまでは
認め難く，少なくとも，Ｒ鑑定士が取引事例に基づく比準価格ないし公示価格
に規準した価格を得るために採用した一般の住宅地とは，質的に異なるもの
とみるのが相当であるほか，Ｒ鑑定士自身，本件各残地を含む地域における
標準的な画地の面積は２２００平方メートルであると認めていることからして
も，Ｒ鑑定が取引事例として採用した地積１５０ないし３００平方メートル程度
の土地とは質的に異なるものとみるほかない。そうすると，証拠（乙３９）によ
れば，不動産鑑定評価基準（乙３９）は，取引事例の選択について，原則とし
て近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係わるもので，
地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものから選択すべきである
としていることが認められるところ，Ｒ鑑定は，取引事例の選択に際し考慮す
べき地域及び画地の規模の点において，適切さを欠いているというべきであ
る。
　更に，Ｒ鑑定は，上記アで説示したような本件各残地を含む地域の地価を
上昇させる方向に働くと考えられる諸要因について，これらの要因によって具
体的な価格が上昇するかどうかはまだ判断できないなどとして，その価格評
価には一切反映させていない（甲２，証人Ｒ）が，同鑑定士が，本件各残地を
含む地域の性質に関しては，上記のとおり，本件事業によって住宅地へと移
行することは十分予見できるとし，これをその具体的な評価額算定の基礎に
していることと比較すると，その全体的な均衡性にも少なからぬ疑問を抱かざ
るを得ない。
　してみると，Ｒ鑑定は，その採用した鑑定手法において適切さを欠き，採用
することができないといわざるを得ない。
　　(3)以上によれば，仮に法７４条１項所定の「損失」にいわゆる事業損失が含まれると
しても，本件各残地についてかかる損失の発生及びその数額を認めるに足りる
的確な証拠はない。したがって，本件各残地についての事業損失を理由とする
原告Ａ及び原告Ｂの請求は理由がない。
　２　争点(2)について
　　(1)上記争いのない事実等(3)によれば，本件収用地３ないし５の収用及びその後の
本件事業の施行により，本件各倉庫の一部が敷地外にはみ出すことになるので
あるから，本件各倉庫の賃貸業を従前どおりの形態で続けることができなくなる
ことは明らかである。
　　(2)しかしながら，本件各倉庫の規模（別紙物件目録記載９のとおり），形状（甲２２，
乙１４，４０，４１）に鑑みれば，原告Ｃの倉庫賃貸業が，本件従前地３ないし５以
外の場所では継続不可能であるような特殊なものであるとは認められず，代替
地の確保が客観的にみて不可能であるとはいえない（実際に代替地が見つかっ
ているか否かは，この判断を左右するものではない。）。その他本件全証拠を検
討しても，本件収用地３ないし５の収用により，原告Ｃの倉庫賃貸業の継続が客
観的にみて不可能になるとまでは認められない。
　　　　また，証拠（甲２，乙４０，４１）及び弁論の全趣旨によれば，本件各倉庫がそれぞ
れ独立した利用形態となっており，分離も可能であること，本件各残地が面する
こととなる幅員約５メートルの側道は，大型貨物車の進入も可能なものであるこ
と，本件各倉庫のうちの１棟のみであれば，本件残地３ないし５内に再築したとし
ても建ぺい率の問題は生じないことが認められ，これらの事情に照らせば，原告
Ｃの倉庫賃貸業の一部を本件残地３ないし５において継続することについても，
客観的にみて不可能ではないと考えられる。
　　(3)以上によれば，原告Ｃの本件各倉庫の賃貸業に関しては，本件裁決２において，
本件収用地３ないし５の借地権に対する補償に加えて，本件各倉庫のうち１棟
及びこれに関連する倉庫を本件残地３ないし５の敷地内に建て直す費用額，もう
１棟及びこれに関連する建物を他の土地に再築する費用額，並びにその再築期
間中に得べかりし賃料額が補償されることにより，必要な補償がされたものとみ
るほかない（なお，本件裁決２における本件収用地３ないし５の借地権価格，再
築等の費用額及び得べかりし賃料額の認定自体に関しては，原告らから特段の
主張立証はなく，弁論の全趣旨により相当なものと認められる。）。したがって，
原告Ｃの請求は理由がない。
　３　争点(3)について
　　(1)上記争いのない事実等(3)によれば，本件収用地６の収用及びその後の本件事
業の施行により，本件カラオケ店舗の駐車場の面積が減少することになり，ま
た，同店舗の直接の接面道路の交通量も減少することになり，これらの変化が，
原告Ｂの本件従前地６にかかる賃貸業に一定の影響を及ぼすことは明らかであ
る。
　　(2)しかしながら，まず，賃貸に供していた土地の全部又は一部の所有権を収用によ
り喪失した場合に，その後その分に相応する賃料を得られなくなるのは当然のこ
とであり，かかる損失は収用される土地の所有権喪失に対する補償によって填
補されるべきものである。本件収用地６の収用による駐車場の面積の減少は，
本件従前地６の面積の３分の１前後にとどまっており，その他本件全証拠によっ
ても，本件収用地６の収用により，原告Ｂの上記賃貸業について，本件収用地６
の所有権に対する補償では填補できない損失が生じることを認めるに足りない。
　　　　また，接面道路の変化に関しては，結局のところ，被告が旧来の県道を設置・管
理することによりその周辺の土地の所有者である原告Ｂが反射的に享受してい
た利益の喪失にほかならず，同原告が被告に対して自動車通行量の確保につ
いて特定の権利を有するわけではないというべきところ，かかる反射的利益の
喪失は，損失補償の対象にならないと解するのが相当である。
　　(3)以上によれば，原告Ｂの本件従前地６にかかる賃貸業に関しては，本件裁決３に
おいて本件収用地６の所有権に対する補償がされることにより，必要な補償がさ
れたものとみるほかない（なお，本件裁決３における本件収用地６の所有権価格
の認定自体に関しては，原告らから特段の主張立証はなく，弁論の全趣旨によ
り相当なものと認められる。）。したがって，本件収用地６に関する営業補償を理
由とする原告Ｂの請求は理由がない。
　４　争点(4)について
　　(1)上記争いのない事実等(3)によれば，本件収用地７及び８の収用及びその後の本
件事業の施行により，本件マンションの駐車場のうち，住戸用は３３台分（住戸
数と同じ）から２５台分に減少し，店舗用はすべてなくなるとともに，敷地全体とし
て側道に接面し，これをはさんで高架橋道に面することになり，これらの変化
が，原告Ｄの本件マンションにかかる賃貸業に一定の影響を及ぼすことは明ら
かである。
　　(2)しかしながら，まず，賃借使用していた土地についても，上記３(2)と同様に，その
全部又は一部の賃借権を収用により喪失し，その後その分の使用利益を享受
できなくなることによる損失は，収用される土地の賃借権喪失に対する補償によ
って填補されるべきものである。本件収用地７及び８に関しては，駐車場という利
用形態に照らしても，その代替地の確保が客観的にみて不可能であるとまでは
認められない。また，本件マンションの住戸部分の一部及び店舗部分を，駐車
場のない住戸・店舗として賃貸に供することも，社会通念上不可能であるとは認
められないし，その賃貸条件の低下による損失が，本件収用地７及び８の借地
権に対する補償では填補できない程度に達するとは認められない。その他本件
全証拠によっても，本件収用地７及び８の収用により，原告Ｄの上記賃貸業につ
いて，本件収用地７及び８の借地権に対する補償では填補できない損失が生じ
ることを認めるに足りない。
　　　　接面道路の変化に関しては，上記３(2)と同様に，反射的利益の喪失にほかなら
ず，損失補償の対象にならないと解するのが相当である。
　　　　高架橋道に面することに関しては，上記１(2)アに認定のとおり，これにより周辺の
騒音，日照阻害等が飛躍的に増大するとまではいえないこと，本件事業の施行
により，本件踏切における列車の通過待ちの解消等による本道の利用者の増
大，本件踏切で一時停止する車両がなくなることによる排気ガスの減少，同車両
の発進によるエンジン騒音などの減少，踏切事故の危険性の減少など，周辺地
域の環境を向上させる要因も生じ得ること，本道との接面がなくなることにより住
環境が向上する面もあるのであり，その他本件全証拠によっても，本件マンショ
ンの賃貸業に関して，別途の補償措置を講じなければならないような具体的な
損失を生じるものであるとまでは認めるに足りない。
　　(3)以上によれば，原告Ｄの本件マンションにかかる賃貸業に関しては，本件裁決４
において本件収用地７及び８の借地権に対する補償がされることにより，必要な
補償がされたものとみるほかない（なお，本件裁決４における本件収用地７及び
８の借地権価格の認定自体に関しては，同原告から特段の主張立証はなく，弁
論の全趣旨により相当なものと認められる。）。したがって，原告Ｄの請求は理由
がない。
　５　争点(5)について
　　(1)法８８条による補償を受けることができるのは，土地所有者及びその「関係人」に
限られるところ，土地の収用における「関係人」とは，「当該土地に関して地上
権，永小作権，地役権，採石権，質権，抵当権，使用貸借若しくは賃貸借による
権利その他所有権以外の権利を有する者及びその土地にある物件に関して所
有権その他の権利を有する者」に限られる（法８条３項）。
　　　　証拠（甲４，３２）及び弁論の全趣旨によれば，原告Ｅは，原告Ｄから本件マンショ
ン１階の店舗部分を賃借していたにすぎず，その他本件全証拠によっても，原告
Ｅが本件収用地７及び８について法８条３項所定の「権利」を有していたことを認
めるに足りない。原告Ｅが原告Ｄから本件マンションの店舗部分を賃借するにあ
たって，その前面に駐車場があるということが重要な前提となっていたことは明
らかであるが，そうであるからといって，法８条３項所定の「権利」を有するという
ことにはならない（なお，付言するに，本件裁決４においては，本件収用地７及び
８の借地権に対する補償の全部を原告Ｄに受けさせることとされているが，仮
に，これに加えて原告Ｅにも，本件収用地７及び８についての独立の使用権原を
有することを前提とする補償を受けさせるということになれば，それは，実質的に
みて，被告に二重の負担を強いるに等しいと考えられる。被告の「原告Ｅは原告
Ｄに対して駐車場の確保を要求すべきである」との主張も，以上の趣旨をいうも
のと解される。）。
　　(2)そうすると，結局，原告Ｅに関しては，本件収用地７及び８の収用について，上記
争いのない事実等(4)カの自動販売機の移転に伴うもの（この点では「土地にあ
る物件に関して所有権その他の権利を有する者」に該当すると考えられる。）以
上に，法８８条による補償を認める余地はないといわざるを得ない。したがって，
原告Ｅの請求は理由がない。
　６　以上の次第で，原告らの請求はいずれも理由がないから，これを棄却することと
し，主文のとおり判決する。
　　　　　宇都宮地方裁判所第１民事部
　　　　　　　　　　裁判長裁判官　　　　　　　岩　　　田　　　　　　　眞
　　　　　　　　　　　　　裁判官　　　　　　　有　　　賀　　　貞　　　博
　　　　　　　　　　　　　裁判官　　　　　　　秋　　　吉　　　信　　　彦
　　　　　　　　　　　　　裁　決　目　録
１　　収用する土地の区域　　　　　　　別紙物件目録記載１１及び１２の各土地
　　　原告Ａに対する補償金総額　　　　　　１億０２８９万０００８円
２　　収用する土地の区域　　　　　　　同目録記載１３，１４及び１５の各土地
　　　原告Ａに対する補償金総額　　　　　　　　４３５６万６１４９円
　　　原告Ｂに対する補償金総額　　　　　　　　１６７１万３８４６円
　　　原告有限会社Ｃに対する補償金総額　　　１億７２７３万４９１９円
３　　収用する土地の区域　　　　　　　　　　　　　　　同目録記載１６の土地
　　　原告Ｂに対する補償金総額　　　　　　　　４６７２万６９７３円
４　　収用する土地の区域　　　　　　　　　　同目録記載１７及び１８の各土地
　　　原告Ｂに対する補償金総額　　　　　　　　４６６７万９７４２円
　　　原告有限会社Ｄに対する補償金総額　　　　　３７７１万９７４２円
　　　原告有限会社Ｅに対する補償金総額　　　　　２０１万７９４６円
　　　　　　　　　　　　　物　件　目　録
　１ないし１８　（省　略）

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