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主文
１本件控訴を棄却する。
２控訴費用は控訴人の負担とする。
事実及び理由
第１控訴の趣旨
１原判決を取り消す。
２被控訴人が控訴人に対し平成１９年２月１４日付けでした換地処分を取り消
す。
第２事案の概要
１本件は，土地区画整理法に基づく仮換地の指定後に定期借地権ないし事業用
借地権の設定を受け仮換地においてテーマパーク事業等を営んでいた控訴人に
対し，当該土地区画整理事業の施行者である被控訴人が，当該仮換地を借地権
の目的となるべき宅地とした上，７１８８万４９２４円の清算金を交付し，合
計６億９４５７万９４１９円の清算金を徴収する旨の換地処分（以下「本件換
地処分」という。）をしたため，控訴人が本件換地処分の取消しを求めた事案
である。
原審は，換地処分を控訴人に対してすることは違法ではなく，本件換地処分
における清算金の金額も土地区画整理法９４条に反しないとして，請求を棄却
したところ，控訴人は，これを不服として控訴した。
２法令の定め及び前提事実は，原判決「第２事案の概要」の２，３に記載の
とおりであるから，これを引用する。
３争点及び争点に関する当事者の主張は，下記(1)ないし(8)のとおり，当審に
おける当事者の主張を付加・補充するほか，原判決「第２事案の概要」の４
に記載のとおりであるから，これを引用する。
(1)７頁１３行目「いうべきである。」の次に，以下のとおり加える。
「しかも，当該賃貸借契約は債権契約であり，その契約の解釈においては
当事者の意思が尊重されるべきであるから，仮換地を対象とする旨の当事
者の明示の意思表示に反してこれを従前の土地の賃貸借契約と解すること
はできない。そうでないと，賃借人にとって使用収益する目的物が重要で
あるにもかかわらず，仮換地と異なる土地に換地された場合にも，賃借人
は賃貸借契約を解除することができず，また，仮換地の一部について賃貸
借契約が締結された場合に従前の土地のどの部分か特定できず無効となる
など，著しく不当な結論となる。」
(2)８頁１４行目「できないから，」の次に「従前の宅地についての借地権割
合を観念することはできず，」を加える。
(3)９頁７行目末尾に続き，次のとおり加える。
「そうでないと，仮換地の位置，面積等に着目して締結された賃貸借契約
であるにもかかわらず，施行者においてこれと異なる土地につき仮権利
指定ができることになり，賃借人にとって著しく不当な結論となる。
エ仮に，原判決のとおり，仮換地指定後に仮換地自体に着目して建物の
所有を目的とする賃借権を設定する旨の契約を締結した場合，特段の事
情がない限り，従前の宅地について賃借権を設定する旨の契約であると
解したとしても，本件では，①半永久的な存続を予定していない定期借
地権ないし事業用借地権であり，②テーマパークの敷地を確保するため
にその敷地となることが予定されていた土地を賃借したのであって，従
前の土地と無関係であり，③通常なされない賃借権設定登記がなされて
おり，上記特段の事情がある。」
(4)９頁２１行目「他方で，」の次に，以下のとおり加える。
「土地区画整理法は，事業の円滑な施行に必要な範囲で，一時的に従前の宅
地について私権の行使，具体的には，その使用収益権限を制約するもので
あって，従前の土地所有権者の地上権・賃借権の設定権限を奪うものでは
ないから，」
(5)９頁２５行目末尾に続き改行して，次のとおり加える。
「また，控訴人は，仮換地に賃借権を設定したと解すべき特段の事情があ
ると主張するが，土地区画整理法は，建物所有を目的とする賃借権と地上
権を絶えず並列的に規定し同様に扱っていることから，原則として両者を
同様に取扱うべきであり，仮換地に地上権を設定できないのと同様に，建
物所有目的の賃借権も仮換地に設定できないと解すべきであること，仮換
地の賃借権と解釈すれば，従前の土地についての賃借権設定登記が対抗要
件として効力を生じないこと，仮換地とは異なる換地処分がなされた場合
であっても，売主の担保責任に関する民法の規定を類推適用することによ
って合理的解決を図ることは可能であること，これらによれば，本件賃貸
借契約も従前の土地についての賃貸借契約であると解するのが合理的であ
る。」
(6)１０頁２１行目「原告」の前に，次のとおり加える。
「定期借地権等付き建物は，権利金ないし保証金の額に建物の現在価格を
加えた価格で取引されているところ，」
(7)１２頁１１行目末尾に続き改行して，次のとおり加える。
「エ仮に，定期借地権者等も清算金の徴収対象となるとしても，普通借
地権と異なり，残存期間を考慮した評価をすべきであり，事業用借地
権も定期借地権と異なる評価がなされるべきである。この点，平成１
０年８月２５日付国税庁長官通達が定める定期借地権の底地の評価手
法が，参考となり得る。これによれば，定期借地権の価額は，［課税
時期における自用地としての価額×（１−底地割合）×逓減率］によ
って求めるとされており，それによって算定すれば，本件一般定期借
地権設定対価の更地価格に対する割合は３０．５パーセントであり，
本件事業用借地権設定対価の更地価格に対する割合は１４．６パーセ
ントとなる（甲２２の１・２。以下「Ａ意見書」という。）。
また，仮換地であることを捨象して，定期借地権等の底地に対する
割合を求めると，定期借地権は２５パーセント，事業用借地権は１０
パーセントとなる（甲２１。以下「Ｂ意見書」という。）。
これらによれば，本件定期借地権等の割合を５０パーセントとして
清算金の金額を算出した本件換地処分は明らかに不合理であり違法で
ある。」
(8)１３頁２２行目「見込まれている。」の次に，以下のとおり加える。
「また，定期借地権の評価方法，とりわけ，土地区画整理事業における定
期借地権については，それに依拠しなければ明らかに不合理で違法となる
ような確たる評価方法は存在していない。しかも，Ａ意見書が引用する様
々な評価方法によって定期借地権を評価するには，施行地区内の定期借地
権について，契約内容等に係る詳細な各種の情報（権利金や保証金の額，
地代の額，土地価格，借地権者の財務諸表等）を得る必要があるが，施行
者には，法及び法令上，土地所有者及び借地権者に対し，これらの情報を
提出させる権限はなく，任意の提供を求め，これに応じる者がいたとして
も，応じない者と異なる評価を行うことも認められず，また，多大な鑑定
費用と時間を要することになる。」
第３当裁判所の判断
１当裁判所も，仮換地の指定後に当該仮換地に着目して賃借権の設定を受け，
その登記を経由した控訴人に対し，換地を定めた上で徴収及び交付すべき清算
金の金額を定めて換地処分をしたことが土地区画整理法に違反し違法とはいえ
ず，定めた清算金の金額も同法９４条に違反するとはいえないと判断する。
その理由は，次のとおり補足するほか，原判決「第３当裁判所の判断」の
１，２に記載のとおりであるから，これを引用する。
(1)１５頁８行目末尾に続き改行して，次のとおり加える。
「この点について，控訴人は，売買契約の場合は，仮換地に着目したもの
であっても，売買契約が交換価値の移転を主な目的としているから，従前
の宅地の売買契約であると構成できるが，賃貸借契約の場合は，土地を使
用させることを目的とするから，従前の宅地につき賃借権を設定できず，
これを従前の宅地の賃貸借契約と解することは当事者の合理的意思に反す
ると主張する。確かに，賃貸借は，当事者の一方がある物の使用及び収益
を相手方にさせることを内容としており，目的物の引き渡しがその前提と
なっているため，仮換地の使用収益（ひいては仮換地の賃貸借契約）が当
然に従前の宅地の使用収益（ひいては従前の宅地の賃貸借契約）とみなさ
れるわけではない。しかしながら，仮換地に着目してなされた売買契約も
従前の宅地について処分の効果が生ずるとともに，従前の宅地の所有権に
基づいて仮換地を使用収益する権能を認める合意があったと解されるとこ
ろ（最高裁昭和４３年９月２４日判決・民集２２巻９号１９５９頁），賃
貸借契約のうち特に長期間の使用収益を予定する建物所有を目的とする賃
貸借契約について，仮に，それらが仮換地についての使用収益権のみを対
象とするとすれば，従前の宅地の土地所有権に基づいて仮換地を使用収益
する権限を有する者との間で齟齬が生じ，困難な問題が生ずる上，従前の
宅地に賃借権設定登記を経由しても対抗力が生ずると言えるかについて疑
義が生ずる。土地区画整理法８５条１項が，施行地区内の宅地について所
有権以外の権利を有することとなった者は，権利の申告をすることができ，
同法１２９条が，施行地区内の宅地について権利を有する者の変更（使用
収益権者の変更を含むと解される。）があった場合においては，あらため
て仮換地の指定等の処分を要しない旨を定めていることからすれば，仮換
地に着目して仮換地指定後に設定された賃貸借契約のうち，少なくとも，
建物所有を目的とする賃借権については，その合意によって，特段の事情
のない限り，従前の宅地についての賃借権を取得し，その結果，仮換地の
使用収益権も取得すると解するのが相当である（最高裁昭和４５年１２月
１８日判決・民集２４巻１３号２１１８頁参照）。なお，この点について，
控訴人は，仮換地と異なる土地に換地・仮権利指定がされた場合や仮換地
の一部について賃貸借契約が締結された場合に従前の宅地のどの部分か特
定できず，不都合が生ずると主張するが，前者については，瑕疵担保責任
を準用して合理的解決を図ることが可能であるし，後者については，契約
において従前の宅地のどの部分かを具体的に特定する必要があるとは必ず
しもいえない（前掲最高裁昭和４３年９月２４日判決参照）。
さらに，控訴人は，本件において，従前地についての賃借権を取得しな
い特段の事情があると主張するが，上記のとおり，控訴人が主張する事情
は，いずれも仮換地について賃借権を取得すると解すべき事由に当たらず，
控訴人の主張は採用できない。」
(2)１７頁１５行目「設定を受けた者」の次に，「，とりわけ区画整理事業の
終了後まで使用収益を継続することが予想される建物所有目的の賃借権等
の賃借権者」を加える。
(3)１７頁１６行目末尾に続き改行して，次のとおり加える。
「さらに，清算金は，従前の宅地及び換地の位置，地積，土質，水利，利
用状況，環境等を総合的に考慮して算定することが予定されているが，従
前の宅地と換地の位置等の状況を総合的に考慮して算定された清算金の総
額に，仮換地の借地権の割合を乗ずることによって，賃借権者に対し徴収
又は交付すべき清算金の金額を定めることは可能であり，その際，従前の
宅地に対する借地権割合を求める必要はない。」
(4)２１頁１行目末尾に続き，次のとおり加える。
「また，平成１０年８月２５日付国税庁長官通達は，定期借地権の評価につ
いて，課税時期における自用地としての価額×（１−底地割合）×逓減率
によって算定すると定めており，これは，定期借地権等については，評価
時点における残存期間に応じて評価額を逓減させるべきであるという考え
方に基づいている。」
(5)２１頁１５行目「１２，」の次に「２３，」を加え，同頁２５行目「設定
されて」の次に「おり，その融資は，いずれも存続期間内に返済することが
予定されて」を加える。
(6)２２頁１１行目「推認される。」の次に，以下のとおり加える。
「控訴人は，この点に関し，本件定期借地権については５０年の期間を定
めており，その点を考慮すべきである旨を主張するが，前記のとおり，テ
ーマパークの底地として一体利用されていることを考慮すれば，存続期間
が３０年間であって正当事由がなければ更新を拒絶できない普通借地権と
比べた場合に，どちらがより安定した権利であるかは一概には決められな
い。」
(7)２２頁１９行目「明らかというべきである。」の次に，以下のとおり加え
る。
「さらに，本件土地区画整理事業によって，本件定期借地権等を有する控
訴人は，利用増進の利益を享受しているから，それが，普通賃借権ではな
く定期借地権等であることを理由に清算金の負担を免れるというのは著し
く衡平を欠くことになる。しかも，定期借地権等は平成１１年法律第１５
３号により創設された制度であり，その評価方法，とりわけ，迅速処理を
要する土地区画整理事業における定期借地権や事業用借地権の評価方法は，
確立されているとは言い難い。」
２結論
よって，本件控訴は理由がないから棄却することとし，主文のとおり判決す
る。
大阪高等裁判所第７民事部
裁判長裁判官永井ユタカ
裁判官楠本新
裁判官舟橋恭子

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