戻る

　　　　　　　主　　　文
１　原判決を次のとおり変更する。
２　控訴人が平成１０年３月２４日，東京都渋谷区α８３番３１宅地３５５．０９
平方メートル及び同町２６番２８宅地５０．２４平方メートルの平成９年度の固定
資産税課税台帳の登録価格についてした審査申出の棄却決定は，８３番３１の土地
について金３億８９２９万９７２８円，２６番２８の土地について金５４８９万２
５３２円を超える部分について取り消す。
３　被控訴人らのそのほかの請求を棄却する。
４　訴訟費用は，第１，２審を通じて，控訴人の負担とする。
　　　　　　　事実及び理由
第１　当事者の求めた裁判
１　控訴人
（１）　原判決を取り消す。
（２）　被控訴人らの請求を棄却する。
２　被控訴人ら
　控訴棄却
第２　事案の概要
１　本件は，被控訴人らが，その所有の東京都渋谷区α８３番３１宅地３５５．０
９平方メートル及び同町２６番２８宅地５０．２４平方メートルの平成９年度の土
地課税台帳に登録された価格（７億７７０６万５４６０円及び１億０９９４万３３
００円，合計で８億８７００万８７６０円）が適正な時価を上回るなどと主張し
て，被控訴人らの先代ａの審査申出を棄却した控訴人の決定（本件決定）の取消し
を求める事件である。
　原判決は，本件土地の適正な価格は，４億１２９７万０７３０円及び５８４２万
９２７０円，合計で４億７１４０万円であると認定した上，登録価格が賦課期日に
おける対象土地の適正な時価以下でないときは，その限度で登録価格の決定は違法
となり，この違法事由の存在は，本件決定の全部の取消事由となるとして，被控訴
人らの請求を全部認容した。そのため，控訴人が不服を申し立てたものである。
２　上記のほかの事案の概要は，次に記載するほか，原判決の該当欄（３頁以下）
記載のとおりであるから，これを引用する。
（控訴人の当審における主張）
（１）　原判決は，控訴人の決定の一部しか取り消されないとすると，控訴人が改
めて行う決定と取り消されなかった決定の残部の両方が残存し，その間の論理的な
整合も期しがたいとして，決定の全部を取り消した。
　しかし，適正な時価を超える部分のみを取り消したとしても，取消判決の拘束力
（行政事件訴訟法３３条１項）によって，市町村長は審査決定と同様の措置をとる
ことが義務づけられるのであるから，改めて決定を行う必要はないし，仮に，改め
て新たな決定をしなければならないとしても，同法条の趣旨からすれば，一部取消
判決の判断内容を尊重した処分を行うことが求められるのであるから，一部取消判
決が認められないとする理論的根拠はない。
　また，原判決のように解すると，事件が裁判所と控訴人との間を往復することに
なって迂遠であるし，裁判所の判決理由中の判断に不服のある者は，再度の決定あ
るまで不服の機会が引き延ばされることになり，不服申立方法として機能的でない
のみならず，是正すべき評価方法が一義的に明らかにならず，紛争の抜本的な解決
を図ることができなくなる。
　したがって，本件のような場合には，一部取消判決をするべきである。
（２）　原判決は，土地課税台帳又は土地補充課税台帳（土地課税台帳）に登録さ
れる価格（登録価格）が当該固定資産の基準年度に係る賦課期日における対象土地
の客観的時価以下でないときは，その限度で登録価格の決定が違法となると解すべ
きであり，その客観的時価の算定のため個別の鑑定を行うことが許されるとした。
　しかし，地方税法（法）は，自治大臣の定めた固定資産評価基準（昭和３８年自
治省告示第１５８号）という定型的・統一的な基準に従ってその評価を行わせるこ
ととし，これによって大量に存在する固定資産の評価を一定の期間内に適正に行
い，各市町村相互間，各市町村内の各固定資産の間の評価の均衡を確保し，評価に
関するものの個人差に基づき，評価の不均衡が生じることを防止しようとしてい
る。こうした立法趣旨からすれば，評価基準自体が違法であるというような特別の
事情がない限り，固定資産の価格の評価が評価基準にしたがって適正に行われてい
る以上，その価格は，適正な価格とみるべきであり，個別の鑑定による時価の立証
は許されない。
（３）　原判決の依拠した不動産鑑定士ｂの鑑定（甲５号証，ｂ鑑定）には，以下
のような誤りがある。ｂ鑑定は，一体として有機的に機能している本件土地を幅員
約３メートルに接する北西側部分と国道β線に接する路地状南東側部分にあえて分
離し，それぞれの価格を個別に求めた上で，合算しており，一体として外形的にも
機能的にも利用されている状態に対応する価格が求められていない。なお，ｂ鑑定
では，前記幅員３メートルの街路が建築基準法上の位置指定道路に該当するかどう
かの言及もない。本件土地は，前記国道に接する敷地延長部分があることによっ
て，全体として国道に面する側を正面あるいは主たる進入部分にすることが可能な
ものであり，全体として，国道沿いの地域と行政的要因及び環境的要因を同じくす
る土地であるから，そのような評価をすべきである。また，具体的な鑑定手法にお
いても，価格時点の修正や比準価格の算定に誤りがみられること，さらに，収益価
格の試算においても１階の全フロアを駐車場等に充てたり，その建物再調達原価も
非常に高額であるなど，収益価格が安く抑えられており，妥当性を欠く。
　したがって，ｂ鑑定に依拠して本件土地の登録価格が適正な時価を上回るとした
原判決は，事実を誤認したものである。
（４）　固定資産税は，資産の所有という事実に着目して課税される財産税であ
り，資産から生じる現実の利益に着目して課税される収益税とは異なるものであっ
て，このことはシャウプ勧告等の固定資産税の導入の経緯とその趣旨からしても明
らかである。そして，その資産が土地である場合には，土地の所有という事実に着
目して課税するのであって，個々の所有者が現実に当該土地から収益を得ているか
否か，当該土地が用益権又は担保権の目的となっているか否かを問わず，その更地
価格に着目して課税されるものであり，評価基準においても，借地権等が設定され
ている土地の評価については，これらの権利が設定されていない土地として評価す
るものとされている。このような固定資産税の性質からすると，その課税標準又は
その算定基礎となる土地の「適正な時価」（法３４１条５号）とは，正常な条件の
下に成立する当該土地の取引価格すなわち純粋な客観的交換価値をいうものと解す
べきである。
　したがって，固定資産税の登録価格の上限は，収益還元価格に制限されない。こ
れを上回る売買実例価格であってよい。法がそのように算定することを命じている
のである。これは立法政策としてそのようにしているのであるから，立法機関でな
い裁判所が，それを変更することはできない。
（５）　固定資産税における価格とは，税額を算定するに当たり，その基礎となる
ものであり，その価格を決定するに当たっては，実体面においては公平な税負担を
もたらすものであること，手続面においては簡易であること及び客観的であること
が必要とされる。
　しかし，対象不動産の単年度の収益を還元利回りで除して価格を求める評価法
（総合還元利回り法あるいは直接還元法，以下，これを「収益還元法」という。）
に基づき，収益を資本還元した価格（収益還元価格）は，取引事例を中心とした現
在の評価方法に比べて簡易に価格の決定ができるとはいえない。また，収益還元価
格を算定するには，将来の予想収益や標準的な収益額を想定し，あるいは，土地と
建物の収益を別個に算定する必要があるが，土地と建物が別個の不動産とされてい
る日本の法制度のもとで，土地の収益である地代の標準的な金額を算定することは
困難である。さらに，資本還元の利率（還元利回り）を標準的な市中金利によるこ
ととし，経済情勢の変動に合わせると，不景気で利率が低下すると，収益還元価格
は高騰することになり，好景気で利率が上昇すると収益還元価格は低落することと
なり，不合理である。そして，このような不合理を避けるために，資本還元の利率
を経済情勢の変動に左右されない一定の利率であるとすることは，対象不動産の個
別的な収益状況や経済情勢の変動を無視することになるうえ，それは収益の一定割
合を固定資産税の税額とするに等しく，法に定めがないことからして，採用できな
い。
　そうすると，収益還元法によって価格を決定することが，取引事例を中心とした
現在の評価方法に比べて，実体面でも手続面でも優れているとはいえない。
（６）　固定資産たる土地の標準的な収益を土地所有者と地方公共団体との間で分
配する割合は，登録価格と税率（１．４％。都市計画税を加えて１．７％）で決め
られる。このことから，登録価格は，売買実例価格でなく，収益還元価格であると
解釈するのは，誤りである。法は，登録価格を売買実例価格であるとし，税率は
１．４％（都市計画税を加えて１．７％）と定めているが，それによって納税すべ
き額が正しい税額であって，これにより納税者と課税する地方公共団体の間の課税
の公平も保たれているものである。
　登録価格を売買実例価格によって評価し，税率を１．４％（都市計画税を加えて
１．７％）とすると，これによって算定される税額は，その土地の標準的な収益額
を上回り，標準的な収益では支払えないということも起こりえよう。その場合，所
有者は，その土地の収益ではまかなえない分を，自分の他の所得で支払い，あるい
は貯蓄を取り崩して支払うことが求められることもありうる。しかし，それも立法
機関が決めたことであるから，やむを得ないことである。
（７）　（６）のような結果は不合理であるとして，登録価格の上限を収益還元価
格とする解釈は，登録価格を「適正な時価」と規定する法３４１条５号の明文に反
する解釈であり，実質上，立法機関の役割を司法機関が果たそうとするもので，三
権分立に反する。（６）のような結果が不合理であるならば，立法によって，税率
を下げ，不合理な結果を回避するべきもので，登録価格を売買実例価格でなく，収
益還元価格で評価するべきではない。
第３　当裁判所の判断
１　総括的判示
　当裁判所は，賦課期日における本件土地の適正な時価は，８３番３１の土地につ
いて金３億８９２９万９７２８円，２６番２８の土地について金５４８９万２５３
２円合計で４億４４１９万２２６０円（平方メートル当たり１０９万５８７８円）
であったものと認定する。そうすると，控訴人の本件決定は，上記の価格を超える
部分について取り消さなければならず，被控訴人らの請求は，この限度で理由があ
るが，これを超える請求は理由がないものと判断する。
　このように認定判断する理由は，次のとおりである。
２　固定資産税の制度の概要
　固定資産税は，固定資産税課税台帳に登録された固定資産の価格（登録価格）を
課税標準として（法３４９条），固定資産の所有者に対して課される地方税であ
る。標準税率は１・４パーセントである（法３５０条。なお多くの場合都市計画税
が０．２ないし０．３パーセント加算される。）。その固定資産の価格は，法３４
１条５号により，「適正な時価」と規定されているが，原則として，市町村長が自
治大臣の告示する固定資産評価基準（法３８８条１項）によって（法４０３条１
項），毎年２月末日までに決定し，直ちに固定資産税課税台帳に登録されることと
なっている。そして，この登録価格に不服があるときは，当該市町村の固定資産評
価審査委員会に審査の申出をすることができ（法４２３条），委員会の審査の決定
で登録価格を修正すべきとされたときには，市町村長は修正すべきものとされてい
る（法４３５条）。また，納税者は，この審査の決定に対してのみ，取消訴訟を提
起することができる（法４３４条）。
３　固定資産評価基準の拘束力
（１）　固定資産評価基準による価格の評価は，多数にのぼる対象土地について，
逐一鑑定するなど，手数と費用をかけて評価することに代えて，地域ごとにいわば
全体を代表する土地（標準宅地）を決めて，これを正確に評価し，残りの土地につ
いては，これをもとに類推して，価格を決める仕組みである。課税にかかるコスト
を低減しながら，ある程度の幅での価格の妥当性を確保する手法として，法によっ
て認められたものであるから，この基準によって評価されていれば，その価格に一
応の妥当性があるものと推認することができる。しかしながら，例えば標準宅地の
選定や価格の判定においては，一義的に決定し難い様々な要素や価値判断が混入し
てくるのであり，この基準によって評価されたというだけでは，常に評価の妥当性
が保証されるものでもないものである。
（２）　したがって，訴訟における審理や評価審査委員会における審査の結果，こ
の基準による評価と異なる価格をもって相当と認められる場合には，審理や審査の
結果相当と認められる価格に修正しなければならない。
　また，訴訟の審理や委員会の審査では，前記のような評価基準の定める手法に限
定されず，適正な価格の認定にとって有用なものであれば，例えば鑑定などで直接
その不動産の適正な時価を判定することも可能である。固定資産評価基準は，市町
村長を拘束するが，法規のように裁判所や委員会及び国民を拘束するものではな
い。この点に関する控訴人の主張は，いずれも採用することができない。
４　適正な時価の意義
（１）　控訴人は，固定資産税は，資産の所有という事実に着目して課税される財
産税であることから，法３４１条５号の「適正な時価」は，売買実例価格あるいは
市場価格であるとし，その上限は，収益を資本還元した収益還元価格によって限定
されないと主張する。
　しかし，「適正な時価」の意義について，法に規定があるわけではない。法は，
固定資産税の制度の趣旨からして，適正な評価をすることを求めているに過ぎな
い。
（２）　そして，財産税であるから常に売買実例価格でなければならないとすれ
ば，固定資産である建物や農地も売買実例価格によって評価しなければならないこ
ととなろう。しかし，建物の評価については，売買実例価格や市場価格は採用され
ず，再建築費で評価されている。また，農地の評価についても売買実例価格ではな
く，収益還元価格が採用されている。このこと一つをとっても，財産税だからアプ
リオリに売買実例価格あるいは市場価格になるということに，根拠のないことは明
らかである。
　売買実例価格（市場価格）説は，一種のドグマにとらわれた解釈であり，法の適
正な解釈は，固定資産税の制度趣旨の探求によってのみ，実現されるべきものなの
である。
５　市場価格の形成要因と固定資産税
（１）　土地の市場価格は，①将来の一定時期における売却により取得する現金収
益をそれまでの中間利息を控除して現在価格に直した価格のほか，②将来の各年度
ごとの賃料収入による現金収益について，それまでの中間利息を控除して現在価格
に直した価格，及び③評価年度自体の賃料収入による現金収益，以上①ないし③を
合計して算出する（いわゆる割引現在価値法，ＤＣＦ法）。
　①によって，市場価格の中には，将来土地が値上がりすると予想されるときは，
その値上がり益が含まれる。また，②によって，市場価格の中には，将来の収益の
現在価値部分が含まれる。
（２）　ところで，固定資産税は，財産税であるが，我が国の敗戦直後に課せられ
た財産税や富裕税のように，個人を基準にその所有する財産の多寡によって税額を
決定する人税ではなく，個人を離れ財産や収益に着目して課される物税である。最
高裁昭和４７年１月２５日判決民集２６巻１号１頁が判示するとおり，固定資産税
は，人税ではなく，物税なのである。そして，固定資産税は，毎年課される税金で
ある。
　人税としての財産税では，財産の市場価格によって個人が所有する財産の多寡を
評価しても，特に問題を生じない。しかし，物税である財産税であって，かつ，毎
年課される固定資産税については，値上がり益や，将来の収益の現在価値部分に課
税することは，その制度本来の趣旨に反することである。
　けだし，物税とは，いわば物それ自体が税を負担する税であるが，値上がり益
は，本来売り主に帰属するものであって，物それ自体や買い主には帰属しないから
である。帰属しない利益をあたかも帰属するかのようにして課税するのは，税の制
度そのものを否定するに等しく，容認されえないものといわねばならない。控訴人
は，この点に関して，その物の標準的な収益で固定資産税が支払えなければ，所有
者がその他の所得や貯蓄を取り崩して支払えばよいと主張する。しかし，これは，
物それ自体が税を負担するという物税の意味を理解せず，固定資産税をあたかも人
税（その人個人の所得や資力などの担税力で支払う税）であるかのように主張する
ものであり，採用することができない。
　また，毎年課される物税において，その年以外の将来の収益の現在価値に課税す
ることは，その収益が生まれる年度の課税の財源を先食いするものである。その将
来の年度が到来したときには，課税のもとになる税源は失われていることになるか
ら，制度自体がみずからその存在根拠を否定するに等しい。商法の分野でのいわゆ
るたこ足配当などと同じく，不健全な考え方であるといわねばならない。
（３）　以上のようなことから，固定資産税の課税標準である「適正な時価」は，
値上がり益や将来の収益の現在価値を含まない，当該年度の収益を基準に資本還元
した価格によって算定されねばならないのである。
６　標準的な収益と資本価値
（１）　固定資産税は，固定資産が毎年生み出す現実の収益に課される税金ではな
い。その固定資産によって標準的にあげうる収益に課される税金である。現実の収
益であれば，その固定資産の利用の巧拙その他の所有者個人の事情に影響される。
これに対して標準的にあげうる収益は，利用の巧拙その他の個人的な事情に影響さ
れない。そこで，標準的な収益を資本還元した価格（収益還元価格）によって，そ
の物の資本としての価値を把握することにより，個人的な事情によって左右され
ず，物それ自体が税を負担する物税としての固定資産税が成立するのである。法に
いう「適正な時価」とは，このような意義を有する資本価値を意味するものと解さ
れる。
（２）　控訴人は，収益還元価格によって物の資本としての価値を把握すると，財
産税ではなくなるかのように主張する。しかし，これは，財産税はすべて値上がり
益や将来収益への課税がなければならないものであるかのように，すなわち財産税
はすべて人税としての財産税であるかのように誤解するか，あるいは，財産の資本
価値の把握は，標準的な収益を基準としてされることを理解しないもので，失当で
ある。
７　収益還元価格と実定法の解釈
（１）　控訴人は，売買実例価格あるいは市場価格によって算定するのが法の命じ
るところで，収益還元価格によるのは，実定法に反するかのように主張する。
　しかし，先に指摘したように，法には，適正な時価が何を意味するかについての
明確な規定はない。そして，平成６年度の評価替えにおいて，公示価格の７割を基
準に算定するよう通達が発出されるまで，売買実例価格や市場価格によって評価さ
れたことはなかった。収益還元価格を踏まえた控えめな価格で評価されてきたので
ある（なお，別件における当事者の主張によれば，固定資産税の創設を指導したシ
ャウプ使節団の勧告では，土地の資本価格の算出につき収益還元法の利用を勧告し
たとのことである。）。すなわち，表現はどうであれ，法の解釈の実態は，収益還
元価格説であったのを，上記の通達は，市場価格（値）説に転換したものといえる
（成田頼明先生古希記念「政策実現と行政法」・金子宏「固定資産税制度の改革」
３５７頁（乙５７号証）は，このことを指摘する。）。
　このような制度の基本に関わる転換が，租税法律主義を標榜する現行憲法のもと
で，法律の改正なくして行いうるものかどうか疑問である（この点について当裁判
所の審理において質したが，控訴人からなんらの応答もなかった。）。法改正のな
い現状において実定法を解釈するのである以上，租税法律主義を踏まえたその穏当
な解釈は，従前どおりの収益還元価格説によるべきものと考える。
（２）　そして，法は，固定資産税に関する納税者の不服を，最終的には，訴訟で
解決できるよう規定しているのである。また，そのような不服が訴訟で解決できる
ことは，憲法の裁判を受ける権利の保障の一つである。
　しかし，固定資産税の課税標準を固定資産の収益の水準とは無関係の市場価格に
よらせる説（市場価格（値）説）は，固定資産であげうる標準的な収益のどの割合
まで課税されるのかについて，納税者が争いうる途を閉ざすものである。これに対
して収益還元価格説による場合には，課税標準が収益に比例して設定されるから，
課税標準の額の当否が法廷で検討されることによって，納税者は，固定資産であげ
うる標準的な収益のどの割合まで課税されるのかについて，実質的に内容のある裁
判を受けることができる。このように課税標準である資本価値と収益との関係を否
定するかどうかは，裁判を受ける権利が実質的に保障されるのかどうかに，直接関
係するのである。
　上記の点に関し，控訴人は，課税標準である固定資産の価格さえ争えれば，裁判
を受ける権利は保障されるとする。しかし，内容のある争いができるかどうか不明
瞭なまま，形式さえ整えればよいとするもので，当裁判所として到底賛成すること
ができない。納税者は，その企業努力によって取得する収益のうちどれだけの割合
が税として徴収されるかについて，関心を持っているのであって，固定資産の価格
それ自体に関心を持っているのではない（日本経済新聞平成８年１１月１２日付け
記事（甲３６号証），同平成８年１１月１３日付け記事（甲３７号証）参照）。
　上記の点について法的な手当をすることなく，通達のみによって，市場価格
（値）説に転換することは，裁判を受ける権利を保障する憲法の観点から見て許さ
れることかどうかはなはだ疑問である。
（３）　このように租税法律主義及び裁判を受ける権利の保障という憲法上の問題
を考慮に入れると，従前の法解釈を変更して，新たに市場価格（値）説を採用する
ことは，現行の実定法秩序に照らして無理があるというべきである。以上のとおり
であって，実定法が市場価格による評価を命じているとする控訴人の主張は，失当
であって，採用することができない。
８　収益還元価格の算定方法（その１－収益の把握）
（１）　控訴人は，収益還元法について，将来の予想収益を算定することが困難で
あるからとして，これを採り得ないとする。
　しかし，上記のように，固定資産の評価において採用すべき収益還元法とは，当
該不動産が当該年度において標準的にあげうる収益を基準に算定されるのである。
その価格には，将来の収益の現在価値を含まないものであるから，予想収益の把握
が困難であるとする点は，問題とならない。
（２）　また，控訴人は，土地と建物が別個の不動産とされている日本の法制度の
もとで，土地の収益である地代の標準的な金額を算定することの困難を主張する。
　しかし，土地建物一体の法制度であるか，別個の法制度であるかは，それほど大
きな影響を生じない。土地建物一体の法制度でも，別個の法制度でも，結局は，建
物の賃料を元に収益を算定するのである。別個の法制度では，この建物の賃料のう
ち，建物のみに帰属する部分と，それを除いた残余，すなわち土地に帰属すべき地
代とを区別するに過ぎず，このような計算方式（土地残余法といわれるもの）は，
これまででも土地価格の算定で行われてきたものである。それ自体は，経験済みの
ことで困難であるわけではない。
　そして，その標準的な収益（地代）は，その土地の利用の仕方が通常のもので
（最有効使用ではなく，その地域の平均的な利用の水準であればよい。），地上建
物の賃料水準が一般的なものであるならば，その建物の賃料から上記の土地残余法
で割り出されるものであり，それが特段の事情のない限り，土地の標準的な収益で
ある。それ以上に困難な算定方法によらなければ，標準的な地代を割り出せないと
いうものでもない。
　そして，未利用地その他平均的な利用水準に達しない土地の標準的な収益は，通
常の利用を想定し，その地上建物の一般的な賃料水準により，土地の地代を計算す
ることにより算定することができる。
（３）　そして，多くの場合，建物賃料の一般的な水準は把握することができるの
であり，それを元に標準的な地代を算定することは可能なものであるから，必ずし
もそれが取引事例比較法等に比べて複雑なものであるとか，あるいは，その算定が
特に困難であるとはいえない。
９　収益還元価格の算定方法（その２－還元利回り）
（１）　控訴人は，資本還元の利率（還元利回り）を標準的な市中金利によること
とし，経済情勢の変動に合わせると，不景気で利率が低下すると，収益還元価格は
高騰することになり，好景気で利率が上昇すると，収益還元価格は低落することと
なって不合理であること，このような不合理を避けるために，資本還元の利率を経
済情勢の変動に左右されない一定の利率であるとすることは，対象不動産の個別的
な収益状況や経済情勢の変動を無視することになるうえ，それは収益の一定割合を
固定資産税の税額とするに等しく，法に定めがないなどと主張し，この面からも収
益還元法は採用できないとする
　しかし，固定資産税の課税標準は，前述のとおり，固定資産の資本価値である
が，それは直ちに市場価格を意味するものではないのである。標準的な収益を適正
な利率で資本還元した価格なのであり，その適正な利率とは，固定資産税の制度に
おいて想定されている範囲内の標準的な利子率であれば足り，現実の市場において
日々変動する利子率を基準とするとか，当該不動産の個別的な収益状況あるいはそ
れと類似の不動産の収益率を反映させたものとすべき必然性はない。したがって，
それを一定のものとしたからといって，それが直ちに不当であるとはいえない。
（２）　そこで，その固定資産税の制度において想定されている範囲内の標準的な
利子率について検討するに，これを現実の市場の利子率を１つの基準として定める
ことも考えられる。しかし，現実の市場の利子率を基準にするとすれば，それは常
に変動して止まないものであるから，それをどこの時点に合わせるかが問題とな
る。
　現在，市場の利子率（例えば市中金利もその一つである。）は，極めて低下して
おり，物の見方にもよろうが，例えば２％ということも考えられる。ただ，固定資
産税及び都市計画税の税率は，合計１．７％で，市場の利子率の大きな変動がある
にもかかわらず，長期間にわたり変更されてこなかったのである。もし，市場の利
子率が２％であるとして，これにより資本還元するとするならば，税金は，収益の
大部分，すなわち１．７％÷２％＝８５％を費やして初めて支払うことができると
いうことになる。しかし，そのようなことを法が想定し，かつ，国民が現実に負担
可能であるとは考えがたい。
　また，かつてのバブルのころの拘束性預金の利子率のように，これを１０％近い
ものとし，これにより資本還元するとすれば，税金は，１．７％÷１０％＝１７％
となり，収益の約６分の１に過ぎないことになる。なお，利息制限法で１００万円
以上の貸金すなわち金融資本についての上限利率として定められているのは１５％
であるが，これにより資本還元するとすれば約１１．３３％となり，収益の約１割
ということになる。
（３）　このように前記の標準的な利子率を現実の市場の利子率を基準にするとす
れば，その基準とする率によって税額の割合が大きく左右され，そのいずれをとる
べきかについて困難な問題が生じる。ところで，民事法定利率（年５分）は，この
ように一般的な市中金利が種々の幅で増減する可能性を念頭に置きつつ，金融資本
から得るべき標準的な収益すなわち利潤を一定の割合に定めており，それは不動産
資本から得られる収益の割合を検討する上でも有力な参考になると考えられる。ま
た，前記のように，固定資産税及び都市計画税の税率は，合計１．７％で，市場の
利子率の大きな変動があるにもかかわらず，長期間にわたり変更されてこなかった
ことも，このように前記の標準的な利子率を固定的なものとみることと整合するも
のである。なお，このように還元利回りを固定的なものとすれば，当該固定資産の
標準的な収益の一定割合が固定資産税の税額とされることになるが，それは単なる
結果であって，そのことから直ちにこのような固定資産の評価方法が許されないと
か，法に根拠がないなどといえないことは明らかである。
（４）　さらに，前記５で述べたように，固定資産税は，物税であり，資産の保有
の継続を前提にしたものであるから，当該年度の標準的な収益で支払うことが予定
されている。所有者がその他の所得や貯蓄を取り崩して支払うという性質のもので
はない。そうすると，その税額は，当該資産からの収益によって継続的に負担が可
能なものでなければならないが，このような視点は，前記の標準的な利子率がいか
にあるべきかを検討する上でも重要であると考えられる。
　前記のように民事法定利率にしたがって課税標準たる不動産価格を算定するとす
れば，当該不動産に資本価値の５％の標準的な収益があるとすると，資本価値の
１．７％の固定資産税等の額は，標準的な収益のほぼ３０％に当たることになる。
このような税の負担割合は，昔から租税負担の限界といわれる３公７民（田中圭一
著・日本の江戸時代１２４頁，２５０頁など参照）と一致するものであり，資産の
有する収益力を損なうことなく，標準的な収益の中から税を負担することが一般的
に可能になると考えられる。
（５）　これらのことを総合考慮すると，固定資産税において想定されている範囲
内の標準的な利子率，すなわち収益還元価格を算定するに当たって適用すべき還元
利回りは，民事法定利率と同じ５％とするのが相当である。
　そして，このような一定の標準的な利子率によって，収益還元価格（課税標準で
ある資本価値）を算定すれば，市場の利子率の変動によって，地方公共団体の財政
収入が変動することもなく，安定的な財政運営が可能となる。この点に関する控訴
人の心配は，杞憂のものとなるのである。
１０　本件土地の収益還元価格
（１）　本件土地の収益還元価格については，次の算定結果がある。
ア　不動産鑑定士ｂ作成の不動産鑑定評価書（甲５号証）別紙７記載の金額（本件
土地に１０階建ての事務所ビルを建築することを想定した計算結果であり，資本還
元利率は５％である。なお，その計算過程は，本判決の別紙１記載のとおり。）
　これによれば，本件土地の収益還元価格は，１平方メートル当たり１０７万円で
あり，合計４億３３７０万３１００円となる。
イ　被控訴人ら代理人作成の平成１３年９月１３日付け準備書面第１，２記載の金
額（本件土地に建築面積３０００平方メートルのビルを建築することを想定した計
算結果であり，資本還元利率は５％である。なお，その計算過程は，別紙２の準備
書面写しのとおり。）
　これによれば，本件土地の収益還元価格は，１平方メートル当たり５９万６８７
６円であり，合計２億４１９３万１９２０円となる。
ウ　被控訴人ら代理人作成の平成１３年９月１３日付け準備書面第１，３記載の金
額（本件土地の現在の利用状況である建築面積１２３７．３２平方メートルのビル
がありこれを賃貸している状況を前提とした計算結果であり，資本還元利率は５％
である。なお，その計算過程は，別紙２の準備書面写しのとおり。）
　これによれば，本件土地の収益還元価格は１平方メートル当たり１１２万１７５
６円であり，合計４億５４６８万１４２０円となる。
（２）　上記（１）のうち，イの計算結果は，本件土地の最有効使用を前提とした
ものであるとされているのに，他の計算結果に比較して，もっとも少額となってい
る。そして，その差額もかなり大きい。本来最有効使用であれば，土地に帰属する
収益は最大となるべきものである。また，イの計算は，本件土地上に同じく建築面
積３０００平方メートルのビルを建築することを想定したアの計算結果と比べる
と，その坪当たり賃料も保証金運用益も低額なものになっているところ，その理由
についての合理的説明もない。イの計算結果については，このような疑問があり，
直ちに採用することを躊躇させられる。
　これに対して，ア及びウの計算結果は，特段疑問とする点を発見できない。
（３）　なお，控訴人は，アの収益価格の試算は，建築予定の建物の１階の全フロ
アを駐車場に充てたり，その建物再調達原価も非常に高額であるなど，収益価格が
非常に安く抑えられていると主張する。
　しかし，控訴人の主張によっても，その建物１階に１０台近い駐車スペースは確
保すべきであるとするのであるから，想定される建物の１階床面積３００平方メー
トルについて，その全部を駐車場とするか，駐車場を確保した残りの部分を他の形
で利用するかはそのいずれをとっても合理的な建物利用方法の選択の範囲内である
と考えられる。また，本件建物は，現況では，接面道の幅員が狭く，また，国道β
線に接する部分の間口が狭い（約４．４メートル）ことからすれば，高層の建物の
建築に費用が嵩み，通常の建築原価よりも割高になると考えられること（甲５号
証）からすれば，前記アの試算で想定された建物再調達原価が不相当に高額である
ともいえないと考えられる。
（４）　そうすると，本件土地の収益還元価格は，上記（１）ア及びウの計算結果
の平均値である４億４４１９万２２６０円（平方メートル当たり１０９万５８７８
円）であると認めるのが相当である。
　そして，この金額は，そのうち国道β線に面するが狭小な路地状部分である２６
番２８の土地（５０．２４平方メートル）と，国道β線から見ると奥になる８３番
３１の土地（３５５．０９平方メートル）の土地の合計の金額であるが，これらの
二つの土地で，その単位面積当たりの単価にどのような違いがあるか，的確に認定
する資料が見当たらない。そこで，面積割りで計算することとして，２６番２８の
土地の収益還元価格は５４８９万２５３２円，８３番３１の土地の収益還元価格は
３億８９２９万９７２８円と認定するのが相当である。
（５）　そして，前述のとおり，固定資産税の課税対象である土地の評価は，その
制度本来の趣旨からして，土地の収益力を資本還元した価格（収益還元価格）を上
限とすべきものである。そうすると，上記の収益還元価格を超えて定められた本件
土地の登録価格は，上記の金額を超える部分において違法があり，これを修正すべ
きものであり，上記の登録価格についてされた審査の申出を棄却した本件決定にも
同じ違法性があるものといわねばならない。
１１　一部取消判決の可否及び当否
（１）　原判決は，適正な時価を超える部分のみの一部取消判決を許容することが
できないとしている。しかし，当裁判所は，この見解を採用することができない。
（２）　本件訴訟は課税処分の適否ではなく，本件価格決定にかかる登録価格の適
否を判断するものである。適正な時価を超える部分のみを取り消す一部取消判決を
したとしても，取消判決の拘束力（行訴法３３条１項）によって，市町村長は審査
決定と同様の措置を採ることが義務づけられている。したがって，委員会が改めて
審査請求に対して決定する必要はない。したがって，一部取消判決の場合に，改め
て行う新たな決定と取り消されなかった決定の残部の両方が存在して，その整合が
期しがたい事態になることはない。
　また，行訴法３３条は，同一処分の繰り返しを禁止する効力ないし同一過誤の反
復を禁止する効力を規定しているのであって，一部取消判決を否定しているわけで
はない。行政庁には，一部取消判決に基づいて，判決の判断内容を尊重した処分を
行うことが求められているのである。したがって，一部取消判決の判断内容を尊重
した新たな決定されることがあるとしても，それが取り消されなかった決定の残部
と論理的に矛盾することは，判決の拘束力により認めがたい。
（３）　以上のとおりであって，行訴法３３条２項を根拠に裁決の一部取消は認め
られないとする原判決は失当である。
　原判決のように決定の全部を取り消して控訴人にやり直しを命じたのでは，事件
が裁判所と控訴人との間を往復することになる。また，判決理由中の認定額に不服
のある原告は，再度の決定があるまで不服申立ての機会を引き延ばされることにな
る。本件土地の固定資産税評価額が「適正な時価」を上回るとして，安易に全部が
取り消されると，是正すべき評定方法が一義的に明らかにならず，場合によっては
紛争の抜本的解決を図ることができなくなる。
（４）　以上のことを考慮すると，一部取消判決をしてこのような不都合を回避す
るべきものである。
　本件で，一部取消しの内容となった前記１０（４）の本件土地の価格は，原判決
の理由中の判断よりも低額である。しかし，本件で，被控訴人らは本件土地の適正
額を請求中に明示していないのであるから，このような認定をしたからといって，
弁論主義に反するとはいえない。なお，この点については，原判決の認定は理由中
の判断であり，被控訴人らはそれに不服があっても，原判決の主文との関係では請
求が認容されているため，控訴できないという点も考慮する必要がある。
１２　結論
　したがって，被控訴人らの請求をすべて認容し，本件決定の全部を取り消した原
判決は失当であり，原判決はこれを上記１のとおりの内容で変更するべきである。
　よって，主文のとおり判決する。
（口頭弁論終結の日　平成１４年９月１９日）
東京高等裁判所第１９民事部
裁判長裁判官　淺生重機
裁判官　及川憲夫
裁判官　原敏雄

戻る