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         主    文
     本件上告を棄却する。
     上告費用は上告人の負担とする。
         理    由
 上告代理人長谷川毅の上告理由第一・二点について。
 土地賃借人の所有する地上建物に設定された抵当権の実行により、競落人が該建
物の所有権を取得した場合には、民法六一二条の適用上賃貸人たる土地所有者に対
する対抗の問題はしばらくおき、従前の建物所有者との間においては、右建物が取
毀しを前提とする価格で競落された等特段の事情がないかぎり、右建物の所有に必
要な敷地の賃借権も競落人に移転するものと解するのが相当である（原審は、択一
的に、転貸関係の発生をも推定しており、この見解は当審の執らないところである
が、この点の帰結のいかんは、判決の結論に影響を及ぼすものではない。）。けだ
し、建物を所有するために必要な敷地の賃借権は、右建物所有権に付随し、これと
一体となつて一の財産的価値を形成しているものであるから、建物に抵当権が設定
されたときは敷地の賃借権も原則としてその効力の及ぶ目的物に包含されるものと
解すべきであるからである。したがつて、賃貸人たる土地所有者が右賃借権の移転
を承諾しないとしても、すでに賃借権を競落人に移転した従前の建物所有者は、土
地所有者に代位して競落人に対する敷地の明渡しを請求することができないものと
いわなければならない。結論においてこれと同趣旨により、本件における従前の建
物所有者たる上告人から競落人たる被上告人に対して本件土地明渡しを請求しえな
いとした原審の判断は、正当として是認すべきである。
 されば、本件において、かかる特段の事情を主張立証すべき責任は、従前の建物
所有者たる上告人に存するものというべく、これと反対の見解に立つ所論は理由が
ないし、また、被上告人が上告人から競落により賃借権を取得したとしてもそれは
地主の承諾を条件とするものであるとの所論は、前記原判示の趣旨を正解しないも
のである。さらに、上告人が本件競落によつて被上告人の取得した賃借権とは別個
の賃借権を取得したとの所論主張を肯認すべきなんらの根拠も見出しがたい。論旨
は、ひつきよう、独自の法律的見解に立脚して原判示を非難するものであり、いず
れも採用するを得ない。 よつて、民訴法四〇一条、九五条、八九条に従い、裁判
官全員の一致で、主文のとおり判決する。
     最高裁判所第三小法廷
         裁判長裁判官    横   田   正   俊
            裁判官    石   坂   修   一
            裁判官    五 鬼 上   堅   磐
            裁判官    柏   原   語   六
            裁判官    田   中   二   郎

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