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主文
１本件控訴をいずれも棄却する。
２控訴費用は，控訴人らの負担とする。
事実及び理由
第１控訴の趣旨
１原判決を取り消す。
２東京都収用委員会が平成２０年１月３１日付けで控訴人Ａ，同Ｂ，同Ｃ並び
に控訴人Ｄ及び同Ｅによる承継前の控訴人（以下「承継前控訴人」という）。
Ｆに対してした都市再開発法８５条に基づく裁決に係る同法７３条１項３号の
宅地の価額を，控訴人Ａ，同Ｂ及び同Ｃにつき各１億７４４４万２９５９円，
同Ｄ及び同Ｅにつき各８７２２万１４７９円と変更する。
第２事案の概要
１(1)被控訴人（被告）は，東京都文京区α地区を施行地区とする第一種市街
地再開発事業（本件事業）の施行者である市街地再開発組合である。
(2)控訴人（原告）Ａ，同Ｂ，同Ｃ及び承継前控訴人（原告）Ｆ（以下「承
継前控訴人ら」という）は，本件事業に係る施行地区内にある原判決別紙。
物件目録記載の土地（本件各土地）を共有していたもので，各人の持分は，
本件各土地につき，それぞれ５６分の１０（合計５６分の４０）であった。
(3)被控訴人は，本件事業の権利変換計画の策定に当たり，平成１７年１２
月２６日の臨時総会において，同計画における従前資産の評価の取扱基準と
して「従前資産評価基準（本件取扱基準）を採ることを決議し，同基準の」
（），「（），，９条宅地の評価２項において宅地の価格単価は地価公示価格
基準地価格，近傍類似の土地取引価格及び価格形成上の諸要因を考慮して求
めた標準地の正常価格を基準として，これに各画地の接道条件，公法上の規
制，形状，規模等の個別的要因による個別格差修正を行って求めた価格に，
事業による評価の増加分（開発利益）を加えた価格とする」と定めた。。
(4)被控訴人は，平成１８年１１月２４日の臨時総会において，本件取扱基
準に従って策定した権利変換計画（本件権利変換計画）の採択を決議し，本
件権利変換計画において，本件各土地につき，１m当たりの土地価格に１m22
当たりの開発利益５８万９０００円を加算して得た額に，土地面積，底地割
合及び共有割合を乗じた上で，同法７３条１項３号の宅地（本件各土地）の
価額を，原判決別表１「権利変換計画において定めた価額の内訳」の価額欄
（合計）のとおり，控訴人Ａにつき１億１３８５万５０００円，同Ｂ，同Ｃ
及び承継前控訴人Ｆにつき各１億１３８６万円と定めた。
(5)被控訴人は，平成１８年１１月２６日，本件権利変換計画の縦覧を開始
した（なお，本件事業に係る都市再開発法８０条１項所定の評価基準日は，
同年５月２７日である。。）
，，，(6)承継前控訴人らは被控訴人に対し都市再開発法８３条２項に基づき
同法７３条１項３号の宅地(本件各土地)の価額は各人につき各２億７８８２
万９０００円である旨を記載した平成１８年１２月９日付けの各意見書を，
それぞれ提出した。
，，，(7)被控訴人は承継前控訴人らに対し都市再開発法８３条３項に基づき
平成１９年１月１６日付けで，上記(6)の各意見書を採択しない旨の通知を
した。
(8)承継前控訴人らは，上記(7)の通知を受け，都市再開発法８５条１項に基
づき，東京都収用委員会に対し，平成１９年２月１４日付けで，同法７３条
１項３号の宅地（本件各土地）の価額につき，裁決の申請をした。
(9)東京都知事は，平成１９年３月１６日，都市再開発法７２条１項に基づ
き，本件権利変換計画について認可をした。
(10)東京都収用委員会は，平成２０年１月３１日付けで，承継前控訴人らに
対し，本件権利変換計画で定められた価額をもって都市再開発法７３条１項
３号の宅地（本件各土地）の価額とする旨の裁決（本件裁決）をした。本件
裁決においては，本件各土地の１m当たりの土地価格及び底地割合は本件権2
利変換計画よりも高額・高率とされたが，１m当たりの評価土地価格に開発2
利益を加算しないで土地面積，底地割合及び共有割合を乗じて価額の算定が
行われ，同法８０条１項の規定により算定した本件各土地の相当の価額は，
原判決別表２「収用委員会が相当とする価額の内訳」の価額欄（合計）のと
おり，承継前控訴人らにつき各１億０２４８万８８３２円とされ，本件権利
変換計画で定められた上記(4)の価額よりも低額となったが，同法８５条３
項において準用される土地収用法９４条８項により，被控訴人の申立ての範
囲内において本件権利変換計画で定められた価額をもって都市再開発法７３
条１項３号の宅地（本件各土地）の価額とされた。
２本件は，承継前控訴人らが，都市再開発法７３条１項３号の宅地（本件各土
），，地の価額につき被控訴人が権利変換計画で定めた価額の評価を不服として
東京都収用委員会が相当とした１m当たりの土地価格に被控訴人が定めた開発2
利益５８万９０００円を加算し，土地面積，東京都収用委員会が相当とした底
地割合及び共有割合を乗じて算定すべきであると主張して，同法８５条３項の
規定により本件裁決に係る同号の宅地（本件各土地）の価額を各自につき各１
億７４４４万２９５９円と変更（増額）することを求めた事案である。
本件の争点は，本件各土地の価額を算定するに当たり上記開発利益を加算す
べきか否かの１点である。被控訴人は，市街地再開発組合が従前資産の価額に
ついて開発利益を加味する取扱い自体は，市街地再開発事業の円滑な遂行を図
る趣旨のものであって，同法の趣旨に反するものではないが，都市再開発法７
３条１項３号の従前資産の価額は同法８０条１項に従って算定されるべきとこ
ろ，同法８０条１項所定の相当の価額は，その文言からして，開発利益を含む
ことを予定していないと主張した。
，，（，３原審は都市再開発法８０条１項は同法７３条１項３号の従前資産宅地
借地権又は建築物）の価額を，評価基準日における近傍類似の土地，近傍同種
の建築物又は近傍類似の土地若しくは近傍同種の建築物に関する同種の権利
（近傍類似資産）の取引価格等を考慮して定める相当の価額とすると定めてお
り，同法８０条１項所定の相当の価額は，評価基準日における従前資産の評価
額をいうものであり，権利変換計画の決定前の日である評価基準日の時点にお
ける近傍類似資産の取引価格その他の諸事情を考慮して定められるべきものと
解するのが相当であって，開発利益は，評価基準日後の権利変換計画の認可及
び権利変換期日を経た市街地再開発事業の進展及びその完成によって生ずるも
のである以上，都市再開発法上，従前資産に係る上記「相当の価額」の算定に
おいて，評価基準日後の事後的な事情に基づいて発生する開発利益は考慮すべ
き対象に含まれていないものというべきであるとして，承継前控訴人らの請求
をいずれも棄却した。
これに対し，承継前控訴人ら（原告ら）が控訴した。
承継前控訴人Ｆは，当審係属中の平成▲年▲月▲日に死亡し，控訴人Ｄ及び
同Ｅが承継前控訴人Ｆの権利を２分の１ずつ相続し，同人を承継した。これに
伴い，控訴の趣旨２項のとおり訴えが変更された。
４前提となる事実，争点及び争点に対する当事者の主張の要旨は，原判決７頁
２行目の「同法８５条１項」を「同法８５条３項」と改め，後記５のとおり，
当審における当事者の主張を付加するほか，原判決の「事実及び理由」欄の第
２の２及び３（第２の３の引用に係る第３の２の主張摘示部分も含む）に記。
載のとおりであるから，これを引用する。
５当審における当事者の主張
(1)控訴人らの主張
ア原判決は，開発利益は，市街地再開発事業の完成によって発生するもの
であって，評価基準日に発生していないので，都市再開発法８０条１項の
価額の算定に考慮すべきでないとする。しかし，被控訴人の本件取扱基準
では開発利益を従前資産の価額の算定に加算することが明示されており，
都市再開発計画に基づき土地の一体的利用が可能となること，用途転換や
土地の集積により土地環境の改善が図られること，容積率のアップ等の土
地利用規制が緩和されることなど，土地価格形成要因の変更が確実であれ
，。ばそれを織り込んだ開発利益が既に発生しているともいえるものである
原判決は，従前資産に関する権利の喪失の前後を通じて従前資産の地権
者の保有する資産の財産価値が等しくなるように補償金及び清算金の額を
定めるべきであり，従前資産の地権者が近傍において従前資産と同等の代
替地等を取得し得る金額を補償することを要し，かつ，それで足りるとす
る最高裁昭和４８年１０月１８日第一小法廷判決・民集２７巻９号１２１
０頁を引用する。しかし，この判例は，完全補償の見地から，被収用土地
であることによる権利制限を考慮しないで金額を定めるべきであるとした
もので，開発利益の加算を論じたものではない。
イ原判決は，組合施行の市街地再開発において，市街地再開発事業の円滑
な遂行も都市再開発法の目的に適合するから，従前資産の価額の算定に開
発利益を考慮することは許されるが，従前資産の価額について収用委員会
の裁決に不服がある場合の訴えにおいては，開発利益を加算することは許
されないとするもので，二重の基準を設けており，理由不備である。収用
委員会の裁決手続及び裁決の変更を求める訴えにおいても，市街地再開発
組合自らが権利変換計画における従前資産の評価基準を定め，これにおい
て開発利益の加算を行おうとしている場合，開発利益の加算は義務付けら
れるものというべきである。そうでないと，市街地再開発組合が，自ら定
めた従前資産の評価基準を無視した評価による権利変換計画を定めた場
合，権利者が，裁決を申請し，裁決の変更を求める訴えを提起しても，そ
の是正を図ることができないことになる。
ウ原判決は，他の組合員には開発利益が全額配分されるのに，承継前控訴
人らには開発利益の一部しか配分されない結果となるから不公平であると
の主張に対し，本訴における審判の対象は，本件裁決に係る都市再開発法
７３条１項３号の従前資産の価額が同法８０条１項所定の相当の価額を下
回るか否かであって，裁決の適否及び変更の要否の判断に影響が及ぶもの
ではないとする。しかし，本件取扱基準への適合性を担保する方法は，裁
決手続又は裁決の変更を求める訴訟しかないのと同様に，組合員の実質的
衡平を担保するためにも裁決手続又は裁決の変更を求める訴訟しか方法が
ないのであり，原判決の判断は誤りである。
(2)被控訴人の主張
ア従前資産に関する権利の喪失の前後を通じて従前資産の地権者の保有す
る資産の財産価値が等しくなるように補償金及び清算金の額を定めるべき
であり，従前資産の地権者が近傍において従前資産と同等の代替地等を取
得し得る金額を補償することを要し，かつ，それで足りるものと解される
とする原判決の考え方は，もとより正当である。そして，評価基準日後の
事情により将来発生する開発利益が別個に加算されなくても，従前資産の
地権者は，近傍において従前資産と同等の代替地等を取得し得る以上，完
全補償の原則に反することはない。
イ事業として許容される価額と法的に補償しなければならない価額は異な
るものである。被控訴人が定めている従前資産評価基準に基づく価額が事
業として許容される価額であるのに対し，収用委員会や裁判所が違法か否
か判断する基準は法的に補償しなければならない価額（都市再開発法８０
条１項の定める相当な価額）であり，後者は，証拠に基づき，客観的に定
まるものである。収用委員会の裁決も，裁判所の判決も，権利変換計画に
記載されていた従前資産の価額が，正当な補償としての価額に達している
限り，これが違法であるとは判断できないものである。
ウ被控訴人は，組合員について，全く同じ手法で１m当たりの土地価額を2
算定した上で開発利益を加算して，従前資産を評価している。そして，こ
のようにして算出された評価額については，都市再開発法８０条１項の相
当の価額を超えるものであっても，超過額は違法ではなく許容されるもの
として，裁決においても原判決においても維持されている。したがって，
他の組合員との関係において，形式的にも実質的にも不公平は全くない。
第３当裁判所の判断
１当裁判所は，本件控訴は理由がないものと判断する。その理由は，次のとお
り訂正し，後記２のとおり付加するほか，原判決の「事実及び理由」欄の第３
に記載のとおりであるから，これを引用する。
(1)原判決９頁２５行目の「といえるが」から同１０頁３行目末尾までを，
「であり，同法の予定しないものである」と改める。。
(2)同１０頁１０行目の「上記のとおり」から同１１行目の「違法ではない
以上」を削る。，
(3)同１２頁７行目の「仮に」から同１１行目末尾までを削る。，
(4)同１７行目から同２５行目までを次のとおり改める。
「確かに同法８０条１項所定の相当の価額に開発利益の加算をする取扱い
には，検討すべき問題があるが，そのことが本件における認定判断の対象を
左右するものではない」。
２控訴人らの主張にかんがみ，理由を付加する。
(1)控訴人らは，都市再開発計画により土地価格形成要因の変更が確実であ
れば，それを織り込んだ開発利益が既に発生しているともいえるから，市街
地再開発事業の完成によって発生する開発利益が評価基準日に発生していな
くても，土地の価額に加算すべきである旨主張する。
しかしながら，都市再開発法８０条１項は，同法７３条１項３号の従前資
産の価額を，評価基準日における近傍類似資産の取引価格等を考慮して定め
る「相当の価額」とする旨定めており，これは，権利変換の前後を通じてそ
の者の有する財産価値を等しくさせることを目的として算定される金額であ
って，権利変換計画の決定前の日である評価基準日の時点における近傍類似
資産の取引価格その他の諸事情を考慮して定められるべきものと解するのが
相当であり，評価基準日の後に発生する開発利益は加算すべきではないこと
は，原判決判示のとおりである。土地価格形成要因の変更が確実であること
から，それを織り込んだ開発利益が既に発生しているということは擬制にす
ぎず，そうであるからこそ，本件取扱基準が開発利益を「加えた価格」を宅
地の価格とする旨定めているのであり，真に現実化しているなら，加える必
要自体がないことになる。
したがって，控訴人らの主張は採用できない。
(2)控訴人らは，収用委員会の裁決に不服がある場合の訴えにおいては，開
発利益を加算することが許されないとすると，二重の基準を設けることにな
り，市街地再開発組合が，自ら定めた従前資産の評価基準を無視した評価に
よる権利変換計画を定めた場合，権利者が，裁決を申請し，裁決の変更を求
める訴えを提起しても，その是正を図ることができないことになると主張す
る。
しかしながら，都市再開発法８０条１項にいう「相当の価額」が上記のよ
，，「」うなものと解すべきである以上収用委員会も裁判所もこの相当の価額
について認定判断すべきものであることは，同法の規定の当然に予定すると
ころといわなければならない。そして，原判決が本件権利変換計画において
定められた宅地の価格が開発利益も加算したものとなっていることにつき，
直ちに違法となるものではないと判示したことを二重の基準を設けるものと
非難しているが，これは，施行者である被控訴人が同法８０条１項所定の評
価基準と異なる取扱基準を用いたことにつき，違法とまではいえないが同法
に根拠を有しない事実上の措置にすぎないとしているものであり，二重の基
準とはいえない。
なお，このように，収用委員会及び裁判所においては，あくまで，都市再
開発法８０条１項の「相当の価額」の認定判断をするものであり，その範囲
でのみ違法の是正を行うものであることからすると，施行者が事実上の措置
「」，として相当の価額に加算した額をもって宅地の価額としている場合には
是正された価額に同じ加算がされるように求めることはできないことになる
が，それがあくまで事実上の措置である以上，裁決及び判決により救済を図
ることは，同法の予定していないところといわざるを得ない。
したがって，控訴人らの主張は採用できない。
(3)控訴人らは，承継前控訴人ら以外の組合員については，開発利益の全額
が配分されているのに，承継前控訴人らについては，土地価格と都市再開発
法８０条１項所定の相当の価額との間の差額（不足額）に開発利益が充当さ
れる結果，他の組合員と異なり，開発利益の一部しか配分されない結果とな
り，組合員間の実質的衡平を担保するために，訴訟による救済を認めるべき
である旨主張する。
確かに，承継前控訴人らが，裁決及び判決によって是正を受けた「相当の
価額」は権利変換計画に不服を申し立てなかった他の組合員の宅地の価額と
されたものから開発利益として加算された額を控除したものと同等のもので
あり，他の組合員には加算される開発利益の加算が十分には受けられず，結
局，裁決及び判決によって是正（増額）された価額の全部を受け取ることが
できない結果となることは，他の組合員との間の公平を欠くというべきであ
る（被控訴人が不公平は全くないというのは，是正された価額と是正を求め
なかった者の価額とが同等のものであることを看過する議論である。し。）
かし，その救済までが本件訴訟において求められるものではないことは，既
に判示したとおりである。なお，このことからすると，都市再開発法８０条
１項の定める「相当の価額」に事実上の取扱いによって開発利益等を加算す
る措置の適法性には，検討すべき問題があるといわざるを得ない。
３よって，原判決は相当であるから，本件控訴を棄却することとし，主文のと
おり判決する。
東京高等裁判所第２民事部
裁判長裁判官大橋寛明
裁判官辻次郎
裁判官佐久間政和

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