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         主    文
       原判決を破棄する。
       本件を東京高等裁判所に差し戻す。
         理    由
 第１ 事案の概要
 １ 原審の確定した事実関係の概要は，次のとおりである。
 (1) 平成１２年（受）第５７３号上告人・同第５７４号被上告人（以下「第１
審被告」という。）は，不動産賃貸等を目的とする資本金８６７億円余の株式会社
であり，我が国不動産業界有数の企業である。平成１２年（受）第５７３号被上告
人・同第５７４号上告人（以下「第１審原告」という。）は，不動産賃貸等を目的
とする資本金約２億６０００万円の株式会社である。
 (2) 第１審原告は，昭和６１年ころ，Ｄ不動産株式会社からの勧めもあって，
東京都文京区ａｂ丁目ｃ番地ｄ外の土地上に賃貸用高層ビルを建築することを計画
し，同年１１月ころ，著名な建築家であるＥに建物の設計を依頼し，同年１２月こ
ろ，Ｆ設計事務所との間で覚書を交わした。第１審原告は，昭和６２年６月，第１
審被告から，上記の土地上に第１審原告が建築したビルで第１審被告が転貸事業を
営み，第１審原告に対して長期にわたって安定した収入を得させるという内容の提
案を受け，第１審被告とも交渉を進めることとした。
 そして，第１審原告は，昭和６３年１０月，第１審被告から，①第１審被告が，
第１審原告使用部分を除き，ビル全館を一括して賃借し，第１審被告の責任と負担
でテナントに転貸する，②賃料は，共益費を含め，年額２３億１０７２万円とし，
この賃料額は，テナントの入居状況にかかわらず変更しない，③賃料のうち１９億
９２００万円については，３年経過するごとに，その直前の賃料の１０％相当額を
値上げするとの提案を受け，第１審被告との間で契約を締結することとし，契約内
容の具体化を進めた。
 (3) 第１審原告は，昭和６３年１２月１３日，第１審被告との間で，原判決別
紙物件目録一記載の建物（通称「Ｇビル」。以下「本件建物」という。）のうち同
目録二記載の部分（以下「本件賃貸部分」という。）を下記(4)の内容で第１審被
告に賃貸する旨の予約をした。
 第１審原告は，同月１４日，上記予約で約定した敷金額４９億４３５０万円のう
ち１６億５５００万円の預託を受けた。第１審原告は，株式会社Ｈとの間で本件建
物の建築請負契約を締結し，同社に対し請負代金等合計２１２億円余を支払い，ま
た，Ｆ設計事務所に対しても設計料１８億円余を支払ったが，これらの支払のうち
上記の敷金で賄いきれなかった１８１億円余については，銀行融資を受けた。
 (4) 本件建物は，平成３年４月１５日に完成し，第１審原告は，同月１６日，
上記予約に基づき，第１審被告との間で，次の内容の契約（以下「本件契約」とい
う。）を締結し，本件賃貸部分を第１審被告に引き渡した。
 ア 第１審原告は，第１審被告に対し，本件賃貸部分を一括して賃貸し，第１審
被告は，これを賃借し，自己の責任と負担において第三者に転貸し，賃貸用オフィ
スビルとして運用する。第１審被告は，転借人を決定するには，事前に第１審原告
の書面による承諾を得る。
 イ 賃貸期間は，本件建物竣工時から１５年間とし，期間満了時には，双方協議
の上，更に１５年間契約を更新する。賃貸期間中は，不可抗力による建物損壊又は
一方当事者の重大な契約違反が生じた場合のほかは，中途解約できない。
 ウ 賃料は，年額１９億７７４０万円，共益費は，年額３億１６４０万円とし，
第１審被告は，毎月末日，賃料の１２分の１（当月分）を支払う。
 エ 賃料は，本件建物竣工時から３年を経過するごとに，その直前の賃料の１０
％相当額の値上げをする（以下，この合意を「本件賃料自動増額特約」という。）。
急激なインフレ，その他経済事情に著しい変動があった結果，値上げ率及び敷金が
不相当になったときは，第１審原告と第１審被告の協議の上，値上げ率を変更する
ことができる（以下，この合意を「本件調整条項」という。）。
 オ 第１審被告は，第１審原告に対し，敷金として，総額４９億４３５０万円を
預託する。
 カ 第１審被告が賃料等の支払を延滞したときは，第１審原告は，通知催告なし
に敷金をもって弁済に充当することができ，この場合，第１審被告は，第１審原告
から補充請求を受けた日から１０日以内に敷金を補充しなければならない。
 (5) 第１審被告は，第１審原告に対し，本件賃貸部分の賃料について，平成６
年２月９日に，同年４月１日から年額１３億８１９４万４０００円に減額すべき旨
の意思表示をしたのを最初として，同年１０月２８日に，同年１１月１日から年額
８億６８６３万２０００円に減額すべき旨の意思表示を，平成９年２月７日に，同
年３月１日から年額７億８９６７万２０００円に減額すべき旨の意思表示を，平成
１１年２月２４日に，同年３月１日から年額５億３３９３万９０３５円に減額すべ
き旨の意思表示を，それぞれ行った。
 なお，第１審被告がテナントから受け取る本件賃貸部分の転貸料の合計は，平成
６年４月当時，平成９年６月当時のいずれも月額１億１５１６万２０００円であり
，平成１１年３月当時は約４５８１万円となり，同年４月以降は６０００万円前後
で推移している。
 (6) 第１審被告は，第１審原告に対し，平成６年４月分から平成９年３月分ま
で賃料として月額１億４５７７万４５２７円を支払い，平成９年４月分から平成１
１年１０月分まで賃料として月額１億４８６０万５０９９円（ただし，平成９年４
月分及び平成１０年４月分については，月額１億４８６０万５１１１円）を支払っ
た。
 (7) 第１審原告は，平成６年４月分から平成９年１２月分までの約定賃料等と
支払賃料等との差額分及びこれに対する遅延損害金を敷金から充当することとし，
第１審被告に対し，敷金の不足分の補充を請求した。
 ２ 本件本訴請求事件は，第１審原告が，第１審被告に対し，主位的に，本件賃
料自動増額特約に従って賃料が増額したと主張して，上記敷金の不足分と平成１０
年１月分から平成１１年１０月分までの未払賃料との合計５２億６８９９万５７９
５円とこれに対する年６％の割合による遅延損害金の支払を求め，予備的に，第１
審被告の賃料減額請求の意思表示により賃料が減額されたことを前提として，借地
借家法３２条１項の規定により賃料が減額される可能性があることについて第１審
被告に説明義務違反があるなどと主張して，不法行為又は債務不履行に基づき上記
金額と同額の損害賠償を求めるものである。
 そして，本件反訴請求事件は，第１審被告が，第１審原告に対し，借地借家法３
２条１項の規定に基づき第１審被告の賃料減額請求の意思表示により賃料が減額さ
れたことを主張して，本件賃貸部分の賃料が平成６年４月１日から同年１０月末日
までの間は年額１３億８１９４万４０００円，同年１１月１日から平成９年２月末
日までの間は年額８億６８６３万２０００円，同年３月１日から平成１１年２月末
日までの間は年額７億８９６７万２０００円，同年３月１日以降は年額５億３３９
３万９０３５円であることの，それぞれ確認を求めるものである。
 第２ 平成１２年（受）第５７３号上告代理人遠藤英毅，同今村健志，同戸張正
子，同奈良次郎，同伊藤茂昭，同進士肇，同岡内真哉，同田汲幸弘，同奈良輝久の
上告受理申立て理由（ただし，排除されたものを除く。）について
 １ 原審は，前記の事実関係の下で，次のとおり判断して，第１審原告の主位的
請求を，３５億２３２３万２４４５円とこれに対する年６％の割合による遅延損害
金の支払を求める限度で認容し，その余の主位的請求及び予備的請求を棄却し，第
１審被告の反訴請求を棄却すべきものとした。
 (1) 本件契約は，建物賃貸借契約の法形式を利用しているから，建物賃貸借契
約の一種がその組成要素となっていることは否定できないが，典型的な賃貸借契約
とはかなり異なった性質のものと認められ，その実質的機能や契約内容にかんがみ
ると，建物賃貸借契約とは異なる性質を有する事業委託的無名契約の性質を持った
ものと解すべきである。したがって，本件契約について，借地借家法の全面的適用
があると解するのは相当ではなく，本件契約の目的，機能及び性質に反しない限度
においてのみ同法の適用があるものと解すべきである。
 本件契約は，その内容や交渉経過に照らせば，取引行為者として経済的に対等な
当事者双方が，不動産からの収益を共同目的とし，それぞれがより多額の収益を確
保するために，不動産の転貸から得られる収益の分配を対立的要素として調整合意
したものであり，第１審原告は，収益についての定額化による安定化と将来にわた
る確実な賃料増額を図るために，本件賃料自動増額特約を付し，本件賃貸部分を一
括して賃貸することとして本件契約を締結したのであるから，その限りにおいて，
本件契約においては賃料保証がされているものと解される。そして，本件契約にお
いては，本件賃料自動増額特約による賃料と現実の転貸料とのかい離が著しく不合
理となったときに対処するために，本件調整条項が設けられているのであるから，
本件契約にあっては，借地借家法３２条１項所定の賃料増減額請求権の制度は，本
件調整条項によって修正され，上記規定は，その手続や請求権の行使の効果など限
定された範囲でのみ適用があると解するのが相当である。
 (2) 第１審被告が平成６年２月９日及び平成９年２月７日にした賃料減額請求
は，賃料自動増額の時期の到来に対抗してされたものであり，本件調整条項に基づ
く値上げ率を変更する旨の意思表示を含むものと解するのが相当である。そして，
不動産市場や賃貸ビル市場の著しいマイナス変動により，賃料と転貸料との間に不
合理な著しいかい離が生じていると認められるから，第１審被告が平成６年２月９
日及び平成９年２月７日に本件調整条項に基づいて行った賃料の減額請求により，
それぞれの時期の値上げ率が０％に変更されたものと認めるのが相当である。
 以上によれば，本件契約の賃料は，平成６年４月以降も従前どおりの金額である
から，第１審原告の主位的請求に係る敷金の不足額と未払賃料との合計は，３５億
２３２３万２４４５円となる。
 したがって，第１審原告の主位的請求は，３５億２３２３万２４４５円とこれに
対する年６％の割合による遅延損害金の支払を求める限度で理由があり，その余は
理由がない。また，第１審被告の反訴請求も，理由がない。
 (3) 第１審原告の予備的請求については，第１審被告に説明義務違反等がある
とは認められないから，理由がない。
 ２ しかしながら，原審の上記(1)，(2)の判断は是認することができない。その
理由は，次のとおりである。
 (1) 前記確定事実によれば，本件契約における合意の内容は，第１審原告が第
１審被告に対して本件賃貸部分を使用収益させ，第１審被告が第１審原告に対して
その対価として賃料を支払うというものであり，本件契約は，建物の賃貸借契約で
あることが明らかであるから，【要旨１】本件契約には，借地借家法が適用され，
同法３２条の規定も適用されるものというべきである。
 本件契約には本件賃料自動増額特約が存するが，借地借家法３２条１項の規定は
，強行法規であって，本件賃料自動増額特約によってもその適用を排除することが
できないものであるから（最高裁昭和２８年（オ）第８６１号同３１年５月１５日
第三小法廷判決・民集１０巻５号４９６頁，最高裁昭和５４年（オ）第５９３号同
５６年４月２０日第二小法廷判決・民集３５巻３号６５６頁参照），本件契約の当
事者は，本件賃料自動増額特約が存するとしても，そのことにより直ちに上記規定
に基づく賃料増減額請求権の行使が妨げられるものではない。
 なお，前記の事実関係によれば，本件契約は，不動産賃貸等を目的とする会社で
ある第１審被告が，第１審原告の建築した建物で転貸事業を行うために締結したも
のであり，あらかじめ，第１審被告と第１審原告との間において賃貸期間，当初賃
料及び賃料の改定等についての協議を調え，第１審原告が，その協議の結果を前提
とした収支予測の下に，建築資金として第１審被告から約５０億円の敷金の預託を
受けるとともに，金融機関から約１８０億円の融資を受けて，第１審原告の所有す
る土地上に本件建物を建築することを内容とするものであり，いわゆるサブリース
契約と称されるものの一つであると認められる。そして，本件契約は，第１審被告
の転貸事業の一部を構成するものであり，本件契約における賃料額及び本件賃料自
動増額特約等に係る約定は，第１審原告が第１審被告の転貸事業のために多額の資
本を投下する前提となったものであって，本件契約における重要な要素であったと
いうことができる。これらの事情は，本件契約の当事者が，前記の当初賃料額を決
定する際の重要な要素となった事情であるから，衡平の見地に照らし，借地借家法
３２条１項の規定に基づく賃料減額請求の当否（同項所定の賃料増減額請求権行使
の要件充足の有無）及び相当賃料額を判断する場合に，重要な事情として十分に考
慮されるべきである。
 以上により，第１審被告は，借地借家法３２条１項の規定により，本件賃貸部分
の賃料の減額を求めることができる。そして，上記のとおり，【要旨２】この減額
請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては，賃貸借契約の当事者が賃料額
決定の要素とした事情その他諸般の事情を総合的に考慮すべきであり，本件契約に
おいて賃料額が決定されるに至った経緯や賃料自動増額特約が付されるに至った事
情，とりわけ，当該約定賃料額と当時の近傍同種の建物の賃料相場との関係（賃料
相場とのかい離の有無，程度等），第１審被告の転貸事業における収支予測にかか
わる事情（賃料の転貸収入に占める割合の推移の見通しについての当事者の認識等）
，第１審原告の敷金及び銀行借入金の返済の予定にかかわる事情等をも十分に考慮
すべきである。
 (2) 以上によれば，本件契約への借地借家法３２条１項の規定の適用を極めて
制限的に解し，第１審原告の主位的請求の一部を認容し，第１審被告の反訴請求を
棄却した原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。
論旨は理由があり，原判決中第１審被告敗訴部分は破棄を免れない。そして，第１
審被告の賃料減額請求の当否等について更に審理を尽くさせるため，上記部分につ
き，本件を原審に差し戻すこととする。
 第３ 平成１２年（受）第５７４号上告代理人升永英俊，同松添聖史の上告受理
申立て理由（ただし，排除されたものを除く。）について
 本件契約に借地借家法３２条１項の規定が適用されることは，前記第２の２にお
いて説示したとおりであるから，論旨は採用することができない。しかしながら，
前記のとおり，上記規定に基づく減額請求の当否等について審理しないまま第１審
原告の主位的請求の一部を棄却した原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明
らかな法令の違反があるから，原判決中第１審原告敗訴部分は破棄を免れない。そ
して，第１審被告の賃料減額請求の当否等について更に審理を尽くさせるため，上
記部分についても，本件を原審に差し戻すこととする。
 よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。なお，裁判官藤田宙
靖の補足意見がある。
 裁判官藤田宙靖の補足意見は，次のとおりである。
 私は，法廷意見に賛成するものであるが，本件契約につき借地借家法３２条が適
用されるとする理由につき，若干の補足をしておきたい。
 本件契約のようないわゆるサブリース契約については，これまで，当事者間にお
ける合意の内容，すなわち締結された契約の法的内容はどのようなものであったか
という，意思解釈上の問題がしばしば争われており，本件においても同様である。
そして，その際，サブリース契約については借地借家法３２条の適用はないと主張
する見解（以下「否定説」という。本件における第１審原告の主張）は，おおむね
，両当事者間に残されている契約書上の「賃貸借契約」との表示は単に形式的・表
面的なものであるにすぎず，両当事者間における合意の内容は，単なる建物賃貸借
契約にとどまるものではない旨を強調する。
 しかし，当事者間における契約上の合意の内容について争いがあるとき，これを
判断するに際し採られるべき手順は，何よりもまず，契約書として残された文書が
存在するか，存在する場合にはその記載内容は何かを確認することであり，その際
，まずは契約書の文言が手掛りとなるべきものであることは，疑いを入れないとこ
ろである。本件の場合，明確に残されているのは，「賃貸借契約書」と称する契約
文書であり，そこに盛られた契約条項にも，通常の建物賃貸借契約の場合と取り立
てて性格を異にするものは無い。そうであるとすれば，まずは，ここでの契約は通
常の（典型契約としての）建物賃貸借契約であると推認するところから出発すべき
であるのであって，そうでないとするならば，何故に，どこが（法的に）異なるの
かについて，明確な説明がされるのでなければならない。
 この点，否定説は，いわゆるサブリース契約は，①典型契約としての賃貸借契約
ではなく，「不動産賃貸権あるいは経営権を委譲して共同事業を営む無名契約」で
ある，あるいは，②「ビルの所有権及び不動産管理のノウハウを基礎として共同事
業を営む旨を約する無名契約」と解すべきである，等々の理論構成を試みるが，そ
こで挙げられているサブリース契約の特殊性なるものは，いずれも，①契約を締結
するに当たっての経済的動機等，同契約を締結するに至る背景の説明にとどまり，
必ずしも充分な法的説明とはいえないものであるか，あるいは，②同契約の性質を
建物賃貸借契約（ないし，建物賃貸借契約をその一部に含んだ複合契約）であると
みても，そのことと両立し得る事柄であって，出発点としての上記の推認を覆し得
るものではない。
 もっとも，否定説の背景には，サブリース契約に借地借家法３２条を適用したの
では，当事者間に実質的公平を保つことができないとの危惧があることが見て取れ
る。しかし，上記の契約締結の背景における個々的事情により，実際に不公平が生
じ，建物の賃貸人に何らかの救済を与える必要が認められるとしても，それに対処
する道は，否定説を採る以外に無いわけではないのであって，法廷意見が，借地借
家法３２条１項による賃料減額請求の当否（同項所定の賃料増減額請求権行使の要
件充足の有無）及び相当賃料額の判断に当たり賃料額決定の要素とされた事情等を
十分考慮すべき旨を判示していることからも明らかなように，民法及び借地借家法
によって形成されている賃貸借契約の法システムの中においても，しかるべき解決
法を見いだすことが十分にできるのである。そして，さらに，事案によっては，借
地借家法の枠外での民法の一般法理，すなわち，信義誠実の原則あるいは不法行為
法等々の適用を，個別的に考えて行く可能性も残されている。
 いずれにせよ，否定説によらずとも，実質的公平を実現するための法的可能性は
，上記のとおり，現行法上様々に残されているのであって，むしろ，個々の事案に
応じた賃貸借契約の法システムの中での解決法や，その他の上記可能性を様々に活
用することが可能であることを考慮するならば，一口にサブリース契約といっても
，その内容や締結に至る背景が様々に異なり，また，その契約内容も必ずしも一律
であるとはいえない契約を，いまだ必ずしもその法的な意味につき精密な理論構成
が確立しているようには思えない一種の無名契約等として，通常の賃貸借契約とは
異なるカテゴリーに当てはめるよりも，法廷意見のような考え方に立つ方が，一方
で，法的安定性の要請に沿うものであるとともに，他方で，より柔軟かつ合理的な
問題の処理を可能にする道であると考える。
(裁判長裁判官 藤田宙靖 裁判官 金谷利廣 裁判官 濱田邦夫 裁判官 上田
豊三)

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