戻る

主文
原判決のうち上告人の敗訴部分を破棄する。
前項の部分につき，本件を東京高等裁判所に差し戻す。
理由
上告代理人川上俊宏ほかの上告受理申立て理由第３について
１原審の確定した事実関係等の概要は，次のとおりである。
(1)地方税法３４９条１項は，土地に対して課する基準年度の固定資産税の課
税標準を，当該土地の基準年度に係る賦課期日における価格で土地課税台帳又は土
地補充課税台帳に登録されたものとすると規定し，地方税法（平成１１年法律第１
５号による改正前のもの）３４１条５号は，上記の「価格」とは適正な時価をいう
と規定している。平成９年度は上記の基準年度であり，これに係る賦課期日は，地
方税法３５９条の規定により平成９年１月１日である。また，地方税法（平成１１
年法律第１６０号による改正前のもの）４０３条１項は，固定資産の価格は自治大
臣が定める地方税法（平成１１年法律第８７号による改正前のもの）３８８条１項
所定の固定資産評価基準（以下「評価基準」という。）によって決定しなければな
らないと規定している。
(2)被上告人らの被相続人Ａは，第１審判決別紙目録一，二の各１記載の各土
地（以下，順に「本件土地１」，「本件土地２」といい，併せて「本件各土地」と
いう。）の所有者であって，本件各土地の固定資産税の納税者であった。
(3)東京都知事は，本件各土地の平成９年度の価格を，本件土地１につき７億
７７０６万５４６０円，本件土地２につき１億０９９４万３３００円と決定し，こ
れが土地課税台帳に登録された。
(4)Ａは，上記価格を不服として，上告人に対し，地方税法（平成１１年法律
第１５号による改正前のもの）４３２条１項に基づき，審査の申出をした。上告人
は，平成１０年３月２４日付けでこれを棄却する旨の決定（以下「本件決定」とい
う。）をした。
２本件は，被上告人らが，本件決定において認定された本件各土地の価格が平
成９年１月１日における適正な時価を超えている旨を主張するほか，上記価格が評
価基準によって決定される価格を超えている旨等をも主張して，本件決定の取消し
を求める事案である。
３原審は，前記事実関係等の下において次のとおり判断し，本件決定中，本件
土地１につき価格３億８９２９万９７２８円を超える部分を，本件土地２につき価
格５４８９万２５３２円を超える部分をそれぞれ取り消すべきものとした。
(1)固定資産税は，財産や収益に着目して課される物税であって，固定資産自
体がこれを負担し，当該固定資産によって標準的に得られる収益に課されるもので
ある。したがって，その課税標準である固定資産の適正な時価は，値上がり益や将
来の収益の現在価値を含まない，その年度において当該固定資産から得ることので
きる収益を基準に資本還元した価格，すなわち，収益還元価格によって算定されな
ければならない。
(2)本件各土地の平成９年１月１日における収益還元価格は，本件土地１につ
き３億８９２９万９７２８円，本件土地２につき５４８９万２５３２円と認めるの
が相当であるから，本件各土地の登録価格の決定には上記各金額を超える部分にお
いて違法があり，この登録価格についてされた審査の申出を棄却した本件決定にも
同じ違法がある。
４しかしながら，原審の上記判断は是認することができない。その理由は，次
のとおりである。
土地に対する固定資産税は，土地の資産価値に着目し，その所有という事実に担
税力を認めて課する一種の財産税であって，個々の土地の収益性の有無にかかわら
ず，その所有者に対して課するものであるから，その課税標準とされている土地の
価格である適正な時価とは，正常な条件の下に成立する当該土地の取引価格，すな
わち，客観的な交換価値をいうと解される（最高裁平成１０年（行ヒ）第４１号同
１５年６月２６日第一小法廷判決・民集５７巻６号７２３頁参照）。
上記の適正な時価を，その年度において土地から得ることのできる収益を基準に
資本還元して導き出される当該土地の価格をいうものと解すべき根拠はない。ま
た，一般に，土地の取引価格は，上記の価格以下にとどまるものでなければ正常な
条件の下に成立したものとはいえないと認めることもできない。
５以上と異なる見解に立って，本件各土地の平成９年１月１日における客観的
な交換価値を確定することなく，本件決定中本件各土地の前記収益還元価格を超え
る部分を取り消すべきものとした原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明ら
かな法令の違反がある。論旨は理由があり，原判決のうち上告人の敗訴部分は破棄
を免れない。そして，本件決定に係る本件各土地の価格が同日におけるその客観的
な交換価値及び評価基準によって決定される価格を上回るものでないかどうかにつ
いて審理を尽くさせるため，上記部分につき本件を原審に差し戻すべきである。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
(裁判長裁判官今井功裁判官滝井繁男裁判官津野修裁判官
中川了滋裁判官古田佑紀

戻る