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平成３０年３月２３日判決言渡
平成２８年（行ウ）第３４８号損失補償請求事件
主文
１原告の主位的請求をいずれも棄却する。
２東京都収用委員会が平成２８年１月２９日付けでした別紙物件目録記5
載１の土地に係る収用の裁決における原告に対する損失補償額を２億０
３０５万４０８４円から２億３３５６万４２４０円に変更する。
３被告は，原告に対し，３０５１万０１５６円及びこれに対する平成２８
年７月１２日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
４原告のその余の予備的請求をいずれも棄却する。10
５訴訟費用は，これを３分し，その２を原告の負担とし，その余を被告の
負担とする。
事実及び理由
第１請求
１主位的請求15
(1)東京都収用委員会が平成２８年１月２９日付けでした別紙物件目録記載
１の土地（以下「本件土地」という。）に係る収用の裁決（以下「本件裁決」
という。）を変更し，被告が原告に対して替地の提供の義務及び移転の代行
の義務を負うことを確認し，原告に対する損失補償額を８９８５万６２３８
円とする。20
(2)被告は，原告に対し，８９８５万６２３８円及びこれに対する平成２８
年３月２８日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
２予備的請求
(1)東京都収用委員会が平成２８年１月２９日付けでした本件裁決における
原告に対する損失補償額を２億０３０５万４０８４円から２億８７１８万１25
３５４円に変更する。
(2)被告は，原告に対し，８４１２万７２７０円及びこれに対する平成２８
年３月２８日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
第２事案の概要等
本件は，原告が，別紙物件目録記載１の土地（本件土地）及び同記載２の建
物（以下「本件建物」という。）を所有していたところ，被告を起業者とする5
東京都市計画道路補助線街路Ａ（以下「本件街路」という。）に係る都市計画
事業の用に供するため，東京都収用委員会がした本件土地に係る収用の裁決
（本件裁決）において，原告に対する損失の補償が合計２億０３０５万４０８
４円の金銭補償とされたことを不服として，土地収用法１３３条２項及び３項
に基づき，被告に対し，①主位的に，替地及び移転の代行による補償がされる10
べきであるなどとして，本件裁決を変更して，被告が原告に対して替地の提供
の義務及び移転の代行の義務を負うことを確認すること並びに原告に対する損
失補償額を８９８５万６２３８円とすることを求めるとともに，同額及びこれ
に対する本件裁決における権利取得日である平成２８年３月２８日から支払済
みまでの民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求め，②予備的に，15
本件裁決における原告に対する損失補償額には家賃減収に係る補償額に不足が
あるとして，本件裁決における原告に対する損失補償額を２億０３０５万４０
８４円から２億８７１８万１３５４円に変更することを求めるとともに，その
差額である８４１２万７２７０円及びこれに対する前同様の遅延損害金の支払
を求める事案である。20
１土地収用法の定め
(1)６８条（損失を補償すべき者）
土地を収用し，又は使用することに因って土地所有者及び関係人が受ける
損失は，起業者が補償しなければならない。
(2)７０条（損失補償の方法）25
損失の補償は，金銭をもってするものとする。但し，替地の提供その他補
償の方法について，第８２条から第８６条までの規定により収用委員会の裁
決があった場合は，この限りでない。
(3)７７条（移転料の補償）
収用し，又は使用する土地に物件があるときは，その物件の移転料を補償
して，これを移転させなければならない。（略）5
(4)８２条（替地による補償）
ア１項
土地所有者又は関係人（略）は，収用される土地又はその土地に関する
所有権以外の権利に対する補償金の全部又は一部に代えて土地又は土地
に関する所有権以外の権利（以下「替地」と総称する。）をもって，損10
失を補償することを収用委員会に要求することができる。
イ２項
土地所有者又は関係人が起業者の所有する特定の土地を指定して前項の
規定による要求をした場合において，収用委員会は，その要求が相当で
あり，且つ，替地の譲渡が起業者の事業又は業務の執行に支障を及ぼさ15
ないと認めるときは，権利取得裁決において替地による損失の補償の裁
決をすることができる。
ウ３項
土地所有者又は関係人が土地を指定しないで，又は起業者の所有に属し
ない土地を指定して第１項の規定による要求をした場合において，収用20
委員会は，その要求が相当であると認めるときは，起業者に対して替地
の提供を勧告することができる。
エ４項
前項の規定による勧告に基いて起業者が提供しようとする替地について，
土地所有者又は関係人が同意したときは，収用委員会は，替地による損25
失の補償の裁決をすることができる。
オ７項
起業者が提供すべき替地は，土地の地目，地積，土性，水利，権利の内
容等を総合的に勘案して，従前の土地又は土地に関する所有権以外の権
利に照応するものでなければならない。
(5)８５条（移転の代行による補償）5
ア１項
第７７条に規定する場合において，起業者又は物件の所有者は，移転料
の補償に代えて，起業者が当該物件を移転することを収用委員会に要求
することができる。
イ２項10
収用委員会は，前項の規定による要求が相当であると認めるときは，明
渡裁決において移転の代行による損失の補償の裁決をすることができる。
(6)８８条（通常受ける損失の補償）
第７１条，第７２条，第７４条，第７５条，第７７条，第８０条及び第８
０条の２に規定する損失の補償の外，離作料，営業上の損失，建物の移転に15
よる賃貸料の損失その他土地を収用し，又は使用することに因って土地所有
者又は関係人が通常受ける損失は，補償しなければならない。
２前提事実（当事者間に争いがないか，掲記の証拠等により容易に認定するこ
とができる事実）
(1)当事者等20
ア原告は，電子機器の製作販売等を業とする株式会社である。
イ原告は，平成元年１１月２８日，本件土地を売買により取得した（甲
２）。
また，原告は，平成２年から３年にかけて，本件土地上に本件建物を建
築し（以下，本件土地と本件建物を併せて「本件土地建物」という。），25
以後，これを所有して，事務所等の用途で賃貸に供していた（甲３，弁
論の全趣旨）。
ウ本件土地建物は，ＪＲ京浜東北線α駅から道路距離で約６００ｍの都道
沿いの場所に位置し，その近隣は，中低層の店舗兼共同住宅，事務所，一
般住宅等が建ち並ぶ住商混在する地域である（乙１８の１～３）。
(2)本件街路に係る都市計画事業の概要等5
ア本件街路は，都市計画において定められた道路であって，東京都（住所
省略）を起点とし，（住所省略）を終点とする，延長６０５０ｍ，標準幅
員２０ｍの補助線街路である。その当初の都市計画においては，本件土地
は本件街路の区域に含まれていなかった。
イ建設大臣は，都市計画法５９条２項に基づき，被告を施行者として，本10
件街路に係る東京都（住所省略），（住所省略）及び（住所省略）地内
における都市計画事業（以下「本件事業」という。）の認可をし，平成
９年３月６日，同法６２条１項に基づき，その告示（同日付け建設省告
示第３７３号）をした（乙１）。上記認可に係る都市計画事業において
は，本件土地は事業地（都市計画事業を施行する土地をいう。以下同15
じ。）に含まれていなかった。
ウ東京都知事は，本件街路に係る都市計画を変更し，平成１５年８月１５
日，その告示をした（乙３）。上記変更後の都市計画においては，本件
土地が本件街路の区域に含まれることとなった。
エ国土交通省関東地方整備局長は，都市計画法６３条１項に基づき，本件20
事業につき，上記ウの都市計画変更に伴う事業計画の変更を認可し（以
下「本件事業計画変更認可」という。），平成１６年１２月２８日，同
条２項，６２条１項に基づき，その告示（同日付け関東地方整備局告示
第３７３号。以下「本件告示」という。）をした（乙４）。上記認可に
係る変更後の事業計画においては，本件土地が新たに事業地に編入され25
ることとなった。
(3)本件裁決に至る経緯等
ア被告は，本件事業の事業地である本件土地の取得のため，平成１７年８
月２９日頃，原告に対し，土地に対する補償の金額を４３５３万４８０
０円，物件に対する補償（建物移転補償，家賃減収補償及び移転雑費補
償）の金額を１億４２７１万４３９０円（総額１億８６２４万９１９０5
円）とする旨の補償金額の提示をしたが，合意に至らなかった（乙５）。
その後も，被告は，原告との間で，原告の事業の再建策を提示するなど
して，本件土地の任意取得に向けた交渉をしたが，合意に至らなかった。
イ被告は，本件事業の起業者として，東京都収用委員会に対し，平成２５
年１２月２０日付けで，土地収用法３９条１項に基づき，本件土地に係10
る収用の裁決を申請し（以下「本件申請」という。），平成２６年６月
５日付けで，同法４７条の２第３項に基づき，本件土地に係る明渡裁決
の申立てをした（乙６，８）。
原告は，本件申請に係る審理において，東京都収用委員会に対し，特定
の土地を指定しないで，替地による補償をすること及び移転の代行によ15
る補償をすることを要求した。
ウ東京地方裁判所は，平成２８年１月６日，みずほ信用保証株式会社の申
立てにより，同社が本件土地建物に有する抵当権に基づき，原告が被告
に対して有する土地収用法７１条に基づく本件土地に係る補償金請求権
（２５３５万０２２９円）及び同法７７条に基づく本件建物に係る補償20
金請求権（７６２２万９４７２円）を差し押さえる旨の債権差押命令を
した（甲７）。また，同裁判所は，同月１５日，株式会社みずほ銀行の
申立てにより，同社が本件土地建物に有する根抵当権に基づき，原告が
被告に対して有する同法７１条に基づく本件土地に係る補償金請求権
（２９７５万３８０１円）及び同法７７条に基づく本件建物に係る補償25
金請求権（８９４７万１２５２円）を差し押さえる旨の債権差押命令を
した（甲８）。さらに，同裁判所は，その頃，同社の申立てにより，原
告が被告に対して有する補償金（工作物補償，家賃減収補償及び移転雑
費補償）請求権（３０００万円）を仮に差し押さえる旨の債権仮差押命
令をした（乙９）。
エ東京都収用委員会は，平成２８年１月２９日付けで，収用する土地及び5
明け渡すべき土地を本件土地とし，損失の補償の内容を定め，権利取得
の時期を同年３月２８日，原告による明渡しの期限を同年７月１１日と
定める権利取得裁決及び明渡裁決をした（両裁決を併せたものが本件裁
決である。甲４）。
本件裁決において定められた原告に対する損失の補償は，全て金銭によ10
るものであって，その内訳は次のとおりである（甲４）。
(ア)土地に対する損失の補償
（補償項目）（補償金額）
土地４７２５万３６９３円
(イ)土地に対する損失の補償以外の損失の補償15
（補償項目）（補償金額）
建物移転１億３４４７万９７５０円
工作物４０１万９１３９円
家賃減収５７２万８９６８円
移転雑費１１５７万２５３４円20
合計１億５５８０万０３９１円
なお，本件裁決は，上記「家賃減収」につき，原告の本件建物に係る
賃料収入の減少に対する補償として，建物の再築期間等を考慮して家賃
減収期間を１４か月と認定した上，２階（賃借人株式会社ワイズ（以下
「ワイズ」という。））及び３階（賃借人株式会社産業経済新聞社）の25
賃料並びに基地局設置料（賃借人WirelessCityPlanning株式会社）の
月額合計４２万１０００円から管理修繕費（管理費及び修繕費相当額を
いう。以下同じ。）として１０％に相当する４万２１００円を控除した
額に１４を乗じ，これに消費税等相当額４２万４３６８円を加えた５７
２万８９６８円を補償額と認めた。他方，本件裁決は，本件事業の認可
がなければ本来得られるはずであった賃料についても補償されるべきで5
ある旨の原告の主張につき，収用に伴う損失とは認められないとして，
採用しなかった。
(ウ)原告に対する補償金合計額
２億０３０５万４０８４円
オ被告は，平成２８年３月４日，土地収用法９５条２項４号，９７条２項10
に基づき，本件裁決が定めた原告に対する補償金の全額を供託した（乙
９）。
(4)本件訴えの提起
原告は，平成２８年７月２９日，本件訴えを提起した（顕著な事実）。
３争点及び当事者の主張15
(1)替地及び移転の代行による補償の要否（争点(1)）
（原告の主張）
ア土地収用法に基づく損失の補償は，完全な補償，すなわち，収用の前後
を通じて被収用者の財産価値を等しくならしめるような補償でなければな
らないのであり，被収用者が現実に利用している土地を収用する場合には，20
収用後も従前と同程度の生活・事業を実施できるような補償がされなけれ
ばならない。したがって，金銭補償では生活・事業の再建ができないよう
な場合には，替地や移転の代行による補償がされるべきである。
イ原告は，代表取締役であるＢ及び取締役である同人の母の２人だけで経
営する同族会社であり，両名が共有する東京都（住所省略）所在の土地上25
にＢが所有する自宅兼事務所の建物（以下，当該土地及び建物を併せて
「自宅兼事務所不動産」という。）において，主たる事業を営んでいる。
また，原告は，平成元年から３年にかけて，収益物件として，約３億円の
借入れにより本件土地を購入して本件建物を建築し，以後，本件建物の賃
貸による賃料収入によってその借入金の返済をしていた。本件土地建物及
び自宅兼事務所不動産は，その借入金の共同担保に供されており，これら5
の不動産を担保とする原告の債務は約２億６５９０万円（訴え提起時）に
及ぶ。
しかるに，本件土地の収用に係る補償が金銭補償となれば，原告の補償
金請求権は差押えを受けているため，原告は１円も取得できないから，代
替地の取得及び代替建物の建築は不可能であるし，補償金に含まれている10
本件建物の取壊費用を別途捻出しなければならない。しかも，本件裁決に
よる補償金が原告の債務に充当された後も６０００万円を超える債務が残
るところ，借入金の返済の基盤となっていた収益物件を失うため，その返
済は困難であり，共同担保に供されている自宅兼事務所不動産も清算対象
となり得る。そうすると，金銭補償となった場合，原告の経営及び原告代15
表者家族の生活が破綻することは明らかであって，収用前後の被収用者の
財産価値が等しくなるとはいえない。
ウこれに対し，被告が替地を提供し，移転を代行すれば，原告は収用前と
同等の収益物件を所有することができ，その運用により債務の返済や事業
の継続ができるのであるから，収用の前後を通じて被収用者の財産価値が20
等しくなる。また，本件において，替地の提供及び移転の代行をしても，
起業者たる被告の事業又は業務の執行に支障を及ぼすことはない。
したがって，本件土地の収用について正当な補償をするには，替地の提
供及び移転の代行をしなければならないというべきである。
エまた，替地の提供及び移転の代行がされても，完全な補償とはいえず，25
それに加えて８９８５万６２３８円の金銭補償（本件告示から本件裁決ま
での家賃減収に対する補償として７４７６万１２７０円，建物移転に伴う
家賃減収に対する補償として１５０９万４９６８円。各金額の内訳は後記
(2)（原告の主張）のとおり。）がされるべきである。
オよって，原告は，主位的に，本件裁決を変更して，被告が原告に対して
替地の提供の義務及び移転の代行の義務を負うことを確認すること並びに5
原告に対する損失補償額を８９８５万６２３８円とすることを求めるとと
もに，被告に対して同額及びこれに対する権利取得日以降の遅延損害金の
支払を求める。
（被告の主張）
ア替地の提供の義務について10
(ア)原告は，本件裁決に係る審理において，特定の土地を指定するこ
となく替地による補償を要求しているところ，土地収用法８２条３項は，
このような場合においては，収用委員会が起業者に替地の提供を勧告す
ることができる旨定めているにすぎない。そして，勧告をするか否かの
判断は収用委員会の裁量によるものであるし，その勧告に法的拘束力は15
なく，起業者に努力義務が課されるにすぎない。
したがって，そもそも，本件において起業者たる被告が替地の提供
の義務を負う法令上の根拠は存在しない。
(イ)上記(ア)の点を措くとしても，収用に伴う損失の補償は，金銭を
もってすることが原則とされており（土地収用法７０条），替地による20
補償の要求に相当性が認められるには，金銭補償によったのでは代替地
の取得が困難であり，かつ，代替地を現実に取得しなければ，従前の生
活及び生計を保持し得ないと客観的に認められるような特別の事情が存
することを要する。
しかし，本件土地の近傍類地において，取引事例が存在し，土地売25
買が一般的に行われていることからすれば，本件における原告の替地の
要求に相当性が認められないことは明らかである。
また，原告は，本件告示前に，既に本件土地建物の抵当権の被担保
債務の返済を滞らせ，期限の利益を喪失し，平成１７年３月２９日には，
保証委託契約により代位弁済を行うこととしたみずほ信用保証株式会社
から，担保不動産に係る競売申立ての手続を開始する旨の通知を受けて5
いたのであり，本件土地建物が競売等による売却を免れていたのは，原
告が起業者から損失補償を受けることでより多額の債権回収が可能であ
ると金融機関が判断したことによるものにすぎない。したがって，金銭
補償では原告の経営及び原告代表者家族の生活が破綻し，収用前と同程
度の生活状態の復元が図られることにならないとする原告の主張は，そ10
の前提において失当である。
イ移転の代行の義務について
移転の代行による補償を定める土地収用法８５条は，移転工事を本体工
事と一体として施行することが経済上又は工法上合理的であるという観点
と，請負業者の確保等の事情による移転作業の困難・煩雑から物件の所有15
者を解放するという被収用者の便宜の観点とに立つものであり，移転の代
行の要求の相当性は，工事施行の経済，工法上の合理性，起業者・被収用
者の便宜，事業施行の緊急性，移転先が合理的な区域内のものか否か等の
点から判断されるべきである。
しかるに，本件裁決においては，建物の移転工法を構外再築工法と認定20
しているため，本件事業と本件建物の移転とを起業者が一体で施行するこ
とによる経済上又は工法上の合理性はなく，そのほか，原告の要求を相当
とするような事情は一切存在しない。
原告が移転の代行を求める根拠として主張する事情は，上記のとおりの
土地収用法８５条の趣旨にそぐわないものであって，移転の代行を相当と25
する原告の主張には理由がない。
ウよって，被告は原告に対して替地の提供の義務及び移転の代行の義務を
負うものではないから，原告の主位的請求には理由がない。
(2)正当な損失補償額（家賃減収補償の額）（争点(2)）
（原告の主張）
ア本件裁決において定められた損失補償額（前記前提事実(3)エ）は，家5
賃減収に対する補償額に不足がある。すなわち，本件裁決は，再築期間
等を考慮して，建物移転に伴う家賃減収期間を１４か月とし，本件裁決
時の賃貸部分に係る同期間の賃料相当額である５７２万８９６８円を補
償額としたものであるが，①本件告示から本件裁決までの家賃減収及び
②建物移転に伴う家賃減収期間における空室の賃料相当額も土地収用法10
８８条所定の「通常受ける損失」に当たるから，これらを補償の対象と
していない点で誤りがある。
なお，被告が依拠する最高裁昭和６３年１月２１日第一小法廷判決は，
文化的価値が損失補償の対象とならないことを判示したものであり，原
告の主張を否定する根拠となるものではない。15
イ上記①（本件告示から本件裁決までの家賃減収）について
都市計画道路に係る事業認可の告示がされた場合，事業地上の建物は近
く移転を余儀なくされることが確定するし，誰もが事業地の収用が間近
であることを認識する。そして，当該建物を貸し出す際には，すぐにで
も立退きを求められ契約を終了せざるを得ない状況にあることを説明し，20
それを条件として契約するほかないが，そのような状況及び条件の下で
入居者を確保することは困難である。このように，都市計画道路に係る
事業認可の告示がされれば，その後に賃料収入が減少することは必然で
あって，家賃減収と収用との因果関係は明らかであるから，そのような
家賃減収も「通常受ける損失」に当たり，補償の対象とすべきである。25
本件告示から本件裁決までの期間における本件建物の入居・空室の状況
は別表２のとおりであり，同期間の賃料収入の状況は別表３のとおりで
ある。そして，本件告示による本件建物に係る賃料収入の減少額は，別
表１のとおり合計７４７６万１２７０円である。
具体的には，１階（以下，「１階」ないし「５階」は本件建物の１階な
いし５階を指すものとする。）につき，本件告示前には賃料月額２２万5
２６００円で賃貸していたが，本件告示後は，平成１９年１２月に立退
きの問題が生じない短期間の物品販売目的での賃貸をしたほかは，賃借
人の募集をいくら行っても借り手がいなかった。また，２階につき，賃
借人であるワイズから，事業認可がされたことを理由に事務所を移転す
るとの申出を受けたため，契約継続のためやむなく月額５万３６００円10
もの大幅な賃料減額をせざるを得なくなった。さらに，４・５階につき，
従前は合わせて賃料月額３９万２８００円で賃貸していたが，本件告示
後，借り手がいなくなり又は賃料を従前の半分程度まで大幅に下げて賃
貸せざるを得なくなった。これらによる賃料収入の減少は，不動産賃貸
の一般常識からすれば事業認可の告示により当然に発生する損失であり，15
現に損失が発生しているのであるから，補償の対象となるのは当然であ
る。
ウ上記②（建物移転に伴う家賃減収）について
本件告示により新たに賃貸することができなくなった結果，本件裁決時
に空室になっていたのであるから，建物移転に伴う家賃減収期間である20
１４か月につき，空室部分についても補償がされなければならない。本
件告示により減額した賃料分についても同様である。
本件裁決時に空室であった１階及び４・５階の相当賃料額はそれぞれ月
額２２万２６００円及び３９万２８００円であり，２階の賃料減額分は
月額５万３６００円である。これらの１４か月分は合計９３６万６００25
０円であるから，これを本件裁決が認めた５７２万８９６８円に加算し
て補償すべきである。
エ正当な損失補償額
家賃減収についての補償の不足額は上記イの７４７６万１２７０円及び
上記ウの９３６万６０００円の合計８４１２万７２７０円であり，これ
を本件裁決が定めた原告に対する損失補償額２億０３０５万４０８４円5
に加算すると，２億８７１８万１３５４円となる。
よって，原告は，予備的に，本件裁決における原告に対する損失補償額
を２億０３０５万４０８４円から２億８７１８万１３５４円に変更する
ことを求めるとともに，被告に対してその差額である８４１２万７２７
０円及びこれに対する権利取得日以降の遅延損害金の支払を求める。10
（被告の主張）
ア土地収用法８８条は，建物の移転による賃貸料の損失その他土地を収用
することによって土地所有者又は関係人が通常受ける損失を補償しなけれ
ばならない旨定めているところ，「建物の移転による賃貸料の損失」とは，
賃貸の用に供している建物を移転することに伴い，建物所有者等が移転期15
間中の賃料収入を失うことによる損失と解されており，また，「通常受け
る損失」とは，客観的社会的にみて収用に基づき被収用者が当然に受ける
であろうと考えられる経済的・財産的な損失をいうものと解されており
（最高裁昭和６３年１月２１日第一小法廷判決），被収用者が現に受けた
損失のうち収用と相当因果関係があると認められる損失の全てが事後的に20
補償されるわけではない。
そこで，被告においては，土地収用法の規定を踏まえ，損失の適正な
補償の確保を目的として，「東京都の事業の施行に伴う損失補償基準」
（昭和３８年９月３０日東京都知事決定），同実施細目（同日東京都知
事決定）及び「補償算定要領」（昭和３９年４月１日東京都建設局長決25
定）を策定し，東京都における損失補償の具体的な基準としている。こ
れらの基準は，公共用地の任意取得についての政府の統一的補償基準と
して定められた「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」（昭和３７
年６月２９日閣議決定）やこれに基づく「公共用地の取得に伴う損失補
償基準」（昭和３７年１０月１２日用地対策連絡会決定）等に準じて定
められたものであり，本件において被告が原告に提示した家賃減収に対5
する損失補償額も，これらの基準に基づいて算出されたものである。
イ道路等の都市計画事業においては，事業認可後，事業地の取得等に長期
間を要することはやむを得ないものであり，一般的に，道路事業において
完成までに１０年以上の期間を要することも稀ではなく，事業認可がされ
れば誰もが事業地が収用間近であると認識するような状況にはない。また，10
本件において，被告は，本件告示後においても，本件建物の入居者に対し
て退去を求めたことは一切ないし，原告に対してテナントの募集や新たな
賃貸借契約の締結を制限したこともない。
具体的に見ても，１階については，本件告示時には既に空室であったし，
平成１９年１２月には新たな賃貸借契約が締結されており，本件告示によ15
り借り手がいなくなったとはいえない。また，２階について，原告が主張
するような賃料減額の事情が存在したとしても，３階について本件告示前
後を通じ同額の賃料での契約が継続されていたことからすれば，当該減収
分をもって被収用者が当然に受けるであろうと考えられる経済的・財産的
な損失と認めることはできない。さらに，４・５階については，平成１５20
年８月以前から空室状態にあり，その後本件告示までの１年以上の間にも
賃借人は現れなかった一方，平成１７年５月には新たな賃貸借契約が締結
されており，本件告示により借り手がいなくなったとはいえない。
以上によれば，原告が補償を求める家賃減収分の損失は，本件土地の
収用に基づき被収用者が当然に受けるであろうと考えられる経済的・財25
産的な損失に当たるとはいえず，土地収用法８８条に定める「通常受け
る損失」に該当しないから，補償の対象とは認められない。
ウよって，原告の予備的請求にも理由がない。
第３当裁判所の判断
１争点(1)（替地及び移転の代行による補償の要否）について
(1)替地による補償について5
ア原告の主位的請求のうち替地による補償に係る部分は，本件裁決のうち
金銭による補償を定めた部分の一部を替地による補償を定めるものに変更
し，被告が原告に対して替地による補償をする義務を負うことを確認する
ことを求めるものと解される。
イそこで検討すると，土地収用法の定めによれば，土地所有者又は関係人10
（以下「土地所有者等」という。）は，収用される土地又はその土地に関
する所有権以外の権利に対する補償金の全部又は一部に代えて替地をもっ
て，損失を補償することを収用委員会に要求することができるところ（同
法８２条１項），土地所有者等が土地を指定しないで上記要求をした場合
においては，収用委員会は，その要求が相当であると認めるときに，起業15
者に対して替地の提供を勧告することができるにとどまり（同条３項），
その勧告に基づいて起業者が提供しようとする替地について，土地関係者
等が同意したときに初めて，替地による損失の補償の裁決をすることがで
きるものとされている（同条４項）。そうすると，土地所有者等が土地を
指定しないで替地による補償の要求をした場合に，収用委員会において，20
同法８２条３項及び４項に定める勧告その他の手続を経ずに，替地による
損失の補償の裁決をすることはできないというべきである。
また，土地収用法１３３条２項及び３項に定める損失の補償に関する訴
えは，収用委員会の裁決のうち損失の補償に関する部分に対する不服を
実質的な内容とし，その適否を争うものであることからすれば，同訴え25
により，収用委員会がした裁決を収用委員会においてすることができな
い内容の裁決に変更したり，収用委員会が裁決において定めることがで
きない内容の義務を起業者に負わせたりすることはできないものと解さ
れる。
しかるに，本件申請に係る審理において，原告は，東京都収用委員会に
対し，特定の土地を指定しないで，替地による補償をすることを要求した5
ものであるところ（前記前提事実(3)イ），同収用委員会による替地の提
供の勧告がされたとも，これに基づいて被告が替地を提供しようとしたと
も認められないから，同収用委員会において本件申請に対して替地による
損失の補償の裁決をすることはできない。そうすると，本件訴えにおいて，
本件裁決のうち金銭による補償を定めた部分の一部を替地による補償を定10
めるものに変更することはできないし，被告が原告に対して替地による補
償をする義務を負うということもできないから，原告の主位的請求のうち
替地による補償に係る部分には，理由がないというべきである。
ウまた，上記イの点をさて措くとしても，以下のとおり，東京都収用委員
会が本件裁決において替地による補償ではなく金銭による補償を定めたこ15
とに違法はないから，いずれにしても，原告の主位的請求のうち替地によ
る補償に係る部分には，理由がないというべきである。
(ア)土地収用法は，土地の収用による損失の補償は金銭をもってするこ
とを原則としており（同法７０条本文），替地による補償はその例外と
して認められるにとどまること（同条ただし書，同法８２条）からすれ20
ば，土地所有者等がする替地による補償の要求が「相当」である（同条
２項，３項）とは，これらの者について，金銭補償によったのでは代替
地の取得が困難であり，かつ，代替地を現実に取得しなければ従前の生
活，生計又は事業を保持し得ないと客観的に認められるような特別な事
情が存することをいうものと解すべきである。25
(イ)この点につき，原告は，本件土地の収用に係る原告の補償金請求権
が本件土地建物の担保権者により差押えを受けているため，本件土地の
収用に係る補償が金銭補償となれば原告は１円も取得できないから，代
替地の取得及び代替建物の建築は不可能である上，その後も借入金債務
が残る一方で収益物件を失うため，その返済が困難となり，本件土地建
物との共同担保に供されている自宅兼事務所不動産も清算の対象となっ5
て，原告の経営及び原告代表者家族の生活が破綻するおそれがある旨主
張する。
しかし，本件土地の収用に係る補償金を原告自身が取得することがで
きないという事情があるとしても，それは，原告が借入金債務を負担し，
本件土地建物をその担保に供していたという，本件土地の収用とは関係10
のない原因によるものであるし，当該補償金により当該借入金債務の相
当部分が返済されることとなるものである。そして，本件土地は，事務
所等の用途での賃貸用建物の敷地として使用されていた土地であり，そ
の近隣は中低層の店舗兼共同住宅，事務所，一般住宅等が建ち並ぶ住商
混在する地域であって（前記前提事実(1)イ，ウ），近傍類地の取引事15
例も存するから（乙１８の１～３），原告において，本件土地建物を取
得したときと同様に新たな借入れをするなどして本件土地の代替地を取
得し，その上に代替建物を建築することが困難であると客観的に認めら
れるような事情が存するということはできない。
また，原告は，電子機器の製作販売等を業とする株式会社であるとこ20
ろ，本件土地上に本件建物を所有していたものの，原告自身では本件建
物を使用しておらず，その全てを第三者への賃貸の用に供し，その賃料
収入を得るにとどまっていたものである上（前記前提事実(1)ア，イ，
争いのない事実），主たる事業を営む自宅兼事務所不動産については担
保権の実行等による差押え等を受けているとはうかがわれないから（甲25
５，６，弁論の全趣旨），このような事情の下では，原告において代替
地を現実に取得しなければ従前の電子機器の製作販売等を含む事業全般
及び原告代表者家族の生活を保持し得ないと客観的に認められるような
特別な事情が存するとまでいうことはできない。
(ウ)そうすると，本件申請に係る審理において原告が東京都収用委員会
に対してした替地による補償の要求につき，相当な要求（土地収用法８5
２条３項）であったとは認められないから，同収用委員会が本件裁決に
おいて替地による補償ではなく金銭による補償を定めたことに違法はな
いというべきである。
(2)移転の代行による補償について
ア原告の主位的請求のうち移転の代行による補償に係る部分は，本件裁決10
のうち金銭による補償を定めた部分の一部を移転の代行による補償を定め
るものに変更し，被告が原告に対して移転の代行による補償をする義務を
負うことを確認することを求めるものと解される。
イそこで検討すると，土地収用法は，収用する土地に物件があるときには，
その物件の移転料を補償してこれを移転させることを原則とし（同法７７15
条），その例外として，起業者又は物件の所有者の要求に基づく移転の代
行による補償を定めているところ（同法８５条），この移転の代行による
補償が認められているのは，移転工事を本体工事と一体として施行するこ
とが経済上又は工法上合理的であるという観点と，請負業者の確保の困難
等の事情による移転作業の困難・煩雑さから物件の所有者を解放するとい20
う観点とに立つものと解される。そうすると，起業者又は物件の所有者が
する移転の代行による補償の要求が「相当」である（同条２項）とは，収
用する土地上の物件の移転につき，工事施行に係る経済性，工法上の合理
性，移転作業に係る起業者及び物件の所有者の便宜等を考慮して，起業者
において移転料を補償するのではなく移転を代行することが合理的である25
と認められる場合をいうものと解すべきである。
ウしかるに，本件裁決は本件建物の移転の工法を構外再築工法と認定して
いるところ（甲４），本件裁決により本件建物の敷地である本件土地が全
て収用されることとなること，本件建物が鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋
根５階建の事務所建物であることからすれば，上記工法は相当なものと認
められる。そして，本件建物を構外再築工法により移転するについて，工5
事施行に係る経済性，工法上の合理性，移転作業に係る原告及び被告の便
宜等を考慮して，起業者たる被告において移転料を補償するのではなく移
転を代行することが合理的であるというべき事情があるとは認められない。
エこの点につき，原告は，原告の補償金請求権が差押えを受けているため，
金銭補償の場合には原告は１円も取得できないから，本件建物の取壊しと10
代替建物の建築は不可能であるとして，移転の代行による補償がされるべ
きである旨主張する。
しかし，原告の要求する被告による移転の代行は，代替建物の敷地とな
るべき本件土地の代替地を被告が提供することを前提とするものと解され
るところ，本件土地の収用に係る補償金を原告自身が取得することができ15
ないという事情があるとしても，代替地の提供の要求が相当なものといえ
ないことは前記(1)ウに述べたとおりであるから，原告の上記主張は，そ
の前提において失当であり，上記ウの判断を左右するものではない。
オしたがって，原告の主位的請求のうち移転の代行による補償に係る部分
には，理由がないというべきである。20
(3)主位的請求の当否について
そして，原告の主位的請求のうち金銭による補償を求める部分は，替地に
よる補償及び移転の代行による補償が認められることを前提にするものであ
るところ，上記(1)及び(2)のとおりその前提を採用することができないから，
同部分の請求にも理由がない。25
以上によれば，原告の主位的請求にはいずれも理由がない。
２争点(2)（正当な損失補償額（家賃減収補償の額））について
(1)家賃減収補償の額について
ア本件建物に係る賃料収入の状況
証拠（甲９，１０，１１の１～３，甲１２，１３，１７，２１）及び弁
論の全趣旨によれば，本件告示がされた平成１６年１２月から本件裁決5
がされた平成２８年１月までの間における，本件建物の賃貸による原告
の賃料収入の状況は，別表３に記載のとおりと認められる。なお，同別
表の各月欄の「１Ｆ」ないし「５Ｆ」欄に記載の各金額は，該当月にお
ける該当階の賃貸による賃料収入額（その支払期限は前月末日である。）
であり，空白となっている部分は，該当月において該当階が空室で賃料10
収入がなかったことを示している。また，賃料の金額は，共益費を含み，
消費税等相当額を含まない（特に断らない限り，以下同じ。）。
イ本件告示から本件裁決までの家賃減収について
(ア)補償の要否
本件建物は本件土地上に存在するところ，本件土地については，これ15
を新たに事業地に編入することを内容とする，道路の整備に関する都市
計画事業の事業計画の変更が認可（本件事業計画変更認可）され，平成
１６年１２月２８日，その告示（本件告示）がされている。
道路の整備に関する都市計画事業又はその事業計画の変更が認可され，
その告示がされた場合，同告示は土地収用法２６条１項の規定による事20
業の認定の告示とみなされ（都市計画法７０条１項，２項），その後は，
起業者において，当該事業地の収用又は使用の裁決の申請をし得ること
となる（土地収用法３９条１項，都市計画法７１条１項）。そのため，
上記告示がされることにより，当該事業地については，任意買収に応じ
ない限り，起業者の申請により権利取得裁決がされて収用又は使用され25
ることが確定するのであり，当該事業地上の建物については，そのよう
な敷地の買収又は収用等に伴って移転を余儀なくされる状況の下に置か
れ，かつ，そのことが公に周知されることとなる。このように継続的な
使用の可否や期間について不確定な建物については，賃借人の確保や従
前の賃貸借条件の維持に困難が生じることも当然に想定されるところで
あり，それによって生じる賃料収入の減少を起業者による損失補償の対5
象から除外し，当該建物の賃貸人に負担させるのは，公平を欠くものと
いうべきである。
そうすると，本件建物については，本件告示がされたことにより賃貸
人たる原告の賃料収入が減少したと認められる場合には，その因果関係
が認められる範囲の賃料収入の減少につき，本件土地を収用することに10
よって関係人が通常受ける損失（土地収用法８８条）として，補償の対
象と認めるのが相当である。
なお，被告が定める「東京都の事業の施行に伴う損失補償基準」（乙
１２）は，第４章第１節において，土地等の取得又は使用に伴い建物の
全部又は一部を賃貸している者が当該建物を移転することにより移転期15
間中賃貸料を得ることができないと認められるときは，当該移転期間に
応じた家賃減収の補償をする旨の定め（３３条）を置くとともに，同章
第７節において，「本節及び前６節に規定するもののほか，土地等の取
得又は土地等の使用によって土地等の権利者について通常生じる損失は，
これを補償するものとする」旨の定めを置いており（５９条），また，20
「公共用地の取得に伴う損失補償基準」（昭和３７年１０月１２日用地
対策連絡会決定。乙１６）も同様の定めを置いているから，これらの基
準が，土地の取得に際して補償すべき建物賃貸人の賃料収入の減少の範
囲を，特に建物の移転期間中のものに限っているとはいえない。また，
被告は，道路の整備に関する都市計画事業においては，完成までに長期25
間を要することも稀ではなく，事業認可がされれば誰もが事業地が収用
間近であると認識するような状況にはない旨主張するが，道路の整備に
は長期間を要するという事情があるとしても，事業認可の告示後は起業
者において事業地の収用又は使用の裁決の申請をし得ることからすれば，
上記のとおり賃借人の確保や従前の賃貸借条件の維持に困難が生じ得る
ことは否定できず，被告が主張する事情は，当該告示と賃料収入の減少5
との具体的な因果関係の認定において考慮すべき事由にとどまるという
べきである。
以下，これを前提に，原告が補償を求める１階，２階，４階及び５階
に係る本件告示から本件裁決までの家賃減収について検討する。
(イ)１階10
証拠（甲１０，１７，２１）及び弁論の全趣旨によれば，①原告から
１階を賃借していたテナントが平成１６年３月に退去したこと，②原告
は，同年６月１日から同年１１月３０日までの間，株式会社永大ハウス
工業に対し，１階を，店舗・事務所の用途で，賃料月額２２万２６００
円の約定で賃貸していたこと，③本件告示後，原告は，１階につき，都15
市計画道路予定地であることを明示した上で賃借人の募集をしたが，平
成１９年１２月頃から約５か月間，株式会社トリエルに対し，店舗・事
務所の用途で，賃料月額２１万９０４８円の約定で賃貸したほかは，本
件裁決時に至るまで賃借人を見付けられなかったことが，それぞれ認め
られる。20
上記事実関係によれば，１階につき，本件告示前には賃料月額２２万
２６００円での賃貸借の実績があったものの，本件告示後には，減額し
た賃料での短期間の賃貸借がされたほかは，本件裁決時に至るまで賃借
人がいなかったのであり，その要因の一つは，本件告示がされたことに
より，賃借人の募集に際し，本件建物が同告示に係る都市計画事業の事25
業地上にあることを前提にせざるを得なくなったことにあるものとみる
のが相当である。
そして，本件告示後である平成１７年１月から本件裁決がされた平成
２８年１月までの期間における１階の賃料収入の減少額（賃料月額２２
万２６００円を前提とするもの。）は，別表１の③のとおり，合計２８
５３万９７８９円と認められる。ただし，この賃料収入の減少について5
は，本件告示がされたことのほか，本件建物の状況，本件建物の近隣に
おける店舗・事務所用建物の需要の動向，景気の動向，原告による賃借
人の募集の態様，従前の賃料額の相当性，本件事業の進捗状況等の種々
の事情が影響した可能性があり，これらの影響の有無・程度についての
立証が必ずしも十分にされているとはいえない本件においては，上記金10
額の３割に相当する部分（８５６万１９３６円）に限り，本件告示がさ
れたことによるものと認め，これを補償の対象とするのが相当である。
なお，平成２８年１月分の賃料収入の減少には，同月２９日付けでさ
れた本件裁決後の期間に係る賃料収入の減少分が含まれているが，本件
裁決において定められた権利取得の時期及び本件建物の賃借人らの明渡15
しの期限はいずれも同年３月２８日であるため（甲４），上記減少分も
損失補償の対象とすべきであるし，建物の移転期間に係る補償である後
記ウの損失補償との重複も生じない（このことは，他の階についても同
様である。）。
(ウ)２階20
証拠（甲１１の１～３，甲２１）及び弁論の全趣旨によれば，①原告
は，平成１１年７月１４日，ワイズに対し，２階を，賃貸借期間を同月
１６日から３年間として，事務所の用途で，賃料月額２０万３６００円
の約定で賃貸したこと，②原告とワイズは，平成１４年７月３日，上記
①の賃貸借期間を同月１６日から３年間更新したこと，③上記②の更新25
後の賃貸借期間の満了に際し，ワイズが，本件事業計画変更認可がされ
たことを理由に，事務所を移転するとして，賃貸借契約の終了を申し出
たことから，原告は，賃料減額等と引き換えに賃貸借契約を継続するこ
とを求め，その結果，両者は，平成１７年７月８日，賃料を月額１５万
円に変更し，従前は新賃料の０．５月分とされていた更新料の支払義務
をないものとする一方，被告による収用時には原告の退室依頼にワイズ5
が速やかに応じることを約して，上記②の賃貸借契約を同月１６日から
３年間更新したこと（ただし，賃料額は同年５月分から変更された。），
④その後本件裁決時に至るまで，上記③と同様の条件の賃貸借契約が継
続したことが，それぞれ認められる。
上記事実関係によれば，原告は，本件告示後，本件建物が同告示に係10
る都市計画事業の事業地上にあることから，２階につき，賃借人の確保
のために賃料の減額（月額５万３６００円）に応じざるを得なかったも
のといえ，また，本件告示がなければ，２階につき従前どおりの賃料額
での賃貸借契約が継続していた蓋然性が高いといえるから，上記賃料の
減額による賃料収入の減少は，本件告示がされたことによるものと認め15
られ，これを損失補償の対象とするのが相当である。そして，上記賃料
の減額による賃料収入の減少額は，別表１の④のとおり，平成２８年１
月分までで合計６９１万４４００円と認められるから，同額が補償され
るべきである。
(エ)４階及び５階20
証拠（甲１２，１３，２１）及び弁論の全趣旨によれば，①原告は，
少なくとも平成１２年６月１日から平成１５年５月３１日までの間，Ｄ
株式会社に対し，４階及び５階を併せて，事務所の用途で，賃料月額３
９万２８００円の約定で賃貸していたこと，②本件告示後，原告は，４
階及び５階につき，都市計画道路予定地であることを明示した上で賃借25
人の募集をしたが，平成１７年５月から平成２４年９月までの間，その
両階又は一方につき，都市計画道路予定地であることを前提に上記①よ
りも低い賃料額の約定で賃貸したほかは，本件裁決時に至るまで賃借人
を見付けられなかったことが，それぞれ認められる。
上記事実関係によれば，４階及び５階につき，本件告示前には賃料月
額３９万２８００円での賃貸借の実績があったものの，本件告示後には，5
本件裁決時に至るまで，その両階又は一方につき減額した賃料での賃貸
借がされるか，賃借人がいなかったのであり，その要因の一つは，本件
告示がされたことにより，賃借人の募集に際し，本件建物が同告示に係
る都市計画事業の事業地上にあることを前提にせざるを得なくなったこ
とにあるものとみるのが相当である。10
そして，本件告示後である平成１７年１月から本件裁決がされた平成
２８年１月までの期間における４階及び５階の賃料収入の減少額（賃料
月額３９万２８００円を前提とするもの。）は，別表１の⑧のとおり，
合計３９３０万７０８１円と認められる。ただし，この賃料収入の減少
については，本件告示がされたことのほか，本件建物の状況，本件建物15
の近隣における店舗・事務所用建物の需要の動向，景気の動向，原告に
よる賃借人の募集の態様，従前の賃料額の相当性，本件事業の進捗状況
等の種々の事情が影響した可能性があり，これらの影響の有無・程度に
ついての立証が必ずしも十分にされているとはいえない本件においては，
上記金額の３割に相当する部分（１１７９万２１２４円）に限り，本件20
告示がされたことによるものと認め，これを補償の対象とするのが相当
である。
ウ建物移転に伴う家賃減収について
(ア)補償期間等
本件裁決は，本件建物の移転に伴う家賃減収について，建物の再築期25
間等を考慮してその補償期間を１４か月とし，また，補償額の算定の基
礎となる賃料額から管理修繕費として１０％相当額を控除する一方で，
消費税等相当額（８％相当）を加算しているところ，これらの点につい
ては当事者間にも争いがなく，相当と認められる。
以下，これを前提に，原告が補償を求める１階，２階，４階及び５階
に係る建物移転に伴う家賃減収について検討する。5
(イ)１階
本件裁決時において，１階の賃借人はおらず，１階の賃料収入はなか
ったところ，その要因の一つは，本件告示がされたことにあるものと認
められるから（前記イ(イ)），１階の賃料についても，建物移転に伴う
家賃減収の補償の対象に含めるのが相当である。ただし，前記イ(イ)と10
同様の理由により，賃料月額２２万２６００円を前提として算定される
金額の３割に相当する部分に限り，補償の対象とするのが相当である。
そうすると，１階につき，建物移転に伴う家賃減収の補償として，次
の計算式のとおり，９０万８７４２円が補償されるべきである。
（２２万２６００円－２万２２６０円）／月×１４か月×１．０８×０．15
３＝９０万８７４２円
(ウ)２階
本件裁決時において，原告は，２階をワイズに賃料月額１５万円の約
定により賃貸していたが，従前の賃料月額２０万３６００円からの賃料
の減額（月額５万３６００円）は，本件告示がされたことによるものと20
認められるから（前記イ(ウ)），この減額分についても，建物移転に伴
う家賃減収の補償の対象に含めるのが相当である。
そうすると，２階につき，建物移転に伴う家賃減収の補償として，本
件裁決の認定額（前記前提事実(3)エ(イ)）のほか，次の計算式のとお
り，７２万９３８８円が補償されるべきである。25
（５万３６００円－５３６０円）／月×１４か月×１．０８＝７２万９
３８８円
(エ)４階及び５階
本件裁決時において，４階及び５階の賃借人はおらず，４階及び５階
の賃料収入はなかったところ，その要因の一つは，本件告示がされたこ
とにあるものと認められるから（前記イ(エ)），４階及び５階の賃料に5
ついても，建物移転に伴う家賃減収の補償の対象に含めるのが相当であ
る。ただし，前記イ(エ)と同様の理由により，賃料月額３９万２８００
円を前提として算定される金額の３割に相当する部分に限り，補償の対
象とするのが相当である。
そうすると，４階及び５階につき，建物移転に伴う家賃減収の補償と10
して，次の計算式のとおり，１６０万３５６６円が補償されるべきであ
る。
（３９万２８００円－３万９２８０円）／月×１４か月×１．０８×０．
３＝１６０万３５６６円
エ小括15
以上によれば，本件土地の収用による原告の本件建物に係る賃料収入の
減少に対する補償として，本件裁決が認定した家賃減収額（５７２万８
９６８円）のほか，本件告示から本件裁決までの家賃減収分として２７
２６万８４６０円（前記イ(イ)ないし(エ)），建物移転に伴う家賃減収
分として３２４万１６９６円（前記ウ(イ)ないし(エ)）の，合計３０５20
１万０１５６円を認めるべきである。
(2)正当な損失補償額について
前記(1)に係る部分を除き，本件裁決が認定した原告に対する損失補償の
額については，当事者間にも争いがなく，相当と認められる。
そうすると，本件土地の収用につき被告が原告に対して補償すべき損失の25
額は，本件裁決が定めた２億０３０５万４０８４円に前記(1)エの３０５１
万０１５６円を加えた２億３３５６万４２４０円である。
(3)予備的請求の当否について
したがって，原告の予備的請求は，本件裁決における原告に対する損失補
償額を２億０３０５万４０８４円から２億３３５６万４２４０円に変更する
ことを求めるとともに，被告に対してその差額である３０５１万０１５６円5
及びこれに対する遅延損害金の支払を求める限度で理由がある。ただし，原
告は権利取得日以降の遅延損害金の支払を求めているが，上記差額分は明渡
裁決に係る補償金であり（土地収用法４９条１項１号），明渡裁決で定めら
れた明渡しの期限までに払渡しがされるべきであったものであること（同法
９７条１項）からすれば，原告が請求することができるのは，本件裁決が定10
める明渡しの期限の翌日である平成２８年７月１２日から支払済みに至るま
での民法所定の年５分の法定利率に相当する金員というべきである。
３結論
よって，原告の請求は，予備的請求につき主文第２項及び第３項の限度で理
由があるからこれを認容し，その余の予備的請求及び主位的請求はいずれも理15
由がないからこれらを棄却することとして，主文のとおり判決する。
東京地方裁判所民事第３部
裁判長裁判官古田孝夫20
裁判官貝阿彌亮
裁判官志村由貴は，差支えのため，署名押印することができない。
裁判長裁判官古田孝夫
（別紙省略）

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