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事件番号：平成１８年（ワ）第１５６号
事件名：損害賠償請求事件
裁判年月日：Ｈ１９．１０．２
裁判所名：京都地方裁判所
部：第４民事部
結果：一部認容
判示事項の要旨：
賃貸マンションの所有者が，入居予定者が日本国籍を有していなかったことを理
由として賃貸借契約の締結を拒絶したことにつき，入居予定者に対する不法行為責
任を認めた事案。
主文
１被告Ｂは，原告Ａに対し，１１０万円及びこれに対する平成１７年４月９日
から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
２原告Ａの被告Ｂに対するその余の請求，原告会社の被告Ｂに対する請求及び
原告らの被告会社に対する請求をいずれも棄却する。
３訴訟費用中，原告会社と被告らとの間で生じたものは原告会社の負担とし，
原告Ａと被告Ｂとの間で生じたものは，これを２分し，それぞれを各自の負担
とし，原告Ａと被告会社との間で生じたものは原告Ａの負担とする。
４この判決は，第１項に限り，仮に執行することができる。
事実及び理由
第１請求
１被告らは，原告会社に対し，各自３００万円及びこれに対する平成１８年２
月２日から支払済みまで年６分の割合による金員を支払え。
２被告らは，原告Ａに対し，各自２３７万３６８６円及びこれに対する平成１
７年４月９日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
第２事案の概要
１本件は，()原告会社が，被告Ｂに対し，①主位的には，被告Ｂの所有する1
賃貸マンションの一室について，原告Ａを入居者とする賃貸借契約が原告会社
と被告Ｂとの間で成立したにもかかわらず，被告Ｂが上記一室を第三者に賃貸
したと主張し，上記賃貸借契約の債務不履行に基づき，②予備的には，被告Ｂ
が正当な理由がないのに上記賃貸借契約の締結を拒絶したと主張し，契約締結
の準備段階における信義則上の義務違反に基づき，損害（ただし一部）の賠償
と損害に対する訴状送達の日の翌日である平成１８年２月２日から支払済みま
で商事法定利率年６分の割合による遅延損害金の支払いを求め，()原告会社2
が，上記賃貸借契約の仲介を行った被告会社に対し，①不動産仲介契約の債務
不履行又は②不法行為に基づき，損害（ただし一部）の賠償と損害に対する訴
状送達の日の翌日である平成１８年２月２日から支払済みまで商事法定利率年
６分の割合による遅延損害金の支払を求めるとともに，()原告Ａが，被告ら3
に対し，不法行為に基づき，損害の賠償と損害に対する不法行為の日の後であ
る平成１７年４月９日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損
害金の支払を求める事案である。
２当事者間に争いのない事実等
次の事実は，当事者間に争いがないか，証拠（後掲のもの）により容易に認
められる。
（，，，，，，，，，）()当事者等甲８９１４１５３４乙７８丙２３原告Ａ1
ア原告会社は，婦人服の製造販売等を目的とする株式会社である。
原告Ａは，韓国籍の女性であり，原告会社の従業員であって，原告会社
代表者であるＣの姉である。
イ被告Ｂは，京都市内に所在する「Ｄ」という名称の賃貸マンション（以
下「本件マンション」という）等を所有し，不動産賃貸業等を営んでい。
る。
（「」。）（「」。）Ｅ株式会社以下Ｅという及びＦ株式会社以下Ｆという
は，いずれも，被告Ｂが代表取締役を務める不動産の売買・賃貸・仲介・
管理等を目的とする株式会社であり，被告Ｂ所有のマンションの管理や賃
貸借の仲介等の業務を行っている。本件マンションに関しては，Ｅが賃貸
借の仲介業務を，Ｆが管理業務を行っていた。
Ｇ及びＨは，平成１７年当時，いずれもＥの従業員としてＥ京都支店に
勤務していた（Ｇは，同支店の支店長の地位にあった。。）
ウ被告会社は，不動産の仲介及び売買等を目的とする株式会社であり，被
告Ｂから本件マンション等の賃貸借契約の仲介を委託されていた。
Ｉ及びＪは，平成１７年当時，いずれも被告会社の従業員として被告会
社の烏丸店（以下「エリッツ烏丸店」という）に勤務していた（Ｊは，。
同店の店長の地位にあった。。）
()本件の経緯（甲１，１３，１６ないし２０，４０，乙６の１，２，乙７2
ないし９，丙２，原告Ａ，証人Ｉ，証人Ｇ）
ア原告Ａは，平成１６年当時，京都市内に所在する「Ｋ」という名称の賃
貸マンションの一室（３０１号室，以下「旧物件」という）に居住して。
いたが，被告会社のホームページで本件マンションを知って転居しようと
考え，平成１７年１月２４日（以下，年の記載を省略しているものは，平
成１７年の出来事である，エリッツ烏丸店を訪れた。。）
同日，原告Ａは，エリッツ烏丸店の担当者であるＩに対し，本件マンシ
ョンへの入居を希望する旨を伝え，Ｅ所定の入居申込カード兼入居者カー
ド（甲１，乙９，以下「本件入居カード」という）の契約者欄に原告会。
社，入居者及び保証人欄に原告Ａ，入居希望日欄に４月９日とそれぞれ記
入して提出した（本件入居カードの入居者及び保証人欄では，国籍及び本
籍が記入事項とされていない（以下，被告会社が原告Ａから本件マン。）
ションの賃貸借契約の媒介を引き受けたことにより成立した仲立契約を
「本件仲介契約」という。Ｉは，被告会社は，原告Ａに対し，本件マン）
ションの５０３号室（以下「本件物件」という）について，いわゆる部。
屋止めをすることを約し，Ｅ京都支店に本件入居カードをファクシミリ送
信した。
１月２９日，原告Ａは，被告会社に対して，本件物件の申込金として６
万２０００円を支払った。
イ３月１７日，Ｅ従業員は，本件物件の賃貸借契約書（甲１７，以下「本
件契約書」という（賃貸借物件の表示，契約条件，特約事項〔入居者。）
，〕）Ａが退去する場合本契約は解除されるものとする等が印字されたもの
を持参してエリッツ烏丸店に赴き，Ｉに対し，所定欄に原告らの署名（記
名・押印等を得て，３月３１日までに，必要書類とともにＥに提出する）
ように求めた。
ウ３月２５日又は２８日，Ｉは，原告Ａに本件契約書を手渡し，所定欄に
原告らの署名（記名・押印等をして同月３０日までに被告会社に提出す）
るように求めた。
エ３月３０日，原告Ａは，エリッツ烏丸店を訪れ，敷金，礼金，４月・５
月分の賃料・共益費・管理費・インターネット利用料金のほか，火災保険
料と仲介手数料（借主手数料）合計４７万６１９０円から上記申込金６万
２０００円を控除した残額４１万４１９０円を支払い，被告会社はこれを
受領した。
オ４月８日，Ｉは，Ｅ京都支店に，本件契約書及び必要書類（原告Ａの外
国人登録原票記載事項証明書，印鑑登録証明書等）を持参したが，Ｈが，
上司のＧと相談し，被告Ｂの意向を確認した上で本件契約書等を受け取る
と答えたため，本件契約書等をいったん持ち帰った（そのため，本件契約
書の「賃貸人被告Ｂ」の名下に押印がされておらず，賃貸借契約書として
完成していない。その後，Ｈは，被告Ｂの指示を仰ぎ，その指示にした）
がい，Ｉに対し，電話で，本件物件を原告会社に賃貸しない旨を告げ，Ｉ
は，同日，これを原告Ａに伝えた。
カその後，被告Ｂは，被告会社とは別の仲介業者（株式会社Ｌ）を通じ，
原告会社とは別の賃借人（以下「新賃借人」という）との間で本件物件。
の賃貸借契約を締結し，新賃借人は，４月２９日ころ，本件物件に入居し
た。
()別の物件の賃貸借（甲２６ないし３０）3
，，（），「」原告会社は４月１２日被告会社とは別の仲介業者Ｍを通じＮ
（，「」。）という名称の賃貸マンションの一室７０５号室以下新物件という
を賃借することとし，５月６日，賃貸借契約を締結し，原告Ａは，そのころ
旧物件から新物件に転居した。
３争点
()賃貸借契約は成立していたか。1
()被告Ｂが本件物件の賃貸を拒絶した理由2
()被告Ｂの責任原因3
()被告会社の責任原因4
()損害5
４争点に関する当事者の主張
()争点()について11
（原告らの主張）
被告会社に対し本件契約書が提出され，原告会社が敷金，礼金，４月・５
月分の賃料・共益費・管理費・インターネット利用料金のほか，火災保険料
と仲介手数料（借主手数料）を支払った３月３０日の時点で，原告会社と被
告Ｂとの間で，本件物件につき，次の内容の賃貸借契約（以下「本件賃貸借
契約」という）が成立した。すなわち，被告Ｂは，本件入居カードの提出。
を受け，Ｅによる入居審査を経た上で，３月１７日，被告会社に対し，次の
内容が記載された本件契約書を交付することにより申込の意思表示を行い，
原告会社は，本件契約書に記名・押印して，３月３０日，被告会社に対し，
本件契約書を提出することにより，承諾の意思表示を行っている。なお，本
件賃貸借契約が成立したことを前提に，被告会社は，原告会社から仲介手数
料を受領し，被告Ｂからも広告料名目で仲介手数料を受領し，被告Ｂは，原
告会社から敷金，礼金，前払賃料等を受領している。また，原告会社は，Ｆ
との間で，インターネット接続サービス（以下「本件インターネット接続サ
ービス」という）の利用契約を締結した。。
ア賃貸人被告Ｂ
イ賃借人原告会社
ウ入居者原告Ａ
エ賃料１か月６万２０００円
オ共益費１か月５５００円
カ期間平成１７年４月９日から平成１８年４月８日まで
（被告らの主張）
否認する。被告Ｂは，本件賃貸借契約締結の意思表示をしておらず，本件
賃貸借契約は成立していない。本件契約書を交付したのは，契約締結の準備
行為に過ぎない。
()争点()について22
（原告らの主張）
被告Ｂは，原告Ａが韓国籍であることを理由に，本件物件の賃貸を拒絶し
た。
（被告Ｂの主張）
否認する。被告Ｂは，４月８日に外国人登録原票記載事項証明書が提出さ
れて，原告Ａが韓国籍であることを初めて知り，原告会社を賃借人とする契
約形式がとられていたことや，必要書類の提出が遅れていたことなどから，
原告らが意図的に国籍を秘匿していたのではないかとの疑いを抱き，原告ら
との間では信頼関係を築くことが不可能であると判断したことから，本件物
件を賃貸しないこととしたのである。
なお，原告らは，被告会社と共謀の上，４月８日まで，原告Ａの国籍を秘
匿していたものと考えられる。
()争点()について33
（原告らの主張）
ア被告Ｂは，本件賃貸借契約に基づき，原告会社に対し，本件物件を引渡
すべき義務を負っていたにもかかわらず本件物件を引き渡さず，新賃借人
との間で本件物件につき賃貸借契約を締結して同人に本件物件を引き渡
し，上記引渡義務の履行を不能にしたから，原告会社に対して，債務不履
行責任を負う。
仮に，本件賃貸借契約が成立していないとしても，本件賃貸借契約につ
いての交渉過程に照らせば，被告Ｂは，信義則上，正当な理由なく本件賃
貸借契約の締結を拒絶することができないにもかかわらず，原告Ａが韓国
籍であるという正当でない理由で本件賃貸借契約の締結を拒絶したもので
あるから，上記信義則上の義務違反に基づく損害賠償義務を免れない。
イ被告Ｂは，本件入居カードの提出を受けて原告Ａが本件物件に入居予定
であることを認識し，原告Ａが韓国籍であるという正当でない理由で本件
物件の賃貸を拒絶し，原告Ａの居住利益を侵害したものであるから，原告
Ａに対して不法行為責任を負う。
（被告Ｂの主張）
ア本件賃貸借契約は成立していないから，被告Ｂは，原告会社に対し，本
件賃貸借契約に基づく本件物件の引渡義務を負わない。
，，イ被告Ｂは正当な理由により本件物件の賃貸を拒絶したものであるから
原告会社に対して，契約準備段階における信義則上の義務違反を理由とす
る損害賠償責任を負わないし，原告Ａに対して，不法行為に基づく損害賠
償責任を負わない。
()争点()について44
（原告らの主張）
ア被告会社は，本件仲介契約の付随義務として，原告会社に対し，本件賃
貸借契約が問題なく締結され，本件賃貸借契約上の義務が問題なく履行さ
れるよう配慮すべき義務を負っていたところ，次のとおり，被告会社は同
義務を十分に果たさなかった。すなわち，(ア)被告会社は，原告Ａが韓国
籍であること，原告Ａがそのことを理由に入居を拒否されることを危惧し
ていることを知っていたのであるから，あらかじめ，被告Ｂに対し，外国
人の入居を拒む意思を有しているか否か確認すべき義務を負っていたにも
かかわらず，これを行わなかった。(イ)原告Ａは，被告会社に対し，１月
２９日に外国人登録原票記載事項証明書等の必要書類を交付したのである
から，被告会社は，これらの書類を直ちに被告Ｂに提出すべき義務を負っ
ていたにもかかわらずこれらの書類を４月８日まで提出しなかった(ウ)，。
原告Ａが３月３０日に被告会社に提出した本件契約書には不備（原告Ａの
契印が実印によるものではなかった）があったのであるから，被告会社。
は，原告Ａに対し，早急にこの不備の修正を行うよう指示すべき義務を負
っていたにもかかわらず，これを行わなかった。
イ上記被告会社の義務違反により，被告Ｂが，本件物件の賃貸を拒絶する
（，，という事態に陥った少なくとも被告会社が上記義務を果たしていれば
入居予定日の前日になって，はじめて被告Ｂが本件物件の賃貸を拒絶する
という事態は回避できた。。）
ウよって，被告会社は，原告会社に対し，上記義務の債務不履行に基づく
損害賠償責任を負う。
エ被告会社は，本件物件に原告Ａが居住予定であることを認識していたに
もかかわらず，上記義務違反により，原告Ａの居住利益を侵害したもので
あるから，原告Ａに対し，不法行為に基づく損害賠償責任を負う。
（被告会社の主張）
ア争う。
イ原告らがア(ア)で主張する被告会社の注意義務は，不当な国籍差別を容
認するものにほかならず，被告会社は，そのような法的義務を負わない。
被告会社が，原告Ａの危惧を認識していたことは否認する。
ウ原告らの主張ア(イ)を争う。被告会社は，一般的に，入居希望者から必
要書類の提出があった場合，契約書の記載内容と照合をした上で，家主に
提出する取扱を行っているところ，本件の事務処理もこれに沿って行われ
たものであり，被告会社には，原告らが提出した書類を，直ちにその都度
被告Ｂに提出すべき義務はない。また，必要書類の提出が，４月８日にな
ったのは，本件契約書に不備（原告Ａの契印が実印によるものではなかっ
た）があり，原告らが，本件契約書を最終的に被告会社に提出したのが。
４月７日になったためであり，このことについては，Ｅ従業員の了解を得
ている。
エ原告らの主張ア(ウ)を争う。Ｉは，４月３日（原告Ａが本件契約書を提
出したのは３月３０日ではなく４月３日である）に，原告Ａから，本件。
契約書の提出を受け，その際，上記不備を発見したため，原告Ａに対し，
再提出が可能な日を尋ねたところ，４月７日になると答えた。Ｉは，これ
を受け，直ちに，Ｅに連絡を取り，上記事情を説明し，本件契約書及び必
要書類の提出が４月７日以降になる旨を伝えたところ，Ｅ従業員はこれを
了承したのであるから，被告会社は，原告Ａに対し，早急に上記不備の修
正を行うよう指示すべき義務はなかった。
()争点()について55
（原告らの主張）
ア原告会社の損害
(ア)賃借権相当額７００万円
原告会社は，被告らの債務不履行により，本件物件の賃借権を喪失な
いし得ることができず，本件賃借権価格相当額の損害を被った。
(イ)新物件への入居費用４７万３５００円
原告会社は，新物件についての賃貸借契約を締結するにあたり，次の
費用の支払を余儀なくされた。
保証金４０万円
仲介手数料３万５７００円
害虫駆除費１万６８００円
入居者相互会費２万１０００円
合計４７万３５００円
(ウ)差額賃料・共益費５１万円
本件物件の賃料・共益費が月額６万７５００円であったのに対し，新
物件の賃料・共益費は月額７万６０００円であり，１か月あたり８５０
０円の差額がある。本件では，とりあえず５年分の差額を損害として主
張する。
(エ)弁護士費用３０万円
(オ)合計８２８万３５００円
イ原告Ａの損害
(ア)逸失利益９万０１８６円
原告Ａは，本件物件に入居できなかったことにより，本件インターネ
ット接続サービスを利用することができなかった。
原告Ａは，従前から，原告会社における打合せ等の業務をインターネ
ットを利用して自宅で行っており，本件物件への入居予定日であった４
月９日からは，本件物件において，本件インターネット接続サービスを
利用し，原告会社の業務を行う予定であったところ，同サービスを利用
できなかった（旧物件において，契約していたインターネット接続サー
ビスは，本件物件への転居が予定されていたため既に解約していた）。
ため，次のとおり，勤務時間外又は休日に，神戸市内に所在する原告会
社本社に出勤し，業務を行わざるを得なくなった。
４月１０日午前９時から午前１１時まで（勤務時間外）
４月１１日午前１０時から午後５時まで（休日）
４月１２日午後１時から午後５時まで（休日）
４月１４日午後１時から午後５時まで（休日）
４月１８日午前９時から午前１１時まで（勤務時間外）
４月２１日午前１０時から午後４時まで（休日）
４月２５日午前１１時から午後５時まで（休日）
このため，原告Ａは，時間外手当相当額（１時間あたり２１９３円×
４時間＝８７７２円，休日出勤手当相当額（１時間あたり２６３２円）
×２７時間＝７万１０６４円）及び通勤交通費（４月１０日は２５００
円，４月１８日は１８５０円，その余の日は各１２００円の合計１万０
３５０円）の合計９万０１８６円の損害を被った。
(イ)慰謝料１００万円
(ウ)新物件への入居費用４７万３５００円（原告会社の損害として
認められない場合の予備的主張）
上記新物件への入居費用（上記ア(イ)）を現実に負担したのは，原告
Ａであるから，これは，被告らの不法行為により原告Ａが被った損害と
みるべきである。
(エ)差額賃料・共益費５１万円（原告会社の損害として認められ
ない場合の予備的主張）
，，新物件の賃料・共益費を現実に負担しているのは原告Ａであるから
上記差額賃料・共益費（上記ア(ウ)）は，被告らの不法行為により原告
Ａが被った損害とみるべきである。
(オ)弁護士費用３０万円
(カ)合計２３７万３６８６円
（被告らの主張）
いずれも否認する。
第３争点に対する判断
１前記当事者間に争いのない事実等，証拠（後掲のもの）及び弁論の全趣旨に
よれば次の事実が認められる。
()Ｅにおける一般的取扱等（乙９，証人Ｇ）1
Ｅは，被告Ｂを賃貸人とする賃貸借契約を締結するにあたっては，まず，
入居希望者から，必要事項を記入した本件入居カードの提出を受けて，これ
に基づき，賃借人となる者の資力，保証人となる者の保証意思確認等の調査
を行い（以下「第１次審査」という，問題がなければ次に，入居予定者。）
，，（）に対し賃貸人欄に被告Ｂと印字された賃貸借契約書を交付し署名記名
押印等をしてもらうとともに，住民票などの必要書類の提出を受けて，賃貸
借契約書の記載事項や必要書類を確認し（以下「最終審査」という，こ。）
れらに齟齬があるなどの問題がなければ，被告Ｂが押印して賃貸借契約書を
完成させるという取扱を一般的に行っている。なお，最終審査は，特段の問
題がなければ，数分間ないし数時間程度で行うことができる。
()本件賃貸借契約の経緯（甲１，３ないし７，９ないし１３，１８ないし2
２０，３２ないし３４，４０，乙７，８，丙２，３，証人Ｉ，証人Ｊ，証人
Ｇ，原告Ａ）
ア原告Ａは，平成１６年当時，旧物件に居住していたが，新築物件で日当
たりが良く通勤先（Ｏ）まで徒歩５分以内の賃貸マンションに転居したい
と考え，同年末ころから条件に合う賃貸マンションを探していたところ，
被告会社のホームページで，本件マンションが建設中で入居者を募集して
いることを知り，平成１７年１月２４日，エリッツ烏丸店を訪れた。
同日，原告Ａは，Ｉの案内で本件マンション建設現場を見分した後，Ｉ
に対し，本件マンション５０３号室（本件物件）への入居を希望する旨を
伝え，Ｅ所定の本件入居カードの契約者欄に原告会社，入居者及び保証人
，。，欄に原告Ａ入居希望日欄に４月９日とそれぞれ記入して提出したＩは
原告Ａに対し，本件物件について，いわゆる部屋止めをすることを約し，
Ｅ京都支店に本件入居カードをファクシミリ送信した。なお，Ｅが被告会
（），社に対しあらかじめ交付していた本件入居カードの記入要領甲２には
①入居申込にあたり，保証人の住民票及び印鑑証明書を必要書類として提
出すること（ＦＡＸ可（契約時原本要，②本件入居カードと①の必要））
書類を確認の上，入居の可否を連絡すると記載されていた。
Ｉは，原告Ａから入居申込を受けるにあたり，必要書類として，原告Ａ
の①印鑑登録証明書，②住民票，③社会保険証写し，④源泉徴収票，⑤運
転免許証写し及び⑥写真のほか，⑦原告会社の会社概要を提出するように
求めた。これに対し，原告Ａが，運転免許証は紛失中であると説明したと
ころ，⑤の運転免許証写しの提出は不要とされ，原告Ａは，③の社会保険
証写しにあたる国民健康保険被保険者証（甲１０）のほか，⑤の運転免許
証写しに代わる身分証明書として，外国人登録証明書（甲１２）及びＯの
入店証（甲１１（以下「本件保険証等」という）を提示し，Ｉは，複）。
写機で本件保険証等のコピーをとった（なお，原告らは，原告ＡがＩに対
し，原告Ａが韓国籍であることが本件物件の賃貸借契約にあたって支障と
ならないか確認したところ，Ｉは大丈夫であると断定したと主張し，これ
に沿う証拠〔甲４０《原告Ａの陳述書，原告Ａ〕があるが，的確な裏付》
けを欠くからにわかに採用することができず，他に，原告らの主張する事
実を認めるに足りる証拠はない。また，原告会社と被告会社が本件仲介契
約を締結するにあたり「入居予定者である原告Ａが日本国籍を有してい，
ないことが本件物件の賃貸借にあたり支障とならないかについて，被告Ｂ
に確認を取ること」との特約を設けた事実は認められない。。）
イ同月２９日，原告Ａは，エリッツ烏丸店に赴き，Ｉに対し，申込金とし
て，６万２０００円を支払った（なお，その際，原告Ａは，Ｉ又はその他
の被告会社従業員に対し，同月２８日に神戸市ａ区役所から交付を受けた
①の印鑑登録証明書〔甲７〕及び②の住民票に代わる外国人登録原票記載
〔〕，〔〕〔〕，事項証明書甲９のほか④の源泉徴収票甲６及び⑥の写真甲５
並びに⑦の原告会社の会社概要〔甲４〔以下，①から④まで及び⑥⑦の〕
必要書類を合わせて「本件必要書類」という〕を預けた。。）
ウ２月下旬ないし３月はじめころ，Ｉは，原告Ａに対し，電話で，原告会
社の登記事項証明書を提出するよう求めた。原告Ａは，３月３日，神戸地
方法務局から，原告会社の履歴事項全部証明書（甲８）の交付を受け，翌
４日，これをエリッツ烏丸店にファクシミリ送信し，被告会社は，これを
Ｅにファクシミリ送信した。
エ同月１５日，Ｅ従業員は，Ｉに対し，電話で，本件物件の賃貸借につき
第１次審査が通った旨を伝えた（Ｅ従業員は，後に説示するとおり，本件
入居カードの記入要領〔甲２〕に記載されている保証人〔原告Ａ〕の住民
票〔に代わる外国人登録原票記載事項証明書〕がファクシミリ送信されて
，，，，いないにもかかわらずＩに対し本件契約書を手渡しているがこれは
第１次審査が済んだことを前提に本件物件の賃貸借契約締結に向けた次の
ステップに進んだことを意味する。。）
，，，オ同月１７日Ｅ従業員は本件契約書を持参してエリッツ烏丸店に赴き
Ｉに対し，所定欄に原告らの署名（記名）押印等を得て，３月３１日まで
に，必要書類とともにＥに提出するように求めた。
カＩから電話で連絡を受けた原告Ａは，同月２５日又は同月２８日，エリ
ッツ烏丸店を訪れ，Ｉから，本件契約書及び敷金・礼金等の請求書（甲１
８，以下「本件請求書」という）を受け取った。その際，Ｉは，原告Ａ。
に対し，本件契約書の所定欄に署名（記名）押印等をして同月３０日まで
に被告会社に提出するように求め，併せて，本件請求書に記載された合計
４７万６１９０円（内訳は，敷金１５万円，礼金１６万円，４月分賃料４
万５４６７円，５月分賃料６万２０００円，４月分共益費・管理費４０３
３円，５月分共益費・管理費５５００円，４月分インターネット利用料金
１５４０円，５月分インターネット利用料金２１００円，火災保険料１万
３０００円，仲介手数料〔借主手数料〕３万２５５０円）から上記申込金
６万２０００円を控除した残額４１万４１９０円を同月３０日までに被告
会社名義の口座に振り込んで支払うように求めた。
キ同月３０日，原告Ａは，エリッツ烏丸店を訪れ，上記４１万４１９０円
を支払い，被告会社は，これを受領した。被告会社従業員は，同日，上記
敷金・礼金等合計４７万６１９０円から，火災保険料１万３０００円，仲
介手数料（借主手数料）３万２５５０円及び広告料（家主側仲介手数料）
６万２０００円（合計１０万７５５０円）を差し引き，その残額３６万８
６４０円をＥに送金した。
なお，原告Ａは，同日，エリッツ烏丸店を訪れた際，Ｉに対し，本件契
約書の提出が少し遅れると述べたことから，Ｉは，Ｅに連絡をとりＨの了
承を得たうえで（Ｈは，本件必要書類等も本件契約書と同時に提出すれば
足りると述べた，４月３日に原告Ａがエリッツ烏丸店まで本件契約書。）
と原告会社の履歴事項全部証明書を持参することになった（なお，Ｉが上
記のとおりＨの了承を得たか否かについては争いがあるが，本件契約書と
本件必要書類等が指定した３月３１日までに提出されなかったにもかかわ
らず，Ｈその他のＥの従業員が被告会社に対し，そのことを理由に本件物
件を原告会社に賃貸しないと通知した形跡がないことからみて，Ｉは，Ｈ
の了承を得ていたものと認めることができる。。）
ク同月３日，原告Ａは，エリッツ烏丸店を訪れ，本件契約書と原告会社の
履歴事項全部証明書を提出したが，本件契約書には，原告Ａの契印がいわ
ゆる実印によるものではないという不備があった。そこで，Ｉは，原告Ａ
に対し，契印のやり直しを求めたが，原告Ａが，いわゆる実印を原告会社
に保管しているため契印をやり直して本件契約書を持参できるのは４月７
日になると答えたため，Ｅに連絡をとり，本件契約書の提出が４月７日以
降になることについてＨの了承を得た。なお，その際，Ｈは，本件必要書
類等は，本件契約書と同時に提出すれば足りると述べた（なお，Ｉが上記
のとおりＨの了承を得たか否かについては争いがあるが，本件契約書と本
件必要書類等が従前延期の了承を得た４月３日に提出されなかったにもか
，，，かわらず同月８日に至るまでＨその他のＥの従業員が被告会社に対し
そのことを理由に本件物件を原告会社に賃貸しないと通知した形跡がない
ことからみて，Ｉは，Ｈの了承を得ていたものと認めることができる。。）
ケ同月７日，原告Ａは，エリッツ烏丸店を訪れ，契印をやり直した本件契
約書を提出した。その際，Ｉが不在であったため，原告Ａは，電話でＩと
打合せを行い，同月９日午前１０時に本件物件の鍵の引渡しが行われるこ
ととなった。
コ同月８日午前中，Ｉは，本件契約書及び本件必要書類等を持参してＥ京
都支店に赴いたが，Ｈは，上司のＧに相談し，被告Ｂの意向を確認した上
，，，で本件契約書と本件必要書類等を受け取ると答えたためＩはいったん
エリッツ烏丸店に本件契約書と本件必要書類等を持ち帰った。
その後，Ｈは，被告Ｂの指示を仰ぎ，その指示に従い，Ｉに対し，電話
で，本件物件を原告会社に賃貸しない旨を告げた。
Ｉは，同日午後，上司のＪとともに，Ｅ京都支店に赴き，Ｇに対し，再
考を求めたが，Ｇは「住民票を提出できないのであれば事前に連絡があ，
って然るべきであるのに，入居予定日の直前になってから，住民票ではな
く外国人登録原票記載事項証明書を提出するような者とは契約を締結する
ことができない」旨を述べ，翻意しなかった。Ｉ及びＪは，被告Ａが本件
物件を原告会社に賃貸しないのは，原告Ａが韓国籍であることが判明した
ためであると考えた（なお，Ｇの説明内容については争いがあり，被告会
社は，①Ｇが，Ｊ及びＩに対し「住民票が用意できない方は入居を断っ，
ている」と説明した，②これは日本国籍でない者には本件物件を賃貸し。
ないという意味であり，被告Ｂは原告Ａの国籍を理由に本件物件を原告会
社に賃貸しないこととしたものであると主張しこれに沿う証拠丙２Ｉ，〔《
の陳述書，丙３《Ｊの陳述書，証人Ｉ，証人Ｊ〕がある。これに対し，》》
被告Ｂは，①Ｇが，Ｊ及びＩに対し「住民票が提出できず必要書類が揃，
わないのであれば，事前に連絡があってしかるべきであり，そもそも指定
期限〔３月３１日〕までに必要書類を提出せず，入居予定日〔４月９日〕
の前日になって本件入居カードに合致した必要書類を提出できない人とは
契約できない」と説明した，②これは，日本国籍でない者には本件物件。
を賃貸しないという意味ではなく〔１月２４日の入居申込みの段階で国籍
が明らかにされ，それに沿った書類が提出されれば，問題はなかった，。〕
原告会社が原告Ａの住居として使用する目的であるにもかかわらずあえて
法人契約の体裁とし原告Ａの身元を隠そうとした疑いが濃厚であったので
あり，原告らのこのような不誠実を理由に本件物件を原告会社に賃貸しな
，〔《》，いこととしたものであると主張しこれに沿う証拠乙７Ｇの陳述書
証人Ｇ〕がある。そこで検討するに，中小の個人経営の法人が，税金対策
の観点等から，法人を契約者として住居を賃借し親族を居住させることは
世情まま見受けられることである上，前判示のとおり，原告Ａが記入した
本件入居カード〔甲１〕の入居者の欄には国籍及び本籍の記入欄が設けら
れていなかったのであるから，原告らに原告Ａの国籍を秘匿する意図があ
ったものと認めることはできない上，Ｈ及びその上司であるＧが原告Ａの
国籍を４月８日の時点まで知らなかったのは，被告会社の担当者であるＩ
が本件入居カードの記入要領〔甲２〕に従わず，原告Ａの住民票に代わる
外国人登録原票記載事項証明書をＥにファクシミリ送信しなかったにもか
かわらず，Ｈが，第１次審査を経た上で進べき次のステップ，すなわち本
件契約書の作成に進んだことによるものである。そして，被告Ｂは，原告
らが本件入居カードに合致した原告Ａの外国人登録原票記載事項証明書を
提出しているにもかかわらず，これが住民票ではないことを理由に，本件
物件を原告会社に賃貸しないこととしたのであるから，被告Ｂが本件物件
を原告会社に賃貸しなかった理由が原告Ａの国籍〔すなわち，原告Ａが日
本国籍ではなかったこと〕にあることは明らかであるというべきである。
これに対し，被告Ｂは，本件マンション以外の被告Ｂ所有の賃貸マンショ
ンには日本国籍でない者〔具体的には韓国籍の者〕も入居していると主張
し，これに沿う証拠〔乙１，２の各１，２〕があるが，被告Ｂと入居者と
の関係，入居の経緯等が明らかではないことからすると，上記認定・判断
を左右しない。。）
同日午後１時ころ，Ｉは，原告Ａを勤務先に尋ね，原告Ａに対し，被告
Ｂが本件物件を原告会社に賃貸することを拒絶した旨を伝えた。Ｉは，そ
の際，理由を説明しなかったが，同日夜，Ｊが，原告Ａに対し，電話で，
原告Ａが住民票を用意できないことが理由だと説明した。
同月９日午後５時ころ，Ｊは，上司（部長代理）であるＰとともに，Ｅ
を再び訪れ，Ｇに対し再考を求めたが，Ｇは，翻意しなかった。
()新物件の賃貸借（甲２６ないし３０，原告Ａ）3
原告Ａは，本件物件に転居することを予定していたため，３月中旬ころ，
，，旧物件の賃貸人に対し旧物件の賃貸借契約を解約するとの意思表示を行い
その際，旧物件の明渡期限は４月９日とされた。
しかしながら，上記のとおり，原告Ａが本件物件に転居することができな
くなったため，旧物件の賃貸人の了承を得て旧物件に居住したまま，被告会
社とは別の仲介業者（Ｍ）を通じて転居先を探し，５月６日，新物件につき
原告会社名義で賃貸借契約を締結し，そのころ，新物件に転居した。新物件
は，原告Ａが転居を希望していた新築物件ではなかった。原告会社は，同賃
貸借契約締結にあたり次の費用を支払った。
ア保証金４０万円
イ仲介手数料３万５７００円
ウ害虫駆除費１万６８００円
エ入居者相互会費２万１０００円
オ合計４７万３５００円
()原告会社に対する返金（甲３２，３３）4
被告Ｂは，４月２０日，原告会社に対し，被告会社を通じ，敷金，礼金等
。，，，合計４３万０６４０円を返金した被告会社は同日ころ原告会社に対し
火災保険料１万３０００円，仲介手数料（借主手数料）３万２５５０円（合
計４万５５５０円）を返金した。
()本件物件の賃貸（乙６の１，２）5
被告Ｂは，４月９日，被告会社とは別の仲介業者（Ｌ）を通じ，新賃借人
から本件物件の賃借の申込を受けた。新賃借人は，同月２９日ころ，本件物
件に入居した。
２争点()について1
()前記認定の事実関係によれば，本件物件の賃貸借契約の借主となる原告1
会社が仲介業者である被告会社を通じて貸主となる被告Ｂに対して本件契約
書と本件必要書類を提出したが，最終審査の段階で，被告Ｂが本件物件を原
告会社に賃貸しないこととして本件契約書の賃貸人Ｂの名下に押印をしなか
ったため本件契約書が完成していないのであるから，本件賃貸借契約が成立
していないことは明らかである。
()これに対し，原告らは，①被告会社が，仲介手数料を借主（原告会社）2
（）（）（）借主手数料３万２５５０円及び貸主被告Ｂ広告料６万２０００円
の双方から受け取っていること，②被告Ｂが，敷金，礼金，４月・５月分の
賃料，共益費・管理費を受け取っていることを指摘するけれども，賃貸借契
約が成立する前にこのような金員の授受が行われ，契約が成立しなかった場
合に全額返金されることは，世情まま見受けられることであるから，原告ら
の上記指摘の事実は，上記認定・判断を左右しない。
３争点()について2
()前判示のとおり，被告Ｂは，原告Ａが日本国籍ではなかったことを理由1
に，本件物件を原告会社に賃貸しなかったものと認められる。原告らは，被
告Ｂが本件物件を原告会社に賃貸しなかったのは，原告Ａが韓国籍であった
からであると主張するが，被告Ｂが，様々な国籍が考えられる中で，殊更韓
国籍であることを理由に本件物件を原告会社に賃貸しなかったことを認める
に足りる証拠はない。
()なお，被告Ｂは，原告らが被告会社と共謀の上４月８日まで原告Ａの国2
籍を秘匿していたと主張するが，これを認めるに足りる証拠はない。
４争点()について3
()まず，前判示のとおり，本件賃貸借契約は成立していないから，本件賃1
貸借契約の成立を前提として，被告Ｂが債務不履行責任を負うとする原告ら
の主張を採用することはできない。
()次に，前記認定の事実関係によれば，原告会社は，１月２４日，仲介業2
者である被告会社を通じて，被告Ｂに対して本件物件の賃借を申し込み，被
告Ｂが被告会社を通じて求める必要書類を用意し，３月３０日までに被告会
社に敷金，礼金，４月・５月分の賃料，共益費・管理費，インターネット利
用料金，火災保険料のほか仲介手数料（借主手数料）合計４７万６１９０円
を支払い，被告Ｂは，同日，被告会社から，上記金額から火災保険料１万３
０００円と仲介手数料（広告料）を控除した残金３６万８６４０円の送金を
受け，被告Ｂの了解を得て延期した４月８日（入居予定日の前日，本件契）
約書を完成させて本件賃貸借契約を締結する段階に至って，原告会社に対し
て十分な説明を行うことなく，一方的に本件賃貸借契約の締結を拒み，しか
も，本件賃貸借契約の締結を拒むについて何ら合理的な理由がなかったので
あるから，被告Ｂは，本件賃貸借契約の成立に向けて準備を行ってきた原告
会社に対し，本件賃貸借契約の成立についての強い信頼を与え，客観的にみ
て，本件賃貸借契約の成立が合理的に期待される段階まで両者の準備が進ん
でいたにもかかわらず，しかも，合理的な理由がないにもかかわらず，本件
賃貸借契約の締結を一方的に拒んだものであって，信義則上，原告会社が被
った損害を賠償する責任を負うものと解するのが相当である。
()さらに，前記認定の事実関係によれば，本件賃貸借契約は，原告Ａを入3
居者として予定していたのであり，その原告Ａが日本国籍ではないことを理
由に，被告Ｂが本件物件を原告会社に賃貸しないこととしたのであるから，
被告Ｂは，原告Ａに対し，不法行為に基づき，原告Ａの損害を賠償する責任
を負うものというべきである。
５争点()について4
()前判示のとおり，原告ＡがＩに対し，原告Ａが韓国籍であることが本件1
物件の賃貸借契約にあたって支障とならないか確認したところ，Ｉが大丈夫
であると断定したことを認めるに足りる証拠はないし，原告会社と被告会社
が，本件仲介契約を締結するにあたり「入居予定者である原告Ａが日本国，
籍を有していないことが本件物件の賃貸借契約を締結するにあたり支障とな
らないか被告Ｂに確認を取ること」という特約を設けた事実は認められない
ところである。
原告らは，被告会社が仲介業者として，賃借人を法人（原告会社）とする
賃貸マンション（本件物件）の賃貸借契約の締結を仲介するにあたり，入居
予定者（原告Ａ）の国籍を確認し，入居予定者が日本国籍を有していなかっ
た場合には（原告Ａは韓国籍である，上記賃貸マンションの所有者（賃貸）
人（本件物件についていえば，被告Ｂ）が国籍を理由に入居を拒む意思を）
有しているか事前に確認すべき注意義務を負っていたと主張するけれども，
（），，当事者原告会社と被告会社が特約を設けた場合は格別そうでない限り
仲介業者である被告会社は，そのような注意義務を負わないものと解するの
が相当である。賃貸マンションの所有者が，もっぱら入居申込者の国籍を理
由に賃貸借契約の締結を拒むことは，およそ許されないからである。
次に，原告らは，原告会社が提出した書類を被告会社が速やかに被告Ｂに
提出しなかったこと，本件契約書の不備の補正を被告会社が速やかに指示し
なかったなどと主張するけれども，前判示のとおり，後者についてはこれを
認めるに足りる証拠がないし（被告会社の担当者であるＩは，４月３日，直
ちに本件契約書の不備の補正を求めている，被告Ｂが本件物件を原告会社）
に対し賃貸しないこととした理由は，原告らが指摘する事項にあるのではな
く，原告Ａが日本国籍を有していないことにあるのであるから（被告会社の
担当者であるＩは，本件入居カードの記入要領〔甲２〕に従わず，原告Ａの
住民票に代わる外国人登録原票記載事項証明書を被告Ｂにファクシミリ送信
していないけれども，これは被告Ｂとの間の契約に関する問題である，原）
告らの上記主張を採用することはできない。
結局，原告らが主張する債務不履行は認められないし，不法行為に該当す
る行為を認めることもまたできない。
()以上の次第で，原告らの主張を採用することはできない。2
６争点()について5
()原告会社の損害1
ア賃借権相当額０円
被告Ｂが前判示のとおり信義則に基づき原告会社に対して負う損害賠償
責任は，原告会社が本件賃貸借契約の成立により得られるはずの利益相当
の損害について認められるものではなく，本件賃貸借契約が成立するとの
期待が侵害されたことによる損害について認められるものと解するのが相
当である。原告会社が主張する賃借権相当額は，後者の損害ではなく前者
の損害であるから，原告会社の損害として計上することはできない。
イ新物件への入居費用０円
原告会社が主張する新物件への入居費用は，原告Ａが賃貸マンションで
ある新物件に居住するために要する費用であって，被告Ｂが本件物件を原
告会社に賃貸しないこととしたこととの間に事実的因果関係が認められる
ものの，本件賃貸借契約が成立するとの原告会社の期待が侵害されたこと
による損害にあたると解するのは相当でなく，原告会社の損害として計上
することはできない。
ウ差額賃料・共益費０円
新物件の賃料・共益費は，新物件を利用する対価であり，新物件の賃料
・共益費と本件物件の賃料・共益費との差額（差額賃料・共益費）は，賃
貸借の対象が異なることによるものであるから，いずれも，本件賃貸借契
約が成立するとの原告会社の期待が侵害されたことによる損害にあたると
解するのは相当でなく，原告会社の損害として計上することはできない。
エ弁護士費用０円
前判示のとおり，原告会社の主張する上記各損害は，いずれも本件賃貸
借契約が成立するとの原告会社の期待が侵害されたことによる損害である
とはいえないから，そのような損害の賠償を請求するために要する弁護士
費用相当額もまた，原告会社の損害として計上することはできない。
()原告Ａの損害2
ア逸失利益０円
原告Ａの主張に沿う証拠（甲４０，原告Ａ）があるが，これを裏付ける
的確な証拠がないから，にわかに信用することができず，他に原告Ａの主
張する事実を認めるに足りる証拠はないから，その余の点について判断す
るまでもなく，原告Ａが主張する逸失利益を原告Ａの損害として計上する
ことはできない（原告Ａは，当法廷で，①仮に本件インターネット接続サ
ービスを利用することができたとしても，原告Ａが主張する時間は仕事に
あてなければならなかった，②本件インターネット接続サービスを利用す
ることができなかったことにより，仕事にあてる時間帯を夜間ではなく昼
間にしなければならなかった，③原告会社本社に出向かなければならなか
ったが，そのための時間は原告Ａが主張する時間に含まれていないとそれ
ぞれ説明していることからすると，原告Ａが主張する時間について逸失利
益が生じることはないし，また，原告会社作成名義の原告Ａの給料支払明
細書は，平成１７年２月が２９日まであり，同年４月が３１日まであるこ
とを前提としているところである〔甲３１の１，３。もっとも，被告〕。）
Ｂが本件物件を原告会社に賃貸しないこととしたことにより，原告Ａの業
務のみならず日常生活に支障を生じたことは認められるから，この点は，
原告Ａの慰謝料を算定するにあたって考慮する。
イ新物件への入居費用０円
原告会社は，原告Ａが新物件に転居するために要した費用を原告会社の
損害として主張しており（当裁判所に顕著である，原告Ａが現実に支出）
したことを認めるに足りる証拠はないから（甲３０〔預かり証〕は，原告
会社が新物件を賃借するにあたり，仲介業者に支払った手付金等の預かり
証の宛名が原告Ａであることを示しているだけである，その余の点に。）
ついて判断するまでもなく，原告Ａが主張する新物件への入居費用を原告
Ａの損害として計上することはできない。
ウ差額賃料・共益費０円
新物件の賃料・共益費は，新物件を利用する対価であり，新物件の賃料
・共益費と本件物件の賃料・共益費との差額（差額賃料・共益費）は，賃
貸借の対象が異なることによるものであるから，いずれも，被告Ｂの上記
不法行為による損害とはいえない。
エ慰謝料１００万円
，，，前記認定の事実関係によれば原告Ａは被告Ｂの上記不法行為により
慰謝料１００万円に相当する精神的苦痛を受けたものと認められる。
オ弁護士費用１０万円
上記認定の損害額，本件訴訟の審理経過等に照らし，被告Ｂの上記不法
行為と相当因果関係のある弁護士費用相当額の損害は，１０万円と認める
のが相当である。
カ合計１１０万円
第４結論
以上によれば，原告会社の被告らに対する請求はいずれも理由がないからこ
れらを棄却することとし，原告Ａの被告会社に対する請求は理由がないからこ
れを棄却し，原告Ａの被告Ｂに対する請求は，１１０万円及びこれに対する不
法行為の日の後である平成１７年４月９日から支払済みまで民法所定の年５分
の割合による遅延損害金の支払を求める限度で理由があるからこれを認容し，
その余は理由がないからこれを棄却することとして，主文のとおり判決する。
京都地方裁判所第４民事部
裁判長裁判官池田光宏
裁判官井田宏
裁判官中嶋謙英

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