戻る

○　主文
申立人らの本件申立をいずれも却下する。
申立費用は申立人らの負担とする。
○　理由
一　申立人らの本件申立の趣旨及び理由は別添「行政処分執行停止決定申立」及び
「行政処分執行停止決定申立の追補申立」と各題する書面並びにその昭和五五年一
一月七日付及び同月一二日付各準備書面（いずれも写し）のとおりであり、被申立
人の意見は別添答弁書及び昭和五五年一〇月三一日付、同年一一月二一日付各準備
書面（いずれも写し）のとおりである。
二　当裁判所の判断
１　被申立人が申立人らに対して、都市再開発法（昭和四四年法律第三八号）八六
条一項に基づいて、昭和五三年五月一七日付「権利変換の処分について（通知）」
と題する書面で権利変換する旨の通知をし、もつて同条二項に規定する権利変換に
関する処分（以下、本件権利変換処分という。）を行つたこと及び被申立人が昭和
五五年一〇月二九日、同法九六条一項に基づいて、申立人株式会社サンヨー電機商
会及び同Ａに対し、いずれも同年一二月三一日をもつて右各申立人らが占有してい
る施行地区内の土地の明渡を求めたことは当事者間に争いがなく、疎乙第七七号証
の一ないし三、第七九、第八〇号証によれば、被申立人の昭和五五年一一月二一日
付準備書面一（一）（ロ）（ニ）（ホ）記載のとおり被申立人がその余の申立人に
対し右同様の明渡を求めたことが一応認められる。
２　そこで、本件申立の許否について検討するに、
申立人が本件においてその効力の停止を求めている権利変換処分ないし明渡請求処
分について、その効力の停止によつて達することができる目的の内容に鑑みると、
右目的は将来において採られる代執行手続を停止すればこれを達することができる
ものと解されるところ、権利変換処分は、明渡請求処分、その後に続く代執行手続
によつて現実化されるものであるから、後二者は前者の手続の続行として把えるこ
とができる一連の手続であるということができる。そうすると行政事件訴訟法二五
条二項但書によつて、本件権利変換処分ないし本件明渡請求処分の効力の停止を求
めることはできないというべきである。そうして、本件にあつては、未だ代執行手
続が採られていないことは申立人の主張自体から明らかである。
３　そうすると、その余の要件に対する判断をするまでもなく、本件申立は理由が
ないこと明らかであるからこれを却下することとし、申立費用の負担につき、行政
事件訴訟法七条、民事訴訟法九三条、八九条を適用して主文のとおり決定する。
（裁判官　植杉　豊　山崎宏征　橋本良成）
行政処分執行停止決定申立
申立の趣旨
被申立人が、昭和五三年五月一七日三再「権利交換の処分について（通知）」と題
する書面をもつて申立人らに対してなした各権利変換処分の効力は、本案判決が確
定するまでこれを停止する
との決定を求める。
申立の理由
申立の理由目次
一　当事者
二　行政処分の存在
三　本案訴訟の係属
四　本件事業の経過と実情
五　本件事業の権利変換処分の違法性
１　手続的違法
（一）　法定手続以前の段階の手続上の違法
（二）　都市計画決定段階の手続上の違法
（三）　施行規程制定経過の違法
（四）　法一条、三条違反
（五）　都市計画変更決定経過の違法
（六）　権利変換計画決定段階の手続上の違法
２　実体的違法
（一）　権利変換処分不明確の違法
（二）　照応の原則に関する違法
（三）　関係権利者間不公平取扱の違法
（四）　従前財産評価に関する違法
六　申立人らの回復しがたい損害
七　緊急の必要性
八　結論
一　当事者
１　被申立人
被申立人三原市は、都市再開発法（以下法という）に基づく備後圏都市計画事業三
原駅前第一種市街地再開発事業（以下本件事業という）の施行者である。
２　申立人ら
申立人らは、いずれも本件事業施行地区内に宅地・建築物を所有し、自ら営業を営
み、あるいは賃貸しているものである。
二　行政処分の存在
被申立人は申立人らに対して、法八六条一項に基づき、昭和五三年五月一七日付
「権利変換の処分について（通知）」と題する書面にて、権利変換する旨通知をな
して権利変換処分をなした。
三　本案訴訟の係属
１　本件事業の事業計画決定が昭和五二年七月一九日認可され、ついで昭和五三年
五月一〇日権利変換計画の認可がなされ、右計画にもとづき昭和五三年五月一七日
申立人らに対して権利変換処分がなされた。
昭和五四年九月御庁に対し右処分の取消を請求する訴を提起し、現在昭和五四年
（行ウ）第一五号事件として係属中である。
四　本件事業の経過と実情
１　住民には一切秘匿したまま被申立人は昭和四五年日本専売公社に同公社所有地
を再開発事業用地として利用するため払下申請。同四六年六月三原市＜地名略＞の
同公社宅地一一六六六ｍ３の取得契約締結。
同四七年一二月同土地の被申立人への取得登記完了（乙三～七号証）。
そしてその間ひそかに八〇万円の委託料を支払つて鹿島建設グループに本件事業の
調査計画に当らせて報告書を作らせ（疏甲二号証「三原市駅前市街地再開発計
画」、疏甲三号証決算書昭和四六年分）、マスタープラン（乙八号証）なるものを
やはり鹿島建設グループから提供を受けている（マスタープラン作成委託料は三原
市から支払われていない。これは要するに本件事業は鹿島建設グループの売り込み
に出発していることを物語つている）。
２　昭和四七年四月ころ、被申立人は申立人ら地元民に何ら予告、事前協議もない
まま本件事業の基本構想（マスタープラン）を発表した。
右マスタープランは、駅前に商業施設を設けることを究極の目的とし、鹿島建設グ
ループの一員である岡田新一設計事務所の「ダイナミツクシテイプラン」に立脚し
ていることを明らかにし、住民に対して再開発事業とは何かについて説明する内容
は全く欠き、鹿島建設グループの商業主義的宣伝で一貫しているものであつた。
３　被申立人は、マスタープランを発表して、将来の構想を住民に植えつけようと
するばかりで、再開発とは何かという基本的なことは全く教えず、公聴会すら開こ
うとしなかつた。（乙二七号証「事業計画の手引」三〇ページで、三原市は基本計
画は「市街地再開発事業を行う前に、都市のあり方、地元権利者ののぞんでいるこ
とを十分に取り入れながら市がつくる再開発のもととなる計画」であるといつてい
る。事実に反すること甚しいものがある。）
４　昭和四八年に至つて、被申立人は「新しい街づくり」（乙四七号証）なるパン
フレツトを住民に配布して市の計画する事業に賛同するよう説得を始めた（同パン
フは「個人個人が、自分の土地に思い思いのビルを建てても、建物の機能上も、商
業活動上も良いものは望めません。明るく豊かな憩のある街の形式が必要なので
す。このような街をつくることがこの事業の大きな目標です」と述べている）。
５　昭和四八年一一月五日、被申立人は本件事業施行地区東棟の核店舗を天満屋に
することを決めたと発表したが、申立人らはこのことを地元新聞報道によつて知つ
た。被申立人は乙四三号証「あすの都市にむかつて」パンフレツトで、この事実は
全市民にお知らせしたと言つているが、そのような措置をとつたことはない。
また同日ニチイと保留床処分契約を締結しているのに、このことは全く秘密にして
いる。
しかも、右保留床処分が、本件事業の都市計画決定以前であつたことは、注目すべ
き点である。この事実は、本件事業の商業主義的性格を象徴していることは後述の
とおりである。
６　被申立人は、広島県知事の依頼により、昭和四八年一二月一四日、本件事業の
都市計画決定案を公告し、同月一五日より二八日まで市都市計画課及び駅前再開発
事務所において縦覧に供する。右公告、縦覧と併行して、三原市長の高度利用地区
決定案公告と縦覧も行つた、と主張している。
右の主張が、いかに官僚的発想のもとに、至極形式的、はつきりいえばお体裁をつ
くろうだけのものであつたかは後述するとおりである。地方公共団体の施行事業と
しては、公正な手続に著しく反している。
７　昭和四九年二月二二日、本件事業施行地区に係る高度利用地区の都市計画、備
後圏都市計画市街地再開発事業の都市計画の決定がなされたが、右決定に先立つて
右都市計画の案の公告、縦覧、意見書提出の機会は与えられず、申立人らは、右都
市計画の決定については後日新聞報道によつて知つたのが実情である。
このとき三原市は、高度利用地区の決定もしている。そして三原市は、右決定につ
いて乙一八、一九、二一号証の如き書面を、よほどヒマ人でなければのぞかないで
あろう市役所の掲示板に張りつけたことをもつて、周知徹底として十分であるとい
うのである。
８　被申立人は昭和四九年三月、本件事業の基本設計作成。関係権利者への説明会
を開催したと言つている。
基本設計とは、乙二四～二七号証をいう。基本設計もまた商業主義的再開発として
徹底し、権利者の立場に立つた説明の内容が全くみられず、鹿島建設グループの主
導を暴露している。
例をあげると次の如くである。
核店舗の規模を決めたあと専門店（権利床が含まれる）を決めることにしている。
権利床は核店舗に劣後するのである（乙二四号証三ページ、乙二七号証二三ペー
ジ）。
「専門店がレベルアツプし、大型店と共存共栄がはかれる。百貨店等の誘致により
三原市への来街者が増え、他の商店街も共に栄えることができる」。共存共栄がは
かられるのであれば、商圏予測に変動がありえないはずなのに、後述するとおり商
圏予測を訂正している。また、「他の商店街」は百貨店等のおこぼれにあずかるこ
とができるというのである（六ページ）。
商圏予測は（七ページ）、マスタープラン（乙八号証一二ページ）と比較して、現
実の吸収率が一〇倍もの数値（因島市）もあり、おそろしく過大である。
百貨店と量販店の売場面積は、平均でも二万一〇〇〇平方メートルが適正である
が、専門店（その一部が権利床である）六〇〇〇平方メートルである（九、一〇ペ
ージ）。建物の七七パーセントは百貨店、量販店にすべきだというのである。
二　二、二三ページの商業ビル、核店舗中心主義の説明は、巧妙である。
もつとも住民にとつて切実な問題である権利変換は基本設計の（５）で登場する
（乙二七号証「事業計画の手引」）。住民をギマンすることの象徴は一四ページの
如き説明である。すなわち、あたかも「等床交換」　の如き錯覚をもたせること実
に巧妙である（乙四七のパンフ二四ページも「等床」の如き夢をもたせようとして
いる）。
いんぎんにして強引なこと「原則として是非共有方式を進めていきたいと考えま
す」として、わざわざ波けいを打つている（一五ページ）。
９　昭和四八年ころから被申立人は経営コンサルタントを通じて地元地権者の説得
工作を開始した（疏甲三八号証案内通知）。
この説得工作は、本件事業の過大な商圏予測をし、後に、その予測を訂正した鹿島
建設グループの日本コンサルタントグループである。三原市が三〇〇万円を支払つ
て雇つたおかかえコンサルタントである（疏甲三号証決算書）。
１０　被申立人は昭和四九年一一月、区域内の財産、諸権利の公平な評価と公正な
権利変換をはかる必要があり、そのために慎重な準備・審議が必要なので、再開発
準備審査会を設置したと主張している。
右審査会のメンバーが、施行者サイドの者ばかりで構成されていることは後述す
る。「公平な評価と公正な権利変換をはかる」審査会のメンバーの一員が、乙五二
号証の鑑定をしたのであり、二号委員のメンバーは、三原市の事業に賛同する者ば
かりで構成されでいる（疏甲四〇号証「再開発だより」）。
１１　四九年から五二年初めにかけて、三原市は次のような措置を採つたと主張し
ている。
「昭和四九年一二月、当初設計説明による意見・要望を取り入れ、基本設計二次案
を作成、関係権利者への説明会開催。
昭和五〇年二月乃至一〇月、事業区域宅地評価につき再開発準備審査会の議を経て
関係権利者と折衝・土地価格を発表。
昭和五一年九月一三日、高度利用地区変更案の縦覧公告。同月一四日より二七日ま
で都市計画課及び駅前再開発事務所において縦覧に供する。
昭和五一年一〇月二一日、高度利用地区の変更決定公告。
昭和五一年九月、西棟核店舗にニチイを決定。金融機関入居者を三原信用金庫と内
定し、それぞれ発表。
昭和五一年九月乃至一二月、基本設計三次案及び権利変換モデルを作成公表し、関
係権利者に対し個別説明。関係権利者大半の賛成・支持が明らかとなつた。
広島県知事により、昭和五一年一一月三〇日都市計画市街地再開発事業の変更案の
縦覧公告をし、同月三〇日より一二月一四日まで都市計画課及び駅前再開発事務所
において縦覧に供する。
昭和五二年一月一四日、本件事業の都市計画変更決定、公告。」
右の経過は、申立人らの意向を全く無視し、市の再開発事業に賛同している（乙六
一号証協議会規約一条）駅前整備対策協議会（三原市は、この協議会に経済的援助
をしていた疏甲三号証決算書、市の援助金のほか、市から元専売公社敷地を無償で
借り受け駐車場として九三〇〇万円の利益をあげていた乙六四～六九号証の協議会
決算報告書）との協議だけで、強引に手続を進めてきたのである（疏甲四〇号証
「再開発だより」）。
強引さについては後述するが、象徴的なことは、地区内に四七名の居住者がいたに
もかかわらず、かつ店舗と住宅が一体となつている職住一致の必要性の強い権利者
がいることは十分知りつつ住居を一切抹消したことである。Ｂ証人は住居があると
満艦飾になるおそれがあるのでとりやめた、と証言しているが、これは設計やデザ
インといつた技術上の操作で克服可能なことであり、実は核店舗の要請を受け入れ
たにすぎないのである。（Ｂ証言によれば、デパートやスーパーが建物の外部に派
手な装飾やたれ幕をして景観を害することはさしつかえないようである。）
１２　昭和五二年二月二八日から同年三月一三日までの間被申立人は本件事業計画
の縦覧に付した。
申立人ら関係権利者はこれに対し同年三月一九日意見書（疏甲一六号証）を提出し
たが被申立人は一切これを採択しなかつた。
三原市は、ひたすらすでに本件事業は都市計画決定がなされているから、いまさら
反対の意見が出されても従うわけにはいかないという趣旨の考え方のもとに（疏甲
一三号証）申立人らの意見書を一蹴したのである。（疏甲三六号証ゲイニチ昭和五
二年六月一八日、二七日）
１３　被申立人は、昭和五二年七月一九日付で本件事業につき知事の認可を受けた
と発表し、同年八月二日本件事業計画を公告したが、施行地区・設計の概要を表示
する図書の写しを公衆の縦覧に供したうえ、関係権利者に本件事業計画を周知させ
る措置を十分に採らなかつた。
事業計画は、公共団体の専権事項であり、議会の関与外であるから、それだけより
住民に対する説明義務が要求されるにもかかわらず、何ら周知徹底の方法は講ぜら
れていないのである。
１４　被申立人は、右公告後約七ヵ月経過後になつてはじめて昭和五三年二月二一
日付一二再一一七号をもつて「権利変換計画案の説明について（通知）」と題した
書面を申立人らに送付し、申立人らに説明しようとしたが、その説明の実態は、被
申立人の雇つた経営コンサルタントによる経営方針を改めようという説得であつた
（このような説得は施行者の一貫した態度である疏甲三九号証昭和四九年六月二七
日備後タイムズ）。
なんとなれば、三原市とその背後にある本件事業の実質的プロモーター鹿島建設グ
ループは、「権利者は予め商業に最適な業種構成（階、位置）として定められた床
に従前営業（業種の変更、新たに商売を始めるものについては専門家の意見にもと
づき認める）していた業種を権利変換し、それ以外の階の床の取得を認めない方
針」（乙四七号証「新しい街づくり」二三ページ）だから、当然のことといえば当
然のことである。本件事業の事業費の三分の二を支払う核店舗の調和を乱してはな
らないのである。権利者は、従前の営業・生活形態を根本的にくつがえして、核店
舗に追従しなくてはならない義務があるのである。
１５　被申立人は、昭和五三年二月二八日から同年三月一三日まで本件事業に係る
権利変換の縦覧に供し、申立人らはこのときになつてはじめて本件事業の内容を知
らされた。
これに対し、申立人らは昭和五三年三月三日権利変換拒否の意見書を提出したが、
被申立人はいずれもこれを不採択に付した。
しかしながら、不採択にすることは、当然のことである。なぜなら、採否を決定す
る市街地再開発審査会（法八四条二項）は本件事業における三原市の協力者であ
り、賛同者ばかりで構成されているからである。
１６　被申立人は、昭和五五年三月三一日、事業計画変更（事業期間の延長、資金
計画の変更）を公告したほか、さらに八月四日県に対し都市計画変更の依頼をし
て、再開発ビル完成に先立つて一一月一日に、パチンコ店だけを開店させようとし
ている。
特定の権利者に限つて早期に開店させるのは不公正そのものである。こういう点に
も本件事業の非公共性が如実に現われている。
五　本件事業の権利変換処分の違法性
１　手続的違法
本件事業は、施行区域が住商混合地域であつたにもかかわらず、申立人ら小企業者
の犠牲の上に事業採算を合わせることのみを目的とし、結局大商業資本に奉仕する
ことが事業の目的となつている。かかる事業における権利変換処分は、都市再開発
法一条にいう都市機能の更新を図るものでないことはもちろん、公共の福祉に寄与
するものではなく、また同法三条の要件を充たすものではないから違法であり取消
されなければならない。
さらに権利変換処分に至る法定手続以前の段階の手続、都市計画決定、事業計画決
定、権利変換計画決定の一連の手続は、形式的に手続を履践しているのみで、実質
的に適正行政手続を経たものではないから、本件権利変換処分は憲法一三条、三一
条、二九条、二二条に反し取消されなければならない。
（一）　法定手続以前の段階の手続上の違法
都市再開発事業は、都市計画決定、事業計画決定、権利変換計画決定という一連の
法定手続を履践するよう法律上義務づけられているのはもちろん、法定手続以前の
段階における施行者の説明義務も無視してはならない。
都市再開発事業は、土地、建物所有権者等の従前の権利状態を一方的に覆えすもの
であるから、財産権者に対する配慮は徹底され、あらゆる手続段階において説明が
なされ各権利者と慎重に協議されなければならないのである。
このような趣旨から、「市街地再開発事業の施行が予定される地区については、法
定の手続に入る前に説明会の開催等により法の趣旨及び当該地区における再開発計
画の概要を関係権利者に十分かつ具体的に周知させ、事業に対する積極的な協力態
勢が確保されるよう努めること」との通達（昭和四四年一二月二三日建設省都再発
第八七号建設省事務次官から都道府県知事・指定都市への「都市再開発法の施行に
ついて」と題する通達疏甲五号証）、「市街地再開発促進区域に関する都市計画の
決定及びその区域内における市町村等の公的団体による市街地再開発事業の施行に
あたつては、事前に借家権者を含む関係権利者の意向を十分把握し、その意向に即
してこれを行うよう指導すること」との附帯決議（昭和五〇年六月四日衆議院建設
委員会都市再開発法の一部を改定する法律案に対するもの）等が存在している。
本件事業計画は、新幹線の三原駅停車が決定された、昭和四三年頃から被申立人に
おいて検討を始めた。しかしながら、被申立人は、本件事業の計画を申立人らに明
らかにせず、昭和四七年四月頃になつて、初めて申立人らは本件事業の計画の存在
のみを知るような有様であつた。（前記四の１、２）。
（１）　本件事業は、施行地区の住民、商店主からの発案に基いて実施するに至つ
た事案ではない。施行者である三原市と住民・商店主との間で地元商業者の発展、
消費者流出をいかに阻止すべきか、駅前をどのような形に整備すべきかという基本
的な問題について、十分なプラン練り上げの期間は全くなく、市が先行、率先して
実施に移してきた事業である。
「市の方が指導に力んでいるようであるが、そんなことはできないのではないか」
という住民・商店主の意見が強かつた（Ｂ証言第一回一〇二項）とあるように、施
行者が先行して、施行者のプランを納得させるという形で事業が押し進められてき
ている。（四の３）。
施行者は、地元民の意向に何ら関心なく専売公社用地を先行取得して本件事業の布
石としている。
その後本件事業は昭和四七年四月一日に、建設省の事業採択を受けている。従つ
て、三原市はそれ以前から採択事業とすベく準備をすすめていたことは明らかであ
る。乙三号証の専売公社敷地払下陳述書は昭和四五年二月四日付の書面であり、少
くとも事業採択の二年二ヵ月以上以前から再開発事業を計画していたことは明らか
である。
同陳情書には、払下げ土地を「都市機能の改善向上、高度利用を図りたい」と述べ
ており、都市再開発を企図しているものである。
しかるに、住民にマスタープランを公表したのは、昭和四七年四月である。マスタ
トプランだけではなく疏甲二号証の調査報告書は昭和四六年に作られているのであ
る。
住民が全く知らないうちに、三原市は再開発事業の準備をすすめていたのである。
しかも、疏甲二号証の末尾には、「現在当地区の住民の大半の賛成を得ている」と
全く事実に反した記述をしている。住民をギマンするものであつて、地方公共団体
としては厳しくとがめられなければならない。
（２）　Ｂ証人は、「マスタープランについて三原市議会の賛成なくしては、再開
発事業は進められない」と言つているが、実際には市議会の全員協議会にはかつた
にすぎない。全員協議会は、議会規程にもない組織であつて、審議権もないのはも
ちろん、決定権もないのである。
（３）　またＢ証人は法定手続以前に再開発事実を実施に移している先進地を視察
したというが、実際には、施行者サイドに立つている者の説明を受けているだけで
ある。
メリツトの説明を受けて、デメリツト、殊に転廃業を余儀なくされた商店主の実態
などは何ら視察の対象となつていないのである（疏甲四〇号証の３「再開発だよ
り」）。
（４）　本件事業によつて、生活が根本的にくつがえされるのは権利者であるが、
権利者にとつてもつとも重大なことは、自己の土地建物所有権等が新しいビル内で
どのような形になるかということである。こういう重大な点についての説明はきわ
めて不十分である。昭和四八年三月の「新しい街づくり」（乙四七号証）はこの点
を一ページだけ割いて説明しているが、おそらく何人もその意味を理解する者はい
ないであろうと考えられる図解にすぎない（同二二ページ）。
（５）　再開発事業を実施するには、資金を必要とするが、「新しい街づくり」は
次のように説明している（同二〇ページ）。「公共施設の整備に要する費用を国と
市が支出して公共施設や再開発ビルをつくる」。これは再開発ビルがあたかも国や
市の支出金でできあがるかのような錯覚をうえつけるもので一種のペテンといつて
よい。
（６）　本件事業においては、公聴会が開催されたことはない（四の３）（Ｂ証言
第三回一〇三～一一五項）。県の指導がなかつたから開かなかつたというのである
が、住民の土地建物に対する権利を一方的にくつがえしてしまう事業を開始しよう
という地方公共団体が法に定める公聴会（都計法一六条）を開かないというのは、
きわめて異例なことである。本件事業の都市計画決定は県知事の権限であることは
いうまでもないが（都計法一五条一項四号、一二条一項四号）、直接に住民に責任
のある三原市としては、最も切実な利害関係を有する住民や学識経験者に、都市計
画の是非、妥当性、問題点について意見を聴取する公聴会を開催するよう主導すべ
き義務がある。再開発事業は施行規程の議決のほかは、事業計画にも権利変換計画
についても何ら住民代表の議会の関与を受けないのであるから、施行者たる地方公
共団体が公聴会の開催を実現するよう働きかけるのは当然のことといわねばならな
い。
（７）　三原市は駅前整備対策協議会と協議をしてきたと主張している。しかし対
策協議会なるものは、「事業の目的達成に協力することを目的」とする組織であつ
て（乙二一号証協議会規約一条）、本件事業に賛成している者の集りなのである
（四の１１）。三原市はかような組織と協議を重ねてきたことをもつて民主的な手
続をすすめてきたと主張しているのである（特に被申立人準備書面第二回）。
協議会の主たるメンバーが、準備審査会、審査会の二号委員に三原市長が任命して
いることからもわかる（乙二三、六三号証「再開発だより」）ように、協議会は施
行者と一体不可分の親密な関係にあるのである（四〇１１、１５）（準備審査会の
二号委員は協議会が選考して市長がそのまま任命したのである乙六五号証協議会決
算報告書）。
（８）　本件事業計画は四九年二月に決定されたのち、昭和五二年一月一四日と昭
和五五年三月三一日に変更されている。設計変更も実施案に至るまで四回の変更を
受けている。昭和五二年の変更は住宅建設をとりやめようというもので（四の１
１）、昭和五五年三月の変更は、事業期間の延長と資金計画の変更である（四の１
６）。
このような変更が重なるのは、法定手続に入る前に、あらかじめ十分住民に相談せ
ず、住民不在のまま一方的に計画を作つたことの結果である。協議会自身が法定手
続直前の昭和四九年一月三原市に対して、再開発事業について初歩的な質問状を出
しているのであるから、三原市の説明内容のずさんさは明白である（疏甲四一号証
協議会からの質問状）。このようなマイナス面は再開発事業は独立採算制であるか
ら結局関係権利者の権利の縮少としてつけが回されてくるのである。
（９）　本件事業における法定手続以前の段階の手続が、住民不在のままに強行さ
れたことは、都市計画決定後にむしろ反対の声が高まつたことからもわかる（疏甲
四二号証昭和四九年六月一三日百備後タイムズ、疏甲一四号証の昭和五一年一二月
議会説明）。
昭和五二年に至つてすら協議会からの脱会者があつたということそのものが、施行
者の説明不足と独断専行性を雄弁に物語つている（疏甲一四号証「脱会声明」、疏
甲四三号証昭和五二年一月六日備後タイムズ疏甲二八号証）。
（二）　都市計画決定段階の手続上の違法
昭和四八年一二月一四目、施行者三原市は都市計画法一七条一項に基づいて、備後
圏都市計画市街地再開発事業決定案を二週間縦覧に付する旨の公告をしている（四
の６）。この公告は三原市役所の掲示板に掲示したにすぎない（乙一〇、一一号
証）。しかも、この公告は縦覧期間の前日の公告である。一片の公告をもつて法の
履践として十分だと考えているようなところに、本件事業の独断専行性が如実に現
われている。被申立人は単に法を形式的に履行しているにすぎないのである。
関係権利者に対する縦覧の通知は、すでに縦覧が開始された後に通知が出されてお
り、その通知書の内容そのものも、「関係図書等を縦覧していますので通知しま
す」（乙一四号証）という素つ気ない文面で、関係権利者に対して都市計画決定の
拘束力を知らしめるなど何らの重大な事項の周知徹底もしていない。
その証左に、関係権利者が一一七名いるのに閲覧したのはわずかに二一名（一七
％）だけである（乙一二号証）。
提出された意見書が再開発事業施行区域高度利用地区から外すよう要望した意見で
あつたことからしても、「法定手続に入る前に説明会の開催等により、権利者に十
分かつ具体的に周知させること」（建設省通達疏甲五号証第四項）がいかになおざ
りであり、かつ三原市が一方的に計画を進めるだけで（というのもこの時点までに
すでに昭和四六年マスタープラン、昭和四七年基本計画書、昭和四八年基本設計を
作り、天満屋・ニチイと出店協定を結び、施行規程の制定（昭和四八年一二月二五
日制定）を計画している）住民の意思が反映されていなかつたかが明白である。
本件事業の都市計画決定そのものの図書の縦覧周知についても、約一ヵ月後になつ
て「公報みはら」にわずかなスペースをさいて公報したにすぎない（乙一五号
証）。
申立人らは、昭和四九年三月二八日の地元新聞によつてはじめて知らされたのであ
る（疎甲○○号証昭和四九年三月二八日備後タイムズ）。
（三）　施行規程制定経過の違法
本件事業の施行規程（乙二九号証）は、昭和四八年一二月二五日制定施行されてい
る。
本件都市計画決定は昭和四九年二月二二日であるから、本件事業の都市計画決定が
出る前にすでに施行規程を制定していることになる。再開発事業の法定手続の第一
歩は都市計画法による都市計画決定であることからすれば、きわめて異例なことで
あり、法定手続をいかに形式的なものとみていたかが如実に現われている。
しかも、施行規程の内容そのものは、真に関係権利者の権利利益の保護に遺漏なき
よう配慮したと考えられるものは全くない。
本件の施行規程は、殆んど全く建設省が施行規程のサンプルとして示した標準施行
規程（疏甲六号証）と殆んど全く同一である。
そのために、例えば事業の範囲についても全く規定されていない（Ｂ証言第三回一
一六～一二二項）。
また例えば、保留床の処分は七条で公募によると定めているものの、実際には、施
行規程を制定する前に天満屋との間で保留床の売買契約を締結してしまつているの
である（三原市は昭和四八年一一月五日に天満屋と出店協定を結び、ニチイとも協
定している）。これは明らかに施行規程に違反する行為である。少くとも条例に権
限規定を定める以前の行為として、権限なき代表行為といわなければならない。
そういうことからしても、本件事業の非民主性、独断専行性が極めて顕著である。
市街地再開発審査会については、住民にとつて重大な関心を寄せざるをえない権限
に関する定めもなければ、議決要件の定めもない。権限については、都市再開発法
を読めばわかるというような条例は、きわめて高圧的であり非民主的であるといわ
なければならない。
（四）　法一条、三条違反
（１）　本件事業においては昭和四六年のマスタープラン（乙八号証）から初まつ
て昭和五三年一月の実施案（乙四六号証）に至るまで、一貫して鹿島建設グループ
の手によつて調査・計画が推進されてきている。そして、六〇％の割合で同一の鹿
島建設が本件事業の建設工事を請負つている。
三原市という地方公共団体が施行する事業であるにもかかわらず、一貫して大手建
設会社の主導で調査計画がすすめられたことじたい（前記四の１、２）地方自治法
の理念に背馳するものである。公共の福祉を終局の理念とする都市再開発法一条の
理念からいつても、根本的な法律違反をおかしているといわなければならない。
本件事業は昭和四六年作成の疏甲二号証「三原市駅前市街地再開発計画」に初まつ
て、昭和四八年三月の基本計画（乙四四、四七号証）、昭和四九年四月の基本設計
一次案（乙二四号証「事業計画の手引」、同年一二月の第二次案（乙四五号証）、
昭和五一年八月の三次案（乙三五、乙四八、乙四三号証）、昭和五三年一月の実施
案（乙四六号証）に至つているが、その計画の流れに一貫しているのは、鹿島建設
グループ（鹿島建設都市開発室、岡田新一設計事務所、日本コンサルタントグルー
プ）の思想である（四の１、２、３、４、８、９、１４）。営利追求を究極の目的
とする建設会社グループが一貫して計画を推進し、かつ自らが建築工事を請負うの
は異例なことである。公共団体が施行するからには、民主的に地元商業者の意見を
十分に吸み上げて、それに科学性をもたせるべき第三者的な専門家（都市計画を専
門とするプロジエクトチーム）をブレーンとすべきである。
昭和四八年一二月の基本計画（乙四四、四七号証）の建物総延床面積が五万三九二
平方メートルであつたのに、最終実施案においては五万六五三〇平方メートル（疏
甲四号証）に増大して、過大な建物規模となつたのも、結局営利追求を目的とする
団体の主導によるものである。
本来、再開発専門のコンサルタントや再開発事業あるいは商業診断を科学的になし
うる学識経験者を交えた開かれた計画作成の場が確立されてすすめられるべきであ
り、現に多くの都市においては基本計画作成を市の立場で受託する専門コンサルタ
ントと協力して公共主導型で実施されているのである（例えば疏甲四四号証ＣＣＭ
計画研究所パンフレツト）。他都市の例と比較しても本件事業は計画作成過程の民
主性、科学性に著しく欠如したものである。
再開発専門のコンサルタントや学識経験者が地元商業者の意向を科学性をもたせた
うえで立案された計画を、純粋に技術的な面から設計することを建設会社に委託す
るのであればともかく、基本的な計画そのものから建設会社に委託してそのペース
で事業を推進、実現化するという本件事業あり方が本件事業の本質を暴露してい
る。このことが、駅前にデパート、量販店、ホテルを整備することだけを目標とす
るきわめて公共性の低い再開発を生み出したのであり（四の１４）、表面上公共主
導の形をとりながらも、結局は採算を重視した商業主義的性格が貫かれることにな
つてしまつたのである。
このことは、乙四九号証の三原市のパンフレツトにある建物断面図に象徴化されて
いる。これはまさに、デパートと量販店とホテルのための再開発にほかならない。
また本件事業の都市計画決定（昭和四九年二月）以前にすでに保留床処分のための
核店舗と出店協定を締結しているということ（四の５）、及び住宅建設をとりやめ
た（四の１１）というところに、本件事業の商業主義的性格の本質が象徴的に現わ
れているのである。
（２）　商圏分析、予測の誤まり
商圏分析並びにその予測は、できる限り堅実かつ現実的で、しかも充分安全性を加
味したものでなければならないとされている（乙八号証マスタープラン一三ページ
参照）。それは、本件再開発に即していえば、再開発ビルの大きさ（売場面積）を
決定する指標であり、さらには再開発後に申立人らのような零細小売業が成り立つ
ていくことができるか否かに係わる重要なものである。
ところで、本件再開発のための商圏予測としては、昭和四八年に作成された「三原
駅前市街地再開発事業基本計画書」（乙四四号証、以下「基本計画」という）、昭
和四九年の「事業計画の手引（１）」（乙二四号証の一）、「あすの都市にむかつ
て」（乙四三号証）があるが、いずれも商圏人口が異なるのである。
まず基本計画では商圏予測を左のようにたてている。
ところが、約一年後の事業計画の手引では、左のようになつている。
さらに「あすの都市にむかつて」では商圏人口三五万六六〇〇人、吸引人口一七万
八〇〇〇人としている。
このように商圏内人口については、約三三万人→三九万人→三五・六万人、吸引人
口については、約一六万人→二一万人→一七・八万人と変化している。この変化
と、当初の基本計画では、核店舗は一店であつたのが、事業計画の段階（いわゆる
一次案）では、核店舗を二店としていることとを考え合わせると「事業計画の手
引」で商圏人口や吸引人口を増加させたのは、核店舗を二つにするためのデータを
そろえるためと推認されるのである。その証拠に右の「基本計画」と「事業計画の
手引」にある商圏人口、吸引人口を比べると、商圏範囲（地区）を拡大し、吸引率
を軒並み上昇させているが、その根拠は説明されていないのである。
さらに、小売販売額の予測についても、「事業計画の手引」では、核店舗を二つの
ぱあい、昭和五三年は七五〇億円としているが、「あすの都市にむかつて」では約
七〇〇億円となつており、五〇億円もの差が生じ、核店舗二つとする方向へのデー
タをそろえているのである。
現在、三原市が、再開発にあたつて基礎データとしているものは「あすの都市にむ
かつて」と題する書面に記載されているが、そのデータなるものもこれまでの「基
本計画」、「事業計画の手引」の延長線上にあるものであつて信用性に乏しいもの
である。
商圏人口については、昭和四八年三月の広島県、三原市、三原商工会議所の三者に
よる王原広域診断（疏甲七号証）によれば、商圏人口二〇・三万人、吸引人口一一
万～一二万人としているのを、再開発完了後の予測として商圏人口三五万六六〇〇
人、吸引人口一七・八万人としているのである。
そしてその理由として、百貨店（天満屋のこと）が出店することになつたので商圏
の範囲が広くなり、尾道も商圏に加えたとしているのみである。
ところが、商業近代化委員会尾道地域部会の商業近代化地域計画報告書（疏甲五七
号証）によれば、逆に三原市の第一中学校区（人口一・一万人）も尾道の商圏であ
るとしているのであつて、尾道市が三原の商圏に加えられるとはとうてい考えられ
ないのである。
さらに、三原市周辺の町（＜地名略＞、＜地名略＞、＜地名略＞、＜地名略＞、＜
地名略＞）の人口は昭和三〇年から減少しており、昭和四〇年から同五〇年の間に
六・三パーセントの減少である（疏甲五四号証）。従つて、仮に百貨店の出店によ
り商圏地域が拡大しても商圏人口や、吸引人口の拡大は望みえないのである。もち
ろん三原市自身の人口も、ほぼ横バイの状態であり、この点からも商圏人口の増加
は望めない
「あすの都市にむかつて」の商圏人口、吸引人口の予測は、一体どのような根拠に
もとづいて前述のような予測を行つたのであろうか。「基本計画」や「事業計画」
の手引きでは曲がりなりにも、前述したような商圏範囲の市町村、人口、吸引率が
示されていたのに、それすら示されていないのである。これでは「出店側の要求す
る店舗面積に合わす形で計算されかなり理論的根拠を欠いている」（疏甲五三号
証、同五六号証の八）といわざるを得ないのである。
さらに、昭和五五年三月に発表された三原市、広島県、三原商工会議所による「三
原広域商業診断報告書」（疏甲五四号証）の実態調査によると、三原市の実質商圏
人口は九万五四九九人であつて、再開発の資料の一つとしている昭和四八年三月に
三原市が発行した「新しい街づくり」（乙四七号証）の中で述べられた商圏人口一
三万人とは大きくくい違つているのである。このことは再開発完了後に、商圏人口
が増えることが期待されるにしても、三原市が考えるように一七・八万人となりう
るかについては大きな疑問がでてくることになるのである。
商圏予測をどのようにするかは当然のことながら、再開発ビルの大きさ、大店舗
（核店舗）の面積に影響を及ぼすことになる。
昭和四八年三月の「広域商業診断」（疏甲七号証）では、三原市の中心部が担当し
得ると見込まれる購買力をもととした最大限の売場面積は尾道からの吸収を加えて
も昭和五一年では一万六〇〇〇平方メートルであるとしている。しかるに「事業計
画の手引（１）」によれば核店舗の適正売場面積の最大値を面積二万八〇〇〇平方
メートルとし、最小値ですら一万八〇〇〇平方メートルとしてまさしく核店舗のた
めにデータをそろえているのである。そして「あすの都市にむかつて」では右の規
模を縮小したようにみせかけた形をとつて核店舗の面積を一万八〇〇〇平方メート
ルとしているのである。
しかし、この面積についても現存の零細小売店舗を圧迫することになり、さらに縮
小すべきであるのである（疏甲九号証の一、二、一〇号証の二、三）。
この核店舗面積の大きさについては、本件再開発に賛成している人々の間において
すら大きすぎるとの声は多いのである（疏甲五六号証の一ないし一九）。
以上のように本件再開発について基礎となる商圏予測については、その信用性につ
いては極めて疑問が多く、誤まりが多いのである。
このようにみてくると本件事業が既存の商店街中小零細業者を切り捨てその犠牲の
上に天満屋、ニチイの両業者が大きくそびえ立ち三原市民の上に君臨する状態をめ
ざした計画であることは明らかである。
このような状態は消費者市民にとつても決して利益にならない。大手スーパー百貨
店の商圏支配は消費者支配に通じ結局は消費者物価の高騰を意味するからである。
地元の中小零細業者にも、消費者・市民にも利益をもたらすことなく、天満屋、ニ
チイをもうけさすことを最大の目的とする本件事業はとうてい公共の利益のための
事業ということはできない。都市再開発法一条の「都市における土地の合理的かつ
健全な高度利用と都市機能の更新、公共の福祉」という目的に違反するものである
ことは明らかである。
（３）　市街地再開発事業を施行できる区域には、四つの条件のすべてに当てはま
る区域でなければならない（法三条）。
法三条三号は、
「当該区域内に十分な公共施設がないこと、当該区域内の土地の利用が細分されて
いること等により当該区域内の土地の利用状況が著しく不健全であること」
を掲げている。
本区域内においては「公共施設がない」というのも、「土地の利用が細分化されて
いる」というのも当らないし、いわんや土地の利用状況が不健全である要素など全
くない。
公共施設についていえば本件事業で道路の拡巾がはかられているがこれが必要であ
るとしてもそれは、それ自体を目的とした事業でできることであり、本件事業によ
らなければできないものではない。
又法三条四号は、
「当該区域内の土地の高度利用を図ることが当該都市の機能の更新に貢献するこ
と」
と規定している。
三原市における都市機能の阻害についていえば、工場の過度集中と公害の野放し、
生活道路、公園、下水道など都市施設生活基盤整備が放置されてきたところに問題
があるのであつて、この地区の土地利用が都市機能を阻害してきたものではない
し、本件事業により都市機能の更新が図られるものでもない。
区域内の土地の利用状況が著しく不健全であるか否か（三号）、あるいは都市機能
の更新に貢献するか否か（四号）の条件については、本件事業は、デパート、スー
パーの営利追求の団体の利益に比重が大きく、そこに居住する住民の生活環境や営
業条件の改善については極めて比重が軽い。
権利者が取得する権利床（およびそれに対応する底地）以外の床＝保留床（および
それに対応する底地部分）は原則として公開公募で処分する。この保留床売却代金
が事業経費にあてられる。再開発事業費は保留床の売却によつて生み出されるので
ある。事業費をまかないうるだけの規模の保留床が用意され、しかもそれが完全に
売れなければ、施行者たる三原市は巨額の赤字、負債を背負いこむことになる。し
たがつて制度上は、保留床処分はビル完成後の公募によるのであるが、現実には、
まず保留床の大口引受者を見つけ、その希望を容れながら再開発事業のスケールを
決め（出店協定締結のときには、当然面積を協定するのである疏甲四五号証再開発
ニユース。）、ビルの設計を具体化していくのである（疏甲三四号証遠藤晃著「都
市再開尭政策と中小企業」疏甲四七号証「再開発にゆれる藤沢の苦悩」）。この事
実が本件事業においてもそのまま該当することをよく表わすものが三原市が三原市
商店を守る会に出した回答書である（疏甲四六号証）。
本件事業は、ニチイ天満屋および天満屋が資本参加するホテル（乙四三号証）のビ
ツグストアー中心の再開発である。
このような再開発は、とうてい公共の福祉に寄与するものではない（法一条）。
権利者の生活および営業形態、財産に根本的な質的変化を強制する事業であるにも
かかわらず、地元権利者に対する配慮は二の次であり、大店舗の売場中心主義の本
件事業の公共性はきわめて低い（疏甲四八号証安本典夫「都市再開発法の構
造」）。
三原市は再開発ビルの目的について次のように言つている（乙四三号証「あすの都
市にむかつて」）。「魅力あるシヨツピングセンターを形成する。再開発ビルに百
貨店、量販店を出店させて魅力ある商業施設形成が必要である」。そして「既存権
利者の施設については権利変換に必要な規模とする」。
また乙四九号証のパンフレツトにおいても、「建物内部においては商業フロアとし
ての空間とサービスエリア、設備も空調、照明、エスカレーターなど現代の技術に
より、明るく、使いやすい建物として設計している」という。これは要するに権利
者に対しては、必要最少限度の権利床は与えるけれども、核店舗中心の建物に作り
上げるというのである。
設計の仕方においても、ニチイ、天満屋の大商業資本中心である。
二階に設置されるモール（西棟東棟連絡二階通路）は、東棟のデパート（紳士服・
洋品・ゴルフ）と西棟量販店の衣料品を直結する仕組みになつている（実施案六、
八、二三ページ、疏甲四号証一〇ページ）。西棟一階の人の流れは無視されてい
る。
職住の分離についても、住民の意思がどの程度反映されていたかについては、極め
て疑問がある。
第一種市街地再開発事業の建築物の整備に関する計画は、建築物が都市計画上当該
地区にふさわしい容積、建築面積、高さ、配列、用途構成を備えたものでなければ
ならない（法四条三号）。本件事業施行地区のごとく、住居ないし路線商業として
店舗併用住居が多数を占める地区においては住宅を用途構成として定めることがふ
さわしいのである（法五条）。
天満屋ニチイ中心主義の反面として、申立人らの営業、生活に加えられる不利益は
甚大なものがある。
昭和五二年八月二日から三一日までが、事業計画公告後の権利変換を希望しない旨
の届出期間であつたが、その旨の申出をしなかつた申立人らは権利変換後にどの階
のどの場所に、どれだけの床が取得できるかもわからないのに権利変換を強制され
た。また、等価交換の原則によつて、著しく狭小な店舗面積（住居は与えられな
い）を与えられたにすぎない（申立人Ａの例でいうと約三四〇平方メートルの住居
店舗面積に対し、一六〇平方メートルの店舗が与えられるにすぎない。二階にも五
四平方メートルの店舗が与えられているが、現実には店舗として利用価値はないこ
というまでもない）。商住分離を余儀なくされ、小売商独特の営業形態は一切無視
されている。零細企業の犠牲の上に、大店舗が安価に易々と駅前ビルを占拠する本
件事業のあり方をして、「都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機
能の更新とを図つて公共の福祉に寄与することを目的」としているといえないこと
は明らかである。売場面積二万五五〇〇平方メートルのうち約七〇パーセントの一
万八〇〇〇平方メートルが百貨店、量販店の店舗面積となる。すなわち再開発ビル
の一〇分の七は大店舗用のスペースなのである。そして大店舗は一〇分の七の底地
を取得するのである。小売商業者の権利床は、大店舗に歩調を合わせた業種を強制
され、大店舗の付属物化させられていくのである（四の１４）、（疏甲四九号証
「売場配置、配列計画）。
（五）　都市計画変更決定経過の違法
昭和五二年一月一四日、本件事業の都市計画決定（昭和四九年二月二二日）が一部
変更されている（四の１１）。
この変更に先立つて三原市は縦覧案内の通知を出している（疏甲五〇号証）。この
通知書には、施設建築物の延べ面積に変更のあること、住宅建設をとりやめること
にしたことを記載している。この理由として三原市は一言もふれていない。通知書
の内容はきわめて独断専行的であり、高圧的である。「縦覧すればわかる」という
ふうな態度の中に、本件事業の非民主性の本質がうかがわれる。
変更決定は、住居の一一〇三・二平方メートルをすべてとりやめ、延べ面積を六万
三三五〇平方メートルから三万二八〇〇平方メートルに削減するが、核店舗だけは
従来の二万四六九三平方メートルから二〇・五％増床して二万九七七六平方メート
ルにするというものである。これはまさに、権利者の利益よりも、大商業資本の利
益を優先するという考えである（四の１１）。保留床を大きくすることによつてよ
り核店舗の要求に応じ、本件事業の採算のとれることを企図したものである。
（六）　権利変換計画決定段階の手続上の違法（四の１５）
権利変換計画の縦覧期間内に、権利者は施行者に意見書を提出することができる
（法八三条）。
意見書が提出された場合、法は「採択すべきであると認めるときは権利変換計画に
修正を加え、採択すべきではないと認めるときはその旨を通知すべき」旨定めてい
るにすぎない。
しかし、具体的にどのように意見書に対する取扱いをなすべきかが定められないと
いえども、いかなる方法、手続をとつて採否を決定するかについて施行者の自由裁
量に委ねられているのではない。施行者として不公正な、独断的な手続によつて採
否を決定できるものではない。
国民の権利、自由の保障は、実体はもちろん、これを主張し擁護する手続の保障と
相まつて初めて完全、実質的なものとなり得るのであつて、憲法一三条、三一条
は、国民の権利自由が実体的のみならず手続的にも尊重さるべきことを要請する趣
旨を含むものである。そもそも行政の作用は、国民の政府に対する信託によるもの
であつて、行政の掌にあたる公務員は、全体の奉仕者として誠実にその事務を処理
すべき義務があることから考えても事実認定につき恣意、独断を配慮すべきことは
当然である。行政庁は、何人も事実の認定につき行政庁の恣意独断を疑われる手続
による判定の結果を従わせるような自由はもたない・
しかるに三原市の申立人らに対する意見を不採択にした通知は、何ら理由も付さ
ず、きわめて非民主的である。単に「意見書の内容を審査検討しましたが、意見は
認められません」というにすぎない（疏甲五一号証通知書）（四の１５）。
のみならず、不採択にした三原市の考え方はきわめて恣意、独断であり、有無を言
わさぬ傲慢さにみちみちている（疏甲五二号証三原市の「弁明書」）。
申立人らの営業や生活方針についてことごとく「否認」したうえ、おかかえコンサ
ルタントの如き口調をもつて、とにかく再開発ビルに入居して営業せよと高圧的に
お説教をしている。
しかも他方では一部権利者に対してのみ（パチンコ店日栄会館）、優遇的措置を与
えている（四の１６）。このような不公正な権利変換が地方公共団体の手によつて
なされることは極めて重大な違法を犯しているといわなければならない。民主的な
行政を目的とする地方公共団体の最も基本的な理念（地方自治法一条）をないがし
ろにすること甚しいものがある。
都市再開発法の手続は、市議会において施行規定を可決するという手続だけで強制
権を生じ、一方的な決定である権利変換計画によつて、新ビルの特定階の特定場所
への移転を強制するのであるから、手続においても特に公正な手続が要求されるべ
きなのである。
しかも、施行者の三原市長が任命した市街地再開発審査会が意見書の採否を決定す
る（法八四条二項）のであるから、その公正さそのものにははじめから疑問のある
ところであり、そうであるならなおさら、適正な聴聞手続が要求されるところであ
る。
（法そのものの規定も不採択となつたときは、行政不服申立なり行政訴訟を提起し
てその効力を争えばよいというものであつて、きわめて不備である。意見陳述、拠
提出の機会は全く規定されていないのは法律規定の重大な不備である。）
２　実体的違法
（一）　申立人Ｃ、岡Ｄについては権利変換処分後の権利の明細が明らかになつて
おらず違法である。
被申立人の昭和五三年五月一七日付「権利変換処分について（通知）」と題する書
面によれば、申立人Ｃ、同Ｄの権利変換処分後の権利は、建築される西館の一階な
いし三階のいずれかの階の店舗（１）の床の一部というのであつて、一階なのか二
階なのかあるいは三階なのか明らかでない。のみならず店舗（１）の床のうちどの
部分の床なのか、（例えば南側か北側かなど）も明らかでないのである。
ところで、都市再開発法は従前（権利変換前）の権利に対応して与えられる施設建
築敷地の共有部分又は施設建築物の一部等の明細は権利変換計画において定められ
なければならないとしており（法七三条一項四号）、その明細とは（施設建築物
の）何階の何番の部屋が従前の誰の財産に対応して与えられるかを示すことであ
る。従つて、本件各処分についてはこの点において違法があり取消されるべきであ
る。
さらに、右に述べたように権利変換処分後の権利の明細が明らかになつていないこ
とは、以下に述べるように権利変換処分について、不服申立をするか否かの判断が
できないところから実質的には右の不服申立権を奪うことにもなり違法性は重大で
ある。
即ち、権利変換処分は関係権利者に右のような明細を含む関係事項を通知すること
によつてなされるのであり（法八六条二項）、その通知によつて関係権利者に対し
て不服申立の機会を与えることとしているのである。そして、この不服申立は、権
利変換手続の過程の中で法が認めている唯一の機会といえるのである。つまり、権
利変換手続は（１）事業計画の決定又は認可（２）権利変換計画の縦覧（３）権利
変換計画の認可という段階が積み重ねられて、法八六条による通知がなされるので
あるが、右の（１）ないし（３）の各段階については不服の申立は禁止されている
と解されているのである（法一二七条参照）。このようにして、右の不服申立の機
会は、極めて重要なのである。このような重要な不服申立の機会を奪うこととなる
ようなことは違法であり本件各処分は取消されなければならない。
（二）　照応の原則に関する違法
法七七条二項は、権利変換は従前の権利者の「土地又は建築物の位置、地積又は床
面積、環境及び利用状況とそれらの者に与えられる施設建築物の一部の位置、床面
積及び環境とを総合的に勘案して」行わなければならない旨規定する。
（１）　ところで、申立人Ｅは株式会社サンヨー電機商会を営み、主として家庭電
化製品の販売を行つている。従業員はＥ夫婦の外に四名雇傭している。Ｅの如き小
規模店の場合には、いわゆる一見の客は少なく、徹底したサービスで固定客をつか
んでいないと、営業は存続できない。従つて、昼夜わかたぬ営業体制が必要であつ
て、現在の如く店舗と住居を同一建物にもつことは生命線であると言える。更にサ
ービスのためには営業車が必要であり、その駐車場、また、客の要求に即応するた
めの在庫品を保管する倉庫も不可欠であつて、右のいずれを欠いても、現在かろう
じて保持している営業は大きく崩れてしまう。
（２）　申立人Ａは薬局を営んでいる。従業員はＡ夫婦の外に七名程雇傭してい
る。Ａの営業も右Ｅと同様、固定客をつかむためのサービスが不可欠であり、店舗
と住居を同一建物にもつことは生命線である。現在、夫婦で営業しているが、これ
も店舗と住居を同一建物にもつているからこそである。多量の薬品を保管する倉庫
も絶対に必要である。
しかるに、株式会社サンヨー電機商会、同Ａは、各変換財産目録記載の建物部分に
住居を設けることは禁止され（そもそも面積の点からも不可能である）、職・住の
別を余儀なくされる。
そもそも、当初社被申立人においても申立人Ｅ、同Ａらは職・住を分離しえないこ
とを認識して、本件ビル内に住居を設ける計画をしていたが、昭和五二年一月一四
日、各地の視察の結果住居を別にした方が「満艦飾にならなくてすむ」との理由の
みで、計画変更された。
更に、駐車場は勿論、倉庫も設けることはできず、それぞれの営業は根本的にくつ
がえされてしまうことは明白である。このように、申立人Ｅ、同Ａらは、本件各処
分により存続できない営業形態を強制されることになる。
（３）　申立人Ｅは現在賃貸している土地建物を有する。ところで、この土地・建
物は三原市で一番古い商店街である駅前通りに面しており、かつ、建物は中三階建
てで職・住同一の営業も可能になつている。
ところが、これに対する変換の建物部分は僅か三六・七九平方メートルの区画にす
ぎず、職・住は別になること、或いは、面積が狭小であること等から、申立人Ｅの
利用は極めて限定されてしまうことになり、従前の財産に照応した権利変換とは言
えない。
（４）　申立人Ｃ、同Ｄが所有していた土地建物は、三原駅南口約一五〇メートル
に位置し、どのような業種の商売にでも適しているところである。ところが、権利
変換処分後の権利床は西棟・東棟の一階ないし三階の店舗（１）のうちの一部分の
床である。そこは、画壁で区画されているのではなく、いわゆるオープン床という
べきものである。これでは、当該床で営む業種は限定されざるを得ない。同一店舗
内では同一業種となるであろうから例えば、申立人以外の他の権利者らが衣料品店
を営むのであれば、申立人が飲食店を営むことはできないであろう。また、申立人
の有する床を第三者に賃貸していたばあい当該賃借人が賃借をやめ、新らたに賃借
する際、その賃借人の営む業種は、当然に制約されるのである。これが従前の権利
であれば、賃借人がクリーニング屋をしていてもその賃借人に替つて新しい賃借人
は鮮魚店でも営むことが可能である。このように権利変換後は賃借人の営む業種が
著しく制約されるのである。
（５）　このように、本件各処分は、法七七条二項の規定する照応の原則に反し違
法であり取消さるべきである。
（三）　関係権利者間不公平取扱の違法
法七四条二項は、「権利変換計画は、関係権利者間の利害の衡平に十分の考慮を払
つて定めなければならない。」と規定し、前記七七条二項も関係権利者間の不均衡
を禁止している。
ところで、申立人株式会社サンヨー電機商会、同Ａにとつて職・住を同一にするこ
とは生命線であることは前記の通りである。ところが、従前から営業を行つてお
り、本件事業計画に基づく権利変換を受けた者の大多数は、職・住を別にしていた
者であり、これらの者はそれで営業を継続しうる業種にたずさわり、あるいはそれ
に応じた生活設計を立てている。
このようななかで、独り株式会社サンヨー電気商会、Ａらは事情を全く異にし、本
件各処分により、いずれ営業の廃止に追い込まれることは確実であり、右の如き
職・住別の営業形式の体制の出来あがつており、本件権利変換処分に対応しうる者
に比すれば、著しい不公平を強制されており、違法であり本件各処分は取消される
べきである。
（四）　従前財産評価に関する違法
法八〇条一項は、権利変換において不動産に関する評価は近傍同種の権利の取引価
額等を考慮して定める相当な価額としなければならない旨規定する。
（１）　申立人株式会社サンヨー電機商会、同Ｅ、同Ａ
申立人株式会社サンヨー電機商会、同Ｅ、同Ａの所有する土地・建物は、三原市で
も一番古い駅前通りに面しており、商業を営むには一等地であり、土地の相当な取
引価格も三・三平方メートル当り五〇〇万円（一平方メートル当り、一五一万円、
千円以下切捨）は下らない。従つて、土地についてのみでも、申立人株式会社サン
ヨー電機商会においてその評価額は一三、〇七〇万円、同Ｅにおいて三、五七二万
円、申立人Ａにおいて一五、三九四万円となる（いずれも千円以下切捨）。
しかるに、被申立人の評価は、申立人株式会社サンヨー電機商会において右土地、
建物の合計額でも七、一四二万七、八四八円、同Ｅにおいて同じく一、八〇六万
九、〇三五円、同Ａにおいて同じく九、九九八万一、一〇六円とそれぞれされてい
るにすぎない。
六　申立人らの回復しがたい損害
１　申立人Ａ
（一）　申立人Ａは、訴状財産目録記載の土地、建物を所有し、Ａ夫婦の外に七名
の従業員を雇傭して、薬局を営んでいる。
Ａの営業は、同一ビル内に店舗と住居をもつた職・住一致により、昼夜分たぬ営業
態勢によつて固定客をつかみ、妻も貴重な労働力を提供している。夜間、早朝の急
病患者などへ薬品を供給しうる態勢が特長である。このような態勢は零細商業者の
営業の知恵であり、営業存続の生命線である。
また、Ａの如き規模の薬局を営む場合には約三、五〇〇種の薬品とその在庫品を常
時必要とし、店舗の他に薬品の保管庫を必要とする。更に、従業員の更衣室、休け
い所、流し、駐車場、ゴミ処理場等のスペースが必要不可欠である。現在、ビル一
階を店舗としており、約八五・八平方メートルである（疏甲第六五号証）。二階倉
庫部分が約四一平方メートルであるが、一階応接室、四階までの各階段にも在庫品
が積み上げられておりその延面積は五〇平方メートルを下らない（疏甲第六六ない
し七一号証）。合計すると、在庫品の保管場所として約九一平方メートルが使用さ
れている。四階の一七平方メートルの部屋（疏甲第六五号証居室（１））が従業員
の更衣室、休けい所として使用されており、三階の一七平方メートルの台所は従業
員も使用している。更にビルの裏の七平方メートル程の空地で紙箱等のゴミ、の処
理を行い、近隣に一台分の駐車場を賃借している。このように、Ａが現在の営業に
要しているスペースは約二一七平方メートルであり、それに駐車場も必要である。
（二）　しかるに、新ビルに入つた後は、職・住は分離され、妻も二人の子供をか
かえた状況から、職場へは出られなくなる。住居が別となれば、夜間・早朝の営業
にも明白な限度がある。これまでの営業を支えてきた固定客へのサービスを十分に
行うことはできなくなり、営業方針の根本的な再検討を迫られることになるが、明
るい見透は全くない。
また、権利変換により受ける建物部分のうちＡが営業用に使用できる西棟一階部分
の床面積は一六〇・二四平方メートルにすぎず、現在の営業用スペースを大きく下
回つている。駐車場も確保されてはいない。
（三）　また、共益費も重大な問題である。当初、市の説明では、坪当り月二～
三、〇〇〇円程度という説明であつたが、今日では七～八、〇〇〇円といわれてい
る。市へ明確な数字を示すよう要求しても、それに応じていない。Ａが権利変換を
受ける部分の合計は約六五坪であるが、四五万から五二万円の共益費を毎月出費し
なければならなくなる。現在、Ａがそのビルの維持に住居部分の光熱費等込みで、
要している費用が年間約一一〇万円（昭和五四年五月から五五年四月まで）である
ことを考えれば、予算不可能な金額である。右共益費には住居の維持費は含まれて
いないのである。
（四）　前記の事実で明らかなように、本件権利変換処分により現在のビルを退去
させられ、新ビルに入れば、Ａの営業は根本的に変容を余儀なくされ、現在かろう
じて営業を続けている体制は崩され、営業廃止に追い込まれることは必至である。
（五）　このような営業再開後の重大な問題の他に、現在の土地・建物の明渡によ
る営業停止がＡの如き零細業者に与える打撃は致命的である。Ａ一家の生活は勿
論、営業停止による顧客離れ、買掛金支払の困難、従業員の生活保障等、Ａの如き
営業では解決できない難問が山積することになる。
２　申立人株式会社サンヨー電機商会
（一）　申立人Ｅは、訴状財産目録記載の土地・建物を申立人株式会社サンヨー電
機商会所有として、同会社を営んでいる。Ｅ夫婦の他に四名の従業員を雇傭し、家
庭電化製品の販売、修理を行つている。Ｅの如き営業は、大規模店との熾烈な競争
を余儀なくされているが、右建物に店舗と住居をもち、職・住一致により、昼夜分
たぬ営業態勢をとり、徹底したサービスにより、一定の顧客を確保して、競争に耐
えている。従業員を住込ませ、夜間のテレビのヒユーズ一本の取替えにも出向ける
態勢が不可欠なのである。人件費高騰の折、妻の労働力も貴重である。
疏甲第六五号証の如く、建物の一階は店舗、事務所、車庫、二階は倉庫、住込従業
員の部屋（六畳間）、三階はＥ夫婦の住居にそれぞれ使用している。このように、
一、二階は営業用に使用しているわけであるが、いずれも狭小に過ぎることはあつ
ても、削減できるようなスペースは全くない。前記の如く、修理も重要な業務の一
つであつて、修理場が必要であるが、現在は、事務所を兼用している状況である。
一、二階の床面積の合計は、一八七・二平方メートルである。
（二）　しかるに、新ビルに入つた後は、職・住は分離され、妻も職場へは出られ
なくなる。住居が別となれば、夜間の営業にも明白な限度がある。これまでの営業
を支えてきた固定客へのサービスを十分に行うことはできなくなり、営業方針の根
本的な再検討を迫られることになるが、明るい見透は全くない。
また、権利変換の建物部分のうちＥが営業用に使用できる西棟一階部分の床面積は
八〇・六三平方メートルにすぎず、現在の営業用スペースを大きく下回つている。
事務所、修理場、倉庫、従業員の部屋を確保するスペースは全くない。
（三）　共益費についても、Ａについて述べたのと同様の問題に直面する。サンヨ
ー電機商会が権利変換を受ける部分の合計は約四四坪であるが、三〇万から三五万
円の共益費を毎月出費しなければならなくなる。現在、Ｅがその建物の維持に住居
部分の光熱費等込みで要している費用が年間約一五万円であることを考えれば、大
きな負担になり、営業を圧迫することは明らかである。
（四）　前記の事実で明らかなように、本件の権利変換処分により現在の建物を退
去させられ、新ビルに入つても、営業を続けてゆくことが不可能なのは明らかであ
る。市は営業の工夫を説くが、それはこれまでにも商売人として本能的に追求して
きた。その結果が、現在の営業体制なのであり、Ｅは実感できても、市の職員など
には容易にうかがい知れない事柄である。変換を受ける床面積の絶対的狭小、顧客
に対するサービス低下による客離れ、共益費の圧迫等の事情を考えれば、Ｅが営業
廃止へ追い込まれることは必至である。
（五）　このような営業再開後の重大な問題の他に、現在の土地・建物の明渡によ
る営業停止がサンヨー電機商会の如き零細業者に与える打撃は致命的である。Ｅ一
家の生活は勿論、営業停止による顧客離れ、買掛金支払の困難、従業員の生活保障
等サンヨー電機商会の如き営業では解決できない難問が山積することになる。
３　職・住分離について
前記の如く、Ａ、株式会社サンヨー電機商会が執行停止を求めなければならない大
きな理由の一つに、現在の営業の根幹をなしている職・住の一致が新ビル入店後は
分断されることがある。
この点について、Ｆ証人の証言は要するに、対策協議会という一部権利者の集りが
茨木市における再開発によるビルの外観を見て分離した方が良いという意見を述
べ、それに従つたということに尽きている。市は始終これ程重大な問題を内包して
いることは認識せず、慎重な検討は全く行つていない。
しかし、本件計画の場合にもビル内へ住居の設定が計画されていたように、再開発
ビル内に住居を設けるのが近時の一般的傾向である。昭和五〇年の建設省都市局
長、住宅局長通は次のように述べている。
「保留床の処分はこれまで主として商業施設にあてられる事例が多くみられるが、
今後の事業施行に当つては、既成市街地における住宅の確保に資するため保留床を
公営住宅等の公的住宅に優先的な公益施設として積極的に活用するよう配慮するこ
と・・・・・・。」
ここでは、経済の高度成長時代の再開発ビルの建設手法に反省が込められている。
零細業者がその営業を確保してゆくためには、職住を一致させ地道な努力を重ねな
ければならないが、このような情況が右通達に反映しているのである。
４　申立人Ｅ
（一）　申立人Ｅは、訴状財産目録記載の土地、建物を所有し、印鑑の販売等を営
む石田に賃貸し、月九五、〇〇〇円の賃料を得ている。土地、建物は三原でも一番
古い駅前通りに面しており、商業を営むには一等地であり、建物も中三階建で一階
を店舗とし二、三階を住居として職・住一致させて利用できるようになつている。
このような利点により、Ｅは高額な賃料で他へ容易に賃貸することができ、その賃
料収入はＥの家計の重要な一部を成している。現在建物は老朽化しているが、建て
替えすれば相当高額の賃料収入が期待できる。
また、Ｅは近隣地（この土地および地上建物も権利変換を受けている）において、
株式会社サンヨー電機商会を営んでいるが、この財産はその営業のためにも欠きえ
ないものである。すなわち、この財産を担保として苦しい資金繰りを確保でき、更
に、将来において営業の拡張を試みる場合には、倉庫あるいは別店舗を建てること
が可能となる。
（二）　このように、Ｅのこの財産はＥの家計あるいは営業にとつて、無くてはな
らぬものである。ところで、Ｅにはこの財産に関する権利変換として、西棟一階
（４）－２（三六・七九ｍ２）が与えられることになつている。新築の巨大なビル
の一画を取得することは確かであるが、僅か床面積一〇坪余りの区画を与えられる
に過ぎず、Ｅが次の如き著しい損害を蒙ることは明白である。
（１）　土地を従前通り所有していれば、建物によつて高層利用することができ、
前記の如く高額な賃料収入あるいは自己の営業用財産として多大の効用を発揮させ
ることができる。ところが、この権利変換により、このようなことは全く不可能と
なる。
（２）　与えられる区画は店舗用であるが、床面積が一〇坪余りということから、
業種は本質的に制約される。そのうえ、将来設立される管理会社によつて業種が指
定される可能性があり、同規模の店舗用区画がビル内に幾多設けられることを考え
れば、順調に収益をあげうる営業を選択することは極めて困難となる。天満屋、ニ
チイという大型キーテナントとの競争も過酷である。このような事情を考えれば、
他へ賃貸するにしても、高額の賃料を継続して得ることはできなくなる。自己の営
業のために使用するにしても、一方的に押しつけられたものであり、必らずロスが
でる。このような使用価値の問題は、担保価値にも反映し、これを担保にしての融
資額も大きく制約されることになる。
（３）　新築ビルの機能が改善されることは確かであろうが、当然、維持管理費の
増大をまねく。当初、坪二～三、〇〇〇円程の管理費が計算されていたが、今日で
は七～八、〇〇〇円程になると言われており、電気料金の値上げ等を考えれば、オ
ープン時に更に高額になることは明らかである。定期的に出費となる管理費の問題
は大きく、右（２）の事情と相まつて、Ｅの損害を一層大きなものとする。
（三）　Ｅは、前記の如くサンヨー電機商会を営んでいるが、余裕のない零細な営
業である。それは、文字通り、かろうじて維持されているものであり、現在与えら
れている条件の、どの一つに変更があつても、その影響は大きな形で出る。この財
産も、現在、営業用に使用はされていないが、家計収入の確保、営業資金の借入の
ためには効用を発揮している。将来の営業拡張のためにも欠きえない貫重な財産で
もある。
ところが、権利変換、土地、建物の明渡により、右２で述べたような回復不能の著
しい損害を蒙り、これは、Ｅの営業および生活に大きな打撃となる。このような事
情から、Ｅは本件都市再開発計画時から、声を大にし一貫して反対してきた。単な
る財産上の損失ではなく、自己の営業、生活が根底からくつがえされるからであ
る。それにも拘らず、被申立人はこのような声に耳を貸さず、前記２の如き問題に
ついての説得力ある弁解もしないまま、計画を強行し、Ｅらの生活は風前の燈とな
つている。Ｅのこの土地部分は道路用地に計画されているが、Ｅの営業、生活を崩
してまで道路が設けられなければならぬかも疑問である。
５　申立人Ｃ、同Ｄ
申立人Ｃ、同Ｄが所有していた土地、建物は、三原駅南口約一五〇メートルに位置
し、どのような業種の商売にでも適している場所である。そのため賃借の希望は極
めて多く空屋となる期間はないのが実状である。
ところが、再開発完了後に取得することとなるのは床の一部分であり、壁で区画さ
れることのないいわゆるオープン床といわれているところである。従つて当該床で
営む業種は、限定されざるを得ない。例えば、当該床のある階が、飲食店の階であ
れば衣料店などは営めないし、その逆もそうである。従つて、当該床を賃貸してい
たばあい新しい賃借人が営なむ業種は制約を受けざるを得す、その結果、賃借人の
範囲は著しく狭められることとなるのである。これが、従前の権利であればそのよ
うなことはなく、賃借人が鮮魚屋をしていても、新しい賃借人や申立人自身は衣料
店をすることも可能なのである。このようにして、権利変換後は、当該床で営む業
種は著しく制約され、ひいては申立人らの生活に大きく影響するのである。
６　現時点での設計変更の可能性
市が申立人らの意見をよく聞かず、手続を強行したことは前記の通りである。市は
現在施行中の計画が必然であつたかの如き主張を行つているが、決してそうではな
い。疏甲第三五号証で明らかにされているように、申立人サンヨー電機商会、同Ａ
らは新ビルへの入居をしなくても、現在の設計の簡易かつ軽微な変更で、全体計画
と調和できることが明らかにされている。この一事をみても、いかに市が権利者の
意思に耳を傾けなかつたかが明らかである。
７　その他、権利変換処分の強行は必然的に左のような諸問題を申立人らにかかえ
こませて、回復しがたい損害をもたらすことになる。
（一）　共益費については前述のとおり何ら権利者と施行者との間で話し合いがな
されていない。共益費として、冷暖房空調費、照明動力費、設備維持費、保守管理
費、清掃衛生塵芥処理費、保安サービス費、販売促進費など莫大な費用の徴収を余
儀なくされる。
共益費は区分所有のフロアー（施行者のいう馬小屋方式）でも坪当り最低七〇〇〇
円、その他のフロアーでは八〇〇〇円だと施行者は説明しているが、このような金
額では他の再開発ビルと比較してもすまない。
単純な共益費の他に、駐車場を使用すれば駐車場料金を支払わねばならない。
（二）　店舗といつても、その内装は、店舗用途によつて差異があるのはいうまで
もない。薬局には薬局の内装があり、家庭電気器店にはそれにふさわしい内装を要
する。これらの経費だけでも新規に店舗を開店すると同様に全て自己負担として、
出発当初から大きな出費を余儀なくされる。
（三）　開店時刻、、閉店時刻の独立性は何ら保障されることがなく、大商業資本
のペースに小売商業者は営業時間を拘束されることになる。
また、仮に営業時間が自由になつても、住居が分離しているのであるから、営業時
間の自由にも殆んど意味がなくなる。
（四）　建て増しの必要性に迫られたときにも、土地空間利用の自由は全くない。
（五）　一個の建物の内部は必然的に雑居ビル的な形態となり、火災、ガス爆発な
どの急険性も増す（疏甲一号証「都市再開発と住民」六八ページ）。
管理の形態がどのような形になるかについては、施行者は何ら説明もなさず、権利
者との話し合いもないため、全く不明である。管理主体責任の所在が不明確である
ため、災害時、あるいは老朽化に伴う補修の負担がどうなるかということすらわか
らない。
七　緊急の必要性
Ｆ証人の証言でも明らかなように、本件事業の工事は昼夜にわたつて急ピツチで行
われており、昭和五六年二月完工、三月開店の予定である。申立人らはすでに、事
実上の明渡請求を市より受けているが（疏第七四ないし七六号証）、近々に権利変
換処分が有効であることを前提として、形式的な手続を履践した明渡請求、更には
代執行にまで及ぶことは明らかである。
八　結論
よつて申立人らは申立の趣旨記載の如く、本件各権利変換処分の効力の停止を求め
て本申請に及んだ。
当事者目録（省略）
行政処分執行停止決定申立の追補申立
記
一　申立の趣旨を次のとおり追補する。
被申立人が、昭和五三年五月一七日三再「権利変換の処分について（通知）」と題
する書面をもつて申立人らに対してなした各権利変換処分の効力及び昭和五五年一
〇月二九日三再一一〇号「土地の明渡及び物件の引渡について（請求）」と題する
書面をもつて申立人らに対してなした各土地明渡物件引渡請求処分の効力は、本案
判決が確定するまでこれを停止する。
との決定を求める。
二　申立の理由
１　被申立人は、昭和五五年一〇月二九日株式会社サンヨー電気商会、Ａに対して
は同年一二月三一日、その余の申立人に対しては同年一一月三〇日をもつて各土地
の明渡物件の引渡を求める処分の通知をなした。
２　かかる処分は極めて不当である。
被申立人は本訴を提起した以後も、一切話し合いもしようとせず、強引に建築工事
を進捗させて既成事実をつくりあげた。
既成事実をひたすら作り上げることによつて利益の比較衡量上再開発ビルを完成さ
せることがより公益性を有するかのような印象を与えて、本件事業の正当性を得よ
うとしている。しかしながら、かかる強引さによつて、本件処分の違法性を治ゆす
ることはできないし、許さるべきものでもない。むしろ、ひたすら既成事実を作り
あげ、申立人らの生活の基盤をいわば兵糧攻めにして陥落させようという意図その
ものがきわめて信義則に反するものであつて、本件処分の違法性は倍加こそすれ、
希薄化するものではない。
一方では、本件事業が結局大商業資本に奉仕するだけで零細な小売業者はその犠牲
となるにすぎないと適格な洞察をもつて一貫して反対しつづけた申立人らを終始つ
んぼさじきに置いたまま、他方で莫大な財政的援助を与えて荷担者に引きずりこん
だ協議会なる多数者を抱きかかえて再開発ビルを完成させようとしている。少数者
を圧殺し、多数の衆をたのんだ本件事業の進め方こそ、非民主主義の姿以外の何物
でもない。およそ、地方公共団体の施行事業のあり方とはほど遠いといわなければ
ならない。（先日、書面で述べたとおり、パチンコ店だけは本年一一月一日にオー
プンさせるのはその一つの実例である。甲七八号証昭和五五年一〇月九日備後タイ
ムズ）。
本訴提起後も、被申立人は工事の進捗に全力を傾注し、昼夜兼行の工事を督励して
いる。そして、申立人らの建物以外全て撤去する一方で、申立人らと何らの交渉も
しようとせず、既成事実の前に屈服する時期を待つている。被申立人の非民主主義
的行政は首尾一貫している。
３　原告らが現在の職住一致の経営を解体し、職住を分離し狭いフロアーの再開発
ビルに入居することが、すこぶる甚大な回復しがたい損害をもたらすかはすでに、
述べた。
サンヨー電気商会はさなきだに厳しい業界の最中にあり、再開発入居後の営業生活
は破綻をきたすおそれがきわめて濃い（疎甲第七九号証、業界新聞「全ラ連」）。
申立人らは一様に現在の営業形態でなければ、生活の糧を失つてしまうおそれが大
きいのである。トキワ薬局にしても、職住一致であるから経営として成立つている
のであつて、狭いフロアーで営業時間を拘束され、高い共益費のもとではいままで
の経営を維持できるものではないのである。
しかるに被申立人は他方で、商調協の場において、大商業資本と一体となつて共存
共栄が可能であることを強弁し続けている（疎甲八〇、八一、八二号証）。これに
よると、商圏人口を三五万ないし四〇万とみなし、再開発ビル内の核店舗の売上げ
額を減少させて購売余力さえ生ずるという。
甲八〇号証の三原市の説明は、乙四三号証の「あすの都市にむかつて」の内容とも
異なり、なにゆえに猫の目の如く商圏予測が変化しなければならないのか不可解で
あるが、共存共栄の可能性を印象づけようとする数字合せにすぎない。
よつて速やかに効力を停止する裁判を望む。
以上
昭和五五年一一月七日付、同月一二日付申立人らの準備書面（省略）
答弁書
記
申立の趣旨に対する答弁
本件申立を棄却する。
申立の費用は申立人らの負担とする。
との決定を求める。
第一　被申立人の主張
一　本件事業の立案実施の経過は次のとおりである。
（１）　昭和四五年日本専売公社に公社所有地を再開発事業用地として利用するた
め払下申請。昭和四六年六月三原市＜地名略＞の同公社宅地一一六六六ｍ２の取得
契約締結。昭和四七年一二月同土地の被申立人への取得登記完了。
（２）　昭和四七年二月、三原駅前再開発事業の基本構想を公表。同年四月地元関
係権利者に右構想を発表し、関係権利者への説明会を連続して開催。
（３）　昭和四八年三月以降、事業区域内の測量調査結果と住民意見に基づき再開
発基本計画案を作成し、関係住民・商工会議所外関係団体への説明会を開催。
（４）　昭和四八年五月、天満屋、福屋、ニチイ、ジヤスコの出店申込による各店
の調査と核店舗決定のための関係権利者で組織された三原駅前整備対策協議会等と
の協議。
（５）　昭和四八年八月一〇日広島県が備夜圏都市計画にかゝる公聴会開催。
昭和四八年一一月五日東棟核店舗を天満屋と決定して発表。
（６）　広島県知事の依頼により、昭和四八年一二月一四日本件事業の都市計画決
定案を公告し、同月一五日より二八日まで市都市計画課及び駅前再開発事務所にお
いて縦覧に供する。右公告、縦覧と併行して三原市長の高度利用地区決定案公告と
縦覧も行つた。
（７）　昭和四九年二月二二日、高度利用地区ならびに本件事業の都市計画決定、
公告。
（８）　昭和四九年三月本件事業の基本設計作成。
関係権利者への説明会開催。
（９）　昭和四九年四月一日宅地建物等の評価及び損失補償に関する規準施行。
（１０）　昭和四九年一一月区域内の財産、諸権利の公平な評価と公正な権利変換
をはかる必要があり、そのために慎重な準備・審議が必要なので、再開発準備審査
会を設置。
（１１）　昭和四九年一二月当初設計説明による意見・要望をとり入れ、基本設計
二次案を作成、関係権利者への説明会開催。
（１２）　昭和五〇年二月乃至一〇月、事業区域宅地評価につき再開発準備審査会
の議を経て関係権利者と接渉、土地価格を発表。
（１３）　昭和五一年九月一三日高度利用地区変更案の縦覧公告、同月一四日より
二七日まで都市計画課及び駅前再開発事務所において縦覧に供する。
（１４）　昭和五一年一〇月二一日高度利用地区の変更決定公告。
（１５）　昭和五一年九月西棟核店舗にニチイを決定。金融機関入居者を三原信用
金庫と内定し、それぞれ発表。
（１６）　昭和五一年九月乃至一二月、基本設計三次案及び権利変換モデルを作成
公表し、関係権利者に対し個別説明。関係権利者大半の賛成・支持が明らかとなつ
た。
（１７）　広島県知事により、昭和五一年一一月三〇日都市計画市街地再開発事業
の変更案の縦覧公告をし、同月三〇日より一二月一四日まで都市計画課及び駅前再
開発事務所において縦覧に供する。
（１８）　昭和五二年一月一四日本件事業の都市計画変更決定、公告。
（１９）　昭和五二年二月二六日本件事業計画の縦覧公告、同月二八日から同年三
月一三日まで駅前再開発事務所にて縦覧に供する。
（２０）　昭和五二年三月一九日付申立人らより事業計画絶対反対を趣旨とする意
見書提出。
再開発審査会の議を経て同年七月四日付書面により不採択通知。
（２１）　昭和五二年七月一九日本件事業につき県知事の認可を受け、八月二日事
業計画決定公告、同日より駅前再開発事務所にて施行地区・設計の概要を表示する
図書の写を縦覧開始。
（２２）　昭和五二年八月二日より同月三一日まで権利変換を希望しない旨の申出
期間があつたが、申立人らよりその申出はなかつた。
（２３）　昭和五二年九月一六日権利変換基準決定。
（２４）　昭和五三年二月二一日付三再第一一七号をもつて「権利変換計画案の説
明について（通知）」と題する書面を申立人らに送付。
（２５）　昭和五三年二月二八日から三月一三日までの間権利変換計画を縦覧に供
す。
（２６）　昭和五三年三月三日付書面により申立人らより権利変換拒否を趣旨とす
る意見書の提出があり、市街地再開発審査会の議を経て四月二一日付書面により申
立人らに不採択通知。
（２７）　昭和五三年五月一〇日付で県知事より権利変換計画認可を受け同年六月
九日を権利変換期日として、五月一七日付書面により申立人らに対して権利変換処
分通知。
（２８）　昭和五三年八月仮設店舗開店。九月既存建物除去工事。再開発ビル建築
工事着手。
（２９）　昭和五五年九月三〇日権利変換登記受理（法第九〇条）
二　本件都市計画の決定
（１）　本件事業区域は総面積約二・八ヘクタールで、国鉄三原駅南側に位置し、
瀬戸内海への海上交通の拠点である三原内港にはさまれ、地域南側三原内港に北接
して鉄道にほゞ平行して国道二号線が設置されている。国鉄三原駅は在来の山陽線
三原駅の外に昭和五〇年三月新幹線三原駅が開業した。
三原市の中心街は、かつては三原城跡の位置する駅北側にかつての城下町としての
骨格を有する本町商店街があつたが、終戦後は帝人通から＜地名略＞＜地名略＞の
本件事業区域一帯に市の中心街が移転してきた。現在では本件事業区域は駅前広場
を有する三原市の表玄関に当り、中心的繁華街であり、人の移動集積の最も激しい
地域である。
しかるに、本件事業施行区域内には三原駅前商店街とその西方帝人通り、御作事商
店街を隔絶する形で広さ約一二〇〇〇ｍ２の日本専売公社所有地が存在し、同地に
は明治年代に建築された倉庫もしくは工場用建物が築造されて、昭和年代に入つて
からはこれら建物は倉庫として利用されていた。商店街は右公社倉庫群の周囲に密
集する形で形成され、道路幅員も駅前広場も面積が十分でなく、主として小規模木
造建物・区割建物を利用した店舗・住居が雑多に並び、業種も物販、飲食、娯楽等
が無秩序に混在していた。
専売公社敷地を利用しての三原駅前商店街の開発は戦後早くより多数の市民、識者
によつてその必要性が指摘されていたが、昭和四六年六月公社敷地の払下げを受け
昭和四七年二月本件開発事業の基本構想を発表し、関係権利者への説明を開始して
これを繰り返し理解を求めた。
（２）　本件都市計画決定、その変更、高度利用地区の指定、その変更、それらの
公告は前項（１）記載のとおりである。
昭和五二年七月一九日に被申立人は本件事業計画の設計の概要につき広島県知事の
認可を受け、同年八月二日本件事業計画を公告した。公告の内容は次のとおりであ
る。
市街地開発事業の種類及び名称
種　　類　　第一種市街地再開発事業
名　　称　　備後圏都市計画事業三原駅前第一種市街地再開発事業
施行地区　三原市＜地名略＞・＜地名略＞の一部
施行者の名称　三原市
事務所の所在地　三原市＜地名略＞
事業計画決定の年月日
昭和五二年七月一九日
権利変換を希望しない旨の申し出をすることができる期限
昭和五二年八月三一日
三　手続上の瑕疵の主張について
（一）　事前周知協議
（１）　主張の如き手続上の瑕疵はない。
主張の如き行政通達や附帯決議は存在するが、これらは都市開発事業の本質上関係
権利者の大半の意に反しての事業遂行は不可能であるところから、事業の施行に際
し関係権利者の理解を求め、意向を十分に把握し協力を求めるべきことを教示する
ものであり、関係権利者全員の同意のもとに事業を施行すべき旨を教示するもので
はない。申立人ら主張の如く法は関係権利者全員の同意を都市開発事業施行の要件
とはしていない。
（２）　三原駅前の市街地が広大な専売公社敷地の存在することもあつて、市街地
として放置できない状態にあり、右敷地を利用することによる駅前市街地整備が必
要なことは三原市の関係者が痛感するのみならず、第三者から指摘を受けていたと
ころであつて、新幹線三原駅停車決定を契機に行政責任を負う被申立人において市
街地整備の方法を種々検討し都市再開発法による整備を意図し、昭和四七年四月本
件事業の基本構想を発表した。
爾後、再三にわたる説明会、対策協議会との協議、パンフレツトの配布等により関
係権利者に説明と協議をし、その意見を容れて計画を変更して今日に至つた。現在
関係権利者一五三名で、そのうち再開発ビル入居者は六九名であるが反対者は申立
人らのみである。専売公社跡地や職住分離に伴う代替住宅地の確保等被申立人も多
大の費用を負担している。パンフレツトにも権利者負担部分があることは明記して
いる。
対策協議会は関係権利者の大多数で組織されており、本件事業計画の立案・実施に
つき関係権利者への周知・協議が不十分であるとか、非民主的であるとかの申立人
らの主張はあたらない。
（３）　施行規則制定
本件事業の施行規程は昭和四八年一二月二五日に制定され、本件事業計画決定は昭
和四九年二月二二日であることは主張のとおりである。
右施行規程は法第五一条により制定されたものであるが事業計画決定の準備行為と
して事前に制定されることは法律上許されるし、むしろ事前制定が当然に予定され
ている。天満屋とニチイとの間の保留床処分契約そのものは未だ締結されておらず
（法第一〇八条）、保留床売却は予定である。保留床処分には公募の例外として市
の裁量が認められている（七条）。
四　法第一条・第三条への適合性
（一）　本件事業区域は昭和四九年二月二二日及び昭和五一年一〇月二一日の被申
立人の決定により都市計画法第八条第一項三号の高度利用地区に指定された地域内
にあるが、地域内建築物はその殆んどが地上二階以下の木造建築物であり法第三条
一号、二号の要件を充たしている。
（二）　本件事業区域の面積は二八、一七七ｍ２で、前述の如く三原駅南側、国道
二号線及び三原内港の北側に位置して三原市の中心的繁華街を形成して人の集積移
動が激しく、昭和四九年二月二二日本件事業の都市計画決定前（昭和五二年一月一
四日本件事業の都市計画変更決定当時も大差はない）の土地の利用状況は次のとお
りであつた。
区域の面積は二八、一七七ｍ２で、その総面積の約四二％に当る専売公社払下用地
の周辺の民有地は総面積の約一九％に当る五四四〇ｍ２しかなく、公共施設用地と
しては駅前広場四二八五ｍ２（約一五％）、道路五三八二ｍ２（約一九％）、水路
一四七ｍ２（約〇・五％）があるのみであつた。区域内建物の総戸数九六戸（専売
公社払下用地上の建物を除く）は右五四四〇ｍ２の土地に密集し、その建築敷地総
面積は五〇八五・四ｍ２、建築戸数中耐火建築六棟、簡易耐火建築五棟、木造三八
戸で簡易耐火の内の二棟以外の全ての建物は地上二階以下で老朽化した建物が多く
住居専用二・七％、店舗住居併用七一・五％、店舗専用一〇・九％であり、中には
一棟の建物を区割した長屋風の店舗もあつた。地区内関係権利者は土地所有者二〇
名、土地建物所有者七五名、建物所有者一〇名（内借地権者一名）、借家権者四八
名でこのうち三二名が自家営業者であつた。以上のように土地の利用は著しく細分
化され、権利関係も複雑に錯綜していた。
更に、駅前広場は山陽新幹線三原駅開業を見込むまでもなく、定期バス路線が集中
するバス乗降場やタクシー乗降場を十分に設けるには狭く、一般駐車場はない。
道路は本件区域を駅前広場から南へ貫通する駅前大通りが幅員一五メートルであ
り、駅前広場前を東西にほぼ鉄道線と平行に走る駅西線は幅員一一メートル、駅東
線は幅員八メートルで、いずれも歩車道の区別はあるが、又周囲区画街路として城
町線五メートル、港町線六メートルで、いづれも交通量に比して狭少である。大火
時の交通の危険性は極めて高い。
本件区域内土地の利用状況は以上のとおりであつて、法第三条三号に定める「当該
区域内に十分な公共施設がないこと、当該区域内の土地の利用が細分化されている
こと等により当該区域内の土地の利用状況が著しく不健全である」場合に、明らか
に該当する。
（三）　法第三条第四号は、「当該地区内の土地の高度利用を図ることが当該都市
の機能の更新に貢献すること」と定めている。以下に述べるとおり本件事業区域の
土地の高度利用を図ることが三原市の都市機能の更新に貢献する。
（１）　駅前広場整備の必要性
山陽新幹線三原駅の開業により、国鉄の推計によれば三原駅の乗降客は一日平均昭
和四七年の一八、三〇〇人から昭和六五年には三六、〇〇〇人に増加するものと予
測される。新幹線開通以前三原駅は呉線の乗換え駅であると同時に内海航路の拠点
であつたが、新幹線の開通後は四国への表玄関として全国的交通ネツトワークの一
拠点と考えられる。従つて、必然的に人・車の交通量の増大をもたらし、既に飽和
状態を呈する。駅前広場に、バスターミナル、タクシー乗降場、駐車場等を設ける
必要性がある。
（２）　専売公社跡地の利用
専売公社跡地は三原市の繁華街を分断し、跡地周辺に商店が密集する形で商店集中
による客の吸引力を阻害して商店の発展を著しく阻害している。
この跡地を有効利用し、駅前広場・三原内港に通ずる道路の拡幅整備を中心とした
道路の整備、商業ビル新築によるシヨツピングセンター・ホテル等を設置すること
により都市中核としての商店街の発展が可能となる。
（３）　商業の状況
各商店は小規模で密集しているため拡張の余裕はなく平均して設備は老朽化し、商
店街中の個別の有力店が分散して商店街全体としての集中性に欠け、各商店の配置
が悪く、業種別にも偏りがあり、全体として魅力に乏しい。
従来、三原市は隣接する尾道市の商圏に屈していたが、量販店やまてやの進出によ
り一部商品について購売力が向上したものの、フアツシヨン商品等買廻品について
は交通の便により購売客の一部が福山市等へ流出しつつある。
各商店の将来性は量販店及び有力専門店に依存する傾向が強く、最寄品主力型で、
開発事業による量販店、有力専門店を核とする近代的商店街を形成し、ターミナル
型の買廻りシヨツピングの力をつけ、三原市内は勿論周辺商圏の購売力を吸引する
ことが必要である。備後圏における福山市、尾道市との都市間競合もあり、地都市
との相対的地位の低下を避け、従前工業都市的性格のあつた三原市が将来商工観光
都市として脱皮しながら備後圏における拠点として発展するためには、都市の核と
しての駅前地区の再開発が必要不可欠である。
（４）　事業計画の概要
公共施設として駅前広場を従来の四二〇〇ｍ２より約六八〇〇ｍ２に拡張し、バス
ターミナル、タクシー乗降場、一般駐車場を設け、幹線道路として駅桟橋線（幅員
二〇メートル、延長一六〇メートル）、三原駅前線（幅員一五メートル、延長一〇
メートル）、三原駅西線（幅員一一メートル、延長五〇メートル）、三原駅東線
（幅員一〇・五メートル、延長一〇〇メートル）、区画道路として駅広場線（幅員
一三メートル、延長一〇〇メートル）、城町線（幅員八メートル、延長一九〇メー
トル）、港町線（幅員八メートル、延長一九〇メートル）を設け、公園緑地として
約一〇〇〇ｍ２の旧三原城本丸中門跡文化財緑地を設ける。
そして、約一一〇、〇〇〇ｍ２の敷地に地上七階延面積二一、八〇四ｍ２の西棟、
地上七階地下二階延面積三五、五四五ｍ２の東棟の両商業ビルを建築する。東棟は
有力百貨店を配して客の滞留性・吸引性を持たせ、三原布の商業機能充実に寄与さ
せ、西棟には市の表玄関にふさわしい市民・遠来者の日常利用機能を集積し市民広
場ゾーンを形成し、駐車場・ホテルサービス最寄シヨツピング施設を配して便利性
を持たせ、理想的商業地区を集中的に実現する。
（５）　量販店・百貨店への保留床売却
大型量販店、有力百貨店が所在都市内のみならず近隣商圏内の客を誘引し、これら
大型店周辺の商業が盛んになることは各地によくみられる例である。本件事業計画
においても大型店を商店街の核店舗として位置づけ、天満屋百貨店及びニチイに保
留床を売却してビル内に入居させる。
本件事業計画は百貨店、量販店を核店舗としてその客の吸引力を利用して再開発し
た市街地の発展と繁栄を期したものであるが、大店舗と一般小売業との共存共栄を
根本原則とし、再開発前の関係権利者の商人としての未来を約束するものである。
再開発ビル内では百貨店・量販店の売場面積は東西両棟合計で約二四、一七二ｍ
２、専門店（小売店）のそれは八、一八五ｍ２で前者が後者より大きいが、それは
大規模店の客の吸引力に着目したからであつて、小売業者を大店舗の附属物視した
ことの結果ではない。大規模店に保留床を売却しその代金約一〇四億円を総費用約
一九二億円の一部に充てることも予定されているが、これも都市再開発の際の通常
の手法であり、大現模店の利益をはかるためではない。再開発ビル内には東西両棟
で合計四八三四ｍ２ｍの駐車場も設けられるし、建築施設工事費は総費用中の約七
一億円であり、右駐車場の外に道路、公園、緑地が設けられる。本件事業の実施は
土地の高度利用による都市機能の更新そのものである。
（四）　商圏予測
本件事業計画立案実施の前提として商圏予測は必要不可欠のものであることは言う
までもあるまい。それ故にこそ被申立人は専門家による商圏予測を何度も実施して
いるのである。
被申立人が公表した商圏予測数値は申立人が主張するとおり（申立書四七頁の表は
乙四七号証四頁）であるが、予測数値の差は予測時点や核店舗の性格、売場面積等
によつて変動する。申立人らの主張するような矛盾はない。商圏人口の予測は再開
発ビルの規模、核店舗の規模・種類を決定する際に重要であるが、逆に再開発ビル
の規模、核店舗の規模・種類によつて吸引予測人口が影響を蒙る関係にある。
申立人らは、本件事業は地元零細企業者にも消費者・市民にも利益をもたらすこと
なく、天満屋・ニチイをもうけさせることを最大の目的とするものであると断定し
ている（申立書五六頁）。申立人らはかゝる誤つた前提に立ち広域的な経済予測で
ある本件の商圏予測を論難するに過ぎない。
（五）　本件事業の主体性
本件事業は専門知識を有する岡田新一設計事務所、日本コンサルタント等の専門
的・科学的知識と技術を利用して被申立人が主導し関係権利者と協議し、その意見
を反映して立案実施されている。
計画自体が鹿島建設グループや大型店の利益のみを追究する公共性の低いものであ
るとする申立人らの主張は当らない。
（六）　本件事業施行区域の状況、本件事業の効果は以上に述べたとおりであつて
法第一条・第三条に適合することは明らかである。
五　権利変換処分後の権利の明細について
（イ）　申立人Ｃ、同Ｄにつき、被申立人が「権利変換処分について（通知）」と
題する書面で、主張の如き通知をしたことは認めるが、右通知によれば権利明細は
明らかであり、取消原因はない。
（ロ）　本件事業計画においては、権利床は原則として共有持分として変換するこ
ととされた。例外は、ビルの外向店舗と特殊な業種形態である飲食店舗については
権利床を区分所有権として変換した。
本件事業計画による開発ビルはシヨツピングセンターとしての機能を持ち、都市の
中核をなす商業ビルとして計画された。シヨツピングセンターとしての機能を持た
せるためにはビル内営業の業種構成を含めた強力な管理体制を執る必要があるが、
権利床の区分所有制度ではこのような管理は著しく因難であり、旧市街地の改造ビ
ルにその例が見られるように商業ビルとしての機能が損われ、権利床の価値は却つ
てその低下をもたらす。
権利床の共有制では、区分所有権を法律上成立させるための隔壁をビル内部に設け
る必要がないため、各営業者の使用面積・位置・通路設定等の調整が容易であり、
ビル内で統一のとれた店舗構成・管理が可能で、床面使用が効率的であり、将来の
商業構造の変化にも柔軟に対応でき、店舗面積決定や店舗設計にも営業者に有利で
ある。又、隔壁を設けないため、ビル建築のコスト低減がはかれる。
権利床の共有制は、右の如き理由から権利変換の原則的形態として採用された。こ
の共有制は区分所有制との利害得失を十分に検討した対策協議会の選択の結果に基
づき被申立人において決定したものである。申立人らを除くその余の関係権利者は
全て共有方式に賛成している。
六　法第七七条第二項の適合性について
（一）　法第七七条第二項は、権利変換はこれを受ける者相互間に不均衡が生じな
いようなされるべき旨定めているが、土地区画整理法第八九条が「換地が従前の土
地の位置・地積・土質・利用状況・環境等が照応するように定めなければならな
い」と定めているのとは異る。
法第七七条第二項は、「照応の原則」ではなく「均衡の原則」を定めていると言う
べきである。都市開発事業はいわば立体的換地とも言うべきものであり、権利者の
従前の土地上に旧建物を取り壊してビルを新築し、従前と面目を一新した都市中核
商業地の開発を目的とする都市再開発事業においては従前の権利や利用状況が大ぎ
く変化することは当然の前提である。法が土地区画整理法における照応の原則を採
用していないのは当然である。申立人らを他と区別して特に不利に扱うのでない限
り法第七七条第二項の均衡の原則違反の問題は生じ得ない。
（二）　申立書五の２の（二）記載の事実（申立書七四頁以下）中、再開発ビル内
に住居設置が認められていないこと、申立人らの従前の土地、建物これらを利用し
ての事業の種類、従業員数、申立人Ｅ、同Ａが営業用建物の一部に居住していたこ
と、ならびに申立人らが権利変換により取得する施設の部分も主張のとおり認め、
その余は否認もしくは不知。
（三）　職住分離
（イ）　小売商店における健全な経営基盤・経営の合理性は、申立人ら主張の如き
職住一致によらなくても維持可能である。このことは多数の権利者が理解し認めて
いるところである。尚、申立人Ｅ・Ｃ・Ｄはその所有土地・建物を他人に賃貸し、
自らはその所有物件で商業を営んでいない。
（ロ）　本件事業施設内に住居を設けないことは再開発計画を権利者、権利組織
者、及び施行者である被申立人が検討・協議し、「より望ましい店舗のあり方」
「より望ましい住環境」を求める中で、施設建物内には「住宅を設置すべきではな
い」との強い要請があり、その旨の方針が決定された。現に多数の権利者が市内＜
地名略＞に新築した共同住宅に入居している。又、一戸建住宅希望者に対しては被
申立人において本件事業の関連事業として代替地を確保している。
（ハ）　営業上必要な倉庫等は権利変換で申立人らが取得することとなる区分床の
有効利用の問題であり、設置可能である。
（四）　（イ）申立人Ｄ、同Ｃの従前財産である各建物は両名を含む一一名の者の
区分所有にかゝる一棟の建物であり、又申立人Ｅの現在賃貸している従前財産もい
わゆる長屋を区割りした建物であり、その一区画を所有するもので、申立人主張の
如く新築・改築が全く自由という実情にない。又、業種の選択にしても賃貸人を選
択するにしても密集商店街の一店舗として申立人主張の如き全くの自由がある実情
にはなく、近隣店舗地区内環境に左右される。
大多数の権利者が本件再開発事業に賛同して地区内は店舗専用とし住宅は地区外へ
設けることとしてこれを実行している実情は権利者すべての将来の繁栄のため、ま
た三原市商店街の核として市の商業機能の発展充実につながる重要な要素として評
価しなければならない。
（ロ）　被申立人は事業計画地域外へ居住することとなる関係権利者に対しては、
区域の近傍に住宅用地を提供し、代替住宅を提供しており、地域内に住居を設けな
いことへの充分の配慮をしている。
七　法第七四条第二項の主張について
申立人株式会社サンヨー電機商会、同Ａは、従前財産を職住一致の営業に使用して
おり、本件権利変換処分により職住分離をせざるを得なくなり、営業廃止に追い越
まれると主張するが、職住分離により営業廃止に追い越まれるとの点は否認する。
従前財産を職住一致で利用していた他の関係権利者は本件再開発ビルで職住分離に
よる営業を継続・発展させることを期しているのに右両名のみが営業廃止に追い込
まれることは断定できない。
住宅分離者に対しては被申立人において住宅地もしくはマンシヨンを提供しており
移転費用も補償される。関係権利者の利害の衡平に欠けるところはない。
八　従前財産の評価について
申立人ら所有の土地・建物につき被申立人が主張の如く価格評価したことは認め
る。但し、申立人Ｃの土地建物合算価格は一八六三万四八一八円である。
被申立人のしたこれらの価格評価は「三原駅前市街地再開発事業に伴う宅地建物等
の評価及び損失補償に関する規準」と称する一般基準を定め、地価公示法に基づく
地価公示価格鑑定評価格、近傍類似土地の取引価格等を考慮し、再開発審議会の議
を経て、慎重・公正に決定されたものである。
申立人らの、土地についての、主張の時価は否認する。
九　損害の主張について
（一）　申立人Ａ、同株式会社サンヨー電機商会は、本件権利変換によつて職住分
離を余儀なくされ、営業維持が不可能であること、共益費の負担が営業上耐え得な
いこと、現在の土地建物明渡による営業停止による損害が営業上耐え得ないことを
理由に、回復し難い損害が発生すると主張する。しかし、職住分離は再開発ビル発
展に不可欠として関係権利者大多数の一致した意見により定められたものであり、
職住分離により右両名の営業が不可能となることはない。
共益費は坪当り一ヶ月七、〇〇〇円見当を要するが、これは専用部分のガス・水
道・電気代を除いた一切の共益費用であり、冷暖房清掃、衛生費、共用部分の全て
の共益費を含み単なる賃貸料との比較により負担の増大を論ずることはできない。
営業停止に伴う損害は正当に補償されるし他の関係権利者に比し右両名のみが営業
停止により致命的損害を蒙るとは考えられない。
回復不能の損害は発生しない。むしろ、本件事業完成後の都市機能の更新により再
開発ビル内の営業の発展が約束されている。
（二）　申立人Ｅ、同Ｃ、同Ｄは従前財産を賃貸利用していたもので、権利変換に
より従前財産による賃借人選択の自由が権利変換により著しく制限され、且つ共益
費用の負担も加わり回復し難い損害を蒙ると主張する。
しかし、右三名の従前財産が密集地の連鎖小規模店舗であり、申立人主張の如く実
際上選択の自由があることは到底考え難いのみならず、右三名は自らは従前財産に
居住せず、他に賃貸しているものであるから、本件事業の施行により回復し難い損
害は発生しない（福岡地裁昭和五二・七・一八決定、判例時報八七五号二九頁）。
（三）　本件施行地域は三原駅の表玄関に位置し、新幹線・在来線の停車する三原
駅と瀬戸内航路の主要港である三原港が直近に位置する交通の要所でありながら広
大な専売公社敷地の周囲に小規模連鎖店が密集して市街地として発展の余地がな
い。市街地として発展しなかつたのは申立人ら主張の如く工場の集中、下水道設備
不備が要因ではない。大型店舗を中核とした近代的商業ビルを中心に道路・公園を
整備すれば、多数広域の人々が集まり市街地として発展繁栄するに至ることは既に
詳述したとおりである。申立人らには営業一時停止による不便・不安があるとして
も、回復不能且つ緊急性ある損害の発生は予測し難い。
一〇　公共の利益
（一）　申立人らを除く関係権利者は全て本件事業に賛成しており再開発ビル工事
はその約九〇％が完成し、昭和五六年三月二一日の完成をめざし申立人らを除く関
係権利者は再開発ビルでの営業再開を待ち望み、昭和五五年一一月一日にはビル管
理を目的とする法人も結成・発足が予定されている。申立人らはビル入居を希望し
ないなら権利変換を希望しない旨の申出をして金銭補償を受ける途もあつたが、申
立人らが反対して建物除去のための建物明渡に応じないため、工事完成が危ぶまれ
る状態にある。
（二）　申立人株式会社サンヨー電機商会、同Ａの建物の除却ができないと再開発
ビルへの駐車場出入のための工事、文化財である石垣の保存工事、その前面に予定
された防火設備を兼用する目的の池を作る工事ができず、消防法上ビルの使用が不
能で、再開発ビルのオープンは不可能である。設計の変更により事業計画を遂行す
ることも不可能である。
（三）　本件事業の執行が停止されゝば、再開発ビルのオープンが不可能となつ
て、ビル入居予定の権利者六九名に営業再開時期遅延による多大の営業損害を与え
るのみならず、道路・公園の整備も遅れることとなつて著しく公共の利益を害する
に至ることは明白である。
一一　以上のとおりであつて、申立人らには公共の利益を害しない程度の回復不
能・緊急性ある損害発生は予測できず、本件申立は速かに却下されるべきである。
第二　申立人らの主張に対する認否
一　申立の理由第一項乃至第三項は認め、その余については被申立人の主張に反す
る部分は否認もしくは不知。
二　（イ）被申立人は本件事業の立案にあたり、都市問題専門家の専門知識と技術
を必要し、岡田新一設計事務所や株式会社日本コンサルタントの専門知識・技術を
利用したが、本件事業計画の立案を関係住民に秘し、その意見・意向を無視し、鹿
島建設グループ主導でなした事実はない。
（ロ）　昭和四七年二月の基本構想、発表と共に関係権利者への説明会を連続して
開催し、関係住民で組織された対策協議会とも充分に協議をなし、昭和四九年二月
二二日に本件事業の都市計画決定がなされているのであつて、関係住民への事前周
知、意見・意向の尊重も充分になされている。反対者は申立人ら四名のみであるこ
とからもこのことは自明である。
（ハ）　昭和五五年一一月一日を目標に再開発ビルの一画にパチンコ店を開店させ
る計画であることは主張のとおりであるが、昭和五五年一一月の再開発ビルオープ
ンを確約していたところ、昭和五三年八月に地下地盤存在による工事トラブルのた
めオープンが遅れることとなり、一方パチンコ店への権利変換部分は東棟ビル本体
とは切離可能部分であつたゝめ、パチンコ店の営業損害を避けるため同店のオープ
ンのみを認めた。これに伴う都市計画変更は壁面の一部が道路にかゝることとなつ
たゝめ道路境界線を僅かにずらしたものに過ぎず不平等取扱いではない。
（ニ）　核店舗を東棟天満屋と決定したのは昭和四八年一一月西棟核店舗をニチイ
と決定したのは昭和五一年九月である。これら核店舗との保留床処分契約は未締結
である。再開発ビルの床面積の利用計画が核店舗利用を優先もしくは主とし、権利
者の利用を劣後もしくは従として扱つたことはない。
（ホ）　都市計画変更決定経過（申立書六五頁）、権利変換計画決定段階における
申立人らの意見書不採択処分（同六七頁）に主張の如き違法・不当はない。市街地
再開発審査会に不公正な点はない。
以上
準備書面
記
第一　追補申立の趣旨に対する答弁
申立人らの申立を却下する。
との裁判を求める。
第二　追補申立の理由に対する認否
一　被申立人が申立人株式会社サンヨー電機商会及び同Ａに対し、主張の如き明
渡・引渡を求める通知をしたことは認める。
二　追補申立書記載のその余の事実は、被申立人の主張に反する部分は全て否認も
しくは不知。
三　答弁書記載の如く、被申立人は昭和五六年三月二一日を再開発ビル営業オープ
ンを目標に本件事業計画に必要な全ての手続をすゝめており、土木・建築工事につ
いても右オープンに支障のないよう工事をすゝめている。オープンの遅延は多数の
権利者に多大の損害を与えることとなることは明白である。
被申立人は申立人らとの話合を拒むものではなく、又説得することを放棄したわけ
ではないが、本件事業計画に対する基本的認識の相違から具体的話合を持ち得ない
状況にある。
第三　答弁書の補正
（一）　再開発ビル入居者六九名とあるは誤記につき八〇名と訂正する。
（答弁書七枚目表、二二枚目表）
（二）　再開発ビルの営業開始予定日、つまりオープンは昭和五六年三月二一日で
ある。
この点に関し、答弁書二一枚目裏「昭和五六年三月二一日の完成をめざし」とある
が、「昭和五六年三月二一日のオープンをめざし」と訂正する。
（三）　答弁書二一枚目裏から二二枚目表にかけて、一〇の（二）の項において、
申立人株式会社サンヨー電機商会、同Ａの建物の除却ができない場合には、再開発
ビルへの駐車場出入りのための工事、文化財である石垣工事等が不能である旨述べ
ているが、申立人Ａの建物敷地部分は権利変換床となるべき建物の建築が予定され
ている。
従つて、申立人らが疎甲第三五号証で示す変更設計は駐車場のリフトを文化財指定
地域へ移転するもので、文化財保護法の制約を無視するものであるのみならず、予
定された権利変換床の建築を不可能にするものである。
尚、石垣は、文化財保護法の史跡として文化財に指定されているものであるが、こ
の指定は当初昭和三二年に指定されたものと考えていたところ（疎乙第七二号
証）、指定地番に誤りがあることが調査の結果判明し、改めて昭和五三年に指定さ
れた（疎乙第七三号証乃至同七五号証）。
以上
準備書面
記
一　土地明渡等の請求
（一）　被申立人は、都市再開発法第九六条第一項・第三項の規定により、本件事
業の施設建築物及び公共施設整備工事施行のため必要があるので、施行地区内の土
地及び物件の所有者である申立人らに対し、三再第一一〇号をもつて次のとおりそ
の明渡しを請求した。
（イ）　株式会社サンヨー電機商会（疎乙第七六号証）
昭和五五年一〇月二九日付書面を、同日直接持参する方法により、同年一二月三一
日までの、旧三原市＜地名略＞宅地九一・一〇ｍ２の土地明渡し、及び同所家屋番
号五三一番四木造瓦葺三階建居宅兼店舗延床面積八九・二五ｍ２（公簿面積）、な
らびに同所家屋番号五三一番五木造瓦葺三階建居宅兼店舗延床面積一一八・九八ｍ
２（公簿面積）の建物の引渡し。
（ロ）　Ｅ　（疎乙第七七号証）
ｉ　昭和五五年一〇月二九日付書面を、同日直接持参する方法により、同年一二月
三一日までの、旧三原市＜地名略＞宅地九一・一〇ｍ２の土地明渡し、及び同所家
屋番号五三一番四木造瓦葺三階建居宅兼店舗延床面積八九・二五ｍ２（公簿面
積）、ならびに同所家屋番号五三一番五木造瓦葺三階建居宅兼店舗延床面積一一
八・九八ｍ２（公簿面積）の各建物引渡し。
ｉｉ　昭和五五年一〇月二九日付書面を、同日直接持参する方法により、同年一一
月三〇日までの、旧三原市＜地名略＞一七八・宅地二三・六六ｍ２の土地明渡し、
及び同所家屋番号一一三番コンクリートブロツク造瓦葺二階建店舗延床面積実測五
六・〇八ｍ２公簿面積三七・〇二ｍ２の建物引渡し。
（ハ）　Ａ　（疎乙第七八号証）
昭和五五年一〇月二九日付書面を、同日直接持参する方法により、同年一二月三一
日までの、旧三原市＜地名略＞宅地五五・四一ｍ２、＜地名略＞宅地四八・三一ｍ
２の土地明渡し、及び右両土地上に存在する同所家屋番号六〇三番一〇五鉄骨造陸
屋根五階建居宅兼店舗兼倉庫延床面積実測三三九・八八ｍ２公簿面積三三八・九四
ｍ２の建物の引渡し。
尚、Ａ所有物件を有限会社ときわ薬局が占有使用しているので、同社に対しても、
右と全く同様の請求をしている。
（ニ）　Ｃ　（疎乙第七九号証）
昭和五五年一一月四日に到達した同年一〇月三〇日付内容証明郵便により同年一一
月三〇日までの、旧三原市＜地名略＞宅地二〇・九七ｍ２の土地明渡し、及び同所
家屋番号六〇二番二二〇コンクリートブロツク造陸屋根二階建居宅兼店舗・延床面
積実測四〇・八六ｍ２、公簿面積三六・一二ｍ２の建物の引渡し。
尚、右内容証明郵便は到達が遅延したゝめ昭和五五年一一月二〇日発信の内容証明
により、期限を昭和五五年一二月三一日と定めて右と同様の請求をした。
（ホ）　Ｄ　（疎乙第八〇号証）
昭和五五年一〇月二九日付書面を、同日直接持参する方法により、同年一一月三〇
日までの、旧三原市＜地名略＞・宅地二〇・三三ｍ２の明渡し、及び同所家屋番号
六〇二番二一八コンクリートブロツク造陸屋根二階建居宅兼店舗・延床面積実測三
九・六〇ｍ２、公簿三四・九四ｍ２の引渡。
（二）　本件事業施行区域内の権利者一五三名中申立人らを除く一四八名の権利者
は、権利変換計画にもとづき土地の明渡及び補償協議が成立している。
中でも、歯科医の件外Ｇ氏の住居兼医院用建物は、昭和四三年六月新築の鉄筋コン
クリート陸屋根付三階建・延床面積三四五・四七九ｍ２であり、件外飲食店経営の
件外Ｈ氏の住居兼店舗用建物は昭和四六年四月新築の鉄骨造コンクリートブロツク
造三階建・延床面積一五六・九三ｍ２である。これらの建物は昭和四八年五月に新
築された申立人Ａの建物や、昭和二九年四月に新築された申立人サンヨー電機商会
の建物に比して同程度もしくはそれ以上の良質の建物であり、被申立人は事業計画
にもとづき、権利者に対し平等に義務の履行を求めるべく申立人らに対して右明渡
しの請求をした。施設建築物整備工事は現在本件工事の八八パーセントも進んでお
り、話合による問題解決の見通しのない現在に至つては右請求も止むを得ない。
二　設計変更について
（一）　申立人ら主張の設計変更による事業計画変更が不可能であることは既に述
べたところであるが、
詳述すれば次のとおりである。
（二）　主張の変更計画は、文化財に指定された地域の一部にカーリフトを設ける
ことになるのみならず、申立人ら権利変換前の土地及び建物を事業計画施行区域か
ら除外するものである。
本件文化財指定地域は、三原城跡の一部を形成する本丸中門跡の石積み及び土手の
存在する地域で、文化庁・広島県教育委員会の指導と補助金交付により三原市教育
委員会が三原城跡の保存管理計画策定事業として文化財保存管理を実施したもので
ある。
指定文化財に対しては私有権の自由な行使が著しく制約されるため公有化がはから
れており、そのため買収費の八〇％を国が、一〇％を県が補助する方法で行われて
いる。
本件指定地域である中門跡も私有地であつたゝめ、右管理計画において石積・土手
の現状変更・指定地域内における新築・改築の現状変更は原則として認めないとの
方針が決定され、環境整備と跡地西側の緑地帯設定が定められ、その後更に壕が設
けられることとなつた。
そして、本件事業計画と指定地域公有化計画は関連して総合的に考慮され、本件事
業計画による権利変換後公有化された。公有化に際しては、指定地域整備計画につ
いて国及び県より指定を受け、前述の如き補助金の交付を受けており、指定地域に
巨大な構築物を設置することは到底、文化庁の許可を得る見込みはない。
申立人ら主張の如く、三原城跡を形成する天主台南側石垣は新幹線工事により影響
を受けたが新幹線工事の公共性は極めて高く、本件の場合と同様に論ずることはで
きない。
次に、申立人らの土地及び建物を事業区域から除去することは事業区域の形に凹凸
を作ることとなつて都市再開発事業の本質的要素の一つである区域の整合性に反す
るし、それが区域内一部の反対者の利益保護のみを理由とするものであれば到底容
認できるところのものではない。更に申立人Ａの占有地は西棟建設予定地の一部で
権利床が予定されており、これ又、一部反対者の利益保護のために全体計画（権利
床の位置の移動・価格等）に多大の影響を及ぼす結果となる。
（三）　西棟側の港町線道路は幅員が六メートルから八メートルに拡幅されるが、
既に昭和五一年二月より広島県公安委員会より道路西側に商店街があるところか
ら、買物道路として車輛乗入制限（午后二時より午后六時まで）の交通規制が実施
されており、申立人ら主張の如き計画変更は右交通規制の解除措置を必要とする
が、道路西側商店街住民等の意向もあり、右規制解除も困難である。
以上

戻る