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         主    文
     原判決を破棄する。
       被上告人の請求についての本件控訴を棄却する。
       上告人の請求に関する部分につき本件を東京高等裁判所に差し戻す。
       第２項の部分に関する控訴費用及び上告費用は被上告人の負担とす
る。
         理    由
 上告代理人遠藤光男，同高須順一，同高林良男の上告受理申立て理由について
 １ 本件は，本件各土地を被上告人から賃借した上告人が，被上告人に対し，地
代減額請求により減額された地代の額の確認を求め，他方，被上告人が，上告人に
対し，地代自動増額改定特約によって増額された地代の額の確認を求める事案であ
る。
 ２ 原審の確定した事実関係の概要は，次のとおりである。
 (1) 上告人は，大規模小売店舗用建物を建設して株式会社Ｄの店舗を誘致する
ことを計画し，昭和６２年７月１日，その敷地の一部として，被上告人との間にお
いて，被上告人の所有する本件各土地を賃借期間を同月２０日から３５年間として
借り受ける旨の本件賃貸借契約を締結した。
 (2) 被上告人及び上告人は，本件賃貸借契約を締結するに際し，被上告人の税
務上の負担を考慮して，権利金や敷金の授受をせず，本件各土地の地代については
，昭和６２年７月２０日から上告人が本件各土地上に建築する建物を株式会社Ｄに
賃貸してその賃料を受領するまでの間は月額２４９万２９００円とし，それ以降本
件賃貸借契約の期間が満了するまでの間は月額６３３万１６６６円（本件各土地の
価格を１坪当たり５００万円と評価し，その８％相当額の１２分の１に当たる金額）
とすることを合意するとともに，「但し，本賃料は３年毎に見直すこととし，第１
回目の見直し時は当初賃料の１５％増，次回以降は３年毎に１０％増額する。」と
いう内容の本件増額特約を合意し，さらに，これらの合意につき，「但し，物価の
変動，土地，建物に対する公租公課の増減，その他経済状態の変化により甲（被上
告人）・乙（上告人）が別途協議するものとする。」という内容の本件別途協議条
項を加えた。
 (3) 本件賃貸借契約が締結された昭和６２年７月当時は，いわゆるバブル経済
の崩壊前であって，本件各土地を含む東京都２３区内の土地の価格は急激な上昇を
続けていた。したがって，当事者双方は，本件賃貸借契約とともに本件増額特約を
締結した際，本件増額特約によって，その後の地代の上昇を一定の割合に固定して
，地代をめぐる紛争の発生を防止し，企業としての経済活動に資するものにしよう
としたものであった。
 (4) ところが，本件各土地の１㎡当たりの価格は，昭和６２年７月１日には３
４５万円であったところ，平成３年７月１日には３６７万円に上昇したものの，平
成６年７月１日には２０２万円に下落し，さらに，平成９年７月１日には１２６万
円に下落した。
 (5) 上告人は，被上告人に対し，前記約定に従って，昭和６２年７月２０日か
ら昭和６３年６月３０日までの間は，月額２４９万２９００円の地代を支払い，上
告人が株式会社Ｄより建物賃料を受領した同年７月１日以降は，月額６３３万１６
６６円の地代を支払った。
 (6) その後，本件各土地の地代月額は，本件増額特約に従って，３年後の平成
３年７月１日には１５％増額して７２８万１４１６円に改定され，さらに，３年後
の平成６年７月１日には１０％増額して８００万９５５７円に改定され，上告人は
，これらの地代を被上告人に対して支払った。
 しかし，その３年後の平成９年７月１日には，上告人は，地価の下落を考慮する
と地代を更に１０％増額するのはもはや不合理であると判断し，同日以降も，被上
告人に対し，従前どおりの地代（月額８００万９５５７円）の支払を続け，被上告
人も特段の異議を述べなかった。
 (7) さらに，上告人は，被上告人に対し，平成９年１２月２４日，本件各土地
の地代を２０％減額して月額６４０万７６４６円とするよう請求した。しかし，被
上告人は，これを拒否した。
 (8) 他方，被上告人は，上告人に対し，平成１０年１０月１２日ころ，平成９
年７月１日以降の本件各土地の地代は従前の地代である月額８００万９５５７円を
１０％増額した月額８８１万０５１２円になったので，その差額分（１５か月分で
合計１２０１万４３２５円）を至急支払うよう催告した。しかし，上告人は，これ
を拒否し，かえって，平成１０年１２月分からは，従前の地代を２０％減額した額
を本件各土地の地代として被上告人に支払うようになった。
 ３ 本件において，上告人は，被上告人に対し，本件各土地の地代が平成９年１
２月２５日以降月額６４０万７６４６円であることの確認を求め，他方，被上告人
は，上告人に対し，本件各土地の地代が平成９年７月１日以降月額８８１万０５１
２円であることの確認を求めている。
 ４ 前記事実関係の下において，第１審は，上告人の請求を一部認容し，被上告
人の請求を棄却したが，これに対して，被上告人が控訴し，上告人が附帯控訴した
ところ，原審は，次のとおり判断して，被上告人の控訴に基づき，第１審判決を変
更して，上告人の請求を棄却し，被上告人の請求を認容するとともに，上告人の附
帯控訴を棄却した。
 (1) 本件増額特約は，昭和６３年７月１日から３年ごとに本件各土地の地代を
一定の割合で自動的に増額させる趣旨の約定であり，本件別途協議条項は，そのよ
うな地代自動増額改定特約を適用すると，同条項に掲げる経済状態の変化等により
，本件各土地の地代が著しく不相当となる（借地借家法１１条１項にいう「不相当
となったとき」では足りない。）ときに，その特約の効力を失わせ，まず当事者双
方の協議により，最終的には裁判の確定により，相当な地代の額を定めることとし
た約定であると解すべきである。
 (2)ア 本件各土地の価格は，昭和６２年７月１日以降，平成３年ころまでは上
昇したものの，その後は下落を続けている。
 イ しかしながら，総理府統計局による消費者物価指数（全国総合平均）は，昭
和６２年度を１００とすると，平成３年度が１０９．６６に，平成６年度が１１３
．６９に，平成９年度が１１５．７５に，それぞれ上昇している。また，日本銀行
調査統計局による卸売物価指数は，昭和６２年度を１００とすると，平成３年度が
１０４，平成６年度が１００，平成９年度が９８であり，それほど大幅には変動し
ていない。また，本件各土地の公租公課（固定資産税・都市計画税）は，昭和６２
年７月１日には１㎡当たり６０００円であったのが，平成３年７月１日には同６７
４０円に，平成６年７月１日には同８０９０円に，それぞれ上昇しており，本件各
土地のうち面積が最も広い地番１４１番５１の土地の固定資産税・都市計画税の合
計は，平成６年度には８４万４１０３円であったのが，平成９年度には１１７万４
５７０円となり，約４０％も上昇している。さらに，本件各土地の平成９年７月１
日の時点における継続地代の適正額についての第１審の鑑定結果は月額７８５万８
０００円であり，本件増額特約を適用した地代の月額８８１万０５１２円は，その
１．１２倍にとどまる。
 ウ 以上の事実を考慮すると，平成９年７月１日時点において，本件各土地の地
代が著しく不相当になったとまではいえないから，本件増額特約が失効したと断じ
ることはできない。
 (3) そうすると，本件増額特約に基づき，平成９年７月１日以降の本件各土地
の地代は月額８８１万０５１２円（従前の月額８００万９５５７円を１０％増額し
た金額）に増額されたと認めるのが相当である。
 (4) 本件増額特約のような地代自動増額改定特約については，借地借家法１１
条１項所定の諸事由，請求の当時の経済事情及び従来の賃貸借関係その他諸般の事
情に照らし著しく不相当ということができない限り，有効として扱うのが相当であ
るところ，その反面として，同項に基づく地代増減請求をすることはできず，その
限度で，当事者双方の意思表示によって成立した合意の効力が同項に基づく当事者
の一方の意思表示の効力に優先すると解すべきである。
 (5) 平成９年１２月２４日の時点において，いまだ，本件増額特約そのものを
もって著しく不相当ということはできないし，これを適用すると著しく不相当とい
うこともできない（したがって，本件別途協議条項を適用する余地もない。）から
，上告人は，本件各土地につき，借地借家法１１条１項に基づく地代減額請求をす
ることはできない。
 ５ しかし，原審の上記判断は是認することができない。その理由は，次のとお
りである。
 (1) 建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約の当事者は，従前の地代等が，
土地に対する租税その他の公課の増減により，土地の価格の上昇若しくは低下その
他の経済事情の変動により，又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となっ
たときは，借地借家法１１条１項の定めるところにより，地代等の増減請求権を行
使することができる。これは，長期的，継続的な借地関係では，一度約定された地
代等が経済事情の変動等により不相当となることも予想されるので，公平の観点か
ら，当事者がその変化に応じて地代等の増減を請求できるようにしたものと解する
のが相当である。この規定は，地代等不増額の特約がある場合を除き，契約の条件
にかかわらず，地代等増減請求権を行使できるとしているのであるから，強行法規
としての実質を持つものである（最高裁昭和２８年（オ）第８６１号同３１年５月
１５日第三小法廷判決・民集１０巻５号４９６頁，最高裁昭和５４年（オ）第５９
３号同５６年４月２０日第二小法廷判決・民集３５巻３号６５６頁参照）。
 (2) 他方，地代等の額の決定は，本来当事者の自由な合意にゆだねられている
のであるから，当事者は，将来の地代等の額をあらかじめ定める内容の特約を締結
することもできるというべきである。そして，地代等改定をめぐる協議の煩わしさ
を避けて紛争の発生を未然に防止するため，一定の基準に基づいて将来の地代等を
自動的に決定していくという地代等自動改定特約についても，基本的には同様に考
えることができる。
 (3) そして，地代等自動改定特約は，その地代等改定基準が借地借家法１１条
１項の規定する経済事情の変動等を示す指標に基づく相当なものである場合には，
その効力を認めることができる。
 しかし，【要旨】当初は効力が認められるべきであった地代等自動改定特約であ
っても，その地代等改定基準を定めるに当たって基礎となっていた事情が失われる
ことにより，同特約によって地代等の額を定めることが借地借家法１１条１項の規
定の趣旨に照らして不相当なものとなった場合には，同特約の適用を争う当事者は
もはや同特約に拘束されず，これを適用して地代等改定の効果が生ずるとすること
はできない。また，このような事情の下においては，当事者は，同項に基づく地代
等増減請求権の行使を同特約によって妨げられるものではない。
 (4) これを本件についてみると，本件各土地の地代がもともと本件各土地の価
格の８％相当額の１２分の１として定められたこと，また，本件賃貸借契約が締結
された昭和６２年７月当時は，いわゆるバブル経済の崩壊前であって，本件各土地
を含む東京都２３区内の土地の価格は急激な上昇を続けていたことを併せて考える
と，土地の価格が将来的にも大幅な上昇を続けると見込まれるような経済情勢の下
で，時の経過に従って地代の額が上昇していくことを前提として，３年ごとに地代
を１０％増額するなどの内容を定めた本件増額特約は，そのような経済情勢の下に
おいては，相当な地代改定基準を定めたものとして，その効力を否定することはで
きない。しかし，土地の価格の動向が下落に転じた後の時点においては，上記の地
代改定基準を定めるに当たって基礎となっていた事情が失われることにより，本件
増額特約によって地代の額を定めることは，借地借家法１１条１項の規定の趣旨に
照らして不相当なものとなったというべきである。したがって，土地の価格の動向
が既に下落に転じ，当初の半額以下になった平成９年７月１日の時点においては，
本件増額特約の適用を争う上告人は，もはや同特約に拘束されず，これを適用して
地代増額の効果が生じたということはできない。また，このような事情の下では，
同年１２月２４日の時点において，上告人は，借地借家法１１条１項に基づく地代
減額請求権を行使することに妨げはないものというべきである。
 ６ 以上のとおり，平成９年７月１日の時点で本件増額特約が適用されることに
よって増額された地代の額の確認を求める被上告人の上告人に対する請求は理由が
なく，また，同年１２月２４日の時点で本件増額特約が適用されるべきものである
ことを理由に上告人の地代減額請求権の行使が制限されるということはできず，論
旨は理由がある。これと異なる原審の前記判断には，判決に影響を及ぼすことが明
らかな法令の違反がある。そこで，原判決を破棄し，被上告人の上告人に対する請
求についての本件控訴を棄却するとともに，上告人の被上告人に対する請求につい
て，上告人が地代減額請求をした平成９年１２月２４日の時点における本件各土地
の相当な地代の額について，更に審理を尽くさせるため，本件を原審に差し戻すこ
ととする。
 よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
(裁判長裁判官 甲斐中 辰夫 裁判官 深澤武久 裁判官 横尾和子 裁判官 
泉 徳治 裁判官 島田仁郎)

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