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平成１９年１０月１１日判決言渡同日原本領収裁判所書記官
平成１７年(ワ)第１９９７２号営業差止等請求事件
口頭弁論終結日平成１９年７月１２日
判決
当事者の表示別紙当事者目録記載のとおり
主文
１原告の請求をいずれも棄却する。
２訴訟費用は原告の負担とする。
事実及び理由
第１請求
１被告株式会社大庄は，別紙物件目録記載１及び２の各建物において，被告Ｃ
は，同目録記載３の建物において，それぞれ午後１０時から翌日午前１０時ま
での間，飲食店の営業をしてはならない。
２被告株式会社大庄及び被告Ｅは，原告に対し，連帯して，金８０万円及びこ
れに対する被告Ｅについては平成１７年１０月２２日から，被告株式会社大庄
については同月２５日からいずれも支払済みまで年５分の割合による金員並び
に平成５年１月１日から被告株式会社大庄が別紙物件目録記載１の建物におけ
る午後１０時から翌日午前１０時までの間の飲食店の営業を中止するまで１か
月金３０００円の割合による金員を支払え。
３被告株式会社大庄，被告Ｆ，被告有限会社ティープランニング，被告Ｈ，被
告Ｉ及び被告Ｊは，原告に対し，連帯して，金８０万円及びこれに対する被告
有限会社ティープランニングについては平成１７年１０月２２日から，被告Ｆ
については同月２３日から，被告株式会社大庄については同月２５日から，被
告Ｈ，被告Ｉ及び被告Ｊについては同月３０日からいずれも支払済みまで年５
分の割合による金員並びに平成５年１月１日から被告株式会社大庄が別紙物件
目録記載２の建物における午後１０時から翌日午前１０時までの間の飲食店の
営業を中止するまで１か月金２０００円の割合による金員を支払え。
４被告Ｃ，被告Ｅ及び被告Ｆは，原告に対し，連帯して，金８０万円並びにこ
れに対する被告Ｃ及び被告Ｅは平成１７年１０月２２日から，被告Ｆは同月２
３日から，いずれも支払済みまで年５分の割合による金員並びに平成２年１月
１日から被告Ｃが別紙物件目録記載３の建物における午後１０時から翌日午前
１０時までの間の飲食店の営業を中止するまで１か月金３０００円の割合によ
る金員を支払え。
５被告株式会社すかいらーく，被告Ｆ，被告有限会社ティープランニング，被
告Ｈ，被告Ｉ及び被告Ｊは，原告に対し，連帯して，金９万５２９０円並びに
これに対する被告有限会社ティープランニング及び被告株式会社すかいらーく
については平成１７年１０月２２日から，被告Ｆについては同月２３日から，
被告Ｈ，被告Ｉ及び被告Ｊについては同月３０日から，いずれも支払済みまで
年５分の割合による金員を支払え。
第２事案の概要
本件は，マンションの管理組合である原告が，同マンションの店舗用の区画
（「」。），を賃借する被告株式会社大庄以下被告大庄という及び被告Ｃに対し
一次的には深夜営業を禁止する設立総会決議に基づき，二次的には建物の区分
（「」。），，所有等に関する法律以下区分所有法という５７条１４項に基づき
午後１０時から翌日午前１０時までの間の飲食店の営業をすることの差止めを
求めるとともに，被告大庄，被告Ｃ及び平成１２年２月１２日から平成１６年
１月３１日まで同マンションの店舗用の区画において深夜営業を行っていた被
告株式会社すかいらーく（株式会社ビルディ（以下「ビルディ」という）訴。
訟承継人。以下「被告すかいらーく」という（以上３名を，以下「被告占。）
有者ら」という）並びに同マンションの区分所有者６名（被告Ｅ，被告Ｆ，。
（「」。），被告有限会社ティープランニング以下被告ティープランニングという
被告Ｈ，被告Ｉ及び被告Ｊ（以下「被告区分所有者ら」といい，うち被告Ｅ。
を除く５名を，以下「被告ティープランニングら」という）に対し，総会決。
議に違反して午後１０時以降の深夜営業を行い，又は賃借人に深夜営業を行わ
せたとして，不法行為（各専有部分ごとに，区分所有者と占有者の共同不法行
為）に基づき，深夜営業により原告が過分に支払った電気料及び前記差止請求
に係る弁護士費用等の連帯支払を求めている事案である。
１前提事実
ア原告は，別紙物件目録記載１ないし４の「一棟の建物」に表示された地
下１階地上１２階建建物（ウエストヒル町屋。以下「本件マンション」と
いう）の管理組合である。本件マンションは「町屋駅前西地区第一種。，
市街地再開発事業（個人施行（以下「本件再開発事業」という）によ）」。
り，昭和６２年１０月３０日に建築された建物で，地下１階から地上２階
にかけては店舗用の，４階から１２階にかけては住宅用の区画になってお
り，３階部分には専有部分がなく，広場が設けられている。
，（「」。）イ被告Ｅは別紙物件目録記載１の建物以下Ｂ１０１号室という
を所有している。
，（「」被告ティープランニングらは同目録記載２の建物以下２０３号室
という）及び同目録記載４の建物（以下「２０１号室」という）を共。。
有している。
被告Ｅ及び被告Ｆは，同目録記載３の建物（以下「Ｂ１０３号室）を」
共有している。
，，。ウビルディは平成１９年１月１日被告すかいらーくに吸収合併された
被告大庄はＢ１０１号室及び２０３号室を賃借して飲食店（居酒屋）を
経営し，被告ＣはＢ１０３号室を賃借して飲食店（焼肉店）を経営し，被
告すかいらーく（合併前のビルディ）は２０１号室を賃借して飲食店（フ
ァミリーレストラン）を経営している。
エ被告ティープランニングは，平成１２年に原告に対し，規約及び店舗使
用規則には店舗の営業時間を制限する規定はなく，２０１号室の営業時間
に制限が存しないことの確認を求める訴えを提起した（以下，本項記載の
一連の訴訟を「前訴」という。これに対し，東京地方裁判所は，平成。）
１４年１０月１１日，被告ティープランニングの請求を棄却する判決を下
した。そして，東京高等裁判所は，平成１５年１２月４日，被告ティープ
ランニングからの控訴及び控訴審において追加された請求（被告ティープ
ランニングが２０１号室及び２０３号室において午後１０時から翌日午前
１０時までの間に店舗を営業しうる地位にあることの確認請求）を棄却す
る判決を下し，最高裁判所は，平成１７年５月１０日，被告ティープラン
ニングからの上告を棄却するとともに，上告を受理しない旨の決定を下し
た（甲１３ないし１５。）
２原告の主張
(1)設立総会における午後１０時以降の深夜営業を禁止する総会決議の存在
店舗使用規則４条１項には，店舗の営業時間は総会の決議で定めることが
，，できる旨の定めがあるところ昭和６２年１２月１２日の設立総会において
当時の区分所有者である被告Ｅ，被告Ｆ，被告ティープランニングの代表者
であるＧ，Ｋ，Ｌ，東京都住宅供給公社（以下「公社」という）の全員一。
致により，店舗の営業時間を午前１０時から午後１０時までとすることが決
議された（以下「本件決議」という。。）
(2)総会決議において店舗の営業時間を制限することの可否
店舗部分で深夜に営業行為がなされると，従業員，顧客，取引先等の往来
が激しくなるほか，店舗用の区画から生じる騒音，悪臭等が共用部分にわた
，，，りマンション全体の衛生悪化治安悪化等を生じさせる可能性もあるから
店舗用の区画における営業時間の制限は，区分所有法１８条１項本文の「共
用部分の管理に関する事項」に該当するということができ，集会において，
区分所有者及び議決権の各過半数による決議（以下「普通決議，又は，単」
に「決議」ともいう）により定めることができる。。
仮に，集会決議のみにより定めることができないとしても，規約で基本的
な事項を定め，その範囲内での細則の決定を集会の決議に委任することは相
当な範囲内において許されるところ，本件マンションの店舗使用規則には広
範囲にわたって十分に基本的事項が定められているから，営業時間帯につい
ては，端的に集会の決議で決すれば足りると解すべきである。しかも，本件
においては，設立総会において，管理規約，店舗使用規則及び深夜営業禁止
に係る集会決議が全員一致で可決されたのであるから，営業時間の制限につ
，，，，き規約店舗使用規則で基本的事項を定めず集会決議で定めるとしても
何ら委任として問題はないし「特別の影響」を受ける一部の区分所有者の，
権利，利益（区分所有法３１条１項但書参照）が損なわれるともいえない。
(3)平成１０年以降の原告の総会における深夜営業を禁止する決議の存在
原告は，平成１０年６月２７日開催の第１２回定期総会，平成１３年５月
２７日開催の第１５回定期総会及び同年１２月１７日開催の臨時総会におい
て，本件決議を再確認する決議を行った。
(4)被告らの違反行為
ア被告占有者らの義務違反
(ア)被告占有者らは，区分所有法４６条２項に基づき総会決議を遵守す
べき義務を負うにもかかわらず，これに違反し，下記イ(ア)ないし(ウ)
のとおり，深夜営業をかつて行い又は現在も行っている。
(イ)本件マンションのような店舗部分と住宅部分からなる複合マンショ
ンの店舗部分の賃借人となろうとする者は，営業時間の制約があること
を想定し，規約及び店舗使用規則を参照するなどして，原告又は管理会
社に対し，営業時間の制限について確認をすべきところ，被告占有者ら
，，はそのような確認をしなかったのであるから賃貸借契約を締結する際
被告占有者らが営業時間の制限の存在を知らなかったとしても，そのこ
とから直ちに被告占有者らが営業時間の制限を遵守する義務を負わない
とはいえないし，原告が営業時間の制限の存在を主張することが，権利
濫用に当たるとか，民法９４条２項の趣旨に照らして許されないとはい
えない。
イ被告占有者らによる深夜営業
(ア)被告大庄は，Ｂ１０１号室については平成６年１２月２８日から，
２０３号室については平成５年１０月４日からそれぞれ現在まで，午後
１０時以降も翌日午前４時まで，Ｂ１０１号室及び２０３号室において
飲食店の営業を行っている。
(イ)被告Ｃは，遅くとも平成２年１月１日から現在まで，午後１０時以
降も翌日午前４時まで，Ｂ１０３号室において飲食店の営業を行ってい
る。
，，(ウ)ビルディは平成１２年２月１２日から平成１６年１月３１日まで
午後１０時以降も翌日午前５時まで，２０１号室において飲食店の営業
を行っていた。
ウ被告区分所有者らの義務違反（深夜営業への関与）
被告区分所有者らは，深夜営業をすれば本件決議に違反することを知り
ながら，被告占有者らとの間で各賃貸借契約を締結する際，営業時間の制
限がないかのような誤った説明をして，被告占有者らにその旨の誤解を生
じさせ，上記イのとおり深夜営業を行わせた。
(5)深夜営業の禁止を求める差止請求について
上記(4)ア，イのとおり，被告大庄及び被告Ｃは総会決議に違反して現在
も深夜営業を行っているから，原告は，被告大庄及び被告Ｃに対し，１次的
には本件決議自体（下記ア）に基づき，二次的には区分所有法５７条１，４
項（下記イ）に基づき，深夜営業の差止めを求める。
ア本件決議に基づく請求について
原告は，深夜営業を行っている者に対し，深夜営業を制限する本件決議
自体に基づき，深夜営業の禁止を求める差止請求権を有する。
イ区分所有法５７条１，４項に基づく請求について
管理組合が「共同の利益に反する行為」を具体的に明示する目的で，規
約，決議で管理組合内部での禁止行為を定めたときは，これに対する違反
があれば，すなわち「共同の利益に反する行為」の要件を充たすと認め，
るべきである。換言すれば，規約，決議に違反する行為があるときは，直
ちに「共同の利益に反する行為」の要件を充足すると認め，それに対して
差止請求権を認めるべきであり，他の入居者らが被る不利益等を個別具体
的に認定して「共同の利益に反する行為」の有無を判断することは許され
ないというべきである。
そして，店舗と住宅の複合型マンションにおける深夜営業は，一般に騒
音，悪臭，衛生悪化，治安悪化によるイメージダウンや資産価値の低下，
長時間営業による機械設備への過剰負荷や損耗など有形無形の影響を及ぼ
すが，これらの事実を具体的に特定し，それが受忍限度内か否かを判断す
ることは容易ではない。そこで，一定時間を区切って一律に共同の利益に
反する行為として規約，決議で禁止することによって，個別具体的に被害
の程度を認定することなく，未然に被害の発生を防止することは極めて合
理的な管理組合の運営方法である。
よって，区分所有者が，あえて「共同の利益に反する行為」として深夜
の営業行為を定めた以上，その違反に対しては当然に規約，決議を根拠と
する差止請求が認められるべきである。
(6)損害賠償請求について
上記(4)の被告らの違反行為は不法行為（各専有部分ごとに区分所有者と
占有者の共同不法行為）を構成するから，被告らには，これによって原告に
生じた下記ア及びイの損害を賠償する責任がある。
ア電気料
上記(4)イの深夜営業により，共用部分の電灯について，原告は，Ｂ１
０１号室及びＢ１０３号室については１か月計６１１５円，２０１号室及
び２０３号室については１か月計４３６８円の電気料の支払を余儀なくさ
れている。原告は，被告らに対し，そのうち，Ｂ１０１号室及びＢ１０３
号室については１室当たり１か月３０００円，２０１号室及び２０３号室
については１室当たり１か月２０００円を，Ｂ１０１号室，Ｂ１０３号室
及び２０３号室については不法行為の後の日から深夜営業が中止されるま
での間について，２０１号室については上記(4)イ(ウ)の期間について，
それぞれ請求することとする。
そうすると，２０１号室について請求する電気料相当の損害額は，以下
のとおりと計算される。
２０００円×（４７か月＋２０日／３１日）
＝９万５２９０円（円未満切り捨て）
イ弁護士費用
原告は，上記(5)の差止請求に係る弁護士費用として，各店舗用区画の
差止請求ごとに各８０万円の支出を余儀なくされた。
(7)前訴の確定判決の効力について
前訴判決の既判力の主観的範囲は原告と被告ティープランニングとの間に
限定されるが，その客観的範囲は「昭和６２年１２月１２日の設立総会で，
議決された店舗の営業時間を午前１０時から午後１０時までとする議決は，
本件マンション内にある店舗の営業時間そのものを制限する効力を有すると
解すべき」ことに及ぶから，被告ティープランニングから店舗を賃借した賃
借人も営業時間に係る決議を遵守すべきことが確定されたことになる。
３被告らの主張（一部の被告のみの主張も含む。その被告を【】により特記す
ることがある）。
(1)本案前の主張について
ア店舗部分の店舗が深夜営業を行うことによって実際に損害を受けている
のは各住人であって原告ではないから，原告は差止請求や損害賠償請求の
原告適格を有しない。
イ原告の規約によれば，原告の理事は，店舗部分から３名，住宅部分から
３名選出すべきものとされているところ，実際には規約に定められたとお
りの構成にはなっていないため，訴訟提起などを決定することはできず，
本件訴えの提起は不適法である。
(2)設立総会における深夜営業を禁止する総会決議の存否について
昭和６２年１２月１２日開催の設立総会において店舗の営業時間を午前１
０時から午後１０時までに制限する決議がされた事実はない。
(3)深夜営業を禁止する内容の総会決議の効力について
ア民法９０条違反
本件再開発事業は，商業活性化による都市再生を第一の目的としたもの
であり，このことは区分所有法５７条１項の「共同の利益」の解釈につき
決定的重要性を持つものと解されるところ，この「共同の利益」はその性
質上原告のあらゆる行為の実体的組織根本規範であり，それに反する原告
（），「」の行為のすべて決議も含まれるは原告の根本規範たる共同の利益
に反する限り，民法９０条により，実体的に無効と解される。
イ総会決議において店舗の営業時間を制限することの可否
店舗専有部分の使用に関する重大な制限である営業時間の制限は，いわ
ゆる絶対的規約事項であり，単なる過半数決議ではなく，区分所有者及び
議決権の各４分の３以上の多数による特別決議によらなければ制定ないし
変更のできない規約によってのみ規制できる事項と解すべきであるとこ
ろ，原告の規約には，そのような営業時間の制限規定は全く存しない。ま
た，例外的に，規約で基本的な事項を定め，その範囲内での細則の決定を
集会の決議に委任することは，それが相当な範囲内にとどまるものであれ
ば許容され得るかもしれないが，原告の規約には，基本的事項どころか，
営業時間について規定した条項は全く存しないし，仮に店舗使用規則を規
約と同視するとしても，店舗使用規則４条の文言からして，同条は届出や
光熱費の支払等の関係で店舗の標準的な営業時間を定めたものであり，営
業時間そのものを一定範囲に制限した規定とは解し得ないことが明らかで
，，ある上原告の店舗使用規則には営業時間制限に関する何らの基本的事項
指標ないし基準も規定されていないから，このような条項に基づいて集会
決議で営業時間の制限を定めることが許されないことは明白である。
営業時間の制限を新たに設定する創設的な決議を行うのであれば，区分
所有法３１条１項後段に基づき，これらの総会決議に関しては，その制限
によって特別の影響を受ける店舗部分の区分所有者らの承諾を得ることが
必要であるところ，被告区分所有者らは，営業時間の制限を定めることに
つき同意していないのであるから，本件マンションの店舗部分の営業時間
，，を制限する総会決議は区分所有法３１条１項後段に違反する決議として
効力を有しない。
(4)被告らの違反行為の有無について
ア被告占有者らの義務違反の有無について
(ア)上記(2)のとおり，原告の主張する設立総会における本件決議は存
在せず，深夜営業を禁止する内容の総会決議は効力を有しないので，被
告占有者らは，総会決議により定められたと原告が主張する営業時間の
制限を遵守する義務を負わない。
(イ)被告大庄が平成５年８月１６日に２０３号室の賃貸借契約を，平成
６年１０月１３日にＢ１０１号室の賃貸借契約をそれぞれ締結した際，
被告大庄は，賃貸人から営業時間規制に関する説明を受けなかったが，
平成９年にＭが原告の理事長に就任した後，突如として営業時間規制が
問題になっている。原告は，昭和６２年１月３０日から２０年以上にわ
たり，管理規約はもとより店舗使用規則の改正を怠ってきたものである
から，かかる「権利の上に眠る者」を保護することは許されるものでは
なく，原告の深夜営業の差止請求は，権利濫用理論や民法９４条２項類
推の法理によっても認められない。
イ被告占有者らによる深夜営業について
(ア)【被告大庄】
被告大庄が，午後１０時以降も翌日午前４時まで飲食店の営業を行っ
，，ていたのはＢ１０１号室については平成１３年１１月１５日ころまで
２０３号室については平成１７年８月１１日ころまでであり，それ以降
は，Ｂ１０１号室については午後１１時半まで，２０３号室については
午後１１時までしか営業していない。
(イ)【被告Ｃ】
被告ＣがＢ１０３号室を賃借したのは平成２年６月１５日であり，そ
れ以前は賃借していない。また，被告Ｃが午後１０時以降も翌日午前４
時までＢ１０３号室において飲食店の営業を行っていたのは，平成１７
年６月３０日ころまでであり，同年７月１日以降は，午後１０時には閉
店するよう努力している。
(ウ)【被告すかいらーく】
ビルディが，午後１０時以降も翌日午前５時まで２０１号室において
飲食店の営業を行っていたのは平成１２年９月３０日までであり，同年
１０月１日から平成１６年１月３１日までは翌日午前２時までしか営業
していない。
ウ被告区分所有者らの義務違反の有無について
上記のとおり，原告の主張する設立総会における本件決議は存在せず，
平成１０年以降の深夜営業を禁止する内容の総会決議は効力を有しないの
で，被告区分所有者らは，総会決議により定められた営業時間の制限を遵
守する義務を負わない。
(5)区分所有法５７条１，４項に基づく深夜営業の差止請求について
ア区分所有法５７条に基づく請求の対象となる行為は「建物の管理又は使
用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為」であるが，これに該当す
るか否かの判断は，当該行為の必要性の程度，これによって他の区分所有
者が被る不利益の態様，程度等の諸事情を比較衡量して決すべきものと考
えられる。原告は，他の区分所有者の被る不利益として，真夜中の酔客の
大声や騒音による安眠妨害，店舗が排出する悪臭，衛生悪化，治安悪化等
を指摘するが，本件マンションの店舗部分と住宅部分が構造的に分離され
ている特殊性にかんがみれば，原告主張の事実が仮に存在するとしても，
社会通念に照らし，いまだ受忍限度を超えてはいないというべきである。
イ区分所有法５７条に基づく差止請求権は「区分所有者の共同の利益」，
，，のために認められるとするのが法の趣旨であるところ本件マンションは
本件再開発事業の一環として建設されたものであるところそのことは共，「
同の利益」の解釈について決定的重要性を持つものと解される。そして，
本件再開発事業は，街を明るくして再活性化するというコンセプトの下に
，，展開されてきたものであるところ被告占有者らによる店舗の深夜営業は
街を明るくして人を集める効果があるから，本件建物の区分所有者の「共
同の利益」に反するどころか「共同の利益」に資するものである。した，
がって，被告占有者らによる店舗の深夜営業に対する区分所有法５７条に
基づく差止請求は認められない。
ウ現在の技術に照らすと，騒音，臭気，振動等を防止するための装置がか
なり進歩していて，少なくとも受忍限度をはるかに下回るところまで技術
的に行うことができる。しかしながら，理事らがこのような防音，防臭，
振動防止等の装置設置のための改修工事を許可しないため，かかる工事を
行うことができなかったのである。そうすると，仮に本件マンションの住
人の一部に騒音や臭気による被害を受けている人がいるとしても，その責
任は，かかる工事を許可しない理事らが負うべきものであって，各店舗に
その責任を転嫁することは許されない。
エ【被告Ｃ】
原告が深夜営業を問題にし始めたのは，被告Ｃが営業を開始してから８
年も経過した後のことである上，被告Ｃの営業する焼肉店は地下１階の店
，，舗専用フロアに位置するから被告Ｃによる午後１０時以降の深夜営業は
「建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為」に該
当しない。
(6)前訴の確定判決の効力について
ア設立総会において店舗の営業時間を制限する決議がなされたとの事実を
認定した前訴の確定判決には，再審事由又はそれに準ずる瑕疵があり，既
判力は生じていない。
イ前訴の確定判決の既判力は，被告ティープランニング以外の被告らには
及ばない。また，その客観的範囲も，主文に包含されるものに限られ，理
由中の判断には及ばない。
第３当裁判所の判断
１本件訴訟の適法性について
(1)被告ティープランニングらは，店舗部分の店舗が深夜営業を行うことに
よって実際に損害を受けているのは各住人であって原告ではないから，原告
は差止請求や損害賠償請求の原告適格を有しない旨主張している。
しかしながら，証拠（甲５）及び弁論の全趣旨によれば，原告は，区分所
有法３条にのっとり，区分所有者の共同の利益を維持し良好な住宅及び店舗
の環境を維持増進することを目的として設立された管理組合であると認めら
れるから，原告は，本件訴訟についての原告適格を有すると認められる。
(2)また，被告ティープランニングらは，原告の理事は，規約に定められた
，，とおりの構成にはなっていないため訴訟提起などを決定することはできず
本件訴えの提起は不適法である旨主張するけれども，証拠（乙Ｅ１の１ない
し３，３の１・２）及び弁論の全趣旨によれば，原告の理事長を務めていた
Ｎは，平成１７年１月１７日に，同月３０日の原告の臨時総会を招集し，同
総会において，深夜営業等に関する紛争に関し，原告として訴えを提起する
ことが決議されたこと，Ｎは，同年６月１９日の原告の臨時総会を招集し，
同総会において理事に再任された上，同総会において選任された全理事の互
選により理事長に選任されたこと，以後，Ｎは原告の理事長として対外的な
，，折衝等を行い同年９月２７日に本件訴訟を提起したことが認められるから
（，，本件訴訟は適法に提起されたものと認められる区分所有法２５条２６条
３４条，管理規約１６条，１７条，４７条，４８条，６６条等参照。）
２本件マンションの建設から本件訴訟の提起に至る経緯について
前記前提事実に証拠（各項に掲記したもの）及び弁論の全趣旨を併せると，
次の事実が認められ，この認定を覆すに足りる証拠はない。
（，，，(1)本件再開発事業の概要等甲２３ないし２５２７３７の１ないし４
乙Ｂ１０，Ｄ３，４，Ｅ５）
ア京成電鉄町屋駅前（以下「町屋駅前」という）は，古くから商業地と。
して発展した街であったが，道路等網は狭隘で，戦後，無秩序に木造建物
，，，群が建築されたことから防災の観点からも道路等のインフラを整備し
建物の高層不燃化を図る必要があった。そこで，昭和５０年代半ばころか
ら，町屋駅前地区を中央地区，東地区，西地区，南地区，北地区の５街区
に分けて再開発を行うことが本格的に検討されるようになった。
当時，町屋駅前の個人商店の多くが夜は９時までに閉店してしまい，夜
は人気の少ない商店街となっていたため，夜も明るく魅力に富んだ商店街
を形成することによって，区外に逃げていた顧客を地元に呼び戻して経済
の活性化を図り，地元の雇用促進を図ることも再開発の目的の一つと考え
られていた。
イ本件マンションを含む地域（西地区）の再開発事業（本件再開発事業）
は，地権者を代表する被告Ｅ，被告Ｆ，Ｌ及びＫの４名が施行者となり，
都内初の個人施行型法定再開発事業として，昭和５６年ころから開始され
た。
本件再開発事業の事業計画書には，事業の目的として，①土地の合理的
高度利用によって都市機能，都市環境の向上を図り，都心との交通の要衝
として人的，物的交流の結節点とすること，②近隣商店街と共存しつつ商
業施設の設備拡充及び近代化を図ること，③良質な市街化住宅を建設し，
住環境の整備を行うこと，④計画的に共同化，不燃化を図り防災上の整備
を行うことが挙げられていた。
ウ昭和５７年ころ，株式会社日本設計（以下「日本設計」という）が本。
件再開発事業のコンサルタントとなった。日本設計は，原告の管理規約及
び管理諸規則の原案を作成し，地元権利者や公社との協議を経て，管理規
約について，昭和６２年１０月２６日に東京都知事に認可申請を提出し，
同年１１月１０日付けで都市再開発法１３３条に基づく東京都知事の認可
を受けた。
エ地元権利者が取得する区画（専有部分）以外の区画は，公社が取得し，
その購入希望者を募集することになっていた。
(2)設立総会の開催（甲１ないし４，６の１・２，２３ないし２５，乙Ｂ１
０，Ｄ４，Ｅ５）
ア昭和６２年１０月ころ，本件マンションが完成し，昭和６２年１２月１
２日に設立総会が開催された。公社は，昭和６２年１１月２８日から同年
１２月６日までを申込期間として購入希望者を募集していたため，設立総
会の時点では，本件マンションの区分所有者は４名の個人施行者ら少数の
地権者と公社のみであったところ，設立総会には，個人施行者４名，公社
の担当者Ｏ，荒川区の担当者Ｐ，日本設計の担当者Ｑが出席した。
，，，イ設立総会及び第１回理事会ではまず被告Ｅが初代理事長に選出され
。，，総会の議長を務めた設立総会の議案は日本設計が作成したものであり
役員の選任，本件マンションの管理諸規則の承認等の議案が可決された。
(3)設立総会以後の経緯について（甲９の１ないし３，１１，１２の１ない
し４，１８，２０，２１，２４，２５，３３，乙Ａ１ないし８，Ｂ３，４）
ア本件マンションの完成当初は，午後１０時以降の深夜営業を行う店舗は
存在しなかったが，平成元年頃から深夜営業を行う店舗が現れ始め，被告
Ｃは，平成２年６月ころにＢ１０３号室を賃借し，翌日午前４時までの深
。，，，夜営業を開始したまた被告大庄は平成５年８月ころに２０３号室を
平成６年１０月ころにＢ１０１号室をそれぞれ賃借し，両店舗において翌
日午前４時までの深夜営業を開始した。
，，。イＧは平成５年４月から平成９年３年までの間原告の理事長を務めた
Ｇが原告の理事長を務めていた間に，Ｒが被告Ｆから賃借していたＢ１０
４号室のフランス料理店『Ｓ』で水漏れ事故が発生したことに関連して，
Ｒは，原告に対し，５０００万円の損害賠償を求める訴訟を提起した。
ウＭは平成７年９月に，Ｎも平成８年に，それぞれ本件マンションの１室
を購入した。平成９年６月２８日開催の第１１回定期総会でＮ，Ｍが理事
に選出され，Ｍが理事長に就任した。それ以前に，原告の総会において店
舗の深夜営業が問題になったことはなかった。
エＭは，平成１０年６月２７日開催の第１２回定期総会において，原告の
運営状況についての報告として，①店舗区分所有者はわずか４名で総会議
決権の４５パーセントを保有し，一方の住宅区分所有者は４０名で５５パ
ーセントの議決権を有しているに過ぎないところ，この不平等と思える議
決権を背景に今まで店舗側区分所有者は自己に有利に組合を運営してきた
こと，②他方，住宅側区分所有者には組合活動に関心がなく又は理解が少
ない区分所有者が多く，その結果として議決権上優位にある店舗区分所有
者が一方的な組合運営や規約違反行為をするのを制止できなかったこと，
③本来であれば善管注意義務をもってこれらの違反行為を指摘し正常な組
，，，合運営に助言補助すべき立場にある管理会社がこれを積極的に行わず
違反等を黙認あるいは追随許容してきたこと等の要素が相乗し合い，次第
に違反行為が拡大し，それが自己の利益誘導に化し，それを既得権として
違反行為を平然と重ねるに至ったものと思われる，との認識を示した。そ
して，店舗区分所有者及び店舗テナントによる規約違反・不法行為の例と
して，店舗部分から出るゴミを処理するための費用を原告が負担していた
こと，店舗テナントが違法な深夜営業を行っていること等を挙げ，深夜の
営業時間は厳しく規制されるべきであると述べた。これを受けて，上記総
会において，被告Ｆ，被告Ｅ，Ｇの３名の店舗側役員が組合役員としての
信用を著しく失墜する行為を重ねていることを理由として，上記３名の役
員を解任することが決議された。このほか，平成９年４月１日から平成１
０年８月３１日までの間に原告が支出した店舗部分から出たゴミの処理費
用に見合う金額を，原告の管理費から住宅部分の区分所有者に対して払い
戻すこと『Ｓ』での水漏れ事故に関して提起された訴訟に原告が敗訴し，
た場合には，Ｇ個人が賠償金を負担すること，店舗部分の営業時間を午前
１０時から午後１０時までに制限すること等が決議された。被告区分所有
者らは，これらの議案すべてに反対した。
オビルディは，平成１２年２月ころに２０１号室を賃借し，翌日午前５時
までの深夜営業を開始し，被告ティープランニングは，原告に対し，その
旨を届け出た。
カ平成１３年５月２７日開催の第１５回定時総会においても，店舗の営業
時間が午前１０時から午後１０時までであったことを確認する決議がさ
れ，同年１２月１６日開催の臨時総会においても，同様の決議がされた。
その際，被告区分所有者らは，反対又は欠席した。
３昭和６２年１２月１２日に開催された設立総会において本件決議がされたか
否かについて
原告は，設立総会において，全員一致により，店舗の営業時間を午前１０時
から午後１０時までとする決議（本件決議）がされた旨主張し，被告らはこれ
を争うので，設立総会において本件決議がされたか否かについて検討する。
(1)原告の管理規約３６条二号には，専有部分（店舗）の使用については，
店舗使用規則による旨の定めがあり，店舗使用規則には，次のような条項が
ある（甲５。）
「営業時間等）（
第４条店舗の通常営業時間は，総会の決議により定める。
２通常営業時間外の営業（以下「時間外営業」という）について。
は規約第１５条第２項の規定により，業務を受託した管理会社より
派遣された常駐者（以下「常駐者」という）に届け出なければな。
らない。
３時間外営業（換気設備の時間外運転）に係わる光熱水費等は，管
理費とは別に徴収する。
４営業時間に関連する看板，外灯等の消燈時間については，総会の
決議により定める」。
(2)設立総会の議案書（甲６の１）には，第７号議案「その他の事項」の中
に，次のような議案（以下「本件議案」という）が記載されている。。
「(3)店舗営業時間の設定について
店舗の営業時間及び看板，外灯等の消灯時間を次のとおりとする。
（店舗使用規則第４条）
店舗営業時間午前１０：００∼午後１０：００
看板，外灯の消灯時間午後１０：３０」
(3)設立総会の議事録（甲６の２）には，店舗使用規則等の諸規則を制定す
る議案（第２号議案）などの原案どおり承認されたものについては「原案，
の通り承認された」との記載があるが，第７号議案については，次のよう。
に記載されている。
「(3)店舗営業時間の設定について
原案を次のとおり変更することに決定された。
(3)店舗共用電気料について
管理組合による店舗共用電気料の負担については下記の時間帯とす
る。その範囲を越えるときは，店舗使用規則第４条第３項により別
途店舗の負担とする。
午前１０：００∼午後１０：３０」
そして，設立総会の議事録の署名人には被告Ｅ，Ｇ，公社の担当者である
Ｏが指名され，被告Ｅ及びＯが押印しているが，Ｇは押印していない。
(4)Ｑ，Ｐ，被告Ｆ，Ｇ，被告Ｅは，いずれも設立総会において営業時間を
制限する決議がされたことを否定する陳述をしている。
ア一級建築士と再開発コーディネーター（現在の再開発プランナー）の資
格を有し，再開発コンサルタントである日本設計の都市開発部に勤務し，
本件再開発事業を担当したＱは，店舗使用規則第４条の趣旨は，①店舗の
営業時間に制限は設けない，②他方，店舗ごとの営業時間の差異が共用電
気料金の負担割合を不平等にする可能性があるため，同料金を管理費で負
担すべき通常営業時間を総会の決議により決定する必要がある，の２点で
あったこと，議案書に「通常営業時間」と記載すべきところ「通常」の，
２文字を挿入し損なったため，原案のままでは審議することができなくな
ったこと，そこで，本件議案を平易な表現に置き換えることとし，表題を
「店舗営業時間の設定について」から「店舗共用電気料について」に変更
し，決議事項を「管理組合による共用電気料の負担については，午前１０
。」（）。時∼午後１０時３０分とするに変更したことを陳述している甲２３
イ監督官庁である荒川区役所の都市整備開発課に勤務し，本件再開発事業
を担当したＰは，元来，地元の地権者も公社も店舗の営業時間を制限する
ことを考えていなかったこと，設立総会においては，本件議案の表現が不
適切であったために営業時間の制限について議論はあったが，本件マンシ
ョンは元々駅前商店街に立地するから，店舗回りは夜遅くまで明るく人気
がある方が防犯，衛生上も好ましいという公社等の意見が出され，営業時
間を制限しないことが改めて確認合意されたことを陳述している（乙Ｅ
５。）
ウ個人施行者の１人である被告Ｆは，規約等の内容について協議を重ねて
いた当時，店舗の営業時間や業種等について何らかの制限ないしは指導を
受けることを懸念し，何度も営業時間等を制限しなくても構わないのか，
と発言したこと，これに対し，荒川区は駅前商店街の活性化のため，公社
は本件マンション３階の広場の安全管理上夜間も明るい方が好ましいとい
う理由により，いずれも店舗の営業時間は制限しない方がよいとの意向で
あったこと，そこで，店舗の営業時間は特に制限せず，店舗共用部分の電
気料金の負担に関してのみ，通常営業時間とそれ以外とに区分されること
になったこと，ところが，設立総会の議案書に「店舗営業時間は，午前，
１０時から午後１０時までとする」と記載されていたことから，設立総会
の席上改めて店舗の営業時間の制限について確認したところ議案書に通，「
常営業時間」と記載すべきところ「通常」の２文字が欠落する記載内容，
の錯誤があったことが判明し，議案そのものが否決された上で変更された
ことを陳述している（甲２４。）
エ被告Ｆの子で，昭和６３年７月２０日に被告ティープランニングの代表
取締役に就任したＧは，地元の地権者は，商店街の活性化が予想されると
いう荒川区の説明から，区分所有する店舗の営業時間が制限されることを
，，嫌い公社も地面に近い店舗部分が暗くない方が好ましいなどの理由から
営業時間は制限しない方がよいという考えであったこと，日本設計から店
舗共用部分の電気料金を原告の管理費で負担する時間帯に一定の制限を加
えることが必要であるとの提案がされ，個人施行者と公社は，電気料金を
管理費で負担する通常営業時間とそれ以外の時間帯の時間外営業を区分す
ることにしたこと，設立総会においては，議案書中に店舗の通常営業時間
に関するミスタイプがあることが問題になったが，日本設計が議案書の記
載ミスを認めたため，議案そのものを変更することになり，誰でも分かり
やすい表現に改めたものが決議されたことを陳述している（甲２５。）
オ設立総会の議長を務めた被告Ｅは，被告Ｆが，設立総会に先立つ施行者
会議において，風俗店等の出店を避けるため営業時間を午後１０時までに
制限することを提案したが，被告Ｅ，Ｋ，Ｌの３名の個人施行者はこの提
案に反対したこと，設立総会において，店舗の営業時間を午前１０時から
午後１０時までに制限する議案に対し，公社が反対し，荒川区も反対の立
場に立った参考意見を述べたため，同議案は否決されたこと，店舗の営業
時間を制限する決議が否決されたのは，商店街の活性化を図り，防災に強
い街を作るという本件再開発事業の目的からすれば，当然であることを陳
述している（乙Ｄ４。）
(5)以上の証拠が存在し，本件再開発事業にコンサルタントとして関与し，
規約及び店舗使用規則の原案並びに本件議案を策定し，設立総会にも出席し
ていた日本設計のＱの陳述書（甲２３）及び本件再開発事業の監督官庁であ
った荒川区の職員として本件再開発事業を担当し，設立総会にも出席してい
たＰ（乙Ｅ５）の陳述書の内容の信用性は高いと考えられること，設立総会
の議事録の記載からすると，設立総会において営業時間を午前１０時から午
後１０時までに制限する議案が可決された事実を認めるのは困難であるこ
と，平成元年ころに深夜営業が開始されてから平成１０年６月２７日開催の
第１２回定期総会までの間に原告の総会において店舗部分の深夜営業が問題
になったことはなく，営業時間を制限する議決が行われた第１２回定時総会
の議案書にも，以前から営業時間が午前１０時から午後１０時までに限られ
ていたことをうかがわせる記載はないこと等を考慮すると，設立総会におい
ては，本件議案に代え，店舗共用部分の電気料金を原告が負担するか否かの
基準としての通常営業時間を定める決議がされたと認めるのが自然である。
(6)これに対し，原告は，設立総会において，深夜営業を禁止する決議が全
員一致で可決された旨主張し，この主張に沿う証拠として，Ｍの陳述書（甲
２１，証言調書（甲２２の１，２，Ｌの作成書面（甲２６の２，３）及））
びＲの陳述書（甲３３）がある。
アＬが作成した平成１４年４月２５日付けの書面（甲２６の２）には，店
舗の営業時間は午前１０時から午後１０時までとし，看板外灯の消灯時間
は午後１０時３０分とすることが設立総会において上程後直ちに決議され
た旨の記載がある。
しかしながら，Ｌは，設立総会において店舗の営業時間を制限する決議
がされていないことを確認する内容の平成１３年８月４日付けの確認書
（甲２６の１）に署名しており，その後，同確認書に署名捺印したのは，
被告Ｆ及びＧらから依頼され，混乱していたためサインした次第である旨
の平成１４年６月２２日付けの書面（甲２６の３）を作成しているが，そ
の陳述は一貫しておらず，陳述の変遷の理由もあいまいであることから，
Ｌの平成１４年４月２５日付けの書面中の記載から，設立総会において店
舗の営業時間を制限する決議がなされた事実を認めることは困難である。
イＭの陳述書（甲２１）及び証言調書（甲２２の１，２）中には，本件マ
ンション分譲当初から入居していた区分所有者らから，設立総会において
店舗部分の営業時間を制限する旨の決議があった旨を聞いたこと，被告Ｆ
が設立総会の議決に従って営業時間を午後１０時までとすると言っていた
旨を聞いたことなどの記載がある。
しかしながら，これらはいずれも設立総会に出席していない区分所有者
から伝え聞いた内容を記載したものにとどまるから，上記記載から直ちに
設立総会において店舗の深夜営業を制限する決議がなされた事実を認める
ことはできない。
ウＲの陳述書（甲３３）には，①昭和６３年３月から平成８年７月までの
間，被告Ｆが所有している本件マンションの店舗部分を賃借してフランス
料理店『Ｓ』を経営してきたＲは，被告ＦからＢ１０４号室を賃借するに
際し，Ｇから午後１０時には閉店し，遅くとも午後１１時までに完全退出
することを求められたこと，②平成元年ころＢ１０３号室を賃借しようと
した居酒屋『Ｔ』が深夜営業は認められないという理由で入居を断られた
ことなどが記載されている。
しかしながら，上記①②の記載は，設立総会において店舗の深夜営業を
，，制限する決議がなされたか否かに関するものではないし同陳述書中には
平成元年ころから深夜営業を行う店舗がなし崩し的に多く入ってきた旨の
記載もあるから，上記①②の記載から，設立総会において店舗の深夜営業
を制限する決議がなされた事実を認めることはできない。
(7)以上のとおり，設立総会において，店舗部分の営業時間を午前１０時か
ら午後１０時までに制限する決議がされた事実を証拠上認めることはできな
い。
４深夜の営業時間を制限する平成１０年以降の総会決議の効力について
(1)区分所有法３０条は「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は，
使用に関する区分所有者相互間の事項」について，この法律で定めるものの
ほか，規約で定めることができると規定しているところ，この規定は，専有
部分に関してであっても，区分所有者相互間において管理又は使用を調整す
るために必要な事項については，規約で定めることができるとの趣旨を含む
。，，「，ものと解されるそして区分所有法上共用部分の管理に関する事項は
前条（共用部分の変更）の場合を除いて，集会の決議で決する（同法１。」
８条１項）と規定されているが，専有部分の管理又は使用の調整に関する事
項を集会の決議で定めることを許容する規定は置かれていないこと，専有部
分については，本来それぞれの所有者がその意思に従って自由に管理及び使
用をすべきものであることを考慮すると，専有部分の管理又は使用の調整に
関する事項については，集会決議（普通決議）で定めることができず，区分
所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議（同法３１条１
項，以下「特別決議」という）を要する規約でのみ定めることができると。
解することが，法文の文理に沿う解釈であると考えられる｡
(2)原告は，店舗部分で深夜に営業行為がなされると，マンション全体の衛
生悪化，治安悪化等を生じさせる可能性もあるから，店舗の営業時間の制限
，「」，は区分所有法１８条１項本文の共用部分の管理に関する事項に該当し
集会決議で決することができる旨主張するが，店舗の営業時間の長短が共用
部分の管理に影響を及ぼすことがあるとしても，店舗専有部分における営業
時間の規制は，店舗専有部分の区分所有者及び占有者による専有部分の管理
使用を制約するものであるから「共用部分の管理に関する事項」にとどま，
るものとはいえず，原告の上記主張は採用できない。
(3)もっとも，専有部分の管理又は使用の調整に関する事項について，規約
で基本的な事項を定め，その範囲内での細則の決定を集会の決議に委任する
ことは，相当な範囲内において許されると解されるが，原告の店舗使用規則
は，これを仮に規約と同視するとしても，第４条において，店舗の通常営業
，，（）時間は総会の決議により定めること時間外営業換気設備の時間外運転
に係わる光熱水費等は，管理費とは別に徴収すること等が定められているの
みで，規則の文言上，営業時間の制限に関する基本的な事項が定められてい
るとは解し難い。
(4)ところで，区分所有法３１条１項後段の「規約の設定，変更又は廃止が
」，，一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときとは規約の設定
変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益
とを比較衡量し，当該区分所有関係の実態に照らして，その不利益が区分所
有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいうものと解される。そ
して，直接に規約の設定，変更等による場合だけでなく，規約の定めに基づ
き，集会決議をもって専有部分の管理又は使用の調整に関する事項について
の決議がされた場合においても，区分所有法３１条１項後段の規定を類推適
用して区分所有者間の利害の調整を図ることが相当である（最高裁判所平成
１０年１０月３０日第二小法廷判決・民集５２巻７号１６０４頁参照。）
(5)そこで，平成１０年の第１２回定期総会における店舗部分の営業時間を
制限する決議が店舗部分の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすか否かを
検討するに，前記２(3)アで認定したとおり，被告区分所有者らの所有する
店舗においては，平成２年ころから午前４時までの深夜営業を含む深夜営業
が行われていたものであるから，店舗の営業時間を午後１０時までに制限す
ることは，被告区分所有者らによる専有部分の使用に重大な影響を及ぼすこ
とが明らかであること，平成１０年の第１２回定期総会における店舗部分の
営業時間を制限する決議は，午後１０時以降の深夜営業を行うことが設立総
会における決議に違反するとの認識の下に行われたものであるところ，前記
のとおり，設立総会において店舗部分の営業時間を午後１０時までに制限す
る決議がされたとは認められないこと，平成１０年の第１２回定期総会の議
事録（甲１１）の記載によっても，当時の区分所有者らが店舗の深夜営業に
よって具体的にどのような不利益を被っていたのかは明らかではないこと等
からすれば，平成１０年の第１２回定期総会における店舗部分の営業時間を
制限する決議は，被告区分所有者らの権利に「特別の影響を及ぼす」と認め
られ，その後の総会における店舗の営業時間が午前１０時から午後１０時ま
でであったことを確認する決議も，同様に被告区分所有者らの権利に「特別
の影響を及ぼす」と認められる。そして，前記２(3)エ，カで認定した事実
によれば，被告区分所有者らが，これらの店舗部分の営業時間を制限する総
会決議を承諾していないことが明らかである。
(6)以上によれば，平成１０年以降にされた店舗部分の営業時間を制限する
総会決議は無効であると解すべきである。
５差止請求について
(1)３で検討したとおり，設立総会において店舗部分の営業時間を制限する
決議（本件決議）がされたとは認められないから，本件決議に基づいて被告
占有者らの午後１０時以降の営業の禁止を求める原告の請求は理由がない。
(2)区分所有法５７条に基づく請求の対象となる「建物の管理又は使用に関
し区分所有者の共同の利益に反する行為」に該当するか否かの判断は，当該
行為の性質，必要性の程度，当該行為によって他の区分所有者が被る不利益
の態様，程度等を比較衡量して，社会通念によって決するのが相当である。
（，，，，，，(3)証拠甲５３１の１・２３２４２の１ないし３１乙Ａ９１２
Ｂ９，１０，Ｅ４）及び弁論の全趣旨によれば次の事実が認められる。
ア本件マンションは地下１階，地上１２階建ての建物で，地下１階から地
上２階にかけては店舗用の区画はあるが，住宅用の区画はなく，４階から
１２階にかけてはすべて住宅用の区画で店舗用の区画はない。一方，３階
部分は広場になっており，店舗用の区画も住宅用の区画もない。また，住
宅部分の入口は店舗部分とは別々になっており，店舗部分の入口がある交
差点の角から離れた位置に住宅部分の入口が設けられている。
イ本件マンションは，都バスの走行経路にもなっている幅員約１５メート
ル（歩道部分を含む）の尾竹橋通りと都電荒川線の線路敷のある幅員約。
２７メートル（歩道部分を含む）の都電通りが交差する交差点の南西角。
にある。上記交差点付近には，地下鉄（東京メトロ）千代田線町屋駅及び
都電荒川線の「町屋駅前」の電車乗り場がある。
ウ本件マンションの尾竹橋通りを挟んで東側にある町屋駅前の中央地区の
再開発事業で建設されたビル（センターまちや）内の店舗の営業時間は午
後１１時までであったが，平成１８年５月２５日から地上１階の１店舗が
２４時間営業を開始した。また，本件マンションの南隣にあるレンタルビ
デオ店は午前１時まで営業しているほか，本件マンションの周辺では，相
当数の店舗が午後１０時以降も営業している。
エ原告は，平成１８年２月ころ，本件マンションの住民約３０名(本件マ
ンションの住宅用の区画は４５区画)から，本件マンションにおいて店舗
が午後１０時以降の深夜営業を行うことに反対する「不法深夜営業中止要
求書」と題する書面を集めたが，同書面には「最近経験，見聞きした迷，
惑行為の具体例」として，酔客の騒ぐ声で睡眠を妨げられること，焼肉店
から悪臭が漂うこと，酔客が放尿や嘔吐をすること，部外者が本件マンシ
ョンの４階以上の住宅部分に侵入することなどが記載されている。また，
管理人が平成１１年ないし１３年ころに作成した書面や一部の店舗のテナ
ントが作成した作成日不明の書面にも，本件マンションの店舗用の区画付
近に嘔吐物が散乱していたことがあったことなどが記載されている。
(4)そこで，本件マンションの地下１階から地上２階にかけて入居している
店舗が午後１０時以降の営業を行うことが「建物の管理又は使用に関し区分
所有者の共同の利益に反する行為」に該当するか否かを検討するに，本件マ
ンションは，店舗部分と住宅部分との階層を区別し，しかも下層部である店
舗部分と上層部である住宅部分との間に一階層分の広場を設け，店舗部分の
騒音等が住宅部分に届きにくい構造になっていること，店舗部分の営業時間
を制限する決議がされた平成１０年の第１２回定期総会の議事録（甲１１）
の記載によっても，当時の区分所有者らが店舗の深夜営業によって具体的に
どのような不利益を被っていたのかは明らかではないこと，平成１８年２月
に本件マンションの住人が作成された「不法深夜営業中止要求書」等に記載
された迷惑行為が本件マンション内の店舗の客によるものかどうかは明らか
ではない上，上記書面中の記載から直ちに迷惑行為が頻発しているとも認め
難いこと，店舗からの悪臭については別途対策を講じることも可能であると
考えられること等を考慮すれば，本件マンションの地下１階から地上２階に
かけて入居している店舗が午後１０時以降の営業を行うことによる騒音等の
影響が，他の区分所有者らの受忍の限度を超えているとまで認めることはで
きない。このほか，本件マンションの店舗部分では平成元年ころから深夜営
業が行われてきたこと，本件マンションの近隣で午後１０時以降の深夜営業
を行っている店舗が少なくないこと，前記のとおり，設立総会において店舗
部分の営業時間を午前１０時から午後１０時までに制限する決議がされたと
は認められず，平成１０年以降にされた店舗部分の営業時間を制限する総会
決議は無効であること等を考慮すれば，本件マンションの地下１階から地上
２階にかけて入居している店舗が午後１０時以降の営業を行うことが「建物
の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為」に該当すると
は認め難い。
(5)以上によれば，区分所有法５７条に基づいて被告占有者らの午後１０時
以降の営業の禁止を求める原告の請求は理由がないというべきである。
６損害賠償請求について
上記のとおり，設立総会において営業時間を制限する決議がされたとは認め
られず，また，平成１０年以降の深夜営業を禁止する内容の総会決議は無効で
あると解されるから，被告占有者らが深夜営業を行った行為が原告に対する不
法行為を構成すると解することはできない。
したがって，原告の被告らに対する損害賠償請求は，理由がない。
７前訴の確定判決の効力について
原告は，前訴判決の既判力の主観的範囲は原告と被告ティープランニングと
の間に限定されるが，その客観的範囲は「昭和６２年１２月１２日の設立総，
会で議決された店舗の営業時間を午前１０時から午後１０時までとする議決
は，本件マンション内にある店舗の営業時間そのものを制限する効力を有する
と解すべき」ことに及ぶから，被告ティープランニングから店舗を賃借した賃
借人も営業時間に係る決議を遵守すべきことが確定されたことになる旨主張す
る。
しかしながら，前訴における請求は，２０１号室の営業時間に制限が存しな
いことの確認及び被告ティープランニングが２０１号室及び２０３号室におい
て午後１０時から翌日午前１０時までの間に営業しうる地位にあることの確認
（控訴審において追加された主張）を求めるものであり，前訴においてはこれ
らの請求を棄却する判決が確定したところ「確定判決は，主文に包含するも，
のに限り，既判力を有する」ものであり（民訴法１１４条１項，前訴判決の）
既判力は，昭和６２年１２月１２日開催の設立総会において店舗の営業時間を
午前１０時から午後１０時までとする議決がされたか否かや被告占有者らが深
夜営業をすることが許されるか否かの問題には及ばないと解されるから，原告
の上記主張は採用できない。
８結論
以上によれば，原告の請求はいずれも理由がないからこれを棄却することと
し，主文のとおり判決する。
東京地方裁判所民事第１４部
孝橋宏裁判長裁判官
関根規夫裁判官
井出正弘裁判官
別紙
当事者目録
原告ウエストヒル町屋管理組合
同代表者理事長Ａ
同訴訟代理人弁護士田中峯子
同鷹取信哉
被告株式会社大庄
同代表者代表取締役Ｂ
同訴訟代理人弁護士坂東司朗
同池田紳
同石田香苗
同園部敏洋
同吉野慶
同岡田純一
同円谷順
同谷内田誠
同池田弥生
同坂本晃一
同荒川真紀子
被告Ｃ
同訴訟代理人弁護士海老原覚
株式会社ビルディ訴訟承継人
被告株式会社すかいらーく
同代表者代表取締役Ｄ
同訴訟代理人弁護士高田弘明
同林保彦
同牧野義信
同加藤春恵
同近藤秀和
被告Ｅ
同訴訟代理人弁護士嵯峨清喜
被告Ｆ
同有限会社ティープランニング
同代表者代表取締役Ｇ
被告Ｈ
同Ｉ
同Ｊ
上記５名訴訟代理人弁護士飯野伸昭
同堀口昌孝

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