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平成３０年２月２８日判決言渡
平成２９年(行コ)第２８９号固定資産評価審査決定取消請求控訴事件（原審・
東京地方裁判所平成２７年(行ウ)第２０５号）
主文
１本件控訴を棄却する。5
２控訴費用は控訴人の負担とする。
事実及び理由
第１控訴の趣旨
１原判決を取り消す。
２被控訴人の請求を棄却する。10
第２事案の概要（略語は原判決の例による。以下，本判決において同じ。）
１本件は，原判決別紙１物件目録記載の各土地（本件各土地）を所有してホ
テルを営業する被控訴人が，東京都知事から平成２４年３月３０日付けで平
成２４年度の本件各土地の固定資産の各価格の決定（本件価格決定）を受け，
同日，上記各価格が土地課税台帳に登録されたことから（本件各登録価格），15
本件価格決定を不服として同年７月３１日に裁決行政庁に対して審査の申出
をしたところ，裁決行政庁から，平成２６年１０月９日付けで審査の申出を
棄却する旨の決定（本件審査決定）を受けたことから，本件各登録価格は，
建築基準法（平成２６年法律第３９号による改正前のもの。以下同じ。）５
７条の２の規定に基づく特例容積率の限度の指定を減価要因として考慮して20
いないために固定資産評価基準（評価基準）によって決定された価格とはい
えないとして，裁決行政庁の所属する東京都に対し，本件審査決定の取消し
を求める事案である。
２原審は，東京都知事が，平成２０年１２月８日，建築基準法５７条の２第
３項に基づき，本件各土地の特例容積率の限度を１０分の１１４．０２に，25
東京都千代田区βＸ番１（本件隣接地），同Ｘ番２，同Ｘ番３，同Ｘ番４及
び同Ｘ番５の特例容積率の限度を１０分の１５０．７６に，それぞれ指定し
たところ（本件容積率限度指定），本件各土地の価格の決定に当たっては本
件容積率限度指定がされたことを評価基準において考慮することが合理的で
あり，本件各土地に係る市街地宅地評価法に基づく評価の過程でそのような
指定がされた事実を適切に考慮すべきものといえるにもかかわらず，本件価5
格決定においては，本件容積率限度指定がされたことが何ら考慮されていな
いから，本件各登録価格は，評価基準の定める評価方法によって決定された
ものということはできず，本件各登録価格が評価基準の定める評価方法によ
って決定される価格を上回ることも明らかであるから，本件価格決定は違法
というべきであるとし，本件容積率限度指定がされた事実が減価要因として10
考慮されていないことにより，本年各土地の適正な時価が本件各登録価格を
下回るものの，具体的にどの程度下回るかについて特段の主張，立証はない
から，本件審査決定の全部を取り消すほかはないとして，被控訴人の請求を
認容した。
３控訴人は，原判決を不服として控訴した。15
４関係法令の定め，前提事実，争点及び争点に関する当事者の主張は，次の
とおり付加訂正し，後記５のとおり当審における当事者の補充的主張を加え
るほかは，原判決の「事実及び理由」の「第２事案の概要」１ないし４（原
判決２頁１８行目から１５頁２２行目まで，別紙を含む。）に記載のとおり
であるから，これを引用する。20
(1)原判決５頁８行目末尾に「（４条２項）」を加える。
(2)原判決２６頁３行目末尾に「（後記１を除いては，平成２９年法律第４
５号による改正前のもの）」を加える。
５当審における当事者の補充的主張
(1)控訴人25
ア原判決は，建築基準法５２条１項所定の容積率を下回る特例容積率の
限度の指定がされた土地については，当該指定の効果が存続する限り，
当該指定がされていない場合と比較して，客観的な交換価値がその制限
の程度に応じて一定程度減少することは明らかであるから，本件容積率
限度指定がされたことを評価基準において考慮することが合理的であり，
この点を何ら考慮していない本件各登録価格は，評価基準の定める評価5
方法によって決定される価格を上回ることが明らかであると判示する。
しかし，原判決の前記判示は，特例容積率の限度の指定の性質や法的
効果，ひいては客観的な交換価値についての判断を誤ったものである。
すなわち，特例容積率の限度の指定は，飽くまでも土地所有者等の申請
に基づくものであり，申請がなければ指定がなされることもないのであ10
るから，私人間の合意による土地利用の制限という性質を有しているこ
とを重視すべきである。
このことは，特例容積率の限度の指定の制度の趣旨が，土地所有者等
の発意と合意を尊重し，未利用となっている容積率を有効活用すること
にあり，特定行政庁は申請どおりに指定せざるを得ないものであること，15
特例容積率適用地区を定めるに当たって，容積率の移転に支障のある区
域が含まれないよう十分に検討され，建築物の高さの最高限度を定める
こととされているのであり，特例容積率適用区域において容積率の移転
が一般的に可能であることが事前に十分に検討されていること，そのた
め，特定行政庁が裁量的判断を行う余地はなく，実際にも，裁量的判断20
を行っているものではないこと，指定の取消しも，土地所有者等の都合
により自由に行うことが可能であることからも根拠付けられる。
そうすると，土地所有者等の発意等にかかわらず規制を受けることと
なる公法上の制限とはその性質に大きな違いがあるから，特例容積率の
限度の指定を評価基準において考慮すべきものではなく，この点の原判25
決の判断は誤っている。
イ原判決は，特例容積率の限度の指定の法的効果について，特定行政庁
により指定が取り消されない限り，当該土地上の建築物が滅失するなど
した場合であっても，指定の効果は存続し，指定された特例容積率の限
度を超える建物を建築することはできないとも判示している。
しかしながら，建築基準法５７条の２第３項３号の規定からすると，5
指定の効果は，当該建築物が建築されることを前提にして存続すると解
すべきであるから，特例敷地のそれぞれに適用される基準容積率を超え
る特別の容積率（特例容積率）の限度が指定されている特例容積率適用
地区内の２以上の敷地（特例敷地）において，建て替えが行われる場合
に，無条件に当該特例容積率の限度の指定の効果が存続するとの原判決10
の判示は疑問である。
ウ特例容積率の限度の指定によって容積率を移転した側の土地におい
て，当該特例容積率の限度を超える建築物の建築ができないという効果
が生ずるとしても，その前提となる容積率移転取引の性質は，飽くまで
当該土地の一部貸付けに準じたものと解すべきであるから（甲２２），15
当該容積率の移転取引に伴う収益は，当然に当該容積率を移転した側の
土地の客観的な交換価値に含まれるというべきであって，これを移転し
た側の土地の客観的な交換価値から減じて，移転を受けた側の土地の客
観的な交換価値に転嫁すべきではない。
(2)被控訴人20
ア(ア)控訴人は，特例容積率の限度の指定の制度の趣旨，特定行政庁が
指定に当たって裁量的判断を行う旨が定められているものではなく，
実際にも，裁量的判断を行っているものではないなどと主張する。
しかし，特例容積率の限度の指定をするには，建築基準法５７条の
２第３項の要件を充足することが必要であり，同項の規定内容，特に25
同項３号の規定の文言及び解釈からも，特例容積率の限度の指定の要
件該当性は，到底一義的に判断し得るものではなく，特定行政庁が，
専門的，技術的観点から審査をし，裁量的な判断をすることが予定さ
れていることは明らかである。
(イ)また，控訴人は，特例容積率の限度の指定については，土地所有
者等の都合によって自由に取り消すことが可能であるとも主張する。5
しかしながら，特例容積率の限度の指定の取消し申請については，
建築基準法５７条の３第２項の要件に該当しない場合には指定の取消
しがされないものであるし，同項に定める要件のうち，「その他当該
建築物の構造が，交通上，安全上，防火上及び衛生上支障がないと認
められるとき」とは，その文言からも特例容積率の限度の指定の場合10
と同じく，特定行政庁が専門的，技術的な観点から審査をし，裁量的
な判断をすることが予定されているものである。したがって，土地所
有者等の都合によって自由に取り消すことが可能であるという控訴人
の主張は理解し得ない。
(ウ)したがって，特例容積率の限度の指定に当たり，特定行政庁が裁15
量的判断を行っておらず，土地所有者等の発意等にかかわらず規制を
受けることとなる公法上の制限とはその性質に大きな違いがあるとの
控訴人の主張は誤っている。
イ控訴人は，指定の効果は，当該特例敷地に当該建築物が建築されるこ
とを前提にして存続すると解すべきであると主張する。20
しかしながら，特例容積率の限度の指定において，具体的な建築計画
が前提とされているものではないし，建築基準法５７条の２第３項は，
特例容積率の限度の指定の要件を定めた規定であり，存続の要件を定め
たものではないし，同項３号には，指定の効果が当該特例敷地に当該建
築物が建築されることを前提にして存続するとは規定されていない。特25
例敷地の土地所有者が，特例容積率の限度の指定を申請し，その指定を
受けた後，事情により，当該特例敷地に現実に建築物を建築しなかった
からといって，いったん指定された特例容積率の限度が建築基準法５２
条１項の基準容積率に当然に復帰することなどあり得ない。
したがって，控訴人のこの点についての主張も失当である。
ウ控訴人は，容積率移転取引が土地の一部貸付けに準じたものと解すべ5
きであるとの甲第２２号証の記載を引用して，容積率移転取引の性質は，
飽くまで当該土地の一部貸付けに準じたものと解すべきであるから，当
該容積率の移転取引に伴う収益は，当然に当該容積率を移転した側の土
地の客観的な交換価値に含まれるというべきであると主張する。
しかし，容積率の制限と容積率の移転は区別して論ずべきであり，容10
積率移転取引は，特例容積率の限度の指定の前提ではない。そして，控
訴人が引用する甲第２２号証は，容積率の制限の場面とは異なる容積率
の移転の場面において，容積率移転を経済的な観点から表現したものに
すぎず，このような記載を根拠に当該容積率の移転取引に伴う収益が，
当然に当該容積率を移転した側の土地の客観的な交換価値に含まれると15
解することはできない。
第３当裁判所の判断
１当裁判所も，原審と同様，被控訴人の請求を認容すべきものと判断する。
その理由は，後記２において当審における当事者の補充的主張に対する判断
を示すほかは，原判決の「事実及び理由」の「第３当裁判所の判断」（原20
判決１５頁２４行目から２２頁１７行目まで）に記載のとおりであるから，
これを引用する。
２当審における当事者の補充的主張に対する判断
(1)固定資産税は，土地，家屋及び償却資産の資産価値に着目して課せられ
る物税であり（最高裁昭和４６年(オ)第７６６号同４７年１月２５日第三25
小法廷判決・民集２６巻１号１頁参照），固定資産税が土地等の資産価値
に担税力を求める以上，的確に土地等の資産価値を把握することが適正な
課税を行うのに不可欠である。そして，地方税法は，土地に対して課する
基準年度の固定資産税の課税標準を，当該土地の基準年度に係る賦課期日
における価格で土地課税台帳又は土地補充課税台帳に登録されたものとし
（３４９条１項），上記の価格とは適正な時価をいうと定めている（３４5
１条５号）ところ，上記の適正な時価とは，正常な条件の下に成立する当
該土地の取引価格，すなわち，客観的な交換価値をいうと解される（最高
裁平成２４年(行ヒ)第７９号同２５年７月１２日第二小法廷判決・民集６
７巻６号１２５５頁参照）。
したがって，特例容積率の限度の指定により，土地等の客観的な交換価10
値に変動があれば，土地等の資産価値に担税力を求める固定資産税が変動
することは当然であり，容積率を移転したことにより，当該土地の客観的
な交換価値が減少した場合には，それが反映されるべきことはいうまでも
ない。
この観点を踏まえて，当審における当事者の補充的主張に対して順次判15
断する。
(2)ア控訴人は，特例容積率の限度の指定制度の趣旨は，私人間の合意によ
る土地利用の制限という性質を有していることを重視すべきであり，土
地所有者等の発意と合意を尊重して，未利用となっている容積率を有効
活用することにあり，特定行政庁は，申請どおりに指定せざるを得ない20
ものであるから，私人間の合意による土地利用の制限という性質を重視
すべきであると主張する。
そこで検討するに，国土交通省作成の「第６版都市計画運用指針」
（甲２１）によれば，特例容積率の限度の指定の制度趣旨が，適正な配
置及び規模の公共施設を備え，かつ，用途地域で指定された容積率の限25
度からみて未利用になっている建築物の容積の活用を促進することによ
り，土地の有効利用を図ることにあること，そのような制度趣旨を実現
するために，特例容積率適用地区は，都市計画においては位置及び区域
等のみを定めるにとどめ，具体的な容積移転について，土地所有者等の
申請に基づく特定行政庁の指定に委ね，土地所有者等の発意と合意を尊
重する形で，区域内の容積の移転を簡易かつ迅速に行うこととしたもの5
であることが認められる。したがって，特例容積率の限度の指定が土地
所有者の発意と合意を契機としていることは，控訴人の主張に沿うもの
である。
もっとも，一方において，特例容積率の限度の指定の申請に対し，特
定行政庁において，建築基準法５７条の２の要件を審査した上で限度の10
指定の判断をすることとされているところ，原判決第３・２(1)アにおい
て判示するとおり，その要件該当性については，同条３項３号が充足す
べき要件の１つとして，「申請に係るそれぞれの特例容積率の限度が，
申請に係るそれぞれの特例敷地における建築物の利用上の必要性，周囲
の状況等を考慮して，当該それぞれの特例敷地にふさわしい容積を備え15
た建築物が建築されることにより当該それぞれの特例敷地の土地が適正
かつ合理的な利用形態となるよう定められていること」と定めているこ
とから明らかなように，特定行政庁において，裁量的な判断をすること
が予定されているものであって，控訴人が主張するように，特定行政庁
は，申請どおりに指定せざるを得ないものということはできない。20
イこの点について，更に控訴人は，特例容積率適用地区を定めるに当た
って，容積率の移転に支障のある区域が含まれないよう十分に検討され
ていることなどから，特定行政庁において，東京都知事が定める「特例
容積率指定基準」に基づいて判断するにすぎず，裁量的判断を行ってい
るものではないとも主張する。25
しかしながら，控訴人主張のように，特例容積率適用地区を定めるに
当たって，容積率の移転に支障のある区域が含まれないよう検討されて
いるとしても，特例容積率適用地区の位置及び区域の指定は，都市計画
法８条１項２号の３，同条第３項１号に基づき，都市計画によって一定
の区域について定められるのに対し，特例容積率の限度の指定は，特例
容積率適用地区の位置及び区域の指定を前提としつつ，建築基準法５７5
条の２第３項に基づき，個別の土地についてなされるものであって，そ
の要件及び効果が異なるものである。そして，前判示のとおり，建築基
準法５７条の２第３項の規定から特定行政庁に要件裁量が存するのは明
らかであり，これを前提とする「特例容積率指定基準」は，特例敷地の
要件について，高度利用を図る上で，合理的な利用形態となっている建10
築物が計画されていることなどといった，一義的に明確とはいい難い定
め方をしているものであり（甲３），このような「特例容積率指定基準」
を踏まえてなされる特例容積率の限度の指定が，裁量的判断を行う余地
のないものということはできない。
ウ控訴人は，特例容積率の限度の指定は，土地所有者等の都合によって15
自由に取り消すことが可能というべきであるとも主張する。
しかしながら，特例容積率の限度の指定の取消しについて，建築基準
法５７条の３第２
建築物の構造
が交通上，安全上，防火上及び衛生上支障がないと認めるときに当たる20
ことを要件としており，その判断が裁量的なものを含むことは，指定の
場合と同様である。
エ以上のとおり，特例容積率の限度の指定について，特定行政庁が申請
どおりに指定せざるを得ず，私人間の合意による土地利用の制限という
性質を有していることを重視すべきであるとの控訴人の主張を採用する25
ことはできない。
(3)控訴人は，特例容積率の限度の指定の効果は，当該建築物が建築される
ことを前提にして存続すると解すべきであり，基準容積率を超える特例容
積率の限度が指定されている特例敷地において，建て替えが行われる場合
に，無条件に当該特例容積率の限度の指定の効果が存続するとの原判決の
判示は疑問であると主張する。5
この点，建築基準法は，建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合（容
積率）は，同法５２条１項各号に定める通知以下でなければならないと定
めた上で，特例容積率の限度の指定について，特定行政庁は，特例容積率
の限度の指定をしたときは，特例容積率の限度，特例敷地の位置等を公告
・縦覧し（同法５７条の２第４項），特例容積率の指定は公告によって効10
力を生じ（同条５項），特例敷地内の建築物については，当該特例容積率
の値を同法５２条１項各号の数値とみなして同条の規定を適用すると定め
ている（同条６項）。
そして，特例容積率の限度の指定がされた場合には，これに適合するよ
うな建築物について建築確認がなされることになるものであって，特例容15
積率の限度の指定が，特定の建築物の存続を前提とするものということは
できないから，控訴人の前記主張は採用し難いものである。
(4)控訴人は，特例容積率の限度の指定によって容積率を移転した側の土地
において，当該特例容積率の限度を超える建築物の建築ができないという
効果が生ずるとしても，その前提となる容積率移転取引の性質は，飽くま20
で当該土地の一部貸付けに準じたものと解すべきであるから，これを移転
した側の土地の客観的な交換価値から減じて，移転を受けた側の土地の客
観的な交換価値に転嫁すべきではないと主張する。
しかしながら，特例容積率の限度の指定は，土地所有者の申請に基づく
ものであるとはいえ，先に判示したとおり，未利用になっている建築物の25
容積を活用することを目的として，特定行政庁の判断を経て指定されるも
のであり，その結果，当該土地に容積率の変更をもたらすものであって，
容積率の指定同様，当該土地の使用価値に大きな変化をもたらし，当該土
地の取引価格に変動を来すことは明らかである。前記(1)のとおり，固定資
産税が土地等の資産価値に着目して課せられる物税であり，土地等の資産
価値に担税力を認めて，その所有者に対して課税されるものであるところ，5
以上のとおり，特例容積率の限度の指定は，当該土地の資産価値それ自体
に変更をもたらさない単なる土地の一部貸付けと同視し得るものではない
から，この点についての控訴人の主張も採用できない。
(5)その他，控訴人は種々主張するが，前記引用に係る原判決の認定，判断
を左右するものはない。10
第４結論
よって，原判決は相当であり，本件控訴は理由がないから，これを棄却す
ることとして，主文のとおり判決する。
東京高等裁判所第１民事部15
裁判長裁判官深見敏正
裁判官吉田尚弘
裁判官江尻禎25

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