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平成２０年１１月２７日判決言渡東京簡易裁判所
平成２０年（少エ）第２５号敷金返還請求事件
少額異議判決
主文
１原告と被告間の東京簡易裁判所平成２０年（少コ）第１４２０号敷金返還
請求事件につき，同裁判所が平成２０年６月３０日言い渡した少額訴訟判決
を次のとおり変更する。
２被告は，原告に対し，１１万０６４１円を支払え。
３原告のその余の請求を棄却する。
４訴訟費用は，異議申立ての前後を通じて，これを４分し，その３を被告の
負担とし，その余を原告の負担とする。
事実及び理由
第１請求
被告は，原告に対し，１４万５０００円を支払え。
第２事案の概要
１請求原因の要旨
原告は，被告との間で，平成１４年１１月２５日，東京都文京区ａｂ丁目ｃ
番ｄ号所在Ａマンションｅ号室（以下「本件物件」という。）の賃貸借契約
（以下「本件契約」という。）にかかる敷金契約を締結したが，平成１８年５
月３１日本件契約終了により本件物件を明け渡したので，原告が被告に差し入
れた敷金２９万円から平成１８年５月分の未払賃料１４万５０００円を控除し
た１４万５０００円の支払を求める。
２被告の異議申立ての理由及び主張の要旨
(1)少額訴訟手続の違法
被告は，異議申立ての理由として，本件少額訴訟判決は手続に違法があり
全部不服であるとして，以下のとおり述べる。すなわち，上記判決は，被告
が少額訴訟判決には応じられない旨表明していたにもかかわらず，これを無
視して言い渡されたものである。また，被告が第一回口頭弁論期日において，
少額訴訟は希望しない旨繰り返し陳述していたが，裁判官や司法委員に翻意
を促されたほか，書記官はこのことを調書に記載せず，さらに裁判官は，被
告の真意を承知しながら，当事者（素人）の無知に乗じて少額訴訟判決を言
い渡したものである。これらは民訴法３１２条２項１，２号に該当し，直ち
に取消しを免れない。そこで，違法，不当な手続によってなされた本件少額
訴訟判決については，すべて取り消した上，民訴法３７３条３項４号により
通常の手続に移行する決定を求める。
(2)遅延利息請求権との相殺（抗弁）
ア本件契約により原告が支払うべき本件賃料は，月額１４万５０００円で
毎月末日に翌月分支払の約定で（本件契約書３条１項），約定遅延利息は
日歩２０銭（年７３％）と規定されている（本件契約書７条）。
原告は平成１７年１１月分から賃料の支払をしなかったが，平成１８年
４月２７日原告の親と思われる者から，平成１７年１１月分から平成１８
年４月分までの未払賃料の元本及び同年４月６日本件契約解除後の賃料相
当損害金の合計８７万円の支払がされた。
イそこで，前記未払期間の賃料（ただし，平成１８年４月分は，本件契約
解除日が平成１８年４月６日であることから，同日までの日割計算により
２万９０００円）より生じた同月２７日までの遅延利息は，上記約定遅延
利息の利率により算出すると，別紙遅延利息計算書１のとおり合計１７万
１７９６円となる。したがって，原告が求める敷金残金１４万５０００円
については，本件契約書８条３項第１文及び第２文に基づき，上記１７万
１７９６円をもって対当額で相殺する旨の意思表示をする。
(3)原状回復費用請求権との相殺（予備的抗弁）
ア本件契約期間中，原告の居住・使用により，以下のとおり，本件物件が
著しく損耗・毀損した。それらは，通常の使用では到底生じ得ない程度の
もので，原告が賃借人としての善管注意義務に違反して生じさせたもので
あることは明らかである。
①クロス（壁紙）及び床面フローリングに，家具の出入れの際に付いた
と見られる大きな傷跡が残っていた。
②畳が激しくささくれ，そのまま使用を継続することはできない状態で
あった。
③襖が一カ所大きく破れていた。
④ガス台及びその周辺が焦げ，非常に汚れていて，これらは専門業者に
よる特殊な工具を使わないと除去できない状態であった。
⑤敷居等のアルミサッシが黒ずみが激しく，非常に汚れており，通常の
掃除では除去することは不可能で，専門業者に頼まないと除去できない
状態であった。
⑥その他，賃貸開始時には存在しなかった大小様々なキズが室内のいた
るところに存在した。
イしたがって原告は，本件契約書１８条１項なお書き第１号及び第２号に
より，上記について原状に復すべき義務があったにもかかわらず，明渡し
の際一切原状回復をしなかったので，被告において，以下のとおり損耗・
毀損箇所を修繕し原状回復費用を支出した。
①クロス（壁紙）張替え工事９万８０００円
②ＣＦ（クッションフロア）工事１万８０００円
③畳表替え２万７０００円
④表具工事（襖の張替え）１万００００円
⑤雑工事１万９０００円
⑥ハウスクリーニング（ガス台の汚れを特殊な工具を用いて除去，敷居
のアルミサッシの汚れを専門業者により除去）
３万８０００円
⑦ハウスクリーニング（通常の室内清掃のほか，換気扇・玄関・窓サッ
シ・ガラス・照明器具・ベランダ・エアコン等全般のクリーニング）
１万００００円
⑧上記①ないし⑦の消費税１万１０００円
合計２３万１０００円
ウよって，被告は，前記原告が求める敷金残金１４万５０００円について，
上記原状回復費用２３万１０００円をもって対当額で相殺する旨の意思表
示をする。
３争点
(1)本件未払賃料から生じた遅延利息について，約定利率を適用することの当
否
(2)本件物件の原状回復に要した費用との相殺の当否
第３当裁判所の判断
１先ず，少額訴訟手続が違法であるとの異議理由については，本件少額訴訟の
第一回口頭弁論期日において，冒頭裁判官が少額訴訟手続についての説明をし，
それに対し被告から，少額訴訟手続は希望しない旨の意思表明もなく，通常訴
訟手続へ移行する旨の申述がなかったため，少額訴訟手続で審理・裁判された
ことは，当裁判所に顕著な事実である。したがって，本件少額訴訟手続が不当
・違法であるとする被告の主張は当を得ず，その他の異議理由も相当とは認め
られない。
なお，少額訴訟における異議審は，少額訴訟の手続の特質を斟酌しつつ進め
られる最終審であり，民訴法３７９条２項が同３７３条３項４号を準用してい
ないことからも，異議審においては，原則として，通常手続への移行決定はで
きないものと解される。
２争点(1)について
(1)原告が被告との間で締結した本件契約に基づく賃料（月額１４万５０００
円）について，平成１７年１１月分から平成１８年４月分までの支払をせず，
原告の父親が被告に対し，原告に代わって，前記期間の未払賃料及び賃料相
当損害金計８７万円を支払ったこと，及び本件契約書（第７条）には，約定
遅延利息として日歩２０銭と規定されていることは，当事者間に争いがない。
(2)被告は，本件契約書第７条に規定する遅延利息は，本件契約に基づく賃料
不払の場合のペナルティーであることなどから，本件未払賃料に対する遅延
利息の算出について同条の日歩２０銭の利率を適用している。これに対し，
原告は，本件約定利率は，不当に高く公序良俗（民法９０条）に違反してい
ること，消費者契約法１０条の趣旨に反し原告に一方的に不利益な規定であ
り有効とは認められない，と主張している。
(3)そこで判断するに，本件契約書（甲１）７条の遅延損害金の規定は，本件
契約における消費者ともいうべき賃借人が，同契約に基づく賃料債務の支払
を遅延した場合における損害賠償額の予定又は違約金の定めと解せられると
ころ，その場合は，遅延損害金の率の上限は年１４．６パーセントとし，そ
れより高率の遅延損害金が定められている場合には，民法４２０条の規定に
かかわらず，年１４．６パーセントを超える額の支払を請求することができ
ず，その超過部分は無効と判断されるものである。それを前提に検討すると，
被告本人尋問の結果によると，被告は原告を含め複数の者に少なくともある
程度反復・継続的に居住物件を賃貸していることが認められ，消費者契約法
にいういわゆる事業者とみることができる。そうすると，本件契約書７条に
基づく日歩２０銭（年７３％）の遅延利息を求めるのは，通常の場合と比較
して著しく高額で賃借人の予測をはるかに超える負担義務を課し，一方的に
原告に不利益を強制することになるといえる。したがって，原告は，本件遅
延利息として消費者契約法の規定する範囲で責任を負うものと解するのが相
当であり，これに反する被告の主張は採用できない。
(4)以上によれば，原告が支払義務を負う遅延利息は，別紙遅延利息計算書２
のとおり年１４．６％で計算した３万４３５９円となり，それを超える部分
については無効であって，同額を原告の請求する敷金残額１４万５０００円
と相殺すると１１万０６４１円が敷金残額ということになる。
３争点(2)について
(1)被告は，予備的な抗弁として，本件物件には前記第２の２(3)で主張する
損耗・毀損があり，それらの原状回復は，本件契約書１８条１項に基づき原
告が自らの費用でなすべきものであると主張し，それに沿う供述をする。
(2)しかしながら，前記各項目について，原告が賃借人としての善管注意義務
に違反して生じさせた損耗・毀損であることについて，写真等を含めそれら
を認めるに足りる具体的証拠はない。
また，証拠（甲１，２，乙２ないし５，９，１０，原告本人，被告本人）
によれば，①本件物件は築２５年くらいで，原告は妻と二人で本件物件に居
住し，賃借期間中通常の用法で使用し特に問題となる点はなかったこと，②
被告は，本件物件の仲介業者であるＢ商事に任せており，本件物件明渡しの
際，Ｂ商事の担当者が原告と共に本件物件を点検・確認したが，担当者から
は綺麗に使っていると言われ，特に問題箇所の指摘はなかったこと，③原告
が本件物件を退去した後，被告から敷金の精算についての説明はなく，その
後の話合いも行われなかったこと，が認められ，これに反する被告本人の供
述は採用できず，結局，被告が主張する原状回復費用を原告負担とすること
は相当ではない。
４以上によれば，被告の前記争点(1)については前記第３の２で認定の範囲で認
められ，同争点(2)の予備的抗弁は認められない。
よって，原告の請求は，１１万０６４１円の限度で認容しその余は棄却する
こととし，主文掲記の少額訴訟判決を変更し，主文のとおり判決する。
東京簡易裁判所民事第９室
中島寛裁判官
（別紙添付省略）

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