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平成２５年１２月２６日判決言渡
平成２４年（行ウ）第１２７号損失補償請求事件
主文
１原告の請求を棄却する。
２訴訟費用は原告の負担とする。
事実及び理由
第１請求
１三重県収用委員会が別紙１ないし３の各物件目録記載の土地について平成２
４年５月２８日にした裁決（平成２４年第１号）中，原告に対する損失補償金
が２１７３万１１３２円とあるのを８２５２万３２８６円と変更する。
２被告は，原告に対し，６０７９万２１５４円及びこれに対する平成２４年１
２月２０日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
第２事案の概要
１本件は，被告（国土交通大臣）を起業者とする高速自動車国道近畿自動車道
尾鷲多気線（以下「尾鷲多気線」という。）の新設工事及びこれに伴う附帯工
事（以下「本件事業」という。）に関して，三重県収用委員会が，原告所有地
について土地収用法４８条に基づく権利取得裁決及び同法４９条に基づく明渡
裁決（以下，上記の権利取得裁決と明渡裁決とを併せて「本件裁決」という。）
をしたところ，原告が，本件裁決が定めた原告所有地に対する補償金の額は不
当に低額であると主張して，被告に対し，①本件裁決における原告所有地に対
する補償金の額を原告が主張する正当な補償金の額（８２５２万３２８６円）
に変更するよう求めるとともに，②本件裁決が定めた補償金の額（２１７３万
１１３２円）と原告が主張する額との差額である６０７９万２１５４円及びこ
れに対する訴状送達の日の翌日である平成２４年１２月２０日から支払済みま
で民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求めた事案である。
２法令等の定め
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本件に関係する法令等の規定は，別紙４「関係法令等の定め」のとおりであ
る（同別紙において定めた略称等は，以下の本文においても用いることとする。）。
３前提事実（証拠等の掲記がないものは当事者間に争いがない。以下，書証番
号は，特記しない限り枝番を含む。）
(1)本件事業は，尾鷲多気線のうち，三重県北牟婁郡α町β区γ地内から同町
β区δ地内，同町β区ε地内から同町β区ζ地内，同町η区θ地内から同町
η区ι地内及び同町η区λ地内から同町η区μ地内までの各区間を新設する
とともにこれに附帯する工事を行うことを内容とする事業であり，平成２３
年６月１日，土地収用法２０条に基づく事業の認定がされ，同日付け官報に
より同法２６条１項に基づく告示がされた。（甲１，乙１，５）
(2)原告は，本件裁決の名宛人であり，本件裁決当時，別紙１「物件目録１」
記載１ないし３の土地（以下，順に「本件土地１①」ないし「本件土地１③」
といい，まとめて「本件土地１」という。），別紙２「物件目録２」記載１
及び２の土地（以下，順に「本件土地２①」及び「本件土地２②」といい，
まとめて「本件土地２」という。）及び別紙３「物件目録３」記載の土地（以
下「本件土地３」といい，上記の各土地と併せて「本件各土地」と総称する。）
を所有していた。（甲１ないし６）
(3)本件事業の起業者である被告（国土交通大臣）は，平成２３年９月２７日，
三重県収用委員会に対し，本件各土地について，土地収用法３９条１項によ
る裁決申請及び同法４７条の２第３項による明渡裁決の申立てを行った。
（乙１０，１１）
(4)三重県収用委員会は，平成２４年５月２８日，本件裁決をした。本件裁決
においては，本件各土地のうち収用の対象となる本件土地１及び使用の対象
となる本件土地２について，権利取得の時期及び明渡しの期限を平成２４年
７月７日とし，本件土地２の使用の期間を明渡しの期限の翌日から２１か月
間（ただし，明渡しの期限までに明渡しがされない場合は，明渡しのあった
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日の翌日から起算して２１か月間とする。）とするものとされた。また，本
件裁決では，別紙５のとおり，本件各土地に対する補償金の額（収用の対象
となる本件土地１に対する土地収用法７１条に基づく補償金，使用の対象と
なる本件土地２に対する同法７２条に基づく補償金並びに残地となる本件土
地２及び本件土地３に対する同法７４条に基づく補償金の合計額）を２１７
３万１１３２円とするものとされているところ，これは，本件各土地のうち，
現況地目が雑種地である部分については１㎡当たりの価格を７９００円と評
価し，現況地目が公衆用道路である部分については１㎡当たりの価格を５０
０円と評価して算出されたものであった。（甲１）
(5)本件各土地には，裁決手続開始の登記前に条件付所有権移転仮登記がされ
ていたことから，被告は，平成２４年６月１１日，土地収用法９５条４項に
基づき，本件裁決に係る補償金合計２１７３万１１３２円を津地方法務局熊
野支局に供託した。（乙１４）
(6)被告（国土交通省）は，平成２４年７月９日，本件事業の起業者として，
本件土地１について，同月７日収用を原因とする所有権移転登記を経た。（甲
２ないし４）
(7)原告は，平成２４年１１月１６日，本件訴えを提起した。（顕著な事実）
(8)なお，本件各土地の登記簿上の地目は，いずれも「田」である。また，平
成２４年度固定資産評価証明書において，本件各土地は，いずれも現況地目
が「雑種地」，固定資産評価額が１㎡当たり約７８円とされていた。（甲２
ないし６，１４，１５）
４争点及び当事者の主張
本件の争点は，本件各土地に対する正当な補償金の額である。原告は，本件
各土地の評価額を宅地として評価した１㎡当たり３万円とするのが相当である
と主張し，他方，被告は，農地として評価した上で，現況地目が雑種地である
部分については１㎡当たり７９００円，現況地目が公衆用道路である部分につ
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いては１㎡当たり５００円とするのが相当であると主張している。この点に関
する当事者の具体的な主張は，以下のとおりである。
(1)原告の主張
ア収用する土地に対する補償金の額を算定するに当たっては，当該土地の
立地や他の取引事例が尊重されるべきであるところ，後記(ｱ)ないし(ｳ)の
事情を考慮すれば，本件各土地に対する正当な補償金の額は，本件各土地
が宅地であることを前提として算定した８２５２万３２８６円（１㎡当た
り３万円）である。
(ｱ)本件各土地の現況が宅地であること
原告は，本件各土地を農地として使用しておらず，将来，宅地として
利用する計画の下に，田であった当時の地盤高よりも約３．５ｍ盛土を
していた。
(ｲ)本件各土地の近隣の状況
本件各土地は，三重県北牟婁郡α町β区（以下，単に「β区」という。）
νの住宅地に隣接しており，ＪＲ相賀駅から約１０００ｍ，国道４２号
線から約４５０ｍ，α町役場本庁から約１６００ｍ,「Ａ」やドラッグス
トアから約４５０ｍ,中学校から約１２００ｍの距離にあり，郵便局や信
用金庫・銀行からも約８００ｍないし約１４００ｍという近い距離にあ
る。このような本件各土地の位置関係に照らし，本件各土地を宅地とし
て評価すると，１㎡当たり３万円を下らないというべきである。
(ｳ)他の取引事例等との比較
①β区ξ×番及び同×番の山林は，本件各土地と現況が類似している
ところ，平成１８年１２月８日，中部地方整備局紀勢国道事務所に対
して１２６１万６５７８円で任意売却された（以下「本件事例１」と
いう。）。この取引では，土地１㎡当たりの価格は，１万６３３４円
であった。
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②本件各土地の近隣であるβ区π×番地２０の土地及び同土地上の建
物（二階建居宅）は，代金２１９６万円で売買されたところ，そのう
ち土地の代金は７００万円であった（以下「本件事例２」という。）。
この取引では，土地１㎡当たりの価格は，４万２３４９円であった。
③β区σ×番１，同×番２，同×番１，同×番１，同×番１，同×番
１，同×番１，同×番１及び同×番２の各土地は，平成３年１０月，
代金２億３８００万円で売買された（以下「本件事例３」という。）。
これらの土地は，固定資産評価証明書上，いずれも雑種地で固定資産
評価額は１㎡当たりの２６８２円とされていたが，上記の取引では，
土地１㎡当たりの価格は３万８９８４円であった。
④本件各土地の直近に位置するβ区γ×番１及び同×番１の各土地に
ついて，平成４年３月，極度額３０００万円の共同根抵当権が設定さ
れた（以下「本件事例４」という。）。上記各土地の地積合計は１９
５８㎡であるから，上記各土地は１㎡当たり１万５３２１円と評価さ
れたことになる。
⑤固定資産評価証明書上，β区γ×番１の土地（登記地目雑種地・現
況地目宅地）は１㎡当たり７０９６円，同×番１及び同×番１の各土
地（登記地目雑種地・現況地目雑種地）はいずれも１㎡当たり４９６
７円と評価されている（以下「本件事例５」という。）。一方，本件
各土地は，固定資産評価証明書上，現況地目が雑種地とされながら１
㎡当たり７８円と低額の評価がされており，整合性を欠いている。
⑥固定資産評価証明書上，β区σ×番４及び同×番５の土地（登記地
目雑種地・現況地目宅地）は１㎡当たり９３０５円，同×番１（登記
地目雑種地・現況地目雑種地）及び同×番２（登記地目宅地・現況地
目雑種地）の各土地は１㎡当たり７０７２円，同×番１，同×番１，
同×番１及び同×番３の各土地（登記地目宅地・現況地目雑種地）１
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㎡当たり７０７１円と評価されている（以下「本件事例６」という。）。
一方，本件各土地は，固定資産評価証明書上，現況地目が雑種地とさ
れながら１㎡当たり７８円と低額の評価がされており，整合性を欠い
ている。
イ以上によれば，被告は，本件裁決で定めた本件各土地に対する補償金の
額を８２５２万３２８６円に変更した上で，原告に対し，既払補償金との
差額である６０７９万２１５４円の支払義務を負うというべきである。
(2)被告の主張
ア土地収用法では，収用する土地に対する補償金の額は，「近傍類地の取
引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格に，
権利取得裁決の時までの物価の変動に応ずる修正率を乗じて得た額とす
る」ものとされ（７１条），使用する土地及び残地の補償についても，同
条が準用されている（７２条，７４条）。そして，相当な価格を算定する
に当たっては，収用する土地を一般の取引における通常の利用方法に従っ
て利用するものとして算定することとされているのであって，所有者が予
定しあるいは望んでいる将来の利用方法を考慮するものではない。
イ本件事業を担当する国土交通省中部地方整備局紀勢国道事務所長（以下
「紀勢国道事務所長」という。）は，本件各土地の適正な評価を行うため，
株式会社Ｂ（以下「Ｂ」という。）に対して本件各土地の鑑定を依頼した
ところ，ＢのＣ不動産鑑定士（以下「Ｃ鑑定士」という。）は，本件各土
地の種別を「農地」とした上で，本件各土地のうち，現況地目が雑種地で
ある部分については１㎡当たり７９００円，現況地目が公衆用道路である
部分については１㎡当たり５００円と評価した。本件各土地の補償金額は，
これに基づいて算出されたものであり，適正である。なお，その後，紀勢
国道事務所長の依頼を受けて本件各土地を鑑定したＤ株式会社（以下「Ｄ」
という。）のＥ不動産鑑定士（以下「Ｅ鑑定士」という。）も，本件各土
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地の種別は「農地」であると結論付けている。これらの鑑定意見では，本
件各土地の登記簿上の地目が「田」であることや，転用手続がとられてい
ないことに加え，本件各土地を含む近隣地域が水害の危険性の高い場所に
あり，宅地としての需要がないこと等が指摘されているのであって，これ
らの点からも，本件各土地が宅地として評価し得ないものであることは明
らかである。
ウ原告が指摘する本件事例１ないし６は，本件各土地とは登記簿上の地目
や利便性が異なっており，取引時期等の点からも，本件各土地の相当な価
格を評価する上で参考にすることはできない。
第３当裁判所の判断
１土地収用法７１条は，収用する土地に対する補償金の額は，近傍類地の取引
価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格に，権利
取得裁決の時までの物価の変動に応ずる修正率を乗じて得た額とする旨規定し，
同法８８条の２を受けてその細目を定めた本件政令１条３項３号は，上記「相
当な価格」を算定する場合においては，被収用地を一般の取引における通常の
利用方法に従って利用するものとして算定する旨規定している。これらの規定
の内容に照らすと，土地収用法７１条の「相当な価格」とは，事業認定の告示
の時における被収用地の客観的かつ正常な市場価格をいい，その評価に当たっ
ては，権利取得裁決時における当該土地の物理的状況や利用規制の状況等とい
った現況によるべきである。
そして，被収用者が提起する補償金の増額を求める訴訟は，補償請求権を具
体的に定めた利益処分を自らに対してより有利に変更することを求める訴訟の
実質を有するものであるから，被収用者において，収用委員会が権利取得裁決
で示した損失補償額（土地収用法４８条１項２号）が低きに失すること，すな
わち，被収用地の「相当な価格」（同法７１条）が権利取得裁決の定めた「相
当な価格」を客観的に上回ることについて主張立証責任を負うものというべき
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である。
２そこで，以上の見地から，本件各土地に対する正当な補償金の額について検
討するに，前記前提事実に掲記の証拠及び弁論の全趣旨を総合すると，次の各
事実が認められる。
(1)本件各土地の周辺状況等
ア本件各土地は，東側を二級河川船津川，西側及び南側を二級河川内頭川
で囲まれた中州のような地域にある。本件各土地の周辺には，建物や構造
物等は建築されておらず，耕作されることも，樹木や竹等の生育の用に供
されることもなく，有効利用されないままの状態の土地が広がっており，
そのほとんどの登記簿上の地目は，本件各土地と同様，「田」である。本
件各土地を含む周辺一帯の土地（以下「本件近隣地域」という。）は，都
市計画区域の指定を受けておらず，農業振興地域の整備に関する法律６条
所定の農業振興地域として指定されているが，同法８条２項１号所定の農
用地区域ではない。本件近隣地域においては，町道○がほぼ南北に縦断し
ている以外には道路はなく，上水道は上記道路に敷設されているだけで，
下水道や都市ガスは整備されていない。（乙１７，２０）
イ本件近隣地域の南側を流れる内頭川の対岸にあるβ区ν地区は，住宅等
の建ち並ぶ住宅地域であり，駅や小中学校，役場，商業施設等はこの地区
に集中している。本件近隣地域からこれら公共施設等に行くには，内頭川
にかかる橋を渡ってν地区に移動しなければならない。本件各土地は，ν
地区にある最寄りの商業施設「Ａ」（スーパーマーケット）まで道路距離
で約５００ｍ，Ｆ小学校まで道路距離で約１．０㎞，ＪＲ紀勢本線相賀駅
まで道路距離で約１．１㎞，α町役場まで道路距離で約１．７㎞の地点に
位置している。（甲２７，乙１７）
ウ本件近隣地域やν地区が属するα町は，人口及び世帯数がともに減少傾
向にあり，高齢化も進んでいる。α町においては，事業所数や事業所従業
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者数，町民所得も減少し続けるなど，地域経済がマイナス基調で推移して
いる。このため，新たな宅地開発や土地需要等は見込まれない状態が続い
ており，本件近隣地域では，本件各土地の北方に位置する町道○付近にお
いて，平成１０年に住宅団地（標高約２．８ｍ～３．７ｍ。約２３区画）
の開発がされたことがあるだけで，その後，現在に至るまで，宅地化は進
んでいない。（乙１７，２０）
エ本件近隣地域は，東側をＪＲ紀勢本線鉄道敷，西側及び南側を内頭川の
堤，北側を町道○で囲まれた窪地で，標高が約０．４～１ｍ程度しかなく，
その約２割の土地において盛土が施されているものの，盛土後の標高もせ
いぜい３～３．５ｍ程度しかない。このため，本件近隣地域においては，
排水状況が悪く，平成１６年９月に台風２１号が到来した際には，甚大な
被害が発生し，前記ウの住宅団地（標高約２．８ｍ～３．７ｍ）では床上
浸水２ｍ以上を記録した。α町が平成２０年３月時点において洪水時の浸
水予想を示した「α町洪水ハザードマップ」によれば，本件近隣地域の洪
水による最大浸水深は２～５ｍ（２階軒下）と予想されている。また，三
重県が作成した「津波浸水予測図」（平成２３年度版）によれば，本件近
隣地域は，津波による浸水予測地域に指定され，最大浸水深は１～２ｍと
予測されている。（乙１７，２０）
(2)本件各土地の状況等
ア本件各土地は，農業振興地域の整備に関する法律６条所定の農業振興地
域内にある登記簿上の地目が「田」，地積が合計２９３４㎡のほぼ正方形
の土地である。本件各土地について農地転用許可がされたことはない。ま
た，平成２４年度の固定資産評価証明書において，本件各土地は，現況地
目が「雑種地」とされ，１㎡当たりの評価額が約７８円とされていた。（甲
２ないし６，１４，１５，乙１７，２０）
イ本件各土地のうち，東端の幅１．７１４ｍで画される帯状の部分（別紙
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６のうち桃色で塗色された部分。具体的には，本件土地１①のうち３１．
７９㎡，本件土地１②のうち３１．８１㎡，本件土地１③のうち１６．９
９㎡，本件土地２②のうち１．０２㎡，本件土地３のうち１３．７３㎡の
各部分。以下「本件道路部分」という。）は，町道○の道路敷として利用
されている。一方，本件各土地のうち本件道路部分以外の部分は，本件道
路部分よりも約２．５ｍ盛土されているが，建物や構造物等は建築されて
おらず，耕作されることも，樹木や竹等の生育の用に供されることもなく，
利用されないままの状態であった。（乙２，１７，２０）
(3)本件裁決の経緯等
ア本件事業を担当する紀勢国道事務所長は，本件各土地の適正な評価を行
うため，Ｂに対して本件各土地の鑑定を依頼した。ＢのＣ鑑定士は，本件
近隣地域の自然的要因，社会的要因，経済的要因及び行政的要因を踏まえ
て，その種別を「農地地域（農業生産活動のうち耕作の用に供されること
が自然的，社会的，経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地
域）」とし，本件各土地の種別を「農地（農地地域のうちにある土地）」
とし，取引事例比較法により標準価格を１㎡当たり５３００円とした上（な
お，収益還元法については，本件近隣地域が農業による適正な収益が見込
めないことから参考とするにとどめた。），本件道路部分については他用
途への転換困難性及び市場性減退を考慮し，上記標準価格に１０％を乗じ
て１㎡当たり５００円，それ以外の部分については耕うんの難易を考慮し
て上記標準価格に８５％を乗じた上で，盛土を勘案した増加率を＋６０％
として１㎡当たり７９００円と評価した。また，Ｃ鑑定士は，土地収用法
７４条に基づく残地補償の算定に必要となる残地の評価額に当たっても，
上記評価額を前提とした上で，本件土地２①のうち本件道路以外の部分に
ついては耕うんの難易を考慮して上記標準価格に５０％を乗じ，これに盛
土を考慮した増加率を＋６０％として１㎡当たり３３００円と評価し，本
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件土地２②及び本件土地３のうち本件道路以外の部分については耕うんの
難易を考慮して上記標準価格に３４％を乗じた上で，盛土を勘案した増加
率を＋６０％として１㎡当たり２８００円と評価し，本件道路部分につい
ては上記と同様に１㎡当たり５００円と評価した。さらに，Ｃ鑑定士は，
土地収用法７２条に基づく使用補償金の算定に必要となる期待利回りを国
土交通省の公共用地の取得に伴う損失補償基準やその運用方針，取扱要領
の定める利回りに従い，宅地，宅地見込地及び農地については６．０％，
林地及びその他の土地については５．０％とするのが相当であるとした。
（乙２ないし４，１７，１８）
イ国土交通大臣は，前記アの鑑定結果を踏まえ，本件各土地を農地として
評価し，その単価を現況が雑種地の部分については１㎡当たり７９００円，
現況が公衆用道路の部分については１㎡当たり５００円として，補償額合
計２１７３万９８２６円（収用の対象となる本件土地１に対する土地収用
法７１条に基づく補償金，使用の対象となる本件土地２に対する同法７２
条に基づく補償金並びに残地となる本件土地２及び本件土地３に対する同
法７４条に基づく補償金の合計額）と算定し，平成２３年９月１５日頃，
地方整備局用地事務取扱規則２１条に基づき，原告に対して損失補償協議
書を郵送したが，受取を拒否された。（甲１，乙９）
ウ本件裁決は，本件各土地に対する補償金の額の算定に当たっては，本件
各土地を宅地として評価することはできないと判断した上で，前記アの鑑
定結果に基づく見積額を相当と認め，別紙５のとおり，①収用の対象とな
る本件土地１に対する土地収用法７１条に基づく補償金につき，現況地目
が雑種地である部分については１㎡当たり７９００円，現況地目が公衆用
道路である部分については１㎡当たり５００円と評価した上で，同条及び
本件政令１６条に規定する修正率を乗じて補償額を算出し，②使用の対象
となる本件土地２に対する同法７２条に基づく補償金につき，上記①の評
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価額を前提として，一時使用に係る利回り率を現況地目が雑種地である部
分については６％，現況地目が公衆用道路である部分については５％とし
た上で修正率を乗じて算出し，③残地となる本件土地２及び本件土地３に
対する同法７４条に基づく残地補償につき，本件土地２①のうち現況地目
が雑種地の部分については１㎡当たり３３００円，本件土地２②及び本件
土地３のうち現況地目が雑種地の部分については１㎡当たり２８００円，
現況地目が公衆用道路の部分については上記と同様に１㎡当たり５００円
と評価した上，これらと残地となる前の上記①の評価額との差額に修正率
を乗じた上で補償額を算出し，以上を合計して補償額を合計２１７３万１
１３２円と定めた。（甲１）
(4)本件各土地についての追加鑑定の結果
本件事業を担当する紀勢国道事務所長は，本件訴訟係属後，Ｄに対して本
件各土地の鑑定を依頼した。同社のＥ鑑定士は，本件近隣地域について，自
然的要因，社会的要因，経済的要因及び行政的要因の検討を踏まえて，その
種別を「農地地域」と判定した上，本件各土地について，農地地域内にある
こと，建物等の敷地の用に供されていないこと，盛土については農地転用許
可を受けずにされたものであることから，本件各土地の種別を「農地」と判
定するのが相当とする鑑定結果を提出した。（乙２０）
３原告は，本件各土地に対する正当な補償金の額は，本件各土地が宅地である
ことを前提として算定した８２５２万３２８６円（１㎡当たり３万円）とすべ
きである旨主張する。
しかしながら，前記２で認定した事実によると，①本件各土地は，都市計画
区域外の農業振興地域内にある登記簿上の地目が「田」の土地であり，農地転
用許可を受けたことはないこと，②本件各土地のうち東端の幅１．７１４ｍの
部分は，町道○の道路敷として利用されているが，その余の部分は，建物や構
造物等が建築されておらず，利用されないままの状態であったこと，③平成２
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４年度の固定資産評価証明書では，本件各土地は，現況地目「雑種地」，１㎡
当たりの評価額約７８円とされていたこと，④本件各土地の周辺においても，
本件各土地と同様，登記簿上の地目が「田」で，建物や構造物等は建築されて
おらず，有効利用されない状態の土地が広がっていること，⑤本件各土地のあ
る本件近隣地域は，東側をＪＲ紀勢本線鉄道敷，西側及び南側を内頭川の堤，
北側を町道○で囲まれた窪地で，標高が約０．４～１ｍ程度，盛土が施された
場所でもせいぜい標高３～３．５ｍ程度しかないため，平成１６年９月に台風
２１号が到来した際には，標高約２．８ｍ～３．７ｍの地点でも床上浸水２ｍ
に達する甚大な被害が発生しており，ハザードマップや津波浸水予測図におい
ても，洪水時の最大浸水深は２～５ｍ（２階軒下），津波による最大浸水深は
１～２ｍに達すると予測されていること，⑥本件近隣地域が属するα町は，人
口減少や高齢化，事業者数の減少等のため，新たな宅地開発や土地需要等は見
込まれない状態が続いており，本件近隣地域においては，本件各土地の北方に
位置する町道○付近で平成１０年に住宅団地の開発がされたことがあるだけで，
その後は，現在に至るまで，宅地化は進んでいないこと等を指摘することがで
きるのであって，これら諸点に照らすと，本件各土地に対する補償金の額の算
定に当たっては，本件各土地は農地地域（農業生産活動のうち耕作の用に供さ
れることが自然的，社会的，経済的及び行政的観点からみて合理的と判断され
る地域）にある農地として評価するのが相当であり，これを宅地として評価す
べきであるということはできない。
４この点について，原告は，(ⅰ)本件各土地については農地として使用してお
らず，将来，宅地として利用する計画の下に盛土をしたこと，(ⅱ)本件各土地
は，ν地区の住宅地に隣接しており，駅や町役場等からも近いこと，(ⅲ)本件
事例１ないし６では，本件裁決で定められた補償額よりも高額で取引がされる
などした経緯があることを指摘し，本件各土地は宅地として１㎡当たり３万円
と評価されるべきであるとする。
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しかしながら，上記(ⅰ)の点については，土地収用法７１条を受けた本件政
令１条３項３号は，土地収用法７１条にいう相当な価格を算定する場合におい
ては，収用する土地を一般の取引における通常の利用方法に従って利用するも
のとして算定する旨規定している。そうすると，ここにいう「相当な価格」と
は，被収用地の事業認定当時の客観的価格であって，利用者の時々の具体的な
利用状況や将来の利用計画を前提として算定されるものでないことは明らかで
ある。したがって，原告が本件各土地を現在農地としては使用しておらず，将
来，宅地として利用する計画であったなどという原告自身の個人的な都合や事
情等は，本件各土地に対する損失の補償額を算定する際の考慮要素とはなり得
ないというべきである。また，本件裁決が依拠しているＣ鑑定士の鑑定におい
ては，本件各土地（ただし，本件道路部分以外の部分）に盛土がされているこ
とを前提として本件各土地の種別を判断した上で，評価額の算定に当たっては，
本件各土地について盛土がされたことを価格増加要因として既に考慮しており，
その評価の過程や手法に特に問題とすべき点は見当たらない。なお，原告は，
本件各土地が農用地利用計画の変更（農振除外）の要件を満たしているとも主
張するけれども，前記１で認定したとおり，本件各土地はそもそも農業振興地
域の整備に関する法律８条２項１号所定の農用地区域にはないのであるから，
いわゆる農振除外の要件を具備しているかどうかを問題とする余地はない（な
お，本件各土地は農業振興地域内の地目「田」の土地であるが，農地法上の農
地転用許可がされたことはないことは，前記１で認定したとおりである。）。
次に，上記(ⅱ)の点については，前記１で認定した事実によると，本件各土
地は，東側を船津川，西側及び南側を内頭川で囲まれたほとんど宅地化の進行
していない本件近隣地域にあるのに対し，ν地区は，内頭川の対岸にある住宅
等の建ち並ぶ住宅地域であり，本件近隣地域からν地区にある公共施設や商業
施設に行くには，内頭川にかかる橋を渡ってν地区に移動しなければならない
というのであるから，本件近隣地域とν地区とでは，自然的要因，社会的要因，
－15－
経済的要因，行政的要因等が全く異なっているといわざるを得ない。したがっ
て，本件各土地からν地区までの距離そのものがそれほどないからといって，
本件各土地を宅地として評価すべきであるということにはならない。
また，上記(ⅲ)の点については，証拠（甲１０ないし１３，１６ないし２０，
２２ないし２７，乙２１ないし２３）及び弁論の全趣旨によると，①本件事例
１は，登記簿上の地目が「山林」で，農地法上の規制を受けない土地であり，
本件各土地とは異なり，国道４２号線に接していること，②本件事例２は，建
物付き宅地として取引された事例であって，農地法上の転用許可等の手続も完
了していたものと考えられること，③本件事例３は，登記簿上の地目が「雑種
地」で，農地法上の規制を受けない土地であり，本件各土地とは異なり，国道
４２号線に接している上，本件近隣地域が平成１６年に台風で浸水被害を受け
る前の取引であること，④本件事例４については，そもそも根抵当権の極度額
が３０００万円とされたというだけの事例であり，しかも，上記根抵当権の設
定は，本件近隣地域が平成１６年に台風で浸水被害を受ける前に行われたもの
であること，⑤本件事例５及び６は，いずれも登記簿上の地目が「雑種地」又
は「宅地」についての固定資産評価であることが認められる。これら諸点に照
らせば，原告の指摘する本件事例１ないし６は，いずれも本件各土地の補償額
の算定に当たって参考となるものではないから，これらを根拠に本件各土地を
宅地として評価するのが相当であるということはできない。
したがって，原告の上記主張は，いずれも採用することができない。
５前記２(3)で認定したとおり，本件裁決は，本件各土地を農地地域（農業生産
活動のうち耕作の用に供されることが自然的，社会的，経済的及び行政的観点
からみて合理的と判断される地域）にある農地であることを前提とした上で，
本件政令１条が規定する価格算定上の諸要素を考慮して補償金の額を合計２１
７３万１１３２円と定めているところ，本件裁決の評価の手法及びその判断の
過程に特段不合理と目すべき点は見当たらない。そして，他に，本件各土地に
－16－
対する補償金の額が本件裁決の定めた補償金の額を客観的に上回ることを認め
るに足りる証拠はない。
以上によれば，本件各土地に対する補償金の額は２１７３万１１３２円と認
められるから，本件裁決は正当であるというべきである。
第４結論
以上の次第で，原告の請求は理由がないからこれを棄却することとし，主文
のとおり判決する。
名古屋地方裁判所民事第９部
裁判長裁判官福井章代
裁判官笹本哲朗
裁判官平野佑子
－17－
（別紙４）
関係法令等の定め
１土地収用法
２６条１項
国土交通大臣又は都道府県知事は，第２０条の規定によって事業の認定をした
ときは，遅滞なく，その旨を起業者に文書で通知するとともに，起業者の名称，
事業の種類，起業地，事業の認定をした理由及び次条の規定による図面の縦覧場
所を国土交通大臣にあっては官報で，都道府県知事にあっては都道府県知事が定
める方法で告示しなければならない。
３９条１項
起業者は，第２６条第１項の規定による事業の認定の告示があった日から１年
以内に限り，収用し，又は使用しようとする土地が所在する都道府県の収用委員
会に収用又は使用の裁決を申請することができる。
４８条１項
権利取得裁決においては，次に掲げる事項について裁決しなければならない。
１号（略）
２号土地又は土地に関する所有権以外の権利に関する損失の補償
３号・４号（略）
７１条
収用する土地又はその土地に関する所有権以外の権利に対する補償金の額は，
近傍類地の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な
価格に，権利取得裁決の時までの物価の変動に応ずる修正率を乗じて得た額とす
－18－
る。
８８条の２
７１条（中略）の規定の適用に関し必要な事項の細目は，政令で定める。
９５条４項
起業者は，４８条５項の規定による裁決があった場合においては，第１項の規
定にかかわらず，権利取得の時期までに，その裁決においてあるものとされた権
利に係る補償金等（その裁決において併存し得ない二以上の権利があるものとさ
れた場合においては，それらの権利に対する補償金等のうち最高額のもの）を供
託しなければならない。裁決手続開始の登記前に仮登記又は買戻しの特約の登記
がされた権利に係る補償金等についても，同様とする。
１０１条１項本文
土地を収用するときは，権利取得裁決において定められた権利取得の時期にお
いて，起業者は，当該土地の所有権を取得し，当該土地に関するその他の権利並
びに当該土地又は当該土地に関する所有権以外の権利に係る仮登記上の権利及び
買戻権は消滅し，当該土地又は当該土地に関する所有権以外の権利に係る差押え，
仮差押えの執行及び仮処分の執行はその効力を失う。
２土地収用法第８８条の２の細目等を定める政令（以下「本件政令」という。）
１条１項
収用する土地についての土地収用法７１条の相当な価格は，近傍類地の取引事
例が収集できるときは，当該取引事例における取引価格に取引が行われた事情，
時期等に応じて適正な補正を加えた価格を基準とし，当該近傍類地及び収用する
土地に関する次に掲げる事項を総合的に比較考量し，必要に応じて本件政令１条
－19－
２項各号に掲げる事項をも参考にして，算定するものとする。
１号位置
２号形状
３号環境
４号収益性
５号前各号に掲げるもののほか，一般の取引における価格形成上の諸要素
１条２項
前項の相当な価格は，近傍類地の取引事例が収集できないときは，次に掲げる
事項のいずれかを基礎とし，適宜その他の事項を勘案して，算定するものとする。
１号～３号（略）
１条３項
前２項の規定により相当な価格を算定する場合においては，前２項の規定によ
るほか，次に定めるところによる。
１号・２号（略）
３号収用する土地を一般の取引における通常の利用方法に従って利用するも
のとして算定する。
１６条
法７１条（法７２条（法１３８条１項において準用する場合を含む。）又は法
１３８条１項において準用する場合を含む。）の規定による修正率は，総務省統
計局が統計法（平成１９年法律第５３号）２条４項に規定する基幹統計である小
売物価統計のための調査の結果に基づき作成する消費者物価指数のうち全国総合
指数（付録において「全国総合消費者物価指数」という。）及び日本銀行が同法
２５条の規定により届け出て行う統計調査の結果に基づき作成する企業物価指数
のうち投資財指数（付録において単に「投資財指数」という。）を用いて，付録
の式により算定するものとする。
－20－
３地方整備局用地事務取扱規則
２１条
事務所長は，事業認定の告示があったときは，原則として，書面により，用地
交渉の妥結していない権利者に対して補償金額を提示し，収用等以外の方法によ
る土地等の取得等のための最終的な交渉である旨を通知するものとする。
以上
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（別紙５）
（土地の所在）三重県北牟婁郡α町β区γ
地番地目計算式補償額(円)
収
用
×番3雑種地7900円/㎡×696.13㎡×修正率0.99965,497,227
公衆用道路500円/㎡×31.79㎡×修正率0.999615,889
×番1雑種地7900円/㎡×947.28㎡×修正率0.99967,480,519
公衆用道路500円/㎡×31.81㎡×修正率0.999615,899
×番4雑種地7900円/㎡×892.44㎡×修正率0.99967,047,456
公衆用道路500円/㎡×16.99㎡×修正率0.99968,492
小計20,065,482
使
用
×番1雑種地7900円/㎡×6％×251.13㎡×21/12(月)×修正
率0.9996
208,229
×番3雑種地7900円/㎡×6％×27.82㎡×21/12(月)×修正
率0.9996
23,068
公衆用道路500円/㎡×5％×1.02㎡×21/12(月)×修正率0
.9996
小計231,342
残
地
×番1雑種地(7900-3300)円/㎡×251.13㎡×修正率0.99961,154,736
×番1雑種地(7900-2800)円/㎡×27.02㎡×修正率0.9996137,747
公衆用道路(500-500)円/㎡×13.73㎡×修正率0.99960
×番3雑種地(7900-2800)円/㎡×27.82㎡×修正率0.9996141,825
公衆用道路(500-500)円/㎡×1.02㎡×修正率0.99960
小計1,434,308
合計21,731,132

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