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主文
１被告は，原告に対し，別紙物件目録４及び５記載の各建物を収去して同目
録１ないし３記載の各土地部分を明け渡せ。
２被告は，原告に対し，平成１９年１０月１日から前項の各土地部分の明渡
済みまで１日につき４３６円の割合による金員を支払え。
３原告のその余の請求をいずれも棄却する。
４訴訟費用は，被告の負担とする。
５この判決は，第２項に限り，仮に執行することができる。
事実及び理由
第１請求
１主文１項と同旨
２被告は，原告に対し，３４万１９０４円及びこれに対する訴状送達の日の翌
日（平成１８年１０月２５日）から支払済みまで年１４．６パーセントの割合
による金員を支払え。
３被告は，原告に対し，平成１８年１０月２５日から１項の各土地部分の明渡
済みまで１日につき４３６円の割合による金員を支払え。
第２事案の概要
，（「」本件は別紙物件目録１ないし３記載の各土地部分以下本件各土地部分
という）を所有し，これを被告に賃貸していた原告が，本件各土地部分上に。
同目録４及び５記載の建物（以下「本件各建物」という）を所有し，これを。
暴力団事務所として使用している被告に対し，善管注意義務違反ないし用法遵
守義務違反，賃料不払い，信頼関係破壊などを理由に賃貸借契約を本件訴状に
より解除するとして，賃貸借契約の終了に基づき，本件各建物を収去して本件
各土地部分の明渡しを求めるとともに，未払賃料合計３４万１９０４円及びこ
れに対する訴状送達の日の翌日である平成１８年１０月２５日から支払済みま
で約定の年１４．６パーセントの割合による遅延損害金並びに不法行為による
損害賠償請求権に基づき１日当たり４３６円の賃料相当損害金の支払を求めて
いる事案である。
１前提となる事実（証拠を付さない事実は，当事者間に争いがない）。
()当事者1
ア原告は，地方自治法上の普通地方公共団体である。
イ被告は，指定暴力団６代目山口組甲組乙会（以下「乙会」という）の。
会長である（甲６の２。）
()原告の土地所有及び被告の建物所有2
ア原告は，昭和２４年から昭和２７年にかけて，ａ地区復興土地区画整理
事業実施に伴い，安治川土地株式会社ほか３者から，大阪市ａ区ｂｃ丁目
ｄ番ｅの土地（以下「本件土地」という。本件各土地部分は，いずれも本
件土地の一部である）を含む周辺一帯の土地約２４７万３０００平方メ。
ートルを賃借権付土地として譲り受け現在も本件土地を所有している甲，（
１，５。）
なお，原告は，昭和４８年４月以前は，土地賃借人との間で，賃貸借契
約という形ではなく，原告側の使用承認という形式で事務を進めていた。
イ被告は，本件各土地部分上に本件各建物を所有し，本件各土地部分を占
有しており，本件各建物を乙会の組事務所として使用している。
()賃借人の名義変更及び使用継続の許可3
ア別紙物件目録１記載の土地部分（以下「本件１号地」といい，同目録記
載の他の土地についても同様に「本件○号地」という）について。
(ア)被告は，昭和５０年１０月ころ，Ａから，本件１号地上に存在した
建物を譲り受け，原告に対して賃借権の譲渡承認申請を行い，これに対
して同年１２月２５日に原告の決済が行われた結果，原告と被告との間
で本件１号地についての賃貸借契約が成立した（以下「本件第１賃貸借
契約」という。その契約内容の概要は，以下のとおりである（甲９０。）
の１，２，甲９１の１，２。）
なお，上記地上建物（大阪市ａ区ｆ町ｇ丁目ｈ番地のｉ所在，構造木
造瓦葺２階建，床面積１階４０．７１平方メートル，２階３８．４３平
，，方メートルの一棟の建物のうち家屋番号同所ｈ番ｉ−ｊ建物の番号１
種類車庫，居宅，構造木造瓦葺２階建，床面積１階１６．６４平方メー
トル，２階１７．１８平方メートルの専有部分の建物（以下「本件１号
建物」という。甲９０の７）は，昭和５１年６月１０日付けで，本件２
号地上のｆ町ｇ丁目ｈ所在，種類専住長屋，構造木造瓦葺２階建，床面
積４４．６７平方メートルの建物（以下「本件２号建物」という。甲９
），（「」２の８と合体して別紙物件目録４記載の建物以下本件４号建物
という）となっている（甲３の１，２，乙７。。）
①賃料月額３９５８円
後記②期間中の各年度の４月１日から９月３０日までに
ついては当該年度の６月３０日まで，同年度の１０月１日
から翌年３月３１日までについては当該年度の１２月３１
日までにそれぞれ６か月分を併せて支払う。
②期間昭和５０年１２月２５日から平成７年１２月２５日まで
③大阪市賃貸借条件の遵守
原告は普通地方公共団体たる大阪市であるところ，本件１号地は原
告の普通財産であるから，被告との間で，その貸付けに際し，大阪市
財産条例及び大阪市財産規則を遵守することを確認した。
なお，普通財産を貸し付けた場合は，貸付料を納付期限後３月以上
経過してなお納入しないときはその契約を解除することができる大，（
阪市財産条例１３条()。1）
また，普通財産の借受人が貸付料を期限までに納入しないときは，
納入期限の翌日から納入する日までの日数に応じ，貸付料（１０００
円未満の端数があるときは，これを切り捨てる）につき年１４．６。
パーセントの割合で計算した遅延損害金を徴収する。ただし，貸付料
が２０００円未満であるとき，遅延損害金の額が５００円未満である
，（）。ときはこの限りではない大阪市財産条例１１条及び同規則２８条
④無条件解除及び無償原状回復
原告の事業上必要を生じたときは，被告は，直ちに無条件で契約解
除に応じ，無償で地上物件を撤去して原状に回復する。
(イ)原告は，平成７年１２月２５日，被告に対し，本件第１賃貸借契約
に基づき，本件１号地の使用の継続を認めた（甲５。）
イ本件２号地について
(ア)被告は，昭和５１年５月１日，本件２号地上に本件２号建物を共同
所有していたＢ及びＣから同建物（なお，前記ア(ア)のとおり，昭和５
１年６月１０日付けで，本件１号建物と合体し，本件４号建物となった
（甲３の１，２，乙７）を譲り受け（甲９２の３，昭和５２年４月）。）
２２日，本件２号地の賃借人の名義変更を申請し（甲９２の１，同年）
５月１７日に原告の決済が行われ，原被告間に賃貸借契約（以下「本件
第２賃貸借契約」という）が成立した（甲５。。）
その契約内容の概要は，以下のとおりである（甲９１の１，２，甲９
２の１，２。）
①賃料月額４５９４円
支払時期については，本件第１賃貸借契約に同じ
②期間昭和５２年５月１７日から平成９年５月１７日まで
③大阪市賃貸借条件の遵守内容は本件第１賃貸借契約に同じ
④無条件解除及び無償原状回復内容は本件第１賃貸借契約に同じ
(イ)原告は，平成９年５月１７日，被告に対し，本件第２賃貸借契約に
基づき，本件２号地の使用の継続を認めた（甲５。）
ウ本件３号地について
(ア)被告は，昭和６２年７月７日，本件３号地上に別紙物件目録５記載
の建物（以下「本件５号建物」という）を所有していたＤから同建物。
を譲り受け甲９３の１本件３号地の賃借人の名義変更を申請し甲（），（
９４の１，同月１７日，原告の決済が行われ，原被告間に賃貸借契約）
（以下「本件第３賃貸借契約」という）が成立した（甲２，５。。）
，（，，，その契約内容の概要は以下のとおりである甲２５甲９４の１
５，６。）
①使用目的非堅固建物敷地
②賃料月３５６２円（ただし，平成５年４月１日以降は月額４
５４４円に改定されている）。
支払時期については，本件第１賃貸借契約に同じ
③期間昭和６２年７月１７日から平成５年３月３１日まで
④無催告解除特約
原告は，次の各号の１に該当するときは賃貸借期間中と
いえども本契約を解除することができる。
（中略）
()被告が本契約の条項に違反したとき4
⑤延滞損害金被告は，納入期限までに賃貸賃料を納入しないと
きは，当該納入期限の翌日から納入するまでの日数
に応じ，年１４．６パーセントの割合で算定した延
滞損害金を原告に支払わなければならない。この場
合の計算方法は年３６５日の日割計算とする。
(イ)原告は，平成５年４月１日，被告に対し，本件第３賃貸借契約に基
づき，本件３号地の使用継続を認めた（甲５。）
()本件第１ないし第３賃貸借契約の解除の意思表示4
原告は，被告に対し，平成１８年１０月２４日到達の本件訴状をもって，
本件各土地部分の暴力団事務所の敷地としての使用の事実，度重なる賃料支
払の遅滞，賃料及び延滞損害金の不払いは賃貸借契約の継続を著しく困難な
らしめる背信行為に該当することを理由として，本件第１ないし第３賃貸借
契約（以下「本件各賃貸借契約」という）をいずれも解除する旨の意思表。
示をした。
２争点に対する当事者の主張
()本件各賃貸借契約の解除の有効性について（被告に本件各賃貸借契約上の1
債務不履行ないしは信義則上の義務違反が存在するか）
ア賃料不払いに基づく解除の可否
（原告の主張）
(ア)本件第１賃貸借契約について
ａ被告は，別紙土地賃貸料・延滞損害金滞納状況記載のとおり，平成
９年以降に限っても１９回の支払のうち１８回賃料の支払を遅滞し，
その平均遅延日数は約３９５日であって，少なくとも６万３３００円
の延滞損害金が発生しているが，平成１８年９月３０日現在までにわ
ずか７８００円しか支払っていない。
ｂ被告は，平成１８年６月３０日を支払期限とする賃料２万３７４８
円について支払っておらず，平成１８年９月３０日現在における遅延
日数は９２日に及ぶ。
(イ)本件第２賃貸借契約について
ａ被告は，別紙土地賃貸料・延滞損害金滞納状況のとおり，平成９年
以降に限っても１９回の支払のうち１８回賃料の支払を遅滞し，その
平均遅延日数は約５１７日であって，少なくとも９万３６００円の延
滞損害金が発生しているが，平成１８年９月３０日現在までにわずか
７７００円しか支払っていない。
ｂ被告は，平成１７年１２月３１日を支払期限とする賃料２万７５６
４円及び平成１８年６月３０日を支払期限とする賃料２万７５６４
円，合計５万５１２８円について支払っておらず，その平均遅延日数
は約１８１日に及ぶ。
(ウ)本件第３賃貸借契約について
ａ被告は，別紙土地賃貸料・延滞損害金滞納状況のとおり，平成９年
以降に限っても１９回の支払のうち１８回賃料の支払を遅滞し，その
平均遅延日数は約４１７日であって，少なくとも７万６２００円の延
滞損害金が発生しているが，平成１８年９月３０日現在までにわずか
９１００円しか支払っていない。
ｂ被告は，平成１７年１２月３１日を支払期限とする２万７２６４円
及び平成１８年６月３０日を支払期限とする２万７２６４円，合計５
万４５２８円について支払っておらず，その平均遅延日数は約１８１
日に及ぶ。
(エ)これらの賃料の遅滞は，本件各賃貸借契約の債務不履行にあたり，
その回数，程度，金額等に照らせば，信頼関係を破壊する程度に及んで
おり，無催告解除の理由となりうる。
（被告の主張）
被告の滞納額については正確には判らないから答弁としては否認する
が，直ちに原告の主張どおりの全額を支払う意思はある。
本件各賃貸借契約の解除の効力については，争う。滞納金額からしても
無催告解除の原因となるほど重大なものではない。
イ善管注意義務違反及び用法遵守義務違反に基づく解除の可否
（原告の主張）
(ア)被告は，本件各賃貸借契約に基づき，善管注意義務及び用法遵守義
務，すなわち，社会通念上許される態様において非堅固建物敷地として
適正に使用するよう留意しなければならない義務を負っている。本件各
賃貸借契約においては，賃貸人たる原告が住民の福祉の増進を図る役割
を担う地方公共団体であるという性格に由来して，賃借人たる被告は，
住民の福祉の増進に明白にあるいは著しく反する方法，態様での本件各
土地部分の使用は許されない。
(イ)本件各土地部分が暴力団事務所の敷地として使用されることによ
り，同土地部分の経済的価値が大きく減殺されるばかりでなく，暴力団
事務所が存在することにより，その周辺の土地建物の換価・利用価値も
また，相応に減殺されることになる。
(ウ)暴力団事務所は，ひとたび暴力団抗争が発生した場合には，まさに
攻撃対象であり防御の砦ということになるのであって，地上建物が暴力
団事務所として使用されていることにより，近隣の住民等が暴力団抗争
に巻き込まれて生命，身体的及び財産的被害を受けるなどの著しい危険
を発生させている。
(エ)賃貸人である原告は，本件各土地部分が暴力団事務所の敷地として
使用されることにより，近隣の土地所有者から土地価格の下落による損
害賠償を請求されたり，抗争等の巻き添えになった被害者から損害賠償
を請求されるなどの法的リスクを負い，社会的非難を浴びている。
（被告の主張）
(ア)善管注意義務及び用法違反は土地の利用に対しての義務であって，
土地上の建物の利用方法は関係がない。また，賃貸人が地方公共団体で
あることが解除理由を容易にするとは考え難い。
(イ)否認ないし争う。
，，(ウ)被告は本件各建物を暴力団事務所として３４年間使用しているが
これまで一度も抗争に巻き込まれたことはない。また，我が国は，結社
としての暴力団を違法としておらず，組事務所の存在を規制する法を定
。，，めていない唯一暴力団員による不当な行為の防止に関する法律では
抗争時において組事務所としての建物使用を禁止することができること
を定めるのみである。
。，，(エ)原告に法的リスクなどない被告は本件各賃貸借契約締結時から
本件各建物を組事務所として使用しており，原告は，そのことを承知の
上で３４年間本件各賃貸借契約を維持してきたのであるから，本件各建
物の利用について了解済みであった。被告は，近隣住民との関係でも悪
い付き合いはしておらず，苦情等も聞いたことがない。
ウ信頼関係破壊に基づく解除の可否
（原告の主張）
アに対する原告の主張(ア)ないし(ウ)及び同イに対する原告の主張(イ)
ないし(エ)記載のとおり
（被告の主張）
アに対する被告の主張及び同イに対する被告の主張(イ)ないし(エ)記載
のとおり
()未払賃料及び遅延損害金の支払請求の可否2
（原告の主張）
争点()アに対する原告の主張(ア)ないし(ウ)記載のとおり1
（被告の主張）
争点()アに対する被告の主張記載のとおり1
()損害の発生及びその額3
（原告の主張）
平成１８年１０月２５日以降の本件各土地部分の賃料相当損害金は，１日
当たり計４３６円である。
（被告の主張）
全て否認し争う。
第３争点に対する判断
１本件各賃貸借契約の解除の有効性について
()賃借人に賃貸借契約の当事者相互の信頼関係を裏切って賃貸借関係の継続1
を著しく困難ならしめるような不信行為があった場合には，賃貸人は，催告
を要することなく直ちに賃貸借契約を解除することができると解することが
相当である（最判昭和２７年４月２５日民集６巻４号４５１頁参照。）
()本件各土地部分の賃料及び延滞損害金の滞納状況2
賃貸借契約において，賃料の支払義務は賃借人の最も基本的な債務である
から，これを怠ることは，契約当事者相互間の信頼関係を揺るがせる行為と
言うべきである。そこで，本件において，被告の賃料の延滞の程度が賃貸借
関係の継続を著しく困難ならしめるようなものであるか否か検討する。
ア滞納の金額
証拠（甲４，５，１７の１ないし３，２６の１，被告本人）によれば，
被告は，本件訴え提起前の平成１８年９月３０日当時，原告に対し，本件
１号地については，平成１８年６月３０日期限の賃料２万３７４８円及び
遅延損害金５万５５００円を，本件２号地については，平成１７年１２月
３１日及び平成１８年６月３０日を支払期限とする各２万７５６４円の賃
料合計５万５１２８円及び遅延損害金８万５９００円を，本件３号地につ
いては，平成１７年１２月３１日及び平成１８年６月３０日を支払期限と
する各２万７２６４円の賃料合計５万４５２８円及び遅延損害金６万７１
００円を，それぞれ支払っていなかったことが認められる。
イこれに対し，被告は，滞納に係る賃料及び遅延損害金の金額は低額であ
り，無催告解除の原因となるほど重大なものではない旨主張する。
しかし，賃料の滞納が賃貸借契約の解除原因となりうるか否かは，単に
滞納に係る賃料及び遅延損害金の金額の多寡のみならず，遅滞の回数，期
間，賃料額と滞納額との比較，滞納の理由，督促の経緯，賃借人の支払能
力等を考慮して判断することが相当である。
(ア)滞納の回数，期間
証拠（甲５，１７の１ないし３）によれば，被告は，本件各賃貸借契
約につき，平成９年以降に限っても１９回到来した支払期限のうち１８
回賃料の支払を遅滞していることが認められる。
しかも，前記前提となる事実()のとおり，本件各賃貸借契約の賃料3
の支払時期は半年ごとであるところ，上記証拠によれば，平均遅延日数
は，本件第１賃貸借契約については約４９４日，本件第２賃貸借契約に
ついては約５８６日，本件第３賃貸借契約については約４２９日であっ
て，全体の平均遅滞日数は約１４か月以上の長期にわたっている。
このように，被告は平成９年以降本件各賃貸借契約の賃料の支払をほ
，。ぼ毎回延滞しており延滞期間も長期に及んでいるといわざるを得ない
(イ)滞納額と賃料額との比較
前記前提となる事実()のとおり，本件各土地部分の賃料は，本件１3
号地については１か月当たり３９５８円，本件２号地については１か月
当たり４５９４円，本件３号地については１か月当たり４５４４円であ
るところ，本件各賃貸借契約の賃料額を基準とすると，未払の賃料及び
遅延損害金の合計金額は，本件第１賃貸借契約については２０か月分以
上，本件第２賃貸借契約については３０か月分以上，本件第３賃貸借契
約については２６か月分以上に相当するものであって，絶対的な滞納金
額自体は高額であるとまではいえないとしても，賃料額と比較すると決
してわずかなものであるとはいえない。
(ウ)滞納の理由，催告の経緯
証拠（甲１９の１ないし６）及び弁論の全趣旨によれば，原告は，被
，，告に対し年４回の頻度で賃料等の支払を催告しているにもかかわらず
被告は，上記(ア)のとおり，賃料等の滞納を繰り返してきたことが認め
られる。
被告は，本人尋問において，服役の際，事務所の若い者に対し，賃料
の支払を頼んでおいたが，同人が支払を遅れた旨述べるのであるが，そ
れ自体何ら合理的な理由とは認められないばかりか，被告が服役してい
たのは平成１０年８月までの約８か月程度にすぎないのであるから（被
告本人，それ以降の賃料の滞納についての理由とはなり得ない。）
したがって，被告は，原告からの度重なる催告にもかかわらず，何ら
合理的な理由なく，恒常的に賃料の滞納を繰り返してきたものといわざ
るを得ない。
(エ)被告の支払能力
証拠（甲５５）によれば，平成１３年１１月当時，乙会の構成は，副
会長１名，若頭代行１名，舎弟８名，相談役２名，若頭補佐３名，常任
，，，，，幹事２名幹事７名当番１名部屋住１名合計２７名であったこと
乙会の会費の金額は，副会長は２０万円，舎弟は１０万円，相談役は２
０万円，若頭補佐は７万円，常任幹事は２万円，幹事は１万円であった
こと，上記会費の中から，乙会は，山口組総本部に対し５０万円，組長
運転手に対し２５万円，当番に対し１５万円，部屋住みに対し６万円が
支払われていたことが認められる。
これらの事情からすれば，被告の毎月の収入は，２０万円×１名＋１
０万円×８名＋２０万円×２名＋７万円×３名＋２万円×２名＋１万円
×７名＝１７２万円であり，他方，主だった支出は５０万円＋２５万円
＋１５万円＋６万円＝４６万円であったのであるから，残額は７６万円
であり，これは本件各土地部分の賃料合計１万３０９６円の約６０倍で
，，あってこの中から賃料を支払うことは十分に可能であったと認められ
他に，被告において，本件各賃貸借契約の賃料を支払うことが経済的に
困難であったことを窺わせる事情はまったく存しない。
(オ)小括
以上を総合すれば，被告は，十分な支払能力があるにもかかわらず，
かつ，原告から再三の催告を受けながらも，比較的低廉な賃料の滞納を
恒常的に繰り返し，滞納額は賃料額の２０か月分ないし３０か月分の金
額に及んでいたものであり，その滞納については合理的な理由があった
ということはできないから，滞納の程度が決して軽微であるとはいうこ
とができない。
したがって，この被告による賃料滞納の事実自体，本件各賃貸借契約
における当事者相互の信頼関係を裏切って賃貸借関係の継続を著しく困
難ならしめるような不信行為であると認めることも十分可能であるとい
うべきである。
ウ未払賃料等の供託について
なお，証拠（乙２ないし４の各１，２，乙１４ないし１６の各１，２）
及び弁論の全趣旨によれば，①被告は，原告に対し，本件訴訟の提起後
である平成１８年１２月２７日の弁論準備手続期日において，本件各賃貸
借契約に係る別紙土地賃貸料・延滞損害金滞納状況記載の各滞納賃料及び
遅延損害金並びに平成１８年１０月１日から平成１９年３月３１日までの
間の賃料として合計４３万４０５５円の弁済の提供をしたが，原告はその
，，，，受領を拒否したこと②被告は平成１９年１月１８日大阪法務局に
被供託者を原告として，供託番号平成１８年度金第２１７１３号ないし２
１７１５号をもって，上記金員を上記債務の弁済のために供託したこと，
③被告は，平成１９年６月１４日，原告から本件各土地部分の明渡請求
があり，予め賃料を受領拒否され，現在係争中のため，受領しないことが
明らかであることを理由に，大阪法務局に，被供託者を原告として，供託
番号平成１９年度金第４８３９号，４８４０号及び４８４２号をもって，
合計７万８５７６円を本件各土地部分の平成１９年４月分ないし９月分の
賃料債務の弁済のために供託したことが認められる。
しかしながら，上記弁済供託がなされたのは，いずれも原告による本件
各賃貸借契約の解除の意思表示がなされた後のことであって，上記供託の
事実が契約解除の効力に何らの影響を及ぼすものではない。
()地上物件の無断改造及びその利用方法3
ア被告が本件各土地を６代目山口組甲組乙会の暴力団組事務所の敷地とし
て使用していることについては，当事者間に争いがない。
原告は，これが原告に対する重大な不信行為であり，本件各賃貸借契約
上の信義則違反行為に該当する旨主張するので，以下，検討する。
イ認定事実
（，，，，，，，証拠甲３５ないし１１１３１６２２ないし２４４９８３
８４，９２ないし９４，被告本人）及び弁論の全趣旨によれば，次の事実
が認められる。
(ア)暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（以下「暴対法」
という）によれば，暴力団とは「その団体の構成員（その団体の構成。，
団体の構成員を含む）が集団的に又は常習的に暴力的不法行為等を行。
うことを助長するおそれがある団体」をいい（２条２号，都道府県公）
安委員会は，一定の要件に該当する暴力団を特に上記のおそれが大きい
暴力団として指定することとなっているが（３条，６代目山口組は，）
暴対法第３条の指定を受けた，全国で最大の勢力範囲（１都１道２府４
１県）及び構成員数（約２万人）を有する指定暴力団であり，乙会は，
その中の有力組織である甲組の傘下組織であって，６代目山口組の第３
次団体に位置する暴力団組織である。
(イ)被告は，乙会の会長であり，平成９年６月３０日，大阪市ｋ区内に
おける暴力団事務所建設反対運動のリーダーを脅したとして，暴力行為
等処罰に関する法律違反で逮捕され，平成１０年１月２０日，大阪地方
裁判所において懲役１年の実刑判決を受けている（甲８，９，８４。）
また，平成１３年１１月２日には，乙会の幹部であったＥが，週末で
混雑していたＪＲ三宮駅構内において，捜査員２名に対し，３８口径の
回転式短銃を２発発射するという発砲事件を起こしたが，その際の捜査
で，本件各建物から約２００メートルしか離れていないＥの自宅から，
短銃３丁と実弾１３９発等が押収された（甲１０，１１。）
なお，警視庁保安２課覚せい剤事犯取締本部は，昭和５４年７月，乙
会が組織ぐるみで大韓民国から５年にわたり約１００キログラムもの大
量の覚せい剤を違法に輸入，販売していたとして，暴力団組員１３名を
逮捕し，被告を含む４名を指名手配し，被告はその後，同年８月に逮捕
された。
(ウ)暴力団事務所は，暴力団の活動の拠点となっている施設又は区画さ
れた部分をいい（暴対法１５条１項，暴力団員による違法活動におけ）
る組織の指揮命令・連絡の機能的中枢としての役割を果たしており，外
部的には，他の暴力団や一般市民に対して組織の勢力を誇示するもので
あるが，ひとたび対立抗争事件が発生すると，反目する暴力団からの攻
，。撃の対象となり同時にそれらの攻撃からの防御の砦となるものである
(エ)被告は，当初から本件各建物を暴力団事務所として利用する意図で
各所有者から譲り受けたにもかかわらず，地主である原告に対しては，
その意図を伏して，本件各建物の種類が専住長屋，居宅等であるとする
証明書を提出するに止まり，これまでに本件各建物を暴力団事務所とし
て使用する旨を申告したことはなかった。
原告は，本件各土地部分が被告に対する賃貸開始前は暴力団事務所の
敷地として使用されていなかったにもかかわらず，被告が賃借権を譲り
受けた後，いつの間にか暴力団事務所の敷地として利用されていたこと
につき，長年気付かなかったが，そのことに気づいた後も，そのような
状況につき看過し得ないものとは認識していたものの，賃貸借契約が存
する以上，やむを得ないものと判断し，特段の対応を取らなかった。
しかしながら，平成１８年１月２１日，被告が原告からの借地上で本
件各建物を暴力団事務所として使用していることが新聞紙上で取り上げ
られて一般市民に明らかになったことから，暴力団排除の一般市民の声
を背景に，原告においても，市有財産の適正な管理の観点から，何らか
の対応策を取ることを検討し，事実関係を調査した結果，本件訴訟に至
った。
(オ)被告は，原告に断りなく，昭和５１年６月１０日付けで，本件１号
建物と本件２号建物と合体し，本件４号建物とする旨の登記手続をして
いるほか，建物自体にも以下のような変更を加えている。
ａ本件４号建物の出入り口から見て左側の壁には元々窓があったが，
外部から板が打ち付けられた上にモルタル塗装されて，いわゆる「は
め殺し」の状態とされており，窓としての機能は果たしていない（ま
た，１階正面には窓自体が存在しない。。）
ｂ本件４号建物の玄関扉は鉄製のものに取り替えられており，壁面に
は監視カメラが４台（本件４号建物の玄関左上に１台，正面の右側上
下に各１台，２階正面左上に１台）やサーチライトが５台（いずれも
本件４号建物正面）が設置されている。
(カ)本件４号建物の内部は，出入口のすぐ右にカウンターがあり，カウ
ンターの内側の机には，パソコン，電話機，ファクシミリ，カラープリ
ンタなどの機器がおかれており，正面の壁の代紋の下付近には，監視用
カメラのモニターが設置されており，モニターは４分割の表示がなされ
ていて，４つの監視カメラの映像を同時に確認することができるように
なっている。
建物内では，常時，組員が待機しており，四六時中交替で電話番やモ
ニターの監視を行っている。
ウ検討
(ア)地上建物の増改築等禁止
ａ証拠（甲２，乙９の１）によれば，本件第３賃貸借契約には，被告
は，あらかじめ，書面による原告の承認を得なければ，地上物件の増
改築，大修繕又は新築をすることができない旨の条項があり（甲２の
１０条３号参照，特約条項として，①本件３号土地の貸付けは，）
共有持分表示により貸し付け，分割貸付は認めない旨，②本件土地
の売却についても，共有貸付地全体を１区画として評価し，分割売却
は認めない旨，③今後の市有地賃借人名義の書換えに際しては，上
記①，②の事項を条件として本市は承認するので，地上建物を第三者
に譲渡する場合は共有土地であることを十分納得させる旨の特約条項
があることが認められる。
そして，本件第１及び第２賃貸借契約については，賃貸借契約書が
作成されていないが，それは契約書の作成に必要な図面の整備が完了
していなかったためであると認められ（甲５，地方公共団体である）
原告としては，同種の賃貸借契約を締結する場合には同種の契約内容
とすることが通常であると考えられるところ，原告が本件第１及び第
２賃貸借契約に関して上記各条項を契約内容から除外する意思を有し
ていたと認めるに足りる証拠はないことからすれば，本件第１及び第
２賃貸借契約においても，上記各条項が契約内容となっていると認め
ることが相当である。
ｂ窓のはめ殺しや鉄製扉への変更，監視カメラやサーチライトの設置
は，外敵からの襲撃に対する防御等を主要な目的とした設備であり，
暴力団同士の抗争等の事態を念頭に，暴力団事務所として防御的機能
を果たすことを意図した改造であると認めることができる。そして，
特に窓のはめ殺しは，本件４号建物の専住長屋ないし居宅等としての
機能を減殺するものであって，建物の維持保存のための補修としての
合理的範囲を超えていることからすると，地上建物の無断改築に匹敵
するものということができる。
以上のように，被告が本件１号建物と本件２号建物とを合体して本
件４号建物とし，これを暴力団事務所として使用し，その用途に合わ
せて窓のはめ殺し等の改造を施した行為は，本件各賃貸借契約におけ
る地上建物の増改築禁止条項の趣旨に反するものであり，賃貸人であ
る原告の予想を裏切るものである。
(イ)土地の使用態様と信義則違反
，，，ａそもそも地方自治法上の普通地方公共団体である原告は法律上
「住民の福祉の増進を図ることを基本として，地域における行政を自
主的かつ総合的に実施する役割を広く担」っており（地方自治法１条
の２第１項「その事務を処理するに当たっては，住民の福祉の増進），
に努め」なければならない（同法２条１４項。したがって，公の財）
，，産である市有地を第三者に賃貸する場合賃貸人である原告において
上記の「住民の福祉の増進」という目的に適った賃借人に対し，その
目的に適った内容の契約を締結すべき行政上の責務が存する一方，そ
の反射的効果として，賃借人においても，公の財産である賃借物の使
用方法，使用態様において，上記目的による一定の制約を受けるもの
というべきであり，これに著しく反するような利用を行うことは，市
有財産（普通財産）を目的とする賃貸借契約に求められる信義則上の
義務に反するものというべきである。
ｂこれを本件についてみるに，上記イにおいて認定したとおり，賃借
人である被告は，我が国最大の暴力団組織を構成する有力団体の長で
あり，組織ぐるみで犯罪を行うばかりか，自身も違法行為を繰り返し
行っているのであるが，本件各土地を，本件各賃貸借契約締結当初に
賃貸人に説明していた単なる住居専用長屋の敷地として使用するので
はなく，暴力団事務所の敷地として使用しているのであるから，かか
る土地の利用方法は，以下のとおり「住民の福祉の増進」に適うも，
のとは到底認められない。
すなわち，暴力団事務所は，上記イ(ウ)のとおり，本来的に，暴力
団員による違法活動にかかる組織の指揮命令，連絡の機能的中枢とし
ての役割を有しており，また，一旦対立抗争が発生すると対立する組
織からの攻撃の対象となる一方，防御の砦となるものであり，上記イ
(オ)(カ)のとおり，本件各建物もその内部及び外部とも，そのような
事態を想定してこれに対応した機能を備えたものとなっている。
また，ひとたび抗争事件が発生すると，近隣住民や一般市民がその
巻き添えにあうことは少なくはなく，平穏に生活をしている周辺住民
にとっては極めて危険な存在となる（被告は，これまで一度も抗争に
巻き込まれたことはないとして危険性など存しない旨主張するが，こ
れまではそうであっても，今後巻き込まれないという保証はなく，現
に，被告自身，上記イ(オ)(カ)のとおり，抗争があった場合に備えて
本件各建物を改造しているのであるから，被告の上記主張は採用でき
ない。。）
さらに，そのような影響もあって，暴力団事務所が存在することに
よって，当該土地の経済的価値が減殺されるだけでなく，その周辺の
不動産の換価価値や利用価値が減殺される結果となる（甲１６。）
その上，近時，暴力団は重武装化しつつあり，暴力団員による発砲
事件が多発しており，一般市民が巻き添えにあって被害を受けること
が少なくないため，暴力団による違法，不当行為を予防，排除する機
運が高まり，社会的趨勢となっていることも考慮する必要がある（甲
３２ないし４２ないし４７，５７ないし６０，６２ないし８２，８５
ないし８８。）
ｃ以上の結果，被告が本件各土地を暴力団事務所の敷地として使用す
ることは，本件各賃貸借契約から派生する信義則に反するものと認め
るのが相当である。
これに対し，被告は，建物の利用方法と土地の利用方法とは区別さ
れるべきである旨主張する。しかしながら，建物は土地の上に存在す
る以上，建物の利用形態は土地の利用形態に必然的に影響を及ぼすこ
とから，両者をまったく分けて考えるのは相当ではなく，被告の上記
主張は採用できない。
ｄなお，被告は，本件各建物の近隣住民から乙会について苦情が出た
り，トラブルがあったりしたと聞いたことはない旨の主張をし，当該
主張に沿う証拠として，夏祭りの際に子供たちが世話になったり，寄
付をしてもらったりして感謝している旨の記載のされた本件各建物が
存在する町会の町会長であるＦ及び本件各建物の近隣で飲食店を経営
しているＧ作成の各陳述書（乙５，６）及び夏祭りの際の写真（乙１
８の１ないし６）を提出している。
しかし，平成１９年２月２０日付けのＦの上記陳述書は，本件訴訟
について全く知らされず，証拠として提出されることも聞かされない
まま作成されたものであること，上記陳述書作成後の同年４月１１日
に作成された陳述書（甲６１）において，被告が本件４号建物を収去
し，本件各土地部分を明け渡してくれるのであれば，それに越したこ
とはない旨，被告の事務所が存在するだけで何か起きないかという気
持ちになり，また，最近は知らない人も出入りしており，不安になる
旨，住民も面と向かっては言いにくいでしょうが，本音は出て行って
もらいたいと思っているはずであり，少なくとも反対する住民はいな
い旨の記載がされていることからすれば，同年２月２０日付けのＦの
陳述書（乙５）は採用することはできない。
そして，前記()イ(イ)のとおり，被告は，暴力団追放運動のリー3
ダーに対し，集団的脅迫をしたことがあったこと，しかもＧの経営す
る店舗は本件４号建物の隣に位置すること（甲２２，乙６，Ｇの陳）
述書の作成経緯も不明であることからすれば，Ｆと同様に，Ｇももし
被告に不利益な陳述をしたならば後にいかなる不利益を被るかを危惧
して真意を陳述していない可能性がないとはいえず，Ｇの陳述書の信
用性についても疑問が払拭できない。
また，証拠（乙１８の１ないし６）によれば，夏祭りの際に本件各
建物前の路上で西瓜が振る舞われ，夏祭りに参加する小学生くらいと
おぼしき子供たちがこれを食べている事実が認められるが，このくら
いの年齢の児童らが暴力団の本質，実態について十分な認識を有して
おらず，当該事実のみをもって，被告と近隣住民との関係が良好であ
るとは必ずしも認めることができない。
したがって，以上の証拠をもって，被告と近隣住民との関係が良好
であるとは必ずしも認めることができず，他に被告と近隣住民との関
係が良好であることを認めるに足りるない。
()以上の各事情を総合すると，被告には，賃貸借契約当事者相互の信頼関係4
を裏切って賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめるような不信行為がある
ということができるから，本件各賃貸借契約の解除は，いずれも有効である
と認められる。
２未払賃料及び遅延損害金の支払請求の可否及び損害の発生並びにその額につ
いて
()前記１()アのとおり，被告が，別紙土地賃貸料・延滞損害金滞納状況記12
載のとおり，原告に対する賃料及び遅延損害金の支払を怠ったことが認めら
れる。
また，弁論の全趣旨によれば，平成１８年１０月２５日以降の本件各土地
部分の賃料相当損害金は，１日当たり計４３６円であることが認められる。
()しかし，前記１()ウのとおり，被告が，平成１９年１月１８日及び同年22
６月１４日，大阪法務局に，被供託者を原告として，本件各賃貸借契約にか
かる別紙土地賃貸料・延滞損害金滞納状況記載の各未払賃料及び遅延損害
金，平成１８年１０月１日から平成１９年３月３１日までの間の賃料相当損
害金，並びに本件各土地部分の平成１９年４月分ないし９月分の賃料を供託
したことが認められる。
()したがって，被告の本件各賃貸借契約の賃料債務及び遅延損害金支払義務3
並びに平成１９年９月３０日までの賃料相当損害金の支払義務は上記供託に
より消滅しているということができるが，滞納の金額，回数，期間，理由，
催告の経緯等や，弁済供託が本件訴訟の提起を受けてされたものであること
など被告の賃料滞納状況に鑑みれば，同年１０月１日以降の賃料相当損害金
については，予めその支払を請求する必要があるということができる。
３結論
以上によれば，原告の請求は，本件各建物を収去し本件各土地部分の明渡し
を求めるとともに平成１９年１０月１日以降明渡済みまでの賃料相当損害金の
支払を求める限度で理由があるからこれらを認容し，その余は理由がないから
，，，いずれも棄却し訴訟費用の負担につき民事訴訟法６１条６４条ただし書を
仮執行宣言については同法２５９条１項をそれぞれ適用して（ただし，建物収
去土地明渡しを求める部分については相当でないからこれを付さないことす
る，主文のとおり判決する。。）
大阪地方裁判所第２４民事部
裁判長裁判官村岡寛
裁判官岩松浩之
裁判官中村海山
（別紙物件目録省略）

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