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主文
１原判決を次のとおり変更する。
(1)ＹはＸ１に対し２７１万３９８９円Ｘ２に対し８０万４６，，
６３円及びこれらに対するいずれも平成１４年１１月６日から支
払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
(2)Ｘらのその余の請求をいずれも棄却する。
２訴訟費用は，第１，２審を通じて，これを１０分し，その１をＹ
の負担とし，その余をＸらの負担とする。
３この判決は第１項の(1)に限り仮に執行することができる。
事実及び理由
第１控訴の趣旨
１原判決を取り消す。
２Ｙは，Ｘ１に対し３２１０万１１０２円，同Ｘ２に対し１０７０万０３６７
円及びこれらに対する平成１４年１１月６日から各支払済みまで年５分の割合
による金員を支払え。
第２事案の概要
１事案の要旨
本件はＡが自宅建物の２階窓以下本件窓というから転落して死亡，（「」。）
した事故以下本件事故というについてその原因は同建物の所有者（「」。），，
であり賃貸人であるＢが，本件窓に手すり等を設置していなかったことにある
として，Ａの遺族であるＸらが，Ｂの相続人であるＹに対し，債務不履行責任
ないし土地工作物責任（所有者の責任）に基づいて，損害賠償を求めている事
案である。
原審が，Ｘらの請求をいずれも棄却したため，Ｘらが控訴した。
２前提事実
(1)Ｂは会社勤めをしていたが退職後の生活に備えて賃貸用建物として，，，
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原判決別紙物件目録記載の建物以下本件建物という及びその北側に（「」。）
あって本件建物に隣接する同じ構造の建物１棟以下別棟というの建（「」。）
築を計画し，昭和４８年２月１６日ころ，両建物を建築した。両建物は，い
ずれも木造セメント瓦葺２階建で，１棟の建物の内部が中央部で２つに区分
されている１棟２戸の構造となっており，各戸には１階と２階をつなぐ階段
が設置されていた。
Ｂは，上記両建物の近くにある自宅に居住しながら，自らこれら賃貸用建
物の管理をしていた。
（甲１，乙１，２の各１・２，５，６，当審証人Ｃ。）
(2)平成１２年１０月１日Ｂは本件建物のうち正面向かって右側部分の，，，
１階及び２階部分以下本件居室というを下記の約定でＸ１に貸し（「」。），
渡した（争いがない，甲２。）
賃料月４万５０００円
賃貸期間２年間
特約
①本件建物の屋根外壁等の修理は賃貸人であるＢの負担とする。
②入居者は，Ｘら及びＡとする。
，，，(3)本件居室は１階に玄関が南東向きに設置されておりそのほか１階には
浴室，トイレ，台所，居室１間が，２階には居室２間があり，玄関前の敷地
には，コンクリート舗装が施された幅約４メートルの駐車スペースが設けら
れていた。本件窓は，２階の南東側，すなわち，玄関のほぼ真上の位置に設
けられており，床（畳）面から約７３センチメートルの位置に窓枠下部があ
って，２枚の窓ガラスを交互にスライドさせて開閉する構造となっており，
網戸も設置されていたが，手すりや柵等は設置されていなかった。また，本
件窓の両脇の外壁には，蛇腹式（伸縮式）の物干し竿受け（以下「本件竿受
けというが設置されており竿を受ける位置が遠近２カ所に設けられて」。），
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いた（甲５の１０・１１，乙１の２）が，既に錆付いていて伸縮できない状
態であった。その状態における外壁面から本件竿受けの先端までの距離は４
７センチメートル，２階床面を基準にした本件竿受けの高さは１３８．５セ
。，，ンチメートルであるなお本件建物の他の１戸及び別棟の建物についても
本件竿受けとほぼ同一箇所に本件竿受けと同様の器具が設置してあるが，そ
れぞれ規格は異なる。
(4)Ａは平成１４年１１月６日午前８時５０分ころ本件窓から転落し救，，，
，，急車でｈ市ｉ区○町○番○号所在のｍ病院に搬送されたが脳死状態であり
結局，同月１６日午後３時５０分ころ，急性硬膜下血腫により，同病院で死
亡した（甲４，原審及び当審におけるＸ１（以下においては，単に「Ｘ１」
と表示する。。））
(5)Ａの相続人は夫であるＸ１同ＸとＡとの間の子であるＸ２のほかＡ，，，
と前夫との間の２人の子である。したがって，Ａの死亡により，Ｘ１は２分
の１，同Ｘ２は６分の１の各割合で，Ａの権利義務を承継した（甲１０（各
証。））
(6)Ｂは本件事故発生後直ぐに本件建物及び別棟の各南東側窓に手すり，，，
を設置した（甲５（各証，弁論の全趣旨。））
(7)Ｂは平成１５年１１月４日死亡しＹが唯一の相続人としてＢの権利義務，
全部を承継した（争いがない，甲１１（各証。））
３争点と当事者の主張
次のとおり，付加，訂正するほか，原判決３頁５行目から９頁末行までのと
（，，，おりであるただし各項の見出しについては例えば１(一)とあるのを(1)ア
２(二)(1)を(2)ア(ア)のように読み替える）から，これを引用する。。
(1)同４頁２３行目の「約７３㎝であり」の次から同２４行目の「低い」ま，
でを転落防止用の手すり等が設けられていないことと相俟つと各種安全，「，
基準に照らし，通常有すべき安全性を備えていない」と改める。
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(2)同６頁４行目末尾の次に「本件竿受けは，ＸらやＡが本件賃借部分に入，
居する前から設置されていたものであり，Ｂが設置したと考えられる（竿受
けの規格が異なっていることは，上記推認を妨げない」を加える。。）。
(3)同７頁８行目の「また」の次に「本件竿受けは，Ｂが設置したものでは，
なく賃借人らが勝手に設置したものに過ぎないしを加え同１１行目か，，」，
ら１２行目にかけての「本件窓の物干し」を「本件竿受け」と改め，同１４
行目のものであったの次に蛇腹部分が錆び付いて伸縮ができなかった「」「（
ようであるが，油をさせば動くようになる」を加える。。）
第３当裁判所の判断
１争点(1)について
(1)Ｘ１の供述によれば，以下の事実が認められる。
アＸ１は，移動たこ焼き屋をして収入（月収１５万円）を得ていたが，か
ねてから週３回の人工透析を受けなければならない身体であり平成１４年，
１１月６日もｈ市ｊ区内の病院に人工透析を受けに行くために午前８時，，
５０分ころ自宅を出発しようとしていた他方Ａはｈ市の臨時職員准。，，（
看護師としてｎ病院の看護科に勤務しながら家事を取り仕切っていた），，
が，当日は休みであり，洗濯物を持って２階に上がって行った。
イＸ１が，玄関で靴を履いて今まさに外に出ようとしたところ，外でドサ
ッという音がしたのでＡが洗濯物を落としたものと考え外に出て見たと，，
ころ玄関前の駐車スペースにＡが仰向けに倒れておりその周りには洗濯，，
物が５６枚程落ちており本件窓の外にある物干し竿には洗濯物が一部干，，
されていた。
(2)前提事実(3)及び上記(1)の事実によればＡは本件窓の外にある物干し竿，
，。に洗濯物を干していて本件窓から転落したものであることは明らかである
Ｙの主張するところは，一般的な疑問ないし可能性を指摘するにすぎず，
本件事故については採用の限りでない。
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２争点(2)及び(3)について
，，(1)上記両争点は本件窓に手すり等が設置されていなかったことをもって
土地の工作物の設置又は保存に瑕疵がある（民法７１７条）というべきなの
（），（）か争点２または賃貸人としての安全配慮義務違反となるのか争点３
というものである。そうであれば，両者は，法律構成は相違するものの，そ
の核心部分は，入居者の安全性確保という観点から，本件窓に手すり等が設
置されていなかったことをどう評価するかという点においては共通するもの
であるから，以下，便宜一括して検討を加えることとする。
(2)本件窓の外側に本件竿受けが設置されていたことは，前提事実(3)のとお
りである。もっとも，Ｘら及びＡが本件居室に入居した際には既に本件竿受
けは存在していたものであり，Ａは，本件居室に入居して以来，本件竿受け
，（）。に物干し竿を設置しこれを使用して洗濯物を干していたものであるＸ１
ただし，本件竿受けの設置者および設置時期は明らかではない（Ｂが設置し
たと認めるには至らない。。）
(3)ところで本件竿受けが蛇腹式伸縮式であることからすると本件窓，（），
の外に洗濯物を干す際には，片方の窓ガラスを開け，蛇腹部分を移動させて
，，，本件竿受けを手前に引き寄せ洗濯物を物干し竿に直接掛けるかあるいは
物干し用品（ハンガー類等）に洗濯物を干し，これを物干し竿に掛けた後，
蛇腹部分を移動させて本件竿受けを必要な位置まで伸ばすかすることが予定
されていたものと考えられるが，実際には，蛇腹部分が錆びているために伸
縮させることができなかった（前提事実(3)。しかし，Ｘ１もＡも，錆を取）
ったり油をさすなどして本件竿受けの伸縮機能の回復を試みたり，Ｂに連絡
して補修を求めたりしたことはなかった（Ｘ１，弁論の全趣旨。）
(4)本件窓が床（畳）面からの高さ（以下「腰高」という）約７３センチメ。
ートルの位置に窓枠下部があって，２枚の窓ガラスを交互にスライドさせて
開閉する構造となっていたこと，本件窓には手すりや柵等は設けられていな
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かったこと（以上，前提事実(3)，Ａは身長約１５７センチメートルであっ）
たこと（Ｘ１）を総合すると，本件窓から身を乗り出したりした場合，窓下
に転落することもないとはいえない特に上記(3)のとおり本件竿受けの。，，
蛇腹部分が錆び付いていて本来の伸縮機能を失っていたことからすると，洗
濯物を干すためには，手に洗濯物を持ったままの状態で，本件窓からある程
度外に身を乗り出さなければならないことが考えられるのであって，万一身
体のバランスを失ったような場合には，そのまま下に転落する危険性がなく
はなかったものである。そして，現に，Ａは本件窓の外に洗濯物を干してい
る際に，本件窓から転落したのである（上記１。）
(5)そうであれば本件窓に手すりや柵等が設置されていなかったことは転，，
落防止という観点からしてその安全性が十分なものでなかったということに
ならざるを得ない。したがって，本件窓の設置・保存に瑕疵があったという
べきである。
(6)ところでＹはこの点に関して本件窓の腰高が約７３センチメートル，，，
あることをもって窓として通常有すべき安全性を備えているとする如くであ
り，そのことを前提として縷々主張する。
建築基準法では，採光や換気のために開口部の面積をどの程度確保しなけ
ればならないかの規制はあっても，窓の腰高を規制する規定はないが，建設
業界では，一般に，幼児が足をかけてよじ登ることのできる高さ６５センチ
メートルと幼児の墜落を防止するに足りる高さ８５センチメートルを参考
に６５センチメートルから８５センチメートルが適当と考えられている甲，（
１９裁判所に顕著な事実したがって本件窓の腰高は上記基準の範囲内，）。，
であるものということができるし，また，採光や通風，さらには居室の開放
感等の見地からしても，窓の腰高を余り高くすることはできないし，相当で
もないものといわなければならない。そうであれば，約７３センチメートル
という本件窓の腰高自体を瑕疵とみなすことはできない。
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しかしながら，本件窓の外には本件竿受けが設置され，賃借人が本件窓か
，，，ら戸外に洗濯物を干すことが予定されていたのでありこの場合賃借人は
戸外に体を伸び出す姿勢を取ることになるので，本件窓の安全性に対する検
討に際しては，この点を併せ考慮しなければならないのである。なお，上記
(2)のとおり本件竿受けはＢが設置したと断ずることはできないが本件居，，
室にあって，洗濯物を干すには本件窓を利用して戸外に干すのが最適である
ものと認められるし，Ｂにおいてもそのことを認識していたものと推認され
るところであるそして上記(3)の事実に照らせば本件竿受けに設置した。，，
物干し竿に洗濯物を干すには一定程度の危険性があったことは否めないか
ら，本件窓の外に手すり等を設置して，転落防止に備えるべきであったもの
である。
そうすると，本件窓の腰高について瑕疵がないからといって，本件窓が十
分な安全性を備えていたということにはならない。
３争点(4)
(1)本件事故によるＡの損害としては治療費・入院費等が９７５１円である，
ことが認められ，葬儀費は１００万円の限度で認めるのが相当である。
，，(2)逸失利益については算定の基礎となるべき年収を３３１万７６５６円
生活費控除率４割として，就労可能年数１８年のライプニッツ係数１１．６
９０を乗じて計算すると，２３２７万００３９円となる。
(3)慰謝料は２４００万円とするのが相当である。
(4)ただし，上記２(6)のとおり，本件窓の腰高自体は相当性の範囲内にあっ
たこと，本来，本件竿受けの蛇腹部分を縮めて物干し竿を本件窓に近づけて
洗濯物を干し，その後に本件竿受けを必要な位置まで伸ばすという仕組みで
あり，それが有効に機能しているならば，約７３センチメートルという本件
窓の腰高と相俟って，洗濯物を干す際にも，通常の注意を払えば転落するこ
とはないと考えられること，現に，本件建物と別棟は，本件事故発生まで３
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０年近くにわたり，賃貸物件としてその用に供されてきたが，その間，本件
事故のような転落事故が発生したことはないこと，ＸらやＡは，本件事故ま
で既に２年間以上にわたり，本件居室で生活を続けていたものであり，その
間，Ａは，本件窓の外に洗濯物を干し続けてきたにもかかわらず，同人及び
Ｘ１において本件竿受けの不具合を修理・調整することもなく，また，Ｂに
対して本件竿受けの不具合や本件窓の危険性を訴えるでもなかったこと（上
記２(2)及び(3)）といった諸事情に照らせば，本件事故の発生については，
Ａにも極めて大きな過失があったことは否定できず，その過失割合は９０パ
ーセントに及ぶものであり，この割合で過失相殺をするのが相当である。
そうすると，Ａは，上記損害額合計４８２７万９７９０円の１０パーセン
トに相当する４８２万７９７９円の損害賠償請求権があり，これをＸ１が２
分の１，同Ｘ２が６分の１の割合で相続したことになる。したがって，Ｘ１
の取得分は２４１万３９８９円円未満切り捨て同Ｘ２のそれは８０万４（），
６６３円となる。
(5)弁護士費用は，Ｘ１についてのみ３０万円の限度で認めるのが相当であ
る。
４結論
以上の次第であるから，Ｘらの請求は上記の限度で理由がある。これと異な
りその請求を全部棄却した原判決は不当であって，変更を免れない。したがっ
て，本件控訴は一部理由がある。
よって，主文のとおり判決する。
福岡高等裁判所第３民事部
裁判長裁判官西理
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裁判官有吉一郎
裁判官吉岡茂之

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