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　　　　　　　主　　　文
１　原告の被告国立市長に対する訴えをいずれも却下する。
２　被告国立市は、原告に対し、４億円及びうち３億５０００万円に対する平成１
２年２月１日から、うち５０００万円に対する平成１３年３月６日から、いずれも
支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
３　原告の被告国立市に対するその余の請求のうち、金員請求に関する部分を棄却
し、その余の請求に係る訴えをいずれも却下する。
４　訴訟費用は、原告に生じた費用のうち、補助参加に対する異議申出によって生
じた費用は原告の負担とし、その余は被告らの負担とし、被告ら及び補助参加人ら
に生じた費用は、それぞれ各自の負担とする。
　　　　　　　事実及び理由
第１　請求
１　甲事件
（１）　（主位的請求）
　被告国立市が平成１２年１月２４日付けで告示した「中三丁目地区地区計画」及
び同年２月１日付けで公布施行した「国立市地区計画の区域内における建築物の制
限に関する条例の一部を改正する条例」（平成１２年国立市条例第１号）のうち、
建築物の高さの最高限度を２０メートルとする部分はいずれも無効であることを確
認する（以下「請求１」という。）。
（２）　（予備的請求）
　被告国立市が平成１２年１月２４日付けで告示した「中三丁目地区地区計画」及
び同年２月１日付けで公布施行した「国立市地区計画の区域内における建築物の制
限に関する条例の一部を改正する条例」（平成１２年国立市条例第１号）のうち、
建築物の高さの最高限度を２０メートルとする部分をいずれも取り消す（以下「請
求２」という。）。
２　乙事件
（１）　（主位的請求）
　被告国立市長が平成１２年１月２４日付けで告示した「中三丁目地区地区計画」
及び同年２月１日付けで公布した「国立市地区計画の区域内における建築物の制限
に関する条例の一部を改正する条例」（平成１２年国立市条例第１号）のうち、建
築物の高さの最高限度を２０メートルとする部分はいずれも無効であることを確認
する（以下「請求３」という。）。
（２）　（予備的請求）
　被告国立市長が平成１２年１月２４日付けで告示した「中三丁目地区地区計画」
及び同年２月１日付けで公布した「国立市地区計画の区域内における建築物の制限
に関する条例の一部を改正する条例」（平成１２年国立市条例第１号）のうち、建
築物の高さの最高限度を２０メートルとする部分をいずれも取り消す（以下「請求
４」とい
う。）。
３　丙事件
（１）　被告国立市は、原告に対し、４億円及びこれに対する平成１２年２月１日
から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え（以下「請求５」という。）。
（２）　被告国立市長が平成１２年２月１日付けでした「国立市地区計画の区域内
における建築物の制限に関する条例の一部を改正する条例」（平成１２年国立市条
例第１号）の公布行為が無効であることを確認する（以下「請求６」という。）。
（３）　被告国立市長が平成１２年２月１日付けでした「国立市地区計画の区域内
における建築物の制限に関する条例の一部を改正する条例」（平成１２年国立市条
例第１号）の公布行為を取り消す（以下「請求７」という。）。
第２　事案の概要
　被告国立市が都市計画法２０条に基づき平成１２年１月２４日付けで告示した
「中三丁目地区地区計画」（以下「本件地区計画」という。）及び被告国立市長が
建築基準法６８条の２に基づく建築物の制限に関する条例として同年２月１日付け
で公布した「国立市地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例の一部を
改正する条例」（以下「本件条例」という。）のうち、建築物の高さの最高限度を
２０メートルとする部分が、原告のマンション建築計画を妨害する意図でされた点
等において違法なものであるとして、甲事件において被告国立市に対し、乙事件に
おいて被告国立市長に対し、それぞれ抗告訴訟として本件地区計画及び本件条例の
無効確認（主位的）又は取消し（予備的）を求めるとともに、予備的に当事者訴訟
（行政事件訴訟法４条）又は無名抗告訴訟としての無効確認を求め、丙事件におい
て、被告国立市に対しては、本件地区計画の決定及び本件条例の制定により原告は
損害を被ったとして、原告所有不動産の価値下落分少なくとも４億円のうち３億５
０００万円及び信用毀損（被告らが議会での発言やマスコミ報道により原告のマン
ションが違法建築となった旨宣伝したことにより原告の信用が毀損されたとするも
の）による損害１億円のうち５０００万円の合計４億円の損害賠償金及びこれに対
する平成１２年２月１日から民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を請
求し、さらに被告国立市長に対して、本件条例の公布行為の無効確認（主位的）又
は取消し（予備的）を求める事案である。
１　法令の定め
（１）　都市計画法（昭和４３年法律第１００号、ただし、平成１１年法律第８７
号による
改正前のもの、以下同じ。）の定め
ア　都市計画法１２条の４第１項１号は、都市計画区域については都市計画に必要
な地区計画を定めるものとしているところ、地区計画は、市町村が決定する都市計
画において、当該都市計画区域内の一体として整備及び保全を図るべき区域につ
き、その区域の範囲を特定して（同第２項）、道路、公園等の地区施設、建築物等
の整備並びに土地利用に関する計画（地区整備計画）を定めるもので（同法１２条
の５第１項及び２項）、地区整備計画においては、地区計画の目的を達成するため
必要な地区施設の配置及び規模、建築物の用途・敷地、建築物等の高さの最高限度
等に関する制限が定められる（同法１２条の５第３項ないし８項）。
イ　市町村の定める地区計画についての都市計画は、その旨を告示することによ
り、その効力を生じる（同法２０条１項、３項）。なお、市町村が地区計画を定め
る場合には、都市計画法施行令（昭和４４年政令第１５８号、ただし、平成１１年
政令第３５２号による改正前のもの、以下同じ。）１４条の２所定の事項について
都道府県知事の承認を受けなければならないとされてるが、そのような事項を含ま
ない地区計画についてはその承認を経ずに定めることができる（同法１９条１項、
２項）
（２）　建築基準法の定め
ア　市町村は、都市計画法１２条の４及び５の規定に基づく地区計画が定められて
おり、かつ地区整備計画も定められている区域について、当該区域内の建築物の敷
地、構造、建築設備又は用途に関する事項で地区計画で定められたものにつき、条
例の定めによって制限を加えることができる（建築基準法６８条の２）。
イ　建築基準法及び同法に基づく条例等の規定の施行又は適用の際現に存する建築
物又は現に建築の工事中の建築物が、これらの規定に適合せず又は適合しない部分
を有する場合においては、当該建築物又はその部分に対しては、当該規定は、適用
されない（建築基準法３条２項）。
２　前提事実（次の事実は、括弧内に認定根拠を掲げた事実のほかは、当事者間に
争いのない事実である。）
（１）　原告は、不動産の売買、仲介、賃貸、管理及び鑑定に関する業務等を目的
として設立された株式会社であって、東京都国立市内に別紙物件目録１記載の各土
地（以下「本件土地」という。）を所有し、同土地上に同目録２記載の建築物（以
下「本件建物」という。）の建築を計画していたものである。
（２）　被告国立市は、本件土地をその区域内に含む地方公共団体であり、被告国
立市長は、被告国立市の市長である。
（３）　原告は、平成１２年１月５日、本件建物の建築につき建築確認を受け、同
日、本件土地を掘削する根切り工事を開始した（甲３５、弁論の全趣旨）。
（４）　被告国立市は、平成１２年１月２４日、都市計画法１９条に基づき、東京
都国立市中三丁目地内（以下「本件地区」という。）について、その名称を中三丁
目地区地区計画とする本件地区計画を決定し、同日、同法２０条２項に基づき、本
件地区計画を告示した。
　本件地区計画は、その目標として、都市基盤が整備された地区において、低中層
住宅地区及び学園地区の環境を維持保全し、大学通り沿道の都市景観に配慮した街
づくりを形成することを目的とすることを定めている（甲１）。
　大学通りとは、ＪＲ中央本線国立駅からＪＲ南武線谷保駅へと南に直線的に延び
る都道１４６号線「国立停車場・谷保線」の通称であり、高さ約２０メートルのイ
チョウ及び桜が植樹されている幅約４４メートルの並木道である（甲２０）。
　本件地区計画においては、地区整備計画が定められており、同整備計画におい
て、本件地区は、低層住宅地区１、同２、中層住宅地区、学園地区に区分され、建
築物等の高さの最高限度が、それぞれ、低層住宅地区２については１０メートル以
下、中層住宅地区及び学園地区のうち、第一種低層住居専用地域（都市計画法８条
１項１号）を除く地区について、２０メートルとされている。第一種低層住居専用
地域においては、建築物等の高さの最高限度がもともと１０メートル又は１２メー
トルとされており（建築基準法５５条）、低層住宅地区１については、その全部が
第一種低層住居専用地域に指定されている（甲１）。
（５）　国立市においては、建築基準法６８条の２に基づく条例として、国立市地
区計画の区域内における建築物の制限に関する条例（平成１１年国立市条例第３０
号。平成１１年１２月２４日公布、平成１２年１月１日施行。以下「本件建築条
例」という。）が定められていたが（甲３）、被告国立市長は、国立市議会に対
し、平成１２年１月３１日、本件条例案を議案として提出し、同市議会は、同月３
１日、本件条例案を可決し、被告国立市長は、同年２月１日、本件建築条例を改正
する本件条例を公布し、本件条例は同日施行された。本件条例は、本件地区計画に
定め
られたとおり、本件地区の建築物の地盤面からの高さが、低層住宅地区２において
は１０メートル以下、中層住宅地区及び学園地区（第一種低層住居専用地域を除
く。）においては２０メートル以下に制限している（７条、甲２）。
３　争点
（１）　請求１ないし４、６及び７に係る訴えの適法性（争点１）
（２）　（請求１ないし４、６及び７につき）本件地区計画並びに本件条例及びそ
の公布行為の適法性・有効性（争点２）
（３）　（請求５につき）被告国立市の責任原因（争点３）
（４）　（請求５につき）原告の損害（争点４）
４　争点に対する各当事者の主張
（１）　争点１（請求１ないし４、６及び７に係る訴えの適法性）について
（原告の主張）
ア　抗告訴訟としての適法性（主位的主張）
（ア）　本件条例及び本件地区計画は、法令ないし一般処分（以下「法令等」とい
う。）であるが、法令等自体が抽象的な内容でなく具体的な特定の内容をもってい
る場合、又は法令等の内容自体は抽象的であるが、その直接の効果として個人の具
体的権利義務に影響を与える場合には、これを対象とする争訟を法律上の争訟とい
うことができ、それによって直接国民の権利や重大な生活上の利益が害され、しか
も他に適切な救済手段がないようなときには、国民の権利利益の救済を図る見地か
ら法令等に対する司法的統制の手段を保障することが必要である。
（イ）　本件条例は、法令の形式を採っているものの、対象地域が約１３．５ヘク
タールと小さく、最大の地権者である学校法人桐朋学園（以下「桐朋学園」とい
う。）及び原告の建築物以外の建築物は約５０棟にすぎず、その敷地は対象区域全
体の約１０パーセントにすぎない。本件条例は、施行されることによって、この特
定少数の者に対し、その施行の時点以降絶対高さ２０メートルを超える建築物の新
築・増築等を禁止するという具体的権利義務に直接影響を与える効果を生じる。
　これは、本件地区計画についても同じで、その対象建築物は約５０棟で、具体的
な権利義務関係に直接影響を受ける権利者は実質的に原告だけであり、本件地区計
画による権利制限が不特定多数者に対する一般的抽象的な制限であるとは到底いう
ことができず、少数特定の者に対する具体的な制限である。
　しかも、上記の者らのうち、戸建住宅及びその敷地の所有者らは、その敷地の面
積からいって絶対高さ２０メートルを越える建築物を将来とも建築する可能性
も必要性もなく、本件建築条例によって、桐朋学園については被告国立市長が建築
物の高さ制限を撤廃することができるようになっており、結局本件条例によって直
接強い建築制限を受けることになるのは原告のみである。このことから、本件地区
計画及び本件条例は、原告の本件建物の建築を妨害し、不可能にする目的で、狙い
撃ち的に決定又は制定されたものであることが明らかである。
　また、原告の場合は、本件条例施行以前に本件建物について建築確認処分を受け
て本件建物の建築に着工しており、今後建築確認の拒否処分がされる余地がないか
ら、建築確認拒否処分の取消訴訟の前提問題とするなどして本件地区計画及び本件
条例の効力を争うことができず、直接本件地区計画及び本件条例自体の無効・取消
しを求める訴訟以外にこれを争うべき適切な救済手段を有しない。
（ウ）　原告は、本件条例の施行前に絶対高さ２０メートル以上の本件建物につい
て東京都建築主事の建築確認を受け、かつ、その建築を着工したのであるから、本
件建物を適法に建築し完成することができる。しかし、建築基準法３条３項３号に
より、本件建物について将来新築、増築、改築、大規模な修繕又は大規模な模様替
えの工事を行う場合には、改めて本件条例の定める建築制限が適用され、その機会
に、本件建物の所有者は、本件建物の絶対高さを従来の４４メートルから２０メー
トルまで下げなければならない義務を負う。すなわち、本件建物は、本件条例の施
行後はその建築制限に不適格な建築物（既存不適格建築物）となるから、今後の本
件建物の増改築や建替えを行う場合には、その機会に高さを大幅に低めて６階の建
築物としなければならない。よって、原告は、本件地区計画及び本件条例によっ
て、直接かつ重大な具体的権利利益の侵害を被る。
　以上により、本件地区計画及び本件条例は、抗告訴訟の対象たる処分と解すべき
である。
イ　請求１及び３の当事者訴訟としての適法性（予備的主張）
（ア）　本件地区計画及び本件条例は、それぞれ一般処分及び法令の形式を採って
いるが、前記のとおり、これらは対象地域内の建築物の高さ制限を具体的に規定
し、原告個人の権利義務に直接変動を及ぼす内容のものであるから、その無効確認
の請求は具体的な法的紛争として法律上の争訟に当たる。
（イ）　原告は、被告らが主張する建築物の高さ制限への服従を拒否しているので
あるから、自らの法律上の
地位の不安定を解消するために、被告らに対する請求を現在の法律関係に関する訴
えの一種である当事者訴訟として本件地区計画及び本件条例の無効確認の訴えを提
起することができる。本件においては、過去の法的行為たる本件地区計画及び本件
条例の無効を判決で確認することが紛争の包括的・抜本的解決をもたらすことにな
るからである。
（ウ）　原告は、本件地区計画及び本件条例の無効確認判決を受けることによっ
て、原告の法的地位について生ずる危険ないし不安を除去することができるとこ
ろ、現に被告らは、本件地区計画及び本件条例を原告に適用し、本件建物の高さを
２０メートル以下にするよう強く求めているのであるから、原告にとって本件地区
計画及び本件条例の無効の即時確定の現実的必要が存する。
（エ）　よって、請求１及び３は、仮に抗告訴訟として不適法であるとしても、当
事者訴訟としての無効確認訴訟として適法である。
ウ　請求１及び３の無名抗告訴訟としての適法性（予備的主張）
（ア）　本件建物は、前記のとおり、既存不適格建築物として扱われるに至った
が、既存不適格建築物はあくまでも適法建築物であるから、特定行政庁が是正措置
命令を発することはあり得ず、したがって、原告が同命令に対し事後的に訴訟を提
起してその前提問題として本件地区計画及び本件条例の効力を争うことによって、
違法無効な本件地区計画及び本件条例から救済される途はない。さりとて、この事
態を放置すれば、本件建物が完成しても、社会的に既存不適格建築物扱いをされる
ために、分譲がすこぶる困難になるばかりでなく、分譲価格を相当程度下げざるを
得ないことになる。また、原告は、社会的信用を著しく毀損され、他の事業におい
ても重大な悪影響を受ける。この結果、原告は、企業としての存立に関わる重大な
損害を被るおそれがある等無名抗告訴訟の適法要件としての特別の事情があるとい
わなければならない。
（イ）　無名抗告訴訟の適法要件として「他に適切な救済手段が存しないこと」が
必要となると解したとしても、現在の法律関係に関する訴えである当事者訴訟の提
起によっては原告の法的地位は救済されない。一般に条例は対世効を有するとこ
ろ、原告と被告国立市（ないし被告国立市長）との間の当事者訴訟の判決は第三者
を拘束せず、顧客との関係における原告の損害を防止し又は回復せしめる効果をも
たらさないからである。
（ウ）　よって、請
求１及び３は無名抗告訴訟としての無効確認訴訟として適法である。
（被告らの主張）
ア　本件条例及び本件地区計画の処分性の欠如
（ア）　条例は、地方自治体の議会の議決により成立するが、地方公共団体の議会
は住民により公選された議員によって構成される議決体であり、立法作用を行う機
関であって、行政作用を行う行政庁ではない。したがって、行政主体でない地方自
治体の議会の制定した条例は、抗告訴訟の対象とならない。
　地方自治体の議会を行政庁ということは、条例の制定方式とも合致しない。行政
庁とは、「国又は公共団体の意思を決定表示する権限を有するもの」をさすとこ
ろ、条例は、地方自治体の議会の議決により成立するが、条例を外部に通知するの
は地方自治体の長であり、条例について、行政庁に当たる存在はない。
（イ）　本件建築条例は、その制定を認めている建築基準法上行政処分としては位
置づけられておらず、また、実際の内容も行政処分としての性格を有していないの
で、抗告訴訟の対象にならない。
　本件建築条例は、１２条で同条例の各規制に違反した場合の刑罰を定めており、
これは建築基準法１０２条に従って行政罰の構成要件を定めているものであるとこ
ろ、刑罰法規については、罪刑法定主義により、いかなる行為についていかなる刑
罰が定められるかは、あらかじめ一般抽象的規範である法規で定められなければな
らず、個別具体的に権利義務を規律する行政処分として定めることは許されない。
したがって、本件建築条例及びこれを改正する本件条例の各規定は法規であって、
行政処分ではない。
（ウ）　本件建築条例及び本件条例により、適正かつ合理的な土地利用を図り、良
好な都市環境を確保することを目的として、地区整備計画区域内における建築物が
一部制限されることになるが、これは、まさに一般的、抽象的な制限であり、およ
そ特定個人の具体的な権利義務や法的地位に直接影響を及ぼすものではないし、特
定の個人に向けられた法の執行行為にも当たらない。現実に本件条例の対象区域内
の建築物が制限されることになるのは原告だけでないことは明らかであり、本件条
例が特定個人に向けられたものでないことも明らかである。
　しかも、仮に本件条例に違法性があるとしても、対象者は建築確認処分を拒否さ
れた機会に同確認拒否処分の取消訴訟を提起し、その前提問題として本件条例の違
法を主張すれば足りるのであって、本
件条例自体の無効確認又は取消しを求める必要性はない。原告は、本件建物の建築
につき、本件条例施行前に建築確認処分を受けているが、本件条例の施行前に建築
工事に着工していないのであるから、建築確認申請をやり直す必要があると被告ら
は考えており、したがって、原告が本件条例の違法を主張するのであれば、その際
に申請に対する処分を争えば足りる。原告は本件条例施行前に建築工事に着手して
いると主張しているが、仮に原告の主張どおりとすると、原告は本件建物を建築し
ても本件条例に違反するということにはならないのであるから、原告の主張自体か
ら本件条例自体の無効確認又は取消しを求める訴えの利益がないことが明らかであ
る。
（エ）　本件地区計画は、対象面積が約１３．５ヘクタールであり、その中に広大
な敷地を有している桐朋学園が存在するので、地権者数は面積の割には多くはない
が、地権者数が一般の地区計画の規模に比べ著しく範囲が狭いということはできな
いし、面積的にも国立市の他の地区計画と比べて平均的な大きさであって、他の都
市の地区計画と対比しても、本件地区計画が数値的に小さすぎるというような状況
にはなく、ことさら特定の土地だけをターゲットにしたという原告の主張は事実に
反している。
　本件地区計画の対象地域内には、潜在的に現在の地域性に反した高層建築が計画
される可能性が一般的に存在しており、これをコントロールするための地区計画の
規制は決して原告だけに適用されるものでないことは明らかである。
（オ）　被告らは、前記のとおり、本件建物の建築については本件条例による新し
い規制が適用されるべきであると考えるが、この点に関する建築基準法上の判断権
限は東京都にあって、被告らには判断権限がなく、現時点では東京都は建築行為に
対する中止命令等の対応をすることなく、原告は建築工事を進めているので、本件
建物の建築についてされた建築確認が有効であるとの原告の主張を前提にすると、
原告は、本件地区計画の内容と無関係に確認済みの本件建物の建築が行政法規上可
能ということになり、法律上何ら救済すべき利益はない。
　本件建物が原告の主張するように本件条例施行前に着工しているのであれば、通
常の法改正による既存不適格建築物ということになり、その置かれる状況は、一般
的な用途地域の変更や建築基準法の内容変更に伴い、事後的にその時点の法規には
適合しなくなったケー
スと何ら変わるところがない。
　原告の主張する今後の増改築又は新築の際の地区計画の制限による権利侵害は、
漠然とした可能性にすぎず、その不利益については、特定の建築計画が出てきて建
設可能な具体的計画が定まらない限りは判断不可能であり、このような不確定な将
来の不利益を理由として、抽象的な地区計画について処分性を認めることはできな
い。
　原告は、現時点で本件地区計画の効力について争いたいのであれば、建築確認の
申請を出し直して、その中で違法性を争うことが可能であり、自ら既に取得した建
築確認を有効と主張して建築行為を進めている原告には、何ら法廷において争う場
が与えられなくとも特段の不利益は生じない。
イ　本件条例の公布行為の処分性の欠如（被告国立市長の主張）
　法令の公布は、既に一定の内容をもって成立している法令を周知させるためこれ
を外部に表示する行為であり、法令の制定行為に対する付随的なものにすぎないか
ら、法令の公布行為のみをとらえてこれを独立に抗告訴訟の対象とすることはでき
ない。
　したがって、原告の被告国立市長に対する請求６及び７は不適法であって却下さ
れるべきである。
ウ　当事者訴訟としての対象性の欠如
（ア）　本件条例の無効確認を求めることは、当事者訴訟の対象にもならない。最
高裁判所昭和２７年１０月８日大法廷判決（民集６巻９号７８３頁）がいうように
「我が国裁判所は具体的な争訟事件が提起されないのに将来を予想して憲法及びそ
の他の法律命令等の解釈に対し存在する疑義論争に関し抽象的な判断を下すごとき
権限を行い得るものではない」のであるから、法令の一つである条例について、抽
象的な法令の当否を論ずる目的で条例の無効確認を求めて当事者訴訟を提起するこ
とはできない。
（イ）　本件地区計画は、前記ア（エ）のとおり、個人の権利に対し具体的に変動
を与える効果を持たないのであるから、その無効を確認することを目的とした当事
者訴訟を提起することはできない。
エ　被告適格
　抗告訴訟としての無効確認又は取消請求について被告適格があるのは、行政庁た
る被告国立市長であって、被告国立市に被告適格はなく、当事者訴訟としての無効
確認請求について被告適格があるのは、権利主体たる地方公共団体としての被告国
立市であって、被告国立市長には被告適格はない。よって、抗告訴訟としての請求
１及び２、当事者訴訟としての請求３はいずれも不適法で
ある。
（２）　争点２（本件地区計画並びに本件条例及びその公布行為の適法性・有効
性）について
（原告の主張）
ア　本件地区計画は、次の（ア）ないし（エ）の点で裁量権の濫用に基づく行為で
あって、明らかに違法無効であり、また、本件条例は、本件地区計画に基づいてそ
の建築制限を条例化したものであって、本件地区計画が違法無効である以上、本件
条例も実体法上違法無効であるから、本件地区計画の決定及びこれに基づく本件条
例の制定はいずれも違法無効である。
（ア）　根拠法の目的違反
　都市計画法は、「都市の健全な発展と秩序ある整備とを図り・・・公共の福祉の
増進に寄与することを目的」としている（同法１条）。しかるに、本件地区計画の
決定は、住みよい街づくりによる公共の福祉の増進を目的とするものではなく、原
告の本件建物建設予定敷地である本件土地についてことさらに絶対高さ２０メート
ルの規制を新設することによって原告の建築計画を阻害する目的で行われたもので
あり、根拠法たる都市計画法の目的に違反する。
（イ）　公正手続違反
　行政手続法の施行により、行政機関に対する事前裁量統制について明文の規定が
置かれるに至ったが、これらの規定は行政計画の立案過程にも類推適用されるべき
である。にもかかわらず、本件地区計画の案については、これによって私有財産権
の侵害を最も大きく受ける者であって最大の利害関係人である原告の意向を全く聴
かぬままに被告が策定したもので、公正手続の原則に違反し、裁量権の濫用に当た
る。
　被告国立市当局の説明によれば、本件地区計画の検討は、平成１１年１１月１５
日に住民からの要望書が提出されたことにより関係住民の発意に基づいて開始され
たとのことであるが、本件地区計画は、被告らが原告の本件建物の建築計画を妨げ
る目的で発起し、主導的に住民に働きかけた結果住民から要望書が提出されるに至
ったことが明らかで、被告国立市当局の説明は事実に反しており、手続の公正を疑
わせるものである。
　また、本件地区計画案は、ごく一部の住民の意見を聴いたのみで極めて短時日の
うちに決定されていて、被告らがこれまでに決定した３つの地区計画が慎重な手続
を踏んで決定されたのと異なり、異例の速さで決定されている。本件地区計画案
は、２０メートルの高さ制限という極めて厳しい規制をかけるにもかかわらず、被
告らが極めて短時間に決定しようと急いだことは、地域地
区を定める都市計画の先例における手続の進め方と比較しても著しくバランスを欠
いており、都市計画法１８条の２の規定する基本方針を策定してない段階で、にわ
かに、ごく限られた面積の特定区域のみを対象として本件地区計画を決定したこと
は、公正な手続を履践したとはいえず、裁量権の濫用の疑いがある。
（ウ）　他事考慮、動機の不正
　本件地区計画の内容は、前記（１）（原告の主張）ア（イ）で主張したとおり、
もっぱら原告が取得した本件土地を対象とし、原告の本件建物の建築計画の実現を
妨害する意図の下に策定されたものであることが明らかである。被告国立市が告示
した地区計画区域内で新たな建築計画を被告らに提示したのは原告のみである。原
告の建築計画は現行法上完全に適法なものであって、被告らは、法律的には直ちに
これを阻止することができないために、ことさらに本件地区計画を決定することに
よって、本件土地において絶対高さ２０メートルを超える建物の建築を規制しよう
としているのである。
　国立市内には、駅周辺のみならず、駅西側約１２００メートルの位置に１０階、
１２階建ての都営住宅があり、駅西方向約１６００メートルの位置には１４階建て
約６００戸の大規模マンションも存在する。このような状況からみて、本件建物は
市内既存の建物の規模を超えるものではない。それにもかかわらず、被告国立市が
本件地区計画を策定したことは、専ら原告が計画している適法な建物の建築を不可
能にし、原告に対して重大な損害を与えることを目的とするものであって、他事考
慮に基づく措置といわざるを得ない。
（エ）　比例原則違反
　市民の権利利益を侵害する公権力の行使は、必要最小限度でのみ許される（憲法
１３条参照）。
　本件土地を含む一画は、従来の都市計画上、大学通りの周辺地域と区別され、こ
れと異なった第二種中高層住居専用地域とされていたもので、これは平成８年６月
に東京都が行った都市計画決定によるものであり、同決定に至る手続の中で住民説
明会や公聴会を経ていて、国立市民の総意に基づくものである。大学通りの最南端
に位置する本件土地が、大学通りに面する他の土地（第一種低層住居専用地域、第
一種中高層住居専用地域）とは異なった形態で利用される土地であることは、被告
らにおいてもあらかじめ承認していることである。したがって、本件地区計画が大
学通り沿道地区の都市景観に配慮した街づくりを目
的とするという被告らの説明はその前提を誤っている。
　大学通り沿道の都市景観を守るため、大学通りの沿道にとどまらず奥行き約１５
０メートルを超える区域にまでわたって２０メートルの高さ制限をするのは、その
目的に照らし過剰な規制であり、他に代わる方法がない場合におけるやむを得ない
必要最小限度の規制とはいえない。本件地区計画による２０メートルの高さ制限の
妥当性についての被告国立市長による説明は、国立市景観審議会の審議経過及び結
論を無視した根拠のないものであり、その説明責任を果たしておらず、通常の都市
計画においては絶対高さ制限が全く課されていない本件土地について、突如絶対高
さ２０メートルという根拠不明の厳しい制限を導入することは、必要最小限度をは
るかに越えて原告の財産権を侵害するものであるから、明らかに比例原則に違反す
る。
イ　本件条例の制定手続には次に述べるとおり重大かつ明白な瑕疵がある。
（ア）　議決の無効
　被告国立市長は、平成１２年１月２４日に告示された本件地区計画に基づく本件
条例を可及的速やかに制定することを目論み、同月２８日、国立市議会の臨時会
（以下「本件臨時会」という。）を同月３１日に招集する旨を告示した。しかし、
議長は「性急すぎる」として同日の開会を認めなかったし、副議長も同様であっ
た。すると、与党議員１３名は議場に集まり、野党議員１１名全員欠席、議会事務
局も全員不在の中で、仮議長を選挙し、仮議長が本件条例案を評決にかけ、可決し
た。
　地方自治法１０１条２項及び同項ただし書によれば、議会の招集は、急施を要す
る場合を除き、開会の日前７日までに告示されなければならない。したがって、本
件の場合、議会を開会することができるのは原則として同年２月４日以降であり、
本件地区計画に基づく本件条例の議決は、その性質上急施を要する場合には当たら
ないから、市議会は開会できなかったのであり、平成１２年１月３１日には正当な
合議体としての議会は不成立であり、そこで議員が行った行為を議会の行為と見る
ことはできないのであって、本件条例案の議決は無効である。
　仮に本件の招集が適法であるとしても、本件の場合議長は開会宣言をしておら
ず、地方自治法１０６条２項によれば議会が仮議長を選挙することができるのは
「議長及び副議長にともに事故があるとき」に限られ、本件では議長及び副議長は
ともに職務を執り得る状況にあった
から、本件における仮議長の選挙は同項に違反して無効であり、さらに、同議決に
ついては、議事録が存在せず、重大かつ明白な手続上の瑕疵があるから、本件条例
案の議決も無効である。
（イ）　公布の無効
　地方自治法１７条１項及び２項によれば、長は議長から条例制定改廃議決の送付
を受けてから２０日以内にこれを公布することとされているが、本件の場合、議長
は市長に対し本件条例の議決を送付した事実はないから、本件条例の公布は無効で
ある。
（被告らの主張）
ア　本件地区計画の実体的適法性
（ア）　本件地区計画の対象地域指定の合理性
　本件地区は、国立分譲地として昭和２年ごろに箱根土地株式会社により計画的に
分譲された地域に含まれており、通称江戸街道（国立市道富士見台第５号線）によ
って区分された本件土地の南側からＪＲ谷保駅までの地区とは、都市形成の歴史的
経緯においても、町並みの形成においても独立した地域を形成してきている。
　また、被告国立市の平成９年度「国立市都市景観形成基本計画」において、都市
景観形成上重要な地域における基本方針として、大学通り地域と青柳崖線地域を明
示し、都市景観上の重要性を指摘しているところ、同計画の中でも、いわゆる大学
通りの沿道のうち本件地区計画地域を含む江戸街道以北の部分が大学通り地域とさ
れている。
　このように、本件地区は、歴史的にも一体的に形成されてきた地域のうち、従前
の都市計画規制が他の国立分譲地と比較して不十分であった地域を対象として不十
分な規制を補う目的で計画されたものであって、恣意的に地域を設定したものでな
いことは明らかであり、本件地区計画の対象地域指定には合理性がある。
（イ）　２０メートルの高さ規制の合理性
　昭和４８年に容積率制度が導入される以前は、本件土地につき絶対高さの制限は
２０メートルとされていたこと、平成９年度「国立市都市景観形成基本計画」で大
学通り地域に関して並木街路全体との調和の重要性が指摘され、同年度国立市都市
景観形成審議会においても同旨の答申があったこと、本件地区を含む周辺地域は、
特に地域的に一体とされる江戸街道以北でほとんどの建物が２階建てないし３階建
てで、高層の建築物は存在せず、その地域性は低層住居地域であること、本件地区
計画決定に際して地域住民から平成１１年１１月１５日に提出された要望書の中で
地域住民が求めていた高さ制限は２０メートルであったこと
といった事情を総合的に判断すると、本件地区において２０メートルの絶対高さ制
限を定めた本件地区計画の内容には合理性がある。
（ウ）　国立市都市景観形成条例に従った地区計画決定
　国立市においては、国立市都市景観形成基本計画を実行あらしめるため、平成１
０年３月３０日に国立市都市景観形成条例（平成１０年国立市条例第１号。以下
「景観条例」という。）が制定されたところ、同条例３条は、被告国立市長の責務
として「市長は、この条例の目的を達成するために、都市景観に関する総合的な施
策の実施に努めなければならない。」と定め、同条３項において、「市長は、都市
景観の形成を図るため、都市計画法第１２条の５、建築基準法第４章及び国立市建
築協定に関する条例に基づく制度その他都市景観の形成に資する諸制度を活用する
ように努めなければならない。」と定めている。
　したがって、上記基本計画及び景観条例の趣旨を受けた被告国立市長は、大学通
り地区の景観を阻害するような開発計画に対して、様々な制度を活用して対処する
義務を有しており、本件地区計画の決定もその一環として条例に基づき被告国立市
長に求められた行動というべきである。
（エ）　規制の適用範囲
　本件における被告らの一連の行為は、原告を特に目標としたものではない。上記
（ア）のような合理性のある地域に限って、上記（イ）のような合理性のある規制
を、従前の経緯を踏まえて制定したものである。もっとも、現実的に原告の本件建
物の建築計画が出て、それが地域の実情に適合しないということがきっかけとなっ
て、被告らの本件における対応が引き起こされたものであり、そこにおいて採用さ
れた施策が原告に対して強力な規制要因となったことは否定しない。しかし、これ
は、原告を狙い撃ちにしたというよりは、地域性を無視した建築計画を計画したの
が原告だけであったために、実際に規制を受ける規制対象が結果的に原告だけにな
ったというにすぎない。本件地区計画及び本件条例による建築規制は、原告だけを
対象としたものではなく、他の地権者も一定の制約を受ける内容であり、原告を目
的とした規制であるとの原告の主張は妥当ではない。
　また、原告は、桐朋学園については公共施設として高さ規制の適用除外を受ける
途があると主張するが、国立市地区計画の区域内における建築物の制限に関する条
例施行規則３条２項は、本件条例１０条による特例許可を受
ける場合につき、敷地境界から１２メートルの範囲にあるすべての土地所有者、利
害関係人の同意を得ることを要件としており、少なくとも地域性を考慮しないよう
な建築物に関しては同意が得られないことは明らかであり、実質的に市長の特例許
可で規制を緩和される可能性は少ない。
（オ）　手続期間の合理性
　本件地区計画の決定に要した期間については、公告縦覧の期間や都市計画審議会
の期間などについては、特に本件地区計画と従前の地区計画の場合で日数が大きく
異なることはなく、従前の地区計画は東京都知事による承認を要したために本件地
区計画よりも長期間を要しているのであって、本件地区計画には東京都知事の承認
が必要でなかったことからすると、日程的にみて、本件地区計画が他の地区計画に
比べて問題とされるようなことはなく、本件地区計画は通常の手続期間を経て決定
されているものであり、何ら不合理ではない。
イ　本件条例の制定手続の適法性
（ア）　地方自治法１０１条２項ただし書違反の主張について
　地方自治法１０１条２項ただし書の「急施を要する場合」とは、日数をおく余裕
ができない程度に緊急に地方議会を招集する必要がある場合を指すのであって、そ
の急施を要するか否かの認定は、それが地方議会の運営上著しく妥当を欠くと認め
られない限り、招集権者すなわち都道府県知事又は市町村長の裁量に任されている
ものと解すべきである。
　本件臨時会の目的は、本件条例の成立であるが、本件条例は、都市計画法１９条
２項に基づく地区計画について、そのうちの建築制限に関する内容を建築基準法６
８条の２第１項に基づいて規制しようとするものであるところ、本件地区計画が平
成１２年１月２４日に決定・告示されたため、これを受けて本件条例を成立させる
必要があった。そして、臨時会を開いて本件地区計画を早期条例化することを求め
る７万人の署名による要望が同日被告国立市長に対して提出されたという事情があ
り、一方、国立市議会の定例会を待って本件地区計画の内容を条例化する本件条例
の審議を行うとすると、定例会が２月から始まるものの、定例会では通常条例案の
可決は会期末である３月の本会議で行われるため、約２か月間条例化ができないと
いう状況にあった。このため、被告国立市長は、本件条例を早期に成立させる必要
を認めたため、平成１２年１月２４日に、国立市議会議長に対し、同月２８日に臨
時会を開催する
よう協議し、また、同月２７日には、国立市議会会派代表者会議で、本件条例案に
賛成する議員が同月中の臨時会開催を主張した。
　以上のように、本件臨時会の開催は、告示から３日後の同月３１日をもって開催
することと告示されたものであるが、これは７日を待つことができないやむを得な
い事情があると被告国立市長において判断したものであり、従前の国立市議会にお
ける先例などに照らしても、急施を要する場合との判断はその裁量の範囲内であ
る。
（イ）　地方自治法１０６条２項違反等の主張について
　市議会の議事手続は、市議会の自律権の範囲内であり、大幅な裁量権が市議会に
認められるものであって、司法審査は市議会の自律的規律を尊重すべく、謙抑的に
しか行い得ないものである。
　本件においては、上記のとおり本件臨時会の招集手続に違法はないから、会議規
則８条において会議時間が午前１０時から午後５時と規定されていることからし
て、変更手続がされない限り、開議定刻は午前１０時であり、国立市議会議長は、
平成１２年１月３１日午前１０時をもって開議を宣告する義務があったが、当日の
会議開催に党派的理由により反対していた議長は、当日の午後１時を越えても開議
を宣告しようとしなかった。このため、国立市議会議員定数２４名の過半数となる
１３名の議員は、署名捺印した「臨時議会の開催を求める請求書」をもって、同日
午後１時過ぎに議会内で議長及び副議長に対して開議を請求した。議長及び副議長
は同請求を拒絶したため、開議定足数を充足する１３名の議員は、議場において、
仮議長として市議会議員のＡを選出し、同人をして議長の職務を行わせることと
し、本件条例案を議決した。
　所定の開議時刻に至り定足数の議員が参集すれば、議長は開議すべき義務がある
のに、議長が開議の宣告をせず、また、副議長も開議の請求に対して開議の宣告を
しないことは、ともにその職務を執らないものであり、地方自治法１０６条２項の
「議長及び副議長にともに事故があるとき」に当たる。よって、本件においては、
適法に仮議長が選挙され、適法に仮議長によって開議が宣告され、条例案の審議及
び議決がされたもので、これらの手続は適法であり、原告の主張には理由がない。
　また、本件条例については、上記のとおり適法に権限を有する仮議長が、被告国
立市長に対して、平成１２年１月３１日に本件条例の議決を送付しており、原告に
よる本
件条例の公布無効の主張も理由がない。
（ウ）　条例の改正手続による瑕疵の治癒
　仮に、本件条例制定手続において何らかの瑕疵が存在したとしても、本件条例
は、平成１２年２月２８日開催の国立市議会第１回定例会において、本件条例の内
容を踏まえ、さらに改正する内容の改正手続が議事となり、これに関して議会で改
正条例が可決成立している。したがって、少なくとも手続的な瑕疵に関しては、後
日の議会における改正案の議決により瑕疵が治癒したというべきである。
（３）　争点３（被告国立市の責任原因）について
（原告の主張）
ア　前記（２）（原告の主張）のとおり、本件地区計画及び本件条例は、原告が現
行法上適法にできる本件建物の建築を阻止、禁止することを直接の動機、主たる目
的としてされたものであることが明らかである。このような動機・目的をもってさ
れた本件地区計画の決定及び本件条例の制定は、法の下の平等の理念に反するばか
りでなく、憲法の保障する営業の自由ないしは私有財産権を侵害するものであっ
て、行政権の著しい濫用として評価しなければならず、本件地区計画及び本件条例
は、原告の本件建物の建築に対する関係においては違憲かつ違法なものである。
イ　被告らは、被告国立市長の議会での発言の機会やマスコミ報道を可能な限り利
用して原告の適法な本件建物が本件地区計画の決定及び本件条例の制定によって違
法建築物になったかのような虚偽の主張を繰り返し広く社会に宣伝した。また、被
告国立市として、東京都当局に対して、本件建物の建築につき是正措置命令を発す
るよう再三要求した。被告らのこうした悪宣伝により、原告の社会的信用は著しく
侵害された。
ウ　被告らによる本件地区計画の決定及び本件条例の制定は、上記のような直接の
動機、主たる目的の下でされたものであり、故意又は少なくとも重大な過失に基づ
く行為である。被告国立市関係者は、本件地区計画の決定及び本件条例の制定の目
的が、はじめから原告の本件建物の絶対高さを２０メートル以下にすることにあっ
た事実を公然と認めていて、被告国立市長は、本件地区計画の決定及び本件条例の
制定は、原告の本件建物の建築計画を阻止するための手段であることを公然と認め
ており、被告国立市による本件地区計画の決定、国立市議会の議決及び被告国立市
長による本件条例の公布からなる被告国立市による本件条例の制定並びに被告国立
市長の議会での発言
及び被告国立市としての東京都に対する是正措置命令の要求による信用毀損行為
は、いずれも故意に基づく行為であることは明らかである。
（被告国立市の主張）
　前記（２）（被告らの主張）のとおり、本件地区計画の決定及び本件条例の制定
には、実体法上も手続法上も適法である。
（４）　争点４（原告の損害）について
（原告の主張）
ア　本件建物の既存不適格化による損害
　本件建物の着工後に施行された本件条例が仮に有効であるとすれば、本件建物
は、本件条例の絶対高さ制限規定の適用は除外されるものの、いわゆる既存不適格
建築物となる。その結果、将来本件建物について建築等の工事を行おうとする場合
には、その時点で同絶対高さ制限規定の適用を受け、高さ２０メートル以下の建築
物としなければならないことにより大きな損害を被る。
　本件建物及びその敷地は分譲用の商品であるから、売主である原告は、買主から
の指摘の有無にかかわらず、既存不適格を前提としていない販売価格から減価額を
差し引かなければならない。本件建物及び再建築可能な建物が同じ分譲マンション
として建築中であり、同じ時期に販売開始されるものとしてその販売可能価格をそ
れぞれ求め、両者の価額の差額を本件建物の耐用年数に基づき複利現価計算をして
減価額を算出すると、平成１２年３月２０日時点では、本件建物及びその敷地の価
格が２１２億６３００万４０００円であるのに対し、再建築可能建物及びその敷地
の価格は１６３億４０６７万５０００円で、その差額は４９億２２３２万９０００
円となり、本件建物の耐用年数を５０年として５０年後に同額に相当する不利益が
現実化するものと考え、年利５パーセントの複利計算で現在価格に引き直すと、減
価額は４億２９２２万７０００円となるから、本件地区計画の決定及び本件条例の
制定による本件建物の既存不適格化により、原告は少なくとも４億円の損害を被っ
た。
イ　信用毀損による損害
　被告らによる上記（３）（原告の主張）イの悪宣伝により、原告の社会的信用は
著しく侵害され、本件建物の建設事業のみならず、将来計画される事業についても
大きな悪影響を受けるに至った。これによる原告の損害額は１億円を下らない。
（被告国立市の主張）
ア　原告は、本件建物の既存不適格化による損害を被った旨主張するが、具体的な
土地にどのような形態の建築が許容されるかは、都市計画法、建築基準法の範囲内
だけであっ
ても様々な要因で変動するものであり、容積率の対象範囲、用途地域の内容や制限
形態がどのように変化するかは今の時点では明確にはできず、原告の計画した建築
が増改築や建替えの際、実際にどの程度の制約を受けるのかは今の時点で判断する
ことは不可能である。したがって、この点についての原告の主張する損害は事実上
の不利益にすぎず、原告に対する権利侵害があったとは到底いえない。
イ　また、原告の主張する信用毀損の点については、被告国立市において本件建物
が「違法建築物になったかのような虚偽の事実を繰り返し広く社会に宣伝した」な
どということはない。また、被告国立市は、東京都に対し、本件地区計画及び本件
条例に基づいて、本件建築に関し是正措置命令を発するよう求めたが、本件建築を
違法建築と認定した東京高裁決定が出ているのであるから、その事実認定を尊重し
て対応することは被告国立市として当然の行為であり、東京都が是正措置命令を発
したわけでもないのであるから、原告の信用が毀損されるなどということもあり得
ない。
第３　争点に対する判断
１　争点１（請求１ないし４、６及び７に係る訴えの適法性）について
（１）　本件地区計画の無効確認又は取消しを求める部分について
ア　抗告訴訟の対象となる行政処分とは、公権力の主体たる国又は公共団体が行う
行為のうち、その行為によって、直接国民の権利義務を形成し、又はその範囲を確
定することが法律上認められているものをいう（最高裁判所昭和３０年２月２４日
第一小法廷判決・民集９巻２号２１７頁参照）。
　これを地区計画についてみるに、市町村の定める地区計画についての都市計画の
うち、その内容が都市計画法施行令１４条の２所定の事項を含まないものについて
は、その旨を告示することにより、その効力を生じるものであるが（法１９条１
項・２項、２０条１項、３項）、地区計画は、市町村が決定する都市計画におい
て、当該都市計画区域内の一体として整備及び保全を図るべき区域について、道
路、公園等の地区施設、建築物等の整備並びに土地利用に関する計画（地区整備計
画）を定めるもので、地区整備計画には地区計画の目的を達成するため必要な地区
施設の配置及び規模、建築物の用途・敷地等に関する制限が定められる（法１２条
の５、１５条）。
　しかし、地区計画が定められたのみでは対象地の土地所有者等に行為規制が課せ
られるものではなく、地区整備
計画が定められた場合においても、その規制内容は、土地の区画形質の変更、建築
物の建築等について市町村長への届出とそれに対する市町村長の勧告（法５８条の
２）、開発行為の設計が地区整備計画に定められた内容に則しているかの審査（法
３３条１項５号）、建築物の敷地、構造等に関する事項について、地区計画の内容
として定められたものを必要に応じ市町村の条例でこれらに関する制限として定め
ることができる（建築基準法６８条の２）等にすぎず、直接当該区域内の個人の権
利義務を形成し、又はその範囲を確定する法律上の効果を伴うものではないのであ
って、地区計画が当該区域内の個人に対する具体的権利侵害を伴う行政処分である
ということはできない（最高裁判所平成６年４月２２日第二小法廷判決・判例時報
１４９９号６３頁参照）。
　地区計画の決定が告示されれば、当該地区内の土地の価額が変動し、同地区内の
土地の権利者に経済上の不利益を及ぼすことが起こり得るとしても、それは事実上
の不利益にとどまるから、このことをもって地区計画の決定の処分性を理由づける
ことはできない。
　建築基準法６８条の２に基づき上記条例が定められた場合は、同条例に基づく処
分等により当該区域内の個人に対する具体的な権利義務の変動が生じた場合に同処
分等を問題とすれば足り、地区計画自体を行政処分として抗告訴訟の対象とする必
要はない。この点において、地区計画決定の段階では未だ訴訟事件として取り上げ
るに足りるだけの事件の成熟性を欠くものともいうことができる。
　本件においても、原告の主張する建築物の高さの制限は、本件地区計画自体によ
り直接生じたものではなく、本件条例により生じたものであるから、原告が直接本
件地区計画によって具体的な権利侵害を受けたものとは認められない。
イ　また、都市計画法は、市町村が都市計画の案を作成しようとする場合において
必要があると認めるときは、公聴会の開催等住民の意見を反映させるために必要な
措置を講ずべきものとし（１６条１項）、計画案の公告後の縦覧期間満了の日まで
に、関係市町村の住民及び利害関係人は、都市計画の案について市町村に意見書を
提出することができるものとしているが（１７条２項）、告示された都市計画につ
いての異議申立てやこれについての決定に対する取消しの訴えを認めるなど、告示
により効力が生じた地区計画自体が抗告訴訟の対象となり得ること
を当然の前提とするような規定は全く設けていない。このことも、地区計画が抗告
訴訟の対象としての処分性を有しないことを裏付けるものということができる。
　仮に、地区計画自体に処分性を認めてこれを行政処分とした場合には、その効力
を問題とする場合には、法定の出訴期間内にその取消しを求めるにつき法律上の利
益を有する者から抗告訴訟を提起してその効力を争っておかなければ、仮にそれが
違法であっても、その違法が重大かつ明白なものでない限り、有効な処分として一
般に通用することとなるのに対し、その行政処分性が否定されるならば、それが違
法なものである以上、原則としていつでもその違法を主張できるのであるから、特
に、地区計画の決定後相当期間経過後にその地区内に不動産を取得した者の立場を
考慮すれば、むしろ、地区計画自体に処分性を認めない方が地区計画の効力を争う
者の利益となるものということができ、この点でも、地区計画自体に処分性を認め
ないことは何ら不合理なことではない。
ウ　よって、本件地区計画については、抗告訴訟の対象となる処分性を有する行為
とは認められないから、請求１ないし４に係る訴えのうち本件地区計画の無効確認
又は取消しを求める部分は、その被告適格を検討するまでもなく、いずれも不適法
な訴えである。
（２）　本件条例の無効確認又は取消しを求める部分について
ア　原告は、請求１ないし４のうち本件条例の無効確認又は取消しを求める部分は
法定の抗告訴訟である旨を主張し、さらに、無効確認を求める部分については予備
的に公法上の当事者訴訟又は無名抗告訴訟である旨を主張している。
　しかし、いかなる訴訟類型によるにしても、これらの請求が、請求の趣旨のとお
り、全く一般的に本件条例が無効であることの確認を求めるものであるとするなら
ば、同各請求に係る訴えは、いずれも具体的争訟性を欠き、不適法なものである。
すなわち、裁判所法３条１項にいう「法律上の争訟」として裁判所の審判の対象と
なるのは、当事者間の具体的な権利義務ないし法律関係の存否に関する紛争に限ら
れ、このような具体的な紛争を離れて、裁判所に対して抽象的に法令の有効・無効
の判断を求めることはできないのであるから（最高裁判所昭和２７年１０月８日大
法廷判決・民集６巻９号７８３頁、最高裁判所平成元年９月８日第２小法廷判決・
民集４３巻８号８８９頁、最高裁判所平成３年４月１９日第２小
法廷判決・民集４５巻４号５１８頁参照。）、具体的争訟性を欠く訴えは不適法と
いわざるを得ないのである。
イ　また、本訴の趣旨とするところを実質的に考察すれば、本件建物が本件条例に
違反することとなることに伴う何らかの不利益処分が行われるのを防止するため
に、その前提である本件条例が無効であることをあらかじめ確定しておくことにあ
るものと解せられる。
　ところで、前記のとおり具体的・現実的な争訟の解決を目的とする現行訴訟制度
の下においては、その訴訟形態が法定の抗告訴訟又はいわゆる無名抗告訴訟である
か公法上の当事者訴訟であるかを問わず、法令違反の結果として将来なんらかの不
利益処分を受けるおそれがあるというだけで、その処分権限の発動を差し止めるた
め事前にその前提となる法令の効力の有無の確定を求めることが当然に許されるわ
けではなく、当該法令によって侵害を受ける権利の性質及びその侵害の程度、違反
に対する制裁としての不利益処分の確実性及びその内容又は性質等に照らし、同処
分を受けてからこれに関する訴訟の中で事後的に当該法令の効力を争ったのでは回
復し難い重大な損害を被るおそれがある等、事前の救済を認めないことを著しく不
相当とする特段の事情がある場合は格別、そうでない限り、あらかじめ当該法令の
効力の有無の確定を求める法律上の利益を認めることはできないものと解すべきで
ある（最高裁判所昭和４７年１１月３０日第一小法廷判決・民集２６巻９号１７４
６頁、最高裁判所平成元年７月４日第三小法廷判決・集民１５７号３６１頁参
照）。
ウ　これを本件についてみるに、本件建物の建築に対して本件条例が適用され、本
件建物がいわゆる違法建築となる場合には、これに対して建築基準法９条１項に基
づく是正命令権限が行使された際に、同権限の発動としてされた処分の効力を争う
中で本件条例の効力を問題とすれば足り、また、本件建物については既存建物とし
て直接には本件条例の適用がない場合であっても、将来における本件建物の建替え
等の際に、建築確認申請等に対する拒否処分がされれば、その効力を争う中で本件
条例の効力を問題とすれば足りる。しかも、本件においては、証拠（甲３０、３
１）及び弁論の全趣旨によれば、上記是正命令権限の行使の主体である東京都の特
定行政庁は、本件建物の建築工事については、建築基準法３条２項が適用され、そ
の結果、本件建物は建築基準法令に
適合した適法なものであり、本件建物の建築が本件条例に違反しているものとは考
えていないことが認められる（大学通りの周辺住民らが東京都多摩西部建築指導事
務所長及び東京都建築主事を被告として本件建物につき建築基準法９条１項に基づ
く建築禁止命令及び除去命令をしない不作為が違法であることの確認等を求めた訴
訟（東京地裁平成１３年（行ウ）第１２０号建築物除却命令等請求事件。以下「別
件訴訟」という。）については、平成１３年１２月４日に第１審判決が言い渡され
ているところ、同事件の被告らが同事件において上記のとおりの主張をしているこ
とは当裁判所に顕著な事実である。）。したがって、現段階において上記のような
是正命令権限の行使がされることが確実であるとは認められず、その他、原告が本
件条例の制定によって受けた経済的不利益によって既に倒産の危機に直面している
など、上記のような不利益処分を待って本件条例の効力を争ったのでは回復し難い
重大な損害を被るおそれがある等の特段の事情の存在は、いまだこれを見出すこと
ができない。
　むしろ、原告が被告国立市に対して併合提起している損害賠償請求によって、そ
の経済的不利益は補填されるものと考えることができるのであるから、あえて現時
点において本件条例の無効を確定させる必要はないというべきである。
エ　したがって、請求１ないし４のうち本件条例の無効確認又は取消しを求める部
分に係る訴えについては、その訴訟形態を問わず、訴えの利益を欠くものというほ
かない。
（３）　請求６及び７について
ア　請求６及び７が、本件条例の制定行為とは別個に本件条例の公布行為そのもの
を独立の行政処分と捉え、当該公布行為のみの取消しを求める趣旨であるとすれ
ば、同各請求に係る訴えは不適法なものといわざるを得ない。すなわち、条例は、
議会の議決によって成立するものであり、その成立した条例の内容を住民に知らせ
るための表示行為が条例の公布であって、これにより条例は住民に対し現実にその
拘束力を発動させることとなるが、条例の公布行為自体は、既に一定の内容をもっ
て成立している条例を周知させるために外部に表示する行為であって、条例の制定
行為に対する付随的なものにすぎないから、条例の公布行為のみを捉えて、これを
抗告訴訟の対象とすることはできない。
イ　また、請求６及び７が、条例はそれが適法に公布されて初めて住民に対して効
力を
発することになるという意味において、公布処分を条例の制定行為として捉えた上
で、本件条例そのものの効力を争う目的で本件条例の制定行為としての公布処分の
無効確認又は取消しを求める趣旨であると解するにしても、本件条例そのものの無
効確認又は取消しを求める訴えは、その訴訟形態及び被告適格の有無を問うまでも
なく、訴えの利益を欠く不適法なものであることは前記１（２）に判示のとおりで
ある。
ウ　したがって、本件条例の公布行為の無効確認又は取消しを求める請求６及び７
に係る訴えは、いずれにしても不適法である。
（４）よって、請求１ないし４、６及び７に係る訴えはいずれも不適法なものであ
って、却下を免れず、したがって、争点２については判断の要をみない。
争点　３（被告国立市の責任原因）について
（１）　当事者間に争いのない事実、次の判文中に掲記の各証拠及び弁論の全趣旨
によれば、次の各事実を認めることができる。
ア　国立駅南側の大学通り及び一橋大学を中心とする一帯は、昭和２年ころ、箱根
土地株式会社により国立分譲地として計画的に分譲された地域であるところ（乙
５、６）、国立市においては、その後一貫して、学園都市の実現、すなわち、一橋
大学等の教育施設を中心とした閑静な住宅地を目指して、大学通りを街づくりの中
心とし、景観の保護に重点を置いた街づくりが進められてきた。
　国立市は、平成８年４月１日、市内における開発行為等によって無秩序な市街化
が行われることを規制することなどを目的として国立市開発行為等指導要綱（以下
「指導要綱」という。）を制定した。
　国立市都市計画審議会は、被告国立市長に対し、平成９年１２月１９日、国立市
都市景観形成条例・規則案の策定及び国立市都市景観形成基本計画改定案について
答申を行い、その中で、国立市の最も重要な景観資源の一つである国立駅周辺及び
大学通りの美しい景観が、既存建物の高さをはるかに超えた高層マンションの林立
によって損なわれつつあり、とりわけ平成元年に行われた都市計画変更（高度地区
の廃止、用途の変更、容積率の増加など）以降に、従来の高さを超える高層建築物
が出現するようになったことを指摘した上で、すぐれた景観を守り、さらに育てる
ためには、景観資源となる建物や並木と調和した町並みが形成されるよう、都市計
画を適切に行い、さらに景観条例による重点地区景観形成計画を定めて実行してい
くことが是非
とも必要であって、その際、国立駅周辺や大学通り沿道の建物の高さは、およそ２
０メートル程度の高さで並ぶ大学通りの並木と調和し、用途は周辺の町並みと調和
したものとなるように特に留意すべきであるとの指摘がされた。
　そして、平成１０年３月３０日、「国立市の都市景観の形成に関する基本事項を
定めることにより、「文教都市くにたち」にふさわしく美しい都市景観を守り、育
て、つくること」を目的として景観条例が制定され、同条例の施行に関して国立市
都市景観形成条例施行規則（平成１０年国立市規則第１０号。以下「景観条例施行
規則」という。）が定められ、また、同条例２５条の規定に基づいて大規模行為景
観形成基準（平成１０年３月国立市長告示第１号）が定められた。
　指導要綱においては、高さが１０メートル以上の中高層建築物の建設事業を実施
する者は、法令に定める手続を行う前に被告国立市長に申し出て、事前計画事前協
議書（以下「事前協議書」という。）を被告国立市長に提出し、当該事業に係る建
築物の建築及び管理に関する事項等について協議しなければならないものとされて
いた。
　また、景観条例施行規則１１条、大規模行為景観形成基準によれば、高さ１０メ
ートルを超える建物の新築工事をしょうとする建築主は、高さについて、街なみと
しての連続性、共通性を持たせ、周囲の建築物等との調和を図ることを配慮すべき
ことが定められ、上記の建築主は、当該建築物の建築に必要とされる法定の手続を
とる前に、被告国立市長に対して、その建築工事の内容を届け出なければならず
（景観条例２６条１項）、被告国立市長は、届け出られた建築工事が周囲の景観と
調和していないなどと認めるときは、届出をした者に対し、建築工事に関して必要
な措置を講ずるよう、助言又は指導をすることができ、届出をした者が指導に従わ
ないときは建築主に対して勧告をすることができることとなっている（同条例２８
条）。そして、景観条例２９条により、被告国立市長は、届出をした者が勧告に従
わないときは、審議会の意見を聴取した上、その旨を公表することができることと
されている（甲８、３５、４８、乙５ないし１３、１５の１及び２）。
イ　本件土地は、その一部が国立分譲地の南側に属していたが、昭和７年ころから
は住宅地としてではなく塗料工場の敷地となっていたところ（弁論の全趣旨）、昭
和２７年に国立分譲地一帯が文教地区の指
定を受けた際にも、本件地区のうち、低層住宅地区１及び学園地区がこれに含まれ
たにもかかわらず、本件土地を含むその余の地区は指定を受けなかった（乙８）。
その後、本件土地は、東京海上火災保険株式会社が所有し、高さ１６メートル程度
の事務センターの敷地として利用されていたが、昭和４５年法律第１０９号による
建築基準法改正の結果、住居地域内２０メートルとの建物の高さ制限が撤廃された
のちも、建物の高さの制限のある第１種住居専用地域には指定されず、建物の高さ
制限がなく容積率の規制も緩やかな住居地域に指定されるにとどまり、以後、本件
地区計画の決定に至るまで建物の高さ制限に関する規制がされたことはなかった。
ウ　東京都は、平成８年６月に本件土地を含む区域につき都市計画決定により用途
地域を指定しており、本件土地は第二種中高層住居専用地域に、本件土地の北側に
接する桐朋学園のある区域は第一種中高層住居専用地域に、その東側で本件土地の
北側に当たる大学通り沿いの区域は第一種低層住居専用地域に、本件土地の西側は
第二種中高層住居専用地域に、東側は第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居
専用地域及び第二種中高層住居専用地域に指定されており、大学通り沿いの土地の
うち本件土地だけが文教地区に指定されておらず、本件土地は、第一種高度地区、
容積率２００パーセントに指定されている（争いがない）。これらの指定のうち、
建物の高さが制限されるのは、第一種低層住居専用地域のみであって、その余の指
定にはそのような効果はなく、むしろ本件土地が指定された第二種中高層住居専用
地域は「主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」
（都市計画法９条４項）とされていた。また、この都市計画を定めるに当たっては
関係市町村の意見を聴くことが義務付けられているが（同法１８条１項）、被告国
立市が本件土地についての上記指定に反対の意見を述べたことをうかがわせる証拠
は見当たらない。
エ　原告は、平成１１年５月ころから、本件土地を取得して分譲マンションを建設
するべく、被告国立市の市役所や東京都建築指導事務所の関係部局を訪れて、必要
な手続等についての相談を始めた（甲３５）。
　原告は、平成１１年７月中旬ころから、被告国立市の関係各課に対し、指導要綱
に係る細部の点につき事前相談を始めるとともに、同月２２日、東京海上火災保険
株式会社から、本件
土地を代金９０億２０００万円で購入し（甲１３）、同年８月１８日には、被告国
立市に対し、本件建物の建築計画に関して、指導要綱に基づく事前協議書を提出
し、受理された。
　同年９月１日改正前の指導要綱においては、建築主が事前協議の申出をしたとき
は、建設事業を行おうとする場所に事業計画の概要を明示した標識を設置しなけれ
ばならないこととされていたが、このことは、事前協議書を提出すれば、直ちに指
導要綱に基づく上記標識を設置することができることを意味していた。そして、東
京都中高層建築物の建築に係る紛争の予防と調整に関する条例（昭和５３年東京都
条例第６４号。以下「紛争予防条例」という。）においては、建築主が中高層建築
物を建築しようとするときは、標識の設置や近隣関係住民に対する説明などを行わ
なければならないとされていたが（紛争予防条例５条、６条）、同標識は、建築基
準法６条１項に規定する建築確認申請を行う日の少なくとも３０日前までに設置し
なければならないものとされていたことから、同標識を設置してから３０日を経過
すれば、建築確認申請を行うことができることとなっており、かつ、指導要綱に基
づく上記標識においては、その標識に紛争予防条例に基づく標識文言を併記するこ
とにより同条例に基づく標識を兼ねるものとされていたから、建築主は、指導要綱
に基づく事前協議書を提出してこれが受理されると、直ちに指導要綱及び紛争予防
条例の定める標識を設置することができ、その日から３０日を経過すれば建築確認
申請をすることができることとなっていた（争いがない）。
オ　指導要綱は、当初平成１１年１０月に改正されることが予定されていたが、被
告国立市長は、同改正の施行を同年９月１日に繰り上げることとした。改正後の指
導要綱においては、建築主は、事前協議を申し出る２週間前までに指導要綱の定め
る標識を事業地に設置しなければならないこととされ、同標識に紛争予防条例に定
められた事項の記載を併記しなければならないとの規定は削除されることとなって
いた。そこで、被告国立市長は、原告に対し、同年８月１９日、「９月１日改正予
定の新指導要綱に基づく事前協議を行う」との文書を発し、①原告は新指導要綱に
基づいて事前協議書を出し直すこと、②その提出日時期は標識設置の２週間後とす
ること及び③標識は紛争予防条例の標識文言の併記をせず、指導要綱のための単独
標識にす
ることを文書で要請した。
　これに対し、原告は、同年８月２４日、被告国立市長に対し、旧指導要綱に基づ
く事前協議書を提出したのであるから、未だ施行されていない新指導要綱に基づい
て事前協議書を提出し直す必要はないとして、上記要請文書を返還した（争いがな
い）。
　しかし、被告国立市長は、原告に対し、同月２６日、再度、新指導要綱を遵守す
るようにとの要請文を交付し、同月２７日、原告は、同要請に従い、本件土地に紛
争予防条例の標識文言を併記しない標識を設置した。また、原告は、被告国立市長
に対し、同日、景観条例に基づく大規模行為の届出をした（争いがない）。
カ　原告は、同年８月下旬から同年９月上旬にかけて、近隣住民を戸別訪問して本
件土地上に建築予定の建物の建築計画の概要を説明した。原告は、このころ、本件
土地上に、地上１８階建ての建物を建築する予定であった（甲３５）。
　これに対し、本件土地の近隣住民の一部は、国立市議会に対し、本件土地上の建
物の建築計画を周辺の環境と調和を持った計画に変更するよう原告に働きかけるこ
とを求める約５万人の陳情書を提出し、国立市議会は、同年９月２２日、この陳情
を採択した。
キ　被告国立市においては、同年１０月５日、原告による本件土地上の建物の建設
計画への対応につき、部長会を開いて検討し、その中で、都市計画法上の地区計画
の決定をする案も検討された。
　原告は、被告国立市長からの要請により、同月７日、景観条例に基づく大規模行
為届出につき打ち合わせを行い、その際、初めて平成９年１２月１９日付けの前記
景観形成審議会答申文を見せられた。被告国立市長は、同月８日、原告に対し、景
観条例に基づき、本件土地上に建築予定の建物の建築計画を見直し、大学通り沿道
の高さ約２０メートルの並木に調和するよう建物の高さを低くし、大学通り側の壁
面を後退させるよう指導した（争いがない）。
ク　原告は、同月１９日、紛争予防条例に基づき、本件土地上に建築予定の建物の
建築計画を記載した標識を設置した（甲３５、４９）。この結果、原告は、新指導
要綱によったとしても、同日から３０日を経過すれば建築確認申請を行うことがで
きることとなった。これに対し、被告国立市長は、原告に対し、同月２０日、この
標識を撤去するよう求めた（争いがない）。
　被告国立市長は、上記標識設置につき、同年１２月の国立市議会第４回定例会に
おいて、「この
看板設置が実現いたしますと、手続上３０日を過ぎますと、東京都に確認申請を出
せるという状況に当たりますので、このことでかなり緊急的に対応を迫られる状況
ができたわけなんです。」と上記対応を説明した（甲３８）。
ケ　原告は、被告国立市長に対し、同年１０月２０日に、同月８日の指導に対する
質問書を提出し、本件土地上の建物の高さの限度及び壁面後退距離を具体的に明示
して欲しいと求めた。これに対し、被告国立市長は、原告に対して、同月２２日に
回答書を送付し、本件土地上の建物の規模・高さ等は大学通りの景観と調和するよ
う原告において検討するようにとの回答及び建物の位置（壁面後退の程度等）につ
いては、既存の植栽帯の状態の保全を検討するようにとの回答をした（争いがな
い）。
　原告は、上記回答では不明確であると考え、被告国立市長に対し、上記回答書を
返還する旨申し入れた（申４９）。これに対し、被告国立市長は、同月２８日に同
回答書の返還を受け、同月２９日に、原告に対し、景観条例８条によれば、「事業
者は積極的に都市景観の形成に寄与するように努めなければならない」ところ、本
件土地は景観条例に基づく景観形成重点地区の候補地内であり、また、周辺は中低
層住宅地であることにかんがみ、大学通りの景観に調和するよう計画を見直すよう
に指導したものであり、大規模行為景観形成基準は、具体的な数値で規制するもの
ではなく、事業者が景観条例に基づき、周辺の建築物等との調和を図り、都市景観
の形成に寄与することを明らかにするための目安である旨を回答した。
　原告は、被告国立市長の上記回答を踏まえ、被告国立市長に対し、同年１１月１
日に回答書を送付し、本件土地に建築する建物の規模は景観条例に適合していると
考えるので同年８月２７日付けの届出のとおり計画したい旨、及び同建物の位置に
ついて大学通り側の壁面後退はできないが極力現状の保全維持を考えており大学通
り側全体としての植栽面積を確保するよう努力する旨回答した。
コ　原告は、同年１１月６日、本件土地の近隣住民及び国立市長からの再三の要求
に応じ、近隣住民に対する本件建物の建築計画についての第１回説明会を開催し、
その後も、同月２０日に第２回説明会を、同月２７日第３回説明会を開催し、その
後も説明会を開催した。なお、原告は、第２回説明会の際、本件建物を高さ４３．
６５メートル、地上１４階、地下１階の規模に
変更することを発表した（甲４９）。
　同高さの変更について、原告は、同月１１日、被告国立市の助役及び東京都建築
指導事務所に対し、口頭で１４階建てに設計を変更した旨を報告し、さらに、同月
１２日、被告国立市の都市計画課に対し、当初の１８階建ての案から１４階建ての
案に設計を変更したことを図面を用いて説明し、同月２２日に、被告国立市長に対
し、事前協議図の変更及び大規模行為変更届出書を提出した（争いがない）。
サ　被告国立市においては、原告による本件建物の建築計画への対応を部長会を開
いて協議し、その中で、本件地区計画の決定を行う案について検討がされ、さら
に、本件地区計画の決定及び本件条例の制定をした場合に原告から被告国立市が訴
訟等において損害賠償請求をされる可能性についても協議をした（甲３９）。
　その上で、被告国立市長は、同月２４日、本件地区計画の案を作成し、これを公
告、縦覧に供した。また、同日、本件建築条例が公布され、平成１２年１月１日か
ら施行された（争いがない）。
　被告国立市長は、同月２７日、テレビ朝日の報道番組の中で、インタビユーに答
え、本件建物を「建てさせない手段を、市が持っているもの使っていく。」「例え
ば下水管をつながないとか。」との発言をした（甲４０）。
シ　原告は、平成１１年１２月３日、東京都建築主事に対し、本件建物に係る建築
確認申請書を提出した（争いがない）。
　被告国立市長は、原告に対し、同月１３日、景観条例及び指導要綱に基づく手続
が完了していないことを理由として、本件建物に係る建築確認申請を取り下げて欲
しい旨要請した（争いがない）。
　これに対し、原告は、同月２０日、同建築確認申請を取り下げる考えはない旨を
被告国立市長に回答した（争いがない）。
ス　原告は、平成１２年１月５日、東京都建築主事から、本件建物に係る建築確認
通知を受け、同日、本件土地の根切り工事を始めた（甲３５）。
　被告国立市長は、原告に対し、同月７日、工事中止を要請した（争いがない）。
セ　被告国立市は、同月２４日、本件地区計画を決定し、告示した。これにより、
本件地区計画は、都市計画法上の地区計画として、本件土地を含む本件地区に対
し、効力を生じた（争いがない）。同日、国立市議会の臨時会を開いて本件地区計
画を早期に条例化することを求める約７万人の署名による要望が、被告国立市長に
対して提出された（甲３７、弁論の
全趣旨）。
ソ　本件土地の周辺住民らは、同日、東京地方裁判所八王子支部に対し、原告と本
件建物の施工業者を相手取り、本件建物の建築工事禁止の仮処分を求める申立てを
した（平成１２年（ヨ）第２８号・第１０７号建築禁止仮処分申立事件。甲８、１
６、３５）。
タ　原告は、同月２６日、本件土地について、根切り工事によって掘った土地の周
辺地盤の崩落を防ぐための山留工事を開始した（甲１６、１７、弁論の全趣旨）。
チ　被告国立市長は、上記のとおり、本件条例の早期制定を求める要望が被告国立
市長に寄せられている一方で、国立市議会の定例会により本件条例を制定すること
とした場合、通常条例案の可決が会期末にされることが多いことからして、本件条
例の可決は同年２月から開始される定例会の会期の終わりである３月末ころとなる
と予想されたため、本件条例案の可決については、地方自治法１０１条２項ただし
書の「急施を要する場合」に当たると判断し、同月２８日、同月３１日に本件臨時
会を招集することを決定してその旨を告示した。これにより、同日に本件臨時会が
開かれるべきこととなり、開議時刻については、会議時間が午前１０時からと定め
られていることから、同日午前１０時をもって本件臨時会の開議が宣告されるはず
であったが、国立市議会議長はこれをせず、同日午後１時過ぎに至って議員の過半
数を超える１３名が開議を請求しても、議長も副議長も本件臨時会の開議を拒絶し
た。そこで、出席議員は、仮議長を選任し、仮議長の開会の宣告により議事を進行
して本件条例案を可決し、仮議長がこれを同日被告国立市長に送付した（甲４の１
ないし３、弁論の全趣旨）。
　これを受けて、同年２月１日、本件建築条例を改正する本件条例が公布、施行さ
れ、これによって、本件土地を含む本件地区内の中層住宅地区（第一種低層住居専
用地域を除く。）は、この条例改正により、高さ２０メートルを超える建築物を建
築してはならないという建築基準法上の制限を受けることとなった（争いがな
い）。
ツ　原告は、本件条例の施行後も、本件建物の建築計画を変更することなく、建築
工事を続行した（弁論の全趣旨）。
テ　東京地方裁判所八王子支部は、同年６月６日、前記仮処分申立てに対し、本件
建物は本件条例施行時に既に建築工事中であったから建築基準法に違反するもので
はなく（同法３条２項）、かつ申立人らには受忍限度を超える被害が生じて
いないとして、これを却下する旨の決定をし（甲８、１６）、申立人らがこれに抗
告したところ、東京高等裁判所は、同年１２月２２日、抗告を却下する旨の決定
（平成１２年（ラ）第１３２８号建築禁止仮処分申立却下決定に対する抗告事件、
以下「東京高裁決定」という。）をした。東京高裁決定は、本件建物は本件条例の
施行時に「現に建築の工事中」であったと認めることはできないから、建築基準法
に適合しない建物に当たるが、抗告人らに受忍限度を超える被害が生じているとは
認められないとして原決定の結論を維持したものである（甲１７）。
ト　被告国立市長は、東京都多摩西部建築指導事務所長に対し、平成１２年１２月
２２日、東京高裁決定を引用の上、原告に対し、裁判所の判断を尊重した指導をす
るよう求めた（甲２１）。
　また、被告国立市長は、平成１３年３月６日の平成１３年国立市議会第１回定例
会における一般質問に対する答弁として、東京高裁決定を根拠として、本件建物が
本件条例に反する違法建築であるとの認識を述べ、同月２９日の同定例会において
も同旨の答弁をした。
　さらに、被告国立市長は、東京都知事に対し、同年７月１０日付けの文書で、東
京高裁決定を引用の上、本件建物のうち高さ２０メートルを超える部分について、
電気及びガス供給の申込みに対する承諾を保留するように電気事業者及びガス事業
者に要請するよう申し入れるとともに、被告国立市が受託している水道の供給につ
いても同様に給水申込みに対する承諾の保留をすることを承認して欲しい旨申し入
れた（甲２３、２４）。
　本件建物の建築に対する被告らの対応については、逐一新聞等で報道され、上記
申入れの事実についても、同月１１日付けの新聞報道で取り上げられ（甲３４の１
ないし４）、本件建物の分譲申込みを検討している顧客から、原告に対し、水道給
水が確実にされるか否かについて問い合わせが寄せられた（甲３５）。
ナ　これに対し、東京都多摩西部建築指導事務所長は、同月１８日付けの文書によ
り、本件建物の建築工事には現在のところ何ら違法性は認められず、建築基準関係
規定に基づき適法に進められていると考えており、同建築工事につき供給留保の要
請等を行う予定はない旨回答し（甲３０）、東京都水道局多摩水道対策本部長も、
同年８月２日付けの文書により、本件建物の建築工事について、現時点では建築基
準法上特定行政庁により違法との判断
がされていないため、承諾の意思表示を留保するだけの理由はないと判断する旨回
答した（甲３１）。
（２）　本件地区計画の決定及び本件条例の制定についての被告国立市の責任
ア　上記（１）に認定した事実に基づいて、本件地区計画の決定及び本件条例の制
定についての被告国立市の責任の有無を検討する。
　先に説示したように、本件地区計画や本件条例自体の無効確認や取消しを求める
請求１ないし４はいずれも不適法であって、その前提問題となるべきこれらの行為
が行政行為や立法行為として違法又は無効であるか否かについては判断する必要は
ないから、ここでは、もっぱらこれらの決定又は制定行為が国家賠償法上違法か否
かという観点から検討することとする。原告のこの点に関する主張も、このような
観点から本件地区計画の決定及び本件条例の制定が違法であるというものと理解で
きる。
イ　そこで、本件地区計画及び本件条例について、国家賠償法上の違法性を検討す
る。
　本件地区計画及び本件条例については、被告らも、その主張において、原告の本
件建物の建築計画がきっかけとなって本件地区計画の決定及び本件条例の制定とい
う被告らの対応がされたものであることは否定していない上、前記（１）に認定し
た事実における被告国立市長の原告に対する行政指導等の経緯・内容、就中、原告
による本件建物の建築計画への対応を協議した際に、本件地区計画の決定及び本件
条例の制定をしたことにより原告から被告国立市が訴訟等において損害賠償請求を
される可能性についても協議をしたことや、さらには、原告に対する対応について
後に国立市議会における答弁の内容及びテレビの報道番組でインタビューに答えて
本件建物の建築計画への対応を説明した内容からすれば、本件地区計画の決定及び
本件条例の制定は本件建物の建築計画を阻止するためにされたものであることは明
らかである。
　被告国立市長がこのような挙に出たのは、大学通り周辺の景観を維持することを
目的とするものであり、このことのみに着目すると、多くの国立市民の共感に支え
られた行動とみることができる。また、良好な景観をできる限り保持することが望
ましいことについては一般的かつ抽象的には多くの国民が共通して認めるところで
あると思われる上、前記（１）　アで認定したとおり、平成９年１２月１９日の国
立市都市景観形成審議会の被告国立市長に対する答申においては、平成元年
に行われた高度地区の廃止、用途の変更、容積率の増加などの都市計画変更以降、
従来の高さを超える高層建築物が出現するようになっていて、すぐれた景観を守
り、さらに育てるためには、景観資源となる建物や並木と調和した町並みが形成さ
れるよう、都市計画を適切に行うことが是非とも必要であるとの指摘がされたこと
からすれば、被告国立市長の前記行動は、このような一般的理解及び上記答申に沿
うべく努力したものとの評価もできないではない。
　しかしながら、保持することが望ましい良好な景観が具体的にどのようなものを
意味するかについては、いまだ国民の間に共通の理解が存するとはいい難いし、ま
して、具体的な法令上の規制がない場合にまで、景観の保持の観点から私有財産権
の行使が制約されるとの考え方は一般的なものとはいい難い。したがって、景観保
持の観点から新たな法的規制をする際には、その規制内容が適正なものか否かに加
えて、その規制が既存の権利者にいかなる影響を及ぼすものかを慎重に検討するこ
とが必要である。このことは、行政の一貫性の観点からあらゆる行政上の法規制に
妥当することであり、建築基準法６８条の２に基づく条例を制定するに当たって
は、同条２項が当該区域内における土地利用の状況を考慮要素の一つとしているこ
とからも導けることであるが、取り分け景観保持を目的とする規制については、そ
れが上記のような法的保護の対象として成熟していないことから、このことが強く
要請されるものと考えられるのである。このような観点からすると、本件地区計画
の決定及び本件条例の制定は、本件土地についての既存の権利者である原告が高層
マンション建築のために多額の投資をしている点を無視しているばかりか、その行
動を積極的に妨げようとしている点において、景観の保持の必要性を過大視するあ
まり、既存の権利者の利益を違法に侵害したものというほかない。
ウ　また、行政の一貫性という観点から検討するに、前記（１）に認定した事実に
よれば、本件土地を含む一画は、昭和４５年の建築基準法改正により建築物の高さ
制限が撤廃され高層の建物が建築される可能性が生じたにもかかわらず、建築物の
高さに関する規制が定められないまま放置され、特に、平成８年６月に東京都が行
った都市計画決定により、その北側に隣接する大学通り沿いの土地が第一種低層住
居専用地域として建築物の高さに関する厳しい規制が
課されたにもかかわらず、これとは区別され、大学通り沿道では本件土地だけが文
教地区に指定されていなかった上、第二種中高層住居専用地域として、建築物の高
さ自体が規制されないばかりか容積率の範囲内で高層マンションを建築することが
むしろ推奨されるべき地域とされていたのである。
　このような状況に照らすと、本件土地は、行政上の規制の観点からすると、その
北側までの大学通り沿いの土地とは正反対に、中高層マンション（中高層という語
が何階程度までの建物を意味するかについては、法律上の定義は見当たらないが、
常識的にみて、４ないし５階から１４ないし１５階程度をいうものと理解できる。
日本建築学会編「建築学用語辞典」（第２版）２２７、４７３頁参照。）の適地と
され、建物の高さ制限もされていなかったのであるから、原告が容積率の許す限り
の高さの分譲用マンションの用地としてこれを取得することは、不動産売買業を営
む者として無理からぬものであり、既に用地取得などに多額の支出をしている以
上、所期の目的に沿った建物を建築することもまた法的に保護されるべき行為とい
うべきである。
　他方、被告国立市長は、本件土地における建築物の高さの制限につき法的拘束力
を有する規制をすることなくこれを放置していたばかりか、むしろ高さの制限とは
相容れない都市計画が定められていたにもかかわらず、原告の本件建物の建築計画
を知るや、にわかに、行政指導においてこれを阻止しようとし、指導要綱を改正し
てまで原告に対する指導を重ね、しかも、その行政指導の過程においては、原告が
被告らが許容する建築物の具体的な高さの明示を求めたにもかかわらず、当時既に
本件地区計画の決定も対応案として検討されていたのに、大学通りの景観に調和す
るよう計画を見直すようにといった程度の応答に終始し、妥当と考える建物の高さ
を具体的には示さず、また、地区計画や条例による制限があり得ることをも示唆し
なかった上、そうした行政指導が功を奏しないとなるや、原告が既に高さ２０メー
トルを超えるマンションを建築する目的で巨額の費用を投じて本件土地を取得し、
具体的に建築計画を進め、本件建物の建築のための工事を始めていることを熟知し
ていながら、本件地区計画の決定をし、さらには本件条例を制定したものと認めら
れる。
　以上のような被告らの一連の行動は、それ以前における自らの不作為はもとよ
り、東京都の定
めた都市計画の内容とも相容れない点において、行政の一貫性を欠くとともに、原
告のそれまでの行政規制への信頼を裏切っている点で、自らの行政庁又は地方公共
団体としての責務の懈怠により生じた事態の責任を、何ら違法な行為をしていない
原告に転嫁するに等しい行為をしたものということができるし、原告が既に多額の
投資をして本件建物の建築に着手しようとしていることを無視し、かつその行動を
妨げようとした点において、建築基準法６８条の２第２項が定める考慮要素を考慮
しなかった違法があるというべきであり、これらの行為により原告の権利を侵害し
た（具体的には、後記のとおり、原告の本件土地所有権を侵害したものである。）
ことにつき、不法行為の責めを免れることはできないものといわざるを得ない。
（３）　信用毀損行為
　前記（１）ヌに認定した事実によれば、被告国立市長は、東京都多摩西部建築指
導事務所長に対して、東京高裁決定の判断を尊重した指導をするよう要請している
が、この点は、本件建物が違法建築か否かについての被告ら自身の認識を直接に伝
えたものではなく、東京高裁決定における裁判所の判断を尊重するように求めたも
のであり、しかも、その相手方である東京都多摩西部建築指導事務所長は、後記の
とおり東京高裁決定とは異なる認識を有していて、被告国立市長の上記要請には応
じていないのであるから、被告国立市長の上記要請の事実をもって原告の社会的信
用が毀損されたものとは認められない。
　しかしながら、被告国立市長は、国立市議会での一般質問に対する答弁におい
て、被告国立市長の認識として原告の建設している本件建物が違法建築である旨を
発言し、さらに、東京都知事等に対して、本件建物のうち高さが２０メートルを超
える部分について電気・ガス・水道の供給の承諾が留保されるように働きかけ、こ
れが報道されたことにより、原告が違法建築をしたとの認識を広く第三者に知らし
めたのであるから、これらの発言等により、原告の社会的評価が低下し、その社会
的信用が毀損されたことは明らかである。
　被告国立市長は、東京高裁決定を引用するなどしてこれを根拠として前記発言を
しているが、その引用に係る部分は単なる理由中の判断であって何ら法的拘束力を
有するものではない。したがって、この段階では原告の行為が違法建築に当たると
の公権的な判断がされたわけではないのであるから、公的地位にあ
る者が、あたかもそれがされたかのような言動を行うことは、広く第三者に誤った
認識を与える点において違法な行為といわざるを得ない。しかも、東京高裁決定に
係る事件は、仮処分申請事件における判断である上、本件建物の建築が違反建築で
あるか否かにつき判断権限を有する東京都多摩西部建築指導事務所長を当事者とす
る事件についてのものではないから、当事者による適切な主張立証活動を経たもの
か否かも不確実といわざるを得ないし、東京高裁決定においては、抗告人らに受忍
限度を超える損害が生じているとは認められないことを理由として仮処分申請を認
めなかったのであるから、同被告の引用に係る部分は、同事件において判断を下す
上で必ずしも必要のなかった点について一応の判断を示した、いわゆる傍論にすぎ
ない。また、東京都の特定行政庁はもとより、行政実務は一般に建築基準法３条２
項の「現に建築工事中の建築物」には根切り工事が始まった段階を含むとの解釈を
とっており、建築基準法３条２項が本件建物に適用される結果、本件建物は建築基
準法令に適合した適法なものであると解し、別件訴訟においてもその旨の主張をし
ており、同事件においてこれと異なる判断を含む判決が言い渡されたことを不服と
して控訴の上これを争っていること（当裁判所に顕著である。）からすれば、東京
高裁決定において上記判断が示されたからといって、公的地位にある者としては、
これを無条件で引用することを差し控え、いまだ法的拘束力がないものであること
や、これまでの行政実例とは異なる判断であることなどを指摘するなどした上で引
用すべきであって、これに全面的に依拠した言動を行うことは著しく慎重さを欠く
ものであり、上記の言動を正当化することはできない。
　そして、被告国立市長の国立市議会での前記発言は、これが公開の審議において
された発言であることから、同発言が不特定多数の者の知り得るものであること認
識していたということができる。また、東京都知事等に対する前記電気・ガス・水
道の供給の承諾留保の要請については、当時本件建物の建築に関する被告らの言動
が逐一報道されていたのであるから、同要請についても、これが報道され、広く不
特定多数の者の知るところとなることは認識していたか又は容易に認識し得たもの
ということができるから、被告国立市長は、これらの言動により原告の社会的信用
を毀損することにつき、少な
くとも過失があったものと認められる。
（４）　前記（１）に認定した事実及び前記（２）イ及びウに判示したところによ
れば、本件地区計画の決定及び本件条例の制定につき、被告国立市長及び国立市議
会において本件条例の可決をした議員が、原告の権利を侵害することを認識しかつ
認容していたことは明らかであり、被告国立市長らには、同各行為により原告の権
利を侵害することの故意があったものということができ、また、前記（３）に判示
したところによれば、被告国立市長による前記信用毀損行為につき、被告国立市長
には少なくとも過失があったことは明らかであるから、被告国立市は、原告に対
し、国家賠償法１条１項に基づき、これらの行為により原告が被った損害の賠償を
すべき義務があるというほかない。
３　争点４（原告の損害）について
（１）　本件地区計画の決定及び本件条例の制定による損害について
ア　原告は、本件地区計画及び本件条例がなければ、原告の所有する本件土地につ
いて２０メートル以上の高さの建物を建築することにより最有効活用をすることが
可能であったのに、本件地区計画の決定及び本件条例の制定により、仮にそれらが
有効であるとすると、本件土地上に建物を新築する際には同建物の絶対高さの制限
を受けることとなって、これにより本件土地の最有効活用が法律上制限され、その
意味において本件土地の所有権を侵害されたものと認められる。しかして、本件建
物が存続する限りにおいては、本件土地は上記の制限を受けずに活用されていると
考えられるから、上記の制限は本件建物の耐用年数の経過した時点で初めて顕在化
するものではあるが、土地の評価は将来的な利用可能性の範囲の広狭により大きく
左右されるものであるから、こうした将来の最有効活用が妨げられることとなった
ことによって、現時点における本件土地の評価が低下していることは明らかであ
り、原告には現実にこうした損害が発生しているものということができる。
イ　本件においては、本件地区計画の決定及び本件条例の制定により原告が被った
損害の評価について、不動産鑑定士の鑑定に係る甲第１９号証及び甲第２０号証が
提出されているところ、これらはいずれも、本件における原告の損害を上記アのと
おりの性質を有するものと認めて、その評価を行い、原告が現時点（各鑑定におけ
る価格時点はいずれも平成１２年３月２０日である。）で被っている損害の評価
をしたものであり、原告の損害額を前者は４億２９２２万７０００円とし、後者は
３億０９００万円としている。
　しかしながら、後者は、本件建物が再築に至るまでの年数を４５年としているの
に対し、前者はこれを５０年としており、後者は、本件建物が集合住宅であって、
本件のように再築をする場合には高さ制限により建物の高さを低くし７階建て程度
の建物とならざるを得ないことから、建物の戸数等が大きく減少することとなり、
そのため本件建物を取り壊して再築することに対する居住者の承諾が極めて得られ
にくく、その点も上記期間の判断において考慮すべき要素であることを指摘しなが
ら、その点の考慮は前者に比べ必ずしも十分でないものということができ、この点
で、不確実性を有する損害の控えめな算定の見地から、再築に至るまでの期間をよ
り長期にみた前者の方が妥当性を有するものといえる。
　また、後者の鑑定は、本件土地の最有効使用が集合住宅であり、実際にも本件土
地は本件建物の敷地であって、再築する際にもやはり集合住宅の敷地として使用さ
れることを前提とすべきことを認めながら、本件建物の既存不適格建築物化による
損害の算定においては、建物と本件土地の損害を完全に分離し、生ずべき損害を本
件土地の分として割り当てたもののみを損害として算出している。しかしながら、
この点については、本件建物のような区分所有建物とその敷地の場合、区分所有建
物とその敷地に対する共有持分権等の権利は一体として取引きされるものであり、
一体として経済的価値を有するものであることは明らかであるにもかかわらず、本
件建物の既存不適格化による損害の算定に当たって本件土地分のみを機械的に区分
して抽出した点でその合理性に疑問があるといわざるを得ない。
　以上の点に加え、後者の鑑定においては、再築されるべき建物の評価を算出する
に当たって、同建物の評価を全く計算上の処理により想定して算出しているのに対
し、前者の鑑定においては、計算上の処理による想定に加え、本件土地の近隣にお
いて実際に存在する、本件土地に再築可能な建物と同規模の建物を抽出して、これ
との比較をも行った上で、再築される建物の想定を行っている点で、前者の鑑定に
より合理性が認められ、その他の点においても前者の鑑定には特に不合理な点は認
められないことをもあわせ考慮すれば、後者の鑑定によるよりも前者の鑑定による
損害額の方が結
果的には高額の損害を認めるものではあるけれども、前者の鑑定の方がより合理的
なものということができ、被告らにおいて、これらの鑑定に対して何らの反証もし
ていないことをも踏まえると、本件地区計画の決定及び本件条例の制定により本件
建物が既存不適格となることによって本件土地の評価が低下して原告が被る損害の
額の算定は、前者の鑑定によるべきである。そして、同鑑定によると、本件土地に
再建築可能な建物は、本件建物に対し占有床面積で２０パーセント少なく、販売単
価では９パーセント下回り、平成１２年３月２０日時点では、本件建物及びその敷
地の価格が２１２億６３００万４０００円であるのに対し、再建築可能建物及びそ
の敷地の価格は１６３億４０６７万５０００円で、その差額は４９億２２３２万９
０００円となり、本件建物の耐用年数を前記のとおり５０年として５０年後に同額
に相当する不利益が現実化するものとし、年利５パーセントの複利計算で現在価格
に引き直すと、減価額は４億２９２２万７０００円となるから、本件建物が既存不
適格建築物となったことによって原告が被った損害の額は４億円を下らないものと
認めるのが相当である。
ウ　なお、本件において、被告らは、本件建物の建築は本件条例の施行前に着工し
たものであって本件条例の適用によって違法建築となるものではない旨の原告の主
張を積極的には争っておらず、上記損害の算定は同主張を前提としたものである
が、この点については、東京高裁決定が、前記（１）ニのとおり、本件建物は、本
件条例の施行の際において建築基準法３条２項にいう「現に建築の工事中」であっ
たと認めることはできず、本件マンションは、その高さの点において本件建築制限
条例に違反していて、建築基準法に適合しない建物に当たると判断しており、さら
に、別件訴訟における第１審判決も同様の判断を理由中において示していること
（当裁判所に顕著である。）からすれば、本件建物の建築については、本件条例が
適用されて同建築自体が違法となり得るものであり、その場合には、原告の被る損
害は、本件建物を将来建て替える時点で高さの制限を受けることによるものではな
く、現時点において本件建物の建築が違法となって現在進行している本件建物の建
築を続行できず、さらには既に建設された部分についても違法なものとして撤去命
令の対象となることとなって、高さが２０メートル以下の建物し
か建築できなくなることによる損害であり、証拠（甲１１ないし１５［枝番号を含
む。］）においては、その額は約５３億円に上るものとされていることからすれ
ば、同損害は、本件建物がその耐用年数を全うするまで適法に使用できることを前
提とする前記既存不適格化による損害の額を大きく上回ることは明らかであり、ま
た、本件建物が違法建築物となるとしても、被告らの行為が正当化されるものでも
なく、被告国立市は原告に対してその損害を賠償すべきものであることには変わり
がないから、本件建物の建築が本件条例に違反するものであっても、少なくとも上
記損害額を原告が被告に対して請求できることは明らかである。
エ　また、本件地区計画及び本件条例がいずれも違法無効なものであると、客観的
には本件土地の利用は何ら制約を受けないものとなるが、これらの定めが取り消さ
れることなく現に存在している以上は、市場においてはこれらが有効な場合もある
ことを前提とした評価がされることも避けられず、結局、本件土地の現在の市場価
格は、これらの定めが有効な場合と異ならないものと考えられる。したがって、原
告は、これらの定めが客観的にみて違法無効な場合にも上記損害額を請求できると
いうべきである。
（２）　信用毀損による損害について
　原告は、被告らの前記信用毀損行為によりその社会的信用を低下させられた上、
本件建物の各戸の販売活動においても、事実関係の説明を余儀なくされ、これによ
り、顧客が不安感や不利益を感じたことは容易に推認されるところであり、これに
加えて、信用毀損行為の主体が被告国立市長を中心とする公人により行われたこ
と、本件建物が大規模な集合住宅であり、本来はその品質も上級のものとして計画
され、かつそのとおり評価されるべきものでありながら、販売計画に大幅な遅れを
生じ、これにより少なからぬ損害が発生していて、その額は、証拠（甲１１）によ
ると約８０００万円に上るものとされていることなどの諸事情を考慮すれば、被告
らによる信用毀損行為により原告が被った無形損害の金銭的評価は５０００万円を
下らないものと認められる。
（３）　よって、原告は、被告国立市に対し、①本件地区計画の決定及び本件条例
の制定により、本件建物が既存不適格建築物となったことによる損害として少なく
とも４億円、②被告らによる信用毀損行為により被った損害として少なくとも５０
００万円の損害賠償を
請求する権利があるというべきであり、①の損害のうち３億５０００万円及び②の
損害として５０００万円の合計金４億円の損害賠償金及び①の３億５０００万円に
対する不法行為の日以後である平成１２年２月１日から支払済みまで民法所定の年
５分の割合による遅延損害金の支払の請求はいずれも理由があるというべきであ
る。しかしながら、②の損害については、原告の信用が毀損されたのは平成１３年
３月６日の国立市議会での被告国立市長の答弁において原告が本件建物を違法に建
築している旨の被告国立市長自身の認識を述べたことによるもので、その後も、被
告国立市長は同答弁で述べたのと同様の認識を数次にわたって表しているが、被告
国立市長による同認識の表明による原告の損害は既に平成１３年３月６日の時点で
発生したものということができる。したがって、上記②の損害賠償額５０００万円
に対する遅延損害金は同日から発生しているものとするのが相当である。よって、
②の損害賠償額５０００万円に対する遅延損害金の請求のうち、平成１２年２月１
日から平成１３年３月５日までの分の遅延損害金の支払を求める部分には理由がな
いが、同月６日から支払済みまで年５分の割合による遅延損害金の請求には理由が
あるものと認められる。
第４　結論
　よって、被告国立市長に対するすべての訴え（請求３、４、６、７に係る訴え）
及び被告国立市に対する請求１、２に係る訴えはいずれも不適法であるからこれを
却下することとし、請求５については、被告国立市に対し４億円及びうち３億５０
００万円に対する平成１２年２月１日から、うち５０００万円に対する平成１３年
３月６日から、いずれも支払済みまで年５分の割合による金員の支払を求める限度
で理由があるからこれを認容し、その余の被告国立市に対する金員請求には理由が
ないからこれを棄却することとし、訴訟費用の負担につき、行政事件訴訟法７条、
民事訴訟法６１条、６２条（被告国立市長は全部勝訴ではあるが、被告国立市の損
害賠償債務の発生は被告国立市長の行為に起因することにかんがみ同条の趣旨を類
推する。）、６４条ただし書、６５条１項本文、６６条を適用して、主文のとおり
判決する。
東京地方裁判所民事第３部
裁判長裁判官　藤山雅行
裁判官　村田斉志
裁判官　廣澤諭

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