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主文
１原判決を取り消す。
２被控訴人らの請求をいずれも棄却する。
３訴訟費用は，１，２審とも，被控訴人らの負担とする。
事実及び理由
第１控訴の趣旨
主文同旨
第２事案の概要
本件は，被控訴人らが，その共有に係る新宿区α×番３宅地２３１・１
４平方メートル（以下「本件土地」という。）について，東京都知事によ
って平成１２年度における価格を８５８４万３７７０円と決定された上，
東京都新宿都税事務所長により上記価格（以下「本件登録価格」とい
う。）が土地課税台帳に登録されたことに不服があるとして，控訴人に審
査の申出をしたところ，これを棄却する旨の決定（以下「本件決定」とい
う。）を受けたため，本件決定には審理不尽の違法があると主張して，そ
の取消しを求めた事案である。事案の概要は，当事者双方の当審における
主張を次のとおり付加するほか，原判決の「事実及び理由」中の「第２
事案の概要」欄に記載のとおりであるから，これを引用する。
（控訴人の主張）
１原判決は，「固定資産税の課税標準は，賦課期日における当該固定資
産の価格と解すべきものであり，これに反する被告の主張を採用するこ
とはできない。したがって，本件審査においても，本件登録価格が，本
件土地の賦課期日における価格として適正なものであったかどうかが審
査されるべきものであったことになる。しかしながら，被告は，『本件
審査においては，価格調査基準日における価格決定の適否を審査すれば
足りる。』という趣旨の主張をしているのにとどまり，また，甲第１号
証（被告の決定書）によっても，被告が，価格調査基準日における価格
決定の適否のみを審査，判断していることは明らかである。そうだとす
ると，被告は，本件審査において，本来審査の対象とすべき賦課期日に
おける本件土地の価格決定の適否については何ら審査，判断をしていな
いこととなり，この点には重大な審理不尽の違法があるといわざるを得
ないのであるから，本件決定は，その余の主張事実について判断するま
でもなく違法として取消しを免れないものというべきである。」と判示
する。
しかし，最高裁平成１５年６月２６日判決（判例時報１８３０号２９
頁）が判示するように，「固定資産税の課税標準である固定資産の価格
である適正な時価が，基準年度に係る賦課期日におけるものを意味す
る」としても，そのことが直ちに「被告は，本件審査において，本来審
査の対象とすべき賦課期日における本件土地の価格決定の適否について
は何ら審査，判断をしていないこととなり，この点には重大な審理不尽
の違法がある」ということにはならない。なぜなら，同最高裁判決は，
課税台帳等に登録された価格と，賦課期日における当該土地の客観的な
交換価値とを比較して，登録価格が客観的な交換価値を上回れば，当該
価格の決定は実質的に違法になると判示したにすぎない。換言すれば，
登録価格と比較するものは，賦課期日の価格であって，評価事務に要す
る期間を考慮して賦課期日からさかのぼった時点（価格調査基準日）の
価格と比較して決するわけではないと判示するにすぎず，控訴人が本件
においてしたような審査が手続的に違法になると判示しているわけでは
ない。
仮に，比較すべき対象を誤れば，それだけで，決定が審理不尽として
手続違法になるとすれば，賦課期日から一定期間をさかのぼった時点
（価格調査基準日）の価格と登録価格とを比較して，登録価格が違法か
否かを審査していた控訴人を始めとする全国の固定資産評価審査委員会
の審査は，すべて手続違法として取消しを免れないということになりか
ねないが，こうした結論が妥当性を欠くことは明らかである。
これに対し，原判決は，「被告の主張は，『少なくとも，価格審査に
おいては，賦課期日から一定期間を遡った日における価格決定の当否を
審査すれば足りる。』という趣旨に理解することもできないわけではな
いが，登録価格の適否を審査すべき価格審査において，本来問題とすべ
き時点とは異なる時点の価格決定の適否を審査するのは無意味というべ
きであるから，この主張を採用することもできない。」と判示している。
しかし，平成１１年から１２年ころにかけての地価の下落率が，アロー
アンスの３割（固定資産税評価は，適正な時価の７割評価であるため，
賦課期日時点の価格そのものと比較しなくても，３割の余裕があるとす
るもの）を大きく下回っていたことは，公知の事実であるから，控訴人
が，本件審査において，賦課期日である平成１２年１月１日における価
格について審査・判断していないからといって，そのことだけで，重大
な審理不尽の違法があることにはならない。
そうだとすれば，原判決は，登録価格といつの時点の価格とを比較す
べきかという実質的違法の問題と，登録価格の算定の基準日が誤ってい
れば，重大な審理不尽の違法があるといえるのかという手続違法の問題
を混同しており，誤りというべきである。
２本件登録価格が適正な時価であること
仮に，本件決定の審査手続において，比較すべき価額時点に誤りがあ
ったとしても，本件登録価格は，実質的に，平成１２年１月１日時点の
適正な時価の範囲内にあるから，本件決定は適法である。すなわち，
（１）地価の下落率を算出するに当たっては，地価公示価格及び東京都
地価調査価格を参考にするのが，適当である。そして，新宿−××
（新宿区α×番２）の公示価格は，平成１１年１月１日時点で１平
方メートル当たり５２万円，平成１２年１月１日時点で同５１万２
０００円であり，新宿×−×（新宿区β×番１外２筆）の東京都基
準値価格による推定値は，平成１１年１月１日時点で同７３万円，
平成１２年１月１日時点で同７０万５０００円であるから，平成１
１年１月１日から平成１２年１月１日までの地価下落率は，１．５
パーセントないし３．４パーセントの範囲内にあることが認められ
る。しかも，評価にあたって，平成１１年１月１日から価格調査基
準日である同年７月１日までの地価下落率は，既に織り込み済みで
あるから，７割評価によるアローアンスを考慮すると，本件登録価
格が客観的時価の範囲内にあることは明らかである。
（２）被控訴人らは，本件土地が間口約８メートル足らずで，奥行きが
約３０メートルもある「うなぎの寝床」のような形状をしているこ
とが重大な価格低下要因となる旨主張しているが，控訴人は，本件
土地の評価にあたり，奥行補正率として０．９８，奥行長大補正と
して０．９６を勘案し，全体として０．９４の補正率を乗じている
のであり，上記形状による価格低下を十分に見込んでいるから，被
控訴人らの批判は失当である。上記の補正率が十分なものであるこ
とは，相続税に関する財産評価基本通達において，奥行２９．５メ
ートルの土地の奥行補正率が０．９９と固定資産税評価基準等より
も補正の度合いが小さいことからも裏付けられる（乙１３号証）。
（３）被控訴人らは，本件土地は，その約２分の１が準工業地域に属し，
その実効容積率は３００パーセントであるのに対し，その余の約２
分の１は第２種住居地域（実効容積率２００パーセント）に属して
いるから，本件土地の容積率は，平均して２５０パーセントと評価
すべきである旨主張している。たしかに，評価基準等によれば，対
象土地の容積率の異なる２以上の地域にまたがる場合には，容積率
の相違は価格に反映されないことになるかもしれない。しかし，評
価基準等は，各対象土地を個別評価することなく，諸制約のもとで
大量の土地について可及的に適正な評価をするための技術的方法で
あり，土地の価格要素のすべてを網羅するものではなく，また，個
別評価と同様の正確性を有するものでもなく，大量処理に適した典
型的な価格形成要素についての大数的基準による評価を積み重ねて
客観的時価に接近する方法であるから，個別的算定要素が必ずしも
実情にそうものでなかったとしても，評価基準等に準拠した評価額
が客観的な時価を超えないときは，同評価をもって違法ということ
はできない。したがって，容積率にかかる補正をしなかったことを
もって，直ちにこうした評価方法が違法になるわけではないという
べきである。
仮に，被控訴人らが主張するように，容積率を加重平均の２５０
パーセントと評価するとしても，東京都土地価格比準表によれば，格
差率は２パーセントであるにすぎず，その相違は，これを捨象しても
不合理とはいえない程度のものと考えられるから，評価基準等の趣旨
に照らすと，評価基準等が容積率に係る補正を定めていないからとい
って，不合理なものということはできない（乙６号証９１頁）。
３時機に後れた攻撃防御方法の主張について
被控訴人らは，本件登録価格の適正さに関する控訴人の主張は，いず
れも時機に後れた攻撃防御方法として却下されるべきであると主張する。
しかし，原審においては，本件決定に審理不尽の手続違法があったか否
かが争点となっていたのであって，本件登録価格が，本件土地の賦課期
日における価格として適正なものであったか否かは争点となっていなか
った。したがって，控訴人が，控訴審において，本件登録価格の適正さ
に関して主張したとしても，新たな争点に関する主張として，当然に許
されるというべきである。
控訴人の上記主張は，仮に，本件標準宅地の価格の適正さ及び本件登
録価格の適正さについて価格時点の誤りがあり，これが審理不尽と評価
されるとしても，登録価格が，実質的に適正な時価の範囲内であれば，
決定は適法であるという考えに基づいているのであって，被控訴人らが
審理不尽に争点を限定していた原審において，控訴人が本件登録価格の
適正さについて主張していなかったとしても，何ら不当ではないという
べきである。
このことは，原審裁判所から，本件登録価格の適正さについて主張立
証しないのかという釈明を受けながら，控訴人がその意思はないと表明
したこと，及び，控訴審における主張の時期によっても，影響を受ける
ことはない。なぜなら，原審においては，審理不尽の有無のみが争点と
されていたところ，原審裁判所の釈明は実質違法の有無を明らかにする
ように求めるものであったことから，これに答えないとしたにすぎない
し，控訴審においても，当初，争点整理の準備手続の進行を見守ってい
たところ，裁判所から実質的に登録価格が適正な時価の範囲内にあるか
否かも主張立証するようにとの釈明を受けて主張するに至ったからであ
る。
（被控訴人らの主張）
１控訴人の主張１について
前記最高裁平成１５年６月２６日判決によれば，固定資産評価審査委
員会は，標準宅地の価格が賦課期日における適正な時価であったかどう
かや，登録価格が賦課期日における適正な時価であったかどうかを審理
判断すべきことになり，控訴人がそれらについて何ら審理判断しなかっ
た以上，重大な審理不尽の違法があるといわなければならない。すなわ
ち，上記最高裁判決は，「土地課税台帳等に登録された価格が賦課期日
における当該土地の客観的な交換価値を上回れば，当該価格の決定は違
法となる」と判示し，また，「当該宅地の価格が，賦課期日における客
観的な交換価値を超えるものではないと推認することができるためには，
標準宅地の適正な時価として評定された価格が，標準宅地の賦課期日に
おける客観的な交換価値を上回っていないことが必要である」と判示し
ており，そうである以上，固定資産課税台帳に登録された価格に関する
不服を審査決定するために設置された固定資産評価審査委員会において
は，登録価格が，賦課期日における当該土地の客観的な交換価値（適正
な時価）を上回るか否かを審理判断する義務を負うのは当然であり，そ
の点について何らの審理判断もしていなければ，手続的に違法とならざ
るを得ない。
さらに，上記最高裁判決は，「法３４９条１項の文言からすれば，同
項所定の固定資産税の課税標準である固定資産の価格である適正な時価
が，基準年度に係る賦課期日におけるものを意味することは明らか」と
判示しており，そのように明らかであるにもかかわらず，賦課期日にお
ける価格の審理判断を一切拒み続けてきた控訴人の責任は重大である。
自らそのような違法を続けていながら，「賦課期日から一定期間をさか
のぼった時点の価格と登録価格とを比較して，登録価格は違法といえる
かを審査していた控訴人をはじめとする全国の固定資産評価審査委員会
の審査は，すべて手続違法として取消しを免れないということになりか
ねないが，こうした結論が妥当性を欠くことは明らかである。」などと，
論証もないまま主張することは，いささかごう慢な対応というべきで，
まず，控訴人が自らの誤りを正すべきである。
控訴人は，平成１１年から１２年ころにかけての地価の下落率が，ア
ローアンスの３割を大きく下回っていたことは，公知の事実であると主
張するが，下落率について，公知の事実などと主張すること自体，固定
資産評価審査委員会としてあるまじき主張である。下落率それ自体が，
控訴人の審理判断すべき事項であり，証拠に基づいて，客観的かつ適正
に認定判断すべき事実であり，上記の主張は重大な審理不尽の違法を否
定する主張たり得ない。
２控訴人の主張２（本件登録価格が適正な時価であること）について
（１）本件土地の登録価格が，賦課期日における適正な時価を超えない旨
の控訴人の主張２は，主張自体失当である。
すなわち，審査申出人は，固定資産評価審査委員会において適正な
審理判断を受ける手続的権利を有しているものであり，その手続的権
利の侵害は正されなければならない。したがって，固定資産評価審査
委員会における審査資料から，標準宅地の価格及び登録価格がそれぞ
れ賦課期日における価格として適正なものであったことが一見して明
白である場合は別であるが，そうでない場合は，標準宅地の価格が賦
課期日の価格を上回っていることが原因となって，登録価格が客観的
時価を上回る可能性があるのであるから，当該審査決定を違法として
取り消すのでなければ，固定資産評価審査委員会において適正な審理
判断を受ける審査申出人の手続的権利が保障されたことにはならない。
本件では，控訴人における審査において，本件標準宅地の価格及び本
件登録価格がそれぞれ賦課期日における価格として適正なものであっ
たかどうかについて一切審理判断されなかった上，被控訴人らは，本
件土地について価格低下要因を主張立証していたものであって，控訴
人における審査資料自体から，標準宅地の価格及び登録価格がそれぞ
れ賦課期日における価格として適正なものであったことが一見して明
白である場合とはいえないのであるから，本件決定は違法として取り
消されるべきである。そうでなければ，控訴人において適正な審理判
断を受ける被控訴人らの権利は保障されないことになる。
（１）控訴人は，「本件土地の平成１１年７月１日から平成１２年１月１
日までの時点修正率がマイナス２パーセントに充たないことからして，
形状及び容積率の価格低下要因を総合的に考慮しても，せいぜい合計
して数パーセントに（ママ）減価にすぎないというべきであるから，
本件登録価格が客観的時価を上回る結果となる可能性はないというこ
とができる」と主張する。しかし，この主張も，控訴人の本件決定理
由に全く記載されていない。しかも，本件土地の当該時点修正率がマ
イナス２パーセントに充たないとの主張は全く証明されていないし，
さらに形状及び容積率の価格低下要因についての控訴人の主張も何ら
証明されていない。さらに，控訴人は，価格調査基準日における本件
標準宅地の客観的時価を審査したと主張するものの，それが価格調査
基準日における客観的時価である理由を示していないし，客観的時価
であるか否かも証明されるべき事実であるから，証明もなしにこれを
前提として推論することは許されない。したがって，控訴人の本件に
おける審査資料及び本件決定書の理由からは，本件標準宅地の価格の
適正さ及び本件登録価格の適正さが審理判断されたものとは認められ
ず，審理不尽として取消しを免れないというべきである。また，本件
登録価格が客観的時価を上回る結果となる可能性がないとの控訴人の
主張についても，上述したように，控訴人自身が，本件標準宅地及び
本件土地についての賦課期日における客観的時価を何ら審理判断して
いないし，控訴人の本件訴訟における主張においても，それらの客観
的時価についての具体的主張を全く提出していないのであるから，本
件標準宅地の価格や本件登録価格が客観的時価を上回る結果となる可
能性がないと認定することは到底できないというべきである。よって，
いずれの点からしても，本件決定は，審理不尽の違法があるので取り
消されるべきである。
（３）控訴人は，「本件土地の評価にあたり，奥行補正率として０．９８，
奥行長大補正として０．９６を勘案し，全体として０．９４の補正率
を乗じているのであり，上記形状による価格低下を十分に見込んでい
る」と主張する。しかし，控訴人の上記主張は，控訴人の本件決定理
由に全く記載されていない上，上記補正率を適用した結果としての登
録価格が，賦課期日における本件土地の客観的時価を下回るか否かは
全く示されていないから，控訴人の上記主張は抗弁として失当である。
控訴人は，相続税に関する財産評価基本通達の奥行補正率についても
述べているが，その補正率は，固定資産評価基準等の補正率と同様に，
あくまでも評価額を算出するための手段に過ぎず，それらを適用した
結果としての評価額が，本件土地の客観的時価を下回るか否かは別途
証明されなければならないから，補正率についての上記主張も失当と
いうほかない。さらに，価格低下要因についての主張は，評価基準等
の一般的合理性を争う主張でもあるので，評価基準等の補正率の合理
性について審理判断すべきであるが，その点についても，本件決定理
由には何も記載されておらず，その意味でも，控訴人の上記主張は失
当である。
（４）控訴人は，「評価基準等に準拠した評価額が客観的な時価を超えな
いときは，同評価をもって違法ということはできないから，容積率に
かかる補正をしなかったことをもって，直ちにこうした評価方法が違
法になるわけではないというべきである。」と主張する。しかし，こ
の主張は支離滅裂である。「評価額が客観的な時価を超えないとき
は」と前提条件を設定しているが，そのような前提条件を設定するこ
と自体が，控訴人の認識を象徴的に暴露している。その前提条件は，
控訴人が証拠によって証明すべき事実の一つであって，証明もしない
まま前提条件に据えることなどできるものではない。「評価額が客観
的時価を超えない」ことを前提条件として設定してしまう以上，控訴
人がそれについて審理判断しないことは当然の帰結である。
控訴人は，東京都土地価格比準表を持ち出して，容積率の格差率を
捨象しても不合理とはいえない程度のものと考えられると主張する。
しかし，この主張も，控訴人の本件決定理由に全く記載されていない
上，東京都土地価格比準表もあくまで手段に過ぎず，その格差率を適
用した結果としての価格が，本件土地の客観的時価を下回るか否かは
全く示されていないから，既に述べたように，上記主張も抗弁として
失当である。
また，評価基準等が容積率の格差率を捨象していることについての
一般的合理性についても，本件決定理由には何も記載されておらず，
その意味でも，控訴人の主張は失当である。
３控訴人の主張３（時機に後れた攻撃防御方法の主張）について
控訴人は，「念のため，本件土地の登録価格が本件土地の形状及び容
積率に伴う価格低下要因を考慮しても，客観的価格を上回ることがない
ことを次に論ずることにする」と主張するが，そもそも「本件土地の登
録価格が賦課期日における客観的時価を上回るか否か」（以下「本件登
録価格の適正さ」という）は，本件審査申出の中心争点の一つであった。
しかるに，控訴人は，この本件登録価格の適正さについて審理判断をせ
ず，原審裁判所から本件登録価格の適正さについて主張立証しないのか
との釈明を受けたのに，その意思はないとの意向を表明して，何ら主張
立証を行わなかった。この点について，控訴人は，審理不尽のみが本件
裁判の争点であると弁明しているが，本件裁判の争点である審理不尽と
は，本件標準宅地の価格の適正さ及び本件登録価格の適正さについての
審理不尽を含むものであるから，本件登録価格の適正さについて審理判
断したとすれば，控訴人としては，これを真先に主張してしかるべきで
ある。しかも，控訴人は，平成１５年３月２６日に原判決を言い渡され，
同年３月３１日に本件控訴を提起したにもかかわらず，控訴審の第１回
期日である同年７月１日の当日になってようやく控訴理由の一部を記載
した控訴人準備書面（１）を提出し，控訴理由の残りを記載した控訴人
準備書面（２）を同年１１月４日の期日当日になってようやく提出した。
以上の経過にかんがみれば，そもそも本件登録価格の適正さに関する控
訴人の主張は，いずれも時機に後れた攻撃防御方法として却下されるべ
きである。
第３当裁判所の判断
１本件登録価格算定の基準時について
当裁判所も，固定資産税の課税標準である固定資産の価格の算定基準
日は，固定資産税の賦課期日とすべきであって，他の時点（価格調査基
準日）を基準にすべきではないと判断するが，その理由は，原判決の
「事実及び理由」中の「第３争点に対する判断」の「１本件登録価
格算定の基準日について」の欄（ただし，原判決９頁１５行目冒頭から
１３頁１３行目の「できない。」までの部分）に記載のとおりであるか
ら，これを引用する。
ところで，平成１４年法律第１７号による改正前の地方税法４１０条
は，市町村長（同法７３４条１項により特別区においては東京都知
事。）は，固定資産の価格等を毎年２月末日までに決定しなければなら
ないと規定するところ，市町村長において，大量に存する固定資産の評
価事務に要する期間を考慮して，賦課期日から一定期間さかのぼった時
点を価格調査基準日とし，同日の標準宅地の価格を賦課期日における価
格の算定資料とすること自体は，法の禁止するところではないと解する
のが相当である（最高裁平成１５年６月２６日判決判例時報１８３０号
２９頁参照）。
２控訴人の審理不尽について
（１）東京都知事が，本件土地について本件登録価格を決定した経緯，
及び控訴人が，本件審査申出を審理し，本件決定をした経緯等は，
次のとおりである。
１）東京都知事は，地方税法３８８条１項に基づいて定められた固
定資産評価審査基準（昭和３８年自治省告示第１５８号。以下「評
価基準」という。）及び「東京都固定資産（土地）評価事務取扱要
領」（昭和３８年５月２２日主税局長決裁。以下「取扱要領」とい
い，評価基準及び取扱要領を総称して「評価基準等」という。）に
従って，固定資産の価格を決定しなければならないこととされてい
る（同法４０３条１項）。
そして，評価基準等は，主として市街地的形態を形成する地域に
おける宅地については，市街地宅地評価法によって各筆の宅地につ
いて評点数を付設し，これに評点１点当たりの価額を乗じて，各筆
の宅地の価額を求めるものとしており，この市街地宅地評価法は，
大要，次のとおりとなっている。①まず，用途地区を区分する。②
次に，各用途地区について，その状況が相当に相違する地域（以下
「状況類似地区」という。）ごとに，その主要な街路に沿接する宅
地のうちから標準宅地を選定する。③標準宅地について，売買実例
価額から評定する適正な時価を求め，これに基づいて当該標準宅地
の沿接する街路について路線価を付設し，これに比準してその他の
街路の路線価を付設する。④路線価を基礎とし，画地計算法を適用
して各筆の宅地の評点数を付設するものである（乙１号証）。
２）自治事務次官は，平成６年度の土地の価格の評価替えに当たり，
各都道府県知事あてに，「『固定資産評価基準の取扱いについて』
の依命通達の一部改正について」（平成４年１月２２日自治固第３
号。以下「７割評価通達」という。）を発出し，宅地の評価に当た
っては，地価公示法による地価公示価格，国土利用計画法施行令に
よる都道府県地価調査価格及び不動産鑑定士又は不動産鑑定士補に
よる鑑定評価から求められた価格を活用することとし，これらの価
格の一定割合（当分の間この割合を７割程度とする。）を目途とす
ることを通達した（顕著な事実）。
３）証拠（乙１ないし９号証）及び弁論の全趣旨によれば，東京都知
事は，上記の評価基準等及び７割評価通達に従って，次のとおりの
手順により，平成１２年度の本件土地についての本件登録価格８５
８４万３７７０円を算出決定したことが認められる。
ア本件土地は，主として市街地的形態を形成する地域における宅
地であるから，市街地宅地評価法により評価する。
イ本件土地の状況類似地区にあり，かつ，正面路線に沿接する地
域にある標準宅地ａ（新宿区γ×番１所在，平成１１年１月１日
時点の鑑定価格５９万円）を選定し，７割評価通達に基づきその
７割程度の価格を４１万３０００円とし，他方，本件土地の状況
類似地区にあり，かつ，側方路線に沿接する地域にある標準宅地
ｂ（新宿区α×番２所在，平成１１年１月１日時点の地価公示価
格５２万円）を選定し，その７割程度の価格を３６万４０００円
とした。
ウ上記各標準宅地の価格に基づき，それぞれの標準宅地に沿接す
る街路の路線価を，標準宅地ａにつき４１万３０００点，標準宅
地ｂにつき３６万４０００点と付設した。
エ次に，標準宅地ａと本件土地に沿接する正面路線とを比較し，
容積率（標準宅地ａも本件土地も共に容積率３００パーセントと
みた。）等の行政的条件１００パーセントなどを総合した格差率
９５パーセントを上記路線価に乗じて正面路線の路線価を３９万
２０００点と付設した。
オまた，標準宅地ｂと本件土地に沿接する側方路線とを比較し，
容積率（標準宅地ｂも本件土地も共に容積率１６０パーセントと
みた。）等の行政的条件１００パーセントなどを総合した格差率
９９パーセントを上記路線価に乗じて側方路線の路線価を３６万
点と付設した。
カ画地計算法に基づいて検討すると，正面路線からの本件土地の
奥行きは２９．５メートルであるから，取扱要領別表１により奥
行価格補正率０．９８を，奥行距離２９．５メートルを間口距離
９メートルで除した数値は約３．２７であるから，取扱要領付表
５により奥行長大補正率０．９６をそれぞれ適用することになり，
正面路線の上記路線価３９万２０００点にこれらの補正率を乗じ
ると，基本単価は３６万８４８０点となる。
キ側方路線からの本件土地の奥行きは９メートルであるから，取
扱要領別表１により奥行価格補正率０．９７を，側方路線の用途
地区は低層普通住宅地区であるから，取扱要領付表２により側方
路線影響加算率０．０４をそれぞれ適用することになり，側方路
線の上記路線価３６万点にこれらの率を乗じると，加算評点は１
万４４００点となる。
ク上記基本単価３６万８４８０点に上記加算評点１万４４００点
を加えた３８万２８８０点が平成１１年１月１日時点の単位地積
当たり評点となる。これに平成１１年１月１日から平成１１年７
月１日までの時点修正率０．９７を乗じると平成１１年７月１日
時点の単位地積当たり評点３７万１３９３点が算出され，これに
本件土地の地積２３１．１４平方メートルを乗じると，平成１１
年７月１日時点の総評点８５８４万３７７８点が算出され，これ
を１点当たり１円で換算した上，１０円未満を切り捨てて，平成
１１年７月１日時点の本件土地の評価額８５８４万３７７０円が
算出される。
ケそして，東京都知事は，平成１１年７月１日が価格調査基準日
とされていることから，上記評価額８５８４万３７７０円をその
まま平成１２年度の本件土地の価格と決定した。
４）証拠（甲１号証，２号証の１，２）によれば，被控訴人らは，平
成１２年６月２７日上記決定に基づく本件登録価格につき控訴人に
対し審査の申出をしたので，控訴人は，平成１２年１２月２２日及
び平成１３年３月７日に口頭審理を行い，被控訴人らの代理人は，
上記口頭審理において，①控訴人は評価基準等に拘束されないで賦
課期日における固定資産の適正な価格を評価審査すべきである旨を
強調し（甲２号証の１の２２ないし２９頁），②本件土地について
取扱要領別表１により奥行価格補正率０．９８を，取扱要領付表５
により奥行長大補正率０．９６をそれぞれ適用するのは，その地形
上不相当であり，０．７とか０．５５の補正率にすべきであると主
張し（甲２号証の１の４８頁，甲２号証の２の５３頁），③セット
バック部分については現に道路として使用されていなくても何らか
の補正をすべきであると主張し（甲２号証の１の５８頁，甲２号証
の２の５２頁），④本件土地上に建物を建築する際の実効容積率は，
その準工業地域部分は３００パーセントだが，第２種住居地域部分
は２００パーセントであり，両者の平均値が２５０パーセントとな
るから，標準宅地ａから本件土地の正面路線の路線価を算出する際
の格差率を９５パーセントとするのは相当ではない旨主張し（甲２
号証の１の６２ないし６４頁，甲２号証の２の３８ないし４６頁），
⑤本件土地の面積が広いこと，上記地形及びセットバック部分によ
る減価や半年間で２∼３パーセントの地価下落率を考慮すると３割
のアローアンスの範囲を越えてしまい，その結果本件登録価格が賦
課期日の時価を超過する違法なものとなる旨主張した（甲２号証の
２の５６頁）こと（しかしながら，被控訴人らが，②ないし⑤の主
張を裏付ける客観的資料を控訴人に対して提出したと認めるに足り
る証拠はない。），他方，評価庁の職員は，上記口頭審理において，
上記③の主張に対して，セットバック部分について現に道路として
使用されていない場合にも補正をすることとすると，既に道路とし
て使用されている者との間に不均衡が生じると反論し（甲２号証の
２の５１頁），上記④の主張に対して，実効容積率と地価とは正比
例する関係にはなく，１８０万筆もの土地の評価に実効容積率の加
重平均による補正を取り込むのは困難なので，これを実施していな
い旨反論した（甲２号証の２の３９頁）こと，控訴人は，その後合
議をした上，平成１３年３月３０日付けで本件審査申出を棄却する
本件決定をしたこと，その決定書の「第５当委員会の判断」中の
「１申出人の主張に対する当委員会の見解」の「オ」の欄には，
「平成１２年度の土地の評価額は，評価基準等の定める所要の評価
手続を踏まえた上で決定され，土地課税台帳等に登録されたもので
ある限り，違法，不当なものとはいえない。」と記載され，「２本
件土地の評価額について」の欄には，「当委員会は，本件土地の評
価について，評価基準等に即して適正・妥当になされているか否か
について，関係資料等に基づき精査・検討した。その結果，評価庁
が行った本件土地の評価額の具体的算出手続は，地目の認定，用途
地区・状況類似地区の区分，標準宅地の選定，路線価の付設，画地
計算，時点修正率の適用等，いずれも評価基準等に即して適切にな
されており，本件土地の評価は適正・妥当であると判断する。した
がって，本件土地の評価額に対する申出人の主張は認められな
い。」と記載されていることが認められる。
５）証拠（乙２ないし４号証），弁論の全趣旨及び顕著な事実によれ
ば，前記標準宅地ｂの公示価格は，平成１１年１月１日時点で１平
方メートル当たり５２万円，平成１２年１月１日時点で同５１万２
０００円であり，その地価下落率は１．５パーセントとなり，前記
標準宅地ａの鑑定評価時に規準した基準地である新宿区β×番１外
２筆の東京都基準値価格による推定値は，平成１１年１月１日時点
で同７３万円，平成１２年１月１日時点で同７０万５０００円であ
り，その地価下落率は３．４パーセントとなることが認められるか
ら，本件土地についての平成１１年１月１日から平成１２年１月１
日までの地価下落率は，多くとも３．４パーセント程度であると推
認できる。
（２）以上の事実等を前提にして，控訴人の審理不尽の有無について検討
する。
１）１で述べたとおり，地方税法によれば，固定資産税の課税標準で
ある固定資産の価格の算定基準日は賦課期日であるところ，控訴人
は，地方税法３４９条１項の規定の解釈を誤り，その算定基準日を
価格調査基準日であると解して本件の審査に臨んだことが明らかで
ある。
しかしながら，準司法機関として独立して法規を解釈適用できる
控訴人が，自らの判断で，正解ではないにせよ地方税法３４９条１
項の規定を控訴人主張のとおりに解釈した上で，本件決定をしたか
らといって，控訴人に審理不尽の違法があったということにはなら
ないばかりか（この点の誤りは，司法手続によって是正すべきこと
が法律上予定されている。），前記認定事実によれば，本件土地に
ついての平成１１年１月１日から平成１２年１月１日までの地価下
落率は，多くとも３．４パーセント程度であるから，平成１１年７
月１日の価格調査基準日から平成１２年１月１日の賦課期日までの
半年間の地価下落はこれ以下の範囲にとどまっていたといえるから，
７割評価通達により，本件土地の評価を上記のとおり７割の評価に
とどめたことを勘案すると，控訴人の上記法規解釈の誤りが，本件
決定に影響を及ぼすものでなかったことが明らかである。よって，
上記の点をもって，本件決定に審理不尽の違法があるということは
できない。
２）次に，被控訴人らは，本件口頭審理において，前記（１）４）の
①から⑤の主張をしていたことが明らかであるから，この点につい
ての審理不尽の有無を検討する。
控訴人は，前記のとおり２回にわたり口頭審理を開き，被控訴人
らの主張を聴取し，立証の機会を与えた上で，結局，「平成１２年
度の土地の評価額は，評価基準等の定める所要の評価手続を踏まえ
た上で決定され，土地課税台帳等に登録されたものである限り，違
法，不当なものとはいえない。」として，審査の申出を棄却したも
のであるが，この間において，控訴人が，被控訴人らの主張を制限
したり，立証を制限したりした形跡は認められない。
ところで，東京都知事が本件登録価格を決定するに当たって依拠
したと見られる乙１号証によると，評価基準等に規定する市街地宅
地評価法は，各種の宅地の形状や態様に応じて適用できるもので，
しかも宅地の評価方法として一般的な合理性があるものと認められ
る。したがって，評価基準等に従って決定した宅地価格は，評価基
準等が定める評価方法によっては宅地の価格を適切に算定すること
ができない特別の事情がある場合又は評価基準等が定める補正率等
を超える減価を要する特別の事情がある場合を除いては，その適正
な時価に相当程度接近したものであると推認するのが相当であり，
また，７割評価通達に則り標準宅地の評価に当たって３割の減額を
していることをも考慮すると，このようにして算出された価格をそ
のまま登録価格として記載しても，当該登録価格は固定資産の適正
な時価を越えることにはならないというべきである。そして，この
見地に立脚して，本件についてみると，被控訴人らの口頭審理にお
ける主張は，前記②ないし④の主張（①の主張が失当であることは
上記説示から明らかであり，⑤は個別具体的主張ではない。）にと
どまっており，上記の特別の事情に該当すべき事実を主張していな
いし，それに沿う証拠も提出していない。そうすると，控訴人の本
件決定当時，上記「評価基準等が定める評価方法によっては宅地の
価格を適切に算定することができない特別の事情がある場合又は評
価基準等が定める補正率等を超える減価を要する特別の事情がある
場合」であったとはいえず，被控訴人らの上記主張には，理由がな
いことが明らかであったというべきである。そして，控訴人は，本
件土地の価格評価が評価基準等に従ってなされたかという視点で，
本件を十分に検討して，審査申出を棄却すべきであるとの結論に達
したのであるから，結局，控訴人の本件決定については，審理不尽
の違法はなかったというべきである。
第４結論
以上によれば，その余の点を検討するまでもなく，被控訴人らの本件請
求は失当であるからこれを棄却すべく，これと結論を異にする原判決は相
当でないからこれを取り消すこととし，主文のとおり判決する。
東京高等裁判所第２民事部
裁判長裁判官森脇勝
裁判官中野信也
裁判官綿引穣
（原裁判等の表示）
主文
１原告らの共有に係る別紙物件目録記載の土地に対する平成１２年
度の固定資産課税台帳登録価格につき、被告が平成１３年３月３０
日付けでした原告らの審査の申出を棄却する旨の決定を取り消す。
２訴訟費用は、被告の負担とする。
事実及び理由
第１請求
主文と同旨
第２事案の概要
本件は、原告らが、その共有に係る別紙物件目録記載の土地に対する平
成１２年度の固定資産課税台帳登録価格を不服として被告に審査の申出を
したところ、これを棄却する旨の決定を受けたため、「被告の決定には審
理不尽の違法がある。」と主張して、その取消しを求める事案である。
１前提事実
以下の事実は当事者間に争いがないか、証拠上容易に認めることができ
る（証拠によって認めた事実は、認定事実の後に、認定の根拠となった証
拠をかっこ書きする。）。
１）原告らは、別紙物件目録記載の土地（以下「本件土地」という。）を
共有している。
２）東京都知事は、平成１２年３月３１日付けで平成１２年度における本
件土地の価格を８５８４万３７７０円と決定し、東京都新宿都税事務所
長は、同日付けで土地課税台帳に上記価格（以下「本件登録価格」とい
う。）を登録した（甲１）。
３）原告は、同年６月２７日、本件登録価格を不服として被告に対する審
査の申出（以下「本件審査申出」という。）を行ったところ、被告から、
平成１３年３月３０日付けで本件審査申出を棄却する旨の決定（以下
「本件決定」という。）を受けたため、同年６月２６日、本訴を提起し
た。
２争点と争点に関する当事者双方の主張
本件の争点は、本件決定には審理不尽の違法があるかどうかであり、こ
の点に関する当事者双方の主張は次のとおりである。
１）原告
ア）被告による審理不尽について
（ア）固定資産税の課税標準である土地の価格とは、適正な時価をいう
のであるから（地方税法３４１条５号）、被告における審査（以下、
これを「価格審査」という。）の対象も、審査の対象となった土地
の土地課税台帳又は土地補充台帳への登録価格（以下「登録価格」
という。）が、適正な時価を上回るものではないかどうかという点
にあるものというべきである。そして、固定資産の評価は、総務大
臣が定める固定資産評価基準（以下、「評価基準」という。なお、
東京都においては、評価基準に基づき、東京都固定資産（土地）評
価事務取扱要領（昭和３８年５月２２日３８主税固発第１７４号主
税局長通達を定めているので、以下、これを「取扱要領」といい、
評価基準と取扱要領を併せて「評価基準等」ということとする。）
に基づいて行われなければならないとされているものの（地方税法
３８９条、４０３条）、この評価基準等も、適正な時価を算定する
に足りる合理的なものである限りにおいて規範性を有するのにすぎ
ず、評価基準等に従った評価がされていたとしても、その結果が、
土地の時価を超えるものになっている場合には、その評価は違法と
いうべきであるから、評価審査においては、土地の評価が評価基準
等に従って行われていたかどうかのみを審査すれば足りるものでは
なく、その評価額が時価を超えるものではないかどうかをも審査し
なければならないものというべきである。
この観点から考えた場合、評価審査に当たっては、次の４点を審
査する必要があり、これらの点について十分な審査が尽くされてい
ない場合には、審理不尽の違法があるものというべきである。
①土地の価格決定が、評価基準等に従って行われているかどうか
②評価基準等に一般的な合理性があるかどうか
③標準宅地の価格が賦課期日における適正な時価であるかどうか
④結果としての登録価格が、賦課期日における対象土地の時価を
上回るかどうか。
そして、上記の点を考慮すると、②ないし④の点を審査するに当
たっては、評価基準等に拘泥することなく、登録価格の決定が客観
的に適正なものであるかどうかという観点からの審査をすることが
不可欠であるというべきである。
（イ）ところが、原告の本件審査申出に基づく審査手続（以下「本件審
査」という。）においては、原告が、①本件土地は、間口が８メー
トル足らずであるのに対し、奥行きが約３０メートルもある「うな
ぎの寝床」のような形状をした土地であって、その点が、重大な価
格低下要因になる、②容積率は加重平均にすべきである、③セット
バック部分を価格評価において考慮すべきであるなどといった具体
的な問題点を指摘して審査を求めたにもかかわらず、被告は、補正
率が評価基準等に定める範囲内のものであるかどうかや、原告の主
張事由に該当する補正率が定められているかどうかといった形式的
な審査を行うのに終始し、本件土地の登録価格が、客観的に適正な
時価を上回っていないかどうかという観点からの審査は一切行わな
かった。このことは、本件決定書（甲１）の理由の記載が、評価基
準等の当て嵌めのみに終始した極めて形式的なものになっているこ
とからも明らかである。
以上によれば、本件審査における被告の審査は、上記（ア）に記
載した審査事項を無視した極めて不十分なものであって、審理不尽
の違法があることは明らかである。
イ）本件登録価格算定の基準時について
地方税法３４９条１項は、「基準年度に係る賦課期日に所在する土
地又は家屋（かっこ内省略）に対して課する基準年度の固定資産税の
課税標準は、当該土地又は家屋の基準年度に係る賦課期日における価
格（かっこ内省略）で土地課税台帳若しくは土地補充課税台帳（かっ
こ内省略）又は家屋課税台帳若しくは家屋補充課税台帳（かっこ内省
略）に登録されたものとする。」と定めているところ、賦課期日にお
ける「価格」とは、適正な時価をいうのであるから（地方税法３４１
条５号）、結局、土地又は家屋に対して賦課される基準年度の固定資
産税の課税標準は、賦課期日（当該年度の初日の属する年の１月１日。
地方税法３５９条。）における当該土地又は家屋の適正な時価である
ことは明らかである。
しかしながら、被告は、「上記の賦課期日における価格とは、土地
又は家屋の評価に必要な一定期間を遡った日（以下、これを「価格調
査基準日」という。）における価格を指し、賦課期日における価格を
指すものではないから、価格審査においても、価格調査基準日におけ
る本件土地の価格の評価が適正であるかどうかを審査すれば足り、賦
課期日における本件土地の価格の評価が適正であるかどうかを審査す
る必要はない。」と主張して、賦課期日における本件土地の価格評価
が適正であるかどうかについては全く審査をする必要はないし、現に
審査をしなかったことを明言している。そうだとすると、被告が行っ
た審査は、価格評価の適否を判断すべき時点を全く誤っている点にお
いて根本的な誤りがあるものというべきであり、この一事をもってし
ても審理不尽の違法があることは明らかである。
２）被告
ア）審理不尽の主張について
（ア）固定資産税の課税標準である土地の登録価格とは、当該土地の適
正な時価をいうことは原告が主張するとおりであるが、この適正な
時価を算定するために評価基準が定められ、東京都においても、こ
の評価基準に基づき、評価要領を定めている。そして、課税標準で
ある土地の価格決定は、地方税法上、評価基準に基づいてされるべ
きものと定められている上に、評価基準や評価要領は、長年の固定
資産評価事務の蓄積を通じてその内容の合理性が確立され、向上さ
れてきたものといえる。また、この評価基準等に基づく評価は、一
定の評価手法に基づき、ある程度画一的に行われるものであるため、
土地の個別的な事情がすべて反映されるとは限らない面があること
は事実であるが、短期間の間に大量の土地の評価をしなければなら
ない固定資産評価事務の性質上、そのような結果となることについ
てはある程度やむを得ない側面があることや、課税の公平という観
点からすれば、土地の評価は、同一の基準に基づいて行われるのが
望ましいこと、いわゆる７割評価の原則による控えめな算定の下に
おいては、ある程度画一的な評価手法によって個別的な事情が捨象
される傾向があるとしても、それによって評価額が客観的な時価を
上回ることとなる可能性は低いものと考えられることなどの事情を
考慮すると、評価基準等は、土地の登録価格算定手法として一般的
な合理性を有し、特段の事情がない限り、評価基準等に基づいてさ
れた土地の評価は合理的なものであると推定することができるもの
というべきである。
もっとも、評価基準等に基づく評価が常に適正な時価の範囲内に
とどまっているとは限らないこと、及び適正な時価を上回る評価は、
それが評価基準等に基づくものであるとしても違法となることは被
告としても否定するものではないが、評価基準等の内容に照らして
みれば、そのような時価を上回る評価がされる原因は、標準宅地の
価格評価が適正な時価に基づくものではなかったか、評価基準等に
規定された補正率・格差率等が妥当性を欠いていた（本来行うべき
補正についての補正項目が存在しなかった場合も含む。）ことによ
るものと考えられるから、評価基準等に基づく評価が時価を上回る
疑いが生じた場合には、上記の２点についても検討をする必要があ
るものというべきである。
以上に照らしてみると、評価審査において審査をすべき内容は、
次のとおりとなる。
①土地の価格決定が評価基準等に基づいて行われているかどうか
②評価基準等が一般的合理性を有するかどうか
③標準宅地の価格が価格調査基準日における適正な時価であるか
どうか
④評価基準等に規定された補正率・格差率等が合理性を有するか
どうか（本来行うべき補正についての補正項目が存在しないかど
うかを含む。）
なお、原告は、評価審査においては、評価基準等に拘泥すること
なく、価格評価がその対象土地の適正な時価を上回るものではない
かどうかを客観的に判断すべきであるという趣旨の主張をしている
が、その主張が、評価基準等を無視して独自の観点から価格評価を
し直すべきであるという趣旨であるとすれば、それは、地方税法の
規定や評価基準等の存在意義を無視した主張であって相当ではない。
（イ）被告は、本件審査においても、上記のような観点から本件登録価
格が適正な時価を上回るものではないかどうかを審査したものであ
って、原告が主張するような審理不尽の違法はない。
原告は、「本件審査においては、原告が指摘した価格低減事由を
無視した審査が行われたものである。」という趣旨の主張をする。
しかしながら、被告は、原告の主張を一切無視した審査をしたもの
ではなく（原告の主張を無視するのであれば、主張立証そのものを
制限していたはずであるが、そのような制限は全くしていない。）、
原告が指摘した事由も考慮した上、本件においては、それらは、価
格決定を違法とするに足りるものではないと判断したものである。
原告は、「本件決定の裁決書の理由記載からしても、被告が原告の
主張事由について何ら考慮をしなかったことは明らかである。」と
も主張するが、裁決書の理由において、被告の判断過程をすべて記
載する必要はないのであるから、裁決書の理由の記載のみを基にし
て上記のような主張をするのは、根拠薄弱というべきである。原告
が指摘するセットバック、容積率等の補正の妥当性については、既
に裁判所において争点となったことがあり、被告は、それらの判決
の結果等を勘案して本件土地の固定資産税評価額を算出したもので
ある。
イ）本件登録価格算定の基準時について
原告は、「被告は、本件土地の賦課期日における評価の適否を審査
していないから審理不尽の違法がある。」とも主張するが、価格審査
においては、本件土地の賦課期日における価格ではなく、価格調査基
準日における価格の評価が適正であるかどうかを審査すれば足りるも
のであるから、原告の主張は失当である。
すなわち、地方税法３４９条１項は、土地又は家屋に対して課する
基準年度の課税標準は、当該土地又は家屋の基準年度に係る賦課期日
における価格で土地課税台帳等に「登録」されたものをいうと定めて
いるところ、市町村長は、この価格を毎年２月末日までに決定しなけ
ればならないとされているのであるから（地方税法４１０条）、仮に
課税標準としての土地又は家屋の価格とは賦課期日における価格であ
るとすると、大量の土地や家屋について、１月１日の時点における価
格を２月末日までの僅か２か月の間にすべて決定しなければならない
こととなり、そのようなことは不可能であるというほかはない。しか
しながら、地方税法が、このような不可能を強いることを前提とした
定めを置いたものと解するのは不合理であるから、同法は、大量の土
地や家屋について評価を行うのに必要な一定期間を遡った日を価格調
査基準日として定め、その日における時価をもって固定資産税の課税
標準とすることを許容したものと解すべきであり、前示の地方税法３
４９条１項が、賦課期日における価格そのものではなく、「登録」さ
れた価格を課税標準とする旨を定めているのも、上記のような理解を
前提としたものであると解される。また、平成５年法律第４号による
改正後の地方税法附則１７条の２及び１８条は、同改正後における土
地の評価替え（いわゆる７割評価）に伴う価格評価の上昇に対する特
例措置として、平成４年７月１日を価格調査基準日とする各都道府県
の基準宅地価格を基礎として平成５年度課税標準に対する上昇率を算
定し、それにより平成６年度から平成８年度までの課税標準を決定す
る旨を定めているのであるから、このことからしても、地方税法が、
価格調査基準日における不動産の価格をもって課税標準とすることを
予定し、許容していることは明らかである。
以上のとおり、固定資産税の課税標準である土地の「価格」とは、
価格調査基準日における適正な価格を指し、本件審査においても、価
格調査基準日における価格算定の適否を審査すれば足りるのであって、
被告は、この点についての審査を行っているのであるから、審理不尽
の違法はない。
第３争点に対する判断
１本件登録価格算定の基準日について
上記のとおり、本件の争点は、本件審査について審理不尽の違法がある
かどうかという点にあるが、本件においては、固定資産税の課税標準であ
る土地の価格の算定基準日を固定資産税の賦課期日とするのか価格算定基
準日とするのかについても当事者双方に争いがある。そして、この点は、
本件審査においては、本件登録価格の適否をどの時点の価格を基準にして
判断すべきかという審査の前提事項に関する争いであるといえるので、ま
ずこの点について判断する（なお、本件登録価格は、基準年度における価
格であるため、以下においては、基準年度における登録価格算定の基準日
について判断を示すこととするが、第二年度、第三年度についても、基本
的に同様に考えることができるものである。）。
１）地方税法３４９条１項は、「基準年度に係る賦課期日に所在する土地
又は家屋（かっこ内省略）に対して課する基準年度の固定資産税の課税
標準は、当該土地又は家屋の基準年度に係る賦課期日における価格（か
っこ内省略）で土地課税台帳若しくは土地補充課税台帳（かっこ内省
略）又は家屋課税台帳若しくは家屋補充課税台帳（かっこ内省略）に登
録されたものとする。」と定めているところ、ここでは、固定資産税の
課税標準は、当該土地又は家屋の基準年度に係る「賦課期日における価
格」であると明確に規定されているのであるから、価格算定の基準日は、
賦課期日であることは明らかである。
被告は、「賦課期日における価格」であって固定資産課税台帳に「登
録された」ものを課税標準とする旨が定められているところから、上記
規定は、賦課期日から一定期間遡った日を価格算定基準日と定め、その
日における価格を課税標準とすることを許容しているという趣旨の主張
をする。しかしながら、上記規定が、課税標準を、賦課期日における価
格ではなく、「登録された」ものとする旨を定めているのは、固定資産
税については、いわゆる「台帳課税主義」が採用され、固定資産課税台
帳に価格を登録することによって固定資産税の課税要件を客観的に明確
にし、それを縦覧に供して納税者に価格を争う機会を与えるとともに、
課税関係を早期に確定させることを目的とした制度が設けられた結果、
客観的な時価が直ちに課税標準となるのではなく、それが固定資産課税
台帳に登録されて初めて課税標準としての意義を有することとなること
を意味しているのにすぎず、価格算定の基準日を何時にするかという問
題とは何の関わりもないものというべきである。しかも、上記規定が
「登録」されるべき価格として定めているのは、あくまでも賦課期日に
おける価格なのであって、賦課期日から一定期間を遡った日における価
格ではないのであるから、「登録されたものとする」との文言を根拠と
して、被告主張のような解釈を導き出すことは到底無理であるといわざ
るを得ない。
２）また、被告は、「市町村長は、固定資産の価格を毎年２月末日までに
決定しなければならないとされているのであるから（地方税法４１０
条）、仮に課税標準としての土地又は家屋の価格とは賦課期日における
価格であるとすると、大量の土地や家屋について、１月１日の時点にお
ける価格を２月末日までの僅か２か月の間にすべて決定しなければなら
ないこととなり、そのようなことは不可能であるというほかはないとこ
ろ、地方税法が、このような不可能を強いることを前提とした定めを置
いたものと解することはできない。」という趣旨の主張をする。たしか
に、２か月間の間に、大量の土地や建物についての評価を行わなければ
ならないということに困難が伴うであろうことは否定できないけれども、
このことは、地方税法の固定資産税の課税に関する規定が制定された当
時から当然に予想された事柄なのであるから、仮にこの点についての配
慮が必要であると考えられていたのであるとすれば、価格算定の基準日
について特別の定めを置くなどの立法措置がされていて然るべきである
し、そのことは容易であったはずである。しかしながら、地方税法には、
そのような点に関する明示的な規定は何ら存在せず、むしろ、賦課期日
における価格を課税標準とする旨の定めが置かれていることは１）記載
のとおりなのであるから、地方税法は、上記のような困難性にもかかわ
らず、賦課期日における価格を調査した上で、２月末日までにこれを決
定することを要求しているものと解するほかはない（なお、賦課期日か
ら一定期間を遡った日を価格調査基準日とすることを認めるのであれば、
少なくとも、何時の時点を価格調査基準日として定めるのかについての
規定が置かれなければならないはずである。そうしなければ、価格調査
のために必要な期間というものは、一義的に定められるような性質のも
のではないのであるから、各地方自治体の価格算定事務の量と、そのた
めの処理能力等によって価格決定に必要な期間に違いが生じ、価格調査
基準日にばらつきが生じる結果、どの地方に土地や建物を所有している
かによって、価格算定の時期が異なるという結果にもなりかねないこと
になるからである。被告が、価格評価の点においては、統一的で公平な
評価の必要性を強調していながら、価格算定の基準日については、上記
の点についてどのように考えるのかを明確にすることもなく、統一性や
公平を欠く評価をもたらしかねない主張をするのは矛盾といわざるを得
ないことも指摘しておきたい。）。
なお、土地や建物の価格を決定するのに当たり、賦課期日から一定期
間を遡った日を一応の価格調査基準日として定め、その時点における価
格を決定した上で、それから賦課期日までの価格変動の可能性について
予想を立て、それを加味して賦課期日における価格を決定することも可
能なはずである。そして、７割評価の原則の下においては、予想に反す
る価格の大幅な下落が起こったとしても、そのかなりの部分は、３割の
アローワンスの中に吸収される可能性が高いものといえるのであるから、
上記のような価格算定方法は、決して非現実的なものであるとはいい難
い（なお、一般の宅地の鑑定評価に当たっては、将来の価格変動の予測
は極めて困難であるから、これを鑑定評価の要因とはすべきではないと
されているが、時価そのものを求めることが要求される通常の不動産鑑
定評価と、７割評価の原則の下で、３割のアローワンスをもって行われ
る評価とを同列に論ずる必要はなく、上記の点から、将来の価格変動を
予想した評価を行うことは不相当であるという必要はない。）。この観
点からしても、被告主張の点を根拠として、価格算定の基準日を遡らせ
なければならない必然性はないものというべきである。
３）被告は、「平成５年法律第４号による改正後の地方税法附則１７条の
２及び１８条は平成４年７月１日を価格調査基準日とする各都道府県の
基準宅地価格を基礎として平成５年度課税標準に対する上昇率を算定し、
それにより平成６年度から平成８年度までの課税標準を決定する旨を定
めており、この点に照らしてみても、固定資産税の課税標準は、賦課期
日における価格ではなく、価格調査基準日における価格とすることが予
定されている。」という趣旨の主張もする。しかしながら、現行地方税
法附則１７条の２及び１８条中には、賦課期日から遡った一定の日を価
格調査基準日として基準宅地の価格を算定し、その後の地価の上昇率や
下落率を算出すべき旨を明示的に定めた文言は存在せず、被告が、その
ような解釈をしているのにすぎないのであるから（被告は、上昇率や下
落率は、価格調査基準日の価格に基づかなければ算定が困難であるとい
う点を根拠として、上記のような解釈をするのであろうが、そのような
解釈に根拠があるものとはいえないことは、すでに１）、２）項におい
て説示したとおりである。）、附則の規定が上記の結論を左右するに足
りる決定的な論拠になるということはできない。そして、以上のことは、
平成５年改正時における地方税法附則１７条の２及び１８条についても、
その後の附則の規定についても、同様にいい得る事柄である。
４）以上の次第であって、固定資産税の課税標準は、賦課期日における当
該固定資産の価格と解すべきものであり、これに反する被告の主張を採
用することはできない。したがって、本件審査においても、本件登録価
格が、本件土地の賦課期日における価格として適正なものであったかど
うかが審査されるべきものであったことになる（被告の主張は、「少な
くとも、価格審査においては、賦課期日から一定期間を遡った日におけ
る価格決定の当否を審査すれば足りる。」という趣旨に理解することも
できないわけではないが、登録価格の適否を審査すべき価格審査におい
て、本来問題とすべき時点とは異なる時点の価格決定の適否を審査する
のは無意味というべきであるから、この主張を採用することもできな
い。）。
しかしながら、被告は、「本件審査においては、価格調査基準日にお
ける価格決定の適否を審査すれば足りる。」という趣旨の主張をしてい
るのにとどまり、また、甲第１号証（被告の決定書）によっても、被告
が、価格調査基準日における価格決定の適否のみを審査、判断している
ことは明らかである。そうだとすると、被告は、本件審査において、本
来審査の対象とすべき賦課期日における本件土地の価格決定の適否につ
いては何ら審査、判断をしていないこととなり、この点には重大な審理
不尽の違法があるといわざるを得ないのであるから、本件決定は、その
余の主張事実について判断するまでもなく違法として取消しを免れない
ものというべきである。
２なお、以上のような検討結果に対しては、「固定資産評価審査委員会の
審査決定取消訴訟においては、究極的には、対象となった固定資産の評価
の適否が問題とされるべきものであるから、仮に審査手続に審理不尽の違
法があるとしても、評価が適正であれば、審査決定を違法として取り消す
までのことはない。」との反論があり得るかもしれない。しかしながら、
被告は、本訴第７回口頭弁論期日において、「本件土地の賦課期日におけ
る価格については主張する意思はない。」との意向を表明し、上記のよう
な観点から本件決定の適法性を主張立証する意思を示さなかったのである
から、仮に上記のような見解が成り立つとしても、本件においては、この
観点から本件決定を適法とする余地はないものである。
また、原告は、本件登録価格が適正を欠く理由として、①本件土地は、
間口が８メートル足らずであるのに対し、奥行きが約３０メートルもある
「うなぎの寝床」のような形状をした土地であって、その点が、重大な価
格低下要因になる、②容積率は加重平均にすべきであるなどといった主張
をしているところ、①で主張されているような本件土地の特異な形状は、
本件土地の利用や処分のための制約要因となり、その客観的な経済的価値
に対しても、相当程度の低下要因にもなり得ることは十分に予想し得ると
ころである。また、証拠（甲２の１、２）によれば、②の主張の具体的内
容は、「本件登録価格の決定に当たっては、本件土地は準工業地域に属し、
その容積率は３００パーセントであることが前提とされているところ、本
件土地は、その約２分の１が準工業地域に属しているのみであって、その
余の約２分の１は第二種住居専用地域（容積率２００パーセント）に属し
ているのであるから、本件土地の容積率は、加重平均をして２５０パーセ
ントと評価すべきである。」というものであったことが認められるところ、
土地の容積率は、その価格評価に当たって重要な要素になり得るのである
から、これに５０パーセントの違いが生ずるとすれば、この点も、本件土
地の客観的な経済価値に対する重要な低下要因になり得るものであるとい
うべきである。このように、少なくとも、上記①、②の点は、本件土地に
対する相当程度の価格低下要因になり得る可能性がある事情といえるのに
もかかわらず、被告において、本件土地の価格評価に関しては、これらが
無視し得る程度の影響を及ぼすのにすぎないことをうかがわせるような具
体的な主張立証は何ら行っていないのである。このことを加味して考える
と、本件においては、価格算定の基準時に関する判断に誤りがあるばかり
ではなく、上記①、②の価格低下要因を十分に考慮していない誤りがある
可能性も否定できないものというべきであり、これらの点が相俟って、７
割評価によるアローワンスを考慮しても、本件登録価格が客観的時価を上
回る結果となっている可能性を排除することはできない。したがって、こ
の点からしても、上記の反論は採用することができないものというほかは
なく、被告において、上記①及び②の点を再検討した上、本件登録価格が
賦課期日における客観的時価を上回るものでないか否かを改めて審査する
必要があるといわざるを得ない。
第４結論
以上の次第で、原告の請求は理由があるからこれを認容することとし、
訴訟費用の負担につき行政事件訴訟法７条、民事訴訟法６１条を適用して、
主文のとおり判決する。
東京地方裁判所民事第３部
藤山雅行裁判長裁判官
鶴岡稔彦裁判官
加藤晴子裁判官

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