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主文
１本件控訴を棄却する。
２控訴費用は控訴人の負担とする。
事実及び理由
第１当事者の求めた裁判
１控訴人
（１）原判決を取り消す。
（２）被控訴人が控訴人に対し平成１６年３月２６日付けでした原判決別紙物件
目録記載１及び２の各土地（以下「本件各土地」という）に係る平成１５。
年度の固定資産課税台帳登録価格についての審査の申出を棄却する旨の決定
（以下「本件決定」という）を取り消す。。
（３）訴訟費用は，１，２審とも被控訴人の負担とする。
２被控訴人
主文同旨
第２事案の概要等
１本件は，控訴人が所有する本件各土地と隣接する他人所有の土地（本件隣接
地）とが一体として建物敷地として利用されているところ，控訴人は，本件各
土地の平成１５年度（基準年度）の土地課税台帳に登録された価格を不服とし
て，被控訴人に対し審査の申出をし，被控訴人がこれを棄却する旨の本件決定
をしたことから，上記登録価格は，所有者が異なり，かつ，価格差のある隣接
地とを一体評価した結果，適正な時価を上回る価格となっており，このような
価格を容認した本件決定は違法であるなどと主張して，その取消しを求めた事
案である。
原審は，評価基準に従って，所有者の異なる本件各土地と本件隣接地とを一
画地（本件一画地）として評価したこと，本件一画地について算出した単位地
積当たり評点数を本件各土地の地積に乗じてその評点数を求め，これに評点１
点当たりの価額を乗じて求めた金額を本件各土地の価格としたことは，いずれ
，，も適法であるとして本件決定に取消原因となる瑕疵は認められないと判断し
控訴人の請求を棄却した。控訴人は，これを不服として控訴した。
２本件の前提となる事実は，原判決事実及び理由「第２事案の概要」の１に
記載のとおりであるから，これを引用する。
３当事者の主張は，次項において当審における主張を付加するほか，原判決事
実及び理由「第２事案の概要」の２に記載のとおりであるから，これを引用
する。
４当審における主張
（１）控訴人
ア原判決は，評価基準において，所有者が異なる一体利用地を一画地とし
て評価し，その評価額を基にして１筆ごとの土地の価格を決定するものと
定めたとしても，このような評価基準の考え方には合理性が認められ，地
方税法に違反するものではないと判断した。
しかし，土地に対して課する基準年度の固定資産税の課税標準は，当該
，「」固定資産の基準年度に係る賦課期日における価格すなわち適正な時価
で土地課税台帳に登録されたものであるから，地方税法は，土地の課税標
準が「適正な時価」であることを要求し，評価基準の定めに合理性が認め
られるためには，土地の課税標準が「適正な時価」であることが必要であ
る。原判決は，この点について何ら判断を示していない。
イ原判決は，土地の取引価格は，登記簿上の筆にこだわることなく，その
実際の利用状況等からみて，一体として取引に供されるべきものと認めら
れる土地の区画ごとに評価・決定するのが相当であるという。しかし，所
有者が異なる場合はそうではない。この場合，建物を取り壊した時に一体
利用できる保証は何もないし，一体で売却できる保証も全くないからであ
る。原判決は，行政実務上の制約，一体評価について，土地利用の一体性
が外見上明白な場合に限定されていること，評価基準において同一所有者
に属することを要するか否かに言及されていないこと，土地評価において
更地主義が採用されていることを一体評価が許されることの根拠に挙げる
が，いずれも「適正な時価」を上回る一体評価が許されることの根拠には
ならない。
また，原判決は，不動産鑑定実務をも根拠に挙げるが，Ａ不動産鑑定士
の鑑定評価書（甲１４。以下「Ａ鑑定」という）においては，一体価格。
は算定の一段階にすぎないのであり，個別価格の合計との差額である「増
分価値」の配分が評価の核心であり，個別の土地価格の単価は一体地の単
価（平均単価）にはならないのである。隣接する一体利用された画地が異
なる所有者に属する場合は，一体とした一体宅地の「適正な時価」が，そ
「」，れぞれの宅地所有者の当該所有宅地の適正な時価を上回る場合があり
本件各土地の固定資産評価は，本件隣接地と本件各土地を一体画地として
評価したことにより，個別の「適正な時価」を上回っており，違法である
ことが明らかである。
（）（）ウ所得税基本通達３３−１５−２及び法人税基本通達１３−１−６
は，一団の土地の区域内に土地を有する２以上の者が，その一団の土地上
に共同で建築した建物を区分所有又は共有する場合，各人が所有する土地
の面積又は価額の比と各人が区分所有する部分の建物の床面積（当該建物
の階その他の部分ごとに利用の効用が異なるときは，その異なる効用に係
る適正な割合を勘案して算定した床面積）の比又は共有の持分の割合とが
，，おおむね等しい場合相互に借地権の設定はなかったものにする旨を定め
本件各土地については，上記おおむね等しい場合にあたるとして借地権の
設定はなかったものとして取り扱われている。
しかしながら，本件固定資産評価においては，本件各土地と本件隣接地
とでは，面積比が６７．３対３２．７で，価額の比も６７．３対３２．７
であり，他方，床面積比は５７対４３であり，各階ごとの効用に係る適正
．．，な割合を勘案して算定した床面積比においても５４６対４５４であり
上記通達でいうおおむね等しい場合には当たらないこととなり，明らかに
矛盾が生じている。上記通達が前提としているように，各所有土地の単位
面積当たりの適正な時価が異なるとすると，一体評価による単位面積当た
りの価格は，低額の方の土地のそれを上回り，違法な評価とならざるを得
ないのである。
エ被控訴人がいう本件一画地の価格は５億３０２１万６０００円であるか
ら，Ａ鑑定がいう単独地価格に増分価値を面積比によって配分する方法を
とることで算定すると，本件各土地の適正な時価は，２億８０９８万９０
００円であり，本件隣接地は２億４９２２万７０００円となり，この比は
５３対４７であり，床面積比とほぼ等しい結果となり，両評価の矛盾はな
くなる。
本件各土地の適正な時価は，２億８０９８万９０００円であり，固定資
産評価における３億５６９０万３０００円は適正な時価を上回り違法であ
る。
（２）被控訴人
ア控訴人は，本件各土地の固定資産評価額３億５６９０万３０００円が本
件各土地の客観的交換価値を上回ることをもって，上記評価額が違法と主
張するようではあるが，控訴人が提出したＡ鑑定によれば，本件各土地の
平成１５年１月１日時点の評価額が６億００８４万３０００円であり，控
訴人の主張に従って，本件隣接地所有者との間の契約内容の比（５５パー
セント対４５パーセント）で増分価値を配分しても，本件各土地の価格は
６億２３５７万２９５０円であるし，本件各土地と本件隣接地の単独地価
格の比で配分したとしても，４億７６０１万円となるのである（原審にお
ける控訴人の主張。いずれにしても，それら算定価格は固定資産評価額）
を大きく上回るから，本件各土地の固定資産評価額は「適正な時価」の範
囲内にあり，控訴人の主張は失当である。
イ固定資産の評価において，評価基準に従って決定した価格は，評価基準
が定める評価の方法によっては適切に算定することができない特別の事情
が存しない限り「適正な時価」と推認するのが相当であり（最高裁平成１
５年７月１８日第２小法廷判決，評価基準の合理性を検討した原判決は）
正当である。
ウ控訴人は，本件各土地の固定資産評価は所得税基本通達及び法人税基本
通達の規定と矛盾し違法である旨を主張する。
しかし，所得税，法人税がいわゆる所得課税であるのに対し，固定資産
税は資産税であって，税目が全く異なるから，控訴人の指摘する通達が存
するからといって本件各土地の固定資産評価が違法となるものではない。
法は税目ごとにそれぞれの目的に応じて土地を評価することを認めている
といえるから，他の税目の通達を根拠とする主張はそれ自体失当である。
第３当裁判所の判断
１当裁判所は，控訴人の請求は理由がないから棄却すべきものと判断する。そ
の理由は，次項において判断を付加するほか，原判決事実及び理由「第３当
裁判所の判断」に記載のとおりであるから，これを引用する。
２地方税法は，各納税義務者の所有する１筆ごとの土地を評価するにあたり，
その評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続については具体的な定めを置
かず，すべて評価基準の定めに委ねており，その評価基準において，所有者が
異なる一体利用地であっても外形上一見明白に一体をなしていると認められる
場合には一画地として評価し，その評価額を基にして１筆ごとの土地の価格を
決定するものと定めているものと解することができ，そうすることについては
合理性が認められ，このことが地方税法に違反するものとまでいうことはでき
ない。控訴人の主張を斟酌しても，このような評価基準による上記の評価方法
には合理性が認められるのであり，これを地方税法違反とする控訴人の主張は
理由がない。
そして，所有者が異なる一体利用地（一画地）について算出した単位地積当
たり評点数を各土地に均一に適用することについては，評価基準は，所有者が
異なる一体利用地を一画地と認定しこれに画地計算法を適用した場合の各筆の
宅地の評点数の付設方法（一画地の評価額の配分方法）については，特段の定
めを置いておらず，特段の定めをしないことによって，控訴人が主張するよう
な特別な配分方法をいずれも採用しないこととし，算出した評点数（単位地積
当たり）をそのまま各筆の宅地に適用すべきこととしたものと解するのが相当
である。そして，この結果，一画地の評価額を各筆の宅地の面積の比で按分す
る配分方法を採ったのと同じことになるが，一体利用地を一画地と認定するの
は，一体として取引の単位になると認められるためであり，各筆の宅地は当該
取引単位の構成部分にすぎないものとみることも可能であり，これらの各構成
部分を一画地全体の単価をもって均等に評価することにも相応の合理性がある
というべきである。したがって，これをもって地方税法による委任の範囲を逸
脱する違法なものとすることはできない。
控訴人は，本件各土地の固定資産評価が「適正な時価」を上回るもので合理
性は認められないし違法であると主張するが控訴人がいう本件各土地の適，，「
正な時価」の価額は，本件各土地の客観的な交換価値をいうものではない。す
なわち，控訴人が本件各土地の「適正な時価」であると主張した２億６３００
万円は，Ａ鑑定において本件各土地の単独地価格として算出している価格であ
り，本件各土地が本件隣接地と一体利用されこれを前提に評価すべきであるか
ら，単独地としての評価額は適正な時価とはいえないし，控訴人が当審でいう
２億８０９８万９０００円は，被控訴人の主張する本件固定資産評価における
一体画地の算定価格を基礎に，控訴人がいうところの増分価値を配分する方法
によって算定した価格にすぎないものであり，本件各土地の固定資産評価額が
これを上回るからといって違法と評価されるべきものではない。本件各土地の
固定資産評価額が本件各土地の客観的な交換価値を上回るものでないことは，
Ａ鑑定から明らかというべきである。
また，控訴人は，本件各土地につき，所得税基本通達及び法人税基本通達の
規定の適用においては，その価額も考慮し借地権が設定されなかったものとさ
れたが，本件各土地の固定資産評価における価額を前提にこの通達を適用すれ
ば異なる結果になるとして，固定資産評価がこの通達と矛盾し違法である旨を
主張する。
しかし，所得税，法人税がいわゆる所得課税であり，その目的にしたがって
課税上の取り扱いが定められるものであり，その取り扱いの定めや前提とする
資産評価は，資産税である固定資産税の課税評価の方法の合理性を決する上で
考慮すべきものではない。控訴人が指摘する所得税基本通達及び法人税基本通
達が存するからといって本件各土地の固定資産評価が違法となるものではな
く，控訴人の上記主張は理由がない。
３したがって，原判決は相当であり，本件控訴は理由がないから棄却すること
とし，主文のとおり判決する。
東京高等裁判所第１４民事部
裁判長裁判官西田美昭
裁判官犬飼眞二
裁判官窪木稔

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