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　　　　　　　主　　　文
１　原告の平成１３年９月１０日付け請求の趣旨変更の申立てに係る訴えを却下す
る。
２　被告が原告に対し平成１２年８月３１日付けでした東京都三鷹市α４１０番２
所在の土地に係る平成１２年度固定資産課税台帳の登録価格についての審査申出に
対する決定を取り消す。
３　控訴費用は被告の負担とする。
　　　　　　　事実及び理由
第１　請求
１　訴状記載の請求の趣旨
主文第２項同旨
２　平成１３年９月１０日付け請求の趣旨変更の申立てに係る請求の趣旨
　被告が平成１２年８月３１日付けでした東京都三鷹市α４１０番２の土地の固定
資産税に係わる平成１２年度の価格決定のうち６３０９万０６４６円を超える部分
を取り消す。
第２　事案の概要
　本件は、東京都三鷹市α４１０番２所在の土地（以下「本件土地」という。）共
有者の一人である原告が、同土地について固定資産課税台帳登録された平成１２年
度の価格が適正な時価を上回る違法なものであるとして、被告に対して審査の申出
をしたところ、被告が平成１２年８月３１日付で登録価格を一部変更する旨の決定
（以下「本件決定」という。）をしたが、なお同価格は原告が適正な時価と考える
価格６３０９万０６４６円を上回るとして、当初は本件決定全部の取消しを求め、
平成１３年９月１０日付けで本件決定のうち前記適正な時価と考える価格を上回る
部分の取消しを求める旨に請求の趣旨を変更したものである。
１　関係法令等の定め
（１）土地の評価に関する地方税法（平成１１年法律第１６０号による改正前のも
の。以下「法」という。）の規定等
ア　固定資産税は、固定資産に対し、その所有者に課する地方税であり（法３４２
条、３４３条１項）、土地に対して課する基準年度の課税標準は、当該土地の基準
年度に係る賦課期日（本件では平成１２年１月１日である。法３５９条）における
価格、すなわち「適正な時価」で土地課税台帳に登録されたもの（以下、この登録
された価格を「登録価格」という。）である（法３４９条１項、３４１条５号）。
イ　市町村長は、固定資産の状況及び固定資産税の課税標準である固定資産の価格
を明らかにするため、固定資産課税台帳（土地課税台帳、土地補充課税台帳等）を
備えなければならない（法３８０条１項、３４１条９号）。
ウ　登録価格の決定に際しての土地の評価については、自治大臣が評価の基準並び
に評価の実施方法及び手続（固定資産
評価基準）を定め、告示しなければならないものとされ（法３８８条１項）、昭和
３８年自治省告示第１５８号をもって固定資産評価基準（以下「評価基準」とい
う。）が告示されている。市町村長は、評価基準によって土地の評価をしなければ
ならない（法４０３条１項）。
　三鷹市においては、評価基準に基づき三鷹市固定資産（土地）評価事務取扱要領
（８三市資発第１１７号・平成８年１０月１日市長決裁。乙３。以下「取扱要領」
という。）を定め、これに基づき土地の評価を行っている。
エ　市町村長は、固定資産評価員から所定の手続きによる土地の評価に係る評価調
書を受理した場合においては、これに基づいて毎年２月末日までに土地の価格等を
決定し、これを土地課税台帳に登録しなければならない（法４１０条、４１１条１
項）。
（２）評価基準が定める市街化区域農地の評価方法
市街化区域農地（法附則１９条の２第１項に規定する市街化区域農地をいう。）の
評価について、評価基準は、沿接する道路の状況、公共施設等の接近の状況その他
宅地としての利用上の便等からみて、当該市街化区域農地とその状況が類似する宅
地の価額を基準として求めた価額から当該市街化区域農地を宅地に転用する場合に
おいて通常必要と認められる造成費に相当する額を控除した価額によってその価額
を求める方法によるものとしている（第１章第２節の２）。
２　前提となる事実
（１）本件土地及び南側に隣接する東京都三鷹市α４１０番１（不動産登記簿上の
地目は宅地）の土地（以下「別件土地」という。）は、原告を含む亡Ａの相続人が
共有している（甲８、９の１及び２、弁論の全趣旨）。
（２）本件土地の不動産登記簿上の地目は畑であり、別件土地の南側には幅員約７
メートルの街路（以下「南側街路」という。）がある。別件土地上には原告らが居
住する建物が建てられており、本件土地上には、熱帯性植物であるポポーの木、白
樺、白雲木などが生い茂っている（甲５の１および２、９の１及び２、１１の１な
いし２７、弁論の全趣旨）。
（３）三鷹市長は、本件土地に対する平成１２年度の固定資産税の課税標準となる
べき価格１億９１９９万６８９７円を固定資産課税台帳に登録した（甲１）。
３　三鷹市長のした本件土地の評価
（１）本件土地の地目等
　本件土地の不動産登記簿上及び現況の地目はいずれも畑であり、法附則１９条の
２第１項に規定する市街化区域農地に該当する
。
（２）基本価額の算出
　本件土地と状況が類似する地域内の普通住宅地区の各路線について、市街地宅地
評価法によって評定された各路線価格の平均価格２０万８０００円に画地計算法等
適用相当分としての乗率０．７５を乗じ、平成１１年１月１日時点における基本価
額を１５万６０００円と算出した。
　２０万８０００円×０．７５＝１５万６０００円
（当該状況類似区域内に存する普通住宅地区の平均路線価格×乗率＝基本価額）
（３）地価下落修正
　（２）で算出した基本価額に地積１２８６．６７平方メートルを乗じて平成１１
年１月１日時点における価額を算出し、平成１１年１月１日から同年７月１日まで
の地価下落に伴う修正率を０．９７として、平成１２年度の価額を２億００７２万
０５２０円と算出した。
　１５万６０００円×１２８６．６７＝２億００７２万０５２０円
　（基本価額×地積＝平成１１年１月１日時点における価額）
　２億００７２万０５２０円×０．９７＝１億９４６９万８９０４円
　（平成１１年１月１日時点における価額×地価下落修正率＝平成１２年度の価
額。１円未満切捨て）
（４）造成費相当額の控除
　（３）で得られた平成１２年度の価額から、東京都から通知される価額を参考に
して求めた１平方メートル当たりの造成費２１００円に地積を乗じて得られた造成
費相当額２７０万２００７円を控除することとし、本件土地の平成１２年度の登録
価格を１億９１９９万６８９７円と算出した。
　１億９４６９万８９０４円－２７０万２００７円＝１億９１９９万６８９７円
　（平成１２年度の価額－造成費相当額＝平成１２年度の登録価格）
４　本件決定の内容
（１）原告は、平成１２年５月２９日、被告に対し、本件土地の登録価格を不服と
して審査の申出をした（乙２の１）。
（２）被告は、平成１２年８月３１日、本件土地は一画地として評価すべきであ
り、直接には路線に接しないことを前提とすると、状況が類似する宅地の価額との
関係では画地計算法上の無道路地補正の適用が認められ得る土地であるから、三鷹
市長が本件土地の評価に当たって適用した画地計算法適用相当分の乗率０．７５は
適当ではなく、無道路地補正率に相当する乗率０．６を適用することとして、次の
計算式のとおり本件土地の適正な時価を１億５３０５万７１１６円と算出し、原告
の審査申出は同限度において理由があるとして、登録価格を同価格と変更する内容
の本件決定
をした（甲１）。
　２０万８０００円×０．６＝１２万４８００円
　（平均路線価格×画地計算法等適用相当分＝基本価額）
　１２万４８００円×１２８６．６７平方メートル＝１億６０５７万６４１６円
　（基本価額×地積＝総価額）
　１億６０５７万６４１６円×０．９７＝１億５５７５万９１２３円
　（総価額×地価下落修正率＝平成１２年度の価額。１円未満切捨て）
　１億５５７５万９１２３円－２７０万２００７円＝１億５３０５万７１１６円
　（平成１２年度の価額－造成費相当額＝平成１２年度の登録価格）
５　争点及び争点に関する当事者の主張
　本件の争点は、本件土地の登録価格の適否であり、登録価格の適否について具体
的に問題となるのは（１）本件土地の評価に当たり画地計算法を適用すべきか否
か、（２）画地計画法の具体的な適用及びその結果登録価格は適正な時価を上回る
か否か、（３）登録価格が適正な時価を上回る場合の審査決定の取消しの範囲であ
り、それらに関する当事者の主張は次のとおりである。
（１）被告の主張
ア　本件土地の評価は、評価基準及び取扱要領に定められたところに従って行われ
たものであり違法な点はない。原告は、本件土地の評価に当たり画地計算法を適用
すべきあると主張するが、評価基準は市街化区域農地について宅地と同一の評価方
法である画地計算法を適用することを予定してはいない上、農地の評価額が当該農
地を宅地として評価した場合の額を上回ってはならないことも要求していない。市
街化区域農地は、確かに将来的に宅地に転じ得る潜在的側面を有し、宅地並み課税
という政策目的の合理性を基礎付ける一般的抽象的性状が見受けられることは否定
しないが、現況はあくまでも農地であり、宅地として顕在化されていないという前
提を見過ごすことは現況主義という基本原則に照らして適切さを欠く。画地計算法
は、課税対象たる個別の宅地について、宅地の現況に照らし、かつ相当程度に個別
具体的な性状に着眼して価格形成原因ごとの分析的な評価を行うという性質があ
る。そうすると、単に将来的に宅地に転じ得る潜在的側面や一般的抽象的性状があ
るからといって、現に宅地化していない市街化区域農地について現況ではなく将来
宅地になったらという仮定的な状況を想定して画地計算法を適用することは、画地
計算法の上記性質にもなじまないというべきである。仮に市街化区域農地について
画地計算法を適用すべきで
あるとすると、すべての市街化区域農地について、いったんは宅地化された状況を
想定した上で画地計算法による評価事務作業をしなければならくなるが、それは非
効率的で実務上無理を強いる結果となることは明らかである。したがって、原告の
主張は失当である。
イ　仮に本件土地を宅地であるとみて画地計算法を適用すべきであるとしても、本
件土地は別件土地と一体をなしているものであるから、両土地は一画地として評価
すべきである。このように解することは、本件土地と別件土地とがいずれも原告及
びその兄弟の自用地であって同一人の利用に供されている土地であり、本件土地が
将来宅地に転じた場合には別件土地とともに宅地として一体化して評価されるべき
ことになる実情にも即している。その上で画地計算法を適用するとすると、本件土
地の適正な時価は次のとおりに算出すべきである。
（ア）本件土地の路線価は２４万６０００点である。この点につき、原告は、取扱
要領で農地の評価に関して使用する平均路線価格によるべきであると主張するが誤
りである。本件土地に適用のある奥行価格補正率は０．８１、不整形地補正率は
０．８８であるから、１平方メートル当たりの評点数は１７万５３４８点となる。
　２４万６０００点×０．８１×０．８８＝１７万５３４８点
　（路線価×奥行価格補正率×不整形地補正率＝１平方メートル当たりの評点数）
（イ）（ア）で算出した１平方メートル当たりの評点数に本件土地と別件土地とを
合計した地積２０９９．９３平方メートルを乗じると、土地全体の評点数は３億６
８２１万８５２５点となる。
　１７万５３４８点×２０９９．９３平方メートル＝３億６８２１万８５２５点
　（１平方メートル当たりの評点数×地積＝本件土地と別件土地を合計した評点
数。小数点以下切捨て）
（ウ）（イ）で算出した評点数から、別件土地の評点数（地価下落修正率を乗ずる
前のもの）１億７６６９万４５６０点を差し引くと１億９１５２万３９６５点とな
るところ、本件決定において被告の算出した本件土地の評点数１億６０５７万６４
１６点はこれを下回っているから，本件決定は違法ではない。
　３億６８２１万８５２５点－１億７６６９万４５６０点＝１億９１５２万３９６
５点
（本件土地と別件土地を合計した評点数－別件土地の評点数＝本件土地の評点数）
ウ　仮に本件土地と別件土地とを別画地であるとして画地計算法を適用するとする
と
、本件土地は無道路地となるが、道路開設補正率の適用はない。また、本件土地は
不整形地であるが、普通住宅地区にあり、蔭地割合が１０パーセント未満であるか
ら、不整形地補正率１．００が適用される。本件土地を宅地に転用するための造成
費相当額が１平方メートル当たり２１００円であることは争わない。
エ　取消訴訟の対象である固定資産評価審査委員会の決定は、審査申出人の不服申
立てに対する同委員会の応答としてされるものであるから、法は固定資産評価審査
委員会の決定した価格に関して、これを可分のものとして、決定された価格の一部
が取消訴訟において争われ、残部が別途確定するという事態を予定していないと解
するのが正当である。
　したがって、原告の平成１３年９月１０日付け準備書面による請求の趣旨の変更
は、訴えを不適法なものに変更するものである。
（２）原告の主張
ア　本件土地は、市街化区域農地であるからいわゆる宅地並み評価がされるべきと
ころ、被告がした評価は本件土地の地形等の個別具体的な事情を十分に反映させて
おらず、その結果、本件土地を宅地として評価した場合よりも高額な評価をしたも
のであり違法である。
イ　本件土地の評価に当たっては画地計算法を適用すべきであり、その場合には、
本件土地は別件土地とは別画地として取り扱うべきである。この点について、被告
は、本件土地と別件土地とは一体であり一画地として取り扱うべきであると主張す
るが、本件土地は農地であり、別件土地は宅地であって利用状態が異なる上、本件
土地及び別件土地は原告が単独所有するものではなく、原告は共有者の一人にすぎ
ないのであるから、被告の主張は失当である。
ウ　本件土地の評価に当たっては次のとおりに画地計画法を適用すべきである。本
件土地は路線に接しておらず無道路地である。評価基準によれば、無道路地の評点
算出法は、利用上最も合理的であると認められる路線の路線価に、奥行価格補正率
表によって求めた補正率、通路開設補正率表によって求めた補正率及びその無道路
地の近傍の宅地と均衡を考慮して定める無道路地補正率を乗じて１平方メートル当
たりの評点数を求め、これに当該無道路地の地積を乗じてその評点数を求めること
とされている。さらに、本件土地は、不整形地であるので、不整形補正率も適用す
べきである。
（ア）本件土地の農地として特殊性を考慮すると、路線価は、正面路線に当たる南
側街路の
路線価ではなく、平均路線価格２０万８０００円を適用すべきである。本件土地の
奥行は本件土地の近似整形地から計算すると８８．４９メートルであるが、本件土
地の農地としての特殊性を考慮して、奥行価格補正率０．８を適用すべきである。
通路開設補正率は、本件土地から正面路線までの距離が３７．４６メートルである
から、０．６を適用すべきである。無道路地補正率は０．６を適用すべきである。
不整形地補正率は、本件土地は普通住宅地区にあり、蔭地割合が３１．０６パーセ
ントであるから０．８８を適用すべきである。
（イ）以上により、本件土地の１平方メートル当たりの評点数は５万２７１５点で
ある。
　２０万８０００点×０．８×０．６×０．６×０．８８＝５万２７１５点
　（平均路線価格×奥行価格補正率×通路開設補正率×無道路地補正率×不整形地
補正率＝１平方メートル当たりの評点数）
（ウ）（イ）で算出した１平方メートル当たりの評点数に本件土地の地積１２８
６．６７平方メートルを乗じると、平成１１年１月１日時点における本件土地の評
点数は６７８２万６８０９点となる。
　５万２７１５点×１２８６．６７平方メートル＝６７８２万６８０９点
　（１平方メートル当たりの評点数×地積＝本件土地の評点数）
（エ）（ウ）で求めた評点数に農地についての平成１１年１月１日から同年７月１
日までの地価下落修正率０．９７０を適用すると、本件土地の平成１２年１月１日
時点における価格は６５７９万２００４円となる。
　６７８２万６８０９点×０．９７０＝６５７９万２００４円
　（本件土地の評点数×地価下落修正率＝本件土地の平成１２年１月１日時点にお
ける価額）
（オ）本件土地は宅地ではないので、宅地に転用するための造成費相当額を控除す
べきであるところ、造成費相当額は１平方メートル当たり２１００円であるから、
（エ）から造成費相当額２７０万２００７円を控除すると、本件土地の適正な時価
は６３０９万０６４６円となる。
エ　本件訴訟は課税処分の適否ではなく、本件決定に係る登録価格の適否を判断す
るものであって、適正な時価を超えた部分を取り消す一部取消判決をしたとして
も、取消判決の拘束力（行政事件訴訟法３３条１項）によって、市町村は審査決定
と同様の措置を執ることが義務付けられるのであって、改めて固定資産評価審査委
員会の審査決定を介在させる必要性はない。むしろ、審査決定の全部を取り消
して固定資産評価審査委員会に評定の再施を命ずるのは迂遠であるばかりか、再度
の決定があるまで裁判所の認定額に不服のある原告の救済の機会を遷延させること
になる。そうすると、違法の理由が審査手続の違法や内容の違法であっても例外的
に固定資産評価審査委員会に審査のやり直しを求めるのが相当である場合を除いて
は、審査決定のうちの違法な部分のみを取り消せば足りるというべきである。被告
の主張は、納税者の法律に照らした適正な税額の賦課を受ける権利を無視し、裁判
により租税の評価を争えない主張に他ならず、裁判所の判断事項をいたずらに狭く
し、国民の裁判を受ける権利を侵害するものである。
第３　争点に対する判断
１　適正な時価の意義
　固定資産税は、固定資産課税台帳に登録された固定資産の価格を課税標準とし
（法３４９条１項、３４９条の２）、原則として固定資産の所有者に対して（法３
４３条１項）、資産の所有という事実に着目して課税される財産税であり、資産か
ら生ずる現実の収益に着目して課税される収益税とは異なるものである。このよう
な固定資産税の性質からすると、その課税標準又はその算定基礎となる土地の「適
正な時価」（法３４１条５号）とは、正常な条件の下に成立する当該土地の取引価
格、すなわち客観的な交換価値をいうものと解すべきである。
２　適正な時価と評価基準による評価との関係
　適正な時価の意義が前記のようなものであることと、法が土地の登録価格の決定
に当たって評価基準によって当該土地を評価すべきものとしていることからする
と、登録価格の決定に当たり評価基準を忠実に適用しなかった場合（評価に用いた
取扱要領が評価基準の趣旨に反する場合を含む。）には、当該登録価格は、賦課期
日における客観的な時価を表しているか否かにかかわらず、法に反するものと評価
せざるを得ないが、法は、評価基準自体が賦課期日における客観的な時価を求める
のにふさわしいものであることを要求しているものというべきであるから、評価基
準及び取扱要領（以下「評価基準等」という。）を忠実に運用したとしても、その
結果が客観的な時価を表さない場合は、その限度で評価基準等に問題があるという
べきであり、それによって決定された登録価格もまた法の趣旨に反するものという
ほかない。
　したがって、本件土地の登録価格が違法であるか否かの判断は、まず、それが評
価基準等を忠実に適用して得られ
たものか否か、仮にそれが肯定された場合には、次に同登録価格が賦課期日におけ
る客観的時価を超えるかどうかによることになるが、その判断は、第１に、評価方
法の選定が評価基準等に従ったものであるか（基準適合性）、第２に、前記評価基
準等が一般的に合理性を有するかどうか（基準の一般的合理性）の順に行うべきで
ある。
３　本件土地の登録価格の適否
（１）本件土地の評価が評価基準等に従ったのものであるかどうか（基準適合性）
　前記第２・３のとおり、本件土地の評価は、本件土地と状況が類似する地域の普
通住宅地区の路線価の平均価格に画地計算法適用相当分の乗率を乗じて基本価額を
算出し、同基本価額に地積を乗じた価格から東京都から通知された１平方メートル
当たり２１００円で換算した造成費相当額を控除しているから、取扱要領に従った
評価であると認められる。
（２）評価基準等における市街化区域農地の評価手法の一般的合理性
ア　評価基準第１章第２節の２は、市街化区域農地については、宅地としての利用
上の便からみて、当該市街化区域農地とその状況が類似する宅地（以下「類似宅
地」という。）の価額を基準として求めた価額（以下「基本価額」という。）から
通常要する造成費相当額を控除する方法によって評価する旨を定めている。この評
価手法は、市街化区域農地が市街化区域内に存する農地であり、将来的には宅地と
して利用される蓋然性が高く、実質的にみれば宅地としての潜在的価値を有し、実
際の売買価格も宅地と同水準にあることから、近隣の宅地等との均衡を図る必要が
ある一方、市街化区域農地はあくまでも農地であるから、宅地とするためには土盛
り及び整地をしなければならないため、土盛り等の造成費相当分を控除することと
したものと認められる。したがって、評価基準は、適正な時価の評価という法が委
任した趣旨に全うするものであるといえ、その内容は一般的合理的を有すると認め
られる。
イ　次に、取扱要領の定めについて検討する。取扱要領は、評価基準を受け、各地
方公共団体が実際の評価に当たって用いるべき具体的手法を定めるものにすぎない
から、その内容が評価基準に反することは許されないというべきである。そこで、
以下ではまず、評価基準がどのような具体的手法を許容しているかを検討し、それ
を前提として、取扱要領が評価基準の趣旨に合致するものであるか否かを検討する
こととする。
ウ　評価基準
は、基本価額の算定に用いるべき具体的な評価手法を特定してはいないが、比較の
対象として類似宅地を選定するという手法を定めている以上、市街化農地の評価に
当たっては、原則として宅地の評価方法を適用することを定めたものと解すべきで
ある。ただし、市街化区域農地については、現況が農地であり、地積、形状等の立
地条件が宅地に比べて特殊な場合が多いため、宅地の評価方法と全く同一の評価方
法を適用することとすると、かえって実情に合わない結果となり、適切な評価が得
られない場合があると予想されることから、市街化区域農地の実情に応じてある程
度弾力的に運用できるよう、市街地宅地評価法である画地計算法の一部を適用しな
いことができ、適用する場合であっても、画地計算法の附表若しくは宅地の比準表
に所用の補正を施すことができると解すべきである。
エ　以上を前提に検討すると、取扱要領は、沿接する道路の状況、公共施設等の接
近の状況その他の宅地としての利用上の便等からみて、当該市街化区域農地とその
状況が類似する宅地の価額を基準として求めた基本価額から当該市街化区域農地を
宅地に転用する場合において、通常必要と認められる造成費相当額を控除した価額
によってその価額を求める方法によるという一般論を前提とし、基本価額は、市内
を１２か所の状況類似地区に分け、各地域内の宅地の平均路線価格に画地計算法等
適用相当分としての乗率０．７５を乗じて得た価額とし、高圧線影響地補正以外の
画地計算法は適用しないものと定めている。なお、各地域内の宅地の平均路線価格
は、市街地宅地評価法により評定された状況類似地域内の普通住宅地区の路線価格
の平均価格とすることとされ、造成費相当額は、東京都から通知される価額を参考
にして求めるものと定められている。
　取扱要領が述べる市街化区域農地の評価に関する一般論は評価基準と同一の内容
である。しかし、取扱要領は、基本価額の基となる数値を状況類似地域内の普通住
宅地区の路線価の平均価格によることとしているところ、もともと状況類似地域の
分類は、その中に地区区分の異なる地区を含むことが前提とされている（この点、
評価基準では「状況類似地域」は高度商業地区などに区分された「用途地区」をさ
らに区分する概念であるとされているのと異なる用語法である。）ことから明らか
なとおり、極めて大まかなものである上、その中で普通住宅地区の路線価の
みを対象としてそれらの平均を求めるものであるから、当該市街化区域農地の基本
価額の基となる数値の算定方法としては、擬制の上に擬制を重ねるものである。さ
らに、基本価額は、平均路線価格に画地計算法適用相当分の乗率０．７５を乗じる
ことによって算出することとされているが、評価基準における画地計算法の附表に
よれば、同法により適用され得る補正率は０．５５から１．００まで幅があり、し
かも複数の補正率が適用される場合があることから、取扱要領において画地計算法
適用相当分として一律に０．７５を乗じることとすると、その結果は、当該農地が
宅地であると想定し、画地計算法を全面的に適用して評価した価額を上回るおそれ
が多分にあり、経験則上、三鷹市内のような大都市近郊においては、特段の事情が
ない限り、同一の位置にある農地の価額が宅地のそれを上回ることは想定し難いの
であるから、取扱要領のこの点についての定めは、適正な時価を算出するという法
及び評価基準が志向するものとは異なるというべきである。
　したがって、取扱要領が定める市街地区域農地の評価方法は、法及び評価基準の
趣旨を全うするものではなく、一般的合理性を有していないというべきであり、市
街化農地の登録価格については、当該農地が宅地であると想定し、画地計算法を忠
実に適用して評価した価額を上回るものであるか否かを検討し、これを上回る場合
にはその限度で違法というほかない。
オ　なお、この点について、被告は、市街化区域農地の評価について、評価基準は
宅地と同一の評価手法を採用することを要求してはいないと主張するが、この点は
ウで説示したとおりであり、画地計算法の一部を適用しない等の例外的な取扱いが
許容されないわけではないが、原則としては、宅地と同一の評価手法によるべきで
あるといえるから、これと異なる手法を定めた取扱要領は、法及び評価基準の趣旨
に合致しないものというべきである。
　また、被告は、評価基準は農地の評価額が宅地のそれを超えないことを要求して
おらず、市街化区域農地について画地計算法による評価事務作業をすることになる
と、非効率的で実務上無理を強いる結果となる旨主張する。しかし、前記のとお
り、三鷹市内のような大都市近郊においては、同一の場所にある宅地と農地とを比
較すると、特段の事情がない限り、農地の価格が宅地のそれを上回ることはあり得
ないのであるから、それと反対の
結果を招くような評価手法は合理的とはいい難い上、画地計算法は宅地の市街化区
域にある宅地の評価一般に適用される手法であり、これを市街化区域農地に適用す
ることとしても非効率的であるとはいえないし、その結果、事務作業の負担が増加
することとなるとしても、他により合理的な評価方法が見当たらない以上は、その
負担を避けるためにより高額な課税をすることが許されないことはいうまでもな
く、被告の主張には理由がないというほかない。
（３）本件土地への画地計算法の適用
ア　前記（２）のとおり、取扱要領による評価方法にはその合理性に疑問があるか
ら、画地計算法を忠実に適用した評価額を算定し、その結果と被告の評価額とを比
較して、その適否を検証することとする。すなわち、乙第７号証によれば、本件土
地は、市街地的形態を有する区域内に存在する農地であると認められるから、本件
土地の評価に当たっては、市街地宅地評価法である路線価方式を採用し、路線価を
算定した上で、画地計算法を適用し、そこで得られた結果から、造成費相当額を控
除した価額を算定することとする。
イ　上記の評価方法においては、本件土地の画地の認定の仕方が問題となり、被告
は別件土地と併せて一画地と評価すべきであると主張する。しかし、評価基準は、
土地課税台帳に登録された筆ごとに一画地とすることを原則とし、例外的に、その
形状、利用状況等からみて、一体をなしている場合に限って二筆以上の土地を一画
地とすることを認めているところ（別表第３・２）、前記第２・２・（２）のとお
り、本件土地と別件土地とは、不動産登記簿上も現況も地目が異なり、利用状況も
異なるのであるから、評価基準の定める例外的な場合に該当するとは認められず、
本件土地は一画地として別件土地とは独立に評価すべきである。この点について、
被告も、本件決定において、画地計算法等適用相当分として０．７５乗率を適用す
るにとどまると、無道路地補正率の一部は評価し尽くされていないとして、乗率を
０．６まで拡張していることからすると、本件土地は別件土地とは独立した画地と
して評価せざるを得ないと考えていたことがうかがえるのである。
　そうすると、本件土地は、直接路線に接しないことになるため無道路地となる。
評価基準及び取扱要領によれば、無道路地の評点算出法は、利用上最も合理的であ
ると認められる路線の路線価に、奥行価格補正率表によって求
めた補正率、通路開設補正率表によって求めた補正率及びその無道路地の近傍の宅
地との均衡を考慮して定める無道路地補正率を乗じて１平方メートル当たりの評点
数を求め、これに当該無道路地の地積を乗じてその評点数を求めることとされてい
る。そこで、以下ではこれらの定めに従って本件土地の客観的時価を検討する。
ウ　甲第６号証によれば、本件土地の利用上最も合理的であると認められる路線は
南側街路であり、その路線価は２４万６０００点である。そして、甲第５号証の１
及び２並びに弁論の全趣旨によれば、本件土地は普通住宅地区にあり、正面路線か
らの遠い奥行は約８８．５メートルであるから、奥行価格補正率は、評価基準別表
第３の附表１により、正面路線からの遠い奥行が８８メートル以上１００メートル
未満の場合の０．８１が適用される。取扱要領によれば、無道路地補正率は０．６
であるが、前記第２・２・（１）のとおり、本件土地は、別件土地と所有者を同一
とし、実際に利用している街路への通路が同一の所有者である場合に該当するか
ら、道路開設補正率の適用はない。本件土地は不整形地であるが、甲第５号証の１
及び２並びに弁論の全趣旨によれば、普通住宅地にあり、蔭地割合が１０パーセン
ト未満であるから、不整形地補正率１．００が適用される。
エ　以上により、本件土地の１平方メートル当たりの評点数は１１万９５５６点と
なる。
　２４万６０００点×０．６×０．８１×１．００＝１１万９５５６点
　（路線価×無道路地補正率×奥行価格補正率×不整形地補正率＝１平方メートル
当たりの評点数。小数点以下切捨て）
オ　エで算出した１平方メートル当たりの評点数に地積１２８６．６７平方メート
ルを乗じると本件土地の評点数は１億５３８２万９１１８円となる。
　１１万９５５６円×１２８６．６７平方メートル＝１億５３８２万９１１８円
　（１平方メートル当たりの評点数×地積＝本件土地の評点数。１円未満切捨て）
カ　オで求めた金額から農地についての平成１１年１月１日から同年７月１日まで
の地価下落修正率０．９７０を適用すると、本件土地の平成１２年１月１日時点で
の価額は１億４９２１万４２４４円となる（平成１１年７月１日から平成１２年１
月１日までの地価下落率を考慮する必要があるように考えられないでもないが、こ
の点については、原告も平成１１年７月１日以降の下落率を考慮すべき旨の主張を
していない
ので、あえて考慮しないこととした。）。
　１億５３８２万９１１８円×０．９７０＝１億４９２１万４２４４
円
　（本件土地の評点数×地価下落修正率＝平成１２年１月１日における価額）
キ　本件土地は宅地ではないので、宅地に転用するための造成費相当額を控除すべ
きであるところ、造成費相当額は１平方メートル当たり２１００円であるから、カ
で求めた金額から造成費相当額２７０万２００７円を控除すると１億４６５１万円
２２３７円となる。
　１億４９２１万４２４４円－２７０万２００７円＝１億４６５１万２２３７円
　（平成１２年１月１日時点における価額－造成費相当額＝本件土地の客観的時
価）
ク　以上によれば、本件決定により変更された本件土地の登録価格はなお客観的時
価を上回っていると認められるから、本件決定は違法なものとして取り消されるべ
きである。
４　審査決定の取消しの範囲（争点３）
（１）固定資産評価審査委員会がした登録価格に関する審査決定が客観的時価を上
回って違法なものである場合、当該決定をいかなる範囲で取り消すべきかが問題と
なる。
（２）この点につき、固定資産評価審査委員会がした審査決定は可分であるという
前提に立ち、取消判決の拘束力（行政事件訴訟法３３条１項）により、市町村長
は、判決と同様の措置を執ることが義務付けられるから、改めて固定資産評価審査
委員会の審査決定を介在させる必要はないという理由により、審査決定の一部取消
しを認める見解もある。
（３）しかし、取消訴訟の対象である固定資産評価審査委員会の審査決定は、固定
資産課税台帳に登録された価格についての審査申出人の不服申立てに対する同委員
会の応答としてされるものであり、また同決定において判断された価格は、基準年
度の賦課期日における当該固定資産の登録価格が適正な時価と合致しているか否か
という１個の評価的事実であるから、当該決定の適否はこの１個の事実の適否にか
かるのであり、一部分のみが誤りで他の部分が正しいなどということは、事柄の性
質上、観念し難いのである。上記見解は、これをあえて可分であるとして、裁判所
は当該決定のうちの自らが正当と考える評価額を超える部分を取り消すべきである
と主張するが、常識的に理解する限り、その主張の内容は、当該決定が適正な時価
と判断した価格は誤りであることを明らかにし、裁判所が自ら正しいと考える価格
への是正を命じるべきであるということ
と等しいものである。これは、言い換えると、当該決定を全部取り消した上、登録
価格を裁判所が自ら正しいと考える価格に是正するよう命じていることになる（上
記見解のいう一部取消判決が確定した場合に、被告が行うべきことも、結局、改め
て登記価格を裁判所が正しいと考える価格とする旨の審査決定をすることになると
思われる。）
　そうすると、結局、上記見解は、被告の審査決定を取り消すだけでなく、それを
変更すべき内容を明示して、これを命じるべきであることになるが、このように行
政機関に対して作為を命じることは、行政事件訴訟法が取消訴訟については想定し
ていないところであり、立法諭としてはともかく、解釈論としては到底採用し難い
ものである。
（４）なお、上記見解は、一部取消判決があった場合は、行政事件訴訟法３３条１
項により、市町村長は同旨の審査決定があった場合と同様の措置を義務付けられる
ものと解されるのであるから、審査委員会の審査決定を介在させる必要はないにも
かかわらず、全部取消判決をして固定資産評価審査委員会に改めて適正な時価を審
査させることは、登録価格に不服のある審査申出人の救済の機会を先延ばしするも
のであると主張する。
　しかし、上記主張は、いわゆる一部取消判決をした場合には、市町村長が当然に
その内容に従って登録価格を変更すべきあることを前提とするものであるが、仮に
そのような一部取消しが可能であるとしても、当該判決によって取り消された部分
は、不服申立てに対する応答がされていない状態に戻っているのであるから、その
ような状態のままで市町村長が登録価格を変更するべきか否かには疑問がある。少
なくとも固定資産評価審査委員会から審査決定が通知されて初めて市町村長が登録
価格の修正を行うとの制度が採られている以上（法４３５条１項）、一部取消判決
が確定したことのみで市町村長にその内容に応じた行為義務が生ずると解すること
には疑問があり、この場合の市町村長は行政事件訴訟法３３条１項にいう関係行政
庁に該当しないのではないかと考えられる。そうすると、上記主張は、その前提に
疑問があるといわざる得ないが、仮に、この点において、市町村長が同項にいう関
係行政庁に該当するとの前提に立つと、同項の定める拘束力は主文だけでなく理由
中の判断にも生ずるのであるから、原告が当初求めたような全部取消判決がされた
としても、その理由中に裁判所が正
しいと考える価格が説示されているならば、市町村長はそれに従って登録価格を変
更することになるのであるから、全部取消判決をすることに何ら不都合はなく、あ
えて行政事件訴訟法の趣旨に反して一部取消判決をする必要はないということにな
る。
　さらに、上記見解は、全部取消判決がされると、審査申出人が裁判所の価格認定
に不満があったとしても、取消判決について控訴の利益が認められず、控訴できな
いのは不当であるとも主張する。
　しかし、このような場合には、被告が控訴をするのが通常であり、それによって
事件が控訴審に移審されたときには、原告も原判決の理由中の判断に誤りがあると
指摘し、その点についての控訴審の判断を得ることが可能であるから、実際上の不
都合が生じることはほとんどないと考えられる。また、全部取消判決の理由中の判
断には、少なくとも被告に対して行政事件訴訟法３３条１項の拘束力が生ずるので
あるから、原告がより広範囲の拘束力を求めたのにそれが実現していない以上、例
えば予備的に主張した相殺の抗弁が認められて請求棄却判決を受けた被告と同様、
控訴の利益があると解する余地がないではないし、そのような解釈が誤りであると
すると、それは、結局、上記のように理由中の判断に拘束力を認めるという通常の
民事訴訟と異なった規定を置きながら、上訴の利益について特別の規定を置かなか
った点において、行政事件訴訟法に立法上の不備があったことを示すものであっ
て、そのような立法上の不備を解釈論によって補うことは困難というほかない。
（５）したがって、原告の請求の趣旨変更の申立てに係る審査決定の一部取消しを
求める請求は、不適法なものであって却下を免れないというべきである。しかる
に、記録によれば、原告は、平成１３年９月１０日付け準備書面において請求の趣
旨変更の申立てをしているが、これが、訴状記載の請求を交換的に変更する趣旨で
あるのか、追加的に変更する趣旨であるのかがその記載からは必ずしも明らかでは
ない上、原告は明示的に従前の請求を取り下げてはいないこと、被告も同日付け準
備書面において、原告の請求の趣旨変更の申立てに係る請求はそれ自体不適法なも
のであると主張するのみであって、従前の請求の帰趨については何ら主張していな
いことからすると、原告の同日付け請求の趣旨変更の申立ては、追加的変更の申立
てとみるのが相当である。そして、訴状記載の本来的
請求は、審査決定の全部取消しを求めるものであり、審査決定に係る登録価格が客
観的な時価を上回ることが認められるから、当該請求には理由があるというべきで
ある。
第４　結論
　以上の次第であるから、原告の請求のうち、平成１３年９月１０日付けの請求の
趣旨変更の申立てに係る訴えは不適法なものであるからこれを却下することとし、
訴状記載の請求は理由があるからこれを認容することとし、訴訟費用の負担につい
て行政事件訴訟法７条、民事訴訟法６１条、６４条ただし書を適用して、主文のと
おり判決する。
東京地方裁判所民事第３部
裁判長裁判官　藤山雅行
裁判官　村田斉志
裁判官　日暮直子

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