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            主     文
       原判決を破棄する。
      本件を札幌高等裁判所に差し戻す。
            理     由
 上告代理人山根喬，同丸尾正美の上告受理申立て理由について
 １ 本件は，鉄骨造陸屋根３階建店舗（昭和５１年１２月建築。以下「本件建物」
という。）を所有していたＢが，伊達市長によって決定され固定資産課税台帳に登
録された本件建物の平成９年度の価格を不服として上告人に対して審査の申出をし
たところ，上告人からこれを棄却する旨の決定（以下「本件決定」という。）を受
けたため，その相続人である被上告人が本件決定の取消しを求める事案である。
 ２ 原審の確定した事実関係等の概要は，次のとおりである。
 (1) 固定資産評価基準（昭和３８年自治省告示第１５８号。平成１０年自治省
告示第８７号による改正前のもの。以下「評価基準」という。）は，家屋の評価に
ついて，木造家屋及び木造家屋以外の家屋（以下「非木造家屋」という。）の区分
に従い，各個の家屋について評点数を付設し，当該評点数を評点１点当たりの価額
に乗じて各個の家屋の価額を求める方法によるものとし（評価基準第２章第１節一）
，各個の家屋の評点数は，当該家屋の再建築費評点数を基礎とし，これに家屋の損
耗の状況による減点を行って付設し（具体的には，再建築費評点数に後記(3)の減
点補正率を乗じて求める。同章第３節一），家屋の状況に応じ必要があるものにつ
いては，更に家屋の需給事情による減点を行うものとする旨を定める（同章第１節
二）。
 (2) 評価基準は，非木造家屋をその実態に応じて構造，程度，規模等の別に区
分し，それぞれの区分ごとに標準とすべき家屋を選定し，標準家屋の再建築費評点
数に比準してこれと同一の区分に属する家屋の再建築費評点数を付設する方法（い
わゆる総合比準評価の方法）を定める（評価基準第２章第３節二の二）。伊達市長
は，総合比準評価の方法に従い，具体的には，標準家屋の基準年度における再建築
費評点数の前基準年度における再建築費評点数に対する上昇率を求め，当該標準家
屋と同一の区分に属する家屋については，当該家屋の前基準年度における再建築費
評点数に当該上昇率を乗じて再建築費評点数を求める方法によって，本件建物の再
建築費評点数を４７１５万２１０７点と付設した。
 (3) 評価基準は，非木造家屋の損耗の状況による減点補正率を非木造家屋経年
減点補正率基準表（評価基準別表第１３）によって求めるものとしている（評価基
準第２章第３節三）。同表は，通常の維持管理を行うものとした場合において，そ
の年数の経過に応じて通常生ずる減価を基礎とし，非木造家屋の構造区分に従って
，経過年数に応ずる減点補正率（以下「経年減点補正率」という。）を定めたもの
である（同節三１(1)）。そして，同表の３は，鉄骨造り（骨格材の肉厚が４㎜を
超えるもの）の店舗及び病院用建物について，毎年２％ずつ減価して４０年経過後
の残価率が２０％であるという定額法に基づき，経過年数２１年の経年減点補正率
を０．５８と定めている。
 (4) 評価基準は，平成９年度の家屋の評価における評点１点当たりの価額を，
自治大臣が別に指示する金額を基礎として市町村長が定めるものとしている（評価
基準第２章第４節一）。そして，自治大臣が別に指示する金額は，通達により，１
円に「物価水準による補正率」と「設計管理費等による補正率」とを相乗した率を
乗じて得た額とされ，非木造家屋については，全市町村を通じ，「物価水準による
補正率」が１．００，「設計管理費等による補正率」が１．１０とされている。
 (5) 伊達市長は，評価基準に従い，本件建物の再建築費評点数４７１５万２１
０７点に経年減点補正率０．５８及び評点１点当たりの価額１．１円を乗じ，平成
９年度の本件建物の価格を３００８万３０４４円と決定した。
 (6) 被上告人は，原審において，本件建物の平成９年１月１日時点の鑑定評価
額を１８９５万円とする不動産鑑定士Ｆ作成の鑑定評価書（以下「Ｆ鑑定書」とい
う。）を提出した。その内容は，本件建物の概況，建築時期，構造等の調査に基づ
き，① 再調達原価を５０８２万８０００円（１㎡当たり１２万８０００円）とし
，② 本件建物の築後年数を１９年，経済的残存耐用年数を２０年，同耐用年数経
過時の残価率を０とする定額法による減価として，前記再調達原価に残価率３９分
の２０を乗じて２６０６万６０００円を算出し，③ これに０．７５（観察減価２
５％）を乗じて１９５５万円を算出し，④ 補修費６０万円を控除するというもの
である。
３ 原審は，次のとおり判断して，本件決定を取り消すべきものとした。
 (1) 評価基準は，固定資産税の課税標準の基礎となるべき価格の適正を手続的
に担保するために，その算定手続，方法を規定するものであるから，これに従って
決定された価格は，特段の反証のない限り，地方税法３４９条１項所定の固定資産
の価格である適正な時価と認めることができる。
 (2) 本件においては，Ｆ鑑定書に添付された地図及び写真に照らしても，その
評価の前提となる事実の確定，計算過程等に問題があるとは認められないから，Ｆ
鑑定書に基づいて本件建物の適正な時価を認定するのが相当である。Ｆ鑑定書の観
察減価又は補修費の控除が，定額法による減価と重複しているものとみる余地があ
るとしても，本件建物の平成９年１月１日時点の適正な時価は２６０６万円程度を
超えるものではない。したがって，伊達市長の決定した価格である３００８万３０
４４円は適正な時価を超えるから，本件決定は，審査手続の適法性について判断す
るまでもなく，違法である。
 ４ しかしながら，原審の上記３(2)の判断は是認することができない。その理
由は，次のとおりである。
 (1) 【要旨】伊達市長は，本件建物について評価基準に定める総合比準評価の
方法に従って再建築費評点数を算出したところ，この評価の方法は，再建築費の算
定方法として一般的な合理性があるということができる。また，評点１点当たりの
価額１．１円は，家屋の資材費，労務費等の工事原価に含まれない設計監理費，一
般管理費等負担額を反映するものとして，一般的な合理性に欠けるところはない。
そして，鉄骨造り（骨格材の肉厚が４㎜を超えるもの）の店舗及び病院用建物につ
いて評価基準が定める経年減点補正率は，この種の家屋について通常の維持管理が
された場合の減価の手法として一般的な合理性を肯定することができる。
そうすると，伊達市長が本件建物について評価基準に従って決定した前記価格は，
評価基準が定める評価の方法によっては再建築費を適切に算定することができない
特別の事情又は評価基準が定める減点補正を超える減価を要する特別の事情の存し
ない限り，その適正な時価であると推認するのが相当である。
 (2) Ｆ鑑定書が採用した評価方法は，評価基準が定める家屋の評価方法と同様
，再建築費に相当する再調達原価を基準として減価を行うものであるが，原審は，
Ｆ鑑定書の算定した本件建物の１㎡当たりの再調達原価及び残価率を相当とする根
拠を具体的に明らかにしていないため，原審の前記説示から直ちに上記特別の事情
があるということはできない。そして，原審は，上記特別の事情について他に首肯
するに足りる認定説示をすることなく，本件建物の適正な時価が２６０６万円程度
を超えるものではないと判断したものであり，その判断には，判決に影響を及ぼす
ことが明らかな法令の違反がある。論旨はこの趣旨をいうものとして理由があり，
原判決は破棄を免れない。そして，本件決定の適否について更に審理を尽くさせる
ため，本件を原審に差し戻すこととする。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
(裁判長裁判官 北川弘治 裁判官 福田 博 裁判官 亀山継夫 裁判官 梶谷
 玄 裁判官 滝井繁男)

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