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主　　　　文
１　原告の請求を棄却する。
２　訴訟費用は原告の負担とする。
事実及び理由
第１　請求
被告が平成１２年８月２４日付けでした，別紙物件目録の土地１及び同土地２に対する平成１２年
度固定資産課税台帳登録価格につき，原告の審査申出を棄却する旨の決定を取り消す。
第２　事案の概要
１　事案の要旨及び争点
本件は，別紙物件目録記載の各土地に係る固定資産税の納税義務者である原告が，長野県駒
ヶ根市長によって決定され，土地課税台帳に登録された上記各土地の平成１２年度の価格につい
て，審査申出をしたが，被告が同申出を棄却する決定をしたため，これを不服として同決定の取消し
を求める事案である。
原告は，①上記価格は適正な時価を超えるものである，②上記審査申出の審理手続につき，(ア)
駒ヶ根市の担当職員からの説明が欠缺している，(イ)対質手続を前提とした口頭審理手続きを取っ
ていない，(ウ)原告が不服申立を特定するに足りる資料を開示していないから実体的にも手続的に
も違法である旨主張するところ，被告はいずれもこれを争う。
したがって，本件の争点は，①駒ヶ根市長の決定した上記価格が適正な時価を超えているか否
か，②審査申出に対する決定を取り消すべき手続上の違法があるか否か，である。
２　関係法規等の規定
(1)土地に対して課する基準年度（本件では平成１２年度である。）の固定資産税の課税標準は，当
該固定資産の基準年度に係る賦課期日（当該年度の初日の属する年の１月１日。本件では平成
１２年１月１日である。）における価格，すなわち「適正な時価」で土地課税台帳等に登録されたも
のである（地方税法（以下単に「法」という。）３５９条，３４１条５号，３４９条１項。）。
(2)法３８８条１項は，総務大臣（平成１１年１２月法律第１６０号による改正前は自治大臣）が，固定
資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続を定め，これを告示しなければならないと
規定している。
同項に基づき定められた固定資産評価基準は，主として市街地的形態を形成するに至らない
地域における宅地については，「その他の宅地評価法」によって各筆の宅地について評点数を付
設し，当該評点数を坪一点当たりの価額に乗じて各筆の宅地の価額を求める方法によるものと
し，「その他の宅地評価法」は，①状況類似地区を区分するものとし，②状況類似地区ごとに標準
宅地を選定するものとし，③標準宅地について，売買実例価額から評定する適正な時価に基づい
て評点数を付設するものとし，④標準宅地の評点数に比準して，状況類似地区内の各筆の宅地
の評点数を付設するものとしている（乙１１p6ないし7）。
また，標準宅地の適正な時価を求める場合には，当分の間，基準年度の初日の属する年の前
年の１月１日の地価公示価格及び不動産鑑定士等による鑑定評価から求められた価格等を活用
することとされている（乙１１p15）。
(3)固定資産税の納税者は，固定資産課税台帳に登録された価格について不服がある場合には，
固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができる（法４３２条１項）。この審査申出の審
理は，書面によるが，審査申出人の求めがある場合には，固定資産評価審査委員会は，当該審
査申出人に対し，口頭で意見を述べる機会を与えなければならない（法４３３条２項）。また，固定
資産評価審査委員会は，必要がある場合においては，審査申出人及び市町村長の出席を求め
て，公開による口頭審理を行うことができる（同条６項）。
(4)固定資産審査評価委員会は，評価に必要な資料を所持する者に対し，その提出を求めることが
でき（法４３３条３項），固定資産審査評価委員会は，これにより提出を受けた資料を関係者の閲
覧に供しなければならない（同条１０項）と規定されている。
３　前提事実（証拠を掲記した事実以外は当事者間に争いがないか，当裁判所に顕著であるか，弁論
の全趣旨により認定できる事実である。）
(1)原告は，別紙物件目録の土地１（以下「本件土地１」という。）及び土地２（以下「本件土地２」とい
う。また，両土地を合わせて「本件土地」という。）を所有している。
(2)本件土地は，状況類似地区Ｎｏ．６２（以下「本件状況類似地区」という。）に属している。本件状
況類似地区の標準宅地（以下「本件標準宅地」という。）は駒ヶ根市・・・である（甲２５資料①，乙３
１）。
(3)駒ヶ根市は，固定資産税評価を社団法人長野県不動産鑑定士協会に委託し，同会所属の不動
産鑑定士Ａが，前記２(2)の基準にのっとり，本件標準宅地の鑑定評価を行った（甲２５添付資料
①，証人Ｂ。以下「本件鑑定」という。）。本件鑑定においては，平成１１年１月１日を価格基準時点
として鑑定評価が行われ，本件標準宅地の鑑定評価額として１平方メートルあたり１万６５００円
の価格が求められた（甲２５資料①，乙３１）。
(4)駒ヶ根市長は，本件鑑定に基づき，平成１２年２月末日，法４０３条，４１０条等により，原告の納
付すべき平成１２年度の固定資産税の課税基準たる価格として，本件土地１につき９０万９５４１
円，本件土地２につき５３万０２２３円の価格をそれぞれ決定し，法４１１条により直ちに駒ヶ根市備
え付けの土地家屋課税台帳（名寄帳）に上記各価格（以下「本件土地登録価格」という。）を登録し
た。
(5)原告は，同年４月１０日，駒ヶ根市役所において，平成１２年度土地家屋課税台帳（名寄帳）を縦
覧し，同年５月１９日，本件土地登録価格等について，書面をもって駒ヶ根市長及び被告に対し説
明を求めた。
(6)同年６月２日，駒ヶ根市税務課長及び同係長より口頭による説明がされた。
(7)同月１３日，原告は被告に対し，本件土地登録価格につき不服があるとして審査申出をした（以
下「本件審査申出」という。）。
(8)同年７月２５日，被告は，平成１２年度駒ヶ根市固定資産評価審査委員会を開催し，原告が口頭
で意見を述べる機会を設けた（甲９）。
(9)同年８月２４日，被告は，本件審査申出を棄却する旨の決定をした。
(10)同年９月２日ころ，原告は，上記決定を知った。
(11)同年１１月２９日，原告は本件訴えを提起した。
第３　争点に関する当事者の主張
１　被告
(1)適正な時価に関する主張
ア　本件標準宅地の評価額は，本件鑑定と不動産鑑定士Ｃ作成にかかる鑑定評価書（甲１９。以
下「Ｃ鑑定」という。）とで，１平方メートル当たりわずか４００円の違いに過ぎない。本件土地の
価格についても，本件鑑定では１３３０万円である一方，Ｃ鑑定では１２９０万円で，わずか４０
万円の差に過ぎない。このような僅少な差が存在することによって本件鑑定が不当と判断され
ることはない。
イ　本件鑑定の正当性
(ア)　地域格差は，公示地等と対象地域の関係の変動等に従って対比率も異なってくる。本件
では，対象地及び公示地等の存する地域は，共に別荘地域的要素も併存する地域であ
り，バブル崩壊以降における地価下落の影響を受けているが，下落幅は別荘地域性のよ
り濃い公示地等の方が大きいから，結果として両地域間の地域格差が圧縮してきている
ものに過ぎない。
(イ)　不動産を取り巻く経済環境等の変化に伴い，鑑定評価手法自体もこれに合致させるべく
収益価格の再評価と見直しが行われており，より精緻な収益方式の適用を図っていること
から想定建物の変更が付随して生じたものである。平成９年度は対象地そのものにおけ
る賃貸を想定したために対象地上建物（平家建）に準じ，平成１２年度は地域における標
準的な価格を一旦求めるという評価手法を採用した故に賃貸住宅としてのより効率性の
高い２階建て共同住宅を想定したものである。その結果除する地積も異なったもので，何
ら不当なものではない。
ウ　Ｃ鑑定の不当性
(ア)　Ｃ鑑定における地域性把握は，山林原野地域を店舗等の立地する路線商業地域とした
り，農地と農家住宅を主体とする農村地域を店舗，事務所が多い既成商業地域とするな
ど，極めて不適切である。
(イ)　また，Ｃ鑑定は，取引事例価格（２万４０５０円，２万４２００円，２万７３００円）と比準価格
（１万７５００円），鑑定評価額（１万６１００円）との価格差が大きすぎ，取引事例の取引価
格を，恣意的な地域格差率によって修正し，比準価格を算出している疑いがあり，不当で
ある。
(ウ)　本件鑑定評価の価格時点は，平成１１年１月１日であるが，Ｃ鑑定における取引事例のう
ち２例は同日以降の取引にかかるものであり，鑑定評価としての妥当性に欠ける。
(2)手続面の主張について
ア　原告に対して駒ヶ根市税務課職員がした説明内容
(ア)　平成１２年４月１０日
Ｄ係長は，原告に平成１２年度土地家屋課税台帳の写しを交付し，その内容の説明を
し，原告から質問と資料請求があったので次回までに用意すると回答しただけである。同
日「税額の求め方」について説明をした事実はない。
(イ)　平成１２年４月２４日
駒ヶ根市税務課職員は，原告に対し，「税額の求め方」について説明をした。
(ウ)　平成１２年５月１９日付書面
乙４号証で回答している。
(エ)　平成１２年６月２日
駒ヶ根市税務課の担当職員が，原告に対し，「不動産鑑定士による補足意見」及び不
動産鑑定書における「標準宅地価格評価の内訳書」の写し等を提示して必要な説明を行
っている。
収益還元法等に関する具体的な算定手法についての質問に対しては，自治大臣が「不
動産鑑定士による鑑定評価から求められた価格等を活用すること」と告示していることに
基づくもので，市の一税務課職員がコメントできる立場にはない。
(オ)　駒ヶ根市長は，同年７月１８日付で原告に「固定資産評価審査申出に対する説明書」を送
付し，その中で「（収益還元法における）標準地純収益算定内訳書」等により，登録価格が
値上がりしている根拠，計算根拠を説明している。
イ　対質手続を前提とした口頭審理の要否
(ア)　被告は，平成１２年７月２５日に行われた原告の意見陳述の内容から，原告に対して駒ヶ
根市税務課職員による説明を行わせること，同年８月１５日までの間にその機会を設ける
ことを考えたが，同年７月２７日，原告から被告に対して，「反論書は税務課職員の説明を
聞く必要もないので，すぐに書いて提出する。」との電話連絡があり，同月３１日付けで反
論書が提出されたのである。したがって，原告は自ら説明を受ける機会を放棄したもので
ある。同年６月１３日以降，駒ヶ根市税務課職員が原告に対して説明をしていないのは，
原告自ら「税務課の説明を聞くまでもない」と説明の機会を放棄したからである。
(イ)　法４３３条２項は，口頭で意見を述べる機会を与えることを義務づけているのみで，同条６
項は審査のために必要がある場合にのみ，公開による口頭審理を行うことができると定
めているに過ぎない。また，平成１２年７月２５日，原告が被告に対して口頭審理を行う必
要があることを主張したことはない。したがって，口頭審理を実施する必要はない。被告が
口頭審理手続を行わなかったのは，審査のために必要があると判断しなかったためであ
り，法４３３条６項の趣旨に基いて適正に対処したものである。
(ウ)　また，被告は以下のとおり慎重に審理しているから，手続上瑕疵はない。
ａ　平成１２年７月１４日に第１回固定資産評価審査委員会を開催して本件を審査
ｂ　同月２５日に原告の意見陳述の機会を設け，現況地目の判断が適切でないことを理由
とする審査の申出に対し現地調査を行い，引き続き第２回固定資産評価審査委員会を
開催して本件を審査
ｃ　同年８月２４日に第３回固定資産表審査委員会を開催して本件を審査
ウ　資料開示について
(ア)　駒ヶ根市固定資産評価審査委員会条例６条２項に規定する「必要と認める資料」を判断
するのは，審査委員会であって原告ではない。被告は，駒ヶ根市長から弁明書（乙６）と共
に提出された「固定資産評価審査申出に対する説明書」（乙７）が原告の質問事項に対し
て，個別的に説明され，かつ資料も添付して具体的に説明されており，この資料を上記
「必要と認める資料」と判断したもので，何ら違法な点はない。
(イ)　駒ヶ根市役所においては，税務課窓口において，「固定資産税のしおり」（乙１４ないし１
８）という雑誌を常備し，自由な持ち帰りを認め，固定資産税の概略，意味，納税対象者，
対象となる資産，税額算定のあらまし，課税の手順と方法，根拠，固定資産税の価格にか
かる不服審査の概要，固定資産税の試算等を積極的に周知徹底している。また，平成１２
年においては，「市報こまがね・No７９９号」（乙１２）において，評価替えに係る特集記事を
掲載している。
(ウ)　被告は，個人のプライバシーの保護，並びに公務員の守秘義務の観点から個人のプライ
バシーに関わる具体的，個別的な事実に限定して標準宅地価格評価の内訳書等におい
て空欄部分のある処理を行ったに過ぎず，取引事例比較法による評価の具体的な計算過
程や根拠は，空欄処理のない前記「（収益還元法における）標準地純収益算定内訳書」等
で原告の反論書提出期限前に開示している。また，空欄処理をどの箇所に施すかは，自
治省（現総務省）の見解を受けて，長野県地方課が作成し，各市町村に通達した取扱手
続にしたがったもので，適法である。したがって，原告は不服事由を特定するために必要
と認められる合理的な情報を入手できなったことにはならない。
(エ)　平成９年度の内訳書が空欄処理されていなかったのは，自治省税務局資産評価室監修
の「平成９年基準年度評価替え質疑応答集ー土地編」によるべきプライバシー保護の措
置を怠ったに過ぎない。
(オ)　駒ヶ根市税務課職員が原告に平成１２年６月２日に示した資料（乙４）中の地域格差欄に
おいて，１００／１３２と明記されており，平成１２年１０月１８日まで原告がこの数値を知ら
なかったことは有り得ない。
２　原告
(1)適正な時価に関する主張
ア　総論
本件土地登録価格の基礎となった本件標準宅地の上限の評価額は，Ｃ鑑定のとおり，１２９
０万円（１平方メートルあたり１万６１００円）と評価されるべきであるから，本件標準宅地を１３３
０万円（１平方メートルあたり１万６５００円）と評価した本件鑑定は誤っており，これを基礎とする
本件土地登録価格は適正な時価とはいえず，違法である。
イ　本件鑑定の不当性
(ア)　本件鑑定は，近隣の基準地価格が１平方メートル当たり２万６０００円（平成７年７月１日）
から２万３２００円（平成１０年７月１日）と３年間で１０．８パーセント下落しているのに対し，
標準宅地の対比では１平方メートル当たり１万６２００円（平成８年１月１日）から１万６５００
円（平成１１年１月１日）と３年間で１．９パーセント上昇している。上記の差異は，本件鑑定
における基準地及び標準宅地が同一であるにもかかわらず，公示（基準）価格を基準（比
準）とした価格の算定における地域格差が，平成９年度は１００／１５９であるのに対し，平
成１２年度は１００／１３２と大きく異なっていることに起因するところ，一般的要因，地域要
因ともに下落しているにもかかわらず，標準宅地のみこれらの要因が値上がりしているこ
とは不合理である。
(イ)　本件鑑定は，収益還元法によって得られた標準宅地の純収益の１平方メートル当たりの
価格を算出する際に，平成９年度は標準宅地の実際の地積である８０６平方メートルで除
しているのに対し，平成１２年度は実際の地積とは異なる６００平方メートルで除している。
そもそも標準宅地の選定にあたっては，状況類似地区内での標準的な画地を選定してい
るはずであり，標準宅地の実際の地積と大きく異なる地積で計算することは，標準宅地の
選定の妥当性を疑わせる事情で，本件鑑定は不当である。
ウ　Ｃ鑑定の正当性
(ア)　地価公示価格並びに基準地の価格は，その地域（近隣地域）の標準的な画地の地価水
準を示す物尺的な性格を有し，路線価並びに固定資産評価については，税の公平性（相
続税，固定資産税）を重視し調整率（路線価は公示価格の８０パーセント，固定資産税評
価は公示価格の７０パーセント）を適用しているが，これらの基礎となる標準価格を決める
にあたって過当評価の危険性を考慮し，より安定的な考え方から若干の安全率を考慮し
て価格を求め下限値を重視する方針で標準的価格が求められているが，Ｃ鑑定は，この
ような税の公平性の観点を考慮していないから，固定資産標準地価格としての上限値で
ある。
(イ)　Ｃ鑑定における，地域性の把握に関する「店舗等の立地する路線商業地域」との記載は，
明らかな誤記であり，不適切な地域性の把握をしたものではない。
(ウ)　Ｃ鑑定は，対象地区の的確，多数の事例の把握が困難な事情は存在したものの，恣意的
な鑑定評価をしたものではない。Ｃ鑑定は，地域格差の判断についても，要因別格差率一
覧表において，個別的に，街路条件，交通接近条件，環境条件，行政的条件等の不動産
の価格に影響を及ぼす要因を分析しているのであり，このような個別要因を積み重ねるこ
とによって，むしろ恣意的な判断をしないように配慮している。
(エ)　不動産の鑑定については，本来，将来的な動向についても考慮の上，時点修正価格水
準，諸条件等を的確に把握することが義務づけられているのであり，適正な時点修正が
施されていれば，価格時点よりも後の取引事例を採用することは全く問題がないから，Ｃ
鑑定が鑑定評価の価格時点である平成１１年１月１日以降の取引事例を採用していること
は全く問題がない。
(オ)　したがって，被告のＣ鑑定に対する批判は全く理由がない。
エ　本件鑑定とＣ鑑定の評価額の差について
(ア)　本件鑑定とＣ鑑定における本件標準宅地の鑑定評価額の差は，１平方メートルあたり４０
０円であるが，地積が大きくなれば差額も大きくなるのであり，僅差であるとして無視する
ことはできない。
(イ)　確かに，鑑定評価額にある程度の幅があることは否めないが，合理的な理由が示せずに
本来は下落させるべき評価額を上昇させていることは致命的な欠陥である。
(2)手続上の違法性について
ア　原告が駒ヶ根市税務課職員から受けた説明内容は以下のとおりである。
(ア)　平成１２年４月１０日
原告は課税台帳の縦覧に市役所を訪れ，Ｄ係長が原告に平成１２年度土地家屋課税
台帳及び「税額の求め方」なる書面を示した。その際，原告は平成１１年度から平成１２年
度にかけて評価額が上がっていることの説明を求めたところ，Ｄ係長は不動産鑑定価格
の値上がりを理由として説明したが，鑑定価格自体は不動産鑑定士が行ったもので説明
できないとの回答しかしなかった。
(イ)　平成１２年４月２４日
原告は，同日駒ヶ根市役所を訪問していないから，説明を受けていない。
(ウ)　平成１２年５月１９日付書面
原告は，駒ヶ根市長及び被告宛ての上記日付の書面により平成１２年度の不動産鑑定
価格が値上がりした理由等の説明を求めた（甲４）。これに対する回答（乙４ないし５）は，
原告の質問に対する回答にはなっていない。
(エ)　平成１２年６月２日
原告は駒ヶ根市税務課担当職員から，「原告さんの質問に対する説明書」及び「平成１
２年度固定資産課税評価替えに関わる標準宅地の鑑定評価に関する補足意見につい
て」の書面を交付され，別紙として①標準宅地価格評価の内訳（その１），②標準宅地価
格評価の内訳（その２），③標準地純収益算定内訳書（直接法），④未収入期間を考慮し
た修正率表，⑤標準宅地価格評価の内訳（平成９年度）を示された。原告は，⑤（平成９年
度のもの）には空欄部分が無いにもかかわらず，①（平成１２年度のもの）には取引事例
比較法欄に空欄部分があること，収益還元法に関しても，平成９年度と平成１２年度で，
標準宅地の総収益から標準的画地の総収益に変更されていること，１平方メートルあたり
の総収益を計算する際の除数が異なっていること，「平成１２年度固定資産課税評価替に
係わる鑑定評価に関する補足意見について」の書面の作成者等についての質問をした
が，駒ヶ根市税務課担当職員から合理的な回答が得られなかった。
イ　駒ヶ根市税務課職員からの説明の要否，対質手続を前提とした口頭審理の要否
(ア)　原告は，平成１２年７月２５日の意見陳述の機会において，駒ヶ根市税務課職員からの説
明を聞かなければ十分な反論ができないと述べており，被告は，駒ヶ根市税務課職員か
ら原告に対する説明が必要であると自ら認めておきながら，平成１２年６月１３日の本件審
査申出以降は税務課職員から原告が説明を受ける機会を一切設けておらず，その措置を
怠っており，本件審理手続きには重大な瑕疵がある。
(イ)　法４３３条６項によれば，「固定資産評価審査委員会は，審査のために必要がある場合に
おいては，第２項の規定にかかわらず，審査を申し出たもの及び市町村長の出席を求め
て，公開による口頭審理を行うことができる」と定めている。本件土地の登録価格は過大
であり，登録価格が値上がりしている根拠が不明であるから，その具体的な決定理由及
び計算根拠を明らかにするためには，税務課職員が同席している場所において口頭審理
をする必要がある。原告は，平成１２年７月２５日，被告に対し，上記主張をし，被告も上記
必要性を認めて，原告が税務課職員から説明を受ける機会を設けることを明言していた。
かかる事情の下では，口頭審理手続きを行わず，原告が税務課職員からの説明を受ける
機会及び十分な反論の機会を与えずに，口頭で意見を述べる機会をわずか１回設けたの
みで一方的に審理を打ち切った審理手続には裁量権を逸脱した重大な瑕疵がある。
(ウ)　駒ヶ根市固定資産評価審査委員会条例によれば，口頭審理にあたり必要があると認めら
れる場合においては，関係者相互の対質を求めることが出来るとされている（同条例８条
３項）ところ，原告は口頭審理手続及び税務課職員等の関係者の同手続への出席を求
め，説明を聞かなければ十分な反論が出来ないことを述べていたし，被告もかかる機会を
設けることを明言したにもかかわらず，対質を実現せず，原告に十分な反論の機会を与え
ないまま審理を打ち切った。上記の審理手続には審理制度の趣旨を没却する重大な瑕疵
がある。
(エ)　原告は，被告から説明を受ける機会を放棄したことはない。被告が原告による放棄があっ
たと主張する平成１２年７月２７日の電話の内容は，被告の電話応対者林が具体的な説
明期日の指定等の話をしなかったため，反論書の提出は説明を前提とせずに提出するこ
とを伝えたに過ぎない。原告は，被告から説明を受けた後にさらなる反論を予定していた
ものである。同日以降も，原告は税務課職員からの説明を求め，口頭審理を要求してい
る。
ウ　資料開示の要否及び有無について
(ア)　納税者が固定資産課税台帳の登録価格に対する不服事由を具体的に特定するために必
要な評価の手法，方法，根拠等に関する資料・情報は，全て評価権者である市町村長の
手中にあるから，公平の見地から，固定資産評価審査委員会は，自らまたは市町村長を
通じて，審査申出人が不服事由を特定して主張するために必要と認められる合理的な範
囲で評価の手順，方法，根拠等を知らせる措置を講じなければならない。
(イ)　原告が本件審査申出をしてから，被告は，弁明書等の書面を原告に郵送するのみで，そ
の余は何らの措置も講じていない。被告から郵送された固定資産評価審査申出に対する
弁明書（乙６）の内容は，一般的な不動産鑑定方法及び不動産鑑定士が鑑定評価した価
格は，適正かつ妥当であるとの認識を述べるのみであり，何ら原告の具体的な審査申出
事項について回答していない。また，鑑定評価書の内容についての説明書（乙７）も，一般
的な説明に終始しており，原告の具体的な質問に対して具体的な説明をしていないから，
原告が具体的な不服事由を特定することはできない。
(ウ)　原告は，被告に対し，固定資産評価額が平成９年度の評価と比較して上昇していることを
理由として本件審査申出をしているのであるから，原告が不服事由を特定するためには，
空欄部分のない平成１２年度の鑑定評価書のみならず，平成９年度の鑑定評価書が開示
されなければ，具体的に評価のどの部分で異なっているのかを比較検討することができな
かった。しかし，被告は，原告に対し，平成９年度の標準宅地価格評価の内訳なる書面し
か開示せず，固定資産評価額の具体的な算出過程が記載された鑑定評価書の呈示を拒
み，あるいは原告からの具体的な質問に対し不十分な回答をしたのみであったため，原
告は，具体的な不服事由を特定して主張することができず，十分な主張及び反論をする
機会を奪われた。
(エ)　駒ヶ根市がとった措置は，いずれも一般的に駒ヶ根市が行っている広報活動であり，具体
的に原告が本件審査申出をしている場合には，具体的な審査申出の事項に沿って，不服
事由を特定して主張するために必要な措置を取らなければならない。なお，原告は「固定
資産税のしおり」も，「市報こまがね・No.７９９」も読んでいない。さらに，原告の経歴によっ
て被告が果たすべき了知義務の範囲が変化することはない。
(オ)　法４３３条１０項は，「固定資産評価審査委員会は，第３項の規定によって提出させた資料
又は前項の記録を保存し，その定めるところによって，これを関係者の閲覧に供しなけれ
ばならない。」と規定し，また，駒ヶ根市固定資産評価審査委員会条例６条２項は，「委員
会は，弁明書の提出があった場合においては，審査申出人に対しその副本及び必要と認
める資料の概要を記載した文書を送付しなければならない。」と規定している。
したがって，被告は，具体的には，空欄部分の存しない標準宅地価格評価の内訳書等
の全面開示，取引事例比較法，収益還元法による評価の具体的な計算過程，計算根拠
の説明をすべきであった。
原告は，本件固定資産評価審査決定がされた後の平成１２年１０月１８日に，空欄部分
のない平成１２年度鑑定評価書及び平成９年度の残りの部分の鑑定評価書を目にしたも
ので，この時に初めて地域格差が平成９年度の１００／１５９から平成１２年度の１００／１
３２と大きく異なって判断されていることを知ったものである。駒ヶ根市固定資産評価審査
委員会条例６条２項に反し，被告は，原告に対し，弁明書の副本を送付する際に，資料の
概要を記載した文書を送付していない。原告が再三にわたり空欄部分のない鑑定評価書
の閲覧又は開示を要求したにもかかわらず，これに応じなかった被告の対応は，知る権
利を侵害し，違憲・違法である。
不動産鑑定士は，鑑定評価書を作成する際，取引事例の表示は所在までとし，地番表
示はしないから，空欄処理を施さなくてもプライバシー権は保護されるにもかかわらず，被
告は，取引時点，取引価格，事情補正，時点修正，建付減価の補正，事例地の個別的要
因の標準化補正，地域格差というプライバシー保護に役立たない部分に付き空欄処理を
しており，違法である。
第４　当裁判所の判断
１　適正な時価について
(1)法３４９条１項にいう基準年度の価格は，適正な時価（法３４１条５号）でなければならないところ，
適正な時価とは，正常な条件の下に成立する当該土地の取引価格，すなわち客観的な交換価値
をいい，土地課税台帳等に登録された価格が賦課期日における当該土地の客観的な交換価値を
上回れば，当該価格の決定は違法となる（最高裁判所平成１５年６月２６日第一小法廷判決・民
集５７巻６号７２３頁）。
本件土地登録価格は，評点数に応じて計算されるもので，本件土地の評点数は標準宅地の適
正な時価に基づいて付設された標準宅地の評点数に比準して付設されるのであるから，本件標
準宅地の評価額が上記適正な時価を上回っていれば，本件土地登録価格が適正な時価を上回
ることになる。したがって，本件標準宅地の価格が適正な時価を上回っているか否かにつき以下
判断を加える。
(2)本件鑑定について
ア　本件鑑定においては，取引事例比較法による比準価格を中心として（証人Ｂ），収益還元法に
よる収益価格を関連づけ，最寄の地価公示価格又は県地価調査価格との基準価格等を斟酌
の上，鑑定評価額が決定された。なお，駒ヶ根高原別荘地内に設定されている，本件標準宅地
の最寄りの県地価調査地（駒ヶ根－５。本件鑑定当時は駒ヶ根－６。以下，同県地価調査地を
指して単に「駒ヶ根－５」ということがある。）の１平方メートルあたりの価格は，平成１０年７月１
日時点で２万３２００円，平成１１年７月１日時点で２万１７００円である（乙３１）。
イ　取引事例比較法による比準価格を試算するに際し，本件状況類似地区内において，平成１１
年１月１日前後ころ，１坪あたり１０万円（１平方メートルあたり３万円前後）以上の事例も複数存
在したものの，本件状況類似地区が農村住宅地と別荘地が混在するものであることから，平成
８年ないし平成１０年の間に取り引きされた収集事例の中で比較的低位に位置するものを中心
として本件鑑定評価がされた（証人Ｂ）。
ウ　上記のとおり，本件鑑定は，不動産の鑑定評価をするに際して通常の方法を用い，その中心
となる取引事例比較法において，比較的低額の事例を選択して比準価格を算出しているから，
取引事例から比準価格を算出する過程において，誤りのない限り，適正な時価を上回るもので
はないと推定することができる。
エ　平成１１年１月１日時点の評価（１平方メートル当たり１万６５００円。以下「今回評価」ということ
がある。）が平成８年１月１日時点の評価（１平方メートル当たり１万６２００円。以下「前回評価」
ということがある。）から上昇していることについて
本件状況類似地区は，別荘地，一般住宅地，農家住宅地等が混在する地域である（乙３
１）。県地価調査価格に関し，駒ヶ根－５は平成８年から１１年にかけて，一貫して価格が下落し
ていることが認められるが，一方で駒ヶ根市内の住宅地平均としては，平成８年から１０年にか
けて，一貫して上昇しており，平成１０年から１１年にかけて下落はしているものの，平成８年と
比較すれば上昇していることも認められる（乙４添付の「平成１２年度固定資産課税評価替に係
わる標準宅地の鑑定評価に関する補足意見について」参照）。駒ヶ根－５は純然たる別荘地で
あり，近時，純然たる別荘地の地価下落率は大きいが（乙３１p4），本件標準宅地の地域は，別
荘地も介在するものの，駒ヶ根－５よりは農村地域に近い地域であるから（証人Ｂp15），同地
の県地価調査価格が下落しているからといって直ちに本件標準宅地の価格が上昇しているこ
とが誤りであるとはいえない。
オ　本件標準宅地と駒ヶ根－５との地域格差が，前回評価時点と今回評価時点とで異なることに
ついて
上記のとおり，近時，純然たる別荘地の地価下落率は大きいのであるから，前回評価時点
から今回評価時点までの間に，別荘地である駒ヶ根－５と，別荘地も介在するものの，駒ヶ根
－５よりは農村地域に近い地域である本件標準宅地の地域との間の地域要因の格差が縮小し
ていることは合理的であると認められる（乙３１，証人Ｂp15）。したがって，地域格差が縮小して
いることから本件鑑定評価が誤っているということはできない。
カ　収益還元法について
収益還元法の適用により１平方メートルあたりの価格を算出する際に，前回評価において
は，本件標準宅地の実際の地積（８０６平方メートル）で除しているのに対し，今回評価におい
ては，これと異なる数値（６００平方メートル）で除していることが認められる。しかしながら，前回
評価と今回評価との間に，収益還元法の適用方法が変更され，前回評価においては，対象地
そのものにおける賃貸を想定し，今回評価においては地域における標準的な価格を一旦求め
るというように評価手法が変更されたことに起因しており，より適切な価格を算定するために収
益還元法の評価手法が改められたものと認められるから，上記のとおり除数が異なることは本
件鑑定評価の信頼性を疑わしめる事情ではない（乙７，３１）。
キ　その他，Ｃ鑑定（甲１９）における取引事例１は，本件標準宅地及び本件土地のいずれからも
約１００メートル程度しか離れていないところ，その取引価格は１平方メートルあたり２万７３００
円であることからすると，本件鑑定における標準宅地の評価額が高すぎるとは認められない。
(3)Ｃ鑑定について
ア　Ｃ鑑定における取引事例１は，平成１２年１月当時には，周辺に全く店舗のなかった（乙２９p2
），山林原野連坦の地域であるところ（乙３２，証人Ｂp4ないし5），Ｃ鑑定には「店舗等の立地す
る路線商業地域」と記載されている。また，取引事例２は，実際には店舗等が全く見受けられな
い農村住宅地域であるところ（乙３３，証人Ｂp6），Ｃ鑑定には「店舗，事務所等が多い既成商業
地域」と記載されている（甲１９別表６）。取引事例２と本件標準宅地を比較すると，前者の方が
地域性が劣ることは明らかである（乙３１，３３）。
イ　山林原野よりも路線商業地域の方が，農村住宅地域よりも既存商業地域の方が，それぞれ１
平方メートル当たりの価格が高いことは顕著な事実であるから，当該取引事例から標準宅地の
価格を算出するにあたって用いるべき地域格差の数値が異なってくる。そうすると，Ｃ鑑定は，
取引事例の地域性の把握を誤っていることにより，地域格差の数値が誤っている可能性があ
り，ひいては本件標準宅地の価格を不当に低く算出している可能性があると認められる。
ウ　また，Ｃ鑑定は，取引事例１と本件標準宅地とは１００メートル程度しか離れていないにもかか
わらず，両地点間の地域格差を１３４パーセントとしており，道路条件の違いを考慮しても，地域
格差の数値が大き過ぎて，本件標準宅地の価格が不当に低く算出されている可能性がある。
エ　なお，Ｃ証人は，他の地域における鑑定評価書と混乱したために誤記が生じた旨述べるが（甲
２１），仮にそうだとしても，そのこと自体がＣ鑑定の信用性に疑いを差し挟む事情となるのであ
って，他の地域における鑑定評価書と混乱したことに起因する誤記が地域格差について影響し
ている可能性を否定することは困難で，いずれにせよ，Ｃ鑑定が，本件鑑定と比較して，信用性
が高いと認めることはできない。
(4)価格に関する結論
以上のとおり，本件鑑定に誤りがあるとは認められず，Ｃ鑑定には信用性に疑問を差し挟む余
地があるから，本件標準宅地の価格は本件鑑定のとおりであると認められるので，本件土地登録
価格も適正な時価を超えるものではないと認められる。したがって，被告の主張は理由がある。
２　本件審査の手続上の違法の有無について
(1)口頭審理及び対質手続の要否について
ア　法規の趣旨
法４３３条は，平成１１年法律第１５号による改正（以下，同法律による改正を「本件改正」と
いう。）前は，２項において，「審査を申し出た者の申請があったときは，特別の事情がある場合
を除き，口頭審理の手続によらなければならない」と規定していたところ，本件改正により，固定
資産評価審査委員会に対し，審査申出人に口頭で意見を述べる機会を与えることを義務づけ
るにとどめ（本件改正後の同条２項），口頭審理を行う必要性を固定資産評価審査委員会の判
断にかからしめていること（本件改正後の同条６項）に照らすと，本件改正後の地方税法は，口
頭審理を実施するか否かについて，固定資産評価審査委員会の極めて広範な裁量に委ねて
いるものと考えられる。
イ　証拠上明白に認められる手続経過
(ア)　平成１２年７月１７日，平成１２年度第１回駒ヶ根市固定資産評価審査委員会が開催さ
れ，本件審査申出について，原告の意見陳述を聴く機会を設けることとされた（甲８）。
(イ)　同月１８日，駒ヶ根市は，被告に対し，弁明書を提出した（甲１０，乙６）。
(ウ)　同月２５日，平成１２年度第２回駒ヶ根市固定資産評価審査委員会が開催され，原告が
口頭で意見陳述をした。また，反論書の提出期限が同年８月１５日と決定されたが，原告
は税務課の説明を聞かなければ反論書の提出はできないと述べたため，Ｅ審査長は，原
告が税務課から説明を聞く機会を設ける旨述べた（甲９）。
(エ)　同年８月２４日，平成１２年度第３回駒ヶ根市固定資産評価審査委員会が開催され，審理
の結果，本件審査申出を棄却する旨決定した（甲１０）。
ウ　結論
イ記載の事実経過に照らすと，原告は口頭審理が実施されるとの期待を抱いた可能性が高
いとは認められるが，ア記載のとおり，口頭審理を実施するか否かは被告の極めて広範な裁
量に委ねられており，Ｅ審査長が一旦原告が駒ヶ根市税務課担当職員から説明を聞く機会を
設ける旨述べたからといって口頭審理を実施することが被告に義務づけられると解することは
できず，上記事実経過を前提としても，口頭審理を実施しないことが違法であるとまでは評価で
きない。また，対質手続は，口頭審理を行うことが前提の手続であるから，口頭審理を実施しな
いことが違法でない以上，対質手続を行わなかったこともまた違法と評価すべき余地はない。
したがって，原告の主張は失当である。
(2)資料開示の要否及び有無について
ア　宅地の登録価格について審査の申出があった場合には，公平の見地から，固定資産評価審
査委員会は，自ら又は市町村長を通じて，審査申出人が不服事由を特定して主張するために
必要と認められる合理的な範囲で評価の手順，方法，根拠等を知らせる措置を講ずることが要
請されているものと解すべきである（最高裁判所平成２年１月１８日第一小法廷判決・民集４４
巻１号２５３頁参照）。
イ　当事者間に争いのない事実，証拠及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認められる。
原告は，平成１２年５月１９日付けの書面（甲４）で，平成１２年度の不動産鑑定評価が上昇し
た理由の説明を求め，これに対し，駒ヶ根市は，同年６月２日，原告に対し，「原告さんの質問
に対する説明書」と題する書面（甲１３，乙４）に別紙を添付して交付した。同別紙には，①本件
標準宅地を１平方メートル当たり１万６５００円と評価したこと，②本件標準宅地が，基本的な地
域性としては農村住宅地域であり，農家住宅，一般住宅等を主体とした農村集落を中心とし
て，その周辺等に別荘等も介在している状況にあること，③前回評価と比較して，今回評価は
１．９パーセント価格が上昇しているが，その理由として，ⅰ特に山間地方部はバブル期の影響
が少なく，バブル崩壊の反動としての地価下落もほとんど影響を受けずに推移しているところ，
駒ヶ根市の一般住宅地価動向も同様であったこと，ⅱ平成８年から平成１２年にかけての地価
公示価格，平成８年から平成１１年にかけての県地価調査価格の対前年比変動率の表を掲げ
た上で，平成１０年までは微騰傾向にあって平成１１年に至って漸く下落に転化していること，ⅲ
本件状況類似地区内における取引地価水準も駒ヶ根市の一般住宅地価動向を指標として形
成されている状況にあることを述べていることが記載されている。なお，原告は，平成９年度及
び平成１２年度双方の標準宅地価格評価の内訳と題する書面を受領したが（甲１３），両書面を
比較すると，平成９年度のものには空欄処理されていない部分につき，平成１２年度のものに
は，空欄処理されている部分がある。
また，被告は，駒ヶ根市長が弁明書（乙６）と共に被告に提出した「固定資産評価審査申出に
対する説明書の提出について」と題する書面（乙７）を原告に交付し，その中で収益還元法につ
いて説明をしている。
ウ　上記認定事実によれば，原告は，本件土地登録価格が平成９年度と比較して上昇しているこ
とにつき，不服事由を特定するに足りる評価の手順，方法，根拠等を知っていたと認められる
のであるから，前掲最高裁判所平成２年１月１８日第一小法廷判決の趣旨によれば，被告が上
記不服事由を特定するに足りる評価の手順等を知らせる措置を講じたものと認めることができ
る。
エ　前記アの範囲を超えて資料等を開示することは，審査申出人の便宜を図る観点から望ましい
場合がある一方で，個人のプライバシーの観点から被告には一定の守秘義務が課せられてい
ると解すべきところ（乙７のうちの不動産評価の取扱について（メモ）参照），被告が原告に交付
した平成１２年度分につき空欄処理された部分は取引事例に関するものであるから（甲１３），
被告が一応守秘義務を負うと解すべき部分である。
なお，取引事例に付き，取引時点，取引価格については，これが明らかにされると，当該取
引事例が特定されるおそれがある。一方，その余の点については，これを明らかにしても，当該
取引事例を特定されるおそれはないか，あるいは極めて小さいと考えられ，空欄処理は適切で
はないと認められる。しかしながら，これらの点が明らかにされている本件訴訟において，上記
のとおり本件土地登録価格に誤りがあるとは認められないのであるから，これらの点が空欄処
理されていることのみをもって，本件審査手続き全体を取り消すべき違法事由とまでは認めら
れない。
オ　上記に照らすと，被告の措置が知る権利を害するものにはあたらないことも明白である。
カ　以上のとおり，原告の主張は失当である。
３　結論
したがって，原告の請求は理由がないからこれを棄却することとし，訴訟費用の負担につき，行政
事件訴訟法７条，民訴法６１条を適用して主文のとおり判決する。
長野地方裁判所民事部
裁判長裁判官　　辻　　　次　郎
裁判官　　杉　本　宏　之
裁判官　　進　藤　光　慶
別紙
物件目録
１　土地１
（土地家屋課税台帳上の表示）
所　　　　在　　駒ヶ根市・・・
地　　　　番　　・・・番・・・
地目（台帳）　　原野
地目（現況）　　宅地
課税地積　　４０２．００平方メートル
２　土地２
（土地家屋課税台帳上の表示）
所　　　　在　　駒ヶ根市・・・
地　　　　番　　・・・番・・・
地目（台帳）　　宅地
地目（現況）　　宅地
課税地積　　２３４．３５平方メートル

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