戻る

平成２５年（受）第１６４９号建物賃料増額確認請求事件
平成２６年９月２５日第一小法廷判決
主文
原判決を破棄する。
本件を東京高等裁判所に差し戻す。
理由
上告代理人石井義人ほかの上告受理申立て理由（第４を除く。）について
１原審の確定した事実関係の概要等は，次のとおりである。
(1)承継前被上告人は，昭和４８年１０月１６日，第１審判決別紙１物件目録
記載の建物部分（以下「本件建物部分」という。）につき，当時の所有者であるＡ
との間で，期間を昭和４９年１月１日から２０年間とし，賃料を月額６０万円とす
る旨の賃貸借契約（以下「本件賃貸借契約」という。）を締結し，その頃，本件建
物部分の引渡しを受けた。
(2)その後，本件賃貸借契約について，賃貸人の地位の移転及び賃料（以下
「本件賃料」という。）の改定が繰り返され，平成６年１月１日以降の本件賃料は
月額３００万円とされていたところ，承継前被上告人は，平成１６年３月２９日，
当時の賃貸人であるＢに対し，本件賃料を同年４月１日から月額２４０万円に減額
する旨の意思表示をした（以下，同日の時点を「基準時１」という。）。
そして，承継前被上告人は，平成１７年６月８日，同年２月９日に本件賃貸借契
約の賃貸人の地位を承継した上告人Ｘ１を被告として，「本件賃料が平成１６年４
月１日から月額２４０万円であること」の確認等を求める訴訟（以下「前件本訴」
という。）を提起した。
(3)他方，上告人Ｘ１は，平成１７年７月２７日，承継前被上告人に対し，本
件賃料を同年８月１日から月額３２０万２２００円に増額する旨の意思表示をした
（以下，同日の時点を「基準時２」という。）。
そして，上告人Ｘ１は，平成１７年９月６日，前件本訴に対し，「本件賃料が平
成１７年８月１日から月額３２０万２２００円であること」の確認等を求める反訴
（以下「前件反訴」といい，前件本訴と併せて「前件訴訟」という。）を提起し
た。
(4)さらに，上告人Ｘ１は，前件訴訟が第１審に係属中の平成１９年６月３０
日，承継前被上告人に対し，本件賃料を同年７月１日から月額３６０万円に増額す
る旨の意思表示をした（以下，この意思表示を「本件賃料増額請求」といい，同日
の時点を「基準時３」という。）。
これに対し，承継前被上告人は，本件賃料増額請求により増額された本件賃料の
額の確認請求を前件訴訟の審理判断の対象とすることは，その訴訟手続を著しく遅
滞させることとなるとして，裁判所の訴訟指揮により，上告人Ｘ１が，前件訴訟に
おける反訴の提起ではなく，別訴の提起によって上記確認請求を行うよう促すこと
を求める旨記載した上申書を裁判所に提出した。
(5)結局，上告人Ｘ１は，前件訴訟において，本件賃料増額請求により増額さ
れた本件賃料の額の確認請求を追加することはなかった。そして，前件訴訟の第１
審は，平成２０年６月１１日，前件本訴につき，「本件賃料が平成１６年４月１日
から月額２５４万５４００円であること」を確認するなどの限度で承継前被上告人
の請求を認容し，前件反訴についてはその請求を全部棄却する旨の判決をした。
上記判決に対し上告人Ｘ１が控訴したが，控訴審は，平成２０年１０月９日に口
頭弁論を終結した上（以下，この口頭弁論の終結時点を「前件口頭弁論終結時」と
いう。），同年１１月２０日，上告人Ｘ１の控訴を棄却し，上記判決は，同年１２
月１０日に確定した（以下，確定した上記判決を「前訴判決」という。）。
２本件は，上告人Ｘ１及び平成２３年４月２８日に同上告人から本件賃貸借契
約の賃貸人の地位を承継した上告人Ｘ２が，承継前被上告人に対し，本件賃料増額
請求により増額された本件賃料の額の確認等を求める事案である。本件賃料増額請
求が前件口頭弁論終結時以前にされていることから，本件訴訟において本件賃料増
額請求による本件賃料の増額を主張することが，前訴判決の既判力に抵触し許され
ないか否かが争われている。なお，被上告人は，原審の口頭弁論終結後である平成
２５年３月２１日，承継前被上告人を吸収合併し，本件訴訟の訴訟手続を承継し
た。
３原審は，前記事実関係の下で，次のとおり判断し，上告人らの請求を棄却し
た。
賃料増減請求により増減された賃料額の確認を求める訴訟の訴訟物は，当事者が
請求の趣旨において特に期間を限定しない限り，形成権である賃料増減請求権の行
使により賃料の増額又は減額がされた日から事実審の口頭弁論終結時までの期間の
賃料額であると解されるところ，前件訴訟において，承継前被上告人は，基準時１
から前件口頭弁論終結時までの賃料額の確認を求め，上告人Ｘ１は，基準時２から
前件口頭弁論終結時まで（ただし，終期については基準時３と解する余地があ
る。）の賃料額の確認を求めたものと解されるから，本件訴訟において，上告人ら
が，本件賃料増額請求により本件賃料が前件口頭弁論終結時以前の基準時３におい
て増額された旨主張することは，前訴判決の既判力に抵触し許されない。
４しかし，原審の上記判断は是認することができない。その理由は，次のとお
りである。
(1)借地借家法３２条１項所定の賃料増減請求権は形成権であり，その要件を
満たす権利の行使がされると当然に効果が生ずるが，その効果は，将来に向かっ
て，増減請求の範囲内かつ客観的に相当な額について生ずるものである（最高裁昭
和３０年（オ）第４６０号同３２年９月３日第三小法廷判決・民集１１巻９号１４
６７頁等参照）。また，この効果は，賃料増減請求があって初めて生ずるものであ
るから，賃料増減請求により増減された賃料額の確認を求める訴訟（以下「賃料増
減額確認請求訴訟」という。）の係属中に賃料増減を相当とする事由が生じたとし
ても，新たな賃料増減請求がされない限り，上記事由に基づく賃料の増減が生ずる
ことはない（最高裁昭和４３年（オ）第１２７０号同４４年４月１５日第三小法廷
判決・裁判集民事９５号９７頁等参照）。さらに，賃料増減額確認請求訴訟におい
ては，その前提である賃料増減請求の当否及び相当賃料額について審理判断がされ
ることとなり，これらを審理判断するに当たっては，賃貸借契約の当事者が現実に
合意した賃料のうち直近のもの（直近の賃料の変動が賃料増減請求による場合には
それによる賃料）を基にして，その合意等がされた日から当該賃料増減額確認請求
訴訟に係る賃料増減請求の日までの間の経済事情の変動等を総合的に考慮すべきも
のである（最高裁平成１８年（受）第１９２号同２０年２月２９日第二小法廷判決
・裁判集民事２２７号３８３頁参照）。したがって，賃料増減額確認請求訴訟にお
いては，その前提である賃料増減請求の効果が生ずる時点より後の事情は，新たな
賃料増減請求がされるといった特段の事情のない限り，直接的には結論に影響する
余地はないものといえる。
また，賃貸借契約は継続的な法律関係であり，賃料増減請求により増減された時
点の賃料が法的に確定されれば，その後新たな賃料増減請求がされるなどの特段の
事情がない限り，当該賃料の支払につき任意の履行が期待されるのが通常であると
いえるから，上記の確定により，当事者間における賃料に係る紛争の直接かつ抜本
的解決が図られるものといえる。そうすると，賃料増減額確認請求訴訟の請求の趣
旨において，通常，特定の時点からの賃料額の確認を求めるものとされているの
は，その前提である賃料増減請求の効果が生じたとする時点を特定する趣旨に止ま
ると解され，終期が示されていないにもかかわらず，特定の期間の賃料額の確認を
求める趣旨と解すべき必然性は認め難い。
以上の事情に照らせば，賃料増減額確認請求訴訟の確定判決の既判力は，原告が
特定の期間の賃料額について確認を求めていると認められる特段の事情のない限
り，前提である賃料増減請求の効果が生じた時点の賃料額に係る判断について生ず
ると解するのが相当である。
(2)本件についてこれをみると，前記事実関係によれば，前件本訴及び前件反
訴とも，請求の趣旨において賃料額の確認を求める期間の特定はなく，前訴判決の
前件本訴の請求認容部分においても同様であり，前件訴訟の訴訟経過をも考慮すれ
ば，前件訴訟につき承継前被上告人及び上告人Ｘ１が特定の期間の賃料額について
確認を求めていたとみるべき特段の事情はないといえる。
そうであれば，前訴判決の既判力は，基準時１及び基準時２の各賃料額に係る判
断について生じているにすぎないから，本件訴訟において本件賃料増額請求により
基準時３において本件賃料が増額された旨を主張することは，前訴判決の既判力に
抵触するものではない。
５以上と異なる原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違
反がある。論旨は理由があり，原判決は破棄を免れない。そして，以上の見地を踏
まえて本件賃料増額請求の当否等を審理させるため，本件を原審に差し戻すことと
する。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。なお，裁判官金築誠
志の補足意見がある。
裁判官金築誠志の補足意見は，次のとおりである。
賃料増減額確認請求訴訟の訴訟物は，当事者が請求の趣旨において特に期間を限
定しない限り，形成権である賃料増減請求権の行使により賃料の増額又は減額がさ
れた日から事実審の口頭弁論終結時までの期間の賃料額であるとする原審の見解
（以下，この見解を「期間説」という。）は，同訴訟が継続的な法律関係である賃
貸借契約の要素としての賃料額の確認を求めるものであること，既判力の基準時ま
での期間の法律関係が確定され紛争解決の目的により資すること，確認の利益も現
在の法律関係を確認の内容として含み問題が少ないことなどからすると，自然な考
え方であるように思われるかもしれない。
しかし，訴訟物をいかなる形で設定するかは処分権主義に服するものであるか
ら，第一義的には原告の意思によることになるところ（したがって，原告が期間を
特定して賃料額の確認を求めた場合は，確認の利益が認められる限り，適法であ
る。），前件訴訟でも採られているような賃料増減額確認請求訴訟において一般的
に見られる形の請求（増減請求時「から」あるいは「以降」の賃料額の確認を求
め，特に期間を限定していない請求。以下「一般的形態の請求」という。）をした
場合，通常，原告が期間説を念頭に置いて訴えを提起しているものと理解すべきか
どうかは，甚だ疑問である。また，裁判所も，期間説に従って訴訟指揮をしている
のが通常かというと，そうとはいえないように思われる。実務は，常に意識的では
ないかもしれないが，賃料増減請求が効果を生じた時点の賃料額が訴訟物という考
え方（以下，この考え方を「時点説」という。）の下に運用されていることが多か
ったのではないかと推察される。現に，前件訴訟においても，法廷意見にあるとお
り，第１審係属中に本件賃料増額請求がなされたが，賃借人から，同請求により増
額された賃料額の確認請求を前件訴訟の対象とすることは訴訟手続を著しく遅滞さ
せることになるとして，裁判所の訴訟指揮により別訴を提起するよう促すことを求
める旨記載した上申書が提出され，結局，本件賃料増額請求により増額された賃料
額の確認請求が追加されることはなかった。そして，前件訴訟の請求を本件賃料増
額請求時までの期間に限定するよう裁判所が促した事実等もうかがわれないのであ
る。こうした前件訴訟の経過は，一般的形態の請求の訴訟物は口頭弁論終結時まで
の期間の賃料額であって，本件賃料増額請求が前訴判決の既判力によって遮断され
るなどとは，裁判所を含めて考えていなかったことを示しているように思われる。
賃料増減額確認請求の理由の有無は，現行賃料が合意等により定まった時から，増
減請求時までの事情に基づいて判断され，請求後の事情は考慮されないのであるか
ら，請求後の期間が，争いの対象として当事者に意識されることは，少ないのでは
なかろうか。また，一般的形態の請求に対する判決の主文において，賃料額を確認
した期間の終期として口頭弁論終結日が記載された例のあることを寡聞にして知ら
ないが，確認判決において確認された内容の基本的な要素が明示されないというの
は通常あり得ないことで，このことも，上記のような実務における一般的な意識の
有り様を裏付けているのではないだろうか。
一旦定まった賃料額は，別個の合意の存在や賃料増減請求が効果を生じたことが
認められない限り，契約当事者を拘束し続けるのであるから，継続的契約たる賃貸
借契約の要素である以上期間のあるものとして確認しなければ意義が薄いというこ
とはないであろう（なお，請求の趣旨や判決主文で，増減請求の日「から」あるい
は「以降」の賃料額の確認を求める旨記載するのは，その日が始点という性格を有
することを示しているだけのものと理解できると思う。）。確認の利益の点につい
ては，過去の法律関係であっても，紛争の解決に資する確認の利益が認められるも
のであれば，確認の対象とすることが許されると解されているが，上記のように，
一旦定まった賃料額は，別の合意等が認められない限り継続的に当事者を拘束する
のであるから，時点説を採っても，確認の利益は肯定されるであろう。紛争解決機
能の点についても，賃料増減請求の効果が生じた始点での賃料額について既判力が
生じていれば，それに引き続く期間の賃料額に形式的には既判力が及んでいないと
しても，上記と同様の理由から，実質的にその機能に差が生じるようなことはほと
んど考えられないのではないかと思う。
このように，理論的には，期間説を採るべき必然性はなく，時点説を採ることに
支障はないと考えるが，さらに，期間説の難点として，賃料増減額確認請求訴訟の
係属中に新たな増減請求がされた場合に，手続上煩わしい問題が生じる可能性があ
るように思う。増額訴訟中更に増額請求がされた場合や減額訴訟中更に減額請求が
された場合は，前の請求について後の請求時までに期間を限定することになるであ
ろうから，審理の状況に従って，後の請求に係る賃料額確認を，前の請求に係る訴
訟の中で処理するか，別訴にしてもらうか，いずれの方法を採ることも困難ではな
いであろうが，例えば，減額確認請求訴訟中に増額請求がされたような場合は，原
告の意思に反して終期を付すように求めることはできないであろう。その結果，遮
断効を避けるための反訴の提起を許さざるを得ないことになれば，審理の長期化要
因となることは避けられない。その点，時点説は，新たな増減請求がされても，特
段の措置を講ずることなく別訴にまわすことができ，審理の複雑化を避けることが
できる。また，賃料増減額確認請求訴訟は，調停前置であるが，最初の増減請求の
結果の賃料額が決まらない限り，新たな増減請求について調停を進めることは困難
であろうから，提起を許さざるを得ない上記の反訴のようなものについては調停前
置が機能しないおそれがあるのではなかろうか。
以上の次第で，時点説が，実務の運用上，簡明，便宜であって，理論的にも問題
はなく，これを採用することが相当と考えるものである。
(裁判長裁判官横田尤孝裁判官櫻井龍子裁判官金築誠志裁判官
白木勇)

戻る