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平成２８年１２月８日判決言渡同日原本領収裁判所書記官
号建物明渡等請求事件
口頭弁論終結日平成２８年１０月５日
主文
１被告は，原告に対し，別紙物件目録記載１及び２の各建物部分を明け渡せ。
２被告は，原告に対し，平成２８年２月２３日から上記各建物部分の明渡し済
みまで月額３９万４０７７円の割合による金員を支払え。
３訴訟費用は，被告の負担とする。
４この判決は，仮に執行することができる。
事実及び理由
第１請求
主文と同旨
第２事案の概要
本件は，神戸市から別紙物件目録記載１及び２の各建物部分（以下「本件
各建物部分」という。）を含む各区分所有建物（以下「本件各区分所有建物」
という。）を賃借し，被告に本件各建物部分を転貸している原告が，被告に対
し，更新拒絶による期間満了に伴う原状回復請求権に基づき，本件各建物部分
の明渡し及び賃料相当損害金の支払を求めた事案である。
１前提事実（証拠の引用がない事実は，当事者間に争いがない。）
原告は，神戸市の外郭団体であり，被告は，本件各建物部分において，文
化交流施設「Ａ」を運営している。
原告及び神戸市は，平成１７年７月１日付けで，被告との間で，国産１，
２号上屋を利用した文化交流施設（以下「本件施設」という。）の事業計画
・設計・事業運営等の基本的事項について，要旨次のとおりの定めを含む基
本協定を締結した（甲４。以下「本件基本協定」という。）。
ア原告と被告は，本件施設での文化交流活動の運営にあたり賃貸借契約を
締結する（４条３項）。
イ原告と被告は，本件施設での文化交流活動と連動したウォーターフロン
ト活性化事業（以下「本件事業」という。）について委託契約を締結する
（４条４項）。
ウ本件施設の整備費のうち，神戸市は消費税を含み２億１０００万円を負
担する（設計費を含む）。その際，神戸市の負担整備部分と被告の負担整
備部分の区分を明らかにすることとする。但し，施設等の消耗品及び備品
や，運営費等事務的な経費は神戸市の負担する整備費の対象としないこと
とする。（５条１項）
エ事業期間終了後，被告は本件施設を原告に引き渡す際には神戸市の負担
整備箇所に異常の無い状態とするものとし，適宜，補修・取替え・撤去等
を行ったうえ，神戸市の担当職員の検査を受けること。（後略）（５条３
項）
オ事業期間は，本協定に基づく賃貸借契約の締結日から１０年間とする。
（当初賃貸借契約期間は５年間であり，契約期間満了までに契約を更新し
５年間延長することができることとする。）但し，１０年経過後，事業期
間の延伸については事業の効果等を勘案し，神戸市，原告，被告が協議の
上決定する。（８条）
原告は，神戸市から本件各区分所有建物を賃借し，平成１８年２月２３
日，被告に対し，本件各建物部分の一部（合計面積１９１２．２３㎡）を次
のとおりの約定で転貸し（甲１の①。以下「本件契約」という。），被告は，
内部で連結している本件各建物部分を一体として利用している。
ア使用目的文化交流施設
イ貸付期間平成１８年２月２３日から平成２３年２月２２日まで
（３条）
ただし，貸付期間満了の１年前までに，原告被告双方
から何らの異議の申し出がない場合は，この契約は５年
間延長されるものとし，以後も同様とする（２５条）。
ウ賃貸料月額３４万９９３８円（単価月額１８３円／㎡）（４
条１項）
エ賃貸料支払期限前期（４月１日から９月３０日まで）に係る賃貸料に
つき４月３０日，後期（１０月１日から翌年３月３１日
まで）に係る賃貸料につき１０月３１日（４条２項）
オ契約解除事由原告は，被告が「正当な理由なく賃貸料を９０日以上
滞納したとき」は，催告その他の手続によらず，直ちに
本件契約を解除することができる（１７条１項１号）。
原告は，貸付期間中であっても，本件各建物部分を公
用又は公共用に供するため必要とする場合は，予告の上
本件契約を解除することができる（１７条２項）。
本件契約に係る平成１７年から平成２１年７月分までの賃貸料に係る遅滞
・滞納状況は，次のとおりであった（甲２の①，７）。
ア平成１７年度
平成１８年２月～３月分（４１万９９２５円）１００日遅滞
イ平成１８年度
平成１８年４月～９月分（２０９万９６２８円）１７６日遅滞
同年１０月～平成１９年３月分（２０９万９６２８円）４３７日遅滞
ウ平成１９年度
平成１９年４月～９月分（２０９万９６２８円）６０４日滞納
同年１０～平成２０年３月分（２０９万９６２８円）４５７日滞納
エ平成２０年度
平成２０年４月～９月分（２０９万９６２８円）２７５日滞納
同年１０月～平成２１年３月分（２０９万９６２８円）９１日滞納
オ平成２１年度
平成２１年４月～７月分（１４５万８６０４円）３４２日滞納
原告と被告は，平成２１年７月３１日，転貸目的物を同年８月１日から本
件各建物部分の全部とし（面積２４１．２０㎡の追加），賃貸料を月額３９
万４０７７円に改定した。
原告と被告は，同年８月１日，同月分以降の賃貸料支払期限につき，当月
分を当月末日に支払う旨の約定に変更した。
本件契約に係る平成２１年８月分から平成２３年２月分までの賃貸料に係
る滞納状況は，次のとおりであった（甲２の①，７）。
ア平成２１年度
同年８月分（３６万４６５１円）２１９日滞納
同年９月分（３６万４６５１円）１８９日滞納
同年１０月分（３９万４０７７円）１５８日滞納
同年１１月分（３９万４０７７円）１２８日滞納
同年１２月分（３９万４０７７円）９７日滞納
平成２２年１月分（３９万４０７７円）６６日滞納
同年２月分（３９万４０７７円）３８日滞納
同年３月分（３９万４０７７円）７日滞納
イ平成２２年度
同年４月分（３９万４０７７円）３２７日滞納
同年５月分（３９万４０７７円）２９６日滞納
同年６月分（３９万４０７７円）２６６日滞納
同年７月分（３９万４０７７円）２３５日滞納
同年８月分（３９万４０７７円）２０４日滞納
同年９月分（３９万４０７７円）１７４日滞納
同年１０月分（３９万４０７７円）１４３日滞納
同年１１月分（３９万４０７７円）１１３日滞納
同年１２月分（３９万４０７７円）８２日滞納
平成２３年１月分（３９万４０７７円）５１日滞納
同年２月分（３９万４０７７円）２３日滞納
平成２３年３月２５日，国産１号２号上屋文化交流施設評価委員会（以下
「本件委員会」という。当時の委員は，Ｂ，Ｃ，Ｄ［公認会計士・税理士］，
Ｅ［神戸商工会議所産業振興部長］，Ｆ［国土交通省近畿地方整備局港湾空
港部長］，Ｇ［神戸市市民参画推進局文化交流部長］，Ｈ［神戸市みなと総
局経営企画部長］であった。）が開催され，改善していかなければならない
ところはあるが，団体を代えると，これまでの蓄積が無になり，振り出しに
戻ってしまうので妥当でないこと，コンセプト，マネジメント，収益基盤に
ついて改善の余地があることから，本件基本協定を更新することが相当と判
断された（甲１３）。
原告と被告は，上記の転貸借契約の更新後である平成２３年４月１日，
同年度分（年度は４月１日から翌年３月３１日まで）からの賃貸料支払期限
を，第１期分（４月１日から６月３０日まで），第２期分（７月１日から９
月３０日まで），第３期分（１０月１日から１２月３１日まで），第４期分
（翌年１月１日から同年３月３１日まで）につき，それぞれ当該期の末日に
支払う旨の約定に変更した。
本件契約に係る平成２３年４月分から平成２６年３月分までの賃貸料に係
る滞納状況は，次のとおりであった（甲２の①，７）。
ア平成２３年度
４月分ないし６月分（合計１１８万２２３１円）１６８日滞納
７月分ないし９月分（合計１１８万２２３１円）１６７日滞納
１０月分ないし１２月分（合計１１８万２２３１円）７５日滞納
イ平成２４年度
４月分ないし６月分（合計１１８万２２３１円）１５１日滞納
７月分ないし９月分（合計１１８万２２３１円）１６９日滞納
１０月分ないし１２月分（合計１１８万２２３１円）７７日滞納
ウ平成２５年度
４月分ないし６月分（合計１１８万２２３１円）２４８日滞納
７月分ないし９月分（合計１１８万２２３１円）１６１日滞納
１０月分ないし１２月分（合計１１８万２２３１円）８６日滞納
原告と被告は，平成２６年４月１日，同年４月分以降の賃貸料の支払期限
につき，当月分を当月末日に支払う旨の約定に変更するとともに，本件契約
の１７条１項１号を「被告が正当な理由なく賃貸料を１か月以上滞納したと
き」に改めた（甲１の⑤）。
原告は，同年９月２５日到達の同月２２日付け内容証明郵便をもって，被
告に対し，被告が同年７月分及び８月分の賃貸料の支払を怠っていること，
本件契約１７条１項１号の改正による改正後のもの）において，正
当な理由なく賃貸料を１か月以上滞納したときは，催告なく契約を解除でき
ることなどを指摘して，同年９月末日までに滞納賃貸料及び同年９月分の賃
貸料合計１１８万２２３１円の支払がない場合は，本件契約の解除通知をす
ることになる旨の解除予告をした（甲８の①・②。以下「本件解除予告」と
いう。）。
被告は，平成２６年５月分の賃貸料（３９万４０７７円）の支払を３０日
滞納した（甲２の①，７）。
原告は，平成２７年２月１９日到達の同月１６日付け内容証明郵便をもっ
て，被告に対し，前記とおりの賃料滞納歴等を踏
まえ，本件契約を更新しない旨を通知した（以下「本件更新拒絶通知」とい
う。）。
本件委員会の委員（Ｂ，Ｃ，Ｄ，Ｉ［神戸商工会議所理事・産業部長］，
Ｊ［国土交通省近畿地方整備局港湾空港部長］，Ｋ［神戸市市民参画推進局
文化交流部長］，Ｌ［神戸市みなと総局経営企画部長］）は，同年６月２３
日を評価日として評価を行ったところ（以下「本件評価」という。），５段
階評価（ＡＡ，Ａ，Ｂ，Ｃ，Ｄ）でＢ以上の評価をした者はなく，Ｃ評価が
６名（うち１名はＣ－），Ｄ評価が１名に上った（甲６）。
原告は，同年１０月１５日付けで，被告に対し，これまでの事業の効果が，
港の賑わいづくりという目的に照らして限定的であり，事業内容も，事業開
始時の提案内容及び活動計画を相当下回っていること，度重なる賃料滞納歴
があること等から，事業期間は延伸せず，協定上の事業期間である１０年間
をもって事業を終了することを決定した旨を通知した（甲５）。
２争点（更新拒絶に正当事由があるといえるか。）及び争点に関する当事者
の主張
原告の主張
ア本件契約は，被告が本件施設の整備・運営事業者の地位にあることを
大前提とするものであるところ，被告は，後述の賃料滞納歴や，その事
業が，事業者として選定された際に被告が提案した内容及び活動計画を
相当下回っていることなどから，本件基本協定締結から１０年経過後に
事業期間を延伸しないことが決定され，平成２８年２月２２日をもって
事業者の地位から離れた。神戸市としては，新たに本件施設の整備・運
営事業者を公募する予定であり，選定された事業者に本件各建物部分を
賃貸する必要がある。
イ被告は，本件契約締結当初から，支払期限までに賃料を支払ったのが，
平成２２年３月分，平成２３年度の第４期分，平成２４年度の第４期分，
平成２５年度の第４期分，平成２６年４月，同年９月分及び平成２７年
３月分のみであり，原告による再三の督促にもかかわらず，支払期限を
半年，１年を優に超えて支払わないことが常態化していた。このため，
平成２６年４月１日，本件契約の無催告解除事由を「被告が正当な理由
なく賃貸料を１か月以上滞納したとき」と改正したのに（前記前提事実
被告は，１か月以上の延滞を続け，本件解除予告後，１か月以上
の延滞はなくなったものの，本件更新拒絶通知後の平成２７年２月分ま
で延滞せずに賃料を支払うことはなかった。
ウ以上の点を踏まえれば，更新拒絶が正当であることは明らかである。
被告の主張
ア本件契約は，本件事業と運命を共にするものであり，本件事業が終了
しなければ，本件契約が終了することはあり得ない。
イ神戸市は，国産１，２号上屋が平成１３年１月から遊休施設化してい
たため，平成１５年当時，その有効活用とこれによるウォーターフロン
トの活性化のため，外部から事業アイデアの提案を受けていたところ，
被告の提案が神戸市の設定する目的に合致する内容であったことから，
単なる形式作りの方法として公募を行い，本件事業を実現した（公募の
しおり〔甲１０〕３頁以下に申込資格を含め，詳細な応募条件が記載さ
れているが，被告以外にこれだけの詳細な条件を揃えられる者などおら
ず，応募予定者登録の申込みをした者ですら３名しかおらず，被告以外
の応募は０であった。）。本件基本協定８条は，本件事業の事業期間の
延伸について，①事業の効果等を勘案し，②神戸市，原告及び被告が協
議の上決定する旨を定めているところ，①の要件は，上記のとおり，本
件事業が，被告において考案し，被告中心に出来上がったプロジェクト
であることに鑑み，決定理由に正当性（事業の効果はその例示である。）
が必要であることを定め，専ら神戸市及び原告の都合による決定を排除
して被告の利益を守ることを目的とするものであり，②の手続的要件は，
同様の観点から，協議に被告を参加させ，被告の同意なき決定を避ける
ことによって被告の利益を守ることを目的とするものである。
ところが，原告は，被告との協議を開始する以前の平成２７年２月１
６日までに本件事業の延伸をしない旨を内部決定し，被告代表者を呼び
つけてこれを通告したものであり，上記の②の手続的要件を履践してい
ない。また，神戸市及び原告が形作りの評価を行ったのは，同年６月２
３日になってからのことであり，事業の効果等を勘案せずに上記の内部
決定がされたものであって，上記①の要件を満たしていない。
ウ上記イ①②の要件を満たさないのに延伸しない旨の決定がされた場合，
同決定は無効であり，上記イで述べた①，②の要件が定められた趣旨を
踏まえれば，本件基本協定は，期間の定めのないものとして存続するも
のと解すべきである。
エ本件事業を終了さ
せることなく，単に，事業者の変更を狙っているにすぎないものであっ
て，神戸市及び原告は，本件事業自体について延伸させる旨を決定して
いる。したがって，本件事業が終了したことを理由に本件契約の更新拒
絶事由があると主張するのは矛盾している。
オ本件事業をそのままに事業者を変更するためには，本件基本協定１３
条の要件（ⅰ被告が協定の条項に違反したとき，ⅱその他本協定を
履行することが出来なくなったとき）の要件を充足する必要があり，神
戸市及び原告において被告の事業の効果に満足を得られていないとの理
由によって本件基本協定を解消することはできない。原告は，同条を潜
脱するために本件基本協定８条により事業期間が終了した旨の主張をし
ているにすぎない。
カ神戸市側は，被告が負担した施設整備費約５７００万円につき，実質
的に被告の負担にならないようにすると申し入れていたが，それが実施
されることはなく，被告は，現在もなお約１０３０万円を分割弁済中で
ある。被告は，本件各建物部分の賃料を徴収されることはないと予定し
ていたところ，賃貸借契約の締結を要求されることになった。結局，本
件事業は，被告が本件事業の毎月のランニングコストを負担するばかり
ではなく，整備工事費用として負担した約５７００万円を，毎月分割に
て支払う負担をも背負い込んでスタートした。
キ以上の点を考慮すれば，更新拒絶の正当事由があるとはいえない。
原告の反論
ア公募のしおり（甲１０）４頁には，事業期間につき，「基本協定に基
づく賃貸借契約の締結から１０年間とする。」と記載されているところ
であり，本件基本協定８条ただし書は，事業期間が原則として１０年間
で終了するものの，例外的に，総合的に見て事業期間の延伸に積極的に
なるべき事情があり，三者（神戸市，原告，被告）で合意した場合は事
業期間を延伸する旨規定したものである。
被告が主張するように，事業期間の延伸に積極的になるべき事情があ
るといえないときに，延伸しないことについて全員の同意を要するとし
たのでは，事業期間（契約期間）を定めた意味が事実上失われることに
なる。
イ事業延伸についての協議に着手する前に当事者の一方が事前に内部で
方針を決定し，その方針を持って協議に臨むことは，ごく自然，かつ，
当然であり，その方針が他の当事者の意に反するものであったとしても，
その後に協議をしている以上，協議の要件を充足しなかったことになる
ものではない。
ウ神戸市及び原告は，被告による事業開始から内部決定に至るまでの約
９年間，事業を委託した者として，５年経過時になされた評価委員によ
る中間報告に限らず，「事業の効果等」を確認してきており，かかる
「事業の効果等」からして，被告について事業期間を延伸する積極的な
理由は見当たらないと考えたからこそ，内部決定をしたものである。内
部決定の時期は，本件契約上の更新拒絶の期限に合わせたものにすぎな
い。また，神戸市及び原告は，最終評価を受ける目的で専門家等に評価
を依頼したものであり，神戸市及び原告の評価に合わせるように依頼を
したことはない。
エ本件基本協定８条ただし書に定める「事業期間の延伸」の「事業期間」
とは，被告を事業者とする本件施設の整備・運営事業の期間であり，神
戸市は，「Ａ」を運営する事業者を新たに公募するものではない。
オ本件基本協定は，被告を事業者とする本件施設の整備・運営事業が終
了するまでの間の権利義務関係等を規律しているにすぎないから，本件
基本協定８条本文によって上記事業が終了している以上，本件基本協定
１３条の適用が問題になることはない。
カの被告の主張カの主張事実のうち，一部の整備工事費が被告の
負担となったことは認めるが，金額は不知。また，神戸市側が被告の整
備工事費の負担につき，実質的に被告の負担にならないようにする旨申
し入れていたことは否認する。また，賃料の支払があることは，公募の
しおりに明記している。
第３争点に対する判断
１認定事実
前記前提事実に証拠（以下に個別に掲げる証拠）及び弁論の全趣旨を総合す
ると，次の事実が認められる。
平成１７年４月付けで作成された公募のしおりには，要旨次のとおりの記
載があった（甲１０）。
ア公募スケジュール
同年４月２６日から同年５月１３日までの間，公募のしおりの配布及
び応募登録申込受付を行う。
同年５月２日，説明会及び現地案内を行う。
同年５月９日から同月１３日までの間，公募のしおりに関する質問を
受け付け，同月２０日頃発送を目途に質問に対する回答をする。
同年５月３１日から同年６月３日までの間に提案書を受け付け，応募
者ヒアリングを実施の上，同年６月中旬頃に事業者を選考，決定し，同
月頃，基本協定及び施設の設計に関する契約を締結し，同年７月頃，施
設の整備に関する契約を締結し，同年８月頃に工事に着手して，供用開
始前に賃貸借契約を締結する。
供用開始期限は，平成１８年３月２０日である。
イ募集の目的
現在遊休化している神戸港内の国産１，２号上屋を一体的に有効活用し
て賑わいを生み出すため，市の提示する基本方針に従って，建物を利用し
た活動を自ら企画・立案し，必要な施設を整備し，建物を賃借して運営す
るとともに，周辺ウォーターフロントにおいても建物内での運営と連携し
た活動を展開して活性化に取組む事業者を募集する。
ウ基本方針
公益の増進に貢献し，都心ウォーターフロントの活性化を図ることを目
的として，
人が集い，新たな文化の創造・発信や交流を生み出す場として，周辺
施設にはない機能を付加してウォーターフロントの魅力の厚みを高め，
「みなとまち」としての都市のイメージを充実すること。
市民や観光客による体験・教育の場の創出，神戸を支えてきた港の文
化や歴史にふれることができる仕掛け，活動者と周辺住民等との交流が
実現されること。
建物内の施設整備については，活動者と市民・観光客が自由に交流で
きるように工夫された施設配置とし，さらに多様な目的に使えるオープ
ンスペースを確保すること。
建物内での活動のみならず周辺ウォーターフロントでの様々な取組み
とも連携を工夫し，多様な情報発信効果により多方面への波及効果を生
み出すこと。
以上の各条件からなる基本方針に沿った活動を，以下「文化交流活動」
と称し，またそのために必要な施設が整備された当該建物を，以下「文化
交流施設」という。
エ事業期間
基本協定に基づく賃貸借契約の締結から１０年間とする。（当初賃貸借
期間は５年間であり，契約期間満了までに契約を更新し５年間延長するこ
とができる。）
オ申込資格
次の各号の要件を全て満たすこと。（契約段階において，申込資格を取
得できる場合を含む）
国産１，２号上屋を利用した「文化交流施設」について，自ら企画・
整備し，管理運営しようとする企業・団体（法人格を有する者），若し
くはその共同体。
申込企業・団体，若しくは共同体の構成員が，施設の企画・設計・整
備・管理，及び活動の運営に必要な資力，信用，及び技術的能力，管理
運営能力及び文化交流活動の実績を有すること。また建物貸付料の支払
い能力を有すること。
申込企業・団体，若しくは共同体の構成員又は調査・設計業務を分担
する企業のうち少なくとも一社は，建築士法（昭和２５年法律２０２号）
に基づく一級建築士事務所の登録を受けていること。
申込企業・団体，若しくは共同体の構成員又は施工業務を分担する企
業のうち少なくとも一社は，建設業法（昭和２４年法律第１００号）に
基づく特定建設業の許可を得ていること。
申込企業・団体，若しくは共同体の構成員のうち文化交流活動を運営
するものは，都道府県知事が設立を認証した特定非営利活動促進法に基
づく特定非営利活動法人（ＮＰＯ法人）または民法の規定により設立し
た社団法人，財団法人とすること。
カ施設の計画，整備に関する事項
「文化交流施設」の整備費のうち，神戸市は消費税を含み２億１００
０万円を負担する（設計費を含む。以下「文化交流施設の整備費等」と
いう）。ただし施設の整備内容の提案においては，本事業の趣旨より魅
力ある文化交流施設とするため，文化交流施設の整備費として神戸市の
負担する額を下回らない内容であることを条件とする。その際，神戸市
負担整備部分と事業者負担整備部分の区別を明らかにすること。ただし，
施設等の消耗品及び備品や，運営費など事務的な経費は神戸市の負担す
る整備費の対象としない。
文化交流施設の整備費等の支払いは，工事完了後，事業者の請求をも
って支払う。
（後略）
キ建物の整備，貸付等の契約に関する事項（抜粋）
基本協定の締結
事業者決定後２週間以内に，事業計画を遂行するに当たっての諸条件
について協議し，神戸市及び原告と基本協定を締結する。
委託契約の締結
基本協定に基づき，神戸市は事業者と文化交流施設の設計及び整備の
委託契約を締結する。
貸付条件（抜粋）
ａ賃貸料は１平方メートルあたり月額１８３円とする。
ｂ賃貸料の支払が納入期限より３か月以上遅れた場合は，直ちに本契
約を解除する。
ク活動の運営に関する事項（抜粋）
原告が事業者の提案する事業計画を本件建物での文化交流活動と連動し
たウォーターフロント活性化策として適切で効果的な事業であると認めた
場合は，一事業当たり１５０万円，総額年間５００万円を上限として，事
業者にその活動を委託する。（初年度を除く。）
ケ提出書類には，事業計画書が含まれ，事業計画書の中には，様式が指定
された「資金計画・収支計画書」（様式３－１１）を提出する必要がある。
神戸市は，公募のしおりを２９社に配布し，うち１１社が事業説明会に参
加し，応募予定者登録申込みがうち３社からあったが，最終的な応募者は被
告のみであった（弁論の全趣旨〔原告作成の平成２８年４月６日付け準備書
面２頁２５行目から３頁２行目まで〕）。
被告は，平成１７年６月３日，神戸市に対し，事業計画書を提出したとこ
ろ，事業計画書には，次のような内容が記載されていた（甲１１）。
ア事業計画の基本方針に関し，次のような記載がされていた。
活動内容
様々なジャンルのクリエーター１００人が入居し，創作，展示，教室
などの活動を主に人的交流，作品販売，及びみなとの活性に向けた取り
組みを当事業者が中心に周辺団体，住民や企業とともに展開する。
運営方法
クリエーターからの参加協力金を基に企業協賛金，そして当事業者の
会員よりの会費などを主たる収入源とし，支出に於ける人的経費は出来
る限り，ボランティアを充当することが基本理念。
イ「資金計画・収支計画書」（様式３－１１）中の資金調達計画書には，
次のように記載されていた。
資金調達計画書（事業開始時）（単位：百万円）
項目金額調達先積算根拠，内容明細等
１０参加クリエーター１００人×１０万円
７会費・繰越金等
６５３０社
２１０神戸市
計２９２
本件基本協定には，本件基本協定に基づいて締結されるべき賃貸借契約に
関し，次のような規定がされていた（甲４）。
ア建物賃貸料は１平方メートルあたり月額１８３円とする。（後略）（６
条１項）
イ賃貸料の支払が納入期限より３ヶ月以上遅れた場合は，直ちに本契約を
解除する（６条５項）。
被告は，施設整備費として，約５７００万円を負担した（弁論の全趣旨
〔答弁書５頁２行目から３行目まで〕）。
他方，原告は，被告に対し，公募のしおりに記載されたとおり
ク），活性化事業費として年間５００万円を交付している（争いがない。）。
被告は，平成１８年２月分以降の賃料の支払を遅延するようになった（前
アないしエ）。
神戸市は，平成２１年１月２３日付けで，被告から国産１，２号上屋内装
設備を２９０８万８６８０円で購入し（甲１８の①・②），被告は，同月３
０日，原告に対し，平成１９年度後期分支払残額，平成２０年度前期分，平
成２０年度後期分，遅延損害金合計６６３万１８３４円（甲１６）を完済し
たが（弁論の全趣旨），平成２１年前期分以降も賃貸料の支払を遅延し続け
オ）。
平成２３年１月及び平成２７年６月の時点で，クリエーターが入居してい
るブースは，３０ブース程度であった（弁論の全趣旨〔原告の平成２８年７
月１日付け準備書面４頁２１行目から２３行目まで。被告は，同年８月１６
日付け準備書面１０頁６行目から１４行目までにおいて，空きブースの状況
については特段争わず，短期間の利用を希望する申入れが多々あるため，敢
えて空けている旨を主張するにすぎず，稼働率が標準以上であることをうか
がわせるような証拠を提出していない。〕。）。
平成２７年６月２３日付けの本件評価において，本件委員会の委員である
Ｄ（公認会計士・税理士）は，次のようなコメントを付した（甲６）。
ア神戸市への依存度が高く，独自の役柄を発揮できていない。
イＮＰＯ法人としては活動計画書（企業でいう損益計算書）は収支計算書
であり，借入金の借入及び返済が記載されており，書類の作成方法が誤っ
ている。実際の正味財産増減額は，２万０３８３円ではなく，１１４万４
６１７円の赤字である。
ウここ５年間はほぼ収支均衡の決算とされているが，上記と同様，２４年
度には３０８万６４６７円の赤字であったと思われる。
エ累計の赤字は３０９６万７６６０円に達しており，資産額５４万１０７
１円であるので債務超過状態である。
オ借入金，未払金は３１５０万８７３１円に上っており，代表者からと思
われる借入金が過半であり，事業の存続は財務的に難しく，仮に存続した
場合その傷を広げるのではないかと危惧される。
２争点（更新拒絶に正当事由があるといえるか。）に対する判断
神戸市が，公募のしおりにおいて，本件事業の事業者が活動するに当たり，
建物を賃借することを求めたほか，文化交流施設の企画・設計・整備・管理
及び活動の運営に必要な管理運営能力及び文化交流活動の実績だけでなく，
信用を有し，建物賃貸料の支払能力を有することを求め，原告と締結される
賃貸借契約について，賃貸料の支払が納入期限より３か月以上遅れた場合は，
直ちに賃貸借契約を解除する旨を明らかにし，さらに，申込みに当たって
「資金計画・収支計画書」を含む事業計画書の提出を求めたこと（前記認定
事実ア，イ，オ，キｂ，ケ），公認会計士及び税理士の資格を有す
る委員が含まれる本件委員会に被告による事業活動の評価をさせてきたこと
（前記前提事実及び認定事実）を踏まえれば，神戸市及び原告は，本件
基本協定あるいは本件契約を締結した当初から，被告が賃貸料を遅滞なく支
払うことを事業継続のために必要不可欠な事項と認識しており，被告もそう
した認識を把握していたことが推認される。
ところが，被告が申込みに当たって提出した「資金計画・収支計画書」の
記載内容（前記認定事実イ）及び被告が施設整備費として「資金計画・収
支計画書」に記載された７００万円を超える約５７００万円を負担したこと
（同）を踏まえれば，被告は，神戸市から拠出される２億１０００万円の
資金のほかに，自己資金７００万円に参加クリエーターから一人当たり１０
万円徴求する入会金計１０００万円及び企業協賛金６５００万円を加えた８
２００万円を施設整備費として調達する計画であったところ，入会金ないし
企業協賛金による資金調達が思惑通りできなかったことなどから，予定して
いなかった約５０００万円の追加負担をせざるを得ない状況に陥ったことが
推認され，被告が本件契約締結当初から本件契約に基づく賃料の支払を継続
的に延滞するようになったのは，こうした資金計画の見通しの甘さ
に起因していることが推認される。また，原告が，被告に対し，毎年委託料
５００万円を支払ってきたほか（同），神戸市が，平成２１年１月，被告
から滞納賃料等６６３万１８３４円より高額な２９０８万８６８０円で内装
設備を購入した形を取ることによって滞納賃貸料等の完済に必要な資金の調
達に協力したのに，被告は，なお，平成２１年前期分以降も賃貸料の延滞を
続け（同），公認会計士及び税理士の資格を有する本件委員会の委員によ
れば，上記のとおり，神戸市が２９０８万８６８０円を投じて財務状況の改
善を後押しした後の平成２４年度においても，３０８万６４６７円の赤字と
考えられ，平成２７年６月時点の累計赤字は３０９６万７６６０円に達して
おり（同），本件解除予告及び本件更新拒絶通知をした当時においても，
既に巨額の累計赤字を抱えていたことが推認できる。これらの事実に，被告
が参加クリエーターから徴求する入会金や企業協賛金による資金調達を実行
するために，効果的な対応策を講じたことを認めるに足りる証拠がないこと
及び弁論の全趣旨（被告が，原告に対し，神戸市が被告のために財政支出し
た法的根拠を明らかにするように釈明を求めるなどしただけで，被告におい
て財務基盤を改善するために効果的な資金調達策を講じたことについては，
具体的な主張をしていない。）を踏まえれば，上記のとおりの被告の財務状
況の悪化は，本件基本協定が本件委員会による継続意見を踏まえて５年経過
時に更新された後においても，依然として参加クリエーターから徴求する入
会金や企業協賛金による資金調達が進まず，これに代わる資金調達もされて
いないことに起因していることが推認され，被告による度重なる賃貸料の滞
納は，こうした原因に起因するものであることが認められる。そうすると，
被告は，財務面において，本件基本協定ないし本件契約を締結した当時に神
戸市及び原告から求められた成果を挙げていないと評価せざるを得ず，かえ
って，公金を追加投入することが必要な事態を招き，結果として，施設が遊
休化しているにすぎない状態（稼働のためのランニングコスト等を要しない
状態）よりも悪い状態を生じさせた責任を負うべきものと評価せざるを得な
い。したがって，上記のような事態を招いた被告に対し，本件各建物部分を
転貸し続けることは，正当とは言い難い。
これに対し，被告は，本件事業が被告において考案し，被告中心に出来上
がったプロジェクトであり，形式作りのために行われた公募手続において示
された詳細な条件を揃えることができる者は被告以外には存在しなかったと
主張し，実際の応募者が被告のみであったことが認められるほか（前記認定
事実），証拠（乙１ないし２４６）によれば，被告が本件契約締結後，様
々な文化交流活動を実施してきたことが認められる。
しかしながら，本件事業が，遊休化した施設の有効活用を目的としたもの
であること（前記認定事実イ）を踏まえれば，現時点において被告以外に
本件事業をなし得る者が存在することについて特段の立証がないことや被告
の上記活動実績をもって，度重なる賃貸料の滞納を正当化することは困難で
ある。
したがって，被告の上記主張をもって，更新拒絶の正当事由が存在するこ
とを否定することはできない。
以上によれば，本件更新拒絶通知による更新拒絶には，正当の事由がある
と評価せざるを得ない。
被告は，原告が協議開始前に本件事業の延伸をしない旨の内部決定をして
おり，本件基本協定８条所定の手続を履践していないから，本件更新拒絶通
知は無効であり，延伸に関する協議が整わない場合には本件契約が期限の定
めのない契約として更新されるものと解すべき旨主張する。
しかしながら，事業期間の定めがされているのに，延伸に関する協議が整
わない場合に，その理由を問わずに期限の定めのない契約として更新される
ことになってしまうのは，事業期間を経過した場合には事業を終了させるこ
とに利益を有する者にとって，客観的に見て不合理であるから，原告と被告
との間に，本件基本協定締結当時，被告が主張するような効果を生じさせる
ような暗黙の了解があったとは認められない。また，こうしたことを踏まえ
れば，本件基本協定８条において，延伸に関する協議開始時期につき，「１
０年経過後」，即ち，本件契約ないし本件基本協定終了後と規定されたのは，
本件契約が更新拒絶され，本件契約が終了した場合においても，原状回復等
の諸問題との関係で，本件基本協定を当然に失効させることができないこと
を考慮し，上記協議を経て基本協定を復活させることが合意された場合は，
改めて基本協定を締結し，転貸借契約を再度締結することを想定したものと
解釈せざるを得ない。
したがって，被告の上記主張は，採用できない。
３結論
以上によれば，原告の請求は，理由があるからいずれもこれを認容する
こととして，主文のとおり判決する。
神戸地方裁判所第４民事部
裁判官和久田斉
別紙
物件目録
１（一棟の建物の表示）
所在神戸市ｆ区ａ町ｂ番地，ｃ番地
構造鉄筋コンクリート造陸屋根６階建
床面積１階２９６５．７７㎡
２階１４５．０６㎡
３階２９２２．２５㎡
４階１６９４．７１㎡
５階１６６９．２３㎡
６階１６６９．２３㎡
（専有部分の建物の表示）
家屋番号ａ町ｂ番のｄ
種類倉庫
構造鉄筋コンクリート造２階建
床面積１階９４５．４９㎡
２階２８．０７㎡
ただし，上記建物のうち１階部分約７６３．６６㎡（別紙図面１記載ア，
イ，ウ，エ，オ，カ，キ，ク，ケ，コ，サ，シ，ス，セ，ソ，タ，チ，ツ，
テ，ト，ナ，ニ，ヌ，ネ，ノ，ハ，ヒ，フ，ヘ，ホ，マ，ミ，ム，メ，モ，
ヤ，アの各点を順次線分で結んだ範囲の部分）
２（一棟の建物の表示）
所在神戸市ｆ区ａ町ｂ番地，ｃ番地
構造鉄筋コンクリート造陸屋根６階建
床面積１階２９６５．７７㎡
２階１４５．０６㎡
３階２９２２．２５㎡
４階１６９４．７１㎡
５階１６６９．２３㎡
６階１６６９．２３㎡
（専有部分の建物の表示）
家屋番号ａ町ｂ番のｅ
種類倉庫
構造鉄筋コンクリート造２階建
床面積１階１７３４．３７㎡
２階３８．９３㎡
ただし，上記建物のうち１階部分約１３８９．７７㎡（別紙図面１記載
ユ，ヨ，ラ，リ，ユの各点を順次線分で結んだ範囲の部分及び別紙図面２
記載ア，イ，ウ，エ，オ，カ，キ，ク，ケ，コ，サ，シ，ス，セ，ソ，タ，
チ，ツ，テ，ト，ナ，ニ，ヌ，ネ，ノ，ハ，ヒ，フ，ヘ，ホ，マ，ミ，ム，
メ，モ，ヤ，ユ，ヨ，ラ，リ，ル，レ，ロ，ワ，ヲ，ン，Ａ，Ｂ，Ｃ，Ｄ，
Ｅ，Ｆ，Ｇ，Ｈ，Ｉ，アの各点を順次線分で結んだ範囲の部分）

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